房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2013年6月新疆瑪納斯福州信達雅營銷策劃1,瑪納斯縣基本概況2，瑪納斯宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)3，瑪納斯縣房地產(chǎn)市場概況3，客戶研究4，市場總結(jié)目錄瑪納斯縣基本概況地理位置

瑪納斯縣地處新疆腹地，與北部塔城、西部伊寧呈三角鼎立之勢，素有烏魯木齊“西大門”之稱。東距新疆首府烏魯木齊市126公里，距昌吉州政府所在地昌吉市91公里。全縣總面積1.1萬平方千畝，轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)場站、5個駐縣團場。1瑪納斯北疆線連霍高速烏奎高速距離烏魯木齊飛機場約117公里交通狀況2全縣有漢回、哈薩克、維吾爾等32個民族，總?cè)丝?8萬。其中87%為漢族，7%哈薩克族。59.8%40.2%人口狀況3從事農(nóng)業(yè)人口占據(jù)總?cè)丝?0.2%，非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量占據(jù)總?cè)丝?9.8%?，敿{斯歷史悠久、文化厚重，是古絲綢之路北道重鎮(zhèn)，史有“金玉之鄉(xiāng)”、“鳳凰城”等美譽。唐朝設置西?？h，1778年（清乾?。┙ń梺砜h，1954年改成瑪納斯縣。瑪河文化、碧玉文化、鳳凰文化，并稱為“瑪納斯三大文化”。歷史文化4第一產(chǎn)業(yè)5農(nóng)林牧業(yè)（棉花、番茄、葡萄、玉米、林業(yè)、生豬、肉羊、牛、羽肉雞）

瑪納斯縣依托澳洋科技、中信國安、中糧屯河、天康生物等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的大企業(yè)，已建成50萬畝棉花、5萬畝加工番茄、6萬畝釀酒葡萄、15萬畝制種玉米、40萬頭生豬、100萬只肉羊、1200羽肉雞生產(chǎn)基地，是“中國優(yōu)質(zhì)棉花之鄉(xiāng)”、“中國優(yōu)質(zhì)釀酒葡萄之鄉(xiāng)”、“中國優(yōu)質(zhì)加工番茄之鄉(xiāng)”第二產(chǎn)業(yè)6瑪納斯圍繞打造混紡、能源、煤化工“三個百億”產(chǎn)業(yè)集群，建成全國重要的混紡產(chǎn)業(yè)基地和新疆重要的電力生產(chǎn)基地，建有一個自治區(qū)級工業(yè)園區(qū)。礦產(chǎn)資源豐富，包括煤炭、石油、天然氣、硫鐵礦、碧玉、砂金、石灰石等20多種礦產(chǎn)資源。其中已探明煤炭儲量100億噸，石油1.4億噸，天然氣128億立方米。第三產(chǎn)業(yè)7餐飲業(yè)在特色餐飲業(yè)發(fā)展中，該縣通過招商引資，引進了新疆諾亞方舟科技公司、石河子長福宮海鮮城等知名企業(yè)，在本地新建四星級酒店和海鮮城，規(guī)劃了“名吃一條街”，舉辦了名品名廚比賽活動。

瑪納斯具備人文景觀豐富、特色鮮明、交通便利等優(yōu)勢，在旅游業(yè)的發(fā)展上，按照“開發(fā)一個點，豐富多條線，帶動一大片”的思路，以發(fā)展城郊型休閑農(nóng)家樂旅游、民族風情旅游、田園風光旅游為突破口，立足縣域，面向周邊，進一步提升旅游服務業(yè)水平，不斷發(fā)展壯大旅游業(yè)。旅游業(yè)隨著人民生活水平的不斷提高，瑪納斯房地產(chǎn)業(yè)也異軍突起。近年來，該縣以功能齊全的小區(qū)建設為重點，大力發(fā)展節(jié)能型住宅，開放住房二級市場，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。先后引進了華洋、方大、圣達房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司等多家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建成了鳳凰新城、澳洋小區(qū)、康寧小區(qū)、怡苑小區(qū)等一批引領城市住宅建設的高標準小區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展82011年自治區(qū)兩會提出的“率先發(fā)展天山北坡經(jīng)濟帶，支持石河子-瑪納斯-沙灣經(jīng)濟區(qū)建設全疆重要制造業(yè)基地、紡織工業(yè)基地、綠色食品加工基地”精神，借鑒烏昌經(jīng)濟發(fā)展模式，積極發(fā)展區(qū)域融合經(jīng)濟，打破行政區(qū)域界限，推動三地經(jīng)濟快速發(fā)展石河子-沙灣-瑪納斯經(jīng)濟一體化新城規(guī)劃9瑪納斯縣老城區(qū)城市基礎設施建設落后，由于規(guī)劃布局不合理，造成城市發(fā)展空間嚴重不足，無法滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需要。為改變這一現(xiàn)狀，瑪納斯縣委政府在2002年提出了城市南擴發(fā)展戰(zhàn)略，以312國道為軸線向南，烏奎高速公路以北的中間區(qū)域，作為新城區(qū)建設用地，并提出了“四縱六橫三連絡”的城市總體框架構(gòu)想。南新區(qū)規(guī)劃凸現(xiàn)八大主體功能，即：核心行政區(qū)、旅游集散中心、體育中心、現(xiàn)代服務中心、生產(chǎn)服務中心、總部辦公、科教研發(fā)、新型生態(tài)居住區(qū)，這意味著該縣的行政中心要搬遷到新城區(qū)。老城區(qū)南區(qū)新城瑪納斯縣宏觀經(jīng)濟瑪納斯經(jīng)濟走勢良好，GDP穩(wěn)步增長12006-2011年瑪納斯經(jīng)濟運行良好，逐年保持較高增長率，2010年生產(chǎn)總值跨入百億，進入一個新的階段。數(shù)據(jù)來源：瑪納斯統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：瑪納斯統(tǒng)計局瑪納斯城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長22007-2011年瑪納斯城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長，平均每年保持約10%的增長率，整體人均消費性支持的增幅小于收入增長幅度，老百姓有更多結(jié)余的錢可以用來改善生活環(huán)境。固定狂資產(chǎn)壓投資炸大幅糧增長塔，城叫鎮(zhèn)發(fā)喜展速鼓度加恥快3數(shù)據(jù)損來源盞：瑪盡納斯倆統(tǒng)計療局根據(jù)矮瑪納舊斯新它區(qū)開俗發(fā)的富規(guī)劃秧，政男府加斧強新臭區(qū)基概本配勵套設蚊施建姐設投河入，我固定鎮(zhèn)資產(chǎn)劃投資順額迅含速拉獸升，根城鎮(zhèn)局化速秋度加唉快。房地泉產(chǎn)開噴發(fā)起譜步晚循，投套資金洋額大于幅增哲長420等06仆-2鎮(zhèn)01卡0年房憶地產(chǎn)謊開發(fā)縣投資蓋額保您持在早較低棟水平寒，20閥11懂,2金01趨2年，瓣房地械產(chǎn)迅峽猛發(fā)樂展，槽吸引確各地沈知名寶開發(fā)佳商到哥瑪納純斯開仍發(fā)投維資，20企11年開伙發(fā)投據(jù)資增散幅高疫達16足8%，達掃到2.至15億元票?，敿{浴斯縣遷房地饑產(chǎn)市左場瑪河發(fā)生態(tài)冤城均價38財50元翡翠在名門均價32搖00峰景太苑均價34附00元御景寨苑均價23覽80元鳳凰撫大廈均價35裂00元五彩松家園均價30遭00元龍景患花園均價31丑50元順鑫顏佳苑均價32快00元碧玉景城1F均價10幻玉00咐0金鳳慕花園均價25拘80元瑪納挨斯主獅要樓物盤地擁圖12011年瑪納斯房地產(chǎn)市場供應統(tǒng)計表項目名稱棟數(shù)結(jié)構(gòu)層數(shù)套數(shù)建筑面積預售均價總銷額瑪河生態(tài)園19磚混5-6F380613043500.00214564000五彩家園7磚混5-6F204256632977.6276414606龍景花園7磚混5-6F18419226.652863.0655047028.96御景苑26磚混5-6F45247220.8923717順鑫佳苑6磚混5-6F13615756.133100.0048844003鳳凰大廈2磚混6-15F16816161.883105.5750191824.9金葡萄莊園2磚混5-6F807418.082980.0022105878.4合計1604192750.63004.5957913612520藥11年供噸銷情押況2數(shù)據(jù)街來源做：瑪守納斯隨房地津產(chǎn)交視易中尊心1，20獨11年總丑供應御套數(shù)16示04套，睜總建惰面19萬方俯，整脫體市遷場預刮售均腔約為30瞎00元，御供應示總產(chǎn)被值5.抽8億元忠；2，供殿應產(chǎn)仔品中輔除鳳筋凰大鐮廈為貸高層梁外，猜其余爹項目土均為5-堆6F多層賴產(chǎn)品?。?，主羨要供校應項揉目為犬瑪河住生態(tài)醬城及閣御景頭苑項桃目，綱二者享約占機整體省市場開近半略的供碑應量禾；4，截椒止至20繳13年6月，11年推牢出的啄產(chǎn)品誼中除中鳳凰提大廈15偉F高層菊產(chǎn)品鑰仍有銹約20京%余房厭外，故其余揉產(chǎn)品鬧均已恐售罄肥。2012年瑪納斯房地產(chǎn)市場供應量統(tǒng)計表項目名稱棟數(shù)結(jié)構(gòu)層數(shù)套數(shù)建筑面積預售均價總銷額瑪河生態(tài)文化32磚混5-6F96498385.063850.00378782481五彩家園7磚混6-12F30030146.043140.0094658565.6御景苑22磚混6F71274022.122238.73165715340峰景苑6磚混6F19819443.993400.0066109566龍景花園2磚混6F14413545.963151.1242684906順鑫佳苑3磚混6F846693.563200.0021419392金鳳花園13磚混6F31632674.72580.0084300726金葡萄莊園2磚混6F727689.682988.0022976763.84康吉花園1磚混6F484264.243098.0013210615.52供應合計2838286865.35310288985835620頸12年供絮銷情右況3數(shù)據(jù)仿來源拉：瑪挑納斯跪房地鑼產(chǎn)交佳易中厭心1，20婦12年總苗供應才套數(shù)28謝38套，文總建疼面約29萬方桶，整芬體市掏場預盾售均黎約為31饅00元，朵供應溫總產(chǎn)喘值8.之9億元旦；2，供戶應產(chǎn)緩品中盛除五晝彩家炮園有稠高層絕外，侍其余快項目傘均為5-引6F多層滿產(chǎn)品世；3，主修要供囑應項閉目為催瑪河視生態(tài)情城及否御景近苑，員五彩眨家園偶，金山鳳花唇園四生個項拋目；4，除冒五彩胃家園耀高層鋼產(chǎn)品湖去化稍不理寶想外天，其榆他項雅目多國層產(chǎn)旅品整職體約繳去化80倚%。2013年1-6月供應量項目名稱套數(shù)建筑面積預售均價總銷額瑪河生態(tài)城445416.73600032500380五彩家園14413206.96300039620880峰景苑484495.86340015285924碧玉園94899615.4110000996154100合計1184122735

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套數(shù)建筑面積預售均價總銷額合計1184122735

1083561284商業(yè)94899615.4110000996154100住宅23623119.553780.6618740718420雞13年1-炸6月供作銷情遣況4數(shù)據(jù)法來源渴：瑪畢納斯考房地低產(chǎn)交今易中雨心1,棚20推13年上隱半年砍，市啞場主練要供狼應產(chǎn)就品為如商業(yè)疼，占滔據(jù)整必體供櫻應量80謙%，住顯宅部日分僅餃供應23球6套，河嚴重浴供不舌應求獄，住巖宅供慕應價艷格也療就前備兩年具有大蘭幅商和展，誓均價笑達到37塌80元。2，主援要供惜應樓山盤為霧五彩陜家園屢，供釘應總往銷額滅達到40鋸00萬元調(diào)；3，瑪尺河生稱態(tài)城轎推出夸高層玻塔樓瘡產(chǎn)品守，僅牛去化20雪%中低撿層小框面積吊產(chǎn)品允；典型董個案船解析5案名贈：翡痰翠名斯門項目遵位置閃：學尺子路乎北與弓永安壩路西翅交匯罩處開發(fā)模商：積新疆認中鴻雨基房棕地產(chǎn)育開發(fā)由有限箱公司物業(yè)炸類型產(chǎn)：多隨層+高層+沿街楚商業(yè)均價松：32桃00元產(chǎn)品孔面積雀段：60葉-1啞45平米主力揪面積和：80碌-1稼06平米2房到3房戶移型總戶浪數(shù)：88捏5套車位交配比獄：1:肯1產(chǎn)品重明細蔽：19棟多盟層57米0套+3棟高立層28勤0套+半圍鑰合式繳商業(yè)優(yōu)勢躍：1，處胖于新扛城，鎮(zhèn)又鄰幼近老怠城，竭避免跪老城競擁堵臥，又忙享受諷老城樂配套揉；2，緊擠鄰一搬中，語一小錢，優(yōu)鼠質(zhì)教龍育配厭套；3，項竄目緊新鄰鳳頓鳴湖射公園紫，瑪澇河，突等優(yōu)名質(zhì)資索源，祥且交旨通便歉利；4，周枯邊大吐規(guī)模魂小區(qū)灑已成雁型，亦地塊彩位置傘已為塔瑪納貝斯客敬戶所挎接受巷；5，社宜區(qū)規(guī)嗓劃西剖班牙案建筑叫風格往，及仇引河典入城記的概威念；6，戶牛型較菊瑪納粒斯已完開發(fā)逐樓盤膨有大訂幅提替升，滔全明富結(jié)構(gòu)套，多板陽臺介設計求；7，多筒重安廳防系歸統(tǒng)，疾社區(qū)洗大門己一卡隔通門定禁系宅統(tǒng)，迷入戶健單元虜對講縮慧系統(tǒng)杰，保堵安24小時沉電子亦巡更京系統(tǒng)朵，物最業(yè)24小時盛閉路橋監(jiān)視劑系統(tǒng)慘，停雹車場尚監(jiān)控辭系統(tǒng)廣；弱勢份：1，小瓦區(qū)規(guī)過模小詢；2，未軌系統(tǒng)盡設計打人車翅分流鋸系統(tǒng)左；3，多引層無五規(guī)劃墊電梯4，戶哥型種阻類單秒一，販可選雀擇戶全型有芬限；92平米2房2廳一請廚一朵衛(wèi)戶泥型面積套數(shù)占比62平14015%92平28535%106平28535%133平14015%10冬6平米3房2廳一劇廚一充衛(wèi)戶私型1F贈送-1乘F地下息客廳抽及下逗沉花嗓園案名霸：瑪河途生態(tài)喬文化駝城項目冊位置筆：學子盟路與就光明杰路交鈔叉開發(fā)膏商：新疆僚亞中胃集團稍有限剃公司占地港面積跑：50枯0畝總建蛇面：41萬方容積察率：1.醒18物業(yè)廁類型為：5-通6F多層+1嫂1F小高趕層+1思8F高層均價環(huán)：35免00元去化址比例篇：70童%戶數(shù)遮：32做66戶車位嫁數(shù)：約13絕06個主力貴產(chǎn)品井：90乏-1究23平米2房，3房戶真型ABC優(yōu)勢月：1，地興理位丑置優(yōu)潛越，冰處于暗老城秧區(qū)與秒新城碼區(qū)交書匯處擋，生與活配慨套豐史富；2，毗顯鄰一徹中，制擁有恐學區(qū)煌房概棕念；3，項擔目量順體大案，物敘業(yè)種歉類多饞樣；弱勢弱：1，外掘立面臨全油肯漆，制檔次曲較低溫；2，社盡區(qū)無喬保安交，物堪業(yè)服卸務低意端；3，戶損型結(jié)窗構(gòu)不擾理想抵，存那在暗似衛(wèi)。52平米42平米12興3平米95平米面積段套數(shù)占比已銷去化比50以下1524.6%3724.3%50-901003.1%2929%90-110189257.9%114860.7%110-13075623.1%49265.1%130以上36611.2%18249.8%AB煎C區(qū)合比計32車66套，諸其中C地塊蘿約85做0未推峰景騰苑均價散：33貴50元/平米面積因區(qū)間摔：85隸-1咱10平米提，主味要為2-仰3房產(chǎn)枯品產(chǎn)品墓：推出24蹈0套銷售剪率：70數(shù)%，20布12年銷京售至折今銷貍售僅晝銷售70拘%，17押0套產(chǎn)麻品，葵去化免時間胳較長返。售樓勉部：入口滋無安職人員撫、大注門無麗置業(yè)腳顧問槐輪崗問恭候而、沒見有專文業(yè)的緒接待咳流程獸，好求似普讓通超亡市的歲營業(yè)胃模式夾。廣告營銷水中心純門面傾過于禿簡陋現(xiàn)場名無沙更盤僅翅以效系果圖榮代替油、展規(guī)示及莖銷售牙物料觀毫無稿檔次預及專頁業(yè)性辣?，敿{立斯縣檔購房濾客戶陸特點顆研究商品麻房和咬經(jīng)濟日房是嘩主要緒住房燦來源賢，也昏是未戰(zhàn)來幾嶼年內(nèi)垮房地訪產(chǎn)開珍發(fā)的具主導云方向瑪納再斯目她前居倦住結(jié)待構(gòu)1居住廁面積浪以60炊-9洋0平米薯為主農(nóng)，基婚本為犬溫飽座型消惹費，叫多數(shù)斗住房仗面積昌有待菠改善瑪納填斯人抄民目莫前居照住面鏟積情膠況2房型楊結(jié)構(gòu)方以2室戶誼和3室戶劑為主勝，活頌動空宜間相今對比時較小。人們桿居住趨在早箭期開瞧發(fā)的月房屋斷，室哭內(nèi)設鬼計多辯不合機理，腸如衛(wèi)臨生間完布置汗、方角位和繭通風虜存在勸問題鐮，冰擠箱、奇洗衣加機的沉放置自位置前欠合奮理。內(nèi)對這純些地援方都狗應該寫多加室考慮蠅，以尿體現(xiàn)丸人本站思想洲的居星住理絡念。3室戶弓稍大攤戶型您逐漸厚被人役們青伙睞，卷因其榆可滿野足3口之忘家以袖及來令客需冷求，戰(zhàn)而許齊多家禁長考站慮孩謠子應花有一叫個更奸加舒砍適的眼成長趕環(huán)境殊，或頃與老謝人同柿住。2室戶秩的需死求量謊也有職一定秤的比躲例，茅主要嶺是一吊些新吩結(jié)婚師、家需庭比剝較貧比困和餅退休芬靜養(yǎng)詞的群愈體主毀選的拐戶型擴。開剃發(fā)商雞可在刮一個劑樓盤型上開月發(fā)多盒種戶麗型、服多種跨客廳荷面積廟，滿避足更孝多人臂群的楚需求旱。瑪納踐斯人纏民目統(tǒng)前居桂住戶夸型情華況3瑪納能斯人振民對斬居住巡壽社區(qū)損生活浙配套篇的需穴求4醫(yī)院慎、學留校、漸超市膜、菜白市場般和公毛園等綁是人魚們購跌房時弄主要剝考慮零的配者套內(nèi)衛(wèi)容，接因其縮慧與市震民的哨生活姨息息被相關蓮。瑪納薄斯人濤民對拌社區(qū)察內(nèi)配叼套的侮需求5基本倍生活吹配套奶是人嗚們被犧關注疑的熱潤點，館如幼燃兒園石、閱潛覽室蕉、健亭身房拉和棋駁牌室什等，穿基本尸是小睛區(qū)開斤發(fā)的罩必備惹配套物設施扶?，敿{滾斯人巡壽民對帖社區(qū)兄風格買的需券求6對建轎筑風導格的卡需求現(xiàn)代布園林卷和簡欄潔式植的風惹格已壤為近仰階段輪居民睜的喜傲好，血住宅米風格拐多樣笨化是紐奉必然資結(jié)果?！，F(xiàn)乏代作價品大時都以胞體現(xiàn)苗時代廉特征禾為主例，無建過分呀裝飾跨，一書切從熱功能讀出發(fā)舊，講濕究造惱型比社例舒缸適度改、空咳間結(jié)歸構(gòu)清酒楚美駐觀，強體現(xiàn)佳現(xiàn)代革生活蓄快節(jié)即奏、晶簡約賀和實創(chuàng)用，撈但又悼富有旺朝氣鬼的生撕活氣爆息。斷無論食建筑供風格潑如何典，必懼須將沙樓盤沃做好機，做網(wǎng)得有生個性叔，這落樣才建能為釋消費事者認其可和潛接受胖。根據(jù)肝抽樣敘調(diào)查牌，可后以看灰出瑪肢納斯趴人民楊對于示房地撇產(chǎn)項菜目的抄選擇權(quán)，首胞先會投考慮前項目塑地段撇，項管目交蛇通的歷便利用性，酷戶型艦結(jié)構(gòu)閣，社皂區(qū)環(huán)越境及叢小區(qū)莖的配惹套設蘿施；其次悄社區(qū)扛的物貓業(yè)管紹理水文平，膚價格疊，升洪值空大間也河逐漸幫開始淹影響他客戶廊選擇團；開發(fā)裂商品預牌，窄入住病時間殃，商羊業(yè)繁病華程鋒度如晝何，軋并不燭成為假影響花其決孕定的印主要臘因素雙。瑪納笨斯人慢民購拋買動茂機分攀析7你不匯考慮淋為你謊子女灶提前蛇購房四嗎？小孩乳子還慌小，覺不用迫替他服考慮陪那么鳴多，覺現(xiàn)在口這么罵大夠奸住了股，等寫小孩抗長大賤了，副他們閣也不之愿意清跟我傳們一得起住猛，他匆們自差己去及買房沈子住危?！乘骄諣I業(yè)英主買得綁起你繪們這破房子壩的都甘是哪伙些人陰??？團場斑，他鋸們一蛋般承掠包40幸0畝以屆上地絞的蓋，年險收入局都在30萬以蜘上，堤都有榜能力句買我旨們這屯邊的璃房子殲?！杏罢`文化消廣場羞營銷畜經(jīng)理市場頭總結(jié)1，市考場供算銷旺畫盛面怠積段俗集中猾在90么-1馬10平米乘，約虎占總獅供給繁及銷滑量的60謝%左右騾，建夢議主槐流開士發(fā)該麻類產(chǎn)拋品；2，60平米揚以下濕面積萍，整光體市僵場供載應量光少，挺且去駐化比角例較刊低，找建議尼少量活開發(fā)惕該類附產(chǎn)品退，僅趕滿足案溫飽關型少蟻部分計溫飽預型客翼戶的妻需要巡壽；3,胸11禿0-堪15齒0面積艷段戶匙型，繼開發(fā)艙比例紡建議掏在15田%左右輛，市幕場上鏈有這罵類改毯善型堤客戶呢需求奪，但沸是需烏求量悟不大留；4,建議筆開發(fā)80聰-9捆0平米仙，通肯過偷器面積禾可做睛小三龜房的啟戶型弊，市抹場上異客戶刮對價兄格及某總價者的敏缺感程漂度相極對較創(chuàng)大，雄需提澡供高大性價注比產(chǎn)綠品方工可打時動客悄戶；5,謠1爭50平米厘以上赴戶型贏建議拼控制構(gòu)開發(fā)辯比例秩在5%以下化，其遺余樓登盤15掩0以上鈔面積籍去化引難度栗大。關于渾戶型壓配比因目誰前天砍璽項極目所摟處位也置，趟相對纏于直蕩接競瞧品，談馬河線生態(tài)庭文化漏城及流翡翠愁名門雹項目莖，有范顯著池劣勢解，瑪首納斯走消費枯者又廟十分次注重寬項目德地理載位置棚及周偽邊配昨套。地塊孔位置兔決定病開發(fā)葵的平哲層戶請型必蹲須面丟向剛?cè)菪杓皳倭扛?/p>