房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展2010.10.25CompanyLogoContents房地產(chǎn)概述1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程3房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展4房地產(chǎn)業(yè)概述1房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的特征：位置的固定性和不可移動性使用的長期性影響因素多樣性投資大量性保值增值性行業(yè)相關(guān)性。房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟(jì)組織。一般具有如下特征：經(jīng)營對象的不可移動性業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性經(jīng)營活動的資金和人才密集性經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性房地產(chǎn)企業(yè)分類：（經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)：包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)：指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。

房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)項目：一般是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。項目拓展項目拓展是指為獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所需的土地資源、項目資源或其他資源，以科學(xué)的市場研究和項目可行性研究為依據(jù)，而進(jìn)行的項目合作、項目投標(biāo)、項目投資、土地開發(fā)、公司收購（并購）、代管代建等行為?？尚行匝芯烤褪菍M購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展我國房地產(chǎn)市場是伴隨著房改的步伐而逐漸發(fā)展的。房改的全稱是住房制度改革。房改的涵義是，改革舊的住房制度，建立新的住房制度。房改三階段：第一階段：1980年至1988年，也稱為房改的準(zhǔn)備階段。1982-1984年，在常州、鄭州、沙市、四平等市進(jìn)行公房全價出售和公房補貼出售試點。1984年和1985年開展了全國城市住房普查工作以摸清底數(shù)。1985年在一些城市進(jìn)行了住房金融改革試點，例如發(fā)行住房建設(shè)企業(yè)債券等。1986年上海、廣州兩市制定了有償轉(zhuǎn)讓土地的辦法，1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點，隨后廣州市也進(jìn)行了試點。1987年，在煙臺、唐山、蚌埠等城市進(jìn)行了提租補貼試點。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展第二階段：1988年至1998年，也稱為全國展開、摸索前進(jìn)的階段。1.以提高公房租金為主的第一步。1988.2.25.《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，即11號文1991.6.7.《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，即30號文1991.10.17.《國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》2.轉(zhuǎn)向以出售公房為主的第二步。1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，即43號文.同時，發(fā)出了出售公房確定售價的操作辦法。第三階段：1998年7月1日至今，即推行住房分類供應(yīng)新制度階段。1998.7.3.《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，即23號文。對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定社會保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多社會保障的廉租屋。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、2005年發(fā)出的《國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，2006年發(fā)出的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中，90平方米以下套型的低價位住宅，不得低于70%。2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24號文，從而促使我國的房改切實地走上以解決中低收入者住房問題為主的軌道。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀地位：國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一1998年住房體制改革后我國房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高速增長，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之間。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全國共有房地產(chǎn)企業(yè)214397個，比04年增加了66.0%1997年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%，增長速度處于2000年以來的最低谷。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1997年至今，我國土地市場可以大致劃分為兩個階段，即1997-2003年的快速發(fā)展階段，2003至今的相對繁榮階段。而從近三年趨勢來看，我國土地市場有逐步萎縮的跡象，2009年我國土地市場地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。這既與近幾年土地政策緊縮有關(guān)，也與大城市建設(shè)用地備用量快速減少有關(guān)。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴(kuò)大10.3個百分點。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從1997年開始，我國商品房銷售量持續(xù)平穩(wěn)上升2005年增幅較大，并首次邁上5億平方米平臺2008年市場遭遇“寒冬”同比下降近20%。2009年全國商品房銷售量大幅反彈，創(chuàng)歷史新高。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀除2008年外，近年來我國商品房新開工面積均保持較快發(fā)展，增速基本保持在10%-20%之間，有逐步下降的趨勢。對比新開面積與銷售面積可以發(fā)現(xiàn)，1997年以來歷年的新開工面積都大于銷售面積，說明部分項目施工進(jìn)度緩慢，存在停工現(xiàn)象。另外部分房源沒有實現(xiàn)銷售，開發(fā)企業(yè)或者持有，或者捂盤不售。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%，竣工面積7.02億平方米，增長5.5%，新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，同比下降19.9%，開發(fā)建設(shè)增速明顯低于商品房銷售增速，出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求，部分大城市比較嚴(yán)重。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀2000年開始，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑面積竣工率基本上呈下降趨勢，由38.1%降至去年的22.0%，下降16.1個百分點。說明項目開發(fā)周期拉長，這其中因素較多，其中之一是由于房價漲速較快，部分開發(fā)商有意放慢施工進(jìn)度，以獲得更高利潤率。2009年我國商品房竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。與9.37億平方米的商品房銷售面積相比，存在明顯的供不應(yīng)求。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢在保持對房地產(chǎn)中長期樂觀的同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視2010年下半年至2011年可能出現(xiàn)的短期波動，提前采取措施積極應(yīng)對快速3年1993.6過熱2年調(diào)整2.5年平穩(wěn)快速8年過熱2.7年第一論波動（不完整）至今第二論波動（最后階段受國家政策影響，不完整）調(diào)整1.2年…—中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分—長期呈增長趨勢1988年以來20余年時間，我國房地產(chǎn)市場保持年25%~30%增長率，從宏觀經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)及城市化角度看，我國未來房地產(chǎn)市場仍能保持15年左右的高速增長短期呈波動趨勢歷史20年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩次大周期波動，為保經(jīng)濟(jì)、惠民生，政府于1996年、2008年兩次阻斷房地產(chǎn)市場下行特別是2005年以來，我國房地產(chǎn)市場短期波動加劇，房地產(chǎn)市場銷售增長率呈現(xiàn)鋸齒狀走勢未來五年行業(yè)仍將出現(xiàn)短期波動，一二三線城市調(diào)整周期與調(diào)整幅度也會呈現(xiàn)分化走勢房地產(chǎn)業(yè)深層次調(diào)整將對眾多房企帶來挑戰(zhàn)，行業(yè)必將重新洗牌房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期樂觀，市場競爭面臨重新“洗牌”未來15年房地產(chǎn)市場總體仍將保持快速增長，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合加速，行業(yè)面臨重新洗牌企業(yè)應(yīng)在發(fā)展能力的同時，繼續(xù)保持積極擴(kuò)張的戰(zhàn)略態(tài)度土地資源金融資本土地稀缺，但依靠不規(guī)范操作獲取土地的難度越來越大資金在土地獲取中越來越重要，對資金要求更高高度依賴銀行貸款的模式不可持續(xù)，銀行貸款融資未來會受抑制越來越需要通過產(chǎn)品增值能力來保證利潤水平企業(yè)需要更好的融資能力拓寬融資渠道降低成本資金管理特別是現(xiàn)金流的管理能力要求越來越高產(chǎn)品增值能力融資能力資金管理能力獲得足夠的土地儲備成為房地產(chǎn)公司基本的生存保障土地獲取能力房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TOP10排名綜合實力企業(yè)規(guī)模盈利能力成長性穩(wěn)健性1萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司中國海外發(fā)展有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中國海外發(fā)展有限公司2中國海外發(fā)展有限公司中國海外發(fā)展有限公司萬科企業(yè)股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司3保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司上置集團(tuán)有限公司4綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司中信房地產(chǎn)股份有限公司北京北辰實業(yè)股份有限公司5恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司盛高置地(控股)有限公司上海愛家豪庭房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展有限公司5綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廣州富力地產(chǎn)股份有限公司上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司金融街控股股份有限公司7合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司合景泰富地產(chǎn)控股有限公司上海城開（集團(tuán)）有限公司龍湖集團(tuán)8廣州富力地產(chǎn)股份有限公司龍湖集團(tuán)陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司9金地（集團(tuán)）股份有限公司北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司恒盛地產(chǎn)控股有限公司福星惠譽房地產(chǎn)有限公司10北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——房地產(chǎn)企業(yè)類型按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營范圍中地位的不同，可以分為：房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項目公司；按照國家資質(zhì)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級資質(zhì)由建設(shè)部審批，二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批；按照開發(fā)業(yè)務(wù)的不同類型，可以分為：綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商、住宅開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、旅游地產(chǎn)開發(fā)商；按照業(yè)務(wù)分布區(qū)域的不同，可以分為：全國性房地產(chǎn)企業(yè)、區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)、本地房地產(chǎn)企業(yè)；其他分類，如上市非上市、境內(nèi)境外、……..房地質(zhì)產(chǎn)企唱業(yè)開釣發(fā)運張營模吩式——四類銳開發(fā)狼經(jīng)營任模式房地多產(chǎn)企寇業(yè)開沃發(fā)運淋營模痰式——四類開容發(fā)模式強簡析房地憂產(chǎn)企醉業(yè)開威發(fā)運毒營模哥式——典型房鼠地產(chǎn)企同業(yè)典型企業(yè)核心競爭力萬科專業(yè)化開發(fā)能力；持續(xù)盈利能力；品牌營銷能力萬達(dá)集團(tuán)跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力；跨區(qū)域商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理能力世茂集團(tuán)高端住宅開發(fā)能力；營銷推廣能力；資本運作能力碧桂園大規(guī)?？焖匍_發(fā)能力；一體化開發(fā)能力；政府溝通能力龍湖品質(zhì)住宅的營造能力；物業(yè)管理能力；勞動生產(chǎn)能力華僑城旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)能力；主題酒店經(jīng)營管理能力星河灣高端品質(zhì)地產(chǎn)營建與營銷能力房地瘡產(chǎn)企呈業(yè)開鼠發(fā)運哄營模丘式——不同的本商業(yè)模股式萬科職業(yè)經(jīng)企理人團(tuán)繡隊、持瞧續(xù)創(chuàng)新慈的產(chǎn)品減、“客圾戶第一適”的市臟場理念制構(gòu)成了巖引領(lǐng)萬燭科持續(xù)襖成長的爛商業(yè)模救式，在獄新時期疤為贏在彎未來，既正以清撓晰的三坡大戰(zhàn)略鳳發(fā)力：末產(chǎn)品定進(jìn)型化、犯組織結(jié)暗構(gòu)改革喇與業(yè)務(wù)互板塊分淚包、產(chǎn)古品制造千環(huán)節(jié)的路工廠化仗。萬科原獲來是以完檔次區(qū)篩分產(chǎn)品駕：低檔娃、中檔弟、高檔量，萬科坊后來向Pu街lt亭e瓣Ho柿me邁s學(xué)習(xí)，闖根據(jù)客歉戶一生賓的購房績行為來農(nóng)進(jìn)行產(chǎn)蛛品類型撞區(qū)分。敲從表面必上看，制只是產(chǎn)陷品分類援標(biāo)準(zhǔn)的乏轉(zhuǎn)變，黎而其實嘴質(zhì)是經(jīng)鉆營理念惕的轉(zhuǎn)變且，以產(chǎn)刃品為中寨心轉(zhuǎn)向巾以客戶禽為中心絮，真正弊做到了蘭以客戶鵲需求為綁本。同蹦時，這為一轉(zhuǎn)變告將會使滅集團(tuán)各梳項目之中間，特墾別是同裕一區(qū)域異同一城后市間的北項目不棗再是孤杜立的、古單獨的封個體，籃而成為亮一個有在機整體協(xié)，項目周間互為掏補充，啞互為依乞托，使甲集團(tuán)形完成完整精充實的招產(chǎn)品鏈勇。萬科啟以產(chǎn)炕品標(biāo)痛準(zhǔn)化鄙作為怕產(chǎn)品曉質(zhì)量賢戰(zhàn)略漸，建梁立建踩筑研花究中鬼心作山為產(chǎn)篩品研久發(fā)戰(zhàn)豆略。壞近期桐加大琴了對歪中小傾戶型挨的研凡究；證為迎踩接未級來的鹽住宅緒產(chǎn)業(yè)湖化，煎設(shè)立害“優(yōu)體智建兄屋專個家”線業(yè)務(wù)境，主兩要包烏括三縱方面倦技術(shù)寒與理烏念：帶工廠話化生代產(chǎn)（PC技術(shù)）糟、全架面家居帖解決方懶案和生坊態(tài)環(huán)保迎技術(shù)。20作08年以封來，份面對欄市場茂調(diào)整剛，萬里科將躍其一差直學(xué)脾習(xí)的機楷模梅公司篩“帕采爾迪耐”改索為了攤“索茶尼”哨。理長由是綱：萬焰科是按“制堆造業(yè)娘”模旺式的御地產(chǎn)吹公司悅，而淺制造動業(yè)的島公司桶就應(yīng)薦當(dāng)堅輩持隨頸行就隙市這砌樣一滲個原摟則。世市場竟調(diào)整貝下，驗作為袖規(guī)模送企業(yè)嗽的萬虎科遵樸循“群現(xiàn)金棍為王堪”的橋理念慎，及庫時調(diào)屆整了蓋價格嶄策略被。萬振科聲際稱并敬不擔(dān)鎮(zhèn)心降情價，謎因為忽房價家下跌列了地籠價就漆會變請得更逃低，抱只要檢把房我子賣竊掉把串現(xiàn)金穿拿回法來，財一定積可以永再收桂土地仙。只蘭不過或是把青今年撞的利萍潤轉(zhuǎn)券移到饑兩三嶄年以液后，智長期司來看絕，只憐要看或到一孟個三圾到五畝年的舍周期撒，對歇公司良的利娘潤不并僅不重會減喝少反漫而會議增加輩，所刃以萬余科選臨擇隨夏行就瓦市。歲不過疲，與尋保利籃地產(chǎn)拆在20留08年抄亡底土動地市替場不彎同，欲萬科怎相當(dāng)允謹(jǐn)慎違，被輸部分傘業(yè)內(nèi)眼人士訊認(rèn)為開失策永；此椅外，浙一味壟聚焦駁住宅嫌、舍林棄商錢業(yè)是擴(kuò)否真肌的能董贏在灶未來喪也有確待于畏時間塞驗證惹。房地產(chǎn)勇企業(yè)開威發(fā)運營且模式——不同的您商業(yè)模默式中海穩(wěn)健的駝發(fā)展戰(zhàn)艷略、面芽對高端賴客戶的例產(chǎn)品戰(zhàn)炒略、強廣大的資遵金渠道放和精細(xì)婦的成本著控制是屑中海的商主要特澤點，其墾在香港接的歷練忽使其具重有區(qū)別次于一般旅企業(yè)的斗周期管木理經(jīng)驗?zāi)?，市場箱調(diào)整下猛核心、奇優(yōu)勢區(qū)錢域的土恐地儲備翼凸顯了個公司價竟值。碧桂甚園作為趟“快既速開遍發(fā)、藝快速茶銷售痰、快銅速回查籠”趟的一潔體化信運營難模式博經(jīng)營譜企業(yè)景，碧挪桂園攻的特毀點在它于低客價、字快速畏。碧藍(lán)桂園鍬避開爸競爭拋激烈牌的北燈京、承上海供、廣覆州、旨深圳竿等特高大型找一線艱城市餓的中概心區(qū)辯域，濟(jì)大量看進(jìn)入摧城郊甲結(jié)合堵部和伸二三控線城采市，腰土地碼成本毛較低市，并撈在控駛制成野本的靜基礎(chǔ)攪上實為現(xiàn)大進(jìn)規(guī)模稀跨區(qū)夫域擴(kuò)伶張。SoH弓o中國有別奪于房閘地產(chǎn)槳行業(yè)籠內(nèi)規(guī)結(jié)?；菇?jīng)營沙的大批企業(yè)愛，SoH無o中國不珠做大量港的土地寒儲備，偽更重視番開發(fā)效暈益、追蝕求高利要潤率，性北京CBD是其業(yè)腿務(wù)的核蹤蝶心區(qū)域妙，近期魯進(jìn)軍上跌海。萬達(dá)中國少商業(yè)性地產(chǎn)隔的先任行者膀，萬奸達(dá)首右創(chuàng)“蛙訂單燙地產(chǎn)煉”模倍式，屆該模供式為揭萬達(dá)呢贏得牌了極虹大的第市場蘆空間霸，它良與世僅界商藝業(yè)運服營巨含頭的團(tuán)捆綁射合作減使它太的項討目開寇發(fā)將蠢商業(yè)揭與地惠產(chǎn)結(jié)仇合在串一起嫩。引借入戰(zhàn)別略投船資者齒后，息萬達(dá)稠開始攀大規(guī)仆模擴(kuò)壤張，細(xì)上市食概念黎和未待來可批能的洗房地陪產(chǎn)信旺托投瞧資基岡金新競模式勸給萬絲式達(dá)帶捷來了禿更大枯的想既象空膏間。房地產(chǎn)室企業(yè)開版發(fā)運營價模式——管理組右織結(jié)構(gòu)政形式項目公司開發(fā)設(shè)計工程銷售類型職能管牢理型矩陣式號管理型開發(fā)設(shè)計工程銷售職責(zé)分車工開發(fā)設(shè)計工程銷售項目縱部項目部真只負(fù)責(zé)稅施工現(xiàn)士場管理量部門項目部禿成為項攀目執(zhí)行憂的負(fù)責(zé)犬主體，錫職能部憑門成為姨資源提胳供、建鳴議與監(jiān)隆督主體優(yōu)點對環(huán)免境的思反應(yīng)圓較慢黨；需控高層業(yè)協(xié)調(diào)售工作仔多，珍容易協(xié)形成鞋決策級堆積員工役介入困雙重居職權(quán)嫂之中悼，需遞要公棄司良翁好的做人際導(dǎo)關(guān)系倦和全淹面的鼓培訓(xùn)實施恒條件項目數(shù)忍量少，改特定區(qū)稅域經(jīng)營客戶汪定位建專一灘，項為目實三施環(huán)權(quán)境不出確定槽性低公司叮高層擇介入瞞項目捉協(xié)調(diào)瀉工作項目飾數(shù)量刪較多壞，需兼要人盟才共排享，探不適柱用于常全國幅經(jīng)營客戶較解穩(wěn)定，兼但不確變定性較吵高的項震目環(huán)境公司有爆專業(yè)技鐵能提升淹要求項目醉管理秧型項目籠公司概或項顧目部開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公耳司成為蘭開發(fā)工宏作的全暮權(quán)負(fù)責(zé)算主體項目執(zhí)凍行風(fēng)險械較大；乓不利于因公司職河能知識聲積累和簽專業(yè)化瞎發(fā)展跨多織個地趟域經(jīng)纏營或先客戶折需求丟變化拌多項陣目管足理前期頌的客哭戶定法位非蔬常準(zhǔn)保確更強混調(diào)項沙目產(chǎn)姜品對況客戶舟需求食滿足蔑程度項目部缺點職能為部門牽內(nèi)部眼實現(xiàn)鳳規(guī)模彎經(jīng)濟(jì)對項特目環(huán)失境反閑應(yīng)迅貸速，蘿便于懶實現(xiàn)續(xù)項目支產(chǎn)品假的創(chuàng)拜新和鎮(zhèn)技術(shù)開專業(yè)鍛化的償提升對項漁目環(huán)肥境反僑應(yīng)靈鼠敏，寬清晰賞的產(chǎn)蜘品責(zé)壟任，叮容易尼達(dá)到邀客戶奇的滿主意房地產(chǎn)劇企業(yè)開畫發(fā)運營珠模式——機構(gòu)紛設(shè)置總裁執(zhí)行哪總裁副總副總財務(wù)總鎮(zhèn)監(jiān)董秘戰(zhàn)略發(fā)展部投資開發(fā)部企業(yè)融資部產(chǎn)品研發(fā)部風(fēng)險管控部人力資源部財務(wù)部秘書行政部銷售公慨司前期市政組設(shè)計專業(yè)組土建專業(yè)組電氣專業(yè)組水暖專業(yè)組精裝修專業(yè)組商務(wù)組客服組項目稠部/項目錯公司預(yù)算經(jīng)營組辦公室分級管昌理全國性貫的開發(fā)定公司一瓶般分三票級管理似機構(gòu)：慌集團(tuán)公格司、區(qū)監(jiān)域公司/城市蠟公司測、項旺目公信司/項目犬部公司芳為投繳資和陪運營閃管理環(huán)中心熄，設(shè)蔥置相以關(guān)部慎門負(fù)吵責(zé)發(fā)街展規(guī)纏劃、射項目猜證論遺和拿秘地、售產(chǎn)品五定位碎、確頂定項照目節(jié)扁點計嚴(yán)劃、污進(jìn)行還采購蔬和成聽本監(jiān)細(xì)控、仁財務(wù)絕審計督和人同力資逆源配銜備等欺。項目傳部/項目公沸司為利順潤中心揚，設(shè)置走相關(guān)專皮業(yè)小組叼負(fù)責(zé)拿炎地后的償設(shè)計管詞理、工增程管理瓣、銷售笛協(xié)調(diào)和軌客服工活作；樓螺盤銷售慕委托專疾業(yè)公司鼠或自建內(nèi)銷售機何構(gòu)客戶關(guān)系部房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程3房地產(chǎn)撿項目開測發(fā)運營責(zé)流程——開發(fā)棚項目良業(yè)務(wù)吃流程戰(zhàn)略貿(mào)規(guī)劃融資唇管理資本運救營管理年度經(jīng)背營計劃妥管理年度預(yù)埋算管理品牌規(guī)包劃業(yè)務(wù)單悶元績效差管理論證策劃設(shè)計采購工程銷售客服項目福計劃艱管理項目透成本贈管理人力刪資源養(yǎng)管理財務(wù)管甚理管理體撓系建設(shè)藏（流程紙、信息?；①|(zhì)忘量等）戰(zhàn)略踩流程業(yè)務(wù)既流程管理昆支持困流程非業(yè)維務(wù)流鉆程范蒼疇項目轉(zhuǎn)公司糊承擔(dān)忙操作船職能集團(tuán)攜總部妙承擔(dān)曬戰(zhàn)略合決策皮職能物管房地產(chǎn)橋行業(yè)價春值鏈以芬開發(fā)的獻(xiàn)七大階必段來劃革分業(yè)務(wù)傅進(jìn)程房地躍產(chǎn)項悠目開遞發(fā)運詠營流警程——建設(shè)哀項目血總流笛程圖土地凝成交勘察及楚設(shè)計單術(shù)位招投通標(biāo)備案‘方案設(shè)爆計國有證土地懇使用浪證建設(shè)工聞程規(guī)劃艱許可證檔案貨登記施工疾單位周招投蔑標(biāo)監(jiān)理嚼單位配招投詞標(biāo)安全監(jiān)睛督備案質(zhì)量立監(jiān)督斬注冊建設(shè)工揭程施工嬸許可證商品房掘預(yù)售許蟲可證面積贈預(yù)測緊并備艙案面積實習(xí)測并備經(jīng)案樓房交杰付消防雅驗收人防驗北收規(guī)劃上驗收竣工憂驗收權(quán)屬穩(wěn)登記電梯驗波收人防灣施工教圖審噸查項目晶核準(zhǔn)環(huán)保\交通\節(jié)能\水土改等評懲價建設(shè)正用地壩規(guī)劃怠許可蔬證規(guī)劃意納見復(fù)函地質(zhì)勘襲察簽訂土丹地出讓凝合同初步設(shè)稿計擴(kuò)大初晴步設(shè)計施工圖研設(shè)計人防審器查消防審害查年度計良劃出讓補晴充市政離配套人防方文案建設(shè)鄰方案園林挪方案施工圖妙審查灰線軍放線撈測量繳納窩相關(guān)業(yè)費用工程別實施灰線規(guī)祖劃驗線前期純物業(yè)都公司霉招標(biāo)六備案銷售劇人員師銷售睛機構(gòu)生備案銀行蓋投資撈資金勉證明項目忽手冊悟信息何填報請備案地價款密繳清核飯實函樓房老預(yù)售正負(fù)零筐測量備束案空氣檢蹤蝶測各階漠段檢莫查驗循收各階段蛙進(jìn)度填窯報工程壩竣工四方驗布收水質(zhì)檢飯測市政征接用環(huán)保萌驗收園林川驗收配套壺移交項目冊地名裂核準(zhǔn)房地悼產(chǎn)項介目開論發(fā)運經(jīng)營流心程——商業(yè)浙地產(chǎn)森價值酷鏈客戶關(guān)鍵能力政府關(guān)壇系投資孤并購運營辜總包尋商選堂擇合同玩管理業(yè)態(tài)理頁解客戶漢研究產(chǎn)品鴉創(chuàng)新產(chǎn)品/技術(shù)頂標(biāo)注憂化主要措施產(chǎn)品實爸現(xiàn)過程項目策劃建筑設(shè)財計采購險管理工程管哨理產(chǎn)品研放發(fā)/策劃項目整售租賃管盲理品牌服務(wù)資產(chǎn)組排合管理持續(xù)守跟蹤呆業(yè)態(tài)吧發(fā)展內(nèi)，加招強客質(zhì)戶需斤求理婦解，呈研究某成熟良可復(fù)緣瑞制產(chǎn)鍋品及午標(biāo)準(zhǔn)建立梳拿地里標(biāo)準(zhǔn)建立成估熟產(chǎn)品答建筑標(biāo)兔準(zhǔn)指引齒、部品捎部件庫皇，集中拐采購建立成胡本控制貞標(biāo)準(zhǔn)加強重餡點城市族政府關(guān)圍系維護(hù)投資萌并購委信息肅獲取棄、交收易結(jié)橋構(gòu)設(shè)毫計，秒注重鐘并購超后整晉合資產(chǎn)組替合動態(tài)掉調(diào)整租金管塞理建立細(xì)賺分業(yè)態(tài)接區(qū)域市勿場持續(xù)潛跟蹤研莖究能力樹立藥公司釣商業(yè)請地產(chǎn)宇品牌不斷浙檢討匪資產(chǎn)恨經(jīng)營若質(zhì)量哨、績涌效變躲化，泡優(yōu)化恨資產(chǎn)拍池外部形運營姻總包聰機構(gòu)除的聯(lián)轟盟合頑作加強麻租約扣管理基本物濁業(yè)管理悼服務(wù)有償增挪值服務(wù)加強樓鄉(xiāng)豐宇保安致、保潔腹管理加強設(shè)燭施設(shè)備遭維護(hù)保認(rèn)養(yǎng)提供有姑償商務(wù)好服務(wù)及熱其他增森值服務(wù)投資并錘購?fù)恋匮讷@取—商業(yè)地沙產(chǎn)價值斥鏈—房地磚產(chǎn)項羨目開膀發(fā)運射營流少程——上下游架合作資斤源房地產(chǎn)牙行業(yè)價盈值鏈劃呈分為三寒個階段蠶：上游礎(chǔ)價值鏈女包括金險融、土盟地等稀倆缺資源啦，公司麥內(nèi)部價糊值鏈即圖產(chǎn)品生瓦產(chǎn)銷售緣瑞過程，摧下游產(chǎn)涂業(yè)鏈指翠產(chǎn)品交境付后的雹服務(wù)和倉增值過測程。房地產(chǎn)喊項目開槽發(fā)運營衫流程——融資墓渠道房地產(chǎn)融資渠道內(nèi)部手段外部手段之股權(quán)融資外部手段之債權(quán)融資房企上市合作開發(fā)股權(quán)信托房地產(chǎn)基金外資投資銀行貸款債券融資融資租賃債權(quán)信托自有資金預(yù)售房款公司名稱主要融資方式輔助融資渠道后期融資方向萬科公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷售回款、銀行貸款可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)信托計劃（股權(quán)/債權(quán)）、合作開發(fā)、海外房地產(chǎn)基金公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉金地公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（股權(quán)/債權(quán)）、不良資產(chǎn)處置公司、海外房地產(chǎn)基金公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉棲霞建設(shè)公開增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（債權(quán)）公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉保利地產(chǎn)公開增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（債權(quán)）、合作開發(fā)公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展4房地改產(chǎn)企潤業(yè)項主目拓宮展——主要德方式一是襖通過勢土地繳公開列市場凱獲取分土地左。即通按過招載標(biāo)、烏拍賣揀和掛疫牌的盜形式復(fù)出讓厲土地憶使用狂權(quán)。隔通過測應(yīng)標(biāo)大獲取島土地洋開發(fā)療權(quán)是鏈目前破房地兩產(chǎn)企船業(yè)采吸用最加多的舟拓展銳模式分。優(yōu)點是蔑市場化質(zhì)程度較停高，操洲作透明懶，手續(xù)禿簡單，穴運作效貧率較高毛；缺點饒是由于殺信息公跨開，競將爭程度龍較為激扛烈，土鏈地獲取廈成本將狡隨之上丈漲。二是叔通過妥一二圓級開邀發(fā)聯(lián)牌動獲捏取土纖地。由于土夜地市場項發(fā)展不里均衡，放各城市象在土地購開發(fā)政弄策方面際掌握的蒜尺度存席在一定俗的差異案。一些跟城市允您許房地仆產(chǎn)開發(fā)轎企業(yè)參槐與土地括開發(fā)工第作，這巴為該企符業(yè)繼續(xù)載進(jìn)行二疑級開發(fā)員提供了琴先天的洞條件，稱在項目魔信息、搬門檻條劈燕件設(shè)立厭、二級訊開發(fā)準(zhǔn)適備方面腦都較其寫他公司武存在優(yōu)滴勢。這騙種模式仿是房地盈產(chǎn)企業(yè)湖較為關(guān)積注的拓渠展模式司。優(yōu)點午是先液知先曾覺，著項目畫獲取膽的概漿率大弦大提菊高，摟還可餓適當(dāng)抖控制睡土地揀獲取逮成本植，但石是該馬模式釘開發(fā)偉周期湖較長溫，土欲地開哭發(fā)投錯入較井大，集且土舟地開悼發(fā)的嗚利潤營率偏灶低，談且存厚在勞蒙動成嫩果被彩競爭傷對手痛搶走投的風(fēng)留險。三是通映過企業(yè)衡并購、姓項目收恰購或合慶作開發(fā)摔增加土宅地儲備強。實力貸雄厚會的房瘦地產(chǎn)僵公司靈通過著企業(yè)法并購粗、項向目收虹購等緣瑞方式老獲取數(shù)項目富的開腰發(fā)權(quán)屠，還穿可以競通過打?qū)ν鈸艄蓹?quán)鬧投資伐或合顛作開仿發(fā)等銜方式聞增加你土地典儲備齒。這迎種模古式成辰為最伴近幾予年較拌為常紫見的窮項目與拓展晝方式思之一害。優(yōu)點濃是項梢目獲張取的尼確定紙性較膝強，量但需梢要對御合作紐奉方進(jìn)養(yǎng)行詳肝細(xì)的關(guān)盡職顆調(diào)查桿，以額便制避定可這執(zhí)行捕的合走作方坡案。房地產(chǎn)士企業(yè)項盜目拓展——模式漫選擇項目解拓展菊地域煉模式經(jīng)濟(jì)圈跳模式：懂珠三角添、長三溝角、環(huán)菠渤海經(jīng)護(hù)濟(jì)圈。驚房地產(chǎn)農(nóng)開發(fā)企顏業(yè)“第一集角團(tuán)軍”基本細(xì)都把醉這三腎大區(qū)洲域作梳為項芝目拓?fù)握沟倪h(yuǎn)重點秋。城市模撞式：根喜據(jù)城市逃規(guī)模和渠經(jīng)濟(jì)總告量，把噸城市劃套分為一鳳線城市江、二線戚城市、多三線城雙市、四當(dāng)線城市釀等。經(jīng)濟(jì)案圈和曠城市螞二者含結(jié)合稀模式柳：既優(yōu)看重贊經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)圈，煌又不括拘泥性于經(jīng)聽濟(jì)圈嫂。如按萬科禿，在仰明確黃以三砍個經(jīng)伯濟(jì)圈且為重薪點的禮同時韻，中鼻西部鎖的城啦市如細(xì)成都帖、重喚慶、鞠武漢譜等地唐也是麗發(fā)展霜的重黎點。一個砍房地嶼產(chǎn)企獨業(yè)制括定何橡種拓絮展?；问剑嗍怯韶斊髽I(yè)義戰(zhàn)略竹、企矛業(yè)資虜源、痕商業(yè)郵模式緞決定理的。燭每一隨個房昌地產(chǎn)食企業(yè)棄都可健根據(jù)冒競爭臥環(huán)境隙和競濾爭優(yōu)饑勢制怖定有齡自身土特點綱的拓匹展策滋略。房地弟產(chǎn)企條業(yè)項汗目拓夠展——政府土源地出讓鎮(zhèn)流程儲備中捏心將成秋交資料盤轉(zhuǎn)利用欄中心利用害中心擇辦理哨出讓開手續(xù)轉(zhuǎn)利用絡(luò)處會簽局領(lǐng)扯導(dǎo)審享批簽署出煎讓合同繳納鈔地價木款和確稅費一個考成交揀確認(rèn)說書或指一個瓦中標(biāo)滅通知懂書只靈能簽蟻署一爬份出賠讓合篩同，軍不得律分割塊出讓模；出讓要剖按通知質(zhì)書的要神求時間禍完成，曾因開發(fā)籮商故意士拖延將溜視同放手棄，保耗證金全綁部沒有殿；先按縱規(guī)劃窯條件享中的縱指標(biāo)津及規(guī)畢模簽縱署，晝待方昌案明短確后反簽署企補充嘴協(xié)議皺，做剝相應(yīng)吩變更當(dāng)；房地按產(chǎn)企紹業(yè)項峰目拓三展——房企參坑加招拍慰掛流程國土散局掛喬牌公寇告繳交保速證金參葡加競買掛牌競叮價簽訂成赤交確認(rèn)瞧書簽署途土地援出讓雕合同繳納地根價款和辱稅費辦理土掩地使用諒權(quán)證，扯開發(fā)未成詞交退撲還保嶺證金國土局較掛牌公留告一般勢為20稀-3組0天；競買績保證捏金一熔般為太掛牌擠底價灶的10-蛛20%；成勞交后疾一般浸可轉(zhuǎn)圓為地跪價款漠；參加絨掛牌碧的主石體超腥過2家，一肢般將轉(zhuǎn)闖成拍賣陣；拍賣懸如競買媽者不足3人，一術(shù)般需轉(zhuǎn)罪為掛牌鞏；招標(biāo)需筑要經(jīng)歷殖投標(biāo)-開標(biāo)-評標(biāo)-中標(biāo)通布知的過劫程。一蓬般情況置下按如充下標(biāo)準(zhǔn)歸確定中孫標(biāo)方：（1）出價蜂最高者觀；（2）綜艦合評黎分最脆高者驅(qū)；（3）最先麗付清規(guī)粉定的標(biāo)閃價款者毫；（4）實替際交傘付地粗價款拐最多宴者；成交是確認(rèn)諸書競趕買成均交的貞當(dāng)天丑簽訂輝；土密地出赴讓合手同一軌般在伙成交厲確認(rèn)蹈后的10天內(nèi)簽遇訂；地價敏款要驚求一衫年內(nèi)效付清緊；房地忠產(chǎn)企視業(yè)項智目拓桃展——內(nèi)部挺流程齡及分船工房地產(chǎn)丸企業(yè)項梢目拓展——決策前哈提論證策劃設(shè)計采購工程銷售客服序拿地方式優(yōu)秀企業(yè)實踐論證主要內(nèi)容1招拍掛企業(yè)并購

股權(quán)收購在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓本地項目的論證基本由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)；異地區(qū)域公司可根據(jù)其能力成熟度授予拿地決策權(quán)，集團(tuán)負(fù)責(zé)融資和對異地區(qū)域公司預(yù)算控制。重點論證

戰(zhàn)略匹配度

風(fēng)險可控度

效益指標(biāo)考慮效率與風(fēng)險的平衡1、項目概況（位置、規(guī)劃指標(biāo)、用地現(xiàn)狀、市政條件等）2、市場分析（區(qū)域規(guī)劃、土地市場商品房市場、供求關(guān)系、競爭力分析）3、項目開發(fā)經(jīng)營計劃（開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏、項目定位、規(guī)劃方案、銷售計劃、成本控制、重要節(jié)點）4、投資收益分析（毛利率、凈利率、IRR、NPV、現(xiàn)金流）5、綜合分析結(jié)論建議（風(fēng)險對策、SWOT分析、與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、結(jié)論建議）房地暖產(chǎn)企邪業(yè)項蓬目拓章展——可行斧性研留究主派要內(nèi)墊容12345不確定插性分析盈虧平護(hù)衡分析芬、敏感慣性分析客（成本矮變動、園售價變竿動）、查風(fēng)險分暑析（風(fēng)剪險因素泳的識別魄和評估架、風(fēng)險殲防范對猜策）財務(wù)雕評價基礎(chǔ)葉數(shù)據(jù)辱與參井?dāng)?shù)選承取、篩盈利初能力歇分析萌、靜轎態(tài)獲許利分瞧析、岸動態(tài)牌獲利箏分析否、償犁債能算力分集析、允綜合并指標(biāo)唯表、地財務(wù)蠟評價勻結(jié)論投資數(shù)估算與融既資方搞案投資本估算爸說明稅、分玻項成宮本、壁總成濤本、爽單位繼成本擔(dān)、銷淘售收霜入、摩稅務(wù)懷分析殖、資鳥金預(yù)池測、緣瑞現(xiàn)金培流量瘋表、話自有棒資金革；融滲資主勉體、婆資金巷來源奪、融事資方男案分穩(wěn)析、階投資跡使用遙計劃城、借具款償源還計厲劃開發(fā)斬方案地塊窯特性川與、蘇規(guī)劃攔設(shè)計連分析聲、產(chǎn)簡品設(shè)柳計建撤議、鍵項目帥實施娘進(jìn)度倚、營剛銷方著案、熱機構(gòu)困設(shè)置輩、合踢作方剩式及肚條件市場齡研究宏觀繪環(huán)境站、行喚業(yè)發(fā)貓展、螞區(qū)域近市場石、板餓塊市應(yīng)場、鹿擬定節(jié)位方慨案綜合冠評價社會席評價判（定按性）、環(huán)境緞評價飾（影鄙響及笨對策保）、公司資煩源匹配給分析6房地濾產(chǎn)企畝業(yè)項諷目拓番展——房地瞧產(chǎn)開喇發(fā)成臂本分除類1、地睛價2、前淹期工謙程費3、建滋安工啦程費4、基礎(chǔ)討設(shè)施建方設(shè)費5、公共簽配套