北京市某商住樓房地產(chǎn)抵押價值評估報告北京寶信房地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司報告摘要：本報告估價對象為一座塔樓，地上十八層，地下二層。地下部分主要為車庫、設(shè)備及人防；地上一層用作商業(yè)，二層以上為商品住宅。至估價時點，估價對象主體、外墻已經(jīng)完工，正在進(jìn)行公共部位內(nèi)裝修收尾施工。估價對象的土地、規(guī)劃、銷售、竣工驗收證件齊備，房屋產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）正在辦理之中。本次評估為抵押評估，評估范圍為估價對象土地及全部已完成的建筑工程。根據(jù)估價對象特點、附近房地產(chǎn)市場及評估目的，選擇成本法和市場比較法進(jìn)行評估，對兩種方法計算的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)確定最終評估價格。致委托方函北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司:受貴公司委托，截止至2001年12月15日，我們對貴公司開發(fā)建設(shè)的位于北京市海淀區(qū)某商住樓進(jìn)行了現(xiàn)值評估。評估工作人員本著客觀、準(zhǔn)確、公正、合法的原則，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價規(guī)范，根據(jù)特定的評估目的，遵循公正的評估原則，以及抵押貸款評估的安全性、確實性和保守性原則，按照科學(xué)的評估程序、評估經(jīng)驗及貴公司提供的有關(guān)資料，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，采用相應(yīng)的評估方法，對上述房地產(chǎn)進(jìn)行了評估。估價對象在估價時點2001年12月15日的評估結(jié)果如下：土地使用權(quán)面積：5977.5平方米總建筑面積：34185.72平方米其中地上：26186平方米，地下：7999.72平方米可銷售面積：26425.2平方米其中住宅：24906.8平方米，配套商業(yè)：1518.4平方米估價總結(jié)果：23214.7萬元（人民幣貳億叁仟貳佰壹拾肆萬柒仟元整）順祝商琪！北京某房地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司2001年12月22日估價師聲明(同房地產(chǎn)估價規(guī)范)仔艇瀉食災(zāi)延純消蹄眉壟已汗估價的假蝴設(shè)和限制電條件器本報告評獵估的價格帥為估價對么象在現(xiàn)狀珍條件下、蘇估價時點椒為勁200拼1月年互1稠2怒月蠢1卷5秘日、評估份目的為辦享理房地產(chǎn)氧抵押貸款鹿手續(xù)的條銅件下的現(xiàn)揚行公開市叼場價值。鼓評估報告慢有效期自宜估價時點績起一年有鞋效。在估富價結(jié)果有各效期內(nèi)，售隨著時間蝴的推移，磚市場情況旨的變化，欄估價結(jié)果蕩需做相應(yīng)密的調(diào)整。殿超過一年蝴，需重新速進(jìn)行評估恨。園除特殊說芝明，估價屈對象不附冊帶任何影贈響其價值嶼的限制條湊件。賊本次估價盟對象的《紙房屋所有算權(quán)證》尚瓜在辦理之然中，該項嫩目用地面價積系根據(jù)油委托估價鉤方提供的澇《國有土吃地使用證危》，建筑歲面積系根味據(jù)委托方禮提供的現(xiàn)撒有資料得瓶出，最終蒸面積數(shù)據(jù)牛應(yīng)以房地閃局實測為辦準(zhǔn)。露委托方提荷供的所有壟資料，我伍們不負(fù)責(zé)倆核查其資篩料的真實元性和合法易性。弄本報告未起考慮委托擠方或有負(fù)草債因素短款期強制處租分及抵押惹到期清償萌因素對估儲價結(jié)果的積影響，亦么未考慮國堡家宏觀經(jīng)紋濟(jì)政策發(fā)錄生變化以肯及遇有自械然力和其宴它不可抗糞力對估價偽對象價格擋的影響。吸當(dāng)本次評乏估所遵循義的合法、渠最高最佳榮使用原則季等其它原傲則發(fā)生變修化時，本大估價結(jié)果帆會失效。獲本報告所蔑涉及的估訂價對象范戚圍系由委摔托方限定飲，所確定饒的房地產(chǎn)疤價格僅供剩抵押人與甜抵押權(quán)人就在借貸時循參考，具避體用作抵獵押的房地回產(chǎn)范圍及揉貸款數(shù)額續(xù)由金融機廈構(gòu)決定。崇計算過程從采用靜態(tài)月方式計算泥。分本報告未恨經(jīng)估價機爪構(gòu)書面同魂意，不得聲向委托方調(diào)和評估報佛告審核部油門之外的賄單位或個步人提供，宋報告的全之部或部分袖內(nèi)容，未封經(jīng)許可不編得發(fā)表于版任何公開欺媒體上。徒房地產(chǎn)估縮價結(jié)果報脂告頸一、委托減方象委托方名席稱：接某喚住伙津青所：北京母市海淀區(qū)橋某卡法人代表半：蠢某尾聯(lián)系電話鄭：藏某洋聯(lián)系人鎖：攏宏某紅二、估價顯方及估價機構(gòu)隔全稱：北基京寶信房錢地產(chǎn)評估串咨詢有限奴責(zé)任公司錄法定代表頭人棒：洗貨某叮住患批所接：己凝某損估價資格架等何級生:成紙房地產(chǎn)價謎格評估壹來級資格（競證書號：礙建房估證吸字班［役200黑1挺］雀00鏡8煎號）晉嘆犁額匆描土地價格新評估舒A胸級資質(zhì)（份證書號阿：腸2000糧A01扣5脹）碧三、豆估價對象緒（一）估揪價對象背繞景資料悶估價對象欠位于北京蹦市海淀區(qū)作北三環(huán)外蚊，開發(fā)商狹為北京依某壟房地產(chǎn)開鼻發(fā)有限責(zé)些任公司。瑞該項目為木一座地旗上憂1味8葉層塔樓，炕用途為住徹宅及配套最商業(yè)，具鋼體為地上前一層配套蒼商業(yè)、二軋至十八層各為住宅，網(wǎng)地下共二魄層數(shù)，鳳為人防、籌設(shè)備及車佳庫。截止激至估價時策點，已完覺成估價對屑象主體工航程、外墻汗及內(nèi)部公逗共走廊裝裝修，室內(nèi)奴達(dá)到粗裝欄修程度，您室外綠化茅尚未進(jìn)行摩。委托方豎（即開發(fā)董商）擬以達(dá)估價對象物為抵押物糕，向銀行舉申請貸款片，本次評壁估據(jù)此進(jìn)驅(qū)行。播（二）估蘇價對象的傻位置筑估價對象值位于北京兆市海淀區(qū)梢，北三環(huán)擦以外。笨對外交通剛可依靠萬撞泉河路等均，進(jìn)而與哪北三環(huán)和慌北四環(huán)相禍連。屢公共交通當(dāng)主要惱有宅90踏4足路仆、竿30約2碎路賺、紫33漏2絮路等十余每條公交線疲路，出行騾較方便。木估價對象充周邊醫(yī)院腿、文體設(shè)拌施、中學(xué)肺、小學(xué)等通配套生活恢設(shè)施完備挺，居住十膠分方便。箭估價對象餅臨近中關(guān)章村科技園析區(qū)及著名尊學(xué)府北京胞大學(xué)、中居國人民大隔學(xué)，文化諸氣息濃厚材，人文環(huán)鍋境良好。望隨著中關(guān)享村科技園啊區(qū)及萬柳繳地區(qū)建設(shè)挎步伐的加兄快，該區(qū)鉤域投資環(huán)喬境將得到敵更進(jìn)一步攔的改善。白（三）估皮價對象的爽范圍壽估價對象絮為包括土尤地及建筑企物的整體侍，具體范夜圍為土地哥使用權(quán)面腔積蕉5977金.5劍0火平方米，忍總建筑面躬積園3418想5.7憲2鋼平方米，耀其中地上鎖建筑面桶積斗2618鹽6舉平方米，洪地下建筑蠢面積針7999陷.72笨平方米，顯可銷售建旱筑面積協(xié)2642僻5.2株平方米，膠其中住宅嫌2490傅6.80器平方米，會商業(yè)晴1518刮.40居平方米。傅（四）估亂價對象概濫況旗根據(jù)委托伸方提供的勸資料及估紫價人員現(xiàn)乘場踏勘：開估價對象畝地夾上逗1即8封層，地鳴下在2閃層，建筑借高丸度魄49.9守5懲米，結(jié)構(gòu)益類型為現(xiàn)磁澆框架。臂地心上竭1征層為配套做商業(yè)丹，軍2-1奮8躬層為住宅奸，地下兩州層為人防滅、設(shè)備及盜車庫。地菜下車監(jiān)位藝15冬0境個。住宅惰有頃1煮4職種戶型，躍包括一室扭兩廳一衛(wèi)烈到三室兩尾廳兩衛(wèi)，壺建筑面積衣從費76.0遇4絮平方米盤至狡150.巖5愛7勤平方米不叨等，主力腥戶型為三差居室。根蓬據(jù)委托方艙提供的《墻北京市建凍設(shè)工程竣山工驗收備容案表》及霉估價人員終踏勘，截捧止至估價喊時點，估絞價對象主欲體工程及見外墻裝修穿、大堂地伏面及墻面棄、各樓層傾公共走廊慕地面的裝王修已經(jīng)完岔成，室內(nèi)盯達(dá)到初裝墻修水平。濃裝修情況珍詳情如下航：寒項目擊內(nèi)箭躁拐清容耗外墻南一層、二袋層及三層夜局部大理牙石貼面，痛其余部分好黃色外墻陰磚。拴公共翻部分牙大堂雙花崗巖地戲面、大理肆石墻面、傭天花板為冤石膏吊頂坊。漸走廊精地面鋪地固磚，墻面慕刷白（待籍裝修）。雅室內(nèi)奮水泥地面羨抹平，內(nèi)環(huán)墻刮膩子糞，鋁合金翁雙層推拉麥玻璃窗。鋒各套住宅廣戶門安裝彈防盜門。斷配旁套佛設(shè)愉備售采暖系統(tǒng)凍分戶式天膀然氣壁掛滿采暖爐，狀普通鑄鐵研暖氣片。帽消防系統(tǒng)稻每層設(shè)消女防栓，煙畝感、噴淋橡。尋電視系統(tǒng)乏閉路電視魔系統(tǒng)、有撿限電視，堵所有房間病預(yù)留電視型插孔。啦供電系統(tǒng)志雙路供電答，每戶獨挺立油IC頌卡電表。興通訊系統(tǒng)權(quán)每戶預(yù)留徐電話插孔代。五電雖掠偽梯亡配三部東躁芝電梯。罵安全系統(tǒng)鞠安全監(jiān)控務(wù)系統(tǒng)，樓輕道安裝應(yīng)曉急燈。糕估價對象廣外部市政傘已經(jīng)達(dá)斜到飛“盛七攝通副”浙，即通路沉、通上下走水、通電桂、通電訊前、通燃?xì)廒A、通熱力馳，基礎(chǔ)設(shè)負(fù)施狀況良煩好。濫(深五犁)喚估價對象翅權(quán)利狀況愿根據(jù)委托當(dāng)方提供的別某慮號《國有捕土地使用為證》，估之價對象使腎用范圍內(nèi)弄的土地所宗有權(quán)屬國闖家所有，鹿土地使用拜權(quán)由委托壘方以有償剖出讓的方鼓式取得，宗土地用途翁為住宅及趴配套商業(yè)保，住宅終軋止日期霸為軌207滲0暫年假5夫月歐1庫7月日，配套倦商業(yè)的終催止日期下為恐204沙0腥年烤5嶼月蟲1既7逝日，地號頌為銷某謊。目前該覺項目的《忘房屋所有撫權(quán)證》正證在辦理之訂中。據(jù)委遇托估價方愚介紹，至樣估價時點討估價對象歷未有權(quán)屬摔糾紛，未壽設(shè)置他項中權(quán)利。藝四、估價析目的亭委托方擬石以估價對占象即海淀除區(qū)鋤某笑商住樓為紫抵押物，適向銀行貸鉤款。本次免評估系據(jù)唱此進(jìn)行，度以提供上魯述房地產(chǎn)艘的參考現(xiàn)孝值。掌五、估價癢時點蘋200算1窗年馳1睜2妥月生1脫5吵日年六、價值遵定義蛛本報告中狐估價結(jié)果助是為抵押干目的服務(wù)汽的住宅及膏配套商業(yè)析房地產(chǎn)價夏格。其價請格為房地每產(chǎn)在估價哄時點條件著下、土地且為出讓性顫質(zhì)的公開段市場價值諷。蛛七、閘估價依據(jù)柜本次評估阿依據(jù)國務(wù)欣院、建設(shè)破部、國土壁資源部、隱北京市人餃民政府及屠其有關(guān)部吵門頒布的農(nóng)法律規(guī)定糧和政策性柳文件以及樓評估房地鳳產(chǎn)的具體糖資料，主漆要有：筑《中華人臉民共和國俯城市房地社產(chǎn)管理法即》；現(xiàn)《中華人相民共和國塵國家標(biāo)準(zhǔn)填《房地產(chǎn)箏估價規(guī)范喚》；藝委托方提嘆供的資料政（略）；主（四）評蹈估機構(gòu)現(xiàn)變場踏勘獲場得的資料政及掌握的淺市場資料紐。牛八、估價擇原則蹈此次估價弱在獨立性交、客觀性用、科學(xué)性騾的工作原讀則及房地壁產(chǎn)估價合姨法原則、漸估價時點鐵等經(jīng)濟(jì)性謹(jǐn)原則指導(dǎo)添下進(jìn)行，笛主要遵循怎如下操作舅性原則進(jìn)鳥行評估：向（一）合莖法原則體估價對象燕房地產(chǎn)符更合城市規(guī)表劃對土地繳用途、容牽積率、覆宮蓋率、建尚筑高度、媽建筑風(fēng)格湊的要求，份即應(yīng)以估惕價對象合莫法使用、干合法處分偏為前提進(jìn)陰行。頂（二）最富高最佳使音用原則吩在合法前他提下的最擠高最佳使讀用是能使焰該房地產(chǎn)涌獲利最大滋的使用方融式。房地參產(chǎn)價格受袍土地與建趕筑物組合庫狀態(tài)的影巧響，兩者陡的配合適宮當(dāng)均衡時戴，房地產(chǎn)其的效用便奪能高度發(fā)瘡揮，達(dá)到水最高最佳錢使用狀態(tài)濱。估價對番象土地規(guī)以劃用途為軌住宅及配提套商業(yè)，劫估價對象搶實際用途申亦為住宅錄及配套商柏業(yè)，我們續(xù)認(rèn)為保持鏟現(xiàn)狀用途派最為有利增，并以此厲為前提估催價。沒（三）替池代性原則配根據(jù)經(jīng)濟(jì)裙學(xué)原理，盛在同一個滲市場內(nèi)效詢用相同的酒商品的價獵格將趨于稱一致，這啞一原理同歉樣適用于撈房地產(chǎn)市命場。本次訓(xùn)評估中采覆用市場比輩較法進(jìn)行講價格測算紹時，即是背依據(jù)該原劑則。通過剃調(diào)查取得慎估價對象鐮附近地區(qū)瞇與估價對土象類抖似的房地嶺產(chǎn)直作為參照秋實例，以蜘近期內(nèi)成招交的價格擱作為客觀亞價格，確壁定估價對浙象在評估粘時點的價窮格取值依儲據(jù)。屈（四）估綁價時點原直則晌由于房地竊產(chǎn)市場是梁不斷變化皇的，因此頌在不同估鼓價時點，悠同一項房填地產(chǎn)往往絡(luò)具有不同穿的價格水劇平。本次亞評估對房流地產(chǎn)的市稱場情況及缺其自身情匆況的界定旬，均以其料在估價時橡點的狀況災(zāi)為準(zhǔn)。滋九、估價綁方法喘根據(jù)評估智對象的特摘點和估價趨目的以及保估價人員韻對鄰近地倒區(qū)市場狀客況的調(diào)查咱和對評估爭對象的實醒地勘察，薪并遵循房趕地產(chǎn)價格炕評估方法蒸的確定原張則，選取啞成本法和騾市場比較描法作為本琴次評估的綱基本方法填。谷成本法是返以開發(fā)或賢建造估價邁對象房地扇產(chǎn)或類似定房地產(chǎn)所沿需的各項板必要成本冬費用之和柄為基礎(chǔ)，賴再加上正蝶常的利潤裂和應(yīng)納稅窩金，并進(jìn)雨行相應(yīng)折左舊修正后痰，得出估輔價對象房跑地產(chǎn)價格殺的一種估可價方法。勞市場比較莫法是將估吳價對象房鑼地產(chǎn)與在致近期已經(jīng)還發(fā)生了交勻易的類似太房地產(chǎn)加拳以比較，渣從已經(jīng)發(fā)介生了交易填的類似房錦地產(chǎn)的價央格，修正供得出估價穿對象房地置產(chǎn)價格的辱一種估價顛方法。絕十、估價庭結(jié)果鞏評估人員結(jié)根據(jù)委托居方指定的洽評估目的筐，遵循公外正的評估公原則，按始照科學(xué)的孝評估程序掃，運用適漸當(dāng)?shù)脑u估穗方法，評欄估位于北穗京市海淀帝區(qū)休某磁商住樓在壺估價時處點洗200突1結(jié)年愛1湖2蝦月運1麥5受日，以抵償押為目的議房地產(chǎn)正門常市場價辜格為：屑估價總結(jié)跪果繁：腔232揪14.熱7論萬懸元婆炭大寫：人另民幣貳億馳叁仟貳佰擾壹拾肆萬憑柒仟元整兄十一、估箱價人員刃(畢略亮)巴十二、估盯價作業(yè)日丑期測200莖1嗎年干1障2童月量1珍5扔日泳至凳200郊1訊年柜1憂2遙月微2水2哲日濁十三、估積價報告應(yīng)廈用的有效民期稼本報告評龜估的價格再為估價對姜象在現(xiàn)狀驚利用條件筑下、評估女目的為房極地產(chǎn)抵押基，于估價著時點燭為死200喘1組年迎1趨2消月活1錯5據(jù)日的現(xiàn)行喬公允市價再，有效期基自估價報鑼告交付之皇日起構(gòu)12捆個月，超掌過蝶1剃2騾個月后，在需重新進(jìn)釀行評估。彈房地產(chǎn)估慰價技術(shù)報盾告厲一、個別季因素分析啊(剛見估價結(jié)鏈果報告態(tài))紐二、區(qū)域惕因素分析副(討見估價結(jié)姻果報告蠶)遺三、市場谷背景分析帶北京是中得華人民共變和國首都火，東部與叨天津市相才鄰，其余喜三面與河驗北省接壤躺。北京全墾境面積討1680豬7.8清平方公里塞，其中市您區(qū)建成區(qū)評面積策395篇平方公里蒜，分為東股城、西城葬、崇文、犯宣武、朝嚴(yán)陽、海淀屠、豐臺、剝石景山、魔昌平、延恒慶、通州嶼、順義、急懷柔、密補云、大興功、房山、投門頭溝十邁八個區(qū)縣友。北京市割常住人口體1250騙萬人，其廟中城區(qū)和敢近郊區(qū)常汗住人口逾召700話萬人，常簡年流動人磨口逾援330悅?cè)f人。北榴京市區(qū)以隊舊城為中敵心向畫四周發(fā)展鬧，舊城區(qū)議作為全市乳的主體，研是全國政廉治、經(jīng)濟(jì)完和文化功糕能的中心里城市和主薦要區(qū)域。褲北京也是守全國的交矮通樞紐，犯鐵路公路緩四通八達(dá)逆，蜂首都國際脅機場有近悅百條航線僻通往國內(nèi)苗外各大中衰城市，交走通十分便可利。同時盯，北京是騙全國商貿(mào)劇中心、金肥融中心、運文化教育干中心。北吉京也是中窗國的通訊脖中心。瓦1996乘年北京電早話號碼升斃為冬8煉位，通過基光纜、微賠波干線和辱衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)罰，已能同犧全國痛1434妹個城市和僻國際上們200卵多個國家守和地區(qū)實擱現(xiàn)直撥。落近幾年來隆，中國堅逼持推行改閱革開放政櫻策，北京扁的經(jīng)濟(jì)發(fā)睜展速度高哈于全國經(jīng)翼濟(jì)發(fā)展平桂均水平，令房地產(chǎn)業(yè)鹽、金融證豬券業(yè)、旅允游業(yè)等各懇個行業(yè)蓬筍勃發(fā)展。隙為推進(jìn)北興京市的經(jīng)圾濟(jì)發(fā)展速敏度，市政酒府加大了兆基礎(chǔ)設(shè)施誠、公共設(shè)驚施的投資鏡力度，全根線貫通的頸了四環(huán)、欺地鐵復(fù)八盒線，剛剛窩破土動工我的城市輕哈軌鐵路等葵，巨大投貓入使得已妄是得天獨貿(mào)厚的北京碼更是錦上罩添花。蘋與瘡200皮0泳年相比沃，端200恢1嬌年房地產(chǎn)真形勢比較掌喜人，根撥據(jù)北京市欲統(tǒng)計發(fā)布涼的統(tǒng)計資硬料懼，弓200繁1歌年親1研月裝-1它1片月份北京伙市房地產(chǎn)拆開發(fā)狀況概如下：號主要指標(biāo)有合計愉上年同期瓣增幅（％螞）講房地產(chǎn)開門發(fā)投資（隙億元）餓631.農(nóng)9壟415.針0營52.3熔其中住宅益31畝8組.準(zhǔn)5割229唯.為9硬6陶5涉.9陣商品房開竭復(fù)工面積津（萬平方原米）議4甲879乒.弦8復(fù)3徒662書.漠2佩3街3躺.栽3多其中住宅璃3段603駛.漠2鳴2禾494惑.枕9醉44紅.惡4艱本年新開嚇商品房面脅積（萬平怖方米）查1鼠898丹.欄1搭1070傅.誓5嚇77院.貝3按其中住宅楚1貞590奉.貍3驗877蠻.玩1慶8投1賽.濟(jì)3粥商品房竣驚工面積（帳萬平方米遣）震688褲.滋9梅580.亞3訪18榜.勉7岡其中住宅巖577卡.度5有463昂.厚1替24翠.底7孝商品房屋斯銷售面積舌（萬平方騰米）場578愈.償8搏532.廊1級8.8扶其中住宅槳553旬.冶9辯519巧.啦3孤6電.蠟7漆銷售給個革人討518動.移1面455勵.奇8銹13莊.抄7爭從該表中跌可以分析儀出，北京斷房地產(chǎn)市魯場與去年受相比，處兵于增長狀背態(tài)，但是躍商品房尤嗽其是住宅營供應(yīng)量的打增長幅度境大于需求料的增長幅逃度。在今羅后一段時債間內(nèi)，住誓宅市場的染走向?qū)⑷∨罌Q于需求灣。酒估價對象侍周邊區(qū)域萬聚集了較霜多的住宅田開發(fā)項目鞭（略），握許多項目帝開發(fā)規(guī)模欠較大。這誓樣的開發(fā)壺形勢，有將利于該區(qū)并域居住環(huán)愧境條件的是建設(shè)和改窮善，從而娘吸引更多反購房者的午選擇。象四、最高貞最佳使用縣分析久在合法前弊提下的最亞高最佳使芽用是能使肢該房地產(chǎn)場獲利最大梁的使用方訪式。房地傾產(chǎn)價格受喂土地與建不筑物組合助狀態(tài)、位發(fā)置環(huán)境與躺建筑物用慎途組合狀慘態(tài)的影響慮，兩者的建配合適當(dāng)片均衡時，念房地產(chǎn)的純效用便能少高度發(fā)揮姻，達(dá)到最持高最佳使稈用狀態(tài)，儲房地產(chǎn)價劑格評估據(jù)多此進(jìn)行。趴估價對象腐規(guī)劃用途育為住宅及畜配套商業(yè)朱，現(xiàn)狀用杯途亦為住協(xié)宅及配套拆商業(yè)，根美據(jù)委托方吐提供的有俱關(guān)資料，蓄估價人員林現(xiàn)場踏景勘偉以及對周您邊居住環(huán)天境和房地冤產(chǎn)市場的磚調(diào)查和預(yù)孩期分析，這我們認(rèn)為四保持現(xiàn)狀盟用途最為睛有利，并槳以此為前寬提估價。逃五、估價飽方法選用黨根據(jù)評估借對象的特璃點和估價抗目的以及全估價人員話對鄰近地?fù)^(qū)住宅及誘配套商業(yè)階市場狀況街的調(diào)查和蔬對評估對缸象的實地托勘察，并似遵循房地桐產(chǎn)價格評即估方法的旅確定原則舌，選取成穴本法和市犧場比較法寨作為本次嘗評估的基糠本方法。遣用成本法蔑分別對估元價對象土餓地和建筑紋物進(jìn)行評劣估，然后織相加得到龜整個估價妹對象房地忘產(chǎn)的積算責(zé)價格；席根據(jù)市場括比較法，騾依據(jù)房地削產(chǎn)現(xiàn)行市短場行情，景經(jīng)比較修至正得到評漲估對象房蕉地產(chǎn)的比丹準(zhǔn)價格；版依照上述柴兩種估價危方法所得裙結(jié)果，并鬼參考北京旺市房地產(chǎn)球的特點，忙采用算術(shù)妨平均法從景而得出最睜終估價結(jié)段果。艙六、估價睬測算過程驗第一、成撥本法脂成本法是恥以開發(fā)或街建造估價篇對象房地旨產(chǎn)或類似膛房地產(chǎn)所慚需的各項昂必要成本倍費用之和逢為基礎(chǔ)，腥再加上正吵常的利潤堤和應(yīng)納稅左金，并進(jìn)損行相應(yīng)折冬舊修正后灑，得出估狂價對象房偉地產(chǎn)價格壇的一種估矮價方法。動等屯對于新建占房地產(chǎn)：桑估價對象辛現(xiàn)時價格淋＝土地在衣估價時點壓的市場價蹤格砌+園建筑物重膝置價格朵（一）取硬得土地費作用及正常舞利稅樂根據(jù)北京證市人民政巾府頒布的本34玉號文件《劫北京市出全讓國有土貴地使用權(quán)遞基準(zhǔn)地價拐表》及其梢說明，土吧地價格（兩熟地價）通由三部分妙組成：出姐讓金、基慎礎(chǔ)設(shè)施配按套建設(shè)費隸（前兩者鵲合稱毛地士價）和土莊地開發(fā)及缸其他費用織。其中，泉出讓金是街指國家作墓為土地所肌有者將一仔定年限的雅土地使用糞權(quán)讓與受酷讓者而收刻取的費用環(huán)；基礎(chǔ)設(shè)萄施配套建熟設(shè)費是指遭政府用于氏城市基礎(chǔ)悼設(shè)施配套鏈建設(shè)已投璃入和近期婦預(yù)期投入腦的費用部居分，主要峽包括市政錯及四源費偏等；土地確開發(fā)及其演它費用是渾指用于征彩地、拆遷再及平整土劑地等費用頭部分。睜具體估算蒜如下：竭1尿、土地毛蝦地價測算潛估價對象吊位于北京騾市海淀區(qū)先北三環(huán)外當(dāng)，叮建筑盡用途為住孤宅及配套練商業(yè)，根屠據(jù)委托估留價方提供大的《北京秘市國有土至地使用權(quán)狹出讓合同扭》，該宗吸地審定的帥住宅用途子樓面毛地宵價看63蟲0張元采/m烏2陰，配套商榮業(yè)用途毛腐地價為勾94往5溜元膊/m超2指。液繳納毛地濃價款合計壁為：亭總毛地價鍛款緒：裙1554對0588庫+143孫4888腫=169競7547睡6林元架2蔥、土地開目發(fā)及其它皺費用鞏根據(jù)委托盆方提供的冰土地開發(fā)舌及其它費封用，并經(jīng)慈本評估機為構(gòu)調(diào)查，供確定估價望對象土地拿開發(fā)費用撤為地上建吐筑識200琴0糞元晴/m雄2我，則：名土地開發(fā)明及其它費著用監(jiān)＝敗20虧0絡(luò)0縫元劍/m爆2殖×261像86柜m騾2鞏＝獲5237系200淋0肝元革3摟、土地取網(wǎng)得費用爐土地取得搶費用＝土把地毛地腔價烘+己土地開發(fā)賺及其他費字用嗎盆跨＝科1697編547被6陷元冷+523內(nèi)7200毯0狹＝勺6934梁7476賄元4、利息抱假設(shè)估價萌對象建設(shè)弓周期攏為抬1.論5鳳年，考慮滿到蛋0.周5貧年的土地談開發(fā)期，民則土地計動息期映為珠2些年。年利娃率以估價御時點的金非融機構(gòu)貸具款利率為土標(biāo)準(zhǔn)，遇1-慚3層年期貸款著利率為委沖悠計算中只赴計單利。流利息＝漁6934智7476浮×酷5.濟(jì)9榮4是％診×咱2片＝嫩8238煤480悟元5、利潤馳參照市場受情況貓，論開發(fā)商利議潤魄取咱2贏0延％，則：劉利潤＝掃6934街7476掀×2嬸0托％寫＝廊1386澡9495呼元梳6繡、管理費谷按土地取霧得費用的貿(mào)3.0遣％計算，荒則：周管理疏費觀=腿6934助7476么×荷3.0獵％慘=逝2080襪424才元7、稅費路稅費指營儀業(yè)稅、城關(guān)市維護(hù)建悶設(shè)稅和教慧育費附加遣，根據(jù)國智務(wù)院令第答136育號《中華兔人民共和浪國營業(yè)稅雅暫行條例可》、國務(wù)杠院國發(fā)〖尺1985績〗肅19只號文頒布鐵《中華人痛民共和國套城市維護(hù)饒建設(shè)稅暫鏡行條例》村及京政發(fā)熱〖展1993交〗備36胡號《北京鋒市人民政末府關(guān)于提守高教育費富附加率的巴通知》的額規(guī)定，營出業(yè)稅為上距述各項費墨用之和的功5雀％計算，需城市維護(hù)歉建設(shè)稅為爭營業(yè)稅的飯7轟％，教育貴費附加為踐營業(yè)稅的辛3懲％，合計菜為上述各迎項費用之顧和的保5.5障％，則火稅費撐=津（避6934令7476斥+廁8238賓480.即15邊+濫1386芒9495閃+姐2080辰424.殃28炮）納×巧5.5茂％洞=欠5144蹈473旋元局8桂、土地在效估價時點泊的市場價陷格縮=權(quán)土地投脂資聞+暴利姥息君+騎利傭潤準(zhǔn)+愁管理月費窮+領(lǐng)稅費散=已69碼3474軌76牛+醫(yī)8238液480稼+椅1386笛9495省+望2080白424+宮5144腰473屬=監(jiān)9868丑0348搖元打（二）建鉆造建筑物閘費用及正蜓常利稅田1藝、房屋建憐造成本框（駕1噴）建安工茂程造價澆根據(jù)螺1996貧年北京市股建設(shè)工程甜概算定額桑和五材、畏人工費、閑竣工調(diào)價客等有關(guān)文擇件以及相棍關(guān)市場信鍛息，并結(jié)煎合估價對票象建筑結(jié)帝構(gòu)和截止淘到估價時遭點的裝修修程度（含隙土建、設(shè)程備及安裝祝和初裝修替）確定建度安工程造碎價企為諒2真2翼0伐0仍元鉛/m弦2弦。尾（爛2積）建材行等業(yè)勞保統(tǒng)伙籌基金始取建安費服用條的棚1塘％，則：謹(jǐn)建材行業(yè)彎勞保統(tǒng)籌跳基侮金冷=2離2侮0培0餡元卵/m格2血×迷1頑％告=2允2衰元忘/m膨2剃（嘩3葵）不可預(yù)影見費銷根據(jù)房地便產(chǎn)開發(fā)一膽般取費，承結(jié)合估價竟對象具體躲情況，不值可預(yù)見費遵取建安費楊用籍的采5杏％，則：乖不可預(yù)見岔費糖=喂2聽2顛0奉0界元喝/m甜2蛙×5志%江=司1坑10抖元縫/m今2寇（倆4兼）紅線內(nèi)終市政費妨渾梯不計綠化誤費，取建綁安費用范的禿1繡0單％，則：計輕縫紅線內(nèi)市箏政悠費低=2教2群0駛0牌元捷/m怠2堤×1晴0證％浴=2唇2楊0渴元才/m亦2良（紗5登）平其他費用端根據(jù)有關(guān)枕政府文件墾《關(guān)于改框進(jìn)和調(diào)整巨工程勘察夜不合理收菊費辦法和堤標(biāo)準(zhǔn)的通耽知》、建巡設(shè)〖共1991列〗撞150陽號《關(guān)于行改進(jìn)和調(diào)瓦整部分勘補察設(shè)計不兩合理收費形辦法和標(biāo)施準(zhǔn)的通知柔》、料(貢86)共京建規(guī)字平第秧097偉號《關(guān)于導(dǎo)編制基本呆建設(shè)工程寫竣工圖取青費標(biāo)準(zhǔn)的縮批復(fù)》、廚1991啄年變12搜月濟(jì)14昂日北京市科人民政府隱第沸31罵號令發(fā)布牲《北京市真建設(shè)工程罷質(zhì)量管理匙監(jiān)督辦法鞏》、偵[19賊92]漆價費字離479耽號《關(guān)于錘發(fā)布工程此建設(shè)監(jiān)理子費有關(guān)規(guī)抬定的通知司》等，其兄他費用賽包括勘探姜費丟0.3匯％、規(guī)劃吹設(shè)計節(jié)費硬2餡%富、竣工圖術(shù)費捎7%裁、質(zhì)量監(jiān)劈督費旗0.25答%仗、工程監(jiān)請理費都2%默、招標(biāo)費拌0.壇2弓6%夾等縱，即合計其他重費用單價沖為汁10能8.9頌元葛/膝m客2劍。蠅房屋建造謙成本合計釣=虹(1)脂+(2)勉+(3)扮+(4)泥+(5)萍=洗266伴0.9熔元尚/m紗22、利息兆估價對象串建設(shè)周期崇為路1.壺5選年，年利桂率以估價緒時點的金追融機構(gòu)貸星款利率為首標(biāo)準(zhǔn)，即訊貸款利率焦為遞5.嬸9孫4罷％，計算侵中只計單幻利并假設(shè)估資金為均費勻投入，像則：望利息＝痕266兇1瘋元裁/m謙2黑×屢5.痕9寒4烘％勝×1.5型/2凝=逮118.或5騎元顛/m腸2匙3既、管理費籮按房屋建棟造總成本嫁的扮3.上0舌％計算，式則：鄰管理費眾=塵2660者.9折元緞/m仰2局×3.弟0冷％偷=娛79.8有3卸元滔/m列2利潤洪按照開發(fā)顛商利潤剩為榴2票0胳％計算，掌則：肯2660梁.9委元狡/m施2嫂×2托0謎％焦=肉532.耐18聾元融/m劣2稅費違同土地部哥分的計算擾說明，按簽上述鞋1繪、芬2音、籌3矮、扮4鈔各項之和艷的兄5.5創(chuàng)％計算，晌則：夢稅費于=片（祖2660鴉.9朽+118告.54+器79.8件3+53歐2.18刮）血×臺5.5覺％柱=農(nóng)186.遭53錄搜剩些房屋綜合秩建筑成本觀房屋綜合塞建筑成本嘗為上述草1估至烤5謀項之和，拘即：裕2660屑.9叉+118珍.54+糞79.8導(dǎo)3+53城2.18與+征186.巡53享=燃3577疼.98活元穿/m豪2房7蠻、建筑物稠重置價格盾建筑物重累置價格失=偏3577泥.98敞元守/m頓2機×341馬85.7毅2首m殖2食=土1223洽1582舞2叔元寶（三）估鏟價對象積岸算價格陳=暮土地在估椒價時點的伴市場價慣格摘+僅建筑物重珠置價格發(fā)=為2209徒9617侄0鋪元電膝第二、市娘場比較法腫根據(jù)委托揭估價方提策供的相關(guān)愿資料：估擔(dān)價對象總立銷售建筑思面積載為吩2642豆5.甚2叼平方米，梨其中住宅榴部分銷售擇建筑面積鉤為條2490稅6.感8谷平方米，火配套商業(yè)哪部分銷售塊建筑面積虧為皮1518施.柜4談平方米。哪地下車狡位螞15萄0館個。本次榜評估分別漲根據(jù)住宅噴、配套商蚊業(yè)、車位輝不同用途僅進(jìn)行市場沫價格估算閣。鄉(xiāng)住宅部分壤市場價格加瘡桿通過對估惱價對象附亂近區(qū)域類嘉似的準(zhǔn)完軍工的商品腰住宅項目文的調(diào)查分勉析，篩選魂了三項案臨例作為比澤較對象。街各案例與炎估價對象阿的情況比鹽較如下：粘因素條件輕說明表禽項目名稱求待估對象加案例一呢案例二柴案例三可項目位置值某圾萬泉河路示遠(yuǎn)大路南士蘇州街稿交易時間政200奮1宿年避1圈2浸月亭200武1運年欣1劑2浪月側(cè)200奴1流年垮1霉2青月脹200劑1能年瘋1宴2澇月乏交易情況帖2002顫年記5刪月入住、辦正常土2002序年鉤1屈2飛月入住、遺正常集200銳2晶年霸10腎月入住、灰正常慮現(xiàn)房、正遺常做道路通達(dá)胞度景萬泉河路淚萬泉河路傳遠(yuǎn)大路宗蘇州街惜公交便捷很度澤高畫高政高糖高柴基礎(chǔ)設(shè)施青完善程度野七通弟七通合七通神七通單環(huán)境條件弓一般泥較好訴稍差瓜稍差裝建設(shè)規(guī)模弱較小玻較大瘡較大嬸較小憑物業(yè)性質(zhì)搬內(nèi)銷住宅摸內(nèi)銷住宅輛內(nèi)銷住宅跳內(nèi)銷住宅遺采光蜂一般取較好低較好感一般醉通風(fēng)恭一般勤較好風(fēng)較好賊一般史室內(nèi)裝修分初裝修尾初裝修據(jù)初裝修恨初裝修梨配套設(shè)施益完備程度愛完備你完備寶完備棍完備池建筑結(jié)構(gòu)技鋼混徐鋼混燕鋼混廊鋼混煎專業(yè)物業(yè)偶管理混有偵有賀有鋼有助比較因素料條件指數(shù)歡表粘項目名稱漢估價對象將案例一袋案例二依案例三元交易時間際100烈100禽100乒100呼交易情況萌100勺98使9蔥8慚101奴道路通達(dá)凝度宵100蒼100唇98汪100秤公交便捷白度被100眼100宋100協(xié)100排基礎(chǔ)設(shè)施極完善程度加100能100欠100頓100忍環(huán)境條件導(dǎo)100朵102舒98肚98蘿建設(shè)規(guī)模垃100調(diào)102原102愛100蠻物業(yè)性質(zhì)親100稱100許100巖100額采光榨100狼102擇10銀2慈100故通風(fēng)廣100慎102勻102懇100減室內(nèi)裝修朵100呼100至100斤100資配套設(shè)施掀完備程度憐100盼100沖100挨100休建筑結(jié)構(gòu)遍100慰100灘100嗽100砌專業(yè)物業(yè)菠管理棚100曲100儀100務(wù)100蔽因素比較伶修正系數(shù)里表堤項目名稱伴案例一替案例二罵案例三闖交易價格填（票元停/篇平方米）谷9300插8400眠8400囑交易時間驅(qū)100年/100株100繭/100罪100尖/100婦交易情況州100/償98裂100/嬸9狗8孟100/淋101績道路通達(dá)贈度絲100/退100莫100/福98單100/逢100佩公交便捷匆度偏100/絕100笛100/磁100警100/俱100脹基礎(chǔ)設(shè)施綱完善程度及100/吳100秩100/悼100罪100/呈100剖環(huán)境條件腥100/役102桐100/所98萬100/鑒98菌建設(shè)規(guī)模初100/均102斥100/銜102嶼100/戀100酬物業(yè)性質(zhì)拌100/馬100技100/惕100井100/東100建采光鳥100/咳10靠2使100/號10許2湊100/誤100通通風(fēng)跡100/呢102趴100/冤102基100/疲100吼室內(nèi)裝修報100/儲100齡100/季100徐100/鬼100迷配套設(shè)施翻完備程度件100/咐100志100/帝100霸100/掏100單建筑結(jié)構(gòu)鵲100/行100妖100/坑100辛100/淚100殖專業(yè)物業(yè)狗管理早100/皺100候100/鐘100都100/呢100艘比準(zhǔn)價格陵8767劫8410若8487胞經(jīng)修正比啟較，三個困案例比準(zhǔn)引價格較為犯接近，故胡采用簡單忙平均法得尋出估價對買象住宅用李途比準(zhǔn)價講格：忌（雪8767鄭+841失0+84駱8扭7悄）孔/3奮=府855逝5楚（挖元榴/m冤2雹）賴現(xiàn)住宅部分烤市場價束格坑=855福5×24尖906.隊8=21撥3077侄67賞4粉元曠（二）配山套商業(yè)部搏分市場價瓜格幫走根據(jù)受托技估價方調(diào)梢查，估價綠對象附近腳商業(yè)用途甚市場價格摩約盟為皂1100繭0-13肉000鐘元敞/m圣2展，結(jié)合估顏價對象具禿體情況，羽確定估價漠對象配套疏售價可為畫1200災(zāi)0費元拾/m燭2得。蕩1200腎0慘元禿/m慘2購×151抹8.4攻m鋪2膛=182纏2080洪0但元件（三）車罵位部分市張場價格艦根據(jù)委托先估價方提盜供的有關(guān)捷資料：估烤價對象地城下車發(fā)位棕15沈0峽個。根據(jù)埋受托估價程方調(diào)查，處估價對象閘附近住宅桿用途配套仆地下車位懼市場價格具約惕為草1000麗00糠元青/稅個場，結(jié)合估叮價對象具搖體情況，堵確定估價蠟對象地下刪車位售價床為有1000栗00站元判/質(zhì)閥個，出售濁率耕為告8燒0賽％。咱地下車位植市場價違格盾=100階00睜0傘元后/看個披×15龜0糧個換×8闊0他