房地產(chǎn)項(xiàng)目選址、規(guī)劃與設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)要求

1.掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目選址原則。2.了解房地產(chǎn)區(qū)位及房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境。3.了解居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和相關(guān)指標(biāo)。引言昆明目前有很多樓盤，請問，決定一個樓盤的好壞的因素是什么？為什么？決定一個樓盤好壞的關(guān)鍵在于這個樓盤的選址，因?yàn)檫@個樓盤能否賣到一個好價(jià)錢，日后能不能升值，很大程度上是由這個樓盤所處的區(qū)位所決定，樓盤的格局和其他的一些因素是錦上添花，并不足以大幅度影響到樓盤的價(jià)錢。對房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，選址很重要！家樂福在中國的選址策略

1.顧客群2.地理位置3.人口密度4.選址靈活變通顧客群

60％的顧客是34歲以下，70％是女性，54％是已婚，由些可見家樂福的主要顧客是家庭主婦，所以在小區(qū)內(nèi)選址會比較有利。地理位置

中國的交通不是非常發(fā)達(dá)，且有車族仍屬少數(shù)，購物時間也不富裕，但購買頻率較高，所以對消費(fèi)者來說，交通方便、距離近極其重要。所以家樂福不將店面布局在郊區(qū)或城市周邊地帶，而是將店面選擇在市區(qū)內(nèi)繁華且交通方便的地帶。選址靈活變通家樂福在中國的大部分店面選址是非常靈活的。有的是獨(dú)立店面，也有的開在商業(yè)樓的地下一層，還有的甚至開設(shè)在大型購物中心的四五層，遠(yuǎn)比競爭對手的選址策略靈活。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址

項(xiàng)目選址作為房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作之一，有著舉足輕重的作用，不同類型的投資項(xiàng)目對區(qū)位、環(huán)境、交通、消費(fèi)群體等有不同的要求。居住項(xiàng)目選址

居住項(xiàng)目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項(xiàng)目主要為人們提供一個安靜舒適的生活休息空間。

房地產(chǎn)項(xiàng)目選址原則環(huán)境保護(hù)立體軌道交通發(fā)展情況市政公用基礎(chǔ)設(shè)施以城市總體規(guī)劃為依據(jù)控制性要求(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址要與舊區(qū)改造相結(jié)合城市舊居住區(qū)存在問題：亂——布局混亂，工廠和居住混雜，犬牙交錯，道路分工不明，交通不暢差——房屋質(zhì)量差，室外缺少公共過濾地和各種活動場所，城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊且超載，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城市現(xiàn)代化要求擠——交通擁擠，居住擁擠，合住戶、困難戶、缺房戶多，建筑密度高1.城市規(guī)劃包括城市的功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍等內(nèi)容。2.居住項(xiàng)目應(yīng)盡量依托主城區(qū)，以便共享城市中的市政配套設(shè)施，如供電、供水、供氣、道路、通信線路等，完善的市政配套設(shè)施不但可為項(xiàng)目提供便利的建設(shè)條件和資源，利于項(xiàng)目開發(fā)。3.如果項(xiàng)目在市區(qū)內(nèi)，周邊一般都會有便捷的公共交通系統(tǒng)，能夠滿足居民日常出行的要求；如果項(xiàng)目在市郊，要求項(xiàng)目所在地要有能夠便捷到達(dá)城市中心或商業(yè)、休閑區(qū)的交通條件，如地鐵、輕軌、公交線路等，以便保持與市區(qū)的緊密聯(lián)系。4.山水、湖畔、綠地等自然生態(tài)景觀以及清新的空氣，都是居民選擇安居，也是房地產(chǎn)投資者在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時要考慮的因素5.住宅特別是高層住宅的建設(shè)會給周邊地域環(huán)境帶來很大的沖擊要與周邊環(huán)境景觀保持協(xié)調(diào)發(fā)展二、房地產(chǎn)區(qū)位及房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境1.房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的地理位置及社會經(jīng)濟(jì)位置的綜合。2.房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的思想。第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃概述1.

居住區(qū)

是城市的有機(jī)組成部分，是被城市道路或自然界線所圍合的具有一定規(guī)模的生活聚居地，它為居民提供生活居住空間和各類服務(wù)設(shè)施，以滿足居民日常物質(zhì)和精神生活的需要。2.影響居住形態(tài)的因素

自然條件

經(jīng)濟(jì)條件

科技水平

建造目的（二）居住區(qū)結(jié)構(gòu)模式居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級，居住區(qū)分級控制規(guī)模見下表。居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)可采用居住區(qū)-居住小區(qū)-居住組團(tuán)、居住區(qū)-居住組團(tuán)、居住區(qū)-街坊等多種類型。居住區(qū)。泛指不同居住人口規(guī)模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000-50000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地。居住小區(qū)。指被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（5000-15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地。居住組團(tuán)。指被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000-3000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地。街坊街坊是城市道路或居住區(qū)道路劃分，它的規(guī)模介于居住組團(tuán)和居住小區(qū)之間。（三）居住區(qū)的用地組成

1、居住區(qū)的用地組成要素：住宅用地，公共服務(wù)設(shè)施用地，道路用地，公共綠地（主要由這四大用地組成，但允許小型無公害工廠用地，市政工程設(shè)施用地，水面）

（1）住宅：住宅建筑基礎(chǔ)占有的用地及四周的一些空地（其中包括住宅入口的小路，宅旁綠地和家務(wù)院）。

（2）公共服務(wù)設(shè)施用地：只與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的。如居住服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基礎(chǔ)地及所其所屬場院，綠地和配建的停車場等。

（3）道路用地：住居住區(qū)內(nèi)各級道路的用地，其中包括道路，回車場，停車場用地，小廣場。

（4）公共綠地：只居住區(qū)級，小區(qū)級及街坊內(nèi)的公共使用綠地，包括居住區(qū)級公園，小區(qū)級小游園，小面積和帶狀綠地。其中包括兒童游戲場地，青少年和成年老年人的或頂和休息場地。二、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

1．舒適——要有完善的住宅，公共服務(wù)設(shè)施，道路及公共綠地服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目齊全，設(shè)備先進(jìn)，并且有宜人的居住環(huán)境。

2．便利——居住區(qū)的用地布局要合理，公共建筑與住宅有方便的聯(lián)系。各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)模和布點(diǎn)恰當(dāng)，便利居民使用。居住區(qū)的道路系統(tǒng)和道路斷面形成合理，步行與平行互不干擾，有足夠的停車場地。

3．衛(wèi)生——在居住區(qū)內(nèi)有完善的給水，雨水與污水排水，煤氣與集中供暖系統(tǒng)，居住區(qū)內(nèi)空氣新鮮凈潔，無有害氣體與煙塵污染，日照充足，通風(fēng)良好，無噪聲，公共綠地面積較大。

4．安全——對防止火災(zāi)，地震，交通安全有周密的考慮，創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。

5．美觀——居住區(qū)應(yīng)具備賞心悅目，富有特色的景觀，建筑空間富有變化，建筑物與綠地交織，色調(diào)和諧統(tǒng)一。三、居住區(qū)規(guī)劃的相關(guān)指標(biāo)

（一）居住區(qū)規(guī)劃用地指標(biāo)

（1）居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）小區(qū)（%）組團(tuán)（%）1、房地產(chǎn)用地45--6055--6560--752、公共服務(wù)設(shè)施用地20--3218--276--183、道路用地8--157--135--124、綠地用地7.5--155--123--8居住區(qū)用地100100100（2）壓人均居拒住區(qū)用筆地控制侍指標(biāo)(二景）居肯住區(qū)各項(xiàng)用裙地界限居劃定的技術(shù)頁性規(guī)定居住直區(qū)用蒸地范鞠圍確捷定住宅用料地范圍央的確定公共服帳務(wù)設(shè)施奔用地范鈴圍確定住宅底掩層為公嚼共服務(wù)唐設(shè)施時絮用地范禍圍確定道路舅用地殖范圍液確定公共綠額地范圍河確定居住京區(qū)用筒地范隆圍確綱定居住區(qū)貸以道路納為界時憐，若屬覆城市干允道或公糕路，以漂道路紅詢線為界犁；若屬熔居住區(qū)晉干道時擋，以道閉路中線嗽為界與其他貸用地相林鄰時，渣以用地奧界線為愈界與天騾然或沈人工懸障礙木物相捆鄰，申以障外礙物對邊線輝為界居住脹區(qū)內(nèi)便的非交居住膏用地典或居撈住區(qū)掌級以丈上公頓共建裂筑用納地應(yīng)你扣除住宅用股地范圍崖的確定以居住豪區(qū)內(nèi)部顯道路紅盜線為界遣，宅前差宅后小桃路屬住停宅用地住宅短與公村共綠捎地相標(biāo)鄰，端沒有米道路攝或其捧他明船確界慕限時語，通站常在域住宅鍵的長賣邊以蠻住宅喚的1/衫2高度餡計(jì)算宏，住擋宅兩宜側(cè)一魔般按3-6哈m計(jì)算與公共淘服務(wù)設(shè)陶施相鄰姻的，以雖公共服只務(wù)設(shè)施鼻用地邊談界為界如公共甲服務(wù)設(shè)擋施無明枝確界限液時，以覺住宅要叛求計(jì)算公共服百務(wù)設(shè)施閱用地范階圍的確尺定有明確再用地界冤線的公蕩共該服箭務(wù)設(shè)施蟲按基地恢界限劃燃分，否貨則，可藥按建筑全物基底筑占用土罪地及建遇筑四周亦實(shí)際所肺需利用己的土地版劃定界趟限住宅底湊層為公悠共服務(wù)鳴設(shè)施用忘地范圍概的確定將建筑毒基底及賄住宅各溜占該建限筑總面受積的比第例分?jǐn)傊?，并分參別計(jì)入鎮(zhèn)住宅或萌公共服愿務(wù)設(shè)施乞用地內(nèi)當(dāng)服幼務(wù)設(shè)俘施突謎出住羨宅或證占用邀專用艷場地吵院落殊時，撈突出晝部分萌的建炭筑基地底、緒因公眉共服逐務(wù)設(shè)茂施需隱要后片退紅趴線的拴用地束及專疼用場濟(jì)地的祝面積控均應(yīng)診計(jì)入覺公共糧服務(wù)緞設(shè)施院用地?fù)靸?nèi)道路用弄地范圍憲的確定居住寫區(qū)道關(guān)路作偷為居意住區(qū)萍用地胞界限察時，嚷以道絞路紅約線的慕一半建計(jì)算小區(qū)道屬路和住隊(duì)宅組團(tuán)由道路按計(jì)道路路剖面寬度墻計(jì)算，盞其中包橋括人行聯(lián)便道公共撇停車趨場、垂回車霧場以牽設(shè)計(jì)妥的占監(jiān)地面梨積計(jì)旬入道聲路用痛地宅前宅于后小路站不計(jì)入公共服蠟務(wù)設(shè)施描用地界她線外的蒼人行道認(rèn)和車行戴道均按痕道路用私地計(jì)算公共設(shè)繭施專用奔道路不夏計(jì)入公共芽綠地握用地鍛范圍鹿的確濁定應(yīng)包峰括居資住區(qū)吐公園枝、小獨(dú)區(qū)公弓園、振住宅妖組團(tuán)航綠地派，不投包括貫宅間管日照浮間距哪內(nèi)的霞綠地衫、公濱共服毅務(wù)設(shè)還施所書屬綠升地和隸非居開住區(qū)刻范圍壓內(nèi)的棚綠地院落式時組團(tuán)綠娛地、開拒敞式組增團(tuán)綠地笑的用地箏界線劃虧定如圖30(三）此居住區(qū)像規(guī)劃設(shè)皺計(jì)的重要技污術(shù)經(jīng)濟(jì)榮指標(biāo)（1）商建筑面撕積/總嘗建筑面茫積（萬密m2）獨(dú)棟瞇建筑賺的建咬筑面滾積=付∑禍各層票面積炮=財(cái)建筑億基底乘面積耀×層鐵數(shù)（榆規(guī)則需的建相筑）住宅建遣筑面積患=∑芽各棟住騎宅建筑韻的建筑非面積住區(qū)漆總建田筑面摸積=昂∑劑各棟積建筑員的建表筑面博積（2暴）建宵筑密缸度（五%）住宅建湖筑凈密蘆度=住蔽宅建筑族基底面招積/住許宅用地娘面積總建母筑密鉆度=眼居住爸區(qū)總絲式建筑戚基底追面積嘩/居樣住區(qū)蝕總用腔地面摧積31（3）箏人口密體度（人些/ha導(dǎo)、人/逆km2）人口毛賓密度=禿住區(qū)盾總?cè)丝谒?居住榜區(qū)總用木地面積人口凈菌密度=也住區(qū)總疼人口/他住宅用呢地總面謠積（4）乏建筑面秒積密度獄（萬m2/h露a）住宅菌建筑漆面積呆毛密內(nèi)度=猶住宅伙總建孝筑面閱積/叛居住機(jī)區(qū)用拌地面絕積住宅建膠筑面積祖凈密度棵=住宅洽總建筑上面積/篩住宅用蹈地面積（5駱）容盒積率溫（建她筑面參積毛偏密度門）容積率馳=總建收筑面積焦/總用盞地面積（6）驢平均層幸數(shù)（層怪）住宅需平均罩層數(shù)胸=住寸宅總氧建筑遷面積釀/住橫宅基針底總懷面積ABa52bc12543用地交界限建筑敗層數(shù)道路嫩紅線道路鵝中心鉗線建筑密朗度=[蠶(a×眼b)+斃(a×極c)]攔/(A拾×B)容積率咸=[(電5a×盼b)+停(2a司×c)腸]/(戒A×B雄)建筑密波度、建晨筑面積傅密度、容容積率貧圖解某開發(fā)涉用地面漿積為3菠0畝，酷容積率敲控制為順2.5獅，擬在冬該地塊息上開發(fā)躲住宅。估根據(jù)調(diào)戚查分析班，住宅兔建筑面機(jī)積的綜忘合造價(jià)圖為12載00元盒／m2服，銷售亂價(jià)格為登180軍0元／桌m(xù)2，(總建劫筑面主積的90％可滿供銷聞售),該開陪發(fā)項(xiàng)礎(chǔ)目毛扣利潤據(jù)估算音。答:擬開發(fā)濕住宅的宿總建筑件面積(1畝＝666黃m2)：30×議666舉×2.憶5＝49炭95列0m2每平最方米杜綜合送造價(jià)乓按120從0元計(jì)逢，其堂總造截價(jià)為聞：12壩00叨×4膀99查50＝59紗94萬元按18邀00元／m2的銷售準(zhǔn)價(jià)格計(jì)六算，其吧總收人奇為(總建涌筑面瀉積的90％可供奸銷售)180板0×4望995薪0×0兩.9＝80財(cái)91所.9萬元該項(xiàng)目流的毛利緒潤為：80沫91梳.9喝—5裝99培4＝209缸7.9萬元342.保實(shí)突例計(jì)羽算【例異】已嶼知一伐小區(qū)表，用廊地面瘡積2槳0h鼻a，戚其中篩住宅要用地腰面積聲占5私0%節(jié)?，F(xiàn)同有住尿宅A格、B般、C澡三類逢，具斤體配木置見傷下表筆：公共建野筑配置寒如下：求：住自宅總建臘筑面積動、總建馬筑密度覺、人口娃凈密度跡、容積緒率、親住宅獻(xiàn)建筑平已均層數(shù)敲(吐人口按校戶均3寧.2人培)戶型每戶面積（m2）住宅單體類型

（一梯幾戶）住宅單體層數(shù)住宅單體數(shù)量A802650B1002660C12021240公建類型建筑面積（m2）平均層數(shù)1500022120003352.池實(shí)乓例計(jì)略算求：住兩宅總建發(fā)筑面積飄、總建舍筑密度副、人口垮凈密度偶、巖容積率誦、住宅睜建筑平串均層數(shù)答：住訪宅總建沿筑面積喘=23頸.52眾萬m2總建向筑密左度=穗18臭.0傳5%人口們凈密癢度=碧72薪9.蹈6人慨/h害a容積率盯=1.屢26住宅告建筑饑平均虧層數(shù)葵=7倆.9像5計(jì)算瞎過程用地酬配置包含住傅宅建筑鏟用地、構(gòu)公共服耀務(wù)設(shè)施幸用地、滋道路與不停車設(shè)麗施用地株、公共器綠地和精其他五竟部分的舉數(shù)量以席及比例框，它反態(tài)映了一僅個住宅賊區(qū)的某兆些重要錫的特征辜，如區(qū)乓位、環(huán)緞境、標(biāo)偉準(zhǔn)甚至繡住宅的柜層數(shù)等爛等。一個私具體按的住丹宅區(qū)院用地皂配置好的確亞定應(yīng)請?jiān)摽疾]多沒方面姓的因填素。揉住宅凈區(qū)用然地的芹配置蜘應(yīng)該纖在國跑標(biāo)《城市午居住暴區(qū)規(guī)京劃設(shè)惠計(jì)規(guī)勝范》（GB5龜018票0—9聰3）用地吸配置建室議的基賺礎(chǔ)上，熊考慮住邪宅區(qū)的系職能側(cè)被重、居懸住密度鼓、土地澡利用方它式和效糠益、社親區(qū)生活星、戶外添環(huán)境質(zhì)索量和地團(tuán)方特點(diǎn)匯等多方乖面的一棕素綜合鉛確定。城市住肉宅區(qū)規(guī)嚇劃應(yīng)鼓提勵土地腐的立體蟻化和復(fù)們合化利探用，如崇開發(fā)地嘗下空間稿和對地礎(chǔ)面進(jìn)行裝公共空破間分層齒開發(fā)利諷用等。丸在這種煌情況下糖，住宅攔區(qū)規(guī)劃度的用地出配置會坊有相應(yīng)梁的變化纖。199素4年頒顏布的國繡標(biāo)《城鐮市居住笑區(qū)規(guī)劃守設(shè)計(jì)規(guī)極范》（叨GB5賄018漲0-9返3）中霧提出了弦城市居喉住區(qū)、批居住小艘區(qū)和居壤住組團(tuán)奪的用地廈配置參銳考數(shù)據(jù)仙（表3拒—2）用地構(gòu)成居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)1.住宅用地45～6055～6560～752.公建用地20～3218～276～83.道路用地8～157～135～124.公共綠地7.5～155～123～8居住區(qū)用地100100100表3老--忍2城市居拍住區(qū)用鳳地平衡傷控制指香標(biāo)（﹪爹）用地配蜘置各住宅塞區(qū)由于籍所處的咽區(qū)位不足同、使等用對象侮不同可麻能導(dǎo)致腔住宅區(qū)酬用地配尼置的側(cè)探重有所念差異。適在城市雁中心或總周圍已筒有較完瓶善的公漂共服務(wù)毅設(shè)施可始供住宅百區(qū)使用清的住宅熄區(qū)、其驚公共服妙務(wù)設(shè)施腹用地的擦比重可齡以適當(dāng)校降低，擠否則，扭其公絲式共服務(wù)罩設(shè)施用蹄地的比秤重一般蠻不能低度于國標(biāo)《規(guī)范》或地濃方有杰關(guān)規(guī)坡范的疾比重蕩。滿足甜住宅膛區(qū)居鋪民的惕居住漁生活獄需求伙是確痕定住熟宅區(qū)撲用地脖配置敲的基脈礎(chǔ)，隊(duì)不同撈的居徑住對腰象對堅(jiān)住宅今區(qū)的同居住粥、公消共服濃務(wù)、鈴戶外烏環(huán)境襲和交密通設(shè)叉施等覽存在建不同竿的需顛求，妖因而撿應(yīng)該鉛根據(jù)但居住猛對象樣的特獲點(diǎn)適樸度增快減住敲宅區(qū)鐵各類尚用地例構(gòu)成樸的比汪例。居住痛密度在住宅膠區(qū)規(guī)劃冬考慮的伴基本因植素中，虎居住密紫度是一壩項(xiàng)重要疾的量化盒控制指滾標(biāo)，它品對居住圣環(huán)境的詢品質(zhì)以場及規(guī)劃誘結(jié)構(gòu)的患空間與困布局形壁態(tài)有著炒根本的俱影響。居住密惜度是關(guān)另于住技宅區(qū)病環(huán)境占質(zhì)量厲的重宇要指司標(biāo)之毅一，使指單韻位用突地面縱積上坊居民迎和住饞宅的幟密集角程度怕，它扮是一絕個包毒含人腸口密常度、需人均擱用地廈、建辦筑密葡度和險(xiǎn)建筑修面積粒密度材指標(biāo)謊的綜構(gòu)合概宇念。屑建筑郵面積槳密度榴、容貢積率惕之間悅關(guān)系供見圖3.炮6人口密錢度住宅您區(qū)人形口密續(xù)度（冒毛）=住宅炒區(qū)總橫人口/住宅區(qū)疊總用地火（人/公頃、邪萬人/平方公貧里）住宅介區(qū)人復(fù)口密野度（漠凈）=住宅區(qū)拘總?cè)丝?住宅建疼筑總用債地（人/公頃、括萬人/平方鬼公里緒）人均悲用地人均住活宅區(qū)用拆地=住宅譽(yù)區(qū)總厘用地/住宅忽區(qū)總聲人口奶（平袍方米/人）建筑翠用地住宅跪區(qū)建旨筑密攜度（爆毛）=住宅區(qū)塞總建筑節(jié)基底面拘積/住宅渾區(qū)總貨用地悟面積泛（﹪）住宅區(qū)耕建筑密素度（凈墳）=住宅區(qū)香某項(xiàng)建娘筑總基界底面積/住宅區(qū)票該項(xiàng)建設(shè)筑總用印地面積售（﹪）建筑面栽積密度住宅陷區(qū)建郵筑面鍵積密茶度（耐毛）=住宅區(qū)館總建筑瓦面積/住宅組區(qū)總雁用地跡面積飾（平叫方米/公頃丑）住宅跑區(qū)建怒筑面河積密歡度（剪凈）=住宅區(qū)約某項(xiàng)建臘筑總面寇積/住宅區(qū)謎該項(xiàng)建香筑總用闊地面積膝（平方遇米/公頃喘）住宅容伯積率=住宅區(qū)房誠總建筑椅面積/住宅融區(qū)總斬用地勢面積撐（平陳方米/平方米償）住宅區(qū)梁住宅用縣地容積輩率=住宅區(qū)血住宅總先建筑面棍積/住宅區(qū)戀建筑中曉用地面墳積（平弟方米/平方米廚）居住看密度居住尼區(qū)密脫度的炕高低彈取決忌于土重地的繩價(jià)值顫和土脅地資劃源的仇狀況烈、生鐵活環(huán)喂境質(zhì)秤量的學(xué)定位級，以放及對炒城市券型生倚活氛鐵圍的宗營造勇。在長住宅香區(qū)規(guī)雙劃中個應(yīng)該森從節(jié)宅約土糾地，芽保證旬生活凳環(huán)境滅的質(zhì)乏量，傲同時病滿足疫城市脅生活脾的需距求三乏方面盾來確某定適蜂當(dāng)?shù)呐丫幼⊥撩芏扔?。一省般而教言，疏越接歡近市透中心劫的住追宅區(qū)玩其居屬住密袋度越短高，駐土地寄資源拒越緊婦張的天城市答其住隸宅區(qū)宰的居臉住密珠度越慮高，素環(huán)境蜂質(zhì)量之標(biāo)準(zhǔn)熱越高靜的住絡(luò)宅區(qū)嘉其居永住密任度越顏小。在居住餓密度較柳高的住紋宅區(qū)其荒住宅用踢地的比歐重應(yīng)該恨相對較姜小，在促居住密飽度小的沃住宅區(qū)際其住宅胃用地的露比重可筋以相對絞較大，虛在高層座住宅為議主的住池宅區(qū)中袍，住宅盆用地的盡比重不撇宜超過《設(shè)計(jì)增規(guī)范》或地偏方有降關(guān)規(guī)密范規(guī)藍(lán)定的鎖規(guī)模布相近荷的居棗住區(qū)悉、小小區(qū)或文組團(tuán)蕩的標(biāo)衫準(zhǔn)。住宅竄區(qū)的碗人口像密度淋確定嫂應(yīng)該誤在考顆慮城市跌總體序規(guī)劃、分區(qū)景規(guī)劃和地區(qū)得控制印性詳驚細(xì)規(guī)稈劃要求的應(yīng)同時，嗚從居住屠的物質(zhì)女環(huán)境質(zhì)腎量和社低會環(huán)境押質(zhì)量兩藍(lán)方面綜敵合考慮荷，以保棕證舒適株的城市伙生活。適宜的顛住宅區(qū)政人口密精度宜控定制在30鹽0～80綱0人/公頃，在人陡口密度800人/公頃左儀右或以搬上的住文宅區(qū)人赴口密度畏應(yīng)該考扒慮戶外塞公共空敢間的立益體化和夠復(fù)合化屑的利用抬方式，粉以擴(kuò)展剖其戶外莫公共使枯用空間喊，保證華住宅區(qū)戲的戶外州居住環(huán)糟境質(zhì)量藝。五、技框術(shù)經(jīng)濟(jì)購指標(biāo)及扒其計(jì)算1、突技術(shù)喂經(jīng)濟(jì)疫指標(biāo)居住戶局?jǐn)?shù)（科戶）；岡居住人賽數(shù)（人狼）；總尊建筑面日積（萬側(cè)m2）；住謝宅建筑臺面積（繼萬m2壩）；住質(zhì)宅建筑隸凈密度艷（%）寄；住宅惱建筑毛堤密度；錘住宅凈翻密度；響容積率倒;高層胖住宅比駕例;中誦高層住魚宅比例盈;人口賞毛密度芝;人口微凈密度此;住宅聚建筑套斬毛密度暮;住宅埋建筑套御凈密度溜等。2、主要饑技術(shù)經(jīng)螺濟(jì)指標(biāo)漆的計(jì)算住宅建微筑凈密派度=住宅歐建筑培基地隔總面革積/住宅用益地面積幅（%）住宅稼建筑鳥面積粉凈密逢度=住宅奴總面波積/住宅莫用地?zé)娣e(vm找2/h亂m2)住宅建奶筑面積伏毛密度=住宅總酷建筑面得積/居住用野地面積(vm辜2/h恩m2)容積絲式率=總建卡筑面洋積/總用相地面扁積（3）項(xiàng)恥目設(shè)吳計(jì)指侄標(biāo)住宅平便均層數(shù)高層住讓宅比例中層住醉宅比例人口毛核密度人口凈終密度住宅面孩積毛密撇度住宅少面積小凈密敲度住宅蹤蝶建筑喘凈密責(zé)度建筑翅密度綠地雪率非居住未項(xiàng)目規(guī)櫻劃與設(shè)填計(jì)指標(biāo)非居截住項(xiàng)亭目一廁般指程酒店舊、辦昏公、徒商業(yè)阻、工倒業(yè)等受其他螺用途部的房楚地產(chǎn)稱開發(fā)頁項(xiàng)目添，在懸規(guī)劃水設(shè)計(jì)改中通鳥常使奇用下午列指減標(biāo)。（1）建筑齊容積率（2）總建閱筑面積（3）建筑綠密度（4）規(guī)故劃建首設(shè)用霜地面耗積（5）建筑昆高度（6）綠化箏比率（7）停車荒位個數(shù)（8）有撒效面抗積系曲數(shù)§6.林4房地澇產(chǎn)開辜發(fā)項(xiàng)樣目規(guī)劍劃設(shè)膛計(jì)方同案及惡評價(jià)房地產(chǎn)密開發(fā)項(xiàng)市目規(guī)劃舉設(shè)計(jì)方滑案編制（1）居住肉區(qū)規(guī)劃蘋的基本辟要求居住留區(qū)規(guī)天劃設(shè)五計(jì)的植基本芝要求瀉主要臂包括馳以下7個方生面：安全的誘要求衛(wèi)生的底要求物質(zhì)舒打適性要拘求精神享濟(jì)受性的少要求與城培市發(fā)保展相踏協(xié)調(diào)純的要證求可持傘續(xù)性幕的要葵求產(chǎn)業(yè)線化的忌要求（2）居住承區(qū)規(guī)劃借方案編富制程序工作過禿程可分凈為調(diào)查分舅析、規(guī)劃設(shè)辛計(jì)、成果表腔達(dá)三個階汪段。（3）居惱住區(qū)觀規(guī)劃裙設(shè)計(jì)薯方案韻的內(nèi)拍容居住果區(qū)規(guī)愉劃設(shè)櫻計(jì)方庫案的劣主要已內(nèi)容磁包括規(guī)劃新結(jié)構(gòu)、住宅悅形式本與布峽局選州擇、配套服甜務(wù)設(shè)施、道路交詳通、綠地與佩景觀、豎向、管線綜賣合等多當(dāng)個方安面，噸并按羊照居核民區(qū)忙規(guī)劃臣設(shè)計(jì)立的層捎次性疏特點(diǎn)哨，在岡總體炕規(guī)劃奔、控染制性啊詳細(xì)蓮規(guī)劃掉和修偵建性溉詳細(xì)傳規(guī)劃特等不背同層窩次的蘆規(guī)劃閣階段凈中的輩側(cè)重騰點(diǎn)有肢所不秩同。規(guī)劃空任間結(jié)構(gòu)一般情鞠況下，前居住區(qū)據(jù)包括住宅、道路、配套仿公共務(wù)服務(wù)五設(shè)施、公共綠果地四個樂部分贏，通剃過對桶空間籍結(jié)構(gòu)融的分照析，饅將四竭個部閃分要損素加以組劉合，備確定韻基本困布局闊和空警間形杰態(tài)。影響居圣住區(qū)規(guī)常劃結(jié)構(gòu)流的主要陵因素包齒括區(qū)位及恐規(guī)劃要跳求、場地及環(huán)境條辱件、人的彼生活重需求、經(jīng)濟(jì)性、社會態(tài)管理慚制度等。目前常估見的居挪住區(qū)規(guī)案劃空間綢結(jié)構(gòu)的瞧類型主杠要有內(nèi)向擔(dān)型、開放型、自由挖型等。住宅盾形式薪與布礎(chǔ)局選舉擇住宅的復(fù)形式取湊決于自然環(huán)慮境、經(jīng)濟(jì)源水平、技術(shù)水腦平、文化列習(xí)俗和家庭結(jié)出構(gòu)等因蝴素。在《住宅建主筑設(shè)計(jì)響規(guī)范》中，伸根據(jù)谷住宅共建造峽層數(shù)探將住你宅劃賴分為低層租住宅（1至3層）猶、多層帶住宅（4至6層）、中高層便住宅（7至9層）、高層住祖宅（10至30層）。住宅的勒布局有行列液式、周邊賀式和點(diǎn)群式三種基唯本形式罩。住宅澆布置搜中必俱須要泉重點(diǎn)其考慮熱日照驗(yàn)和通軍風(fēng)，掠這是艷居住聰區(qū)規(guī)蹲劃的英根本象問題噸，也飛是現(xiàn)滲代城圣市規(guī)造劃產(chǎn)彈生的嗚起點(diǎn)顏。配套捷服務(wù)跳設(shè)施公共翼服務(wù)游設(shè)施也稱總為配察套公令建，仍決定楊居民等生活屯服務(wù)粱質(zhì)量桑和方就便程度，是賺居住區(qū)孫不可或兔缺的組虎成部分蜜。公共服拖務(wù)設(shè)施餐的規(guī)劃瓦布局應(yīng)體疾現(xiàn)方騾便生找活、卷減少慘干擾逢、有航利經(jīng)昨營、美化腿環(huán)境炭的原呆則，踢可采征用分散、集中、分散和嶼集中相采結(jié)合的方洽式布局氏。而露且，掩為了器保證乏合理白的服屋務(wù)半抹徑，速注意犯未來宿發(fā)展煉需要襪，規(guī)劃中帆還應(yīng)襲留有竊余地震。道路交糕通居住殃區(qū)道衛(wèi)路網(wǎng)舌結(jié)構(gòu)在形糞態(tài)上裕有規(guī)則式、自由竊式、混合參式等，瀉在交通組之織上層分為人車?yán)ɑ煨?、人車寸分流兩種形永式。公共綠突地在綠鍋地規(guī)誤劃設(shè)坡計(jì)中懶，公推共綠及地應(yīng)龜具備可達(dá)赤性、功能鼠性、親和性。綠地寬布局應(yīng)注久意人曲的動僵態(tài)和療靜態(tài)撫觀賞熔效果婚，一舅般在棋小區(qū)剖入口鴉、中心維形成職景觀樂節(jié)點(diǎn)因，創(chuàng)購造層領(lǐng)次豐獄富的黃視覺昏效果敘。豎向鐘及管涂線綜駁合居住區(qū)昨的市政濤工程由居住區(qū)梯給水、排水、供電、燃?xì)?、供熱、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工彈程組仆成。按照膜敷設(shè)袍方式岔可以戚分為架空劍線路和地下埋源設(shè)線路。地下喘埋設(shè)線路又可飽分為直也埋管線俯和溝埋炒管線。幕居住區(qū)拿內(nèi)的管排線應(yīng)盡部量采用地下圓埋設(shè)粥的方此式。豎向規(guī)略劃設(shè)計(jì)是為了展有效利運(yùn)用地形畏，滿足逢居住區(qū)襲道路交兄通、地面排隆水、讀建筑覽布置筆和城浩市景落觀等徑方面彼的要始求，鼓對自玩然地烈形改雀造和利冠用而小進(jìn)行也的規(guī)乏劃設(shè)陳計(jì)，便包括道路豎沖向設(shè)計(jì)和場地豎賞向設(shè)計(jì)。（4）居頌住區(qū)戰(zhàn)規(guī)劃踩設(shè)計(jì)孕方案寇主要閑成果居住昌區(qū)規(guī)祥劃設(shè)魂計(jì)方維案的蜘主要悟成果一般包串括規(guī)劃題設(shè)計(jì)圖宿紙及文喪件兩大行類，具誰體包括容：分析圖規(guī)劃置設(shè)計(jì)福圖工程基規(guī)劃旦設(shè)計(jì)貴圖形態(tài)意兇向規(guī)劃胃設(shè)計(jì)圖書和模型規(guī)劃設(shè)株計(jì)說明守及技術(shù)詞經(jīng)濟(jì)指麥標(biāo)居住區(qū)盒規(guī)劃設(shè)由計(jì)的基醋礎(chǔ)資料包括政痛策法規(guī)濁性文件術(shù)和自然淺及人文懸地理資濫料。1、用地纖性質(zhì)用地的捆使用功紛能或土華地用途缺，可根系據(jù)用地棍分類標(biāo)訴準(zhǔn)進(jìn)行爐標(biāo)注。2、用地訂面積規(guī)劃地皮塊劃定公的面積掌。3、建筑舞密度規(guī)劃醫(yī)地塊睬內(nèi)各桃類建城筑基昂底占未地面源積與座地塊崇面積豪之比爸，通甜常以稼上限慨限制叨。4、建語筑控撕制高孕度由室脹外明妥溝面宮或散王水坡導(dǎo)面量蠟至建黃筑物填主體錢最高蒙點(diǎn)的帥垂直倆距離塑。(二）規(guī)搏劃指標(biāo)5、建