房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

常偉鋒

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)

2014年11月30日北京2項(xiàng)目管理是管理學(xué)的一個(gè)重要分支學(xué)科，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門(mén)應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設(shè)項(xiàng)目管理（業(yè)主單位）、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理（設(shè)計(jì)單位）、工程咨詢項(xiàng)目管理（咨詢監(jiān)理單位）、施工項(xiàng)目管理（施工單位）和后期物業(yè)管理（物業(yè)公司）。在這當(dāng)中，我們比較熟悉就是施工項(xiàng)目管理，但把房地產(chǎn)作一個(gè)整體進(jìn)行項(xiàng)目管理，還并不是太成熟，也可以說(shuō)是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要補(bǔ)上的一個(gè)短板。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理重要性3

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會(huì)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平的高低對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén)，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的現(xiàn)狀4（一）宏觀問(wèn)題項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)包括政治風(fēng)險(xiǎn)，環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于本身制度體制的不完善，以及公司對(duì)該方面的不夠重視，使得如今中國(guó)的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，這樣容易導(dǎo)致工程造價(jià)過(guò)高以及工程質(zhì)量得不到保證。1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱52、項(xiàng)目成本管理問(wèn)題無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。63、投資決策倉(cāng)促盲目很多公司都沒(méi)有較好的做好前期策劃管理，可行性研究缺乏，為追求即時(shí)效益，草率的下決定，進(jìn)入施工階段。從而導(dǎo)致戶型偏大，戶型單一，不能滿足消費(fèi)者需求從而導(dǎo)致銷量不佳等狀況。4、項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中管理機(jī)制不完善項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，很容易導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，延期交房狀況普遍，管理費(fèi)用超支，開(kāi)發(fā)成本控制不力等影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要問(wèn)題。75、監(jiān)督體系不完善如今中國(guó)監(jiān)督體制的不完善，相關(guān)法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)很多不足，成品質(zhì)量不過(guò)關(guān)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱監(jiān)督體系

不完善項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中管理機(jī)制

不完善投資決策倉(cāng)促盲目項(xiàng)目成本管理問(wèn)題宏觀問(wèn)題8（二）微觀問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目中的一種類型，與一般性項(xiàng)目相比房地產(chǎn)不僅具有項(xiàng)目的時(shí)間目標(biāo)的限定性較強(qiáng)、質(zhì)量目標(biāo)要求較高、項(xiàng)目投資大、費(fèi)用目標(biāo)較強(qiáng)四大基本特征，而且具有特定的程序性、系統(tǒng)性、組織的特殊性、政策法規(guī)的多樣性等特征。另外房地產(chǎn)兼具消費(fèi)和投資兩大特征，物權(quán)在生產(chǎn)和使用階段轉(zhuǎn)換。故房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比一般建設(shè)工程項(xiàng)目更復(fù)雜更重要。我國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目使用較多的模式傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式。這種模式中業(yè)主首先委托咨詢、設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目前期工作，包括施工圖紙、招標(biāo)文件等。在設(shè)計(jì)單位的協(xié)助下通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)型招標(biāo)把工程授予報(bào)價(jià)低且最具備資質(zhì)的承包商，施工階段業(yè)主再委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)承包商的施工進(jìn)行管理。也就是說(shuō)業(yè)主要分別與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、承包商和監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽訂合同，監(jiān)理機(jī)構(gòu)與承包商并沒(méi)有合同關(guān)系，而是受業(yè)主委托對(duì)承包商的工作進(jìn)行監(jiān)督。這種模式最突出的特點(diǎn)就是按設(shè)計(jì)→招標(biāo)→建造的順序進(jìn)行。9但是在項(xiàng)目管理期間，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核；項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過(guò)于依賴公司，或者不愿服從公司管理；項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；與股東、供方等合作單位的關(guān)系不融洽；人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大；監(jiān)理機(jī)構(gòu)“四控二管理一協(xié)調(diào)”流于形式；產(chǎn)品的理念、價(jià)值沒(méi)有充分體現(xiàn)等等。這些問(wèn)題是“項(xiàng)目管理綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。10三、延伸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理分為計(jì)劃管理，組織管理，協(xié)調(diào)管理與控制管理四個(gè)主要部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作，費(fèi)用控制，進(jìn)度控制，質(zhì)量控制與合同管理。選擇施工、供應(yīng)單位，明確在業(yè)務(wù)往來(lái)中應(yīng)遵從的條款，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括確定設(shè)計(jì)意圖、選擇施工方案及供應(yīng)方式等。制定費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究如何減少支出。進(jìn)行進(jìn)度分析，合理調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各部門(mén)進(jìn)度。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工程驗(yàn)收。管理施工前簽訂的施工合同，處理工程量增減相關(guān)問(wèn)題、關(guān)于合同的糾紛、提出的索賠等。111、項(xiàng)目前期策劃管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期策劃是地盤(pán)成敗的關(guān)鍵,首先要抓好市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究,解決該地盤(pán)要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場(chǎng)定位問(wèn)題。買(mǎi)方市場(chǎng)：以往開(kāi)發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀,就不愁沒(méi)有顧客光顧,只要自己造的房子好就不怕沒(méi)有人買(mǎi)。這是在買(mǎi)方市場(chǎng)情況下的一種陳舊思想。賣(mài)方市場(chǎng)：如今在賣(mài)方市場(chǎng)的條件下,如果開(kāi)發(fā)商一味地閉門(mén)造車(chē),只追求“作品”的“自我欣賞”,那么到了銷售階段,將是“一籌莫展”了。許許多多的事例充分證明了脫離市場(chǎng),脫離客戶的需求進(jìn)行盲目開(kāi)發(fā),制作出所謂的“精品”必將被市場(chǎng)淘汰。在做前期策劃時(shí)，需針對(duì)房型，單位面積，平面布局，建筑物檔次，銷售情況等進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，在上述充分調(diào)查的基礎(chǔ)上擬寫(xiě)可行性研究報(bào)告，同時(shí)針對(duì)小區(qū)周邊設(shè)施進(jìn)行配套策劃，最后合理的加入新的設(shè)計(jì)理念。122、項(xiàng)目工程建設(shè)管理施工控制是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容。因此，必須加強(qiáng)施工控制，才能保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有序地按計(jì)劃進(jìn)行。施工控制需要進(jìn)行工程進(jìn)度控制，這關(guān)系到建設(shè)工程能不能如期交付使用，而工程進(jìn)度需要通過(guò)工程計(jì)劃來(lái)具體實(shí)現(xiàn)。進(jìn)度計(jì)劃一般分成客觀進(jìn)度計(jì)劃，總進(jìn)度計(jì)劃與單位工程進(jìn)度計(jì)劃。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。工程質(zhì)量控制工作主要包括對(duì)原材料的檢驗(yàn)，在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同及確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在一定的預(yù)計(jì)范圍內(nèi)。它包括直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析與間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析133、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷管理市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)與客戶,這是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)。現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈,所以必須對(duì)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。尤其應(yīng)抓好取得土地時(shí)的宣傳，建設(shè)期的廣告宣傳，促銷手段及付款方式的多樣化，合理定價(jià)以及巧妙調(diào)價(jià)。創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新14四、創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工、監(jiān)理企業(yè)管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過(guò)建立學(xué)習(xí)型組織，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式創(chuàng)新挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)企業(yè)得以生存和發(fā)展。15（一）企業(yè)管理創(chuàng)新是適應(yīng)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)管理工作所作的改革、變化、重組,使整個(gè)管理系統(tǒng)處于動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)之中。它包括企業(yè)觀念、技術(shù)、組織、制度等的系統(tǒng)化創(chuàng)新。企業(yè)觀念技術(shù)組織制度創(chuàng)新16（二情）房地份產(chǎn)項(xiàng)艙目管校理模拒式創(chuàng)片新房地櫻產(chǎn)（愧工程目）項(xiàng)車(chē)目管稈理公發(fā)司（PM）：極運(yùn)用屬系統(tǒng)扇的理東論和拳方法忌，對(duì)嫁房地姨產(chǎn)（夠工程出）項(xiàng)寺目從都策劃政、勘姻察、田設(shè)計(jì)斃、采扮購(gòu)、外施工摘、到晃營(yíng)銷煮、物車(chē)業(yè)管辨理全賽過(guò)程刮。進(jìn)因行的剖計(jì)劃展、組醋織、玻指揮樸、協(xié)能調(diào)和麻控制禾等專錢(qián)業(yè)化楊的項(xiàng)敗目管評(píng)理服點(diǎn)務(wù)。臘具體錄為：尾按照辮合同徐約定創(chuàng)，在蓬工程銅項(xiàng)目些決策離階段拳，為填業(yè)主低進(jìn)行捆項(xiàng)目軋策劃斥、編買(mǎi)制項(xiàng)感目建盤(pán)議書(shū)野和可儉行性悅研究勵(lì)報(bào)告晌；在證工程避實(shí)施拾階段慨，為尚業(yè)主撐提供絮招標(biāo)杏代理顆、設(shè)脂計(jì)管仙理、產(chǎn)采購(gòu)顯管理化、施昌工管揪理和胞試運(yùn)奏行(竣工鬧驗(yàn)收)等服衛(wèi)務(wù)，稈代表巖業(yè)主許對(duì)工涌程項(xiàng)烘目質(zhì)厲量、尤安全膜、進(jìn)左度、計(jì)費(fèi)用伴、合幻玉同、概信息灑等管姑理和允控制朝，并繡在項(xiàng)聚目實(shí)擔(dān)施過(guò)義程中萬(wàn)進(jìn)行蠅營(yíng)銷涼代理被和前刷期物無(wú)業(yè)管結(jié)理服掀務(wù)，遭按照燭合同扮約定組收取錦一定胃的報(bào)標(biāo)酬和峰承擔(dān)吩一定刊管理歌責(zé)任繭的服內(nèi)務(wù)方取式。17項(xiàng)目振的投京資管溜理與尼項(xiàng)目唇的專消業(yè)管裕理分嫩開(kāi)，木體現(xiàn)據(jù)出社亮?xí)偡止ぬ堑默F(xiàn)果代特趴征。椅專業(yè)芝的工昌程項(xiàng)扎目管冤理公么司在半發(fā)達(dá)譜國(guó)家醉已經(jīng)閘是成卵熟的葬模式朽，并稠且已宅被實(shí)俘踐證者明是某科學(xué)鞠、有陸效的衣。房植地產(chǎn)個(gè)投資弄管理象公司洗（業(yè)預(yù)主或攜投資孟商）泉在完逆成項(xiàng)庫(kù)目的咳前期京開(kāi)發(fā)陰（土容地受街讓、撿立項(xiàng)譽(yù)、規(guī)亡劃許皆可等繭）工撞作以唱后，拔即可暖以合笛同形孔式，滑委托守項(xiàng)目陽(yáng)管理申公司瓣承擔(dān)鳳自開(kāi)訴始設(shè)虧計(jì)至絲式交鑰豈匙的社一應(yīng)達(dá)事宜析。與郵國(guó)內(nèi)瘡現(xiàn)有榮的大睛多數(shù)瓣監(jiān)理社公司毫不同控，項(xiàng)迷目管繼理公漸司不竊但具薄有較滑強(qiáng)的象質(zhì)量濕管理層能力傻，同搏時(shí)具傲備很倒強(qiáng)的王進(jìn)度醫(yī)和成附本的挪控制間能力織。作外為“陽(yáng)代甲襖方”剝，專這業(yè)管提理項(xiàng)絹目公坊司對(duì)饅建設(shè)便項(xiàng)目溉實(shí)施擁全過(guò)蓮程的避管理供，對(duì)綱合同勉明確荒的技濃術(shù)、專經(jīng)濟(jì)赤指標(biāo)匪承擔(dān)會(huì)責(zé)任集，還低具備赴很強(qiáng)抽的策符劃咨芹詢和間營(yíng)銷帆能力陜。對(duì)銅項(xiàng)目想管理高責(zé)任怎的界糕定十川分清牽楚，摟有利補(bǔ)于項(xiàng)透目管?chē)娎硭蚱?、研管理盞效率飲和經(jīng)港濟(jì)效困益的唯提高腳，有攝利于碧項(xiàng)目作居住赤質(zhì)量剃整體巨提升彩。業(yè)泥主致惰力于草產(chǎn)品稻低成攀本、燭差異頃化研怖究，缺集中笨精力斬關(guān)注罪市場(chǎng)抬，發(fā)泉掘商霞機(jī)。繩通過(guò)象專