《房地產策劃》

第八章

房地產項目物業(yè)管理策劃5/26/20231物業(yè)管理成項目升值重要指標、品牌開發(fā)商的核心競爭力購房人在買房時唯一不能詳細考察的是樓盤的物業(yè)管理。但是，購房是一時的行為，而物業(yè)管理卻伴隨購房人終生，直接影響著購房人的未來生活。因此，物業(yè)管理直接影響到樓盤的未來價值，是房地產保值增值的重要因素。購房者對物業(yè)管理的服務消費意識日益強化物業(yè)管理是房地產的第二次開發(fā)品牌開發(fā)商關注物業(yè)管理北京青年報，2009年11月；中華工商時報，2009年12月5/26/20232第一節(jié)物業(yè)管理概述第二節(jié)物業(yè)管理的早期介入第三節(jié)選聘物業(yè)服務企業(yè)第四節(jié)制定物業(yè)管理方案第五節(jié)制定相關管理制度本章目錄5/26/20233

第一節(jié)物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念

1.定義

物業(yè)管理是指由業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)，根據物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

5/26/202342.物業(yè)管理的特點

（1）物業(yè)管理的社會化。物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等，猶如業(yè)主的“總管家”。業(yè)主只面對物業(yè)管理公司就可將日常事宜辦妥。（2）物業(yè)管理的專業(yè)化。物業(yè)管理公司可以設置不同的職能部門分管相應管理業(yè)務，也可分包給專業(yè)服務企業(yè)，如設備維修、保安、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等。

（3）物業(yè)管理的企業(yè)化。

（4）物業(yè)管理的經營性。物業(yè)管理提供有償服務，經營目標是保本微利、量入為出。物業(yè)服務企業(yè)可通過多種經營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”。5/26/202353.物業(yè)管理的模式

根據開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的不同管理，可分為：（1）委托管理模式。這是最典型、最基本的管理模式。由開發(fā)商或業(yè)主采用招投標或協議的方式選聘專業(yè)的物業(yè)公司，按照合同約定，提供服務的管理方式。（2）自主經營模式。開發(fā)商或業(yè)主不是將自有的物業(yè)委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司，而是由自己單位內部設立的物業(yè)管理部門來管理。按照業(yè)主對物業(yè)的使用和經營方式不同又可分為：◆自有自用型。這種類型大多是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。業(yè)主自己在內部設立不具法人資格的部門來管理?！糇杂谐鲎庑?。業(yè)主與物業(yè)公司合二為一，來經營管理自己的出租物業(yè)，這實質上是一個擁有自己物業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)。

5/26/202364.物業(yè)管理的內容

物業(yè)管理的對象范圍相當廣泛，幾乎包括各類建筑，如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場。盡管物業(yè)類型不同，但其內容基本是一致的。按照服務的性質和提供的方式，物業(yè)管理內容可分為：（1）常規(guī)性的公共服務。以住宅房地產項目為例，公共服務通常包括：◆房屋公共部位和場地的維護與管理；◆房屋各類共用設施、設備的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新；◆房屋裝飾裝修管理；◆環(huán)境衛(wèi)生管理；◆保安和公共秩序維護；◆消防管理；◆車輛道路管理；◆公眾代辦性質的服務，如為業(yè)主代繳水電費、煤氣費等?！粑飿I(yè)檔案資料的管理。

5/26/20237（2）針對性的專項服務。物業(yè)公司事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當業(yè)主需要這種服務時，可自行選擇，也是物業(yè)公司開展多種經營的主要渠道?！羧粘Ｉ铑悾菏湛p制衣物、代購日常用品、室內保潔、代購車船機票、接送小孩上下學等；◆商務服務類：開辦小型商場、美發(fā)廳、修理店等；◆文化、教育、衛(wèi)生、體育類；◆金融服務類：代辦各種保險業(yè)務等；◆經紀代理中介服務類：物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等；◆提供帶有社會福利性質的各項服務工作等。

（3）委托性的特約服務。

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第二節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對項目的規(guī)劃設計、建筑施工、工程驗收等環(huán)節(jié)提供建設性意見，協助開發(fā)商把設計、施工和驗收關，確保設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

有些開發(fā)商已經提出：“物業(yè)管理應從圖紙開始?！睘楸ＷC實效，有些開發(fā)商規(guī)定：“規(guī)劃設計方案沒有物業(yè)公司的簽字不能實施，施工結算沒有物業(yè)公司的簽字不能付款。”早期介入能否如愿、介入的時機、介入的程度均取決于開發(fā)企業(yè)。5/26/20239

物業(yè)管理的早期介入雖然是越早越好，但并不意味著各個階段的介入程度是相同的。注意：物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日至業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理階段。

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“開發(fā)建設單位應當從住宅區(qū)開始入住前6個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設單位自行承擔。”5/26/202310二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項目交付使用后的問題2.有助于物業(yè)服務企業(yè)全面了解管理對象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展4.有利于樹立物業(yè)服務企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項目規(guī)劃設計6.有利于提高工程建造質量5/26/202311三、物業(yè)管理早期介入的內容

1.規(guī)劃設計階段物業(yè)服務企業(yè)介入規(guī)劃設計工作需要重點審視土建構造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調、智能化、車庫、內外裝飾等方面的合理性?？梢詮囊韵聨讉€角度進行考慮：(1)需要考慮配套設施能否滿足客戶的需要，如教育設施。(2)需要考慮規(guī)劃設計的經濟、節(jié)能等問題(3)對于水、電、網絡、停車位等設施要充分留有余地(4)規(guī)劃設計是否以人為本，能否方便住戶使用，如道路沒有遵循就近原則。(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細節(jié)。比如小區(qū)指示標牌、休憩座椅、垃圾收集設施等是否合理設置，小區(qū)內各個角落是否都在治安監(jiān)控范圍內，各種消防死角是否配備了足夠的消防滅火設備等。5/26/2023122.建造施工階段物業(yè)服務企業(yè)參與施工質量監(jiān)督的重點部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設備安裝等。5/26/2023133.施工驗收階段物業(yè)服務企業(yè)應站在業(yè)主的立場上參與工程驗收，對房屋外觀質量、建筑防水防滲、建筑設備設施性能、消防系統及器材等進行重點檢查驗收。如果工程質量問題不在驗收完成之前發(fā)現并解決，一方面將給物業(yè)公司帶來成本負擔，另一方面維修工作也不如在施工階段方面。5/26/202314

第三節(jié)選聘物業(yè)服務企業(yè)一、物業(yè)管理招標的基本概念

1.物業(yè)管理招標的含義物業(yè)管理的招標是指開發(fā)商或業(yè)主委員會在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由多家物業(yè)服務企業(yè)競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。前期物業(yè)管理的招標由開發(fā)商來完成。

5/26/2023152.物業(yè)管理招標的特點(1)物業(yè)管理招標的超前性物業(yè)管理招標的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點，決定了物業(yè)管理招標必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應進行物業(yè)管理招標工作。(2)物業(yè)管理招標的長期性和階段性由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，對不同階段和服務內容，招標內容和方式也有所不同。5/26/2023163.物業(yè)管理招標的原則根據《招標法》的規(guī)定，物業(yè)管理招標活動中必須遵循公開、公平、公正及合理的原則。4.物業(yè)管理招標的方式常用的物業(yè)管理招標方式大致可分為公開招標、邀請招標和協議招標等。5/26/202317二、物業(yè)管理招標的程序

1.招標準備階段(1)成立招標機構(2)編制招標文件(3)制定標底2.招標實施階段(1)發(fā)布招標公告或投標邀請書(2)組織資格預審(3)召開標前會議(4)開標、評標與定標5/26/2023183.招標結束階段

(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸檔5/26/202319三、物業(yè)管理招標文件

1.招標文件的組成(1)投標人為投標所需了解并遵循的規(guī)定：包括投標邀請書、投標人須知、技術規(guī)范及要求。(2)投標人必須按規(guī)定填報的投標書格式(3)中標的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同的條件具體組成要素包括：投標邀請書、技術規(guī)范及要求、投標人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。5/26/2023202.編制邁招標膚文件獨的時勸間大多諸數物跑業(yè)管叔理招零標均盈在物然業(yè)開墓發(fā)建量設的梳后期寒。然亂而，哈隨著膨開發(fā)桑商對橋物業(yè)箏管理度的要綱求不鬼斷提患高，攀物業(yè)判管理俱“超吉前招差標”劫已屢駐見不彩鮮?！俺皬恼袠恕憋棿_實有胸其優(yōu)點紅，然而露過早地潤制定招幸標文件放，加之衰此時存青在大量稿的不確突定因素純會使得耐招標文湯件編制棒難度加膝大，可?？啃越堤鄣?。因此，替應注意延把握招既標文件參制定的方時間，倆使編制繳出的招炊標文件朵內容既棒嚴密明誓確，又司不失前頓瞻性。5/5接/20巨2321四、物莫業(yè)服務脖合同1.物業(yè)服艦務合同疾的概念物業(yè)飛服務括合同臘是用互以標尿明或螺界定史某物鳥業(yè)的虹管理學業(yè)務島和責凳任權飛利的烘法律便文書慌，是獄開發(fā)充商或兩業(yè)主套委員蚊會與簡負責典物業(yè)凡服務細業(yè)務拳的物犬業(yè)服附務企扎業(yè)簽或定的鏈，旨吧在明罰確雙氧方的善權利顛與責亂任的手協議吵文件底。5/5戚/20舅23222.物業(yè)服臣務合同給的作用(1)明確易委托膀方和紗受托端方的真權利擱、責店任和圣義務恒；(2)為物剩業(yè)管襲理過絡程中佛雙方凳出現懷的爭鹿議和雅糾紛研提供溉調解元、仲駝裁直俊至訴俯訟的嶄基本穿依據盆；(3)在約技束物萍業(yè)服譯務企鼓業(yè)經鑰營與圣管理李行為仿的同階時，誓對業(yè)串主委旦員會孟也提扣出要型求，爆實現射雙方鑒的權似責利習對等澡。5/長5/傷20山23233.物業(yè)服遮務合同副的內容(1壇)合同序旱文：說明怕物業(yè)影的名厘稱、明規(guī)模蟻、坐犬落；沫定義唉和解野釋；群訂立積合同末的日轎期、衫地點鞠；合蓋同雙盛方的倡名稱世、法我人代痛表及挪地址手等。(2)合同燙正文穩(wěn)：委托標竟的的范丑圍與內塊容；管相理形式戰(zhàn)與期限遼；雙方換的責任留、權利浙與義務枕；管理化費用及成其支付員方式；芬違約責慌任與索降賠；不攻可抗力福的界定犁及由此需帶來的耐損失與掏責任的肢分攤；墊雙方互山相協作撇事項；滑合同的趴期限與男合同的竿終止；句合同的膝糾紛與漫仲裁等藥等。5/誓5/攔20傷2324(3透)合同結岸尾：合同至使用踩的文雀字、掩生效鬧日期道；合壁同的隸正副溫本份親數；快合同粉適用驕的法午律；群雙方意的法摸人代堆表(開發(fā)商殲或業(yè)主某委員會)簽字；龍公證機再關公證旅等。(4營)附件：說明鐮本項陶目的獻特殊盡條件摟、特槳殊要顯求及邁在通洲用合晝同格溫式中亡未能盯詳細悲說明瘡的內啞容以月及物萌業(yè)的智平面抖圖、討設施裹、設顯備清倒單、倍有關范情況車和指陡標的騎說明猛等。5/哄5/呢20灣23254.物業(yè)雁服務策合同虹的簽餅署物業(yè)銳服務乳合同轉由物悄業(yè)的禾開發(fā)愛商或選業(yè)主陰委員讀會在憂招標金決標徐或選扛定(選聘)物業(yè)擔管理虛公司西之后景，在衣雙方麻談判撫磋商萬、達綁到基珠本一滿致的壺基礎呼上簽雀署。5.物業(yè)管音理合同椒的執(zhí)行物業(yè)庫管理錫合同至一經惕雙方羅簽署廉即具撐有法語律效個力，哥當事例人要搬恪守晨和履衰行合膚同中艦規(guī)定膛的相撈關的浪權利辮和義練務。5/雜5/導20品2326第四節(jié)制定謙物業(yè)車管理竊方案一、剛確定融物業(yè)祥管理她的檔令次首先漂根據扮物業(yè)蚊類型遭、功法能等付客觀覆條件往以及續(xù)住用追人的蹤蝶群體駐特征亞和需荷求等礙主觀服條件疾，規(guī)內劃物狀業(yè)管濃理消愈費水傷平，憤確定釀物業(yè)輩管理修的等捉級和泰檔次節(jié)。如果街開發(fā)緣瑞的物鍵業(yè)是韻寫字弦樓，胳那么秤相應差的管組理服親務標孟準就靈應適唇應物料業(yè)本銷身的帆檔次呆，如偷果開稀發(fā)的傷物業(yè)朝是住炮宅小鞋區(qū)，罷用戶智普遍付為中順低收歲入者樣，則肉應考確慮物亡業(yè)管販理的殃服務巨費應摔適合洞居民膜的實越際情悟況。5/旋5/亡20告2327二、確定訪物業(yè)石管理螺的服袍務項積目和跟標準根據物騾業(yè)住用胸人的需喘要和物艦業(yè)管理汗的檔次煩確定物愛業(yè)管理括的服務魯項目和暖服務標藥準。普通住礎宅項目嚷物業(yè)服近務的項祥目和標員準可參舊照中國族物業(yè)管灶理協會督印發(fā)的《普通住追宅小區(qū)丈物業(yè)管者理服務反等級標慨準》(試行)(中物協[20礙04]域1號)的規(guī)定頁來制定廣。5/5穩(wěn)/20搶2328三、確定物飛業(yè)管理驚的收入嗚預算1.物業(yè)降管理甚經費寇的來庫源(1廁)定期收朋取物業(yè)熄服務費(2稠)物業(yè)年共用毯部位掉、共史用設跨施設軍備維匆修基今金(3肥)物業(yè)踩管理輪企業(yè)狹開展多多種辭經營挺的收獻入和福利潤(4犁)政府支多方滅面的勁扶持輕，如蒜稅收稱優(yōu)惠(5植)開發(fā)簡商給突予的潛支持5/5酬/20桃23292.確定告物業(yè)姓管理攔收費存標準確定極物業(yè)努管理捉收費很標準風要遵淋從以徑下原敞則：(1)不違反晴國家和踩地方政秧府的有剖關收費級規(guī)定(2凳)收費此標準遺要與認住用階人的光收入蠻水平音相適理應(3)優(yōu)質優(yōu)帶價，兼真顧各方替利益(4)微利原飾則，收旺入扣除白支出后肆略有?；?5丸)公平蝦原則料。如膝大廈洲底層燥電梯拜用戶逼所繳塵納的榜管理盛費用縣應該完較少作。5/5放/20副23303.物業(yè)跨管理原的支謙出項忘目物業(yè)撤管理街的支貌出項蠟目主兄要包啦括：(1)公共垮物業(yè)雙及配淚套設靠施的縱維護供保養(yǎng)爭費用(2糖)聘用及瘋管理人叫員的薪倚金(3)公用拾水電魄費的秀支出(4欺)購買為或租懶賃必菌需的仇機械司及器宿材的悼支出(5等)物業(yè)財豪產保險濃及各種虎責任保跌險的支暗出(6)垃圾清鳴理、水鎖池清洗漸及消毒路滅蟲的瓜費用(7今)清潔吵公共種地方逃及幕屢墻、類墻面充的費椅用5/飾5/敵20范2331(8錫)公共豆區(qū)域迅植花胃、種業(yè)草及波其養(yǎng)機護費脾用(9)更新幅儲備冬金，嘗即物延業(yè)配給套設預施的巨更新辛費用(10勾)聘請律樣師、會苦計師等罩專業(yè)人嘉士的費羨用(1縱1)節(jié)日裝惱飾的費狀用(12深)行政鏈辦公出支出(1聞3)公共電風視接收您系統及廟維護費眾用(1逢4)其他為灑管理而櫻發(fā)生的確合理支唱出(15滑)稅金5/5雹/20癥2332第五節(jié)制定秧相關脖管理頂制度一、物暈業(yè)服務任企業(yè)內福部管理墊制度1.物業(yè)叫服務竹企業(yè)丘崗位固職責包括總水經理、擾副總經睡理、職棕能部門麥經理、往管理處浸主任、蠻管理員糠、內勤顆員、文寶員、出聲納、保描安人員帽、清潔慶人員、罰綠化人假員、維犧修人員支等崗位股職責制杏度。5/愛5/烏20考23332.物業(yè)值服務扭企業(yè)格部門種職責包括經刮理室、新辦公室蜓、財務后部門、狂各個管姜理處以夫及各職派能部門搬的職責尚制度。3.其他內轟部管理救制度比如企詞業(yè)勞動遼用工制哲度、工霸資制度兼、福利菜制度、禮考勤制氏度、考激核制度哪、獎懲抗制度、燈員工行亦為規(guī)范共、接待托制度、富來信來培訪來電悼制度、帥投訴反厲饋制度卸、文書芝管理制栗度、辦湊公設備括使用管塌理制度區(qū)等。5/5法/20尾2334二、物占業(yè)服務運企業(yè)外役部管理囑制度1.物業(yè)驗探收與接態(tài)管制度制定多驗收丟與接孝管制幅度需要要注喊意以勁下幾旦點：(1肅)選派業(yè)快務素質啊好、工探作負責浮的人員框參加驗退收(2)從業(yè)主衰及物業(yè)雪維修養(yǎng)消護角度責嚴格驗方收(3番)對驗收福中的問歌題記錄溜在案并看及時督誓促修整(4山)與建設綁單位簽淚訂保修遮合同(5際)物業(yè)接危管應辦千理書面烏移交手浸續(xù)(7串)應向淺建設淹單位禮索要叔全套件圖紙易技術袋資料5/5厘/20冬23352.樓宇留入伙秧制度