年4月19日南寧房地產(chǎn)市場調查報告文檔僅供參考南寧房地產(chǎn)市場調查報告一、南寧城市概況1.城市概況南寧位于廣西地南部，是廣西壯族自治區(qū)地首府，廣西政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，它毗鄰粵、港、澳，面向東南亞，背靠大西南，是大西南出海通道地重要樞紐，是華南經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈和東南亞經(jīng)濟圈地結合部、連接點、中轉站和橋梁.全市面積10029平方公里，其中市區(qū)面積1834平方公里，轄新城、城北、興寧、永新、江南5個城區(qū)，二縣（邕寧、武鳴）一郊，總人口281萬人，其中市區(qū)150萬.文檔來自于網(wǎng)絡搜索2．經(jīng)濟狀況"八五"期間，南寧市年均經(jīng)濟增長率達到17.21%，高于廣西和全國地平均增長水平.提前6年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值翻兩番地目標，躋身于全國城市綜合實力50強地行列.，全市實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值356億元.全市人均國內生產(chǎn)總值達12021元.1-8月份，南寧市經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，全市國有及其它固定資產(chǎn)投資額為79.34億元，同比增長63.89%，投產(chǎn)地項目有179個，同比增長50.42%.文檔來自于網(wǎng)絡搜索3．銀行存貸款發(fā)展較快8月底止，全市銀行存款余額968.4億元，比年初增長13.29%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄437.59億元，比年初增長11.74%；銀行貸款余額899.35億元，比年初增長16.77%.文檔來自于網(wǎng)絡搜索4．城市居民家庭收支小幅增長1-8月份，城市居民家庭收支小幅增長，居民人均可支配收入6227元，同比增長2.8%；居民人均消費性支出4643元，同比增長1.40%，其中支出增幅較大地有居住類，同比增長25.70%.文檔來自于網(wǎng)絡搜索5．南寧邁向國際大都市中國加入WTO，東盟10＋1自由貿易區(qū)，南寧迎來了前所未有地發(fā)展際遇，作為粵港澳經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈、大西南與中南半島旅游合作圈與東盟自由貿易區(qū)地中轉站和樞紐城市，南寧加快了邁向國際大都市地步伐.文檔來自于網(wǎng)絡搜索★1991年，南寧進入了“中國城市綜合實力50強”.★1992年，南寧被國務院批準為沿海開放城市.★1995年12月李瑞環(huán)同志考察南寧市時提出把南寧市建成300萬人口，用地規(guī)模為250平方公里地大城市.★1996年，南昆鐵路全線建成通車.★1997年，南寧被評為“中國園林城市”.★1999年，南寧獲“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號.★，南寧獲“中國人居環(huán)境獎”.中國與東盟建產(chǎn)10＋1自由貿易區(qū).★，南寧“136城市亮化工程”全線實施.城市改造帶動房地產(chǎn)增速發(fā)展.★ 國際會展中心動態(tài)城市雕塑“南寧之門－朱槿花”正式落成.這是面向國際招標地城市形象設計，反映了南寧開放地心態(tài).會展中心和民歌廣場緊張施工，準備迎接民歌節(jié)地到來.文檔來自于網(wǎng)絡搜索★10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞與東盟10國舉行地第七次首腦會議提出，從明年起，每年在廣西南寧舉辦中國—東盟博覽會.文檔來自于網(wǎng)絡搜索★以大學城和科技新城為主地相思湖開發(fā)區(qū)面向國內外設計單位公開招標規(guī)劃設計方案.日本黑川紀章建筑都市設計事務所、英國阿特金斯公司、澳大利亞UKY公司、美國DPZ公司和中國北京清華城市規(guī)劃設計院５家進入初審.文檔來自于網(wǎng)絡搜索南寧對外開放成績喜人.1992年以來，南寧市先后建立了南寧高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、邕寧沿海經(jīng)濟走廊開發(fā)區(qū)、華僑投資區(qū)等5個開發(fā)區(qū)."九五"期末，全市5個開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值22．07億元.技工貿總收入75．25億元，實際利用外資2718萬美元，工業(yè)產(chǎn)品出口總額2154萬美元.當前，全市利用外資地領域在不斷擴大，今年1-8月份，全市進出口總值43912萬美元，同比增長40.01%，其中進口總值10011萬美元，同比增長61.62%.出口總值33901萬美元，同比增長34.69%.全市8月止實際文檔來自于網(wǎng)絡搜索利用外資8937萬美元，同比增長35.41%.二、 南寧房地產(chǎn)概況1．房地產(chǎn)發(fā)展概況今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成15.62億元.共有104個房地產(chǎn)在建項目，其中本年新建項目共有52個，新開工面積占施工總面積地37.56%.文檔來自于網(wǎng)絡搜索其中，項目施工總面積達10萬平方米以上地公司有南寧國凱、中房南寧、廣西桂建、廣西東方、南寧桂源、廣西恒大、廣西陽光嘉園、南寧永茂、廣西萬通、西部時代十大公司；文檔來自于網(wǎng)絡搜索施工總面積在5萬~10萬平方米地有廣西星江、南寧三元、南寧振寧、廣西榮和、廣西碧園、廣西和實、南寧中天、廣西同和、東洋集團、寧匯房產(chǎn)、廣西玉力等19家房地產(chǎn)公司.這些規(guī)模較大地在建項目，其施工面積達340.81萬平方米，占同期全市施工總面積地71.99%.房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量多、開發(fā)項目上規(guī)模，促使房地產(chǎn)投資今年以較快速度發(fā)展.文檔來自于網(wǎng)絡搜索1－8月份，全市新建商品房銷售面積159.51萬平方米，比去年同期增長17.65%，銷售金額40.35億元，比去年同期增長45.8%.文檔來自于網(wǎng)絡搜索其中，住宅交易面積74.02萬平方米，占整個房地產(chǎn)交易總面積地46.40%，同比增長17.6%，需求繼續(xù)保持增長態(tài)勢；文檔來自于網(wǎng)絡搜索而作為辦公、商業(yè)用房市場競爭激烈，銷售情況一般，1－6月份，辦公、商業(yè)用地預售面積僅為9.82萬平方米，但在7－8月份，此類物業(yè)預售面積迅速增長為7.89萬平方米，說明辦公、商業(yè)用房開工多，而且都趕在上半年上市，反映此類物業(yè)競爭日趨激烈，但銷售情況卻一般，1－8月份，共售出4.44萬平方米，只占預售面積地25%.文檔來自于網(wǎng)絡搜索1－8月份，二手房交易面積31.44萬平方米，同比增長29.17%，銷售金額4.02億元，同比增長19.67%.文檔來自于網(wǎng)絡搜索2．房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)南寧市第二次基本單位普查了解，末，全市房地產(chǎn)企業(yè)530家，其中有獨立法人地房地產(chǎn)企業(yè)454家，房地產(chǎn)從業(yè)人員16281人.文檔來自于網(wǎng)絡搜索作為在本土成長起來地地房地產(chǎn)開發(fā)商如萬通、恒大、國凱、榮和、西部時代等把握南寧房地產(chǎn)發(fā)展大勢，在開發(fā)投資上可謂突飛猛進.均取得了市場地強烈反響和優(yōu)秀地業(yè)績，走在了南寧房地產(chǎn)市場地前列.文檔來自于網(wǎng)絡搜索南寧房地產(chǎn)地發(fā)展機遇，也吸引了外地有遠見地房地產(chǎn)商，紛紛搶灘南寧市場.大連萬達斥資6億元，傾力打造總建筑面積約11.6萬平方米地萬達商業(yè)廣場，秉承萬達商業(yè)“定單房產(chǎn)”開發(fā)模式，攜手沃爾瑪、大洋百貨、美國華納、新加坡大食代以及國際數(shù)碼城、臺灣特立等國際國內企業(yè)，構筑南寧商業(yè)新格局，引發(fā)了業(yè)界地大震動.文檔來自于網(wǎng)絡搜索上海房地集團公司成產(chǎn)南寧荒島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，斥資15億元與興寧區(qū)政府攜手改造東溝嶺舊城區(qū)，開發(fā)建設占地71287.33平方米地以上海模式規(guī)劃地中型生態(tài)居住小區(qū)陽光綠城.爭創(chuàng)聯(lián)合國迪拜最佳范例獎（聯(lián)合國設立地專門獎項，旨在表彰那些在環(huán)境地改造、住宅地可持續(xù)發(fā)展、城市基礎設施等方面作出貢獻地典范行動）.文檔來自于網(wǎng)絡搜索而外資地進入，將迫使本地開發(fā)商轉變觀念，更新理念.諸如：馬來西亞東方集團持50％股份，投資占地約20公頃地香榭里花園；新加坡榮寶華集團投資占地185畝地榮寶華商城.文檔來自于網(wǎng)絡搜索還有來自江漸地九鼎房產(chǎn)開發(fā)南湖國際廣場，香港冠城開發(fā)大地華城，兩家公司在外地都有成功地開發(fā)經(jīng)驗較強地資金實力，在南寧屬于第一次開發(fā).來自東莞地一家房地產(chǎn)商已經(jīng)拿到一塊政府劃撥地土地正準備開發(fā)，聽說還有深圳過來地開發(fā)商正在初探市場，向相關部門了解南寧房地產(chǎn)市場.文檔來自于網(wǎng)絡搜索3．房地產(chǎn)中介在年以前，南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商基本都是自己銷售.進入年后，專業(yè)地營銷策劃機構、代理機構和專業(yè)地物業(yè)管理公司開始在南寧出現(xiàn).年，一些知名樓盤都是利用這些機構，來實現(xiàn)自己地銷售.文檔來自于網(wǎng)絡搜索聽業(yè)內地朋友開玩笑說，南寧地樓盤地代理商不是姓“寶”就是姓“合”，我們地日子難過呀.作為本土成長起來地寶資通，更多融入了本土文化，面對南寧房地產(chǎn)市場，提出了“新價值地產(chǎn)”地理念.現(xiàn)在公司在南寧及廣西其它城市代理地各類物業(yè)愈50多個.文檔來自于網(wǎng)絡搜索有人說，寶資通是“黃埔軍?！?，寶資通老總秦楓更像是一個稱職地校長.同時，寶資通在全國市場上把自己也當作一個學生，將世聯(lián)作為自己學習地榜樣，秦楓曾在公司地“寶網(wǎng)”上提出“寶資通離世聯(lián)還有多遠？”（注：世聯(lián)陳董聽到這話，一定很高興！也曾聽說陳董去年來過邕城指導工作.）在公司內外，引起了強烈反響.文檔來自于網(wǎng)絡搜索來自廣州地合富輝煌，于底來南寧拓展業(yè)務，秉承了廣州合富輝煌優(yōu)良地團隊合作精神和專業(yè)地房地產(chǎn)策劃水平.公司成立不到三年時間，代理物業(yè)已達到10多個.已成為南寧市房地產(chǎn)界舉足輕重地策劃銷售代理商.文檔來自于網(wǎng)絡搜索而來自深圳地三家代理商：至祥、濤益、德思勤，剛剛接觸南寧房地產(chǎn)市場不久，還要很長一段艱苦地路要走.德思勤：代理項目水晶城，最初看見項目廣告牌上有“德思勤”名頭，可是現(xiàn)在，項目地盤包裝和樓市上都找不到“德思勤”地名字.個中原因，不甚清楚.文檔來自于網(wǎng)絡搜索濤益：代理項目華星時代廣場，項目商業(yè)裙樓引進北京王府井，曾受市場和消費者地熱捧.志祥：功夫不負有心人，幾個月南寧市場地鉆研經(jīng)營，現(xiàn)有兩個房地產(chǎn)項目剛接手銷售.4．物業(yè)管理在物業(yè)管理方面，開始引入外地名牌物業(yè)管理.如香港戴德梁行、深圳鵬基、中海物業(yè)等，并注重對小區(qū)業(yè)主地關懷.″以人為本″開始得到加強.文檔來自于網(wǎng)絡搜索5．南寧房地產(chǎn)市場以二、三房為主，小戶型風頭正盛.小戶型購房熱潮是年南寧樓市最靚麗地一道風景.青年·國際1500多套小戶型兩次開盤后，銷售量已接地尾聲，證明了市場中蘊藏著對此類產(chǎn)品巨大地需求.早期推出地東葛華都、凱豐大廈、碧園數(shù)碼文化城和現(xiàn)正熱銷地嘉和.自由空間、匯春廣場、永泰SOLO單身公寓等小戶型樓盤均憑借總價低，戶型靈活多變，充滿個性時尚受到眾多年青購房者和部分投資客地青睞.文檔來自于網(wǎng)絡搜索6．房地產(chǎn)銷售價格去年南寧商品房銷售均價為2253元/平方米,據(jù)統(tǒng)計，8月份新建商品房銷售均價為2400元/平方米，比今年1月份增長9.7%；二手房（住宅）交易均價為1505元/平方米，比今年1月份增長32%.文檔來自于網(wǎng)絡搜索當前南寧市磚混結構地商品房最低售價為1880元/平方米，最高售價達到2600元/平方米；鋼混結構地商品房最低售價為2400元/平方米，最高售價可達4500元/平方米以上.如臨近南湖地銘湖經(jīng)典、東方明珠花園，最高價賣到了5000多元/平方米.隨著市場需求增加，預計南寧市商品房投資、銷售還會繼續(xù)保持旺盛地勢頭，銷售價格還會繼續(xù)小幅上漲.文檔來自于網(wǎng)絡搜索7．房地產(chǎn)按揭與金融風險由于房地產(chǎn)市場競爭地激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構聯(lián)手競相降低了首付成數(shù).一般都以首付“二成”，“八成”銀行按揭，有地甚至還暗中實行“零首付”，這樣雖然減輕了購房者地壓力，為房地產(chǎn)開發(fā)吸引了更多更廣地客戶群體，帶動了房地產(chǎn)消費市場，可是這將使金融機構所承擔地風險越來越大.文檔來自于網(wǎng)絡搜索例如今年1－8月份，南寧市房地產(chǎn)交易44.37億元，而同時辦理按揭貸款地金額近40億，比去年1－8月份地23.67億元抵押按揭金額幾乎增長了一倍.而這近40億元地按揭貸款中，金融機構地資金占了九成.如果購房者地收入有所波動，金融機構將會產(chǎn)生新地呆帳、壞帳，大部分地風險將由金融機構來承擔.文檔來自于網(wǎng)絡搜索8．南寧房地產(chǎn)格局南寧整個房地產(chǎn)市場地分布格局，今年仍不會有太大地變化.東部，面向地是高收入階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑于一體地居住區(qū).南部，面向地是中低收入地工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺.由于污染嚴重，大型地住宅項目走向邊緣，遠離市中心.西北部，面向地也是中低收入地工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有地大中專院校，文化氛圍濃厚.預計相思湖新區(qū)將成為南寧市未來房地產(chǎn)開發(fā)地另一新熱點.文檔來自于網(wǎng)絡搜索南湖時代南湖公園位于南寧市瑯東開發(fā)區(qū)，東至茅橋防洪大堤、瑯東村和瑯西村，南連濱湖路，西接桃源路，北鄰廣西藝術學院、大麻村和小麻村，總面積為２７００畝，其中陸地面積１１１０畝，水面面積１５９０畝.文檔來自于網(wǎng)絡搜索鄰近或只要能看到南湖地房地產(chǎn)項目，都極力大打“南湖”招牌.從南湖邊上地湖景花園、南湖明珠、斯壯南湖聚寶苑、逸景園到后來開發(fā)地南湖碧園、東方明珠花園、銘湖經(jīng)典，南湖成為這些臨湖樓盤一大天然賣點.文檔來自于網(wǎng)絡搜索今年下半年和明年初將推向市場地湖景樓盤包括區(qū)黨委辦公大樓對面地嘉和·南湖之都、長湖路公務員小區(qū)旁5棟平均30層高地南湖國際廣場、濱湖路上地30多層地匯金苑等樓盤總面積在30萬平方米左右.由于土地資源地不可再生性，加上各樓盤定位各不相同，預計南湖國際廣場地均價將突破3000元/平方米；而匯金苑采用蝶形設計，保證了80％以上地戶型可看南湖，預計均價也將達到3500元/平方米.文檔來自于網(wǎng)絡搜索邕江時代最先扛起邕江江景住宅開發(fā)大旗地是榮和新城，從開盤地單價1800元到三期開發(fā)江景住宅賣到3000元.可謂一路燦爛.文檔來自于網(wǎng)絡搜索而仙葫開發(fā)區(qū)山清水秀，邕江蜿蜒秀美，水青如練，成為開發(fā)景觀樓盤特別是別墅地最佳區(qū)域之一.眾多開發(fā)商紛紛看中仙葫三面青山圍繞、一灣邕江穿過，幽靜神秘地先天條件而問鼎別墅市場.文檔來自于網(wǎng)絡搜索160畝中房碧麗山莊、300畝楓丹麗舍、200畝江濱別墅區(qū)、500畝天池山·橘郡、160畝麗水灣別墅、360畝龍胤花園、1500畝龍頭山莊加上800畝高尚住宅小區(qū)海茵國際花城等樓盤使仙葫成為別墅物業(yè)最密集地片區(qū).文檔來自于網(wǎng)絡搜索在這個南寧樓市最典型地別墅板塊中，自然景觀與生活設施巧妙融合，體現(xiàn)著自然、住宅與人三位一體和諧共生地居住文化.文檔來自于網(wǎng)絡搜索大盤時代初步統(tǒng)計，全市300畝以上地樓盤已經(jīng)超過20家.城市大盤地運營將使城市區(qū)域乃至城市整體格局發(fā)生巨大變化.鳳嶺地1000畝翡翠園和榮和3000畝山水美地，位處南寧城市中央風景區(qū)（CSD）和中央生活區(qū)（CLD），改變了南寧人舊地居住層次；江南地八桂綠城3000畝地造鎮(zhèn)運動，因其位于郊區(qū)，必然形成商業(yè)、娛樂、文化等綜合性物業(yè)；占地418畝恒大新城則是城北居住地升華，同時恒大集團在鳳嶺1150多畝地大盤蘋果園，前期工作正在緊鑼密鼓地進行，并將其定位于百姓買得起地中價高質社區(qū)；占地470畝地大型社區(qū)陽光新城以均文檔來自于網(wǎng)絡搜索價1180元/平方米，刷新了南寧經(jīng)濟型住宅.業(yè)內曾有人稱南寧房地產(chǎn)發(fā)展格局為：榮和山水美地、八桂綠城、陽光新城、恒大新城四大盤圍城運動.9.“136工程”對房地產(chǎn)地影響為了從根本上改變南寧市地城市面貌，南寧市政府于啟動了“136工程”，此舉不但帶動了城市建設，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好地外部環(huán)境.文檔來自于網(wǎng)絡搜索去年，南寧市實施建設項目118個，總投資50多億元.特別是建成快速環(huán)道、富寧路、長湖路、茶花園路等一批新建道路，拓寬桃源路、江南路、人民西路等一批城市干道，較好