房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫檢測模擬B卷附答案

單選題（共100題）1、某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格會(huì)（）。A.上升B.下降C.不變D.無法確定【答案】A2、認(rèn)識(shí)的最終目的是A.指導(dǎo)實(shí)踐、改造世界B.達(dá)到理性認(rèn)識(shí)C.認(rèn)識(shí)事物的本質(zhì)和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A3、報(bào)酬率的求取方法中，可以利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的是（）。A.投資報(bào)酬率排序插入法B.累加法C.市場提取法D.對(duì)比法【答案】C4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運(yùn)營費(fèi)用為10萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D5、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》。A.《房屋損壞等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》B.《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》C.《房屋自然損壞評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》D.《房屋維修等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》【答案】B6、相火有“生生不息”功能提出者是A.劉完素B.朱震亨C.張景岳D.張錫純【答案】B7、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.預(yù)期未來收益B.預(yù)期收益能力C.預(yù)期價(jià)格高低D.預(yù)期價(jià)格漲落【答案】A8、下列關(guān)于血熱的敘述不正確的是A.表現(xiàn)為刺痛，痛有定處，得溫而不減B.為血分有熱，血行加速的病理狀態(tài)C.病因?yàn)樾盁崛搜蛭逯具^極化火D.病機(jī)主要以實(shí)為主【答案】A9、土地價(jià)值不包含地上()的價(jià)值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)【答案】C10、房地產(chǎn)交換代價(jià)的價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。A.交換價(jià)格B.交換價(jià)值C.源泉價(jià)格D.市場價(jià)格【答案】C11、某宗估價(jià)對(duì)象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A12、在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意（）與利潤率的匹配。A.開發(fā)成本B.計(jì)算基數(shù)C.利潤D.投資【答案】B13、下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫存量過大D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降【答案】A14、匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格______。（）A.下降；上漲B.下降；不變C.上升；下降D.上升；上漲【答案】D15、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制【答案】B16、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會(huì)選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】B17、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)10萬元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬元、管理費(fèi)等30萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D18、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B19、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類（）。A.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)，二是法律性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)B.一是了解性估價(jià)或咨詢性估價(jià)，二是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)C.一是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)，二是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)D.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)，二是鑒證性估價(jià)或法律性估價(jià)【答案】C20、馬克思的地租理論不包括（）。A.級(jí)差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對(duì)地租【答案】B21、買方或賣方對(duì)其所買賣房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，賣方惜售，或買方執(zhí)意要購買，在這種情況下的成交價(jià)格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正?！敬鸢浮緽22、在國有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B23、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途是指（）。A.估價(jià)假設(shè)B.估價(jià)原則C.估價(jià)依據(jù)D.估價(jià)目的【答案】D24、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時(shí)，預(yù)期投資利潤率為4.36%；在5～20層時(shí)，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時(shí)，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟(jì)高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B25、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D26、對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B27、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B28、收益法中的運(yùn)營費(fèi)用率是指（）。A.運(yùn)營費(fèi)用與潛在毛收入之比B.運(yùn)營費(fèi)用與總收益之比C.運(yùn)營費(fèi)用與凈收益之比D.運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比【答案】D29、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C30、可比實(shí)例的成交價(jià)格一般是在（）的價(jià)格。A.估價(jià)作業(yè)日期B.其成交日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.建成時(shí)點(diǎn)【答案】B31、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C32、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用【答案】D33、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般（）。A.不能作為可比實(shí)例B.取相同的部分作可比性C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實(shí)例D.可作為可比實(shí)例【答案】A34、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】C35、在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B36、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個(gè)臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化【答案】B37、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D38、間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高6%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低6%C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933【答案】C39、“……筋骨堅(jiān)，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D40、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去【答案】C41、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當(dāng)前銀行利率為6%，購買年為8年，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)為()元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】B42、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)師和相關(guān)工作人員不得將估價(jià)資料據(jù)為己有或者拒不歸檔B.估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔C.估價(jià)檔案自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算滿10年的，即可銷毀D.估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的，其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)【答案】C43、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】D44、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是A.人自身是一個(gè)統(tǒng)一的整體B.人與自然環(huán)境是一個(gè)統(tǒng)一整體C.自然環(huán)境是一個(gè)有機(jī)整體D.人與社會(huì)環(huán)境是一個(gè)統(tǒng)一整體【答案】C45、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.投資價(jià)值C.市場價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值【答案】C46、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A47、經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)質(zhì)決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會(huì)主義國家【答案】B48、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C49、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C50、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650【答案】D51、當(dāng)新房地產(chǎn)的價(jià)值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】A52、路線價(jià)法主要適用于（）的估價(jià)。A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地【答案】A53、如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會(huì)超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。A.剩余物現(xiàn)象B.地租現(xiàn)象C.高工資現(xiàn)象D.純粹的剩余物現(xiàn)象【答案】B54、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C55、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人意愿【答案】B56、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。A.規(guī)模收益不變B.規(guī)模收益遞減C.規(guī)模收益遞增D.邊際收益遞減【答案】B57、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年【答案】C58、采用成本法估價(jià)時(shí)，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)B.從估價(jià)的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C(jī).投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費(fèi)用.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D.投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率【答案】D59、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調(diào)【答案】A60、關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果【答案】A61、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D62、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)建價(jià)格每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價(jià)格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】B63、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元，償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B64、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D65、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是()。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格【答案】D66、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)【答案】C67、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】C68、假設(shè)某住宅重置成本為500萬元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時(shí)該住宅的每年折舊額是（）萬元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C69、從估價(jià)的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。A.利潤B.利息C.收入D.收益【答案】A70、某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C71、房地產(chǎn)權(quán)益以（）為基礎(chǔ)。A.房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況B.其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.額外的利益或好處D.房地產(chǎn)權(quán)利【答案】D72、某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D73、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B74、成本利潤率的計(jì)算公式是()。A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值【答案】A75、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C76、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【答案】C77、創(chuàng)“戾氣”說的溫病學(xué)家是A.吳鞠通B.葉香巖C.薛雪D.吳有性【答案】D78、收益法中所指的收益是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前一年的收益B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前若f年的平均收益C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益【答案】C79、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素【答案】D80、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C81、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。A.用益物權(quán)B.擔(dān)保物權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】A82、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/m2，土地重新購置價(jià)格為4800元/m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A83、（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號(hào)），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B84、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。A.10B.11C.13D.14【答案】D85、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七【答案】C86、商品住宅可同時(shí)采用市場法、收益法和（）估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價(jià)法【答案】A87、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值各為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上【答案】C88、采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報(bào)酬率為4%～5%。估價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，正確的是（）。A.年凈收益為1500萬元，報(bào)酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報(bào)酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報(bào)酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報(bào)酬率為5%【答案】B89、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B90、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A91、在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（）。A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定【答案】A92、成本法是求取估價(jià)對(duì)象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)B.在交易時(shí)C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)D.在建造完成時(shí)【答案】A93、某房地產(chǎn)在2014年3月的價(jià)格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個(gè)月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D94、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤C(jī).測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格【答案】B95、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C96、利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率的方法是（）。A.市場提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A97、評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A98、某抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。A.370B.385C.420D.550【答案】B99、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬元。A.30B.60C.80D.100【答案】B100、下列關(guān)于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極接受與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】A多選題（共40題）1、某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有（）。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】ABC2、估價(jià)所需資料主要包括下列（）。A.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料B.估價(jià)對(duì)象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料D.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料【答案】ABCD3、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC4、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C.委托人D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【答案】AD5、長期趨勢法主要有()等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD6、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場價(jià)值的有（）。A.投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值【答案】BC7、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.替代原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則【答案】ACD8、從理論上講，將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格綜合成一個(gè)最終比較價(jià)值的方法有（）。A.平均數(shù)B.隨機(jī)數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)E.概率分析【答案】ACD9、【2013年真題】下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作【答案】ABD10、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因有（）。A.求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格B.在求取路線價(jià)時(shí)沒有收集非正常交易實(shí)例C.該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格【答案】AC11、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E.房地產(chǎn)價(jià)值量大【答案】ABCD12、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。A.指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法B.指數(shù)修勻法是以上一期的實(shí)際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法C.計(jì)算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實(shí)際值；Vi為第i期的預(yù)測值；Vi＋1為第i＋1期的預(yù)測值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1）D.運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵，是確定修勻常數(shù)的值E.指數(shù)修勻法是計(jì)算得出實(shí)際值的一種方法【答案】ACD13、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC14、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中區(qū)域因素的有（）。A.土地形狀B.地形C.城市規(guī)劃調(diào)整D.環(huán)境狀況E.配套設(shè)施狀況【答案】AB15、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于（）。A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)【答案】CD16、利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值時(shí)，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。A.臨街宗地的平均價(jià)格已是經(jīng)過修正后正常價(jià)格B.在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例C.該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期本身就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價(jià)后再進(jìn)行【答案】AC17、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.替代原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則【答案】ACD18、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設(shè)立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護(hù)情況E.物業(yè)管理【答案】AB19、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。A.是一種專業(yè)意見B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長【答案】ACD20、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD21、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告【答案】ACD22、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師B.估價(jià)師協(xié)會(huì)C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)委托人E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人【答案】ACD23、在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。A.一般因素B.客觀因素C.經(jīng)驗(yàn)因素D.區(qū)域因素E.個(gè)別因素【答案】AD24、運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC25、某估價(jià)機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評(píng)估，出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此估價(jià)報(bào)告()。A.均要負(fù)法律責(zé)任B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對(duì)該商品住宅進(jìn)行評(píng)估C.經(jīng)過1年之后需重新對(duì)該商品住宅進(jìn)行評(píng)估D.如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告失效，需要重新評(píng)估E如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告繼續(xù)有效，不需要重新評(píng)估【答案】ABD26、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動(dòng)力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原料運(yùn)輸【答案】BC27、估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括（）。A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式C.解決爭議的方法D.估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所E.委托人的協(xié)助義務(wù)【答案】BCD28、下列方法中屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的有（）。A.直線趨勢法B.指數(shù)曲線趨勢法C.加權(quán)平均法D.移動(dòng)平均法E.二次拋物線趨勢法【答案】AB29、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力【答案】ABCD30、在具體估算建筑物重新購建成本的方法中，單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，單位比較法主要有（）。A.分部分項(xiàng)法B.工料測量法C.年限法D.單位面積法E.單位體積法【答案】D31、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD32、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB33、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價(jià)值B.買方愿意支付的最低價(jià)C.買方可承受的最高價(jià)D.賣方可接受的最低價(jià)E.賣方愿意接受的最高價(jià)【答案】ACD34、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營費(fèi)用的有（）。A.房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅C.保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營成本、房地產(chǎn)稅D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折舊額【答案】CD35、對(duì)部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。A.放棄這個(gè)項(xiàng)目B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名E.對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助【答案】A36、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD37、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC38、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】AB39、某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有（）。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】ABC40、下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有（）A.在其鄰近建化工廠B.調(diào)整城市發(fā)展方向C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所D.在其鄰近建花園.開辟一塊綠地E.改善城市格局【答案】D大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；四、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】七、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】九、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）一十、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到