房地產(chǎn)投資分析

講授人：李俊霞前言隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房價(jià)格不斷攀升，作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分房地業(yè)，越來越受到政府和全國人民的極大關(guān)注。房地產(chǎn)投資和投機(jī)活動日益活躍，房價(jià)不斷創(chuàng)新高。雖然國家加大抑制房地產(chǎn)需求，但房地產(chǎn)投資活動依然是未來投資的一個(gè)熱點(diǎn)。相信,在未來幾年,甚至十幾年內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱地位不會改變。政府提倡增加人民的財(cái)產(chǎn)性收入，作為當(dāng)代大學(xué)生，應(yīng)該具備房地產(chǎn)投資分析的能力。房地產(chǎn)投資是指通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取未來的預(yù)期收益，但這種收益是與風(fēng)險(xiǎn)并存的。每一個(gè)房地產(chǎn)投資者都希望以最少的投資換取最大的收益。那么，到底能否獲取收益？獲取多少收益？這些收益的取得又以承擔(dān)多少風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)？同時(shí)，還有沒有別的方案可以選擇？

處于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的我國，一直都面臨著資源的稀缺問題。所以，任何浪費(fèi)、任何“使得總支出超過未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值”的草率的投資行為都是不能容忍的。應(yīng)該說，“房地產(chǎn)投資分析”這門學(xué)科就是為解決這些問題而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動進(jìn)行之前的論證過程。它的目的是研究投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和社會可行性以及選擇諸可行方案中的滿意方案。第一章概論第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析概述第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、投資概述★投資的含義：投資是指經(jīng)濟(jì)主體投入貨幣或物資，以獲取價(jià)值增值的手段或營利性固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動過程；也指為獲得一定經(jīng)濟(jì)收益或社會收益而投入某種活動的資產(chǎn)。股票投資債券投資★投資形式銀行儲蓄期貨買賣房地產(chǎn)投資1.投資主體（投資者）：指投資活動的經(jīng)濟(jì)主體，包括各級政府、企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人等。2.投資目的：獲取預(yù)期的效益。3.投資方式投資手段：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資形式：直接投資和間接投資4．投資分類（1）生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資（2）固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資（3）總投資和凈投資（4）直接投資和間接投資（5）短期投資和長期投資二、房地產(chǎn)概述1．房地產(chǎn)的概念和特征

概念：房地產(chǎn)是指土地及附著在土地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物等，與附著于其上的各種權(quán)益的總和。它包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。

房產(chǎn)：是指建設(shè)在土地上的各種房屋。

地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。房地產(chǎn)的特征：稀缺、固定、耐久、高價(jià)、異質(zhì)。2．房地產(chǎn)的分類：居住用房地產(chǎn)辦公用房地產(chǎn)工商用房地產(chǎn)貿(mào)易用房地產(chǎn)工業(yè)用房地產(chǎn)其他用途房地產(chǎn)3．土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

出讓方式有4種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌。土地使用權(quán)出讓的最高年限：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換和贈與。（3）土地使用權(quán)出租：指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同附著在土地上的建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（4）土地使用權(quán)抵押。三、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指投資主體將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動中，以期望獲得更大收益的投資行為。1．房地產(chǎn)投資的主體：國內(nèi)或國外，單位或個(gè)人。2．房地產(chǎn)投資涉及的領(lǐng)域3．房地產(chǎn)投資的目的：獲得價(jià)值增值時(shí)機(jī)房地產(chǎn)投資的三要素地段質(zhì)量四、房地產(chǎn)投資的目的1．銷售收益：房地產(chǎn)銷售收入減去房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本之后的差額。2．現(xiàn)金流量收益：投資者直接經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營收入中扣除各種支出后的余額。3．避稅收入：因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資帶來的收益。五、單房地逐產(chǎn)投霞資的特點(diǎn)1．投漲資成膚本大吧，回央收周否期長2．房蔥地產(chǎn)革投資班不確洽定因怕素多州，風(fēng)浸險(xiǎn)大（1）變約現(xiàn)風(fēng)身險(xiǎn)（2）購塘買力歉風(fēng)險(xiǎn)（3）經(jīng)此營性難風(fēng)險(xiǎn)（4）社洞會風(fēng)鍬險(xiǎn)（5）自蓄然風(fēng)律險(xiǎn)3．回吃報(bào)率碎高，狗收益貼好六、掠房地槽產(chǎn)投披資的類型1．按腿房地鴿產(chǎn)投資煤形式來劃夫分（1）房提地產(chǎn)殊直接柿投資：開漏發(fā)投塵資、繭置業(yè)享投資（2）房露地產(chǎn)套間接德投資：股仰票,債券,信托分基金2．按詠房地衛(wèi)產(chǎn)投資核用途來劃距分（1）住獻(xiàn)宅房靈地產(chǎn)滑投資（2）商霉業(yè)房芒地產(chǎn)滅投資（3）工競業(yè)房壟地產(chǎn)常投資（4）特拆殊用晉途房郵地產(chǎn)巨投資遇。3．按保房地鼠產(chǎn)投裝資經(jīng)營到方式來劃忠分（1）出徒售型泉房地皆產(chǎn)投淺資（2）出刪租型寨房地池產(chǎn)投董資（3）混晉合型筐房地遺產(chǎn)投秋資4．按眠房地醬產(chǎn)投資賀對象來劃春分（1）地悟產(chǎn)投棒資：舊城票區(qū)土彼地開撫發(fā)投扇資新城妄區(qū)土澡地開串發(fā)投蓋資。（2）房尾產(chǎn)投斯資（3）物掉業(yè)管顫理和王服務(wù)辮投資七、絡(luò)房地停產(chǎn)投卸資的作用帶動濫相關(guān)歷產(chǎn)業(yè)猴的發(fā)閑展促進(jìn)擋家庭倆合理關(guān)消費(fèi)改善慎城市處環(huán)境抵御友通貨劑膨脹飯的影喉響八、墨房地烤產(chǎn)投北資過算程1．收休集信值息，比編寫乞項(xiàng)目博建議其書階見段2．可盼行性曬研究傍階段步驟3．取吵得土劈燕地使抬用權(quán)鴨階段4．項(xiàng)射目規(guī)戶劃和梨設(shè)計(jì)壯階段5．項(xiàng)漢目的旁實(shí)施雖階段6．房區(qū)地產(chǎn)詢租售生階段第二濁節(jié)粘房鴉地產(chǎn)國投資申分析色概述一、嫩房地丹產(chǎn)投帶資分蒸析的暢概念各和研唐究范汁圍概念:房地息產(chǎn)投需資分難析是究房地付產(chǎn)投小資項(xiàng)嘉目實(shí)濟(jì)施開琴發(fā)活變動進(jìn)懼行前則的分析騰論證過程刺，其侍核心飲就是鹿從諸謊多方蠻面進(jìn)禽行房譯地產(chǎn)返投資碼項(xiàng)目殘的可行鑒性研擋究以及選擇砌最佳饑投資騰方案。1.基本送原理2.市場躍分析3.環(huán)境霞分析研究范圍和4.成本置估算主要內(nèi)容5.經(jīng)濟(jì)礦分析6.不確泥定性細(xì)分析7.風(fēng)險(xiǎn)脾分析8.決策換分析二、漢房地秤產(chǎn)投羅資分賊析的弦特點(diǎn)1．客捕觀性嗽：是慣基本鍬屬性拖。2．全近面性微：投資疲方向好、投礎(chǔ)資形倚式、狐市場慰需求遇、價(jià)格確盛定、狠資金動籌措繞、投慕資收違益、浙投資拒風(fēng)險(xiǎn)軍等。3．策猶劃性4．責(zé)堂任性三、軌房地翁產(chǎn)投享資分葉析的目標(biāo)1．總富結(jié)房姥地產(chǎn)叉投資冬的經(jīng)塑濟(jì)規(guī)腐律2．探