房地產(chǎn)全程策劃方案的結(jié)構(gòu)搭建與分析資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。房地產(chǎn)全程策劃方案的結(jié)構(gòu)搭建與分析類別:我的文章評(píng)論(0)瀏覽(142)-03-0815:59標(biāo)簽:肯德基招商紅星美凱龍地產(chǎn)策劃運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查策劃要點(diǎn)分析

—馬太福星(北京)商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究,以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,因此更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。可是,從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論,她們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。

從我們做客戶的顧問的過程中,我們總結(jié)出了包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究等以下幾方面內(nèi)容,希望和大家一起探討。

一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究,特別是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,由于其開發(fā)周期長、投資大,受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大,其開發(fā)的最終目的是經(jīng)過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤,因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。因此,在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析?！艨?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等◆GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況◆全社會(huì)消費(fèi)品零售總額◆全市商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入◆城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額經(jīng)過對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析,基本能夠反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料經(jīng)過統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。

二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義,在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場(chǎng)商機(jī);在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方,則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來,由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面,還包括:◆公共設(shè)施狀況◆交通體系狀況◆道路狀況、通行量◆城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)◆各項(xiàng)城市的機(jī)能◆城市規(guī)劃經(jīng)過對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間,包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查,了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢(shì)條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如,交通網(wǎng)的開發(fā)計(jì)劃,交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方,因此在調(diào)查時(shí)對(duì)于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素;城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵,諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。以上調(diào)查必須經(jīng)過專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解,由于反映問題的角度不同,一般的調(diào)查人員很難完成以上工作,調(diào)查必須有目的性,如果不知道目的是為什么,這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃,商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志,十多年以來,中國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹,特別是上世紀(jì)末百貨商場(chǎng)大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的”入侵”,既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展,也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)和過度競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象,對(duì)國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn),一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性,擴(kuò)大規(guī)劃工作覆蓋面,國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日,在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》(國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[]789號(hào))和《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》(國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[]44號(hào))的基礎(chǔ)上,又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》,要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城市要加大工作力度,盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃并報(bào)貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(包括含有網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃)的城市,不得上報(bào)外商投資商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。通知要求在12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。當(dāng)前包括北京等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作,在對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵,避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。例如,北京市商業(yè)委員會(huì)關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃不但考慮當(dāng)前商業(yè)布局特點(diǎn),而且結(jié)合城市發(fā)展對(duì)限制地區(qū)的限制項(xiàng)目都有明確的規(guī)定:特別鼓勵(lì)在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈;新發(fā)展的居住區(qū),10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心;地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū),原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實(shí)際情況提出具體的建設(shè)性要求。

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策等方面的研究,那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查,在一般意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不但反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征,而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。

◆地區(qū)間的銷售動(dòng)向◆業(yè)種別的銷售動(dòng)向◆商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況◆大型主力店的動(dòng)向以上內(nèi)容的取得必須經(jīng)過商業(yè)普查,對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查,經(jīng)過反映的一般性的問題,分析能否得出普遍性的結(jié)論。

五、典型性調(diào)查與研究對(duì)大型商業(yè)區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)定位和商業(yè)功能建議,在初步的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上,除經(jīng)過哈夫模型和損益計(jì)劃等經(jīng)濟(jì)效益分析方法進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估以外,對(duì)城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對(duì)大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃,能夠選擇本區(qū)域百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個(gè)方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn),以便做競(jìng)爭(zhēng)分析,對(duì)以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的收益狀況。

六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析在一個(gè)區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn),必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì),對(duì)許多開發(fā)商來講,以前在開發(fā)住宅項(xiàng)目的時(shí)候沒有這方面的意識(shí),因?yàn)樽≌男枨罅看?進(jìn)行市場(chǎng)定位和細(xì)分的空間廣闊。而商業(yè)不同,它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。因此,不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時(shí)候都會(huì)慎重考慮。在前期調(diào)查中,首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況,了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時(shí)間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素,它直接決定我們未來的商業(yè)做多大,做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中,明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積,對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo),即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米;社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米;金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米,以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同,規(guī)劃部門對(duì)商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同;對(duì)于開發(fā)商來講,在具體開發(fā)中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,選擇好開發(fā)時(shí)間。開發(fā)太早,會(huì)由于居住人口規(guī)模沒有達(dá)到基本需求,導(dǎo)致消費(fèi)需求不足,租賃經(jīng)營不理想;開發(fā)太晚,則不能很好滿足居民的生活需求,且會(huì)損失商業(yè)機(jī)會(huì)。如天通苑,由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值,商業(yè)開發(fā)比較晚,因此當(dāng)大量的人口入住后形成巨大的市場(chǎng)需求,入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值,許多買了一層住宅的居民,將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。因此,我們必須在具體運(yùn)營項(xiàng)目的時(shí)候,對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析;對(duì)已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場(chǎng)化運(yùn)營,我們開發(fā)的目的不但要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化,而且要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)的最大化。

七、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究

消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對(duì)其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料,即針對(duì)消費(fèi)者生活的特性,從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究。1．人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理,以便深入分析。除對(duì)當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外,對(duì)過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校,人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非?？?將直接影響整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)行為,而且對(duì)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)產(chǎn)生重大影響。2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一,可依據(jù)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢(shì)進(jìn)行了解,進(jìn)而能夠由人員構(gòu)成比率,洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng),在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模,而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主,而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。3．收入水平。根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及當(dāng)前的消費(fèi)處于什么樣的狀況。例如個(gè)人年收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的消費(fèi)者相比,她們?cè)谶x擇服裝的購買場(chǎng)所時(shí)是完全不同的。前者的選擇以市場(chǎng),而后者主要的選擇地點(diǎn)是專賣店和百貨商場(chǎng)。4．消費(fèi)水平。消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接指標(biāo),對(duì)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此能夠了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形,并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分,這樣能夠計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力的概況。5．購買行為。分析其主要的目的有二:一是能夠了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù);二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。6．交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進(jìn)入家庭,人們交通方式變化,由此導(dǎo)致了消費(fèi)者的購物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者消費(fèi)的空間和尺度上,對(duì)不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費(fèi)的時(shí)間都有心理尺度,如對(duì)家庭日用消費(fèi)品的需求主要就近完成,在路上的時(shí)間要求在15分鐘以內(nèi);而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場(chǎng)和購物中心,花費(fèi)的時(shí)間能夠比較長,而交通出行方式改變了消費(fèi)的時(shí)間和空間,以前步行或騎自行車需要半小時(shí),由于汽車進(jìn)入家庭可能只需要10分鐘。因此,對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。

八、立地條件研究除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外,具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂”一步三市”,立地差之毫厘,會(huì)導(dǎo)致業(yè)績失之千里。

一個(gè)商店的立地力,首先和她的周邊環(huán)境密切相關(guān),主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。1．道路類別。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道;朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對(duì)商業(yè)選址來說,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。2．顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外,還要考慮道路是否有障礙物,比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時(shí)候,從兩個(gè)方向來的人流都比較容易去購物,而增加欄隔后對(duì)西面來的顧客非常不方便,交通欄隔對(duì)家樂福的影響怎么樣,我們暫不理論,可是對(duì)面的許多專賣店和飯館生意肯定會(huì)因此受到影響,即使增加了過街天橋,這種影響也難被消除。3．周邊環(huán)境和當(dāng)前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場(chǎng)都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業(yè)經(jīng)營雖然會(huì)使新店面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng),但也能形成集合效應(yīng),帶來單一消費(fèi)人流;業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵,玉泉營周邊的花卉市場(chǎng)就具備業(yè)態(tài)的交叉性,有利于共同聚集人氣。4．商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素,特別是大型商業(yè)建筑。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi),如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差,就會(huì)影響到以后的經(jīng)營。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺(tái)報(bào)道,由于長沙市持續(xù)高溫,在周末,許多消費(fèi)者選擇在商場(chǎng)購物躲避天氣,商業(yè)街區(qū)東面門庭若市,而西面因?yàn)槲鲿竦脑蚶淅淝迩??？墒窃诒狈降貐^(qū)商業(yè)選址時(shí),西南面的商業(yè)店鋪會(huì)非常好,因?yàn)楸狈教鞖饫浠驔龅臅r(shí)間長,顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

九、商圈的確定和研究

1．商圈的概念及分析目的商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心,以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn),在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三:一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍;二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu);三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。如計(jì)劃開超市,根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等指標(biāo),就能夠基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。2．商圈的構(gòu)成及顧客來源商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈(又稱輻射商圈)組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高,消費(fèi)的客單價(jià)也最高,而且與其它商店的商圈很少發(fā)生重疊。次級(jí)商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里,對(duì)一般的日用消費(fèi)品來講,很少能輻射到該商圈的人口,關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。如圖:

真正的商圈不是絕正確同心圓模式,其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理:即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販,一開始其各自的商圈范圍是均衡的,由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致她們集中在一起,共同吸引顧客。如圖:

3．商圈的設(shè)定商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作,在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上,不但要對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析,基本確定其商圈范圍,而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群,因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因?yàn)?一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物,商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面,撇開顧客自身的不同,商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高,可是接受的購物距離短;而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購物距離長,可是其購買頻率又非常低。因此,必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃,在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上,對(duì)商