蘇州商業(yè)調(diào)研高檔百貨地理位置:蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長(zhǎng)江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯31°19’，東經(jīng)120°37’。面積：8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。下轄張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。人口：2006年年末，全市總?cè)丝?16萬(wàn)人，其中市轄區(qū)230萬(wàn)人，2006年全市出生人口4.6萬(wàn)人，出生率為7.57%，全市人口自然增長(zhǎng)7214人，增長(zhǎng)率為1.18‰。第一部分蘇州百貨業(yè)概況分析經(jīng)濟(jì)狀況——綜合GDP：2006年GDP為4820億元GDP增速：15.5%三產(chǎn)配比：1.9:65.4:32.7人均可支配收入:18532元人均消費(fèi)支出:14500元人均可支配收入及人均消費(fèi)支出:均保持在13％左右的幅度增長(zhǎng)GDP走勢(shì)人均可支、消費(fèi)支出走勢(shì)經(jīng)濟(jì)狀況——部門經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易社會(huì)零售品總額:1055億,增長(zhǎng)16.6%批發(fā)零售業(yè)額:920億,增長(zhǎng)16.7%住宿餐飲業(yè)額:135億,增長(zhǎng)17.1%其中限額以上批發(fā)零售商品消費(fèi)額:377億,增長(zhǎng)19.8%旅游業(yè)旅游總收入:525億,增長(zhǎng)21.5%國(guó)內(nèi)游客:4135萬(wàn)人,增長(zhǎng)16.3%境外游客:181萬(wàn)人增長(zhǎng)13%星級(jí)飯店:134家四星級(jí)以上飯店:37家房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總投資:470億,增長(zhǎng)13.6%施工面積:5058萬(wàn)平米,增長(zhǎng)7.6%竣工面積:1440萬(wàn)平米,增長(zhǎng)-14.1%銷售額:599億,增長(zhǎng)19.9%經(jīng)濟(jì)狀況——在長(zhǎng)三角地位對(duì)比長(zhǎng)三角16個(gè)城市，上海市GDP依然遙遙領(lǐng)先于其他城市，并突破1萬(wàn)億大關(guān)，蘇州排名第二。蘇州市城市居民人均可支配收入繼續(xù)居長(zhǎng)三角第6位。分析總結(jié)蘇州GDP總量在國(guó)內(nèi)位居前列，人均可支配收入與其不相匹配，在長(zhǎng)三角16個(gè)城市中僅處于中等水平。預(yù)計(jì)蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。蘇州人均可支配收入及人均消費(fèi)支出的持續(xù)增長(zhǎng)，可看出蘇州商業(yè)仍有很大發(fā)展空間。蘇州市總體規(guī)劃總體規(guī)劃：蘇州主城城區(qū)由高新區(qū)與老城區(qū)組成，主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能。蘇州東部新城城區(qū)，將建設(shè)為蘇州市現(xiàn)代化新城區(qū)和蘇州中央商貿(mào)區(qū)，長(zhǎng)三角地區(qū)的次級(jí)商務(wù)中心，國(guó)際知名、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一?？傄?guī)提出，蘇州城市建設(shè)的首要發(fā)展方向?yàn)闁|，主要發(fā)展方向?yàn)楸?，次要發(fā)展方向?yàn)槟?，限制西部山體至太湖的城市建設(shè)。

規(guī)劃綱要：古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū)東部為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)地位相等的東部新城北部是僅次于東部的城市發(fā)展方向蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局——商業(yè)圈層蘇州市總體規(guī)劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個(gè)層次。第一層次為古城圈層，以蘇州古城護(hù)城河為界，面積約14.2平方公里。第二層次為核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運(yùn)河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里。第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。第四層次為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。中心城圈層核心圈層古城圈層本案本案處于中心城圈層，臨近核心圈層在未來(lái)有可能形成工業(yè)園區(qū)區(qū)域核心圈層解讀湖西CBD區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局

一個(gè)板塊二新二軸四帶

“一個(gè)板塊”：即核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)組成。規(guī)劃整合這3個(gè)商業(yè)功能區(qū)，利用各自優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位發(fā)展，最終形成一個(gè)功能完善的核心商業(yè)板塊。形成集旅游觀光、文化宗教、購(gòu)物休閑、餐飲娛樂(lè)等功能于一體的傳統(tǒng)商業(yè)功能區(qū)?！岸隆奔磧蓚€(gè)新的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場(chǎng)商業(yè)功能區(qū)。功能定位為以新型業(yè)態(tài)、大型零售網(wǎng)點(diǎn)為支撐，打造引領(lǐng)時(shí)尚的現(xiàn)代市級(jí)商業(yè)功能區(qū)?！岸S”即商業(yè)發(fā)展橫軸和商業(yè)發(fā)展縱軸。其中，商業(yè)發(fā)展橫軸是通過(guò)景德路連接觀前、石路兩個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，并向高新區(qū)、園區(qū)延伸，形成蘇州市區(qū)東西向的商業(yè)發(fā)展軸線。打造現(xiàn)代商業(yè)空間發(fā)展新模式，形成富有現(xiàn)代商業(yè)氣息的城市南北向發(fā)展軸。“四帶”指環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽(yáng)澄湖度假休閑商業(yè)帶。打造具有蘇州特色的休閑服務(wù)商業(yè)帶。

本案所屬的湖西CBD區(qū)處于中心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、保險(xiǎn)、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂(lè)休閑等功能，并積極吸引跨國(guó)公司分部、外資銀行進(jìn)駐。

由此可見政府對(duì)湖西CBD區(qū)的定位與引進(jìn)高檔百貨商場(chǎng)有相悖之處。解讀圈層商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃市區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要包括百貨店、大型綜合超市及倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店及專賣店、購(gòu)物中心、超市及便利店。古城圈層內(nèi)不再新建、改建大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)；核心圈層嚴(yán)格控制設(shè)置，除已建、在建或已批項(xiàng)目外，不再設(shè)立；中心城圈層與都市圈層可根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度及人口分布，在符合設(shè)置原則的前提下相應(yīng)發(fā)展?！百?gòu)物中心”布局應(yīng)盡量避開居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的地區(qū)，且最好選擇在有輕軌通達(dá)的地方；也可以布局在中心城圈層甚至都市圈層人口密度不高，但交通條件較好（特別是主干道會(huì)集處和快速軌道交通通達(dá)處）的地方。對(duì)于社區(qū)購(gòu)物中心，則選擇服務(wù)人口較多的區(qū)域商業(yè)中心布局。

“大型百貨店”適宜布局在綜合商業(yè)街或購(gòu)物中心內(nèi)。蘇州核心圈層內(nèi)大型百貨店發(fā)展應(yīng)側(cè)重原有百貨店的改造升級(jí)和功能更新，把功能較為單一的傳統(tǒng)百貨店改造成為功能較為齊全的現(xiàn)代綜合百貨店；核心圈層外規(guī)劃人口集聚區(qū)適當(dāng)布置大型百貨店。

僅從政府對(duì)湖西CBD的功能劃分，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，本案商業(yè)部分最貼切的定位應(yīng)該是區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心，購(gòu)物中心內(nèi)包含大型百貨店，同時(shí)要兼顧休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等配套功能。商業(yè)概況——傳統(tǒng)、新興、未來(lái)商圈傳統(tǒng)商圈平江區(qū)觀前商業(yè)街金閭區(qū)石路廣場(chǎng)附近區(qū)域滄浪區(qū)南門泰華廣場(chǎng)區(qū)域新興商圈高新區(qū)綠寶廣場(chǎng)、淮海街、錦華商業(yè)中心工業(yè)園區(qū)左案商業(yè)街、李公堤、歐尚超市附近區(qū)域未來(lái)商圈平江新城萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)吳中區(qū)南蘇州生活廣場(chǎng)工業(yè)園區(qū)圓融時(shí)代廣場(chǎng)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)平江區(qū)金閭區(qū)滄浪區(qū)商業(yè)快速發(fā)展區(qū)域商業(yè)成熟區(qū)域吳中區(qū)相城區(qū)商業(yè)起步區(qū)域（傳統(tǒng)）石路廣場(chǎng)（未來(lái)）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（新興）左岸商業(yè)街（新興）李公堤（未來(lái)）園融廣場(chǎng)（未來(lái)）南蘇州廣場(chǎng)（傳統(tǒng)）泰華商城（新興）綠寶廣場(chǎng)（傳統(tǒng)）觀前商業(yè)街（新興）歐尚超市商業(yè)概況——傳統(tǒng)、新興、未來(lái)商圈分布傳統(tǒng)商圈——觀前街商圈所處板塊：古城板塊居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用瘢鈦?lái)游客板塊交通：處于人民路上，公交1、5、102、103.游4等商業(yè)格局：美食，休閑，購(gòu)物，觀光，商務(wù)綜合消費(fèi)指數(shù)：★★★★★總評(píng)：觀前是蘇州的第一商圈，集中了美羅城、金鷹國(guó)際、大洋百貨、第一百貨、長(zhǎng)發(fā)、人民商場(chǎng)等百貨商廈，名牌匯聚，高檔商廈林立，它的步行街除了是當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)休閑的去處，更是吸引了眾多前來(lái)旅游的客人。不過(guò)，觀前的商鋪?zhàn)饨鸶瞧渌倘Φ囊话闵啼佀芡漤?xiàng)背的，盡管如此，它的超高人氣，它的日進(jìn)斗金，仍是吸引著眾多投資客進(jìn)入。劣勢(shì)在于交通擁堵，停車?yán)щy人民商場(chǎng)第一百貨大洋百貨久泰百貨美羅城豫園商廈長(zhǎng)發(fā)商廈金鷹國(guó)際高檔百貨：美羅城中檔百貨：金鷹國(guó)際、大洋、一百、人民商場(chǎng)、長(zhǎng)發(fā)商廈純服飾商場(chǎng)：久泰百貨、豫園商廈傳統(tǒng)商圈——石路商圈所處板塊：古城居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外?lái)游客交通：便捷商業(yè)格局：商廈林立，美食、休閑、娛樂(lè)綜合綜合消費(fèi)指數(shù)：★★★★★總評(píng)石路面對(duì)的消費(fèi)群和觀前大同小異，因?yàn)槠涞乩砥饕稽c(diǎn)，人氣不如觀前。該處的商務(wù)比較發(fā)達(dá)，比如石路金座，離主干道干將路不遠(yuǎn)，交通方便。劣勢(shì)在于商業(yè)定位于中低檔次，難以吸引高端消費(fèi)客源。石路國(guó)際商城威尼斯商廈成泰百貨女人街中檔百貨：石路國(guó)際商城、成泰百貨純服飾商場(chǎng)：威尼斯商廈、女人街傳統(tǒng)商圈——南門商圈所處板塊：古城居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用瘢鈦?lái)游客交通：便捷商業(yè)格局：美食，休閑，購(gòu)物綜合消費(fèi)指數(shù)：★★★★★總評(píng)南門商圈最值得稱道的便是泰華商城，是蘇州最高檔的購(gòu)物中心之一，優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境、國(guó)際級(jí)的品牌、良好的信譽(yù)吸引著眾多蘇州本地及外地客源的觀顧，為南門人氣提升起到了極大的作用。劣勢(shì)在于除了泰華商城外沒(méi)有其他大型商場(chǎng)存在，不能產(chǎn)生商業(yè)的積聚效應(yīng)。泰華商城西樓泰華商城東樓高檔百貨：泰華商城西樓時(shí)尚休閑服飾：泰華商城東樓新興商圈——高新區(qū)商圈所處板塊：新區(qū)獅山板塊消費(fèi)民眾：高新區(qū)的居民，附近學(xué)校學(xué)生，還有追求新鮮時(shí)尚的年輕人。交通：位于獅山路長(zhǎng)江路處，極為便利。商業(yè)格局：美食，休閑，娛樂(lè)，購(gòu)物綜合消費(fèi)指數(shù)：★★★☆總評(píng)：綠寶廣場(chǎng)是新區(qū)旗幟性商業(yè)航母，作為蘇州城建重點(diǎn)項(xiàng)目，擁有諸如交通便利，品類眾多，車位充足等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，打破了傳統(tǒng)的購(gòu)物模式，滿足了全家人的休閑購(gòu)物需求。是蘇州第一家綜合性大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。劣勢(shì)在于過(guò)大的營(yíng)業(yè)面積與新區(qū)人氣不足使得商圈商業(yè)氛圍不佳。新興商圈——園區(qū)商圈李公堤風(fēng)情商業(yè)街所處板塊：雙湖板塊板塊功能：集合了居住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。居住人口及消費(fèi)能力：大湖城邦和高爾夫花園的陸續(xù)交房，增加了板塊人氣。板塊交通：地面交通：機(jī)場(chǎng)路是該板塊的交通干線，通過(guò)其可以迅速到達(dá)蘇州各個(gè)區(qū)域，公交線路盡管有8條（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)。軌道交通：正在規(guī)劃中商業(yè)格局：綜合性、全方位、多功能生活配套、商務(wù)綜合消費(fèi)指數(shù)：★★★★圓融休閑廣場(chǎng)所處板塊：雙湖板塊

圓融時(shí)代廣場(chǎng)位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的全天候超大型消費(fèi)區(qū)域，總建筑面積約51萬(wàn)平方米，分為五大功能區(qū)，包括辦公商務(wù)區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道—水濱餐飲娛樂(lè)區(qū)以及蘇州首座10萬(wàn)m2的Shoppingmall。項(xiàng)目擁有6個(gè)地鐵出口、4000余個(gè)泊車位，還創(chuàng)造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中連廊、超大廣場(chǎng)、九大主題景觀、時(shí)尚夜景。建成后的圓融時(shí)代廣場(chǎng)將成為蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，并打造成華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價(jià)值的品牌街區(qū)。目前已建成湖東唯一的五星級(jí)酒店建屋新羅酒店，周圍有墨西哥餐廳、藍(lán)槍魚西餐廳、唐風(fēng)漢格休閑會(huì)所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高爾夫用品店等知名餐飲、休閑業(yè)態(tài)。居住人口及消費(fèi)能力：外資企業(yè)的林立，樓盤開發(fā)商的高品質(zhì)，加之雙湖獨(dú)有的環(huán)境，一切無(wú)需多說(shuō)。交通：地面，多路公交。軌道：規(guī)劃中。綜合消費(fèi)指數(shù)：★★★★未來(lái)商圈——園區(qū)商圈圓融休閑廣場(chǎng)引進(jìn)“久光百貨”預(yù)計(jì)08年10月開業(yè)所處板塊：平江新城板塊交通：火車站、汽車北站，滬寧、蘇嘉杭高速出口、312國(guó)道、蘇虞張一級(jí)公路和規(guī)劃中的城際鐵路、高速鐵路綜合消費(fèi)指數(shù)：★★★★

總評(píng)平江新城藍(lán)圖圍繞三大功能區(qū)定位：交通樞紐、生態(tài)居住和中央商務(wù)，這三大功能區(qū)相互促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，據(jù)悉，新城中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃由兩大區(qū)域組成，分別是0.96平方公里的新火車站商業(yè)區(qū)和1.72平方公里的商貿(mào)商務(wù)區(qū)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最先用2.5億元拍下了新城100畝土地，計(jì)劃投入25億元建造一個(gè)集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂(lè)等功能一體的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積約45萬(wàn)平米，商業(yè)約20萬(wàn)平米，萬(wàn)達(dá)訂單式的商業(yè)模式更是帶來(lái)了一種創(chuàng)新。政府的支持，古城文化底蘊(yùn)的支撐，引進(jìn)商業(yè)的前瞻性，一切都譜寫了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商業(yè)、居住環(huán)境將得到一定的提升。未來(lái)商圈——蘇州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)

未來(lái)默商圈復(fù)——亡南蘇菌州生燙活廣醉場(chǎng)所處禁板塊眼：越溪游——金石湖荒板塊南蘇珠州生渡活廣叮場(chǎng)在吳員中開霜發(fā)區(qū)嗓的中蘋心地躍帶，曠石湖噸華城嬸的西土面，舟北面蠅就是娛大學(xué)某城，墳越溪紙區(qū)域海第一電個(gè)開純工建遷設(shè)的計(jì)大型興集中史型商若業(yè)旗搶艦。皆總建禿筑面呢積約轎14上萬(wàn)平壇方米通，其嘗中商喜業(yè)面校積達(dá)垂到約挨10企萬(wàn)平精方米裁。體皺現(xiàn)多鏟樣、聚現(xiàn)代俯、快誘捷、資方便仰和繁逢華的王集百醋貨、籃餐飲神、娛郊樂(lè)、猾酒店射為一鉆體。行南蘇浪州生窄活廣想場(chǎng)是榮屬于鋸體驗(yàn)濤式商密業(yè)，輩與一矩般傳故統(tǒng)商灘業(yè)的禁區(qū)別攝在于減它的貼消費(fèi)嚇互動(dòng)洽性強(qiáng)帝，他賣的重刪要是厘重要棋再生挽體驗(yàn)妖，重躬在情刺感消資費(fèi)，尤你可請(qǐng)以購(gòu)療物，羞也可嶼以去膨看電戲影，需喝咖逃啡，龍包括拍在商惜場(chǎng)隨幻玉意逛傷逛，就這是尺一種宇全新何的商博場(chǎng)的殺消費(fèi)坑模式適。綜合扁消費(fèi)列指數(shù)谷：★★宵★☆總評(píng)務(wù)：越溪石城市乒副中遍心的愧建立叢，吳歇中區(qū)究各政皺府機(jī)瓦關(guān)集毛體遷很址越地溪，稠越溪叮將成漠為集元行政吧、商烈業(yè)、舒文化席、教棋育、孕居住聲等功梨能為殲一體億的“奴衛(wèi)星手城”毒，友逐新高見架與教銜接襯城市拒與太他湖的葬“燈吳中御大道籮”，撕實(shí)現(xiàn)貫了越蘇溪板鑄塊與餃城區(qū)懸的1圓5分蜂鐘快賢速對(duì)婦接，鋤加之屬未來(lái)構(gòu)輕軌泉的建悔設(shè)，桐可謂蹤蝶交通敲無(wú)比過(guò)便捷暈。石叼湖之綿韻、亂石湖陽(yáng)華城城、錦士和加傍州、啦石湖陶小鎮(zhèn)辮、水老岸清慌華、艱越湖襪名邸跳……歡住宅娃項(xiàng)目綱的陸蛇續(xù)完川工，逢急需再商業(yè)隱配套溉的完脂善，液南蘇爽州生米活廣彈場(chǎng)可翁謂是頁(yè)應(yīng)時(shí)謠而生計(jì)。教坑育園遍八萬(wàn)闖多的衣學(xué)生止，加釣之政急府機(jī)簡(jiǎn)關(guān)的煌公務(wù)巡壽員，凱附近歸的居潛民，襯可以懇說(shuō)未徒來(lái)此查地會(huì)巨形成燒一個(gè)把不算考太小潛的商瞞業(yè)圈丈。未來(lái)烏商圈慚——稍相城劃區(qū)商齡圈所處嘆板塊承：春申春湖板額塊板塊討功能征：集合靠了居梅住、約商務(wù)欲和生梨態(tài)的耕新住姓宅群慘。綜合押消費(fèi)膊指數(shù)腎：★★堪★★中翔植商貿(mào)奶城：蘇州留市相卡城區(qū)貪相城炒大道叢，滬宋寧高綠速公漠路蘇桃州市搏區(qū)入召口處詠，總告占地遙近5笑00比畝，元總建哥筑面弊積為息50校萬(wàn)方吸。小盯商品剛批發(fā)乏市場(chǎng)公是中貧翔商圓貿(mào)城已的重峽點(diǎn)項(xiàng)棟目，蓬項(xiàng)目夕建成并后將多成為幸華東儀地區(qū)勺最大橫的小四商品守批發(fā)湖集散防基地估。嘉元看廣場(chǎng)割：地上刑建筑話面積佩約6榆20救80歷平米跌，地只下建咐筑面貓積1浮37法48喂平米編，項(xiàng)地目規(guī)農(nóng)劃總讀用地說(shuō)面積選16密76它3平香米，邁南北脫深約變80武米，朱東西效長(zhǎng)約冤21品0米倦。嘉具元廣謹(jǐn)場(chǎng)位浪于相辨城區(qū)趙嘉元思路以澇北、亭相城驕大道罵以西炒交界西處。司其西秋側(cè)是培工行每相成教支行腳、南躁亞大勉廈、鹿開元析銀座季寫字宅樓，航嘉元冷路政粉府?dāng)M嘗規(guī)劃念為金歇融一件條街怪；正蜂東過(guò)司相城張大道俗是相同城區(qū)督政府捷、行銅政服義務(wù)中比心、鮮大潤(rùn)迎發(fā)超雀市；帖北側(cè)匹隔河兩是國(guó)晚際服引裝城皆；南截臨嘉屑元路劈燕。商圈額比較遣分析無(wú)法撼動(dòng)的傳統(tǒng)商圈核心地位中高檔百貨商場(chǎng)精品專賣店商業(yè)街大賣場(chǎng)便利超市觀前街商圈石路商圈南門商圈當(dāng)?shù)鼐用裢鈦?lái)工作人員外籍人士游客輻射強(qiáng)，含蓋面廣，突出的地段優(yōu)勢(shì)，傳統(tǒng)商業(yè)文化與習(xí)慣，消費(fèi)者的認(rèn)同。挑戰(zhàn)傳統(tǒng)核心商圈Shoppingmall特色風(fēng)情街大賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)高新區(qū)商圈園區(qū)商圈區(qū)域常住居民區(qū)域內(nèi)工作人員外籍人士游客自然環(huán)境、硬件條件佳，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致區(qū)域人口人口結(jié)構(gòu)年輕化，消費(fèi)傾向與能力加大，特色風(fēng)情街改變了老蘇州市民的生活方式。彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白后期將大有所為超級(jí)Mall大型百貨精品店商業(yè)街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)圓融廣場(chǎng)南蘇州廣場(chǎng)相城區(qū)商圈主要為區(qū)域內(nèi)居民、工作人員區(qū)域外部分客源少量游客超大體量的一站式購(gòu)物中心吸引力不小，各種資源整合力強(qiáng)，整體運(yùn)作，有成本優(yōu)勢(shì)，主題定位明確市場(chǎng)空間廣闊商圈劃分地位業(yè)態(tài)消費(fèi)群體特點(diǎn)區(qū)域相競(jìng)爭(zhēng)靈分析直接旱競(jìng)爭(zhēng)間接肢競(jìng)爭(zhēng)間接卻利好直接閥利好中心嫌商圈眉的核盤心地焦位無(wú)芳法撼絨動(dòng)，圾客源悟分流湖東叔圓融仗時(shí)代嘉廣場(chǎng)秤帶來(lái)垃的區(qū)心域競(jìng)義爭(zhēng)，翠其力軍量甚恥至可漫以影訪響到逗全市之的商必業(yè)格招局湖西CB趣D區(qū)其澡他商冒業(yè)項(xiàng)勞目也繪對(duì)本賠案構(gòu)守成威筒脅中心滑商圈搖的核課心地筆位無(wú)駱?lè)ê潮K動(dòng)，諒客源對(duì)分流火車溉站旁搬的萬(wàn)陳達(dá)廣靈場(chǎng)影北響力羨不可筍小視耗，作蘿為中變國(guó)匙商業(yè)死地產(chǎn)捐的龍釘頭，膀與其麻競(jìng)爭(zhēng)遲壓力溉巨大其他肝區(qū)域弟商業(yè)而圈的喘興起周邊廈城市壺的商賄業(yè)輻執(zhí)射創(chuàng)意撓產(chǎn)業(yè)構(gòu)園的抬定位喉帶來(lái)碑潛在漸的商換業(yè)價(jià)紅值湖西CB狐D區(qū)配進(jìn)套的愿逐步曾完善牙，周遭邊商澆業(yè)形淚成積惱聚效遣應(yīng)軌道訂交通反帶來(lái)羽巨大庸人流周邊臟高檔文寫字麗樓集枕中，薦白領(lǐng)廉階層繞眾多蘇州害城市梨的高歌速發(fā)吊展與靠經(jīng)濟(jì)猶地位居的提跟升政府點(diǎn)各級(jí)證領(lǐng)導(dǎo)脹支持陷，園載區(qū)高犬級(jí)人圾才的標(biāo)引進(jìn)環(huán)金轟雞湖水休閑銜帶的葉成熟具與繁第榮湖西CB悶D乃至管整個(gè)聲園區(qū)鞭的面閘貌不貨斷的鋪更新勤升級(jí)伏中蘇州祖商業(yè)歲潛力奏分析掘——補(bǔ)產(chǎn)業(yè)木分析47乞.9平6%全國(guó)善17浸大城承市第覽三產(chǎn)淘業(yè)（狹服務(wù)婚業(yè))俯平均易所占塌比例匙為47獻(xiàn).9賣6%，而蘇棵州只濤有32勁.7俯%,水平浴遠(yuǎn)遠(yuǎn)瞇低于十七輪大城得市的簡(jiǎn)平均緒水平簡(jiǎn)，但搬是政崇府已真經(jīng)注幣意到遷第三危產(chǎn)業(yè)肥發(fā)展阻水平刻較低昏的問(wèn)絞題，鉤從而凍在未徐來(lái)幾吩年重勺點(diǎn)改餓造、新聽建、潤(rùn)引導(dǎo)梨、扶丙持大造型商禿貿(mào)流澡通業(yè)盼。另焦一方禿面也密說(shuō)明逃蘇州厲的商鮮業(yè)空容間巨亞大，截但不貿(mào)排除轟未來(lái)霧競(jìng)爭(zhēng)滿的劇但烈蘇州攜商業(yè)扔潛力燥分析唐——萍工業(yè)慰園區(qū)勸的高離檔商疫業(yè)工業(yè)廉園區(qū)流第二掉產(chǎn)業(yè)疾比重虜很大攀，第四三產(chǎn)扔業(yè)也扒在逐搶漸跟態(tài)上，樓但第春二產(chǎn)爬業(yè)和郵第三譽(yù)產(chǎn)業(yè)獵的關(guān)瘋系是服密切絲式的，磚也是符相互醫(yī)促進(jìn)蘭的，粒但兩勁者不滋是互皆為充分倘必要燙條件羞，應(yīng)該孝是充屯分條砍件或撕者說(shuō)謙是相猜互發(fā)提展的前提利條件。我認(rèn)搞為影惡響園烘區(qū)商茄業(yè)潛著力主程要取藍(lán)決于鵝以下義六個(gè)釣方面硬因素至。真實(shí)需求有效需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政府引導(dǎo)生活和居住成本結(jié)構(gòu)性供應(yīng)有需求但不一定有效，高端商業(yè)可控性不強(qiáng)，異地消費(fèi)嚴(yán)重，其購(gòu)物的頻次、需求量也不高園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性會(huì)直接增加對(duì)專業(yè)市場(chǎng)、流通性商業(yè)地產(chǎn)需求，間接影響到百貨、超市等其他常規(guī)商業(yè)園區(qū)低入住率、低人氣與高昂的居住生活成本、商業(yè)配套分不開，未來(lái)結(jié)構(gòu)供應(yīng)也影響園區(qū)商業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存

空間大，但定位需“精準(zhǔn)”受政策面影響深遠(yuǎn)周邊商業(yè)全面興起提升是重要保障項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特色發(fā)揮是關(guān)鍵商業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)才是“王道”商圈霞內(nèi)消俱費(fèi)者慎特征劇分析家庭何收入20論00機(jī)元以賢下20畜00隨-4女00測(cè)0元40假00乏-1端00揀00渣元職業(yè)家庭螞主婦其他朱職業(yè)其他彩白領(lǐng)白領(lǐng)藝/專粱業(yè)人湖士教育旋程度高等嫂教育中級(jí)賺教育初級(jí)減教育家庭退人數(shù)4-虹5人阻家庭3人辦家庭1-穿2人按家庭性別:男性女性年齡:20-2呆2歲23濟(jì)-2以5歲26攝-2冰9歲30誓-3么5歲36滅-3乖9歲40晚-4槽5歲46海-5陳0歲婚姻儲(chǔ)狀況:已婚節(jié)，無(wú)殲小孩已婚采，有條小孩單身年齡政23粘-3畏9歲鉤男女一般變無(wú)小矮孩是商動(dòng)圈最融旺盛屠消費(fèi)群體家庭錦月收恒入2裕00驕0元以上有固右定職匹業(yè)受過(guò)籍初級(jí)板以上午教育家庭冒成員蜻3人胳以上是商軍圈最附基礎(chǔ)吸、消費(fèi)量房誠(chéng)最大嶺的群么體有經(jīng)灘濟(jì)基奔礎(chǔ)有消殲費(fèi)傾漿向有消滲費(fèi)沖恰動(dòng)部分揮享受雹型商圈遙內(nèi)消陣費(fèi)者拐偏好差分析基本生活消費(fèi)大宗商品消費(fèi)娛樂(lè)休閑消費(fèi)大、中、小型超市日雜商店大賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)、專營(yíng)店購(gòu)物中心酒吧、KTV、茶餐廳休閑中心、會(huì)所享受型消費(fèi)高檔百貨商場(chǎng)樂(lè)購(gòu)、歐尚、百潤(rùn)發(fā)華聯(lián)、菜市場(chǎng)、商業(yè)街五星、國(guó)美其他專業(yè)市場(chǎng)十全街、李公堤其他特色休閑區(qū)域泰華商城美羅城等消費(fèi)類型消費(fèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)寒典型速分析懷——扁百貨拖業(yè)態(tài)市中爺心觀脖前街美羅榮城、蘋金鷹存國(guó)際旱、大母洋百晶貨、捎人民站商場(chǎng)緩、長(zhǎng)木發(fā)商習(xí)廈、喬第一庸百貨石路市區(qū)域石路拆國(guó)際貢商城氏、成該泰百港貨、陣威尼法斯百杠貨南門蜂區(qū)域泰華步廣場(chǎng)角東樓濁、泰報(bào)華廣州場(chǎng)西啦樓工業(yè)后園區(qū)泊擬引震入（幼金雞作湖東承）久光填百貨人民礙商場(chǎng)第一及百貨長(zhǎng)發(fā)琴商廈威尼攝斯百訊貨金鷹那國(guó)際泰華繩商城我東樓石路范國(guó)際致商城成泰喘百貨大洋圾百貨泰華鹿商城網(wǎng)西樓美羅碑城高檔中高嘴檔中低圈檔百貨聾商場(chǎng)旦——劈燕基本辰分析商場(chǎng)名稱位置營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)種類人民商場(chǎng)觀南20000食品超市、肯德基餐廳、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、視聽中心、文要體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品、餐廳、臺(tái)灣波卡貓游戲機(jī)、兒童娛樂(lè)天地。長(zhǎng)發(fā)商廈觀東22000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、游樂(lè)場(chǎng)、書店、服裝、鐘表、家電、餐飲、超市。第一百貨觀西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妝品、工藝品、文化用品、體育器材、金銀首飾、通訊器材、家電、玩具、服裝。大洋百貨觀西30000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。金鷹國(guó)際觀東18000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。美羅城觀南40000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。泰華商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。石路商城石路42000食品超市、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、音像用品、文體體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品。成泰百貨石路12000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、超市。類別面積范圍主力面積主力面積比例鋪位個(gè)數(shù)占總鋪位的比例服裝5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家電20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441.8%體育器材30-80平米40平米左右46%70.3%醫(yī)藥保健15-50平米15-20平米75%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼鏡、鐘表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、潔具30-100平米50平米45%883.7%兒童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妝品5-30平米15平米80%1265.3%工藝品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通訊器材15-50平米20-30平米53%361.5%飾品10-20平米15平米左右55%110.5%其他

271.1%合計(jì)

2395100%百貨欣商場(chǎng)污內(nèi)鋪依位營(yíng)躍業(yè)面福積情夾況表百貨佛業(yè)態(tài)晃典型漲分析鏟——號(hào)泰華踩商城害品牌一線解品牌LO邊UI桃S悠VU瓣IT臘TO產(chǎn)N（蕉路易期·威蠟登）瓣T訴OD晚′S線（托是德斯嘗）當(dāng)MA系RC或BY也MA營(yíng)RC扎JA僵CO休BS維（馬腎克·漏雅可泛布）始M謙OS埋CH偶IN肉O壺（杏莫斯偏奇諾款）邁JO露SE懂PH緒（泥約瑟凳夫）的K甚EN慮ZO涂（崖高田好賢三績(jī)）惕ST嚷EF絡(luò)AN泰EL嶺（聲史帝豈文麗始）暴DI部OR鍵（迪腿奧）聞P膀RA腎DA言(普蟲拉達(dá)再)階Er情me瞇ne大gi系ld和o禿Ze燦gn葉a哥(杰躍尼亞舟)救Gi蘇an失ni被V用er都sa優(yōu)ce樣(范壩思哲億)埋CE述LI關(guān)NE易（賽四琳）碌B舅VL之GA藝RI負(fù)（寶榮格麗姜）蝕BU草RB認(rèn)ER深RY假（巴諷寶莉駁）目Ca吐ti絞er偶（卡殖地亞縮慧）涂BA鑄LL鼓Y渡P惹AU絲式L&綁SH聚AR宅K（亦大鯊牧魚）街S歌.T悶.D朋up劑on巧t（統(tǒng)都彭洋）鏟Ra負(fù)lp籠h準(zhǔn)La乘ur轟en緣瑞（拉膛夫勞畝倫）達(dá)A樓qu個(gè)as倚cu變tu澤m（終雅格示獅丹瓦）百貨巾業(yè)態(tài)醋典型雅分析宣——再泰華牽商城攏體驗(yàn)甜式購(gòu)獄物百貨喉業(yè)態(tài)晶典型翅分析喊——杰泰華諷商城激消費(fèi)從者反罰饋商場(chǎng)園環(huán)境界、服匙務(wù)很艷好布局巨合理悟，主汽樓休塑閑小努吧可疤以讓杰購(gòu)物牌的疲反勞得燙到放線松體驗(yàn)煌式購(gòu)猴物開茅創(chuàng)蘇船州商冬場(chǎng)之摘先河停車盒比較悉方便俱（憑洞購(gòu)物尊發(fā)票凡就可爭(zhēng)拿停爺車票細(xì)）打折堵促銷久活動(dòng)下不多化妝類品、孤服裝乒品牌賤仍不閃夠多鋸，尤盲其是冤名牌餐化妝澆品品牌磁沒(méi)有難美羅抽更新料快一線駛品牌AR婆MA渠NI燙(阿逆瑪尼鼓)GU廢CC留I（倉(cāng)古奇概）CKMA切XM皆AR時(shí)ABO橋SSHU售GO登喜扇路萬(wàn)寶撥路杰尼鎖亞蘭蔻香奈炊爾資生架堂倩碧赫蓮楊娜百貨城業(yè)態(tài)備典型夢(mèng)分析估——碌美羅姜城頂歉級(jí)品窩牌百貨關(guān)業(yè)態(tài)襯典型怠分析逮——除美羅駛城消防費(fèi)者藏反饋一流憲的硬核件設(shè)摔施，梯店堂嗽明亮來(lái)，幾潤(rùn)乎每涂年都饒翻修教，購(gòu)必物環(huán)舍境十嘆分突楊出國(guó)際沉化品日牌，右且更妨新速滔度快清，很悲多品增牌都餡是蘇牙州獨(dú)偶一無(wú)很二的化妝龜品一泉線品霧牌大腸多到嚇齊，暑在蘇凳州沒(méi)影有別籌的商倡場(chǎng)能殺在短炸時(shí)間慰?jī)?nèi)撼逢動(dòng)美威羅城譜在化均妝品剪上的醫(yī)地位很多厘品牌態(tài)服裝西鎖定里的消銅費(fèi)人觀群一扒般在濱三十撲歲以綁上，絡(luò)年輕宇人由鄉(xiāng)豐于購(gòu)贏買力山問(wèn)題否只能凈望洋廁生嘆太貴慰、累習(xí)人是愛很多溜消費(fèi)競(jìng)者反暑映的乳問(wèn)題避，部線分人港感覺(jué)鈔去趟臟美羅霞不如關(guān)找個(gè)億機(jī)會(huì)桂去趟儲(chǔ)香港攪來(lái)的憶實(shí)惠服務(wù)書態(tài)度姻差交通競(jìng)擁擠喚，停跑車?yán)Ь碗y百貨五業(yè)態(tài)惑典型蕩分析乏——白大洋劫品牌貨戰(zhàn)略品牌藍(lán)競(jìng)爭(zhēng)閥策略以18溉-3側(cè)5歲年量青女役性為冷主要帥訴求義，與們其他牙百貨逐公司美錯(cuò)位圾經(jīng)營(yíng)力求蜻蘇州給大洋繼成為準(zhǔn)當(dāng)?shù)亓聊贻p糞女性紹流連認(rèn)往返附的購(gòu)廣物休遇閑首似選地挺。衣服環(huán)品位第差，宋都是掌三、烘四線生品牌燭，品彼牌雜圾亂，破良莠背不齊凍，好突品牌茄被送炊金券購(gòu)、打屈折嚇筑跑優(yōu)惠伸券的趣促銷陽(yáng)活動(dòng)掃變成確困擾亦消費(fèi)深者的陳頑疾價(jià)格晉基本第適合笨當(dāng)?shù)乜椣M(fèi)慘者，忌美譽(yù)榮度低女裝餐品牌繩比較禮豐富撥，男蠻裝略籮顯不絕足適合便“小原女生流”購(gòu)唉物的留地方環(huán)境首越來(lái)災(zāi)越凌泥亂,東西康檔次負(fù)也不抱高交通所擁擠像，停湊車難百貨雹業(yè)態(tài)拔典型酒分析中——步大洋茫百貨泛消費(fèi)莊者反牲饋另人鍋生厭安的代金叢券百貨賞商場(chǎng)叮——銳經(jīng)營(yíng)句狀況租金運(yùn)狀況單個(gè)辟鋪位娘按銷攀售額仔16塵-3淘2%扭抽傭成（視憤經(jīng)營(yíng)拐業(yè)種糾、地以段、砍樓層崖進(jìn)行君調(diào)整故）結(jié)算狗系統(tǒng)統(tǒng)一飽收銀飼、統(tǒng)繡一結(jié)記算（反半月竿或一羽月一李結(jié)）品牌禽管理積極除引進(jìn)“名襯、優(yōu)懷、新絨”品牌末位哥淘汰臣——家淘汰棚部分籃經(jīng)營(yíng)開不善乎、品描牌過(guò)筍時(shí)商號(hào)家人流戲量與感顧客負(fù)滯留議量人流煙量、籠顧客叔滯留忽量與岡百貨標(biāo)商場(chǎng)源檔次竄成反扯比，墻可見販絕大皮多數(shù)輔蘇州擴(kuò)市民柏處在臨中檔叉消費(fèi)宗層次提袋彎率提袋仙率與脾百貨疤商場(chǎng)費(fèi)檔次煮成正墻比，育越是忙高檔度消費(fèi)攏場(chǎng)所扎，消過(guò)費(fèi)者酷購(gòu)物特目的迅性越婆強(qiáng)，聽沖動(dòng)帽型消鞭費(fèi)、袍搶購(gòu)何現(xiàn)象逐少，暈高檔暢商場(chǎng)怖平均船提袋吵率高絲式于3閑0%迷，中神高檔意在2翻5%壇左右彈，中帶低檔懼在1筍8%疼左右?guī)r（提感袋率拒按顧哀客組鉗計(jì)算牲）平均嶺消費(fèi)鍋額中低靈端平冤均消販費(fèi)在說(shuō)30初0元倒以下央，中顆高端紹平均訂消費(fèi)兩在3礎(chǔ)00跡-8泳00遷元左哲右，裹高端攻平均著消費(fèi)孩在2伏00俊0元家以上百貨最商場(chǎng)川——久消費(fèi)患者特械征百貨司店重園度和捆中度障使用伯者特歲征：館每個(gè)爽月光代顧百暢貨店咳2次可以上灣者年齡裝：2塊0-立39悼歲婚姻碼狀況苗：?jiǎn)涡瞪?，羨已婚熄無(wú)小醉孩收入遣和職逢業(yè)：領(lǐng)20麥00憶元以雅下低煙收入屯藍(lán)領(lǐng)傷，以窯及3寒00賽0-思50餅00唐中等買收入僚白領(lǐng)教育胸：高兔等或家中級(jí)坐教育奶程度輕度昌使用致者特但征：罰每個(gè)匆月光稅顧百勻貨店察1次豆者年齡瘦：4瓶0-涼50像歲婚姻觀狀況解：已起婚有敬小孩收入對(duì)：2詞00殊0元宗以下展者為洋主重點(diǎn)晨客戶憲群百貨撕商場(chǎng)墳——辟影響素消費(fèi)剃者購(gòu)固物因價(jià)素分查析價(jià)格羞合理商品灑貨架館布置怒合理頭,容系易找空間染寬敞有寬縫松的銀退換魚貨政賊策不斷桑更新桃商品服務(wù)年人員狼態(tài)度剝親切桿自然有足趟夠的獸空間友休息購(gòu)物味結(jié)賬政速度陵快商品剃品牌訓(xùn)有特洗色和潑其他談商場(chǎng)籮不同商品姻時(shí)尚籃,引悟領(lǐng)潮架流無(wú)干于擾服減務(wù)，名在顧免客需裂要時(shí)膊服務(wù)帥主動(dòng)固、熱迫情周疫到距離熟很近交通晉便捷階，近葬公交雹車點(diǎn)"經(jīng)知理或飄負(fù)責(zé)愁人對(duì)渠待顧燦客誠(chéng)期懇認(rèn)沸真"有免肺費(fèi)購(gòu)練物專勇車通過(guò)詞很多隸不同物方式隨來(lái)宣駛傳促母銷活惜動(dòng)更多腫適合喬身材爹高大栽,中和年女惕性穿壺著的舒服裝有足揭夠的貌綠化扔和自大然景濱觀有更族多高粉檔品享牌的往商品促銷獨(dú)活動(dòng)焦豐富鳥多彩瞞，次最數(shù)多VI迫P卡孩或友薦情卡烘很吸翼引人店內(nèi)察有豐拋富的簽表演燥節(jié)目紋或展雷覽活促動(dòng)有附憐帶的膜超市重要怎性蘇州林百貨復(fù)商場(chǎng)驕特點(diǎn)賤與總慕結(jié)本次忙調(diào)查緒這幾養(yǎng)家百齒貨商餡場(chǎng)平略均營(yíng)蜻業(yè)面忽積在28捷00果0平米搭左右危，體滔量適籍中。挖未來(lái)朝將會(huì)短有單吐體超就過(guò)十欺萬(wàn)平覆米的禽超級(jí)刺商場(chǎng)懂出現(xiàn)瞧，競(jìng)奪爭(zhēng)形佳勢(shì)嚴(yán)綢峻。九家艱百貨雨商場(chǎng)貧共數(shù)酷得店棍中店63偵2個(gè)，圍面積陰范圍報(bào)在20額-2腦50平米素之間帝，主勞力面坊積在40燦-5冊(cè)0平米獎(jiǎng)和70香-8古0平米提兩段立，各丈占38游%左右小，兩臘者相跑加占型到店鵲中店厭總個(gè)令數(shù)的76拉%。絕崖大多急數(shù)的缸店中仿店都幟是經(jīng)某營(yíng)服神裝類江。百貨沾品牌善多樣蚊化、菊國(guó)際欣化、栗頂級(jí)結(jié)化是咱蘇州煌大型詳百貨晉商場(chǎng)鈔的主漏要特綁征，底其品扒牌、瘋業(yè)種潤(rùn)的多布樣化鋼、差脊異化手基本騾滿足它蘇州歡市民褲及其穗他人慎群的捷需求坦，商飛場(chǎng)單觸純依沖靠高劫檔、影頂級(jí)倚、精翠品百秋貨來(lái)事獲得架市場(chǎng)閱空間編難度廁很大胡。從服續(xù)務(wù)上文來(lái)看蕉，蘇雪州的權(quán)百貨生商場(chǎng)仰的意兄識(shí)仍犯然處得在中匹流水繳平，饒無(wú)論陷是接變待的車熱情遲、售洗后服忌務(wù)均萌差強(qiáng)抱人意腫。商場(chǎng)層營(yíng)銷脫方式的單一臟，除氧了打蓋折、喪贈(zèng)券右、VI傻P促銷市活動(dòng)眼吸引估客源拆以外豆，其靜他如院戶外巾活動(dòng)賀、電短視廣辟告形情式的洗促銷貞鮮見教。便捷賀性一耽般，插主要汗是因嚇為市圓區(qū)內(nèi)勸交通機(jī)擁堵撤，停纖車位撤匱乏伴，部考分商雜場(chǎng)人岸氣相添對(duì)不僚足。引進(jìn)形百貨隔業(yè)態(tài)猾需重壟點(diǎn)考寶慮的椒問(wèn)題孝：商場(chǎng)糠軟硬計(jì)件要暗突出眼，注置意人寨性化歸設(shè)計(jì)火，留曬有足邁夠的館顧客端活動(dòng)羅、休涼息、嚷體驗(yàn)謹(jǐn)空間奧。品牌扮更新虹速度俘要快奸，需業(yè)緊貼幅世界徑潮流準(zhǔn)。如做鑄不到啄品牌知在蘇斷州的女唯一木性，殺那么泛服務(wù)芹水平秒與產(chǎn)缺品檔偶次應(yīng)頭做到訪第一脊，需漿完善章客服腳機(jī)制妄，注意雖保持蠢與顧沫客互卸動(dòng)，咳了解籠消費(fèi)壓動(dòng)態(tài)霞，把勺握市綢場(chǎng)脈笑搏。項(xiàng)目起周邊猾概況項(xiàng)目廢周邊混商業(yè)賺軟硬止環(huán)境雅總體均分析商圈今輻射抱人口蹄及人料流狀波況隨著CB備D區(qū)域擋商業(yè)楊配套燙逐步虜?shù)耐昃由疲咂漭椕浬淠苊σ嘌菰谠龆拸?qiáng)，油加之藏軌道敏交通避的營(yíng)數(shù)運(yùn)，吵以周壘邊半屋徑2公里抖計(jì)算羅，保竿守估陵計(jì)商稿圈可策輻射身人口計(jì)在20萬(wàn)人盟以上涉。除狠去工告作、御外來(lái)賄人流站，估諷計(jì)商向圈內(nèi)谷常住嬸人口筋密度喇將大惱于50言00人/平方僚公里車流典與交應(yīng)通狀女況項(xiàng)目替位于窮蘇州臟核心鋤大道掃干將中路延委伸段喘，屬拋于商萬(wàn)業(yè)東鑼軸線存中端章。由堂于園附區(qū)道少路寬鄙闊、量筆直放、沒(méi)堂有護(hù)利攔，鼓商業(yè)捧體可準(zhǔn)視性否強(qiáng)，禁加上跪軌道泳交通曠分流犬，擁定堵現(xiàn)紛象將心不太鍬明顯是，但尸是CB紛D區(qū)寫霸字樓著林立跨，停劈燕車問(wèn)匪題將繪十分炊突出籌，勢(shì)鐮必引膜起關(guān)譽(yù)注。消費(fèi)沖能力悼與潛吸力勿庸蒙置疑革園區(qū)剃內(nèi)居盾住的粱大部它分都抹是高尾收入餡階層間和外諒企高敬管，曉其能繁力足野以支立撐起能高層題次消深費(fèi)，象另外畝蘇州博的人宗均可膀支配校收入差與人猜均消警費(fèi)將無(wú)隨著GD拖P的攀若升而潮提高懲，消誼費(fèi)潛雷力巨猴大。政府旬的支硬持城市查建設(shè)臭逐漸宮成熟體、市渣政府橋、園章區(qū)各首級(jí)政隙府的串重視幟與扶溪持將良成就仇湖西CB知D地理備中心遺及商曠業(yè)集有聚效致應(yīng)地塊土處于往湖西CB區(qū)D中心企的中禾心，親加上窄周邊阿商業(yè)悼的大報(bào)量興峽起，嶼區(qū)域逢輻射品與消禍費(fèi)吸王納能酸力將艦愈發(fā)逮增強(qiáng)沸。地理補(bǔ)的中棋心CB博D的浙核心東軸壇線的妻中端軌道赤交通硬與地盯面交帖通的櫻交匯坡處消費(fèi)訪群體摸來(lái)源悼分析來(lái)源包括對(duì)象居住人口指居住在項(xiàng)目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本客戶的主要來(lái)源。工作人口指那些工作地點(diǎn)在項(xiàng)目附近的人口，這部分人口有不少會(huì)形成購(gòu)物、休閑的習(xí)慣，他們是商圈顧客的次主要來(lái)源。一般來(lái)說(shuō)，在商業(yè)體附近工作的人愈多，商圈規(guī)模相對(duì)的擴(kuò)展路力就愈強(qiáng)，對(duì)商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)就越有利。流動(dòng)人口指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過(guò)往的人口，這些人口構(gòu)成次級(jí)、邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)，一個(gè)地區(qū)的流動(dòng)人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)體可以捕獲的潛在客戶就越多。人流勢(shì)導(dǎo)入倦示意軌道刷交通崇出入抽口商業(yè)導(dǎo)軸線人口結(jié)構(gòu)園區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)，其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必將對(duì)人口遷入帶來(lái)很大的影響，人口結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕化。新建的小區(qū)入住率也將隨著配套完善而逐漸提高。園區(qū)人口增長(zhǎng)不是問(wèn)題，僅僅是增長(zhǎng)速度的問(wèn)題。收入水平高收入階層、外企高管、CBD白領(lǐng)、企業(yè)中級(jí)管理技術(shù)人員的收入、消費(fèi)水平高出蘇州的平均水平。購(gòu)買行為目前在園區(qū)內(nèi)購(gòu)買日常生活用品只能選擇金雞湖路上的歐尚超市，同時(shí)歐尚超市附近小區(qū)在整個(gè)園區(qū)入住率最高，這無(wú)一不顯示出商業(yè)配套的對(duì)人口產(chǎn)生的作用。園區(qū)的高檔商品、服務(wù)匱乏，市場(chǎng)存在較大的發(fā)展空間。消費(fèi)水平園區(qū)消費(fèi)水平高于市區(qū)平均水平消費(fèi)詳者生愛活結(jié)坐構(gòu)分罷析隨著適園區(qū)怒開發(fā)越力度坐的加葛大、祥生活備配套規(guī)設(shè)施胖的逐獨(dú)步完陳善、智人口從的逐無(wú)漸遷稱移、許軌道纏交通亭的運(yùn)營(yíng)、奔政府講的積亡極引腦導(dǎo)，狂都將萍大大戴增加融商圈頭內(nèi)的撐輻射賭人口肅，為摔本項(xiàng)公目的范成功賠奠定擋了堅(jiān)撐實(shí)的基夠礎(chǔ)。判歐尚優(yōu)超市駁人滿偉為患經(jīng)，昭雨示著頭園區(qū)怖內(nèi)商字業(yè)配巾套的著嚴(yán)重宅不足全，更庫(kù)反映贏了園記區(qū)生恢活群體對(duì)匪大型宵商業(yè)年的迫集切渴爆望與顏需求冷。項(xiàng)目駛SW振OT拾矩陣竊分析S（襯優(yōu)勢(shì)障點(diǎn)）位于點(diǎn)商業(yè)痛、交辜通主滾干道售和軌吹道交除通站承口，井路面訊交通豈狀況慢很好政府皆機(jī)關(guān)杯的大映力支彩持，忽園區(qū)嗚規(guī)模棒、競(jìng)靈爭(zhēng)力避加大劑，產(chǎn)跌業(yè)結(jié)膽構(gòu)不吃段深禁化，冒為湖盟西CB虧D將帶林來(lái)巨健大的美推動(dòng)憐作用園區(qū)撇乃至臟市區(qū)揪的地賀標(biāo)性烈建筑掘，形貢象好氣，影他響力諸大環(huán)境撓的優(yōu)終越，算兩湖易湖景燦的增綠色，螞地段暗的特掃殊性粘、稀豪缺性綱為商依業(yè)的等形象歐、商萬(wàn)業(yè)的腎繁榮捆創(chuàng)造府了良回機(jī)距城曬市中罵心商撓圈較凈近，敢部分筋客源將會(huì)干分流目前掌較低撒的小勾區(qū)入吉住率掌，使悄得園捕區(qū)人縣氣不至足地塊肚小，始容積買高，碎投入丈大，慣工期捆長(zhǎng)，殼回收精慢規(guī)劃革較難茅操作舅，尤浩其是些停車黑場(chǎng)的柳規(guī)劃層問(wèn)題篩突出就目妙前園毫區(qū)商越業(yè)氣雄氛來(lái)貧看招師商則燒顯得揚(yáng)比較傻困難市場(chǎng)間對(duì)超宜高層騰建筑稈接受匙程度晴在未恰來(lái)三先年內(nèi)班經(jīng)受倉(cāng)考驗(yàn)國(guó)家文收緊羞銀根策在一賺定程抽度影知響了距項(xiàng)目壤的推堵案速修度，曠不可理預(yù)見還的風(fēng)飲險(xiǎn)在初工期精長(zhǎng)的諸項(xiàng)目便中表王現(xiàn)尤邊為突暑出W（除劣勢(shì)呆點(diǎn)）O（割機(jī)會(huì)鏟點(diǎn)）T（撒威脅始點(diǎn)）區(qū)域穿內(nèi)大犯量高欠檔小漏區(qū)為窩本項(xiàng)方目商燒業(yè)的巡壽成功魔奠定垮了客捐源基蠟礎(chǔ)，嫩園區(qū)盾大量筒的工眠作人吐員亦權(quán)擁有拋強(qiáng)大裳的購(gòu)姐買力周邊件商業(yè)秤的興抗起，縫環(huán)金胸雞湖完商業(yè)忍帶充姨足的的人氣單為本阿項(xiàng)目頭帶來(lái)位外在義的拉緣瑞動(dòng)力區(qū)域均房地繁產(chǎn)市誓場(chǎng)正糧處在徐增長(zhǎng)毫期，赴本案掏的地贈(zèng)標(biāo)及匯率先體開發(fā)達(dá)的優(yōu)陪勢(shì)將鐮隨著摘園區(qū)燦不斷陳的完該善和林成熟廳而受請(qǐng)到市盼場(chǎng)追庭捧如能淘引進(jìn)削全球碧知名茄百貨分公司胃，將抖為本奸項(xiàng)目嚴(yán)加重岸成功鏈的砝頁(yè)碼商業(yè)質(zhì)的部礦分領(lǐng)謙域受肆到上拿海的施壓制區(qū)域屑商業(yè)幼供應(yīng)脊體量她巨大指，競(jìng)借爭(zhēng)激猶烈尤其勉百貨聲業(yè)競(jìng)妻爭(zhēng)異帝常激戶烈，蛾僅靠廳走高殺端百扯貨路倉(cāng)線如賊履薄睜冰由于汁高端權(quán)商品贊購(gòu)買鳥頻次句相對(duì)折較低斥，難慶免使言本來(lái)犯人氣饑不足衛(wèi)的商任場(chǎng)雪杰上加語(yǔ)霜現(xiàn)金宅流面伏臨巨輛大挑意戰(zhàn)，榜需要堅(jiān)充分灘估計(jì)鍵市場(chǎng)吩疲軟東時(shí)遇灶到的釣困境競(jìng)爭(zhēng)笑對(duì)手碧的招暴商能停力、趣商業(yè)恐人才畜儲(chǔ)備施、商轎場(chǎng)運(yùn)抗?fàn)I能州力較趙我們?yōu)E更具傾優(yōu)勢(shì)商業(yè)花部分武——心高檔甚百貨肉市場(chǎng)云切入首點(diǎn)對(duì)方消耗費(fèi)捎者渾而江言損什促么蹈是帆重溫要傷的？最重褲要的謀、一告定要大表現(xiàn)辭優(yōu)秀莫的因鐘素：價(jià)格棄合理商品攏貨架沾布置初合理腫，容嗚易找商品硬品牌東有特腥色，美和其顛他商爽場(chǎng)不名同促銷軟實(shí)惠無(wú)干現(xiàn)擾服壓務(wù)，陜?cè)陬欒尶托璧忠獣r(shí)培服務(wù)業(yè)主動(dòng)什、熱遼情周鹿到能夠顫形成壇差異帥的、挪百貨繁店A遠(yuǎn)需要認(rèn)區(qū)別視對(duì)待繁的因湯素：促銷蓬活動(dòng)餐豐富爺多彩丟，次碎數(shù)多VI緞P卡瞇或友勿情卡憑很吸遮引人有附訪帶的輪超市通過(guò)甩不同賢方式池來(lái)宣莊傳促程銷更多蔥適合淡身材率高大券，中在年女遲性穿伍著的允服裝未滿當(dāng)需求謎：服務(wù)憶人員照態(tài)度浴親切恨自然空間脆寬敞購(gòu)物億結(jié)賬琴速度紙快有寬斑松的距退換棒貨政征策有免店費(fèi)購(gòu)術(shù)物專譜車高檔穴百貨誤——董優(yōu)秀禍因素案表現(xiàn)價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場(chǎng)不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無(wú)干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過(guò)很多不同方式來(lái)宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠(chéng)懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購(gòu)物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購(gòu)物專車一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素高檔帝百貨繩——蘇差異劍化因叫素表千現(xiàn)價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場(chǎng)不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無(wú)干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過(guò)很多不同方式來(lái)宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠(chéng)懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購(gòu)物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購(gòu)物專車差異化因素高檔德百貨播——優(yōu)存在鍬的機(jī)禾會(huì)價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場(chǎng)不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無(wú)干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過(guò)很多不同方式來(lái)宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠(chéng)懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購(gòu)物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購(gòu)物專車可能的機(jī)會(huì)我們觀公司鑄的優(yōu)懲勢(shì)在者哪里演？項(xiàng)恒目商屬業(yè)部鞋分創(chuàng)拒新突繞破點(diǎn)尋在哪監(jiān)里？?jī)?yōu)勢(shì)集團(tuán)管理層眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，思路清晰、能力出眾基層員工執(zhí)行力優(yōu)秀，學(xué)習(xí)、適應(yīng)能力強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)豐富，成績(jī)突出名人效應(yīng)，領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人魅力形象包裝能力尤為出色傳播渠道多元化資源整合能力極佳創(chuàng)新能力優(yōu)秀善于總結(jié)，能虛心接受批評(píng)與建議經(jīng)營(yíng)意識(shí)、管理意識(shí)超前商場(chǎng)輸?shù)慕庵O(shè)域計(jì)、叼機(jī)電歇設(shè)備裝修左風(fēng)格匯、內(nèi)懇部空賴間的犁優(yōu)化外部允綠化隸廣場(chǎng)眠的綜牙合利雷用購(gòu)物熟班車壟的配炸備商場(chǎng)翠業(yè)種翠名優(yōu)眨齊整石，塑喝立某器業(yè)種副的龍壺頭地貌位利用婆獨(dú)特墳的建反筑格他局經(jīng)殿營(yíng)“露眠天”酒吧明，音櫻樂(lè)茶萬(wàn)座電游臘城、隙臺(tái)球莖館滿俘足不委同年仔齡層毀次和衛(wèi)階層墻的娛旅樂(lè)需集求引入坦西方沸超前甜的服基務(wù)意各識(shí)，銀建立把完善演的客川服系覽統(tǒng)因?yàn)樘晌覀兓乓恢背咴谒寄た?、嘩一直信在用狡心、孝一直裂在努愛力，碑所以封我們基的創(chuàng)效新突享破一乓定會(huì)蹦不斷蛋的“綻揀放”突破商業(yè)泳部分膜整體住定位頓建議市區(qū)策傳統(tǒng)燦商圈麥的競(jìng)兵爭(zhēng)區(qū)域哥新興股商業(yè)南的潛扔在競(jìng)杰爭(zhēng)園區(qū)逢生活貝工作伶人員璃的真劈燕實(shí)需藍(lán)求本項(xiàng)快目的行優(yōu)劣仿勢(shì)政府擇意愿胃與行哪政壓戒力公司陳的綜失合實(shí)碼力定位依據(jù)應(yīng)當(dāng)眾實(shí)行圖以打酬造區(qū)碰域型木購(gòu)物蘇中心冷為目辜標(biāo)，婆依托有大型超徹市帶晨動(dòng)人啊氣，環(huán)高檔張百貨顫提升襲檔次苦，商勾務(wù)辦存公優(yōu)勢(shì)余互補(bǔ)創(chuàng)，縱咳深兼劫顧的映戰(zhàn)略咳定位商業(yè)野部分話功能幣定位衫及配破套建昌議樓層面積(m2)樓層功能定位功能及經(jīng)營(yíng)范圍備注（理由）負(fù)三層6000停車場(chǎng)地下泊車位450個(gè)，地面臨時(shí)泊車位30個(gè)（貨物運(yùn)輸車）盡一切可能利用空間增加停車位，創(chuàng)造更多的附加值負(fù)二層8000負(fù)一層8000大型超市/倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日常生活用品等園區(qū)至少缺三個(gè)歐尚超市首層5000百貨/餐飲一層外圍區(qū)域盡可能留有營(yíng)業(yè)空間提供給西式快餐、咖啡廳、名品店；內(nèi)部劃分盡可能多的面積經(jīng)營(yíng)化妝品，部分留由精品鞋帽、皮具經(jīng)營(yíng)化妝品是吸引女性的法寶，同時(shí)也是女性平衡男女消費(fèi)的杠桿，應(yīng)包括世界盡可能多的頂級(jí)化妝品品牌二層5000高檔百貨職業(yè)女裝，都市女性精品服飾，高檔內(nèi)衣、飾品等滿足園區(qū)女白領(lǐng)、外企女高管需求三層5000高檔百貨/體驗(yàn)式中心女士休閑服飾，時(shí)尚地帶，休閑驛站滿足園區(qū)時(shí)尚女性需求四層5000高檔百貨男式頂級(jí)品牌服裝滿足成功男式需求五層5000高檔百貨運(yùn)動(dòng)系列，休閑服飾，游藝城/臺(tái)球城游藝城、臺(tái)球城聚攏人氣功力非凡六層5000精品家紡/電器/高檔廚具名品家紡，品牌電器，世界名品廚具滿足貴族般奢華需求經(jīng)濟(jì)嶺測(cè)算份——六成本糞及稅釣金營(yíng)運(yùn)成本營(yíng)運(yùn)費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)運(yùn)費(fèi)用年租金*5%營(yíng)業(yè)稅及附加年租金*5.55%項(xiàng)目面積（m2）單價(jià)總投資（萬(wàn)）備注建筑安裝380001100041800建設(shè)期三年，第一、二、三年分別投入30%、40%、30%裝修攤銷3800020007600建設(shè)期一年總成上本分習(xí)為建所筑裝估修總勸投資歸和營(yíng)領(lǐng)運(yùn)成某本兩腎部分商場(chǎng)寒每3芹年裝擾修一車次，湊費(fèi)用熟為1偷90壟0萬(wàn)臣（按避50灘0元翼/宿m2計(jì)算貞）在經(jīng)索營(yíng)期故內(nèi)平慨均攤朵銷效益以測(cè)算氏——孩收入樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬(wàn)）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1元/m2292276地上六層30000百貨、餐飲、休閑1.8元/m2197118632139樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬(wàn)）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.5元/m2438414地上六層30000百貨、餐飲、休閑2.5元/m2273825873001一般胡大型兔高檔節(jié)百貨警起租累期為包10盯年，針多數(shù)觀在1紹5-鳳20拒年，孟租金達(dá)很低域，一室般在逐1.圾8-廚3.遲5元妖/m按2之惠間第4年至第13年第14年至第23年第4年至第13年樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬(wàn)）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.8元/m2527498地上六層30000百貨、餐飲、休閑3.5元/m2383336224142經(jīng)濟(jì)層測(cè)算腦——溜現(xiàn)金桿流量塞表見蒜附錄經(jīng)過(guò)潤(rùn)推算令可以醒得出寨以下渴結(jié)論投資悲回報(bào)彩率為5.寒23蘇%酒店柄市值壩為4.簽94億元單位乞物業(yè)衫價(jià)值忽為13即00涂0元/平米購(gòu)物漠中心隙建筑輝設(shè)計(jì)避一般距要求顧客善購(gòu)物傭疲勞閉度對(duì)明商場(chǎng)偏單店掩規(guī)模芹的制稅約。綿一般沒(méi)情況革下，耐顧客偏在商刪場(chǎng)購(gòu)億物的拾時(shí)間骨一般舍不會(huì)輕超過(guò)3小時(shí)護(hù)，其鋪中一雅般有梯半個(gè)他小時(shí)窄到一著個(gè)小宋時(shí)是史休息縫時(shí)間壓。超煙過(guò)這宵個(gè)時(shí)怖間就政容易食處于籍疲勞食狀態(tài)組。顧客古購(gòu)物抽休閑甲的步繩速一耽般是30杰-4讀0米/分鐘啞，瀏霞覽購(gòu)睬物的浮步行鉛距離蠅一般國(guó)不超優(yōu)過(guò)48聽00米。顧客凡對(duì)商皮場(chǎng)單屢店?duì)I綠業(yè)面便積的尚最大周承受侄能力戲在3萬(wàn)平律方米晨左右音。商場(chǎng)密建筑板設(shè)計(jì)考一般摔要求蘇壞州買商濃業(yè)塌調(diào)增研高檔貪酒店美國(guó)先**螺房地晶產(chǎn)開悅發(fā)集辯團(tuán)研物展部20舅08兄年1貼月1晚7日第二彎部分氧蘇紗州酒釘?shù)旮诺r分很析相關(guān)指標(biāo)2006年2007年上半年同期增長(zhǎng)入境游客（萬(wàn)人次）181.4984.9219.54%國(guó)內(nèi)游客（萬(wàn)人次）4135235016%旅游創(chuàng)匯（億美元）7.483.2223.40%旅游總收入（億人民幣）524.9225524%星級(jí)飯店（家）1341468.9%主要孟特點(diǎn)轉(zhuǎn)：入境視旅游崇繼續(xù)情保持架高位溉增長(zhǎng)蓮，增顆幅高椅達(dá)19白.5伴4%歐美孫洲際沸客源強(qiáng)市場(chǎng)憂增長(zhǎng)姐強(qiáng)勁垃，市周場(chǎng)份企額進(jìn)晨一步寶擴(kuò)大景區(qū)紋接待緒全面歸普漲蛇，品塘牌效泉應(yīng)逐拘漸顯橫現(xiàn)旅行護(hù)社境碌外外黎聯(lián)增閘長(zhǎng)強(qiáng)捧勁，礦國(guó)內(nèi)旦接待末能力渴增強(qiáng)旅游肺飯店靠規(guī)模架不斷辜擴(kuò)張桌，經(jīng)熱營(yíng)能灘力進(jìn)席一步狼增強(qiáng)假日訓(xùn)旅游私經(jīng)濟(jì)些發(fā)展菠迅猛匯，服這務(wù)質(zhì)敵量進(jìn)心一步重提升其中睛蘇州暴市2兄00查7年秤上半匙年接待游感客7伶73能.1梳5萬(wàn)腎人次燃，同飄比增長(zhǎng)押38噸.8降3%蘇州昂旅游至——忌洲際障客源皆市場(chǎng)剖分析洲際浸客源且市場(chǎng)噸接待魔以及仰市場(chǎng)毫份額法增減才情況指標(biāo)亞洲歐洲美洲大洋洲非洲其他接待人數(shù)（人次）3185571106568425910365129711995同比（％）9.4533.6734.7926.5440.22397.92市場(chǎng)份額（％）59.3120.6015.691.930.242.23市場(chǎng)份額增減（%）-5.72.151.720.10.031.69全市綱共接茅待“過(guò)妨夜”外國(guó)蒙人53種.7繭1萬(wàn)人彼次，橡同比臭增長(zhǎng)19消.1之6％。從洲懶際客攝源市回場(chǎng)來(lái)罷看，水歐美針客源把市場(chǎng)旋增長(zhǎng)拍強(qiáng)勁腫，增猜幅達(dá)未到35個(gè)百沾分點(diǎn)禮，市冷場(chǎng)份月額相膨應(yīng)增斬加了2.柜15個(gè)百昏分點(diǎn)旱和1.庭72個(gè)百灑分點(diǎn)甘。蘇州倍旅游首——棒客源波國(guó)接獄待分悔析客源抬國(guó)接山待以諸及市她場(chǎng)份內(nèi)額增轎減情炒況排名國(guó)家接待人數(shù)（人次）同比增長(zhǎng)（％）市場(chǎng)份額（％）市場(chǎng)份額增減(%)1日本1433315.5326.68-3.662韓國(guó)1056023.7219.66-3.133美國(guó)7142132.7913.301.284馬來(lái)西亞2234936.204.160.495法國(guó)2224836.704.140.516德國(guó)2078517.193.87-0.087新加坡1781611.793.32-0.258英國(guó)1682528.943.130.229意大利1029450.981.920.4010泰國(guó)747232.081.390.13從客汪源國(guó)降來(lái)看柴，踢日本刻、韓仍國(guó)、榆美國(guó)黑、馬綿來(lái)西航亞、夏法國(guó)良位居疤前五絲式位日本癥、韓寸國(guó)增爪長(zhǎng)趨奸緩，轎市場(chǎng)房誠(chéng)份額須呈現(xiàn)趨下降談趨勢(shì)美國(guó)姥、法樓國(guó)、春英國(guó)鏡、意商大利幫等增手長(zhǎng)強(qiáng)姑勁，莖尤其恒是美跌國(guó)增造長(zhǎng)迅帥猛，幫使得億市場(chǎng)紀(jì)份額籃進(jìn)一服步增濟(jì)長(zhǎng)，景達(dá)到13益.3鏟%。全市吼14炭6家討旅游潮飯店咱營(yíng)收蚊總額擔(dān)為1詢5.狡59除億元謊，同鏟比增疼長(zhǎng)1暗6.步62鋒％，絹其中且客房朵收入乳7.抄46樓億元爪，同狡比增池長(zhǎng)1黑0.脊05右％，稿餐飲男收入筐6.他77底億元化，同厚比增蠶長(zhǎng)2瞇3.嫁