物業(yè)管理概述內(nèi)容一、物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展二、物業(yè)管理的基本概念

三、物業(yè)裝修管理一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1、物業(yè)管理的起源與發(fā)展2、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理1、物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國。

奧克維婭-希爾女士。雛形

現(xiàn)代物業(yè)管理成形于十九世紀(jì)末的美國。經(jīng)濟發(fā)展，高樓增多．高層建筑物附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，要求管理人員具有一定的專業(yè)性，技術(shù)性。建筑物由多個業(yè)主共有，選擇有能力和講究職業(yè)道德的管理企業(yè)及管理人員成為需要。

1908年，世界上第一個物業(yè)管理組織：芝加哥建筑物管理人員組織成立；推動成立了第一個全國性的業(yè)主組織：建筑物業(yè)主組織。成形2、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展萌芽時期（19世紀(jì)中葉---1949年）休眠時期（1949年---改革開放）復(fù)蘇時期（改革開放初期）蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）萌芽時期（19世紀(jì)中葉---1949年）

19世紀(jì)中葉，上海，廣州，天津等沿海城市逐步成為我國的經(jīng)濟中心，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和動力，得到了有效需求并迅速發(fā)展起來。上海外灘，青島八大關(guān)別墅區(qū)等，房地產(chǎn)市場上，出現(xiàn)了代理招租，清潔衛(wèi)生，住宅維修，服務(wù)管理等性質(zhì)的專業(yè)公司．這是我國物業(yè)管理的雛形。休眠時期（1949年＿改革開放）

新中國成立后，我國城市土地歸國家所有，絕大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為公有制，中國的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房統(tǒng)一由城市房管部門管理或單位自已管理，私房自主管理，房地產(chǎn)不再作為商品進入流通領(lǐng)域。復(fù)蘇時期（改革開放初期）

住房從福利分配到貨幣化分配轉(zhuǎn)變。從1981年開始，深圳探索出一條經(jīng)營型綜合性物業(yè)管理的新路子。

1981年3月深圳市物業(yè)管理公司宣告成立，東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理。蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）

鄧小平南巡后，涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織。

1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》頒布；《物業(yè)管理條例》：2003年6月8日經(jīng)國務(wù)院令第379號公布，2003年9月1日起施行的；二○○七年八月二十六日第504號國務(wù)院令公布了《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自2007年10月1日起施行?！秶鴦?wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》國務(wù)院令第666號,已經(jīng)2016年1月13日國務(wù)院第119次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場的一個消費環(huán)節(jié)，是為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。

建設(shè)部125號令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》于2004年3月實施；資質(zhì)等級：分一級、二級、三級等級資質(zhì)；

4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理：二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)概念二、物業(yè)管理概念三、業(yè)主概念四、業(yè)主大會概念五、業(yè)主委員會概念六、業(yè)主管理規(guī)約概念一、物業(yè)定義：

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類建筑物和與之相配套的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地。特征：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設(shè)周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性物業(yè)的分類：按使用功能分為：居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)按結(jié)構(gòu)層次分為：單層、多層、高層、超高層概念二、物業(yè)管理定義：

物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，同時維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動的總稱。物業(yè)管理的作用：1、確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命；2、能夠為業(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境；3、使物業(yè)保值、升值；4、促進政府部分職能的轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理的范圍

1、紅線以內(nèi)

2、分戶以外公共部位物業(yè)管理的對象

對物的管理對個體人的管理通過對物和違規(guī)個體人的管理，達到為群體服務(wù)的目的。物業(yè)管理的內(nèi)容

1、對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。2、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修、綠化養(yǎng)護等。3、接受業(yè)主和使用人的特別委托，提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)項目。

通常我們概括為：房屋主體管理、設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、保安管理、消防管理、車輛道路管理、公眾代辦性管理。物業(yè)三管理三的類三型居住三物業(yè)三的管三理（三多層三、小三高層三、高三層、三別墅三）工業(yè)三物業(yè)三的管三理（三生產(chǎn)三廠區(qū)三、儲三存、三物流三）商業(yè)三物業(yè)三的管三理（三百貨三、超三市、三連鎖三店）辦公三物業(yè)三的管三理（三寫字三樓、三政府三辦公三）其他三物業(yè)三的管三理（三醫(yī)院三、公三園、三地鐵三、機三場、三碼頭三）概念三三、三業(yè)主業(yè)主三：物業(yè)三的所三有權(quán)三人。非業(yè)三主使三用人三：是指三物業(yè)三的承三租人三和實三際使三用物三業(yè)的三除業(yè)三主以三外的三其他三人。對于三物業(yè)三管理三服務(wù)三公司三來講三，業(yè)三主就三是物三業(yè)管三理服三務(wù)的三對象三。定義三：業(yè)主三大會三：一三個物三業(yè)管三理區(qū)三域內(nèi)最高三的權(quán)三利機三構(gòu)，它三由物三業(yè)管三理區(qū)三域內(nèi)所有三業(yè)主三組成，對三關(guān)系三到整體三業(yè)主三利益的事三情進三行決議，并三通過選舉三建立三業(yè)主三委員三會。成立三條件三：物業(yè)三管理三區(qū)域三內(nèi)，已交三付的專三有部三分面三積超三過建三筑物三總面積三50三%時，或三者首套三住宅三交付三使用三滿兩三年的，該三物業(yè)三所在三地的三區(qū)房三地產(chǎn)三主管三部門三會同三街道三辦事三處、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)三人民三政府三組織三業(yè)主三成立三業(yè)主三大會三籌備三組，三選舉三產(chǎn)生三業(yè)主三委員三會。概念三四、三業(yè)主三大會定義三：業(yè)主三委員三會，三是指三由物三業(yè)管三理區(qū)三域內(nèi)業(yè)主三代表三組成三，代三表業(yè)三主的三利益，向三社會三各方三反映三業(yè)主三意愿三和要三求，三并監(jiān)三督物三業(yè)管三理公三司管三理運三作的三一個三民間三性組三織。業(yè)主三委員三會由業(yè)主三大會三或業(yè)三主代三表大三會選三舉產(chǎn)三生，每屆三任期三2-三3年，可三連選三連任三。業(yè)三主委三員會三委員三由業(yè)三主擔(dān)三任，三業(yè)主三委員三會主三任、三副主三任在三業(yè)主三委員三會委三員中三推選三產(chǎn)生三。一三般說三來，三一個三物業(yè)三管理三區(qū)域三成立三一個三業(yè)主三委員三會，三根據(jù)三物業(yè)三管理三區(qū)域三規(guī)模三大小三，由三5-三15三人組三成。概念三五、三業(yè)主三委員三會概念三五、三管理三規(guī)約定義三：開發(fā)三建設(shè)三單位或者業(yè)主三共同三制定的規(guī)三范區(qū)三分所三有建三筑物三或者三建筑三區(qū)劃三內(nèi)業(yè)主三權(quán)利三、義三務(wù)、三責(zé)任三的法三律文件。三管理三規(guī)約三有狹三義和三廣義三之分三。廣三義管三理規(guī)三約包三括臨三時管三理規(guī)三約和三管理三規(guī)約三。通三常將三開發(fā)三建設(shè)三單位三制定三的管三理規(guī)三約成三為臨三時管三理規(guī)三約。三首次三業(yè)主三大會三制定三的業(yè)三主規(guī)三約稱三為管三理規(guī)三約，三即狹三義的三管理三規(guī)約三。內(nèi)容三：第十三八條三管三理規(guī)三約應(yīng)三當(dāng)對三下列三主要三事項三作出三規(guī)定三：（一三）物三業(yè)的三使用三、維三護、三管理三；（二三）專三項維三修資三金的三籌集三、管三理和三使用三；（三三）物三業(yè)共三用部三分的三經(jīng)營三與收三益分三配；（四三）業(yè)三主共三同利三益的三維護三；（五三）業(yè)三主共三同管三理權(quán)三的行三使；（六三）業(yè)三主應(yīng)三盡的三義務(wù)三；管理三規(guī)約三對全三體業(yè)三主具三有約三束力三。三、三物業(yè)三裝修三管理依據(jù)開工三審批裝修三申請三人應(yīng)三帶齊三各種三證件三（房三產(chǎn)證三、身三份證三、裝三修設(shè)三計方三案、三裝修三單位三資質(zhì)三證明三）和三相關(guān)三費用三（垃三圾清三運費三）到三物業(yè)三公司三辦理三裝修三許可三證。施工三檢查三：裝飾三裝修三許可三證及三裝修三工人三出入三證辦三理后三，業(yè)三主即三可開三工裝三修，三但必三須遵三守《物業(yè)三管理三裝飾三裝修三協(xié)議》、《建設(shè)三部11三0號令》，物三業(yè)管三理企三業(yè)對三裝修三過程三要進三行嚴(yán)三格的三檢查三與管三理。駿工三驗收三：裝飾三裝修三結(jié)束三后，三由物三業(yè)管三理企三業(yè)按《住宅三室內(nèi)三裝飾三裝修三管理三辦法》-三-建設(shè)三部11三0號進三行驗三收。三對違三反《建設(shè)三部11三0號令》及物三業(yè)管三理協(xié)三議的三行為三，應(yīng)三提出三書面三整改三意見三，要三求業(yè)三主限三期整三改。三若發(fā)三生歧三議、三無法三統(tǒng)一三意見三或業(yè)三主拒三絕整三改的三，將三情況三上報三城市三管理三部門三處理三。（一三）裝三修管三理流三程1、嚴(yán)三禁改三變房三屋主三體結(jié)三構(gòu)。2、嚴(yán)三禁拆三改承三重墻三或在三承重三墻上三打洞三，將三窗改三門等三行為三。3、嚴(yán)三禁未三經(jīng)原三設(shè)計三單位三或具三有相三應(yīng)資三質(zhì)等三級的三設(shè)計三單位三出示三證明三的情三況下三，拆三改非三承重三墻。4、嚴(yán)三禁擴三大承三重墻三上原三有門三窗的三尺寸三，拆三除連三接陽三臺的三磚混三凝土三墻體三。5、嚴(yán)三禁損三壞房三屋原三有的三節(jié)能三設(shè)施三，降三低節(jié)三能效三果。6、嚴(yán)三禁將三沒有三防水三要求三的房三間或三陽臺三改為三衛(wèi)生三間、三廚房三間。7、三嚴(yán)禁三未經(jīng)三電力三、水三力或三供暖三，供三氣部三門的三審批三私自三改變?nèi)覂?nèi)三的各三種管三路網(wǎng)三絡(luò)。8、三嚴(yán)禁三私自三搭建三建筑三物、三構(gòu)筑三物。9、嚴(yán)三禁在三外墻三上隨三意打三洞，三應(yīng)按三統(tǒng)一三標(biāo)準(zhǔn)三實行三。10、嚴(yán)三禁將三空調(diào)三外機三肆意三亂裝三，應(yīng)三按統(tǒng)三一標(biāo)三準(zhǔn)安三裝。（二三）室三內(nèi)裝三修禁三止的三行為1、裝三修工三必須三辦理《裝修三工出三入證》，憑三證出三入小三區(qū)。2、裝三修工三首次三進入三小區(qū)三時，三門衛(wèi)三要做三好裝三修工三的信三息登三記工三作。3、裝三修作三業(yè)：三不得三影響三、占三用公三共部三位、三樓道三，不三得損三壞或三污染三建筑三物的三外墻三及公三共建三筑物三的內(nèi)三墻。4、裝三修人三員不三準(zhǔn)在三社區(qū)三內(nèi)赤三膊行三走、三酗酒三、大三聲喧三嘩，三嚴(yán)禁三隨地三大小三便。（三三）裝三修管三理規(guī)三定5、建三筑材三料必三須在三規(guī)定三的時三間內(nèi)三移至三裝修三戶內(nèi)三，不三得在三道路三及公三共部三位攪三拌泥三沙，三凡因三搬運三材料三弄臟三、損三壞公三共部三位者三照價三賠償三。裝三修材三料不三可直三接倒三在路三面上三，須三在路三面上三鋪上三篷布三，然三后將三裝修三材料三倒在三篷布三上。6、不三得違三反規(guī)三定存三放易三燃、三易爆三、劇三毒、三放射三性等三物品三和排三放有三毒、三有害三、危三險物三質(zhì)。7、施三工結(jié)三