房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（大綱）

一、總論

1．項(xiàng)目建設(shè)背景

2．項(xiàng)目概況

（1）項(xiàng)目名稱(chēng)：___________________________

（2）建設(shè)地點(diǎn)：___________________________

（3）建設(shè)單位：___________________________

（4）企業(yè)性質(zhì)：___________________________

（5）經(jīng)營(yíng)范圍：___________________________

（6）公司類(lèi)別：___________________________

（7）資質(zhì)等級(jí)：___________________________

（8）企業(yè)概況：___________________________

（9）工程概況：___________________________

（10）資金來(lái)源：__________________________

3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

4．可行性研究報(bào)告研究范圍

5．研究結(jié)論及建議

6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1。

表1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)

單位指標(biāo)

1總占地面積

平方米

2總建筑面積

平方米

3建筑容積率

4小區(qū)綠化率

％

5戶(hù)均面積多層住宅

平方米／戶(hù)

聯(lián)排低層住宅平方米／戶(hù)

6

地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位平方米／車(chē)位

7

綜合售價(jià)多層住宅

元／平方米

聯(lián)排低層住宅元／平方米

8

地下停車(chē)庫(kù)元／位

9

建設(shè)投資萬(wàn)元

10

每平方米建設(shè)投資元

11

投資利潤(rùn)率％

12

全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)％

13

全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)萬(wàn)元

14

全部投資投資回收期(稅前)年

二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

1．當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

2．商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求

3．商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展

4．當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題

5．營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1．項(xiàng)目選址

2．建設(shè)條件

2．1位置優(yōu)越

2．2交通方便

2．3建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場(chǎng)地：____________________________

2．4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

2．5土地征用情況

四、建設(shè)規(guī)模及功能

1．建筑面積的內(nèi)容

2．功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2．1建筑使用功能

2．2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

（2）小區(qū)配套設(shè)施

2．3住宅戶(hù)型規(guī)劃

3．工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2。

表2主要工程量一覽表

序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)說(shuō)明

1土建工程

建筑面積㎡1．1

1．21．3

多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車(chē)庫(kù)建筑面積㎡

建筑面積㎡建筑面積㎡

2給排水工程

水箱、水池、水泵機(jī)房3

普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)

4變配電工程(強(qiáng)電)

配電房變配電設(shè)備5

照明工程小區(qū)照明

6通訊工程

普通電話配線(端子接單元口)7

火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)

8通風(fēng)工程

地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)9

閉路電視住宅區(qū)

10室外工程

室外綠化及部分道路場(chǎng)地五、建設(shè)方案

1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境

1．1地形

1．2場(chǎng)地自然條件

（1）地貌：____________________

（2）水文地質(zhì)：________________

（3）地震裂度：________________

（4）地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：

2．總體規(guī)劃布局

2．1片區(qū)規(guī)劃

2．2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

2．3總平面布局

2．4交通組織

2．5規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3。

表3項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序號(hào)

項(xiàng)目指標(biāo)

1總用地面積

平方米2

總建筑面積平方米

3地下建筑面積(地下停車(chē)場(chǎng))

平方米4

地上建筑面積平方米

其中：多層住宅平方米

聯(lián)排低層高檔住宅平方米

5建筑層數(shù)地上

層地下

層6

建筑總高米

7建筑層高地上

米地下

米8

建筑容積率

9綠地率

％以上10

停車(chē)地上不停車(chē)

地下

輛3．建筑方案設(shè)計(jì)

3．1建筑方案總體構(gòu)思

3．2平面設(shè)計(jì)

（1）住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4。

表4項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號(hào)

指標(biāo)名稱(chēng)單位

指標(biāo)1

套內(nèi)使用面積平方米／套

2

住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米

3

住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米

4

住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)％

5

套內(nèi)建筑面積平方米

5．1

5．25．3

多層住宅a型多層住宅b型

聯(lián)排低層高檔住宅c型平方米／套

平方米／套平方米／套

6

戶(hù)內(nèi)平均居住人數(shù)人／戶(hù)

7

居住戶(hù)數(shù)戶(hù)

8

居住人數(shù)人

（2）公用建筑。

3．3立面設(shè)計(jì)

4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

4．1基礎(chǔ)造型及處理

4．2上部結(jié)構(gòu)

5．公用設(shè)施方案

5．1供水排水

5．2供電

（1）供配電系統(tǒng)。

（2）照明及電力設(shè)備。

5．3供氣

5．4中央空調(diào)

5．5弱電設(shè)計(jì)

6．消防

7．環(huán)境保護(hù)

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

______年______月______日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計(jì)。

______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。

______年______月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

______年______月______日：工程開(kāi)工。

______年______月：完成投資的25%，開(kāi)始預(yù)售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。

______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1．投資估算

總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1

表5項(xiàng)目投資估算

單位：萬(wàn)元

序號(hào)

項(xiàng)目

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

成本

分期計(jì)劃進(jìn)度1

23

41

土地費(fèi)用

2前期工程費(fèi)

3

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

4建筑安裝工程費(fèi)

5

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

7

管理費(fèi)用

8銷(xiāo)售費(fèi)用

9

開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

10其他費(fèi)用

11

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

合計(jì)

2．資金籌措

詳見(jiàn)附表2

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1．住宅銷(xiāo)售價(jià)格

2．銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表6。

表6各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表（%）

項(xiàng)目合計(jì)1

23

多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車(chē)場(chǎng)

3．稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表7。

表7稅費(fèi)率表（%）

稅費(fèi)項(xiàng)目

稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目

稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅

土地增值稅

城市維護(hù)建設(shè)稅

公益金

教育費(fèi)附加費(fèi)

法定盈余公積金

企業(yè)所得稅

任意盈余公積金

房產(chǎn)稅(按租金)

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

項(xiàng)目盈利能力詳見(jiàn)附表3~~附表7。

表8敏感性分析表

序號(hào)

項(xiàng)目變動(dòng)幅度

(％)全部投資(所得稅前)

內(nèi)部收益率(％)

凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)

投資回收期(年)

0基本方案

1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資

2售房?jī)r(jià)格

3預(yù)售款回籠進(jìn)度

4租房?jī)r(jià)格

5．清償能力分析

6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。

7．敏感性分析

將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見(jiàn)表8及敏感性分析圖（略）。

8．臨界點(diǎn)分析

詳見(jiàn)表9

表9臨界點(diǎn)分析表

敏感因素基本值

臨界點(diǎn)全部投資稅前內(nèi)部收益率

期望值

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元)

最高值

售房?jī)r(jià)格(元／平方米)

最低值

土地費(fèi)用(萬(wàn)元)

最高值

售房面積(平方米)

最低值

9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表10。

表10主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號(hào)

名稱(chēng)單位

數(shù)據(jù)備注

ⅰ1

1．1

1．2

建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積

商品房銷(xiāo)售其中：多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)場(chǎng)

出租房地下停車(chē)場(chǎng)

平方米

平方米平方米

平方米平方米

平方米平方米

ⅱ

12

34

56

78

9經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

總投資資金籌措

其中：資本金使用預(yù)售房款

經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加

總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額

所得稅稅后利潤(rùn)

土地增值稅

萬(wàn)元萬(wàn)元

萬(wàn)元萬(wàn)元

萬(wàn)元萬(wàn)元

萬(wàn)元萬(wàn)元

萬(wàn)元萬(wàn)元

萬(wàn)元

年平均

年平均年平均

年平均年平