溫馨家園小區(qū)工程可行性爭論報告(此文檔為〕-1-第一局部 工程概況一、 工程名稱小區(qū)二、 工程的地理位臵該工程位于xx衛(wèi)星城溫園綠色生態(tài)居住區(qū)西側(cè)，占地面積110000〔9012米。三、社區(qū)交通條件該工程所在溫園居住區(qū)交通便利，北靠京石高速大路，東側(cè)802616，922917、971及多條小公共路線圍繞社區(qū)。四、供水條件良鄉(xiāng)水質(zhì)偏硬，距小區(qū)南2建于青龍湖南庫的其次供水廠可供15萬人生活用水，目前正在-2-供水廠接通，此舉將根本解決良鄉(xiāng)地區(qū)的供水困難問題。39豐富的溫泉浴資源。到達(dá)中水標(biāo)準(zhǔn)，可解決社區(qū)的綠化、消防和洗車用水。五、 電力供給電。六、 通訊條件社區(qū)與市程控939局(10萬門)接通。七、 工程地質(zhì)及水利防洪9—12設(shè)的要求。9150季前完成。屆時，刺猬河畔又可見楊柳倒垂的秀麗景象。-3-八、 燃?xì)夤┙o及采暖度。九、 社區(qū)周邊自然人文景觀xx洞、上方山云水洞、十渡風(fēng)光……，距離最近的人文景觀昊天塔1000年的歷史。旅游資源可為該工程增加人文氣息和市場吸引力。其次局部 市場分析一、 xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀xx對將來的房地產(chǎn)市場會有樂觀的推動作用。xx2023WTO等利好因素會在今后幾年中逐步表達(dá)。今年xx南城改造力度加大，購-4-xx市房地產(chǎn)市場的推測：雖然目前市場供給量巨大，眾多工程區(qū)域消滅市場“飽場歡送；xx郊區(qū)縣的大量涌現(xiàn)和大路四、五環(huán)環(huán)境和人文景觀的工程較受市場青睞。二、xx市別墅市場分析xx較大。xx市目前的別墅市場有以下幾個突出特點(diǎn)：1ESINGLEHOUSE；2．xx市別墅市場回暖，供給量逐年遞增，但市場消化量是總供給量的三分之一，市場競爭劇烈；-5-3．xx2550分鐘之間；別墅定價兩極分化。4000—6000元之間的聯(lián)排別墅比較多，單體別墅比較少。三、 xx西南別墅市場分析xx〔主要指房山、大興、豐臺西南〕調(diào)查顯示：西南部綜合經(jīng)濟(jì)薄弱，市政根底配套設(shè)施薄弱，又受傳統(tǒng)居住觀念的影響，相對xx其他區(qū)域較為低迷。但隨著政府加宅漸漸復(fù)蘇，這有利于促進(jìn)西南部別墅市場的進(jìn)展；寓產(chǎn)品規(guī)劃多樣，以聯(lián)排別墅為主力，景觀、綠化形式單一；就市場銷售而言，總價低，有競爭力，市場需求量大，率高；就產(chǎn)品包裝而言，整體宣傳力度不夠，工程包裝簡潔；-6-多；就房山地區(qū)來說，龍華苑、金鴿園是目前房山地區(qū)僅有此區(qū)域上可以說沒有，有市場空缺。38004100元，市場反70%翡翠城陷入逆境，兩個盤均價均超過6600元，市場反映冷淡。墅有可能成為溫馨乃至青龍湖工程的主要競爭對手。第三局部 投資估算一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃用地面積：110000平方米建設(shè)用地面積：75380平方米總建筑面積：44862平方米-7-住宅面積：44062公建面積：800平方米增加B1個，增加建筑面積188.2+191.4=379.6平方米增加C112197.2*12=2366.4平方米增加C24個，增加建筑面積211.4*4=845.6平方米〔以上數(shù)字以xx設(shè)計所的設(shè)計方案為根底，其中增加了局部建800平方米〕4． 容積率：0.6總戶數(shù)：195戶總?cè)丝冢?80二、計算前提：住宅單位造價：1700元/平方米公建單位造價：3000元/平方米平均單價：3803元/平方米A4000元/平方米-8-B3600元/平方米C3800元/平方米在4000元左右，溫馨市場定位仍應(yīng)以消化房山本地市場為主，突破此價格上限市場會有很大阻力。高端市場不適用此價格上4000元以上。三、可研計算單位：萬元總本錢 16112.0312915.81一、直接費(fèi)用12915.81〔一〕土地費(fèi)用： 2162.491． 土地出讓金： 120元/平方米 904.56〔120元/平方米〕土地補(bǔ)償費(fèi)： 843-9-〔其中：建設(shè)用地113畝，7萬元/畝共791萬元；代征地52畝，1萬元/52萬元〕地上物補(bǔ)償： 10〔此數(shù)字由前期供給〕4． 征地治理費(fèi)：1.5%26.365． 土地出讓契稅14%36.186． 復(fù)墾費(fèi)3萬元/畝3397． 超轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)300元/畝3.39〔二〕前期工程費(fèi)1234.451．規(guī)劃設(shè)計費(fèi)150〔此項費(fèi)用已發(fā)生〕勘察費(fèi)三通一平費(fèi)〕防洪費(fèi)

1%20元/平方米-10-

77.3120150.765．大市政費(fèi) 90元/平方米 407.356．四源費(fèi) 276.38〔23元/22元/17元/平方米，住宅局部為以上三項和62*44062=273.18萬元，公建局部為40*800=3.2276.38萬元〕7．建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) 建安費(fèi)的0.15% 11.68．工程招標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi)的0.06%4.649．工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi) 建安費(fèi)的0.05%3.8710．工程印花稅 建安費(fèi)的0.05%3.8711．審圖費(fèi) 1200*建筑面積*4%*10%24.1512．散裝水泥費(fèi) 1元/平方米4.53〔三〕房屋開發(fā)費(fèi)9554.871． 建安費(fèi)7730.541700元/平方米7490.543000元/平方米2402．工程監(jiān)理費(fèi) 900*建筑面積*1%40.74-11-3．根底設(shè)施費(fèi) 1783.59〔1〕綠化工程 7.538*50%*120=452.28〔56.5%是設(shè)計所做的原規(guī)劃的綠化率，建筑面積增加、會所削減后綠化面積會有所削減，暫以50%計，溫華的綠化單80/平方米，由于溫馨的品質(zhì)要高于溫華，單位120元/〕〔2〕供電工程 218.75〔750萬，工程施工30012共450萬。芳的建筑面積是15.38萬平方米，單位造價750/15.38=48.7648.76*4.4862=218.75萬元〕〔3〕智能化工程 134.59〔16/建筑平方米計算，考慮到溫馨的品質(zhì)，依據(jù)30元/平方米計算，30*4.4862=134.59〕上下水、燃?xì)夤芫€、消防管線、道路工程、圍墻工程、照明工程目前無法供給準(zhǔn)確數(shù)字，依據(jù)估算在10%—15%之間，13%計算，7730.54*13%=1004.97萬元。2731.74二、間接費(fèi)用2731.74〔一〕治理費(fèi) 直接費(fèi)的3% 388.55-12-〔二〕財務(wù)費(fèi)用5000萬元，期限5492年，年利率5.49%〔三〕不行預(yù)見費(fèi)5%386.53〔四〕銷售費(fèi)用銷售收入的3%502.73〔0.5物業(yè)的銷售代理費(fèi)一般比一般物業(yè)要高，按2.5〕〔五〕兩稅一費(fèi) 銷售收入的5.4% 904.91464.48三、公共配套分?jǐn)?64.4867.04萬平方米春：15.4 芳：15.38 華：17.16 冠：14.9 馨：4.4〔一〕 學(xué)校分?jǐn)?841.906091/67.24*4.4=186.52〔二〕垃圾站 242.951393/67.24*4.4=15.9〔三〕小區(qū)四條道路 677.670168/51.94*4.4=57.52〔四〕開閉站 1110/67.24*4.4=72.64-13-〔五〕派出所150/51.94*4.4=12.71〔六〕616車站24.168859/51.94*4.4=2.05〔七〕地?zé)峋?00/51.94*4.4=8.47〔八〕自來水市政70/51.94*4.4=5.93〔九〕過街天橋151.271297/51.94*4.4=12.81〔十〕溫園公園700/51.94*4.4=59.3〔十一〕東大門60/51.94*4.4=5.08〔十二〕綠化隔離帶代征地分?jǐn)?05.4276.539.3291.25畝291.5/51.94*4.4=25.55銷售收入：A戶型 〔2892+3470.4+971.1+971.1〕*4000=3321.84萬元B戶型 〔3764+3828〕*3600=2733.12萬元C戶型 〔5127.2+9172.8+8878.8+4986〕*3800=10702.624萬元-14-銷售總收入：16757.584總本錢：16112.03稅前利潤率：645.554/16112.03=4.01%稅后利潤：645.554*〔1-33%〕=432.52稅后利潤率：432.52/16112.03=2.68%4.236796%的時候，可實現(xiàn)盈虧平衡。第五局部 建議一、市場定位方面售價格上都位于房山地區(qū)的高端，xx南城的中檔。xx南城的中級白領(lǐng)。從對競爭對手分析上來說，xx南城的聯(lián)排別墅的售價根本上在4500—6000元之間，與溫馨有較強(qiáng)的可替代性，再加上25分鐘的車程及各種費(fèi)用，市場競爭-15-力很強(qiáng)。所以，建議把主力目標(biāo)消費(fèi)群定位在房山本地，從現(xiàn)在開頭期盼心理。二、規(guī)劃設(shè)計xx化和現(xiàn)代文化于一身，參加了設(shè)計者對中國傳統(tǒng)文化的理性思考，可以