長泰·地產(chǎn)旅游項目競品分析報告三遠第一城天逸豪庭龍津商業(yè)廣場盛泰軒榮泰半山御景發(fā)現(xiàn)之旅龍津國際玉鷺商城金座麗景金御華府凱悅廣場盛世嘉園翔球幸福里中冶海西國際

縣中心板塊70%客戶為附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)和當?shù)貏傂杩腿簽橹鳎唤?jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊50%客戶為縣中心和開發(fā)區(qū)當?shù)赝顿Y客為主，40%為外來工以單身公寓為主；旅游區(qū)板塊70%客戶為廈漳投資客或第二居所為主。各板塊內樓盤分布經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊萬豪天悅廣場縣中心板塊當代鳳凰谷旅游區(qū)板塊十里藍山海投香格里墅原山主人縣中心板塊：龍津溪以西，長泰縣中心附近；商業(yè)配套、教育、交通等齊全；代表樓盤榮泰半山御景、龍津商業(yè)廣場、萬豪天悅廣場、龍津國際、天逸豪庭、盛泰軒、金座麗景；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊：龍津溪以東；旅游區(qū)以西地塊；周邊工業(yè)眾多，外來工人較多，配套集中在新華都商圈附近；代表樓盤三遠第一城、玉鷺商城、鴻鑫財富廣場四期-金御華府、凱悅廣場、盛世嘉園；旅游區(qū)板塊：天柱山、天成山國家森林公園附近、馬洋溪沿線；目前以旅游地產(chǎn)為主，多為別墅、酒店式公寓為主；代表樓盤主要有：中冶海西國際、發(fā)現(xiàn)之旅、當代鳳凰谷。中冶海西國際

項目概要總占面積地

總建

物業(yè)類型

銷售狀態(tài)

開盤時間

裝修中冶置業(yè)（福建）有限公司占地7500畝約100萬㎡別墅、小高層在售階段2012年上半年毛坯開發(fā)年限推售現(xiàn)狀項目定位核心賣點2007年——2015年目前二期聯(lián)排別墅在售，面積段為160-200

㎡，均價約1.3萬元/㎡擬建設集國家高爾夫球訓練基地、山地公園、溫泉度假村、商業(yè)、住宅為一體的生態(tài)新城高爾夫、馬洋溪生態(tài)旅游資源、中冶品牌“中冶海西國際城”——馬洋溪內首個建設區(qū)域性共享配套的項目

項目擬在用地內建設國家高爾夫球訓練基地，擁有完善的高爾夫配套，為項目最大的亮點。

東靠臺灣企業(yè)家山莊、天頤香溪、中華漢文苑和發(fā)現(xiàn)之旅，西部與長泰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)隔山而立，南臨角泰路（角美——長泰），與臺灣連氏大酒店一路之隔，北臨上揚生態(tài)園、馨香谷旅游休閑居住區(qū)、天柱山國家森林公園，馬洋溪繞項目地塊而過，目前項目在售中。

數(shù)據(jù)來源：JBD市場調研海西國際城——配套

海西國際城試圖做一些面向片區(qū)的配套設施，除

擁有高爾夫、溫泉等高端配套，本項目生活配套設

施相對其它項目完善，規(guī)劃有大型超市、商業(yè)街、

酒店等生活、商務配套等。

海西國際城——產(chǎn)品策略

B地塊產(chǎn)品策略

產(chǎn)品現(xiàn)狀：B區(qū)產(chǎn)品不可調整、C區(qū)產(chǎn)品可做有限優(yōu)化

產(chǎn)品建議：增加產(chǎn)品附加值，給價格制造更多的上升空間。

B擴展區(qū)

B區(qū)

C區(qū)

B地塊鳥瞰圖

項目總體規(guī)劃依45洞高爾夫球場而建，將別墅與高爾夫球場融為一體，具有較高的景觀價值；C地塊建筑風格為地中海西班牙風格；項目后期規(guī)劃未定；C地塊C地塊產(chǎn)品策略

7棟B戶型14棟A戶型物料類型

每棟總面積（單位平方米）戶數(shù)戶型

聯(lián)排別墅雙拼類獨棟F、G:398;

D:484

H:347E:4842536F（1戶）、G（14戶）、H（10戶）

D（20戶）、E（16戶）獨棟小別墅C:496;D：484;E:4846C（3戶）、D（1戶）、E（2戶）獨棟大別墅A:531.79;B:583.121A（14戶）、B（7戶）

海西國際城——戶型C地塊戶型：面積在347—583㎡之間，戶型面積偏大。數(shù)據(jù)來源：JBD市場調研二期銷售情況：受市場影響，二期蓄客半年，銷售半年，僅銷售10套，去化率僅6%，均為160-200㎡，總價200-270萬的小面積、低總價的聯(lián)排別墅銷售情況分析總銷售情況：2013年9月開始蓄客，于2014年3月取得預售證，截止目前，已去化10套，銷售率約6%各物業(yè)類型去化情況：聯(lián)排10套各面積段及總價去化情況：面積在㎡，總價在197-272萬去化10套銷售影響原因分析市場下行及區(qū)域競爭C區(qū)產(chǎn)品無高爾夫景觀，較市場其他產(chǎn)品無特別優(yōu)勢項目配套出來9洞高爾夫，其他大配套尚未動工已銷售物業(yè)類型建筑面積單價總價聯(lián)排163.9612200200聯(lián)排163.9612000197聯(lián)排174.4614200248聯(lián)排177.214000248聯(lián)排184.9312200226聯(lián)排185.3513600252聯(lián)排196.5912500246聯(lián)排198.4313700272聯(lián)排198.8113600270聯(lián)排202.6211500233（備注：數(shù)據(jù)來源網(wǎng)上備案）海西國際城個案小結：

項目規(guī)劃為以高爾夫球場為核心配套引擎的高爾夫旅游地產(chǎn)項目，產(chǎn)品線豐富——

別墅、小高層產(chǎn)品；且借助項目優(yōu)質配套、區(qū)位、景觀資源及中冶品牌強大號召力

等優(yōu)勢，從其一期推出的產(chǎn)品來看，主要以350-580㎡的大戶型為主，建筑風格為

地中海西班牙風栺；而二期產(chǎn)品則主要為160-200㎡低總價聯(lián)排別墅。

從項目配套設置來看：項目整體配套規(guī)劃起點較高，配套豐富且高端化，同時，項

目還試圖規(guī)劃配置一些滿足片區(qū)基本生活需求的區(qū)域性配套、設施。

客群方面：項目規(guī)劃及品質的高起意總味著其客群定位的高端化，預計置業(yè)目的也

主要是圍繞高爾夫帶來的度假享受性需求、物業(yè)保值增值需求、物業(yè)投資需求等。

十里藍山優(yōu)勢：山林瀑泉景觀資源豐富、配套高端，小戶型低總價且附贈面積較大項目概要永隆置業(yè)項目數(shù)據(jù)占地面積：733260㎡（總占地11000畝，可用約1100畝）總建面積：439956㎡項目分三大部分：云嶺（A-N組團）、天岳（A-F組團）、尋夢谷旅游休閑區(qū)在售物業(yè)類型雙拼、聯(lián)排、獨棟別墅（天岳B區(qū)、云嶺A區(qū)）在售產(chǎn)品主力戶型雙拼：246-256㎡聯(lián)排：141-159㎡（少量169-173㎡）獨棟：259-269㎡，359-386㎡價格區(qū)間雙拼：11000-12000元/㎡聯(lián)排：9000-10000元/㎡獨棟：14000-16000元/㎡十里藍山配套及景觀：藍山跑馬場（馬術俱樂部）、瑪琪雅朵花海、山地高爾夫練習場、尋夢谷景區(qū)瀑布群、山地高爾夫、礦泉SPA、世外湯泉、景觀特色園林、五星級藍山酒店會所等；天岳（A-F六個地塊組成）云嶺（A-N十四個地塊組成）尋夢谷高爾夫練習場瑪琪雅朵花海長泰縣集美區(qū)（廈門）天岳A區(qū)藍山酒店瑪琪雅朵花海藍山馬會云嶺AB區(qū)特色景園區(qū)觀景木棧道世外湯泉尋夢谷瀑布群云嶺會所售樓處藍山酒店礦泉SPA項目位于長泰馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)東部（長泰山重村），距長泰縣城25公里，距漳州市區(qū)40公里，距廈門杏林大橋20公里，位于閩南黃金旅游圈和廈門城市郊野休閑旅游圈之內。隨著廈漳泉一體化進程的不斷加快特別是廈漳同城化戰(zhàn)略的實施，廈門周邊區(qū)域迎來了前所未有的好時機。十里藍山，地處廈門灌口和長泰的交界處，山景絕佳、自然資源豐裕，具備了較為優(yōu)越的區(qū)位和自然景觀優(yōu)勢。地處廈門灌口和長泰的交界處，在閩南黃金旅游圈和廈門城市郊野休閑旅游圈之內。項目廈門島灌口鎮(zhèn)馬洋溪同安長泰漳州集美容積率0.6物業(yè)類型獨棟、雙拼及聯(lián)排別墅產(chǎn)品裝修毛坯客戶來源大部分客戶為廈門的客戶，購買的客戶都有自駕車，以投資、家庭度假型為目的項目由天岳、云嶺和尋夢谷三大區(qū)域組成，含多種物業(yè)形態(tài)，包括別墅、酒店、會所、花海、景觀特色園區(qū)、瀑布群等；一期開發(fā)天岳山區(qū)塊含酒店與別墅；二期開發(fā)云嶺AB區(qū)地塊；目前銷售云嶺A區(qū)地塊別墅。由三大地塊組成，總占地約11000畝可開發(fā)面積約1000余畝。

云嶺區(qū)天岳區(qū)尋夢谷天岳（AB區(qū)）云嶺(ABCD區(qū)）尋夢谷十大規(guī)劃配套：但從目前現(xiàn)狀來看，項目前期配套缺乏，首期僅配備會所酒店，后期主力配套實施進展緩慢。五星級藍山酒店山地高爾夫練習場云嶺會所礦泉SPA馬術俱樂部世外湯泉特色景觀園林瑪琪雅朵花海尋夢谷瀑布群梯級觀景木棧道項目規(guī)劃配套相對齊全，著力打造八大頂級旅游社區(qū)配套。天岳天岳云嶺云嶺建筑風格：天岳以大氣而浪漫的北美風格為主導，外立面建筑材質以灰褐色高級瓷磚為主，屋頂材質為暗藍色瓷磚；云嶺則以熱烈奔放的西班牙風格為主，外立面以米黃色高級防腐涂料為主，屋頂材質為紅色瓷磚。戶型面積：在控制建筑面積和總價的基礎上，贈送大量實用空間，提高產(chǎn)品的性價比。戶型設計贈送大量附加空間，并且充分考慮度假需要，包括：陽光地下室、前后院、亭臺、露臺等。戶型建筑面積㎡贈送面積㎡A型259.09約400~500（地下室+庭院露臺）B型146.31約150云嶺A區(qū)A2雙拼戶型/259.09㎡(五房二廳四衛(wèi))云嶺A區(qū)B1（1）-03聯(lián)排戶型/146.31㎡(四房二廳兩衛(wèi))贈送面積贈送面積超大地下室天地間三重庭院豪華主臥，南向超大雙露臺，挑高家庭廳實用地下室露臺花園錯層雙臥套房式主臥銷售擇情況些分析忍：20翠14年受整剃體市場爹萎靡的漠影響累脂計銷售28套，睜其中連主要橡去化懂云嶺A區(qū)的小破面積低宋總價的植聯(lián)排和暈上疊加院產(chǎn)品。產(chǎn)品戶型（㎡）去化套數(shù)（套）累計銷售（套）當時均價（元/㎡）總價（萬元）云嶺A獨棟265-35852515000400-700聯(lián)排140-155611912000160-200疊加158-173102210000170-200天岳A獨棟243-2481120000504-594雙拼128-1303317000210-240聯(lián)排128-1303313000157-173云嶺B十里藍歡山個案小結茫：項目產(chǎn)撤品為純任別墅產(chǎn)宇品，類懇型多樣酸，主力扶戶型以概150面-30倆0㎡小面積鬼段為主上，贈送面墾積較績大，績整體攤性價金比較羅高，統(tǒng)具備擋較強儲產(chǎn)品蒸競爭昏力；成交筑客戶享以廈叉門及某周邊淺地區(qū)為主，堆客戶圈層以城券市中高哈收入者逃為主，壺客群范伶圍相對較純廣，主傲要置業(yè)隆目的為冤投資型棕和家庭訴休閑度兵假型置盆業(yè)；項目離定位滔為純渾山地仰別墅睛，與廈門區(qū)域以海上景別墅玩產(chǎn)品形奸成差異屬，通過刮利用山埋地資源進行旅酬游地臟產(chǎn)開發(fā)，規(guī)展劃配失套豐防富，從但目蝕前相關配套的速度相溪對緩微慢，害整體銷售鎮(zhèn)情況驅尚好蓮。當代兆鳳凰踏谷長泰踩天銅左山綜秋合性副度假楊區(qū)占地面積5189畝建筑面積869410m2容積率0.6-1.0物業(yè)類型獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅；花園洋房價格整體均價約1.4萬元/㎡戶型戶型規(guī)劃豐富，小一期及鳳凰谷戶型規(guī)劃有A-G等7種戶型開發(fā)商當代控股集團規(guī)劃設計巴馬丹拿顧問有限公司項目位絕于位于重長泰縣健天銅山截景區(qū)內摧，具體木的規(guī)劃趕范圍為偽角泰路呢以西，陸馬洋溪偽兩側。劈燕物業(yè)峽以酒店晨及別墅敗為主，蠅目前項泳目酒店回物業(yè)在蛙建，其艇他物業(yè)抓尚處于柳前期規(guī)廳劃階段祝。物業(yè)類逗型項目規(guī)目劃項目共輝分為三該大地塊岸，分別失為小一襖期、鳳鋸凰谷和耍大一期捎，其中勇小一期陵和鳳凰秩谷先行止開發(fā)。小一期吐及鳳凰矛谷平面公圖項目分茄期分期東開發(fā)一期發(fā)留展主要克內容一期派主要擇開發(fā)荷入口砍會所抖、度悄假酒坐店等跡配套咬設施喉以及B地塊庸居住澆，為駁片區(qū)同整體憤開發(fā)砍創(chuàng)造戀條件豈，同雷時利悼于快特速形海成片收區(qū)良她好的記入口掛景觀忘形象狼。一期珠開發(fā)著用地似面積鍵約為20公頃艙（包凍括鳳茶凰谷5.托6公頃）戰(zhàn)，總建譽筑面積熄為65筍75懼0平方歇米。二期建個設主要件內容二期多開發(fā)飄住宅狡和體歉育公括園，御同時劫完善系居住葉配套僑。建筑辮風格項目小枕一期及穩(wěn)鳳凰谷歡地塊規(guī)貸劃產(chǎn)品寒建筑風劇格豐富舉，有熱紫帶風情趣、地中裹海和歐變式風格卷（包括矩英倫和扁法式）熱帶蹤蝶風情地中疏海風限情歐式翻風格戶型另規(guī)劃項目小里一期及霸鳳凰谷貼地塊產(chǎn)吃品及戶菊型規(guī)劃宗豐富，輛包括各暈類型別堵墅產(chǎn)品廉和多層假花園洋習房產(chǎn)品距。別墅促產(chǎn)品賣戶型暗面積污規(guī)劃市以20走0-檢25黨0為主，災花園洋愈房戶型面積喂為150刃-18宵0，整被體戶型面積拾段控制貢較好。戶型規(guī)書劃建筑固面積20勁5m2建筑面蘆積277裕m2一層二層戶型規(guī)充劃戶型附嗓送的空塑間主要誘以花園絡、游泳銅池為主厲，但通字過各種碰元素營月造度假碗風情成功吸肌引客戶玻。地下承室層建筑贈面積206算m2戶型E_豪華型拍別墅配套售規(guī)劃項目立怖足于旅篇游區(qū)綜筐合性度刮假社區(qū)止，結合口項目定并位規(guī)劃殼五星級添酒店、鄭高爾夫濱球場及煩高檔商璃務休閑既會所等涉配套。天銅山度溫泉大閥酒店高爾盲夫會壯所天銅左山主額會所二期洞產(chǎn)品曲銷售犧情況斥：推出9套小者別墅之產(chǎn)品逐，去紹化5套，占去化援情況玻好于涌一期始產(chǎn)品什，但壓仍不雷夠理繳想銷售績情況奇分析總銷售慕情況：20賺14年7月開盤殿，預售15套聯(lián)排掃別墅（9套取得柿預售證慨），目礙前去化5套。各物業(yè)三類型去栽化情況擔：面積為11蔥0-定13續(xù)6㎡的蔥小聯(lián)斯排產(chǎn)繡品，簽總價純在15邪4-餃19底0萬元產(chǎn)品容滯銷練原因丑分析項目澡僅依籠靠溫食泉資慈源，售未形灣成自加身核吵心優(yōu)就勢，旨且前腹期工斑程進貴度緩勉慢，曬僅做數(shù)部分忙景觀控配套航，不止精細溜，而洞大配理套除膊酒店凝外均扛未開征始動宴工，焦以及蹈一期罩產(chǎn)品擴滯銷飼，客腎戶對駁項目殖沒有拔信心物。物業(yè)類型產(chǎn)品面積供應套數(shù)去化套數(shù)去化率%開盤價(萬/套)聯(lián)排110-13641（9）512.2%154-190獨棟1551400251.1疊加103-1212400104-122（備自注：節(jié)目前擦僅有9套聯(lián)移排別才墅取看得預掌售證貌）當代鳳凰谷遠個案小結：項目央定位賺：通筑過聘弓請知桿名設迅計公餃司，煉提升幟項目塞檔次錦定位。產(chǎn)品規(guī)歲劃：打朋造類型慶豐富的套風栺建粱筑，幵臥將環(huán)境喂、產(chǎn)品周不戶型假、配套超等充分半融合，形成整逐體不合來力，使寧產(chǎn)品具嚼有視覺鄙沖擊力才，成功主將度假揀，風情捧有效傳輩達給消愧費者。銷售諒情況衣：一聽期產(chǎn)土品滯夾銷，肉客戶工信心璃不足嘗，二勁期別醫(yī)墅去且化艱嗚難，丘整體決去化窩不理殺想。發(fā)現(xiàn)之案旅優(yōu)勢超：原榨生態(tài)樣山林羅湖泉長景觀對資源獻豐富斥，交危通便深利，部產(chǎn)品罩線豐歇富，怖基本院生活肝配套或相對濾完善項目概要廈門泛華集團項目數(shù)據(jù)占地面積：大1期占地1500畝總建面積：200萬㎡項目分期情況（大1期）：丹荔園-松濤園-竹韻園-竹滿園-西湖豪閣-稻香閣-天竹園-天桂園、天印園、湖心島在售物業(yè)類型獨棟、疊墅、空中別墅、小高層在售產(chǎn)品主力戶型1、天印園疊加：210-320㎡聯(lián)排：260-280㎡獨棟：300-650㎡2、天桂園（目前已推出）住宅：95-96㎡；138㎡；178-209㎡3、湖心島獨棟：1463.7㎡，2482.97㎡，價格區(qū)間1、天印園疊加：9000-11000元/㎡聯(lián)排：7000-10000元/㎡獨棟：10000-14000元/㎡2、天桂園住宅：6000-8000元/㎡3、湖心島：暫無（老總持有自?。┌l(fā)現(xiàn)之騾旅配套及償景觀：13萬㎡濕地割公園較、6萬㎡生態(tài)側湖泊猜、33萬㎡景觀鈔果林脈、600盯0畝健?？抵裁魑飯@斧、150芳0米自然糖溪流觀哈光帶、3.奸6萬㎡泛旗華國際納溫泉大拘酒店、量及社區(qū)獲小超市逃倍順、不會所、墳游泳池衰、網(wǎng)球噴場等竹韻果園丹荔醒園松濤園稻香閣天竹槽園竹滿老園天桂園天印雹園湖心島發(fā)現(xiàn)之線旅產(chǎn)品月設計上片存在一叢定硬傷蔽，忽視牧人性化判的需求戲，產(chǎn)品弦本身有娛較大的住超越空京間劣勢：咸尊重自雄然但不攜善于利具用，景旺觀設計稻粗糙且悔缺乏管碰理；產(chǎn)降品設計駱存在硬辭傷，忽露視人性撫化；生淹活配套雜不全。發(fā)現(xiàn)之貸旅別墅間梅院落空辦間設計缺粗放園林旋景觀凝設計枕粗糙搜且缺迎乏管搭理獨棟鳳別墅間車位謠設計奮不合另理生活茂配套桿缺乏……別墅間傅院落空蒙間設計怠粗放社區(qū)內無主隊題分區(qū)，無槳導向氧系統(tǒng)獨棟別肯墅車位睛設計不合理發(fā)現(xiàn)之旅矛——有鋤缺陷的爺產(chǎn)品產(chǎn)品倚設計拿：發(fā)現(xiàn)急之旅領產(chǎn)品曲設計特上存音在一昨定硬湯傷，忽視人性化的需附求，產(chǎn)獸品本身鏈有較大乏的超越垂空間;環(huán)境營清造：發(fā)現(xiàn)之屠旅注重擺在開發(fā)沃過程中妙保護原秋始生態(tài)凍及環(huán)境，區(qū)鞠域生態(tài)蔬環(huán)境宜頸居物業(yè)雙的代表梅，但沒光有充政分利睡用自俯然，園林惑管理否粗放段。?倍順超吳市?網(wǎng)球場?游泳池?溫泉酒吧?生態(tài)盾湖?濕地公狐園?生態(tài)基果林首期配之套以生駁活性小尾配套為濃主，主開要設置套在精裝柜公寓附拉近，包捧括社區(qū)倍超市倍腔順、餐據(jù)飲店、游泰泳池、殼網(wǎng)球場錦等；后期配央套以特監(jiān)色設施身為主，遭包括泛華國際花溫泉基大酒努店、懸生態(tài)生果園勢、濕追地公蛛園、虜植物甚園等，粘圖書雀館、般購物芹商場處尚在磁規(guī)劃架中；發(fā)現(xiàn)之吼旅—銅—先拼期配柏套缺洗失區(qū)域本蠅身配淘套缺砍失，男要依渣靠自獸身打霸造生貫活配纏套，床但是發(fā)現(xiàn)之拜旅開發(fā)過程含中也顧忽視達了對配套腎產(chǎn)品的瘋開發(fā)，到便天竹病園組趟團開擠始注射重大羽配套小的開發(fā)建設。物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）總體均價區(qū)間（元/㎡）總價（元）獨棟293-64610000-13000元/㎡350-800萬疊墅214-3179000-11000元/㎡110-300萬空中別墅163-3709000-11000元/㎡130-350萬公寓60-1156000-8000元/㎡36-90萬數(shù)據(jù)參棋考來源?。篔B糞D獨棟句最小牲面積教為2覽93驕㎡，個總價高蛇，購麻買門林檻過率高不同類型跟產(chǎn)品單支價未能告拉開，總價弓區(qū)間猾存在物空檔湊，客價格不能對固應產(chǎn)稍品價壇值戶圈層爛存在斷援層別墅皇產(chǎn)品區(qū)線設保定存在不合理栗性，蚊總價居門檻握過高販。各類木產(chǎn)品交總價銜接存在斷層，明未能最乏大限度芳吸收客客戶資源牧。低總價縱的公寓仇產(chǎn)品市賊場反應答良好，胖銷售速戚度較快堡。發(fā)現(xiàn)之么旅—父—戶兇型特勵征過于集況中的產(chǎn)共品線梯鳥度——加導致產(chǎn)烈品總價揭存在空擋查，且守別墅遍總價論過高啟，價落位上顯成為客戶購買的陪最大淚門檻繩。項目在售主頭力戶部型及紗總價馬情況怪:（備碑注：役以上丟數(shù)據(jù)癢為目千前發(fā)取現(xiàn)之恭旅自種20對10橋年推與出的鈴主要跟物業(yè)醉產(chǎn)品渡）發(fā)現(xiàn)之磁旅個案小結相：作為該馬洋粘溪生所態(tài)旅藝游區(qū)的第兼一度工假型涉地產(chǎn)舞，在市場駐上有鋼一定架知名擦度；過于溜集中岡的產(chǎn)燙品線事梯度列，導糞致產(chǎn)穗品總披價存在空擋，堡且別墅妄總價過遇高，價抓位上成促為客戶購買的最濫大門檻它，低總城價小戶壘公寓去內化較好偽。企業(yè)本產(chǎn)品主打造谷水平耐一般藥，生拆活配朝套、遭園林糊景觀層管理貌、現(xiàn)漿場施河工管付理、林銷售惑管理傾、推貨節(jié)量奏等方倒面均有察待提高梢，可提據(jù)升及超獅越空間金大；項目整痰體規(guī)劃還較為完秘善，但在商業(yè)和你高端休引閑配套固等方面淘存在一定康欠缺雅。20原山挖主人優(yōu)勢新：山鉤林江斥泉景老觀資濕源豐沾富，仗交通藝便利滾，使爹用發(fā)螞現(xiàn)之麥旅生側活配慕套，癥是“發(fā)現(xiàn)嗓之旅”產(chǎn)品的瞧升級優(yōu)賺化項目概要廈門泛華集團項目數(shù)據(jù)占地面積：650畝1期建筑面積：4.5萬㎡（其中商業(yè)會館:5903.87㎡）在售物業(yè)類型獨棟別墅在售產(chǎn)品主力戶型獨棟：310-662㎡價格區(qū)間獨棟：13000-15000元/㎡原山餡主人自身夕及共燈享“發(fā)現(xiàn)之屬旅”的配鮮套及擔景觀浙：13萬㎡濕地公延園、6萬㎡生態(tài)湖狡泊、33萬㎡景觀果膏林、600愈0畝健揮康植槍物園勁、150即0米自丟然溪國流觀拐光帶譯、3.短6萬㎡泛夢華國際稅溫泉大算酒店、秩及社區(qū)捏小超市鋤倍順、備會所、揚游泳池焰、網(wǎng)球扛場、自米身項目級商業(yè)會蛋所等商業(yè)會振所劣勢：長與發(fā)現(xiàn)穩(wěn)之旅獨噸棟產(chǎn)品凍存在同俘質化競型爭，產(chǎn)姑品園林妨較之雖肥有所長仁級優(yōu)化里、但總狀價較高小。原山譯主人巴厘店島風啊情園風林景喇觀：轎細節(jié)期設計罩及執(zhí)脈行優(yōu)蒸于發(fā)才現(xiàn)之脂旅私家誕泳池皮：提霸升項吼目的耽休閑富生活婦品質獨棟殼別墅早設計五較之違發(fā)現(xiàn)慮之旅艇更加此合理擾、人寧性化產(chǎn)品左、景耐觀設晃計：小對發(fā)義現(xiàn)之腎旅產(chǎn)似品的掉升級笑優(yōu)化……原山主活人獨棟聽產(chǎn)品是出對發(fā)現(xiàn)車之旅產(chǎn)儲品的升奴級優(yōu)化所，但兩仗項目獨孩棟產(chǎn)品錢線基本篇重合，油同質化察競爭激補烈，且演項目總舞價較高原山主人——產(chǎn)估品特征項目注雷重休閑胸空間設圍計，強疼調度假解情感，杯過多的披旅游元烤素的設初置導致柳戶型面替積偏大氏；生態(tài)綁主題深屈化，以銳東南亞唐巴厘風柄情園林唯宣示項臟目度假翼感，但逼產(chǎn)品細節(jié)打僑造還甩有較東大的右提升亮空間閣。充分敵利用銅了水矩庫和獸山地停的資葉源進行規(guī)劃毯設計，序保持自斬然生態(tài)席資源，腸修復性虎地美化鵝自然景籃觀，用逐最小的贈成本營造債出最自閃然最生狀態(tài)最美過的環(huán)境街；共享發(fā)壘現(xiàn)之旅萬的配套本：酒店授、健身窮中心、楊商業(yè)中奇心、學眨校、醫(yī)講院等；建筑辰裝飾編選材敗及搭厭配合揉理自嘆然，算房屋篇的風老格較嚼好地脖融合弄于自言然環(huán)汽境；入戶溫熄泉原山主人——那配套項目配閘套方面纏引入養(yǎng)除生主題術，設置系了各種之健康養(yǎng)令生型配卵套，溫哲泉入戶竿，但缺障乏旅游瓦度假的詞生活及困商業(yè)配祖套，共享發(fā)現(xiàn)之旅臟的配套拴。私家泳胞池客戶分析客戶主要來源于廈門島內，多為個體戶和私營業(yè)主；以改善性住房需求為主。受目輝前市恢場及物推廣嗓滯后幟的影侍響，凝每周傅進線閣及上幅門量服僅5-肥6組左右意，其余葉上門客欣戶均為廳外拓及憲外展場棕所得?？蛻魜碓赐乜图巴庹箞鍪悄壳翱蛻羯祥T最主要的途徑45廈門寒人恭在伯電器捎行業(yè)茄當高星管喜歡煤原山案產(chǎn)品使的大摸花園統(tǒng)設計峰及巴隆厘島導風格委的設紫計理神念，洋購買諷出于中投資主的考鑒慮客戶語元錄：買緒者先放疲著袖看能不舅能升值1原山躬主人32#坦H戶型31敵1.粥48㎡2原山主奸人33饞#緩H戶型31搭1.蛋48㎡黑龍謀江人瘋現(xiàn)已哈退休礦目呀前在杠廈門浸定居喜歡原奮山產(chǎn)品胞的大花偵園設計叫，來訪概當天就病下定客戶城語錄卸：價禁格很灰合理忌花機園很信大兩以后餓可以穿在花稠園種吩菜給鴨孫子三吃3廈門人搭從武事電器窮行業(yè)來私營舒業(yè)主艙喜歡章旅游喜歡原免山主人耳的大花價園設計年，來訪乳當天就蓬下定客戶語陷錄：客鍵廳小了演點竭可以先匠買著，桿來旅游倆了住住4廈門大人AB浴B公司職田員多次來你訪胳看過很蘿多樓盤換多次賀對比后尿決定敘購買原猛山主人這地方角未來發(fā)帥展前景刑應該很俘好原山臣主人36#巧H戶型34沸7㎡原山貍主人29#程A戶型34廊7.刻73㎡成交分析私家泳池、溫泉湯屋的產(chǎn)品設計及超大花園面積贈送是原山主人成交的主要原因46成交分析果園、溪流、湖泊、山景等原生態(tài)的自然環(huán)境、世外桃源般的生活方式以及低總價是發(fā)現(xiàn)之旅成交的主要因素廈門報人其集樸美大凳學刷音樂烤老師路過改，第頌一次逢到現(xiàn)巷場；壓喜歡稍項目饒的環(huán)患境、圍山水鋤資源渴、生窩活方翼式；滅經(jīng)常紗到處冰旅游丁克一殲族，平蛾時就2夫妻住則，面積鐵不要太描大，不深實用客戶覽語錄銅：用鹿島內弄公寓掃的價禽格享墾受別柳墅的須生活扮方式1天印園61-共B#聯(lián)排坊戶型269瓦.04皂㎡2天竹園趨尚品格A-摸10罩2#疊加諸戶型183鍋㎡漳州人章，在北植京工作20幾年貢，女舅兒在央國外雖，已迷參加撐工作夫妻計倆喜稈歡找獲個山泰清水陸秀的縱地方哲安度離晚年到訪尊當天閣是路械過，凳意向液帶花釣園、求總價坡低的礦小別科墅客戶語懲錄：住絡在這里黑就可以閥經(jīng)常吃緞到無公持害的蔬沃菜和土因豬肉了3廈門閣機場奴本地機人多次來棗訪栗去年經(jīng)擦老業(yè)主接介紹來復看過前遮一期公譯寓產(chǎn)品薦天竹園預，當時此沒下定糊決心買社區(qū)環(huán)末境好，武綠化多稍，有山倉有水，沙裝修也肌不錯父親身押體不好科，買來牢讓老人良?。蛔躁懠浩綍r筑有空也捏可來度滾假住在這棋里，就日可以隨男時想釣綢魚就去桶釣魚，調不用出立海了、井想吃無斜公害的臣菜就到攪農(nóng)場自框己摘天桂園9#6托02雄2房戶型96.喊10㎡47未成枯交客陣戶客起戶語憑錄：環(huán)境是禽好，就誰是太遠摔了價格太僑高了——銷售你代表榴林文聾仙周邊配倒套不好錄，都沒痕有醫(yī)院太偏了磨，不方或便一點都態(tài)不實在沒有君人氣逝，這書么大估地方躺沒幾鬧個人旗住，冠陰森箱森的縫，很睡恐怖衛(wèi)生弄討得不是遍很好，搶樹木都搖沒有修兩剪很難獅看———銷售代悄表朱瑩離廈篇門50分鐘的視車程，饒到項目逢有坐班垃車和自披駕的途蘭徑項目罩周邊被很空詳曠，可基本狐沒有或生活蛋配套成交抗性交通不便、配套不足、總價太高是成交抗性所在原山主人：1、戶型偏大，總價高2、戶型利用率低3、工程展示無法打動客戶4、社區(qū)自身配套太少天印園：1、密度大2、除了第一排，花園偏小3、坐南朝北、朝向不理想4、景觀資源較差、現(xiàn)場無展示天桂園：1、近旅游大道，噪音大2、半山坡度，高齡客戶考慮安全問題3、戶型偏大，總價偏高4、無樣板房已成汁交客躺戶偏差向小獲面積利、低熟總價虜產(chǎn)品賊，主掃要是作對環(huán)會境和益產(chǎn)品吳的認舟可。購買相原山崇主人爪產(chǎn)品掃的關世注點規(guī)集中灰在產(chǎn)經(jīng)品的移設計走理念限，有粗大花四園、銹湯屋屑、私希家泳電池未成交餃客戶認幼為項目峽太偏、勸太遠，喚交通不商便；價剪格也太張高；配劑套不足餃、生活右很不方尋便客戶小粒結原山齡主人個案小結請：原山悅主人試圖對旋片區(qū)產(chǎn)品理蒙念的創(chuàng)閥新和升享級，定黨位高端西，但產(chǎn)渡品的打驕造與高端產(chǎn)裳品尚說有較養(yǎng)大差爺距；項目物秤業(yè)類型糞規(guī)劃為丹獨棟別旺墅，整繞體居住渾環(huán)境較朱好，每象戶有贈杜送面積，但侍產(chǎn)品細節(jié)打趣造還濁有較禍大的投提升柜空間闖；缺乏配鋒套，生退活不便利升，僅茂二期掌規(guī)劃芽建商字業(yè)會厚所，胳其他共享發(fā)現(xiàn)之蜜旅配渠套。海投匆香格校里墅314叢6優(yōu)勢夠：項目區(qū)位體量吐大、容堅積率低啄，地勢危層次感調強，且雖山地、逐溪流景榮觀及溫解泉資源繳豐富，東適合進行產(chǎn)劍品線蓬豐富貝的復忠合型堪的休偽閑景郵觀地屆產(chǎn)開發(fā)。用地劑性質總占認地面總建面鑒積積(概萬㎡)(萬㎡)容積含率建筑限撇高項目總迎體情況64吵.8盞6居住、闊商住類啦用57虧.1罷5地按容牙積平均桌下限1傅.0話5計二類居信住用地商住鍛綜合盞用地52輕.1公22.0效854撤.6離73.親11、膀（A妖10伯2、A20輪1、B博102騙、B2徐、B倍40懸4、梁B5、B頸60撈2）偵：1.0需5-1相.2；2、（插B3、屯B8）：1鵝.0流5-輸3.病0；3、B特403饞：0.瞞71.壁5(籍上限煩)1、軌（A謀10垮2、A2難01險、B坡10做2、B2點、B俘40范4、宜B5、B云60仇2）壤：2舟4米；2、（返B3、襪B8）：6車0米垃；3、B偉403蝕：15曾米24米綠地掃率≥3普5%建筑躺密度≤2喘5%規(guī)劃羨配建洞車位數(shù)(個蘆)備注：刪以上居旱住用地居塊數(shù)據(jù)意以用地需容積率咸下限“鼓1.0兩5”進梢行統(tǒng)計委，其它性質飲用地均容按其用暈地容積驚率上限住進行統(tǒng)紋計,建框筑密度啦、綠地逼率特指居住涌用地移地塊議指標香格里惑墅項目倆體量涌大，盜容積傲率較松低，間利于羊別墅揭等高端物哪業(yè)開發(fā)然；具大東盤開發(fā)喝、豐富舍產(chǎn)品線吐組合開譯發(fā)優(yōu)筒勢；僚較適精合于限長線姓開發(fā)甚，增壞加項苗目開發(fā)巨的靈雷活性逼；項目基亂地山地窮、溪流霜資源豐眉富，且馳地勢層次腎感強國，利球于山勢地景斷觀休踩閑地釀產(chǎn)的俘開發(fā)巧。香格郊里墅擁有弟優(yōu)質蹲的山蘋地、訓溪流炒景觀墳資源喊，項惜目景處觀面借上占蝴有優(yōu)壯勢，該具備累打造度假問休閑地開產(chǎn)及山成地景觀調地產(chǎn)優(yōu)完勢；但秤資源共享性強金，優(yōu)勢由差距小香格里男墅海西國偶際城旺亭地塊旬生態(tài)的山林耀景觀爸資源天柱辮山落創(chuàng)地互足通地塊校生態(tài)罪溪流問景觀討資源歐洲小波鎮(zhèn)（上泉揚生態(tài)搖園1期來）天柱暖山國莫家森湯林公西園長泰俱馬洋就溪漂森流旅斬游休坊閑景區(qū)橋地塊省及溪復流景肚觀銷售情輛況：受市場場下行及壘項目配毯套缺乏艷影響，呼開盤僅簽去化22套，銷孕售率約17臭%銷售情叔況分析總銷售緣瑞情況：20窯13年11月份開柄盤，截裕止20江14年7月份孝，已淡去化22套，銷眼售率約17%各物業(yè)劇類型去寸化情況左：雙拼1套，蒙類獨然棟21套各面籠積段斧及總部價去曠化情否況：面積園在167共-18拉7㎡，催總價圖在20英0-酸25喂0萬去連化12套面積在21胖3-保27溝7㎡，總碼價在280蹄-39逗9萬去當化10套銷售影弱響原因配分析市場下客行及區(qū)到域競爭四聯(lián)另排中搬間套鉤雙拼爬產(chǎn)品收與端鴉頭類撓獨棟芳產(chǎn)品眠，面積均叢在168銜-17哀4㎡左右延，且單認價均等萍，造成像總價出艙現(xiàn)重疊掛，雙拼青別墅僅故去化1套物業(yè)類型產(chǎn)品面積供應套數(shù)去化套數(shù)去化率%雙拼167.89-187.13612.8%類獨棟167.9-277.54942222.9%已銷售物業(yè)類型建筑面積單價總價類獨棟167.9012388208類獨棟179.6611688210類獨棟167.9012588211類獨棟167.9013188221類獨棟167.9013188221類獨棟176.0812988229類獨棟176.0812988229類獨棟179.6612788230類獨棟179.6612988233類獨棟179.6613388241類獨棟187.1013388250雙拼187.1013388250類獨棟223.9412788286類獨棟213.6213788295類獨棟213.6213988299類獨棟213.6214188303類獨棟234.0913788323類獨棟234.0913788323類獨棟234.0913788323類獨棟234.0913788323類獨棟277.5414388399類獨棟277.5414388399雙拼、罪類獨棟念產(chǎn)品出倦現(xiàn)面積槐、總價應重疊海投化香格休里墅個案小結：擁有偽優(yōu)質左的山縣地、爛溪流林景觀勸資源片，項浪目景御觀面酷上占才有優(yōu)咐勢，奇具備侵打造哭度假膨休閑居地產(chǎn)認及山惹地景敲觀地新產(chǎn)優(yōu)團勢；孫但資庭源共享性歡強，淘優(yōu)勢雀差距釋?。皇苁续Q場下?lián)煨屑傲眄椖繝t配套懇缺乏頁影響仗，開擋盤僅欣去化22套，銷溪售率約17%，整體寇去化不屑理想。銷售舉松步維艱提：201英4年片演區(qū)去允化共3萬㎡，層單盤去替化600沾0㎡，且未來喬市場約稀有10嘉0萬㎡的滾市場供頂應量，佩銷售壓隱力巨大項目規(guī)模2013年成交2014年成交庫存已出讓未開發(fā)在售項目發(fā)現(xiàn)之旅6800畝1.4萬㎡13070㎡4萬㎡20萬㎡當代鳳凰谷12000畝0.15萬㎡1589㎡3.9萬㎡20萬㎡十里藍山11000畝1.8萬㎡8801㎡4.15萬㎡9.7萬㎡中冶海西7500畝2.5萬㎡3644㎡6萬㎡17.88萬㎡海投香格里墅1881畝——5441㎡7.5萬㎡5.8萬㎡合計3.9萬畝5.85萬㎡3.25萬㎡25.55萬㎡73.38萬㎡待售項目中華漢文苑3000畝待開發(fā)項目總規(guī)模1.19萬畝龍人古琴1800畝福隆項目4236畝福信中翎2880畝數(shù)據(jù)來切源：長艱泰房地夾產(chǎn)備案月，截止扭至201券4年12月20賤13別墅銷售璃套數(shù)43510568——22120翅14別墅銷售套杯數(shù)391243172713遷8累計繭銷售373172248527共726套區(qū)域樓贊盤銷售錫情況項目名稱推售套數(shù)成交套數(shù)成交面積（㎡）銷售金額（萬元）成交均價（元/㎡）開盤時間香格里墅1302754417312130002014.05當代鳳凰谷15121589206614000-150002014.07中冶海西155