第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性波動(dòng)現(xiàn)象的特點(diǎn)及其原因，了解國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展?fàn)顩r及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概述一、宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場周期運(yùn)動(dòng)（一）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)

對于“經(jīng)濟(jì)周期”的研究，一般是以國民經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行（即宏觀經(jīng)濟(jì)）為對象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行質(zhì)量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會(huì)的關(guān)注。21、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的含義和類型

在科技領(lǐng)域中，對周期現(xiàn)象的理解包含兩個(gè)特征，即：等間隔性和重復(fù)性。在數(shù)學(xué)上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經(jīng)濟(jì)周期都不是機(jī)械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經(jīng)濟(jì)周期明顯地不具有等間隔性的特點(diǎn)。含義：經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況。所強(qiáng)調(diào)的只是再現(xiàn)性、重復(fù)性。

經(jīng)濟(jì)周期（businesscycles）強(qiáng)調(diào)反復(fù)發(fā)生漲落的波動(dòng)形態(tài)，但不是定期的；經(jīng)濟(jì)周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質(zhì)相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點(diǎn)是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟(jì)周期所下定義中所強(qiáng)調(diào)的，而這一定義大體被一般西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受。3類型：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)按周期長度區(qū)分為四類。1）、短期波動(dòng)（短周期）：又稱基欽周期。是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個(gè)月，主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設(shè)備投資的波動(dòng)而發(fā)生的。一個(gè)朱格拉周期約包含兩個(gè)基欽周期。

43）、中長周期：又稱庫茲涅茨周期。是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認(rèn)為中長周期主要是由于建筑活動(dòng)的循環(huán)變動(dòng)而引起的。（如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、建筑物的房租和建筑費(fèi)用的變化、建筑技術(shù)的更新、金融財(cái)政政策的變化等引發(fā)的建筑活動(dòng)的擴(kuò)張。）4）、長期波動(dòng)：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長期波動(dòng)又稱為長周期。認(rèn)為技術(shù)進(jìn)步和革新是長周期產(chǎn)生的原因這種觀點(diǎn)現(xiàn)在被普遍接受。5擴(kuò)張階段收縮階段長周期中長周期中周期短周期四種周期波動(dòng)示意圖由于長期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強(qiáng)弱與長短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標(biāo)的水準(zhǔn)出發(fā)，用某個(gè)基準(zhǔn)線來衡量，高于基準(zhǔn)線的是繁榮期或景氣期，低于基準(zhǔn)線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標(biāo)的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴(kuò)張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個(gè)階段，而兩個(gè)相同轉(zhuǎn)折點(diǎn)（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個(gè)周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準(zhǔn)線擴(kuò)張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經(jīng)濟(jì)周期的新特點(diǎn)

持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長：由美國開始的“新經(jīng)濟(jì)”，對人民生活和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)也向理論界提出了新課題。美國的勞動(dòng)生產(chǎn)率在過去的八年里增長了許多，這種改變幅度是過去不曾有的。從1955年——1973年，勞動(dòng)生產(chǎn)率平均每年增長2.9%左右，而從1993年開始則每年平均增長3.5%左右，且經(jīng)濟(jì)增長是持續(xù)的。從美國經(jīng)濟(jì)增長率波動(dòng)曲線上看，經(jīng)過1990年8月——1991年3月一個(gè)短暫的衰退之后，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長達(dá)110個(gè)月（9.2年）的繁榮。這是一個(gè)打破歷史記錄的超長增長曲線。（劉樹成，2000年）

在美國，自1854年開始有經(jīng)濟(jì)周期記錄以來到現(xiàn)在，146年期間共經(jīng)歷了31個(gè)周期，其中擴(kuò)張期超過80個(gè)月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時(shí)80個(gè)月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長并存的，是90年代以來低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時(shí)期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化?！靶陆?jīng)濟(jì)”是否改寫了經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)則？與90年代經(jīng)濟(jì)高增長并存的，還有股票市場價(jià)格指數(shù)曲線的迅速上升。例如：道——瓊斯指數(shù)從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點(diǎn)水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點(diǎn)，而從1995年到1999年，僅用了四年時(shí)間，該指數(shù)便突破了萬點(diǎn)大關(guān)。亞洲金融危機(jī)與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，日本韓國等國家都飽受其害，經(jīng)濟(jì)處于長期低迷狀態(tài)。這與美國經(jīng)濟(jì)的“長期繁榮”形成鮮明對照。9

總之，信息技術(shù)革命促進(jìn)了供求的良性互動(dòng)，縮短了供求之間的距離，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)振幅的縮減；同時(shí)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)也在一定程度上克服了市場經(jīng)濟(jì)的自發(fā)性和盲目性，使經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出新的特征。國民經(jīng)濟(jì)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，直接間接地反映到房地產(chǎn)市場這個(gè)“晴雨表”上。3、房地產(chǎn)景氣循環(huán)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國，此后對于這個(gè)問題的研究一直是美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的重點(diǎn)問題之一。對于房地產(chǎn)市場供求的周期性漲落波動(dòng)變化，亞洲一些國家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，它可以分為上升期和下降期兩個(gè)部分，具體又可分為復(fù)蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復(fù)始地運(yùn)動(dòng)著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期示意圖11我國經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)和房地產(chǎn)景氣循環(huán)12（二）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系

二者究竟是什么關(guān)系？有人認(rèn)為兩者完全一致（吳兆華，1995），但大部分人認(rèn)為兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別。1、兩者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系：從整體上說，一個(gè)國家房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期是一種正相關(guān)關(guān)系，波長大體一致。例如：在中國，兩者的周期大致都是四至五年。美國房地產(chǎn)周期約為20年，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)周期的中長周期。日本大體為7至10年，也與其宏觀經(jīng)濟(jì)的中周期大致相當(dāng)。2、兩者的變化期間互不相同：經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動(dòng)，但每個(gè)變化區(qū)間不會(huì)有絕對的等長，正如：P.薩繆爾森所說：“沒有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期是完全一樣的，但它們會(huì)有許多相似之處，雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看出它們屬于同一家族”。13

所謂相似，是指在每個(gè)周期都包括了擴(kuò)張與收縮，波峰與波谷不斷交替的運(yùn)動(dòng)。所謂不同，是指每個(gè)周期變化的幅度、頻率、落差勢能的差異。一般來說，房地產(chǎn)的復(fù)蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期提前。研究這種差別，不僅有理論意義，更重要的是在實(shí)踐中，投資者和國家宏觀調(diào)控可通過兩者波動(dòng)的時(shí)差進(jìn)行決策，即可根據(jù)房地產(chǎn)的波動(dòng)來分析預(yù)示宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，亦可根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，預(yù)測房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。14

從復(fù)蘇階段看，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值大，耗用資金多，生產(chǎn)周期長，個(gè)體差異大等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí)，需要經(jīng)過較長時(shí)間的籌備、計(jì)劃才能投入生產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇要略滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，但很短暫。從繁榮期看，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期要比宏觀經(jīng)濟(jì)高漲期來得迅速。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過復(fù)蘇期的準(zhǔn)備后，其先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用充分顯現(xiàn)出來。在市場需求擴(kuò)張的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；同時(shí)，較充足的資金也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線15加速發(fā)展。如左上圖所示。從衰退期來看，房地產(chǎn)業(yè)要早于和快于宏觀經(jīng)濟(jì)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿足宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，提前進(jìn)入衰退期；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)各部門發(fā)展為基礎(chǔ)的。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下挫，使得房地產(chǎn)業(yè)的衰退比宏觀經(jīng)濟(jì)來得迅速。如右上圖所示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段來看，房地產(chǎn)業(yè)又滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)。因?yàn)楫?dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于停滯狀態(tài)，失業(yè)率、通漲率較高。但是由于房地產(chǎn)本身的保值增值功能，投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)或購置房地產(chǎn)增加，從而維持房地產(chǎn)市場上一定的供求，推遲了房地產(chǎn)市場的蕭條。國家地區(qū)年份房地產(chǎn)收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價(jià)）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房地產(chǎn)、股票收益率及通漲率17二、國內(nèi)外房地產(chǎn)周期研究發(fā)展?fàn)顩r（一）、國外對于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究內(nèi)容上看根源研究（外力沖擊，內(nèi)生變動(dòng)）特征研究（波長、指標(biāo)體系、分析模型等）2、從周期時(shí)間上看長周期研究（1930-60年代）強(qiáng)調(diào)人口增長與移動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)等因素對于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。短周期研究（1960-90年代）從市場周期運(yùn)動(dòng)影響因素分析，到對房地產(chǎn)投資者行為的研究，以及對房地產(chǎn)金融體制及其變動(dòng)等綜合因素的研究。18（二）、國內(nèi)對于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究內(nèi)容上看理論研究：根源、周期波動(dòng)特征、規(guī)律、預(yù)警系統(tǒng)等研究。實(shí)證研究：波長、波型、指標(biāo)體系影響因素等分析。2、從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產(chǎn)個(gè)案研究為主。逐步加強(qiáng)對于全國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。3、從類型上看房地產(chǎn)市場自然周期；房地產(chǎn)市場投資周期；等等

資料選摘資料選摘19第二節(jié)、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與周期波動(dòng)分析一、中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證分析房地產(chǎn)業(yè)在我國成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，主要是在改革開放以后，始于八十年代初，短短的二十幾年已取得巨大成就，從總體上觀察，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運(yùn)行特征的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始形成較為明顯的復(fù)蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個(gè)過程交替出現(xiàn)的周期波動(dòng)現(xiàn)象。主要觀點(diǎn)有四種：一個(gè)周期說：根據(jù)GNP增長率與商品房銷售額增長率的良好對應(yīng)關(guān)系，把改革開放以來的中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為單個(gè)周期的四個(gè)階段：

201、197破9年——勿19裕85年為猜復(fù)蘇舅期；2、19訴86年——叮19卸93年為肝增長漆期（92唱-9殿3年為液高速吉增長湯期）葛；3、199險(xiǎn)4年——切19梳95年為憂宏觀兇調(diào)控味期；4、199京5年以后弊衰退到夜復(fù)蘇。一個(gè)半焦周期說：用年動(dòng)商品房抓銷售面婦積來表墾示中國肺房地產(chǎn)集供給與現(xiàn)需求相惕互作用懸而產(chǎn)生筋的波動(dòng)龜狀況，挨據(jù)此把竟我國19膝86年以促來的遮房地辜產(chǎn)周灰期波怨動(dòng)劃匹分出征一個(gè)且半周主期，剖即：1、198暴6年——1奪991年持嘉續(xù)6年的滲周期離；2、199胖2年——濫19諸95年的半甲個(gè)周期遮。三個(gè)箱周期野說：選取您多項(xiàng)指覺標(biāo)（8項(xiàng)）堵得出鄭中國族房地碌產(chǎn)周惰期波般動(dòng)形蹲態(tài)，擺據(jù)此拉劃分短三個(gè)霞周期雀。1、198株1年——1才986年為耐第一嘩個(gè)周些期；2、198勺7年——1筋989年為太第二暢個(gè)周喝期；3、199領(lǐng)0年——以后為擊第三個(gè)責(zé)周期21四個(gè)周海期說：以階深圳團(tuán)為背樸景的姜一項(xiàng)甩研究蕉，把洞我國目房地張產(chǎn)周載期波碗動(dòng)劃弊分為增四個(gè)償周期乞，即嶄：1、197弟8年——1畢986年為福第一刑個(gè)周撞期；2、198它7年——罩19碧91年為第搖二個(gè)周燙期；3、19亦92年——1柜994年為第哀三個(gè)周疑期；4、199筆5年以后——為第質(zhì)四個(gè)抱周期川。（也何時(shí)煮完成圈還有螺待于著觀察寸）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國房地產(chǎn)周期示意圖DIt年份（擴(kuò)張指數(shù)）22二、猾房地犯產(chǎn)周遍期波急動(dòng)的勞指標(biāo)開體系歉與特顛點(diǎn)分艦析對周磨期的午描述祥通常攜采用售價(jià)格全指標(biāo)張。但剝是，扛房地英產(chǎn)業(yè)拾在我揉國發(fā)匆展很貢不成還熟，天還沒煉有建帖立起兵規(guī)范竿的產(chǎn)萬值指惠標(biāo)體激系。僚對房孝地產(chǎn)泳市場俊供求洋的景辜?xì)庋h(huán)測睛定，顏不能米僅限火于房殲地產(chǎn)威的供騙給量啟和需擺求量迫這一乏淺層盼的表簽面分散析，面應(yīng)涵焰蓋房礎(chǔ)地產(chǎn)共投資率、生限產(chǎn)、洗交易常、金滲融以撒及產(chǎn)沖業(yè)增設(shè)加值斗等多望方面癥，以紋便更請好地替反映躲房地件產(chǎn)周欄期波貴動(dòng)趨破勢。（一兩）、窯房地怠產(chǎn)周溉期波炕動(dòng)的勾指標(biāo)降體系1、選取嫁原則相關(guān)性產(chǎn)原則：蒜指標(biāo)要滲與周期秀波動(dòng)有鼠直接聯(lián)勺系，能縣綜合反灘映波動(dòng)泡的特征商；可靠性客原則：垃選用的踩指標(biāo)要貴能反映逼出房地漂產(chǎn)業(yè)發(fā)寧展的真?zhèn)}實(shí)情況搏，且統(tǒng)枝計(jì)口徑風(fēng)一致，騰渠道可剃靠；23連續(xù)揀性原判則：兄指標(biāo)農(nóng)的數(shù)西據(jù)資絞料要功有較功長的泉連續(xù)絨時(shí)間量序列宵來供里分析框使用遇；獲得性制原則：慕指標(biāo)的刮數(shù)據(jù)資輕料還必福須是較在容易獲級得的資肌料。2、具體炊指標(biāo)體災(zāi)系的確墾立八項(xiàng)識(shí)指標(biāo)：船（何著國釗、火曹振良和等，199膛6）1）、商道品房價(jià)鴨格；2）、城想鎮(zhèn)新建革住宅面封積；3）、記城鎮(zhèn)旦住宅液竣工倆面積悅；4）、實(shí)晌有房屋傳建筑面桿積；5）、實(shí)涂有住宅躺建筑面嚇積；6）、城條鎮(zhèn)住宅書投資；7）、房牢地產(chǎn)業(yè)迅從業(yè)人品員；8）、房虜產(chǎn)買賣遷成交面稻積。24十六噸項(xiàng)指糾標(biāo)：（嗽譚剛，200鳳0）（6類16項(xiàng)）A房地?fù)尞a(chǎn)總奪量指方標(biāo)：α房地墓產(chǎn)業(yè)里增加推值；B房地桶產(chǎn)投著資類垂指標(biāo)闊：b1房地產(chǎn)花開發(fā)投售資額；b2房地產(chǎn)榨企業(yè)實(shí)滲現(xiàn)利潤額。C房地仰產(chǎn)生瞇產(chǎn)類時(shí)指標(biāo)扔：c1房地產(chǎn)從出讓用別地面積濟(jì)；c2商品房恩施工面而積；c3土地開足發(fā)面積捷；c4商品房何竣工面境積。25D房地產(chǎn)來交易類稿指標(biāo)：d1商品房恰銷售面棕積；d2商品窗房空鹿置面汁積。E房地產(chǎn)唱金融類員指標(biāo)：e1個(gè)人住翠房存款秧與貸款象總額；e2房地筆產(chǎn)開暮發(fā)企周業(yè)商扮業(yè)用醬房開發(fā)貸款亦；e3房地產(chǎn)晉開發(fā)企己業(yè)自有胖資金總額。F房地茄產(chǎn)價(jià)餓格類礦指標(biāo)皇：f1商品住繼宅價(jià)格征指數(shù)；f2商業(yè)瞇用房甜價(jià)格胃指數(shù)象；f3辦公用搜房價(jià)格末指數(shù)；f4住宅匆建安仁材料屆費(fèi)用仁指數(shù)叔。26（二）婚、房顏地產(chǎn)聚周期聰波動(dòng)掀的特社點(diǎn)1、與宏笨觀的僑國民裂經(jīng)濟(jì)柳周期膀波長吸相似歪，但扁階段惱有差石異。在我擋國，194柄9年以浩來宏戀觀經(jīng)討濟(jì)的霸周期工性波都動(dòng)已初出現(xiàn)槐了8次，第9次還沒雜有完成姐。周期萌長度約餓為4—5年，慈這與齒我國互的房推地產(chǎn)衫經(jīng)濟(jì)勾周期恭的長翼度相逗似。牲但是扶兩者催在周引期的吼“四探個(gè)階立段”仔的時(shí)投間上貍有前才有后己。從19驢81年以來豆兩者都牌出現(xiàn)的石三次周寸期來看耽，四個(gè)習(xí)階段的請前后時(shí)弄差比較癥明顯。途以高漲幅期為例步，宏觀閥經(jīng)濟(jì)的致高漲期磨分別為19南84、19潔88、19溜93年，房帥地產(chǎn)的護(hù)高漲期委分別為19臉84、19稀88、199授2年，第踐三次比刃較明顯回地看出魔房地產(chǎn)現(xiàn)高漲期跑（199洞2年）帳先于戰(zhàn)國民選經(jīng)濟(jì)嘆的高真漲期腐（19呈93年）益?？迯氖捈皸l階桂段來奏看，豆宏觀調(diào)經(jīng)濟(jì)傘的谷士底分縱別是19句86、198判9年，激房地益產(chǎn)經(jīng)嗽濟(jì)的蠻谷底焦則為198或7、19衰89年，房生地產(chǎn)的飾蕭條期旨要滯后霞于宏觀截經(jīng)濟(jì)。use雁r:（參閱《房地禾產(chǎn)經(jīng)扔濟(jì)論》包亞鈞齡、汪洪橋濤著，梨同濟(jì)大頓學(xué)出版寫社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的異同（LM代表宏觀經(jīng)濟(jì)周期，LS代表房地產(chǎn)周期）02282、房地產(chǎn)達(dá)市場從氏快速發(fā)智展期向拖調(diào)整期穩(wěn)轉(zhuǎn)變。我國房雖地產(chǎn)市嚼場從199角3年開始詳，總體孝上呈現(xiàn)到出從快粱速發(fā)展杏轉(zhuǎn)入調(diào)磁整期的穗態(tài)勢，出表現(xiàn)為敗以下幾魯種市場喘動(dòng)態(tài)：1）、市場區(qū)驗(yàn)位發(fā)生辣轉(zhuǎn)移199啞2年，房賓地產(chǎn)市具場發(fā)展疊主要集噸中在珠冶江三角釀洲地區(qū)誼，例如閥全國推匯出的9萬多很套外根銷樓臟盤中徐，該權(quán)地區(qū)麻就多株達(dá)7萬多悄套，趨所占替比重鐵超過80%，其若中僅汗東莞靠、惠岔陽兩賽市就程高達(dá)3萬多套行，由于鴨該地嫌區(qū)房地累產(chǎn)市場建供給量勒大增，洪市場信吉息率先假下挫，乒投資回廚報(bào)率減墳低，因蠅而93年以岸來，極房地備產(chǎn)市伍場出疾現(xiàn)重圖心北腦移趨銹勢，言形成菌沿海坡、沿錦江、搖沿邊換到內(nèi)活陸占弓據(jù)交赤通要洲道的粱多元句化區(qū)磁位市后場格傳局。涉外銷規(guī)樓盤億在珠爆江三板角洲鈴地區(qū)侵所占置比重芳已下步降至50%，其它票地區(qū)如證：上海壞、北京臘、天津奔、遼寧揮、閩南咳地區(qū)、北海南和駛北海地帥區(qū)、以奏及京九表鐵路沿必線的重港要城市度，都成艇為國內(nèi)緒重要的疑房地產(chǎn)瓣市場區(qū)光位。292）、物業(yè)板投資癢結(jié)構(gòu)啟出現(xiàn)淹調(diào)整在19貴92年前罰后，欣物業(yè)據(jù)投資杰的市禮場趨凈向由削外銷米市場普熱、浪內(nèi)銷鍛市場講平靜相轉(zhuǎn)向渣投資休于內(nèi)目銷市墾場；制由大殘型別省墅轉(zhuǎn)識(shí)向于瞇商場裙、寫尋字樓餓以及堂住宅斬商品桌房。丘近年該來，凝住宅曾商品那房投堅(jiān)資仍調(diào)是熱璃點(diǎn)。3）、房地產(chǎn)純市場的油非均衡冊發(fā)展主要表秀現(xiàn)為：姜第一，蔑投資指覺向的非汪均衡性全（指向斃沿海）旬；第二捏，投資雪環(huán)節(jié)的這非均衡箏性（土黎地批租凍制度實(shí)碗施非均遵衡性、牙土地出超讓價(jià)格添不規(guī)范槐、土地我政策地窯區(qū)差異嫂大）；心第三，勒投資結(jié)惕構(gòu)的非格均衡性約。30三、中叢國房地醋產(chǎn)周期賀波動(dòng)的狗原因分策析影響垃中國烈房地滑產(chǎn)周醫(yī)期波拾動(dòng)的所原因安很多礦，這撤里我怖們主臭要分猴析投勻資和縮慧政策燦這兩今個(gè)最傅具代字表性習(xí)的因飾素。（一貼）、好投資仗與房趕地產(chǎn)瞧周期回波動(dòng)投資桂是造旱成房澇地產(chǎn)奇周期弱波動(dòng)初的重藝要內(nèi)垃生因騾素之驕一。趣特別唇是對定投資脖主導(dǎo)脊下的收中國哨宏觀督經(jīng)濟(jì)敘周期限波動(dòng)環(huán)來說柿，投品資波溫動(dòng)對者房地誕產(chǎn)經(jīng)恒濟(jì)波描動(dòng)的顯影響淚作用誕就更次為明蛛顯。從全國趁房地產(chǎn)文周期波添動(dòng)來看磨，如果劉用房地階產(chǎn)業(yè)增丟加值的計(jì)變動(dòng)來影反映房閥地產(chǎn)經(jīng)聲濟(jì)波動(dòng)案趨勢，漂則根據(jù)批房地產(chǎn)序投資與歲房地產(chǎn)頑業(yè)增加痛值的歷妄史數(shù)據(jù)連，可以訓(xùn)建立全械國房地碰產(chǎn)業(yè)增轎加值（Yt）與房釘?shù)禺a(chǎn)昏投資耍規(guī)模（It）之間的描回歸模催型。31Yt英=6哄2.辟84者81樣+0龍.5滋32噴2I劉t相關(guān)睬系數(shù)漫高達(dá)0.9仁981，表明秒兩者存炮在非常繩緊密的求聯(lián)系，彎投資波閉動(dòng)對房康地產(chǎn)市鏡場周期河波動(dòng)產(chǎn)怨生了明巖顯的帶孕動(dòng)作用寧。根據(jù)吩實(shí)證使分析研透究結(jié)果，我國熟住宅唇的投鉆資波證動(dòng)與蕩房地同產(chǎn)市課場的叨周期泛波動(dòng)晝是一若致的螺，且客投資滾波動(dòng)銀對房梯地產(chǎn)榆周期慘波動(dòng)驢的影覆響很甜大，秋兩者闊幾乎顏是共遺振的招，然庭而在圖有些懇年份戚（如199引3年）擋投資栗波動(dòng)模與房津地產(chǎn)碑周期梯波動(dòng)滾呈相映反方白向。勒這說石明投孤資波盜動(dòng)盡阻管是腹影響赴房地木產(chǎn)周豈期波耍動(dòng)的堡主要檔因素關(guān)，但句不是煮唯一騎因素氣。32（二）同、政策磨與房地冠產(chǎn)周期券波動(dòng)政策剛因素免作為聯(lián)經(jīng)濟(jì)朵周期窗的外濃部沖曠擊力噴量，箭對我捐國房憂地產(chǎn)收周期打波動(dòng)深產(chǎn)生疑重要校影響射。對事處于站轉(zhuǎn)軌民時(shí)期析的中哭國來土說，剖政府圣不但為是經(jīng)貧濟(jì)體炊制改偏革的鐘推動(dòng)就者和烈經(jīng)濟(jì)敵制度喘變遷爆的供躍給者塔，同杠時(shí)還還是產(chǎn)太業(yè)政粱策的巖制定蓮者和好宏觀塑經(jīng)濟(jì)惡的調(diào)散控者齒。這查樣一湖來，優(yōu)政府串行為撥的確讓立和篇變動(dòng)說，就岔成為奪影響戶經(jīng)濟(jì)硬運(yùn)行朱的重竄要因軋素。1、房地幫產(chǎn)業(yè)宏娃觀管理圓政策的編影響蠟；2、經(jīng)濟(jì)際管理體唉制與房刑地產(chǎn)產(chǎn)疏權(quán)制度霜的影響惕；3、與宏祥觀經(jīng)濟(jì)貞運(yùn)行調(diào)身控有關(guān)爪的政策之的影響嫩。（晉例如：騙經(jīng)濟(jì)擴(kuò)墾張政策拐與經(jīng)濟(jì)擺收縮政享策的相襪互交替污變動(dòng)作龍用下，懶使得房惠地產(chǎn)經(jīng)佳濟(jì)具有絡(luò)明顯的痰政策周挺期特征聞。）33（三占）、曾房地繼產(chǎn)周賞期波擔(dān)動(dòng)的遲沖擊——傳導(dǎo)暮模型我國價(jià)轉(zhuǎn)軌極時(shí)期鴨房地練產(chǎn)周所期波腐動(dòng)既悶有外賞部沖偷擊的庫決定咐性作拳用，例同時(shí)漂產(chǎn)業(yè)禽內(nèi)部蔬傳導(dǎo)算機(jī)制哀也開君始發(fā)蔑揮作狼用，克由此動(dòng)形成加房地血產(chǎn)周貢期波斑動(dòng)的法沖擊——傳導(dǎo)構(gòu)機(jī)制漠。也宗就是停說：豎可以圣把房焦地產(chǎn)胡周期悶波動(dòng)徑看成貧是房階地產(chǎn)灶經(jīng)濟(jì)齡系統(tǒng)免對外油部沖幼擊的屑響應(yīng)削曲線累，即云：在貝來自得房地原產(chǎn)經(jīng)辮濟(jì)系翻統(tǒng)以神外的洞隨機(jī)娛性或謊周期償性因燦素的恨沖擊剪下，瞞通過父房地蜜產(chǎn)經(jīng)素濟(jì)系動(dòng)統(tǒng)內(nèi)哲部傳物導(dǎo)機(jī)暑制的臂作用佳，結(jié)說果相蔑應(yīng)出級現(xiàn)了店具有醬周期騎波動(dòng)頸特征蓄的運(yùn)們行軌屑跡。示這一忌過程亦大體番經(jīng)歷減了四胃個(gè)階捕段：341、第一仍步為外雨部沖擊旨階段來自房別地產(chǎn)經(jīng)淡濟(jì)系統(tǒng)吧外部的群變量，禿如宏觀習(xí)經(jīng)濟(jì)政碗策變動(dòng)攏、經(jīng)濟(jì)寸體制變祖遷，對暴房地產(chǎn)際經(jīng)濟(jì)系饞統(tǒng)產(chǎn)生勸外部沖濤擊。2、第二政步為初士始響應(yīng)縣與內(nèi)部絕傳導(dǎo)階支段房地窗產(chǎn)經(jīng)抗?jié)到Y(jié)統(tǒng)對柳外部丙沖擊仿產(chǎn)生戰(zhàn)初始滅響應(yīng)肅，并奪利用誤內(nèi)部皮傳導(dǎo)調(diào)機(jī)制崖把外非部沖犁擊轉(zhuǎn)械化為塊房地悟產(chǎn)經(jīng)萍濟(jì)系注統(tǒng)運(yùn)內(nèi)行的腔重要向動(dòng)力繞因素粗。主綱要有貓房地耕產(chǎn)投陜資規(guī)刷模與壁投資陽結(jié)構(gòu)濟(jì)、房議地產(chǎn)悉供求罩關(guān)系冠變動(dòng)旬、房鬧地產(chǎn)怠市場的結(jié)構(gòu)晨、房釣地產(chǎn)教投機(jī)雜行為轟等傳跟導(dǎo)途匯徑。353、內(nèi)部莊傳導(dǎo)與料振蕩衰阿減階段內(nèi)部乒運(yùn)行嗎阻力準(zhǔn)對外襖部沖棗擊在黎房地建產(chǎn)經(jīng)削濟(jì)系脾統(tǒng)各廟個(gè)領(lǐng)振域進(jìn)死行全殿面?zhèn)鞴矊?dǎo)時(shí)患給予恒作用躬力，喇必然鄭會(huì)導(dǎo)且致初蠶始響薄應(yīng)曲池線發(fā)防生衰墓減，努表現(xiàn)雜為房丈地產(chǎn)登經(jīng)濟(jì)填波動(dòng)臣在波絨動(dòng)強(qiáng)貨度、宿波動(dòng)返振幅稼與波蘿動(dòng)長宣度等彎指標(biāo)婚上逐謎漸趨莊于正蟻?；蚣宸€(wěn)定葡狀態(tài)乖。Y0TsT初始響應(yīng)曲線振蕩衰減振幅時(shí)間364、重纖新恢也復(fù)正鬧常運(yùn)矛行狀同態(tài)階沿段房地產(chǎn)蓄經(jīng)濟(jì)系突統(tǒng)在對持外部沖歉擊做出享初始響沙應(yīng)，并桃經(jīng)過內(nèi)摧部傳導(dǎo)狐機(jī)制作抬用而呈更現(xiàn)振蕩窄衰減之某后，會(huì)搭重新進(jìn)抱入穩(wěn)定偉狀態(tài)，狗或重新賤回到外巖部沖擊向前的正奪常運(yùn)行撒軌跡。記在這里宅，房地萌產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蜻系統(tǒng)達(dá)粉到穩(wěn)定寇狀態(tài)所備需時(shí)間睜（Ts），是衡瓦量房壘地產(chǎn)基經(jīng)濟(jì)童系統(tǒng)亞特征捕的重獸要指甩標(biāo)。Ts越長另，說雖明房短地產(chǎn)賤經(jīng)濟(jì)采系統(tǒng)垮在受欠到外寶部沖培擊后明重新淹恢復(fù)建穩(wěn)定扣所需溜要的數(shù)時(shí)間商越多鍋，房撿地產(chǎn)眨經(jīng)濟(jì)森系統(tǒng)越對外毯部沖耀擊的鎖抵御咱能力這越差蕩；反禍之，辛則房繭地產(chǎn)攜經(jīng)濟(jì)檔系統(tǒng)杯的內(nèi)蔑部特哪征就身越好弟。37總之，報(bào)當(dāng)房地艙產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宜系統(tǒng)受族到外部毛沖擊而濃改變系載統(tǒng)的運(yùn)列行軌跡形或出現(xiàn)鉛不穩(wěn)定稻狀態(tài)之橡后，內(nèi)渴部傳導(dǎo)迅機(jī)制對冷沖擊進(jìn)泰行滯后義的自怠我反泉應(yīng)與暢調(diào)整，在沖擊泥機(jī)制糟與傳盾導(dǎo)機(jī)稱制的交憤互作心用下墻，歷縮慧經(jīng)上完述四庸個(gè)階媽段而動(dòng)重新尊回到欺穩(wěn)定跑狀態(tài)殿，這擦樣也北就完勢成一痛次波遇動(dòng)。當(dāng)外部扯沖擊連常續(xù)不斷啄甚至重墻復(fù)疊加溜時(shí)，房映地產(chǎn)經(jīng)印濟(jì)系統(tǒng)趣便在“斯沖擊——傳導(dǎo)機(jī)目制”作堪用下進(jìn)干入連續(xù)錢不斷的蛇波動(dòng)循物環(huán)之中鄉(xiāng)豐，由此按形成房地產(chǎn)各周期波躍動(dòng)。38不同套的變栗量作至用效燦果有球區(qū)別巖：外部沖導(dǎo)擊：外生變拖量自發(fā)普性轉(zhuǎn)移細(xì)，主要禽強(qiáng)調(diào)時(shí)勒間序列域的變化禽。（原桑始動(dòng)因董，對波匠峰、波雅谷、波闖幅、波用長等有箭疊加影槽響，使洲基本波座動(dòng)形態(tài)碗產(chǎn)生變尖化，對她波動(dòng)轉(zhuǎn)而折點(diǎn)的申形成有神主導(dǎo)性拾的影響子）內(nèi)部傳翻導(dǎo)：內(nèi)生核變量強(qiáng)作用迫，主盒要是糟系統(tǒng)兩的結(jié)緣瑞構(gòu)效城應(yīng)，肅強(qiáng)調(diào)胸系統(tǒng)四對外輪部變嘆化的涌滯后名響應(yīng)該與自遷我調(diào)藥整。馳（對籌波動(dòng)乖形態(tài)互及周避期性頃、持察續(xù)性絨有影顧響。專）39四、我融國房地銜產(chǎn)市場舅周期性非波動(dòng)分那析的啟萬示盡管席房地附產(chǎn)市渣場周役期性擁波動(dòng)乏是一席種超垃越制僚度的徒普遍員現(xiàn)象袍，但餃?zhǔn)俏覟硣⒊霈F(xiàn)擱的房收地產(chǎn)艦市場夫周期霞性波項(xiàng)動(dòng)，兆卻與餃我們井對房袖地產(chǎn)教周期冶波動(dòng)源缺乏希深入叉研究鼠，以倚及國剩家對近宏觀怠調(diào)控雪應(yīng)遵番循房次地產(chǎn)錫市場是發(fā)展掙的規(guī)惑律重肅視不復(fù)夠有景關(guān)。除對我即國房孝地產(chǎn)蝴市場峰周期北性波咸動(dòng)的兄分析們，至粉少可點(diǎn)以得裂出以等下四曬點(diǎn)啟準(zhǔn)示：（一曾）、弊房地麗產(chǎn)市傭場的為發(fā)展衫必須枕要保場持適隊(duì)度規(guī)山模1、這籠就要龍求房貼地產(chǎn)獨(dú)投資恢增長去速度嘉要與恐國家庸整體昏固定申資產(chǎn)慮投資匆的增稼速相億適應(yīng)艇；2、房默地產(chǎn)晃投資泊結(jié)構(gòu)穩(wěn)必須萌合理守，就床是使敏房地緞產(chǎn)項(xiàng)遇目的罰投資晴規(guī)模盛、投賀資結(jié)找構(gòu)與燥市場羽的有京效需樂求量篩和需讓求結(jié)棉構(gòu)基敘本適欄應(yīng)。40（二）、慣房地產(chǎn)剪市場的糟培育和饞發(fā)展，林需要有拌科學(xué)的強(qiáng)國家宏京觀政策攝調(diào)控1、國藍(lán)家宏釋觀經(jīng)憐濟(jì)政樓策的聽科學(xué)嬌性及匠正確裝性，志將直耐接影醒響政吼府干匯預(yù)房介地產(chǎn)蹲市場濟(jì)發(fā)展麻的效遇果；2、通過什科學(xué)的勸宏觀調(diào)瞇控，可并以減緩浸周期性終衰退的開震蕩和姨損失絞；3、宏觀稀經(jīng)濟(jì)政皺策的制脈定、頒蓮布和實(shí)與施，應(yīng)剃根據(jù)房私地產(chǎn)市須場發(fā)展獵的實(shí)際時(shí)，防止周“一刀嫌切”，徐以避免炸大起大戴落。41（三鑒）、隸國家須必須老調(diào)控診房地赴產(chǎn)價(jià)聚格，洞保持船房地別產(chǎn)市法場的媽平穩(wěn)駁、持棟續(xù)發(fā)任展1、房愧地產(chǎn)巴價(jià)格票由土蟻地和拴房產(chǎn)絡(luò)價(jià)格茫構(gòu)成手，土攔地價(jià)丹格是腥房地跌產(chǎn)市酸場的廣核心當(dāng)；2、地價(jià)新的調(diào)控過就成為寸國家調(diào)伴整房地膊產(chǎn)市場讀、調(diào)節(jié)漸各方面長利益關(guān)著系的關(guān)歇鍵；3、政愛府通刻過有求效調(diào)怕控土仍地供暴應(yīng)量樂、貸匙款利盲率、勺稅收勸、建無立土染地收虎購、熊儲(chǔ)備街和轉(zhuǎn)頂讓機(jī)雖制等泥，對朋房產(chǎn)肌價(jià)格他實(shí)行抄宏觀談?wù){(diào)控濱，從距而促老使房埋地產(chǎn)倍市場在合乎音規(guī)律德地持災(zāi)續(xù)平軍穩(wěn)發(fā)誦展。42（四稿）、匯國家航必須酬引導(dǎo)姿房地邪產(chǎn)企宜業(yè)提冰高適鉆應(yīng)市廁場周昏期性滑變化情的能服力，焰完善觀企業(yè)醉的自柳我調(diào)嫂節(jié)機(jī)歇制房地產(chǎn)選市場發(fā)縣展的周也期性波確動(dòng)固然您與國家掠宏觀經(jīng)研濟(jì)形勢款有關(guān)，捐但房地觸產(chǎn)開發(fā)墳經(jīng)營企自業(yè)自身緊的經(jīng)營鋒操作也紙是很重信要的因醬素。開遣發(fā)商能艇否充分波認(rèn)識(shí)市局場本身澡的經(jīng)濟(jì)凳背景、霞運(yùn)行規(guī)準(zhǔn)律及諸釣多相關(guān)屑因素，椒利用周賴期性波車動(dòng)規(guī)律展，抓住于機(jī)遇，盼進(jìn)行正翁確的戰(zhàn)洋略定位孫是關(guān)鍵雹。企業(yè)回要根據(jù)哭房地產(chǎn)擠市場發(fā)校展趨勢棒，做出拖正確分其析，確旋定企業(yè)蝕發(fā)展目賽標(biāo)，并票積極采躺取措施口防范和遭控制風(fēng)湊險(xiǎn)。43第三節(jié)級、房地郵產(chǎn)經(jīng)濟(jì)搶運(yùn)行的雁預(yù)警系深統(tǒng)為了赤有效引地監(jiān)顏控房攏地產(chǎn)飼經(jīng)濟(jì)鳳運(yùn)行割狀況碼，防脾止房癢地產(chǎn)妙經(jīng)濟(jì)趁過度次蕭條貍或過根度高姓漲，駕把握圍不同姨的景啄氣調(diào)黎整政旨策開斗始的象時(shí)機(jī)螞，及怎時(shí)發(fā)愁出指絨示信促號(hào)，跑有必覺要研筐究制棒定房功地產(chǎn)士經(jīng)濟(jì)湊運(yùn)行蔥的預(yù)嶄警系孩統(tǒng)。一、預(yù)甘警信號(hào)隙系統(tǒng)在預(yù)警副信號(hào)系體統(tǒng)中，累首先要化設(shè)計(jì)選蓬擇一組杰反映房雞地產(chǎn)經(jīng)歪濟(jì)發(fā)展喂?fàn)顩r的蛙敏感性架指標(biāo)；翠然后，劍運(yùn)用有仍關(guān)的數(shù)葵據(jù)處理候方法，傾將多個(gè)塌指標(biāo)合應(yīng)并為一浴個(gè)綜合裝性的指榜標(biāo)，給佛出一組劇標(biāo)志44對這授些綜況合性騾指標(biāo)遭所反椅映出壤的經(jīng)鴿濟(jì)運(yùn)輸行狀居況發(fā)艙出不酒同的赤信號(hào)肚；最臥后，世通過及觀察冰分析嫌信號(hào)泉的變暖動(dòng)情挪況，召來判眉斷未拔來房碌地產(chǎn)景經(jīng)濟(jì)野發(fā)展側(cè)趨勢境，并潮明確猜提示蓄經(jīng)濟(jì)熟政策娛制定市部門隱應(yīng)針簡對當(dāng)撤前經(jīng)訴濟(jì)運(yùn)源行的扛動(dòng)態(tài)獅采取斜何種文調(diào)控機(jī)措施葬。（一負(fù)）、槍預(yù)警爬信號(hào)呼系統(tǒng)藍(lán)的設(shè)醋計(jì)1、預(yù)警張指標(biāo)的糠選取建立歐預(yù)警鋪信號(hào)傍系統(tǒng)漂最首國要的荒工作蘭就是廳選擇輔房地限產(chǎn)經(jīng)俊濟(jì)預(yù)升警指融標(biāo)。途預(yù)警汁指標(biāo)科應(yīng)能潔在不酒同的玩方面砍反映蝴房地功產(chǎn)經(jīng)愁濟(jì)總根體的凈發(fā)展處規(guī)模釣、發(fā)典展水查平和說發(fā)展疤速度產(chǎn)。入闖選的嗎指標(biāo)釣應(yīng)具省備如乏下條兔件：1）所屋選指筑標(biāo)必隙須在職房地茫產(chǎn)經(jīng)尖濟(jì)上確有重低要性久，能區(qū)代表被房地辦產(chǎn)經(jīng)殿濟(jì)活埋動(dòng)的協(xié)主要賢方面填，并盞且所谷選指秋標(biāo)在拿一段橫時(shí)期壤內(nèi)是祥相對介穩(wěn)定催的。452）、先麗行性或鞭一致性惠。即與咸房地產(chǎn)愈經(jīng)濟(jì)景慮氣循環(huán)凡變動(dòng)大漫體一致郊或略有慌超前（找或滯后甚），能扶敏感地銀反映景罰氣動(dòng)向篩。3）、甲統(tǒng)計(jì)馬上的丈迅速捷性和聰準(zhǔn)確面性。2、預(yù)警倒界限的輩確定我國的銷預(yù)警界宣限是四究個(gè)數(shù)值嫁，稱為均“檢查獅值”。纏以這四拐個(gè)檢查象值為界算限，確健定“紅映燈”、久“黃燈燙”、“吊綠燈”看、“淺惜藍(lán)燈”潔、“藍(lán)亞燈”等煤五種信繞號(hào)。當(dāng)謙指標(biāo)的營數(shù)值超哭過某一詳檢查值突時(shí)，就姐亮出相廚應(yīng)的信幣號(hào)，同旱時(shí)，每俘一種信糞號(hào)給定矛不同的刊分值。緒設(shè)選擇羞了m個(gè)預(yù)鴨警指旨標(biāo)，紀(jì)每月選將m個(gè)指悠標(biāo)所膽示的糾信號(hào)培分?jǐn)?shù)靈合計(jì)啄得到滲綜合買指數(shù)益。當(dāng)旁全部小指標(biāo)也為紅短燈時(shí)團(tuán)，綜速合指課數(shù)最施高；它全部判為藍(lán)端燈時(shí)酸，綜誓合指女?dāng)?shù)最句低。雀然后碼，用店綜合諸指數(shù)冒的檢角查值檢判斷姨當(dāng)月備應(yīng)亮趟何種徐燈。46國民經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)信號(hào)圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標(biāo)名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產(chǎn)值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預(yù)算內(nèi)工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎(chǔ)產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會(huì)消費(fèi)品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產(chǎn)投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關(guān)進(jìn)口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經(jīng)濟(jì)景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍(lán)燈（偏冷，20-25分）△藍(lán)燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸榨出信燈號(hào)圖系統(tǒng)相以景范氣信純號(hào)圖婚為輸著出結(jié)隱果。偶我們示以國瓦民經(jīng)啦濟(jì)預(yù)姑警指睛標(biāo)信茅號(hào)圖漂為例已來看廊：47若信胸號(hào)亮泰出綠燈，則牧表示堤當(dāng)時(shí)佛的經(jīng)摔濟(jì)發(fā)朋展很穩(wěn)定，政府盜可采取握促進(jìn)經(jīng)捐濟(jì)穩(wěn)定茫增長的星調(diào)控措泡施；若信路號(hào)亮鞭出紅燈，就表原明景氣陣出現(xiàn)“過熱”，窗此時(shí)擠經(jīng)濟(jì)參政策籃應(yīng)采扮用緊軋縮措勤施，植使得滅經(jīng)濟(jì)就逐漸賣恢復(fù)菜正常堤狀況賣；黃燈則表越示景虧氣尚怎穩(wěn)，爽經(jīng)濟(jì)見增長甘“稍腦熱”酷，在段短期恐內(nèi)有枯轉(zhuǎn)熱營和趨賽穩(wěn)的或可能帆。由寸紅燈材轉(zhuǎn)變收為黃慢燈時(shí)蕩，不米宜繼劉續(xù)緊籠縮；敬由綠聯(lián)燈轉(zhuǎn)燈為黃謎燈時(shí)猛，原搶有政蛇策可吐以持巾續(xù)，準(zhǔn)但不梁宜進(jìn)出一步蜘采取圖促進(jìn)肆經(jīng)濟(jì)寒增長儲(chǔ)的措體施，栗以免冊出現(xiàn)勿經(jīng)濟(jì)診過熱肚。若信號(hào)余出現(xiàn)淺藍(lán)燈，則表宗示經(jīng)濟(jì)朽短期內(nèi)臣有轉(zhuǎn)穩(wěn)濫和趨于險(xiǎn)衰退的浴可能。壩此時(shí)宜賤密切注扔意今后說的景氣晚動(dòng)向，桃適當(dāng)采避取調(diào)控革措施，知以使經(jīng)秧濟(jì)趨穩(wěn)游。若信袋號(hào)從淺藍(lán)秘?zé)艮D(zhuǎn)變究為藍(lán)燈，則表很示經(jīng)濟(jì)豆出現(xiàn)衰退，政痕府應(yīng)蜘采取枕強(qiáng)有系力的枯措施濕來刺廟激經(jīng)迅濟(jì)增失長。48（二）、紛預(yù)警界嗎限的具枝體確定預(yù)警界黃限確定嘉得是否涉合適，舉對于準(zhǔn)餅確地監(jiān)姐測房地希產(chǎn)各項(xiàng)瓣經(jīng)濟(jì)指觀標(biāo)的變漫動(dòng)情況飽，從而笛對整個(gè)批房地產(chǎn)亡經(jīng)濟(jì)運(yùn)否行狀況養(yǎng)作出正告確的判合斷影響庫很大。在確聞定我盡國預(yù)減警指櫻標(biāo)的攻預(yù)警生界限咐值（鹿即檢殖查值咐）時(shí)壞，就垮要根祝據(jù)過攀去經(jīng)喜濟(jì)變?nèi)蝿?dòng)或耕房地績產(chǎn)經(jīng)抓濟(jì)周歐期循舟環(huán)的饑情況歸，各敢變量掠在房墨地產(chǎn)全經(jīng)濟(jì)態(tài)活動(dòng)煮中的趨作用倡和性浩質(zhì)，才以及痛各個(gè)墻時(shí)期改所采半取的培宏觀僵調(diào)控仙政策廣，并紛參考掃未來遺經(jīng)濟(jì)賀發(fā)展過的戰(zhàn)賓略規(guī)幼劃目卵標(biāo)來鐮綜合栽考慮旨。需要指躍出的是蹤蝶，確定督預(yù)警界譜限都是燈根據(jù)各御指標(biāo)與窮前年同胃月比的湯增長率獻(xiàn)序列，顧再經(jīng)過汪季節(jié)調(diào)鮮整后的相值來計(jì)仙算的。踩設(shè)預(yù)警柜指標(biāo)用Xi（i=鋼1，2，3，…，m）來表示孟，m為指鍛標(biāo)個(gè)信數(shù)。491、首禁先考復(fù)慮指誘標(biāo)Xi（i=1，2，3，…，m）紅燈雀和黃耳燈的呢界限誘，一查般可宮以考烘慮景牲氣循微環(huán)高頓峰前3個(gè)月傍的時(shí)澆點(diǎn)，涉取Xi在歷史貢上各銹時(shí)點(diǎn)椅的增完長率揭的平淡均值績，作乏為此啄指標(biāo)蓮的紅笑燈和嚴(yán)黃燈很的界斯限。2、各指碗標(biāo)淺藍(lán)于燈和藍(lán)罩燈之間娃的界限套則是在粒上述方霜法中把博波峰換豪成波谷淡，用類送似的方秀法確定冒。3、確秋定各腥指標(biāo)雙綠燈含的上膀下界擦限，撐要先相考慮齒政府歷對每任個(gè)指肺標(biāo)的沿宏觀著調(diào)控癢目標(biāo)偉和經(jīng)玻濟(jì)學(xué)停界認(rèn)珠為合狹適的起增長都速度載；然翠后，碎參照趨各指要標(biāo)歷汁史上聰平均熔增長葛率與鉗宏觀萄目標(biāo)款的偏廈差值科，取澇得綠訴燈的勞上下下界限灰。（梨注意雙應(yīng)將旨異常闊值去復(fù)除后到，再寫取平座均）4、確下定了歷各指清標(biāo)的朵檢查徑值后曉，還啞要確鵝定綜擠合指麻數(shù)的降檢查互值。世取滿懂分5×m的85世%為紅燈塌與黃燈迎的界限今；取滿憲分的