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房地產開發(fā)流程概述2011年7月做什么？

怎么做？

做什么？

一、什么是房地產開發(fā)

二、房地產開發(fā)的類型

三、房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營的區(qū)別

四、房地產開發(fā)企業(yè)的定義

一、什么是房地產開發(fā)

房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

前提：取得國有土地使用權

內容：土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

二、房地產開發(fā)的類型

房地產開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

土地開發(fā)（一級開發(fā)）主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：

一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。二、房地產開發(fā)的類型

房地產開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

房屋開發(fā)（二級開發(fā)）一般包括四個層次：

第一層次為住宅開發(fā)；

第二層次為生產與經營性建筑物開發(fā)；

第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發(fā)；

第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。三、房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營的區(qū)別

房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的。 房地產開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義。

房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二條明確定義的。

兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格——如，有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格。

四、房地產開發(fā)企業(yè)的定義

房地產開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產管理法的規(guī)定，以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。進行的主要業(yè)務有：

1、土地的開發(fā)與經營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。

2、房屋的開發(fā)與經營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。

3、城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。

4、代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。

做什么？綜上所述：房地產是房產與地產的總稱。房地產開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產開發(fā)企業(yè)就是從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。做什么？

一、什么是房地產開發(fā) 二、房地產開發(fā)的類型 三、房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營的區(qū)別 四、房地產開發(fā)企業(yè)的定義怎么做？ 房地產開發(fā)流程

房地產開發(fā)流程

從開發(fā)、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發(fā)一般可分為五個階段主線：房屋建造流程副線：房屋銷售流程

序號階段工作內容1可行性研究和項目決策階段拿地2建設前期準備階段設計與報建3建設階段工程施工4銷售階段5交付使用階段物業(yè)管理第一階段可行性研究和項目決策階段

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步。 我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，由于劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。 開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案。

營銷設計開發(fā)成本工程意向土地信息成本測算《項目可行性研究報告》概念設計《立項申請報告》土地基礎資料收集《市場定位/產品建議書》《土地出讓合同》基礎資料深入收集

關鍵決策階段-土地決策、開發(fā)決策、技術決策土地取得項目立項專業(yè)評審項目決策會營銷

第一階段可行性研究和項目決策階段規(guī)劃及首期單體設計專業(yè)確認尋找新的土地資源項目可行性論證購買（投標）土地規(guī)劃設計建議（戶型配比）《市場調研報告》小結階段可行性研究和項目決策階段階段目的拿地工作要點1、資料搜集；2、項目可行性論證成果文件《項目可行性研究報告》里程碑取得《項目中標通知書》，簽訂《土地出讓合同》主要參與部門用地發(fā)展部/開發(fā)中心、設計研發(fā)中心、策劃銷售中心、成本控制中心/財務部第二階段建設前期準備階段

征地及拆遷安置是取得土地使用權后的第一項工作，是開工建設的基礎。在取得《建設用地規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。 開發(fā)商需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據房地產開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

第二階段建設前期準備階段

項目設計是關系到項目是否符合市場需要及決定項目成本的重要一步。 對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、擴大初步設計和施工圖設計3個具體步驟。 房地產開發(fā)商根據《規(guī)劃設計通知書》，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成規(guī)劃方案設計，報經城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《方案復函》/《修詳規(guī)審查批復》。 規(guī)劃方案設計得到批準后，即可以進行初步設計，包括人防初步設計、消防初步設計等。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。營銷設計開發(fā)成本工程政府藝土地補出讓太合同《建設耀工程鐵施工絡許可爽證》全套刺施工岔圖設混計《建設伍工程章臨時炭施工繁許可謎證》示范逐區(qū)/樁基棍施工敢圖樁基政礎招偵標《建設當用地升規(guī)劃案許可勝證》《國有目土地妻使用亂權證》《修詳洗規(guī)批妄復意羊見/方案券復函》專業(yè)苦確認設計益調整第二勸階段冤建設伴前期濃準備姑階段工程臨總包離招標樁基驢礎開幼工人防/消防妻報建客圖《人防/消防辛意見》報規(guī)蠟證圖兵紙《建設貌工程句規(guī)劃姜許可聽證》《施工送圖審滾查意繡見》規(guī)劃耕設計卡與報擊建施工原圖設漏計與屋報建成本刃實施草階段-設計功與報畢建初步透設計規(guī)劃仍設計冰與報硬建初步倆設計規(guī)劃訴設計撒與報伐建施工宜圖設甩計與唱報建初步預設計規(guī)劃符設計尺與報曬建銷售穩(wěn)推廣核策劃小結階段建設前期準備階段階段目的為施工做準備工作要點1、拆遷交地；2、設計；3、取證成果文件全套施工圖紙、《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、《修詳規(guī)批復意見/方案復函》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《預銷售證》里程碑場地平整、取得《建設工程施工許可證》主要參與部門設計研發(fā)中心、開發(fā)中心、拓展拆遷部、工程管理公司、市政工程管理中心營銷設計開發(fā)成本工程銷售旗開盤放線/開槽觸（開令工）第三的階段災建設烏階段正負害零《預銷葬售許循可證》工程狂形象插進度竣工桂驗收識及備詠案結構嫁封頂規(guī)劃邁驗收/消防護驗收交樓《建設原工程絨施工己許可僚證》全套娛施工戶圖設側計《建設乘工程熱臨時翠施工聽許可霜證》示范守區(qū)/樁基奴施工場圖樁基寇礎招放標工程盼總包盾招標樁基讓礎開佩工《施工器圖審伙查意件見》驗收附與交股樓主體釣施工基礎逝施工質量澆實施駁階段-工程施工銷售捏推廣圓實施竣工速驗收巧及備增案規(guī)劃調驗收/消防恨驗收樁基遲礎招泰標小結階段建設階段階段目的交房工作要點1、工程招標；2、工程施工成果文件里程碑開工、（開售）、交樓主要參與部門工程管理公司、市政工程管理中心、招標中心、核算部、成本監(jiān)控中心、設計研發(fā)中心、開發(fā)中心、第四辱階段銷售偶階段友（略婦）物業(yè)設計必、銷住售客服成本工程第五掩階段澤交付獎使用隙階段交樓產品么