年4月19日酒店管理公寓及項目策劃文檔僅供參考一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目當前的重點,是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段,我行經(jīng)過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查,把握了西安當前的市場特點和未來發(fā)展走勢,明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。同時對與項目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務綜合建筑體進行了專題研究,以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律,作為本項目定位的依據(jù)。另外對項目自身條件也進行了詳細分析,作為項目定位的前提條件。在上述分析的基礎上,結合市場特點及未來發(fā)展走勢、綜合建筑體的規(guī)律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。即:項目總體定位為高檔次商務綜合建筑體,項目的三個主要功能之間,應形成運轉良好的互動作用,成為西高新乃至西安市獨特的高品質綜合性項目。具體體現(xiàn)在整體項目應以寫字樓為主要功能,公寓配合寫字樓,形成項目的主體;商業(yè)配套作為對二者功能的補充和完善,三種功能在統(tǒng)一的商務氛圍下相互支撐,形成1+1大于2的合力效應,最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。經(jīng)過與貴司的溝通和研討,以上的基本定位已經(jīng)達到了雙方的共識。但在此基礎上還需要進一步細化有關問題,才能夠達到可操作的程度。由于時間緊迫,而且定位工作的深化也需要階段性深入,在第一階段報告中,定位的細化程度還不足,因此我們在項目基本定位確定的基礎上,結合項目急待解決的具體問題,對項目的定位進行了補充和細化,以便促進項目的定位落實到可操作的層面。當前需要細化的問題主要包括:公寓的詳細定位,以及相應的細化定位問題,如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營管理方式、與已售出物業(yè)的關系問題等;公寓底商定位,包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等;寫字樓低商定位,包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等;水晶石的功能細化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理模式等;作為綜合建筑體,上述需細化定位的內容之間是有聯(lián)系的,特別是作為項目主要功能的公寓的定位更是關鍵。在項目總體定位于高檔商務綜合建筑體的前提下,寫字樓、商務俱樂部——水晶石的定位方向已經(jīng)明確,而且是與總體定位吻合,提升項目總體價值的。但公寓的定位還需要明確,公寓內應當包含何種功能才能夠與項目的總體定位吻合,與寫字樓、水晶石等起到相互促進的作用。而且公寓的功能細化,公寓與其它物業(yè)的關系明確之后,公寓的功能劃分、交通組織;公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。因此,在項目定位細化調整階段,核心的問題是公寓的定位問題。二、公寓細化定位在公寓細化定位上,關鍵的問題是在公寓中是否需要設立酒店的功能。在是否需要酒店明確之后,才能夠確定公寓內還應安排何種類型的公寓產(chǎn)品,以及公寓、寫字樓低商配套等定位細化的問題。因此,我們首先對酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進行確定,在據(jù)此考慮其它功能的設置。酒店功能定位一)酒店功能存在的必要性分析市場需要高檔酒店西高新作為西安經(jīng)濟發(fā)展最活躍的區(qū)域,入住企業(yè)達到近5000家,其中不乏世界500強企業(yè)和國內知名企業(yè)。企業(yè)的聚集,除了進行生產(chǎn)、研發(fā)等活動,也同時會產(chǎn)生商務交流的需要,對高檔次酒店有較為強烈的需求。同時西高新經(jīng)過多年的發(fā)展,已經(jīng)成為綜合性的城區(qū),商務活動日趨頻繁。當前的酒店設施明顯不足,全區(qū)知名酒店僅有一家三星級酒店,已無法滿足商務活動的需要。因此從市場情況來看,高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務酒店的需求。酒店是商務型綜合建筑體中的重要功能經(jīng)過對商務綜合建筑體的專題研究,在大型的商務綜合性項目中,寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。而且酒店的比重在綜合性項目中,所占比例一般介于10％－30％,公寓基本為服務式公寓,比例介于15％－25％。本項目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右,如果考慮酒店功能和投資服務型公寓兩種功能,其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。符合貴司的長期發(fā)展戰(zhàn)略貴司作為西安最具實力的開發(fā)企業(yè)之一,多年來開發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè),都在市場中產(chǎn)生了較大的影響力,貴司一直是市場的引領者和開拓者。在高新區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下,貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn),涉足新的市場領域,開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項目和酒店類產(chǎn)品,繼續(xù)保持對市場的引導,是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。綜合來看,西高新區(qū)域酒店設施不足,而市場又對高檔酒店有較大的需求,開發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品能夠滿足市場需求,有良好的市場空間。同時作為商務綜合建筑體,酒店是必備的功能,對項目的品質保持在高水平是有力的支撐,并使項目總體價值有較大的提升。另外,開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領市場的重要舉措,是涉足新的市場領域的重要步驟。因此綜合而言,對于本項目安排酒店類產(chǎn)品是必要的。二)酒店功能的具體類型分析酒店功能類型能夠分為三種類型:純酒店、產(chǎn)權式酒店和進行酒店式經(jīng)營和管理的公寓式酒店。下面我們對三種酒店類型在本項目中的適應性進行分析,選擇較為適合本項目的酒店功能類型。純酒店純酒店是擁有40年產(chǎn)權,產(chǎn)權與經(jīng)營權統(tǒng)一,經(jīng)過經(jīng)營獲取長期收益的酒店類型。經(jīng)過我們對北京商務綜合建筑體的專題研究,在商務綜合建筑體內的酒店一般都是4星級、5星級高檔次的純酒店,產(chǎn)權與經(jīng)營權不分離,由知名酒店管理公司經(jīng)營管理,是商務綜合建筑體高品質的有力保證,對綜合建筑體內的其它功能有較強的支持作用。對于本項目而言,設置純酒店的有利因素是:1.市場當中缺乏高檔次酒店,而對高檔酒店的需求在不斷增長;2.酒店是商務綜合建筑體中的重要功能,有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調,促進總體價值提升。但不利因素也很明顯:純酒店是進行長期經(jīng)營獲取收益的,一般不出售,資金的回收期限比較長。貴司開發(fā)酒店物業(yè),是涉足新的市場領域,迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮,純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾,對公司繼續(xù)做市場市場領航者在資金支持方面有不足。四、五星級高檔酒店是西高新市場所需要的,高檔酒店對裝修、設施設備的要求較高,本項目如果建設純酒店無疑需要加大成本投入,風險大,而長期經(jīng)營是否能夠保證項目成本的順利回收存在不確定性,而且后期的經(jīng)營也存在風險。作為純酒店,國家有嚴格的星級評定標準,而本項目本身是公寓,無論在空間上、設施設備配置、配套設施的配備等方面,都無法達到國家標準,難以按照星級評定的標準進行改造,從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標準。根據(jù)項目當前的現(xiàn)狀條件,已經(jīng)無法作成純酒店,而且已經(jīng)有相當數(shù)量的房間出售出去,使后期進行酒店式管理的難度很大。因此在經(jīng)營管理方面,找到知名酒店管理公司進行經(jīng)營和管理是比較困難的。經(jīng)過以上分析,能夠判斷,本項目不適合開發(fā)純酒店。產(chǎn)權式酒店產(chǎn)權式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結合的產(chǎn)物。產(chǎn)權式酒店即投資者購買酒店的客房后一般不在酒店居住,而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營,獲取一定的投資回報,同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。產(chǎn)權式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū),滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。產(chǎn)權式酒店也是真正的酒店,產(chǎn)權為40年,進行酒店式經(jīng)營與管理,長期收益。作為一種投資產(chǎn)品,投資者擁有產(chǎn)權和收益權,但沒有經(jīng)營權。從國外的經(jīng)驗來看,產(chǎn)權式酒店的成功要素中有幾個必要的因素:有龐大的客戶群位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū)專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡化經(jīng)營對于本項目而言,開發(fā)產(chǎn)權式酒店不是理想的方案,存在以下制約問題:產(chǎn)權式酒店的土地使用權限是40年,也需要進行星級的評定才能保證品質,吸引投資者,因此需要加大前期的成本投入。西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū),不是旅游區(qū),對客戶的吸引力比較差。由于不是旅游區(qū),產(chǎn)權式酒店只能作為投資工具,而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性,僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對其吸引力不足。與本項目商務氛圍不協(xié)調。為吸引投資者,大多數(shù)產(chǎn)權式酒店需對投資者有投資回報的承諾,無疑加大了開發(fā)商的經(jīng)營風險。由于存在上述制約因素,有產(chǎn)權式酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司會對項目的經(jīng)營前景進行評估,達成合作的可能性會比較低。公寓式酒店根據(jù)北京、上海等發(fā)達城市的經(jīng)驗,在高檔商務綜合建筑體內或在商務區(qū)內,已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能而且進行酒店管理的公寓式酒店。雖然在本質上,它們是有70年產(chǎn)權的公寓,但它們實現(xiàn)了一定時期內產(chǎn)權與經(jīng)營權的完全分離,而且經(jīng)過酒店的銷售渠道獲得租客,由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理,從品質到管理到服務都接近或達到高檔酒店的水平,客戶以短期的商務客人為主。此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權式酒店與居住型公寓的屬性,購買者能夠滿足其自用與投資的多重需求,對購買者而言比較有保障。此類產(chǎn)品的基本操作模式是:(1)開發(fā)商經(jīng)過高品質的裝修和組建專門的酒店管理公司,將項目包裝成高端產(chǎn)品——四、五星級酒店,從而使投資者感覺到項目未來的保值增值能力,吸引投資者注意;(2)經(jīng)過長期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式,促使有意向的投資者進行實質的投資,而且實現(xiàn)較長時間內的投資者的產(chǎn)權與經(jīng)營權分離,酒店管理公司能夠獲得長時間的經(jīng)營管理權,從而保證了將公寓按照酒店的方式進行經(jīng)營管理,實現(xiàn)酒店的功能。(3)在項目進入經(jīng)營階段,為投資者提供一定期限的免費使用權。(4)經(jīng)過后期的經(jīng)營,獲取經(jīng)營收入,實現(xiàn)對投資者的承諾。對于本項目而言,采取此種方式對于投資者有一定吸引力:由于一定時期的產(chǎn)權與經(jīng)營權分離,使得項目實現(xiàn)了酒店的功能,而酒店在西高新是有良好的市場前景的,因此,作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質有保障,而且開發(fā)商的承諾和市場潛力能夠使投資者獲得穩(wěn)定的回報,物業(yè)有升值的可能性。對投資者而言,用較少的投資獲得了高品質的物業(yè),而且物業(yè)保值增值的能力比較強,一般還能夠得到一定期限的免費使用權,因此有較強的吸引力。對于開發(fā)商而言,采取此種方式主要的好處在于:將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店,在按照高檔酒店的價格出售給投資者。用高總價獲取較高的首付款,一次性獲得大部分成本的回收。西高新高檔酒店缺乏,使得經(jīng)營收入有保證,在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后,可能不但回收了全部成本,而且能夠獲得額外的經(jīng)營利潤。經(jīng)過獲得長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權,實現(xiàn)高檔酒店的功能,對于綜合建筑體總體功能的協(xié)調和總體價值的提升有促進作用。能夠帶動其它物業(yè)的保值增值,提高公寓的品質,促進其銷售。但此種模式在市場及經(jīng)營方面也存在著一定風險:投資者實質上是用較高的首付款購買了后的能夠繼續(xù)使用55年的公寓產(chǎn)品,是一種期貨投資。后產(chǎn)品的價值如何難以得到保證。而且投資者讓渡了首期款的時間價值,喪失了用其投資其它項目的收益。因此投資者對項目后的品質和市場情況最為擔心,而且會希望在內獲得一定的附加權利。因此開發(fā)商應當定期更換裝修和家具,保證項目的品質,而且給予投資者一定期限的使用權或其它優(yōu)惠。此種模式適合于對項目成本構成不了解,投資渠道少,不理解資金時間價值的投資者。為達到酒店的品質,開發(fā)商在前期必須要增大投資成本,使項目銷售風險加大。必須與專業(yè)的酒店管理團隊合作,有良好的酒店銷售渠道,才能夠保證項目的穩(wěn)定回報。在項目經(jīng)營期間,還要定期重新裝修和更換家具,需要追加投資,增大了經(jīng)營風險。項目當前的公寓價格平均在3600元/平方米,而高檔酒店的價格會非常高,與項當前期定價有較大區(qū)別,價格跨度大,對銷售會造成不利影響。4.適合本項目的酒店類型經(jīng)過以上三種酒店類型的分析,能夠看出,酒店式公寓是較為適合的類型。符合公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略,從單純的住宅開發(fā)向復合房地產(chǎn)開發(fā)過渡。符合商務綜合建筑體的基本規(guī)律。對項目整體品質有提升作用,保證項目總體價值和高回報。符合當前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。能夠提升公寓及其它物業(yè)的價值,帶動其經(jīng)營和銷售,縮短回款速度。酒店的直接客戶是投資者,間接客戶(租客)是短期居住的商務客人。直接客戶是投資者,她們是將本項目作為酒店和一種投資產(chǎn)品來購買的,她們所看中的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營管理為項目帶來保值和增值。間接客戶是短期居住的商務客人。由于商務團體客人對配套的要求比較高,而項目本身是公寓,配套設施與專門的酒店會存在一定差距,一方面雖然能夠經(jīng)過商業(yè)配套設施在一定程度上加以彌補,但另一方面能夠將重點側重在短期居住的商務散客,因為短期居住的商務散客承租能力較強,對于保持較高的經(jīng)營收益,進而實現(xiàn)對投資者的承諾有好處。而對于旅游客人,因為西高新不是旅游區(qū),對旅游客人的吸引力不強,而且旅游客人的價格承受能力也比較低,因此不是理想的客戶。對于西安,特別是西高新而言,由于商務活動越來越活躍,短期的商務客人數(shù)量比較多,周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務人士應當是酒店式公寓的主要客戶,而且如果本項目酒店特色較為鮮明,提供與住酒店不同的居住感受,很可能會吸引更大范圍的商務客人。(二)公寓類型定位對于本項目的公寓而言,除了設置酒店功能以外,還應當有其它的公寓類型。我們下面對有可能的公寓類型一一進行分析,從而判斷最為適合的公寓類型。純公寓純公寓是以自用為主要目的,兼顧其它需求的公寓。根據(jù)我們的對西高新住宅市場的調查,當前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好,人們普遍對西高新的住宅市場較為看好,需求較為旺盛。但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大,戶型選擇上以2－3室為主,而本項目公寓以一居為主,在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。而且,純公寓與本項目作為商務綜合建筑體的定位不吻合,對項目總體的品質有影響。酒店功能與自住公寓不協(xié)調,對酒店的品質也有影響。商住公寓隨著高新區(qū)的發(fā)展,各類公司越來越聚集,成長型企業(yè)和小公司對商住公寓有需求。根據(jù)我們對商住公司的調查,她們對戶型的需求也多為2-3居,以滿足辦公的需要,而本項目公寓戶型無法滿足商住的要求。商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配,對項目總體品質有影響,會造成品質下降,收益減少,不能達到高檔次商務綜合建筑體的基本要求。酒店式公寓根據(jù)北京、上海等發(fā)達城市的經(jīng)驗,酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權統(tǒng)一經(jīng)營的方式,其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道,與房地產(chǎn)中介公司進行合作。客戶以長住客戶為主,主要是國內外高級商務人士和高級白領。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營,獲取長期收益的,投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。這樣對本項目的資金壓力會比較大,不是理想的方式。以出售為主的酒店式公寓,若承諾較長時期的回報,則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品,為保證品質,應統(tǒng)一管理和經(jīng)營,以獲得穩(wěn)定的收益。此種模式其實與前面討論過的實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似,作為一種新的投資產(chǎn)品,本項目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風險比較大。如果僅承諾較短期限的回報,也需要提供裝修,與酒店的硬件投入差別不大,但兩種產(chǎn)品會產(chǎn)生競爭。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式,否則小業(yè)主為獲得客戶,會競相壓價,品質難有保證。在客戶方面也會與酒店客人有沖突。而且包租的風險較大。由于采取酒店式經(jīng)營管理,物業(yè)管理費會比較高,對于自用客戶不劃算,會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標客戶之外,會加大項目的市場風險。投資型服務公寓與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比,投資型服務公寓能夠在保證項目檔次的基礎上,采取菜單式裝修方案,由開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修,使項目的品質有保障。同時服務內容也是可選擇的,使物業(yè)管理費降低,從而能夠吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶,分散了市場風險。而且投資型服務公寓的用家多為長期用戶,與酒店以短期商務客人為主也并不矛盾,在檔次上雖然與酒店相比有一定差距,但也是高品質的。根據(jù)我們對于綜合建筑體的研究,服務式公寓也是基本功能之一,對于綜合建筑體內的其它功能也能夠起到支持作用,對項目總體價值提升有幫助作用。因此,綜合比較幾種公寓類型,投資型服務公寓是最為適合的公寓類型。(三)水晶島公寓細化定位1.目標客戶1.1目標客戶(1)公寓式酒店客戶群酒店的直接客戶是投資者,間接客戶(租客)是短期居住的商務客人。(2)投資型服務公寓客戶群投資者:對該項目有投資意向的客戶,希望首期投資額較少的客戶自用型:高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員將其作為接待客戶的相關公司在西高新工作的白領,短期自主,長期投資2．項目現(xiàn)有條件分析2.1設施設備相對于純酒店而言,上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設施設備不存在明確的規(guī)定性要求,而取決于市場和目標客戶的需求。本公寓樓可配備24小時熱水、戶式中央空調,具備基本智能化配置,基本滿足商務客戶的使用要求,對于整體物業(yè)的品質有一定提升作用。2.2配套設施相對于純酒店而言,”公寓式酒店+投資型服務公寓”二種物業(yè)類型對于樓宇的公共配套設施并無具體要求,主要取決于市場和目標客戶的需求。但針對本項目的具體區(qū)位,當前尚未成熟,商業(yè)配套設施應盡量配置全面,滿足客戶多方面的需求。2.3戶型公寓樓的戶型原本按照商務公寓的標準設計,戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務公寓均較為吻合。2.4總平面布局及出入口商務居住功能所必須的臨街面、多個與城市道路的連接口本公寓樓均滿足要求。公寓樓的人行、貨流、內部出入口設置不但滿足使用要求,為公寓的管理和服務預留了條件。3．具體的組合形式”公寓式酒店+投資型服務公寓”的具體組合形式基本有如下二種方式:分樓層組合豎向組合下面將對此二種方式加以分析說明。3.1分樓層組合3.1.1組合方式分樓層組合又分為二種方式,其一為將公寓式酒店設在公寓樓高層部分,其下部為投資式公寓,即”上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓”,另一種方式為將公寓式酒店設在公寓樓低層部分,而投資型服務公寓位于高層部分,即”下部公寓式酒店、上部投資型服務公寓”。不同的上下組合方式,在不考慮電梯和大堂使用的前提下,區(qū)別如下:3.1.1.1上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓將公寓式酒店設在大樓的高樓層或低樓層,本身并無本質性的差別;公寓式酒店位于高層部分,酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。3.1.1.2上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓由于本項目西南側隔路的木塔寨變電站,將公寓式酒店設在下部,距離變電站較近,而使公寓距離變電站相對較遠。公寓式酒店為短期散租客,對此不會特別注意,可將此不利影響化解。從經(jīng)營角度,由于下部3-5層有38套已售戶型承諾5年返租,將公寓式酒店設在低層,正好將這些承諾客戶納入酒店式管理,能夠經(jīng)過補充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房,實施統(tǒng)一經(jīng)營管理,所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主,有利于貴公司實踐承諾。3.1.2電梯和大堂的使用從整個大樓的安全性角度,二種物業(yè)雖然都是公寓,但公寓式酒店為短期租戶,而投資性公寓以長期租客為主,因此電梯和大堂仍應當分用。以免人流混雜,對雙方安全角成隱患,降低整體物業(yè)的檔次。一旦采用橫向分割的方案,必然會造成從電梯廳到房間交通距離過長的問題,對于酒店客人而言,由于是短期居住,對此可能不會特別關注。但對于公寓的客人,由于是長期居住,過長的交通距離必然會給其帶來不便,從而降低其購買投資或自用的興趣,不利于項目銷售。因此橫向分割的方案對項目的銷售和客戶的居住影響很大,不是理想方案。3.2豎向組合3.2.1公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點,有利于豎向分割。公寓式酒店和投資型服務公寓可各自使用一個大堂,各自獨立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理,解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題;但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分,每一部分的消防疏散樓梯只有一個,不符合消防規(guī)范,補救措施是在分割處設防火門,作為另一個逃生出口,滿足緊急逃生的要求;而從電梯服務面積的角度分析,標準層6部電梯均分為2組,一組3部電梯,電梯數(shù)量相同,決定其服務的面積也盡量相同,因此縱向分割方案需要盡量均等的劃分標準層平面,否則會出現(xiàn)一邊電梯過剩,而一邊電梯不夠使用的情況,會降低公寓的檔次。當前在G-G1軸的防火分界線基本將整個平面劃分為近似相等的兩部分,基本符合電梯的服務能力。3.2.2分區(qū)方式采用豎向分割的形式,有二種分割方式可供選擇,其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點,將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用,而西半部分仍作為投資性公寓;其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處,現(xiàn)分述如下:3.2.2.1公寓式酒店設在東側優(yōu)勢:首層東側大堂寬敞氣派,適合作為公寓式酒店的大堂。東側1-2層商業(yè)配套面積充分,有利于安排公寓式酒店的服務配套設施。劣勢:但木塔寨變電站在西側,公寓式酒店位于東側,而以長期居住為主的投資性公寓位于西側。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高,對于木塔寨變電站的存在會較為關注,不利于投資性公寓的銷售和出租。整個公寓樓的服務/消防電梯位于大樓的西部,公寓式酒店無法順利使用到服務電梯,而投資性公寓反而不十分需要服務電梯。3.2.2.2公寓式酒店設在西側優(yōu)勢:將公寓式酒店設在公寓樓西側,靠近木塔寨變電站,淡化變電站對于投資型服務公寓的不利影響,有利于投資性公寓的銷售和出租。同時公寓式酒店必須的服務電梯(及消防電梯)位于西部,便于使用。洗衣房等設施位于西部,便于公寓式酒店使用。公寓式酒店位于公寓樓西部,距離水晶島寫字樓相對稍近,接近辦公樓的商務氛圍,功能、檔次較為協(xié)調,便于配套設施共享。劣勢:西部大堂的面積相對較小,空間相對局促,對于公寓式酒店而言,與公寓式酒店的形象和檔次不符,不夠氣派。酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少,1-2層總面積約1740平方米,而且其中包含貨運出入口、煤氣表間、智能化機房等設備用房,不能滿足公寓式酒店對于配套設施需求;而投資型服務公寓的1-2層總面積為約2830公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設施。3.2.3安全問題豎向分區(qū)的方式,仍需保證每層的消防疏散,需要在防火分區(qū)處加設甲級防火門(按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的G軸-G1軸處)。為確保日常居住使用的安全性,此處需要增加人員或電子監(jiān)控設施予以管理和防范。3.2.4電梯數(shù)量根據(jù)我行多年對于酒店市場的經(jīng)驗,一個運轉良好、盈利順利的酒店,存在一定的客觀規(guī)律,即需要一定的規(guī)模效應,其基本盈利的規(guī)模大致在300個客房,才能取得合理的收益。而300間客房的酒店,對于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均60-90間客房需要一部電梯,按照此標準,300間客房約需要4-5部客用電梯。而本項目經(jīng)過豎向分割,東、西兩部分各3部客梯,對于公寓式酒店,電梯數(shù)量較為緊張。3.2.55貨運電梯由于公寓式酒店提供酒店式服務,進行房間日常清潔護理需要專用的貨運電梯,加上西部原有的三部電梯,公寓式酒店共擁有四部電梯,基本滿足使用要求。3.2.6分攤面積需要重新計算由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主,而由于豎向分割,公共部分可分攤面積的分攤對象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分攤的情況有所不同,需要重新進行銷售面積的計算,重新核算每戶的銷售面積。3.2.7新的銷售面積與原銷售面積的矛盾由于銷售面積分攤原則為按照實際使用進行分攤,投資性公寓位于東部,其大堂等可分攤公共空間面積相對較大,造成銷售面積可能有所變化,對于已經(jīng)出售的公寓部分,需要與小業(yè)主協(xié)商解決重新計算分攤面積使戶型的銷售面積變化的問題。3.2.8與已售出戶型的矛盾從經(jīng)營角度,由于當前已經(jīng)售出公寓近200套,而且在3-5層有38套已售戶型承諾5年返租。公寓樓經(jīng)過豎向分割,這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內,另一部分位于投資型服務公寓內。位于公寓式酒店內的已售戶型,需經(jīng)過補充協(xié)議等方式,將此部分已售房間納入公寓式酒店客房內,實施統(tǒng)一經(jīng)營管理,可望經(jīng)過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主,實踐貴公司的有關返租承諾。但位于投資性公寓內的已售戶型,特別是承諾返租的戶型,其矛盾較難處理。3.2.9公寓式酒店與原已售公寓之間的價格差經(jīng)過將原普通服務式公寓改為公寓式酒店,大幅度提升了公寓的銷售價格;而原服務式公寓的價格已經(jīng)被市場所接受和認可;現(xiàn)經(jīng)過改為公寓式酒店而使價格大幅上揚,市場的接受和認可是一個難題。如果不能夠為市場所接受,公寓式酒店的銷售可能會面臨困難。3.2.10公寓式酒店的管理公司要確保公寓式酒店的酒店品質,需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進行專業(yè)化的服務和管理。而本項目與投資性公寓同處于一棟樓內,在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔,具有安全和流線混雜的隱患。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗、高品質的酒店公司造成了難度。結論:根據(jù)與貴公司的溝通和交流,考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分,且其中3-5層有38套公寓對客戶作過關于5年投資回報的承諾;并結合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析,我行建議將公寓定位于”公寓式酒店+投資性公寓”的組合方式。建議將公寓式酒店設在公寓樓的西半部分,投資型服務公寓設在公寓樓東半部分。(四)商業(yè)配套定位細化根據(jù)上述設置,公寓樓的1-2層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務的原則進行布局和功能安排。同時考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務公寓要高,公寓的配套能夠與公寓式酒店共享。公寓樓定位為”公寓式酒店+投資性公寓”,組合方式為西側為公寓式酒店、使用公寓樓西側大堂,東側為投資型服務公寓,使用公寓樓東側大堂。故公寓樓1-2層商業(yè)配套的定位,需以公寓樓的定位為依據(jù),以項目綜合建筑體的整體定位為前提,緊密聯(lián)系兩類公寓針正確目標客戶的特點和差別,并結合綜合考慮,對各類業(yè)態(tài)的主要服務目標客戶進行細分,并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。1公寓式酒店1.1商業(yè)配套定位原則:公寓式酒店更類似于酒店,其服務配套的內容應基本接近于酒店的公共配套設施,把握其”酒店”的特性,針對公寓式酒店客戶的需求進行定位。同時兼顧綜合建筑體整體的定位需求。1.2定位依據(jù)公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務目的的散客。這類人群因為是短期租住,且多為因公商務往來,需求特點是注重內部空間的舒適性和高品質,注重服務的水準,對配套的要求不是非常強烈。因此在酒店的配套能夠少而精,滿足其基本需求,如早餐、洗衣等,而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設施,可共享公寓或寫字樓的配套設施。1.3定位內容公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。如前所述,公寓式酒店的配套需要在投資型服務公寓和寫字樓配套共享,故結合公寓式酒店平面分割及工程進度的現(xiàn)狀條件,在一層設置設咖啡茶吧、美發(fā)店;二層設洗衣房(與投資型服務公寓合用)、美容美發(fā)、小型餐飲。由于配套規(guī)模的限制,公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務公寓中共享。而由于公寓樓原設計未包含高檔大型的中式餐飲配套,煤氣管線、給排水等條件不具備,并考慮當前的工程進度,公寓的高檔餐飲在寫字樓配套中解決。1.3.1一層由于公寓式酒店的一層空間面積約920平方米根據(jù)定位原則和依據(jù),結合工程現(xiàn)狀、空間特點及酒店門廳應當具有的基本接待服務功能,在此設與酒店公寓日常出入關系較為密切的內容,有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務中心。接待前臺、行李寄存由于大堂北側的空間相對較大,距離電梯廳相對較遠,故將此處作為咖啡茶吧的位置,而選擇南側的前臺作為公寓的前臺及管理辦公、行李寄存。位置:1-3軸、J-K軸圍合的空間面積:約50功能:接待服務、行李寄存、內部辦公等。商務中心由于公寓式酒店的客戶為商務客人,其需求與普通酒店的客戶類似,商務中心是必須的配置。結合一層現(xiàn)有空間條件,將商務中心設在與前臺相鄰的位置。位置:1-3軸、K-L軸圍合的空間面積:約50功能:收發(fā)傳真、電子郵件服務、復印打印、票務服務、英文翻譯、秘書服務等。咖啡茶吧根據(jù)我行對酒店的調查,酒店大堂內一般均附設咖啡休息場所,作為休息、等候、簡單商務洽談的場所。位置:12-14軸、L1-J1軸圍合的空間。面積:150功能:包含咖啡廳、茶吧(位于原前臺內)、單間茶室(位于原辦公室內)。目標客戶:公寓式酒店的住客。1.3.2二層公寓式酒店二層總面積約為830平方米小型餐飲店高檔的酒店應當能夠提供自助早餐,考慮本酒店300多套客房,需要的早餐廳規(guī)模較大。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間,以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大,盡量滿足實際使用要求。位置:1-14軸、J-L及J1-L1軸圍合空間。面積:約200平方米功能:為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。目標客戶:公寓式酒店的住客。美容美發(fā)公寓式酒店同酒店,對于美容美發(fā)具有相當需求,屬于基本生活配套。而自助洗衣屬于公寓的配套,在公寓式酒店配套面積緊張的情況下,以滿足酒店需求為主。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。位置:1-2軸、N-Q軸圍合空間。面積:80功能:美容、美發(fā)、簡易按摩保健。目標客戶:公寓式酒店的住客。洗衣房與公寓式酒店所提供的酒店式服務相適應,洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。根據(jù)空間現(xiàn)狀,保留其在原有的位置和規(guī)模,主要服務公寓式酒店,并可兼顧投資型服務公寓客戶的菜單式選擇服務要求。位置:4-5軸、P-Q軸圍合空間。面積:62功能:為公寓式酒店統(tǒng)一服務提供洗衣設備和場所。目標客戶:公寓式酒店,兼顧投資型服務公寓的選擇服務。注意:在水晶島公寓的兩個大堂內,從門廳到達需要經(jīng)過高差為1.2米的臺階共82投資型服務公寓2.1商業(yè)配套定位原則投資型服務公寓的主要目標客戶為投資者及長期租住的公寓客戶,而其商業(yè)配套的主要使用者是實際居住在公寓內的長期租客。與她們的需求特點和偏好相匹配,是水晶島投資型服務公寓的定位原則。2.2定位依據(jù)根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調查,客戶對于配套設施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面,注重日常生活的方便性。購房者對生活服務類配套設施的需求作為投資型服務公寓的長期居住者,她們的特點是長期居住,因此對配套設施的需求也是以日常性需求為主,與公寓式酒店客戶相比,更注重實惠、便捷,盡可能兼顧舒適。消費水平較為穩(wěn)定,具有較強的消費能力;以滿足日常生活的實用性為主,對生活品質有一定要求。消費范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。她們對中高檔餐廳也有需求,但由于底商設置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響,因此能夠使用寫字樓配套的中高檔餐廳。2.3定位內容根據(jù)上述定位原則和依據(jù),并結合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀,及施工進度情況,同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧,投資型服務公寓配套內容分布在一層和二層。其中一層設大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、藥店;二層設健身會所,包括健身房、體操房、桑拿、球類運動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結合的屋頂花園。在這些配套中,分為投資型服務公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。休息廳和咖啡廳主要為投資型服務公寓服務,屬于其內部配套。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。健身會所與公寓式酒店合用配套;高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房,兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求,并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務。2.3.1一層投資型服務公寓一層總面積約1470平方米,面積較為充分;門廳約240根據(jù)上述考慮,在一層靠近大堂附近設咖啡、休息廳服務型的功能,為投資型服務公寓的內部服務區(qū),是提升投資型服務公寓檔次的重要途徑,只有提升投資型服務公寓的檔次,才能保證其與酒店公寓品質的差距,從而縮小其目標客戶與酒店公寓客戶的差別,保證整個項目的檔次和品質,有利于項目的推廣和銷售。一層臨街的門面房不同于內部的空間,因其具有較高的商業(yè)價值,功能的設置應即滿足上部公寓的使用,同時對外部提供配套服務,服務對象具有對內對外兼顧的特點。故在此設能夠對外服務的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店,使水晶島公寓的配套能夠服務于整個項目,并輻射周邊區(qū)域。大堂:投資型服務公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂,其前臺能夠較為簡單,主要以安全保障和提供相關服務為主。而由于客觀空間條件較好,為投資型服務公寓配置了大面積的大堂,對投資型服務公寓品質的提升具有重要作用。位置:原有大堂位置面積:240功能:為接待、問訊、交通空間。2層通高的大空間有利于展示投資型服務公寓的形象,提升檔次。休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質相適應,在大堂北側設休息廳。此處窗外為本項目的綠地花園,景觀良好,適合休息、觀景,放松身心。休息廳的設置是有力提升公寓品質的另一個重要因素。位置:位于大堂北側,12-14軸、D1-F1軸之間;面積:120功能:休息、等候目標客戶:公寓式酒店的客戶咖啡廳利用原設計咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設施設備的配置;且其位置位于南側,能夠享受到陽光,是適合咖啡廳位置。作為公寓客戶接待及休閑的場所,是公寓起居廳的在空間上的延伸。位置:C-F軸、1-4軸圍合的空間。面積:240功能:咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等目標客戶:公寓式酒店的客戶,能夠兼顧周邊的消費人群(包括水晶島寫字樓)。高級超市由于高級超市需要對內、對外服務,需選擇公寓內部與外部均可方便到達的位置。一層東北角的門面房能夠經(jīng)過大堂經(jīng)過道直接到達,位置隱蔽而便利,是酒店內高檔超市合適的位置;同時對外臨街(唐延路),便于吸引人流對外服務。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。位置:C1-A1軸、12-14軸圍合的空間。面積:約130功能:高檔小規(guī)模超市,如屈臣氏、SEVEN-ELEVEN等。目標客戶:服務于公寓式酒店的客戶,同時服務于投資型服務公寓客戶、辦公樓客戶,及周邊寫字樓的消費者。美容美體保健中心經(jīng)過我行的調查,與健身中心一樣,美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一,具有較大的需求量和較廣的需求面。作為本項目高檔公寓的配套,美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要,同時具有相當?shù)囊?guī)模,提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務。其客戶不限于投資型服務公寓和公寓式酒店,而且包括寫字樓和項目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求,其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度,以及營業(yè)規(guī)模的大小。具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。位置:C1-A1軸、4-12軸圍合的空間。面積:約320功能:美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。目標客戶:資型公寓客戶、公寓式酒店客戶,寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。藥店、鮮花店如定位依據(jù)所述,針對長期居住的投資型服務公寓客戶,她們的需求更偏重與生活化的日常需求,藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求,同時也能夠對外服務。一層東南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求,是較為合適的位置。位置:藥店位于C-A軸、1-2軸圍合的空間;花店位于C-A軸、2-4軸圍合的空間。面積:藥店約120平方米;花店約功能:藥品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。目標客戶:投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶,寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。2.投資型服務公寓二層總面積約1360平方米健身是公寓居住客戶的重要需求之一,也是完善公寓式酒店的服務配套功能、提升投資型服務公寓檔次的重要的、有效的途徑。結合項目空間條件,在二層設健身會所,集中了健身娛樂類的配套,成為投資型服務公寓和公寓式酒店共享的配套。以健身娛樂為主要功能,主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動和圖書室,完善的功能設施將成為酒店公寓品質的保證,和提升投資型服務公寓檔次的重要因素。桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設施,但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置,及項目進度的關系,需先確定其位置。綜合考慮項目各個因素和限制條件,仍將桑拿淋浴設在原位置,與健身功能組合,形成放松身心的場所。位置:原桑拿和淋浴、更衣的位置。面積:60功能:桑拿、淋浴、更衣目標客戶:投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主,兼顧寫字樓客戶。器械健身房健身房的運動量較大,與淋浴靠近較為合適。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件,將器械健身房設在與桑拿相鄰的位置,以方便使用。位置:位于12-14軸、C1-D1軸圍合的范圍內。面積:約80功能:主要擺放健身器械,用于器械健身,使公寓式酒店的配套設施較為完善,提升公寓式酒店的檔次和品質。目標客戶:投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主,兼顧寫字樓客戶。體操房位置的考慮與器械健身相同,只是需要相對開闊的空間。位置:位于4-12軸、C1軸以東的區(qū)域。(根據(jù)實際經(jīng)營,如果未來有擴大規(guī)模需要,其空間能夠向露臺方向擴展)。面積:約106功能:體操教授和練習。目標客戶:投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主,兼顧寫字樓客戶。球類運動室、兒童游戲室球類運動是器械和體操之外的技巧性健身方式。如桌球、乒乓等;與兒童游戲都具有噪音較大的特點,結合空間現(xiàn)狀,將二者合設,減少對于其它空間的影響。位置:1-4軸、D-F軸圍合空間。面積:160功能:乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。目標客戶:投資型服務公寓內部客戶為主。圖書閱覽針對目標客戶的文化層次和受教育程度較高的特點,選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。原棋牌室位置相對封閉,規(guī)模適宜,適合作為圖書室。位置:1-4軸、C-D軸圍合空間。面積:60功能:圖書、期刊、雜志、報紙閱覽。目標客戶:投資型服務公寓內部客戶為主。主題休閑花園二層露臺需要計算全部建筑面積,而且不屬于可分攤建筑面積,對于貴公司是一個損失。西安屬于北方城市,露臺只能在部分季節(jié)能夠利用。我行建議將此露臺以玻璃幕封閉,作為在四季均能夠經(jīng)營和使用的空間,布置綠色植物為主的主題景觀,成為一個景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。如果此改動對于公寓樓東立面影響較大,建議將玻璃幕封閉的位置適當向內部后退,在確保最大實用面積的前提下,適當兼顧外立面效果。位置:位于二層原銀行辦公及露臺處。面積:約350功能:綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。目標客戶:投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主,兼顧寫字樓客戶。(五)其它細化定位建議經(jīng)過以上分析,投資型服務公寓是比較理想的公寓類型,對總體項目有益,與酒店功能也比較協(xié)調。根據(jù)項目的現(xiàn)狀,在產(chǎn)品方面應進行一定調整,主要包括:提供24小時熱水根據(jù)我們的調查,購房者中有77%明確表示希望有24小時熱水,而且提供24小時熱水也是高檔次服務式公寓的基本服務。購房者對24小時熱水的需求程度提供菜單式裝修一般而言,投資型服務式公寓應當提供精裝修,這是吸引投資者的基本內容,而且作為出租用途而言,也必須要裝修才能吸引租客,是項目品質的基本保障。從調查的反饋來看,購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修,二者的比重達到了73%。本項目應當由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案,在品質基本保證統(tǒng)一的基礎上,有一定的檔次細微差別,給客戶選擇的余地,可是有開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修,以保證項目檔次、品質和工程質量,也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。購房者對裝修的選擇提供戶式中央空調中央空調是高檔次服務式公寓一般都具備的,而且經(jīng)過對購房者的調查,有57%的客戶希望配備樓宇中央空調或分戶式中央空調。沒有中央空調的話,很難體現(xiàn)公寓的檔次。雖然本項目沒有設施樓宇中央空調,但如果提供分戶式中央空調也能夠達到同樣的效果。購房者對中央空調的偏好以上各方面是高檔服務式公寓必須具備的,而且經(jīng)過我們對西安客戶的調查,也反映出對上述設施或配套的強烈需求,因此應當在產(chǎn)品調整中予以考慮。四、寫字樓細化定位目標客戶定位目標客戶分析根據(jù)我們對西安中高檔寫字樓客戶的調查,寫字樓客戶有如下基本特點:1.1行業(yè)分布被調查企業(yè)行業(yè)分布廣泛,信息郵電類占19％、咨詢服務類占28％、建筑房地產(chǎn)類占17％。被調查企業(yè)的行業(yè)分布圖1.2公司性質本市公司占45％,本省其它地區(qū)公司占26％,外地公司占20％,港澳臺及國外公司各占2％和7％。被調查企業(yè)的公司性質分布圖1.3寫字樓的取得方式在物業(yè)取得方式上,本市和本省公司租和買比例相當,略偏向購買;外地、港澳臺和國外公司94％以上選擇租賃,其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯,100％選擇租賃。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標客戶,本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標客戶。有55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買,由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定,因此其偏重于選擇購買的方式,而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁,因此偏重于選擇租賃的方式,選擇購買的比例僅占13％和7％。不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖1.4辦公面積辦公面積在200-500平方米的公司比重最高,其次是200平方米以下的公司?？梢?西安寫字樓市場中中小規(guī)模公司比較多,但辦公面積達到高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖目標客戶定位根據(jù)項目作為高檔次商務綜合體的定位,寫字樓應當是項目的主體功能,是綜合體的統(tǒng)領物業(yè),在當前市場競爭態(tài)勢激烈,產(chǎn)品同質化情況較為嚴重的情況下,必須突出項目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢。目標客戶總體以檔次較高,規(guī)模相對較大的公司為主,以保證項目總體的品質是客戶素質。本項目寫字樓目標客戶為:高新區(qū)內部及周邊的規(guī)模較大實力較強的企業(yè),以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導產(chǎn)業(yè)類公司、為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務的咨詢服務類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主,吸引內資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度,進入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。經(jīng)營方式建議及面積分割在寫字樓的面積分割上,首層作為商業(yè)配套,2-5層作為辦公。其中4-5層預留大開間,不分割,目標客戶是國內外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司,為其預留個性化裝修的空間。而且4-5層視野、景觀都比較好,適合吸引實力較強的企業(yè)。4-5層預留的大開間面積樓層,在經(jīng)營策略上應靈活考慮,租售并舉,吸引此類客戶入住,主要目的是擴大項目的知名度和影響力,對其它面積的出售或招租會起到極大的推動作用。根據(jù)我們對寫字樓客戶的調查,在物業(yè)取得方式上,由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定,因此其偏重于選擇購買的方式,有55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買。而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁,因此偏重于選擇租賃的方式。國內公司選擇購買的比重較高,而港澳臺和國外公司94％以上選擇租賃。由于不同公司的策略不同,為能夠成功吸引此類客戶入住,應當采取靈活的方式,以適應不同性質公司獲取寫字樓的不同習慣。2-3層能夠進行分割,面積在200-500平方米,與大多數(shù)客戶的需求吻合。客戶類型中型公司比重能夠大一些,以本市、本省企業(yè)為主,以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務的咨詢服務類型企業(yè)為主。在經(jīng)營方面,主要采取銷售的方式,以快速回籠資金為目的。(三)商業(yè)配套定位寫字樓南北總長度最長為218米,東西總寬度最寬為35米。最南端外墻距離公寓式酒店23米寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務。由于寫字樓距離水晶石較近,且水晶石面積相對較小,故寫字樓的部分配套將作為水晶石的補充面積,劃分到水晶石中。同時由于公寓式酒店的服務配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足,故需要在寫字樓配套中適當予以兼顧。1定位原則寫字樓的主要目標客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購買寫字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫字樓的公司(含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況)三類。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內的公司及員工。滿足這些公司及員工需求特點和偏好,是水晶島寫字樓的定位原則。兼顧公寓式酒店的配套需要同時考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點,并針對此共同特點進行定位。2定位依據(jù)作為水晶島辦公樓的長期使用者,依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍,公司的需求特點集中在商務相關需求,注重形象,同時也注重實用,并要求高效快捷、具有一定個性化和相當?shù)臋n次、品質。公司的需求內容具體包括公務宴請、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會議與報告、金融郵政服務、票務服務等。作為這些公司的員工,屬于白領階層,她們的需求主要集中在生活需求方面,實用性和形象并重,在實惠的前提下兼顧一定的品位與品質,講求生活質量。她們的需求內容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。兼顧公寓式酒店的配套主要包括高檔餐飲和會務需求。3定位內容根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù),水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能:銀行、商務餐廳、會議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務中心、商務中心、員工餐廳、郵局。上述配套內容主要位于辦公樓一層;考慮員工餐廳和郵局由于為內部使用,在檔次和形象方面與其它配套匹配程度不高,故將其設在地下一層。2.1一層寫字樓一層總面積約7000平方米,有南、北2個大堂,面積均約280根據(jù)上述定位原則及定位內容,考慮與公寓功用高檔餐飲、為水晶石提供高檔配套等因素,并結合其本身空間分割,基本布局為在靠近公寓的位置布置高檔中餐廳;而為確保寫字樓高檔的品質,在其南、北大堂兩側的空間設置高檔的餐飲、咖啡、會議和商務中心等項目,以提升寫字樓品質為目的,至少不能降低寫字樓的品質。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂,便于聯(lián)系和使用;而銀行應具有較好的外部聯(lián)系,設在交通便利、停車方便的位置。分述如下:銀行在考慮寫字樓需求的基礎上,由于本項目的檔次和規(guī)模,并考慮唐延路沿線尚沒有銀行的布點,建議在寫字樓下設立支行級的營業(yè)廳;根據(jù)我行市場調查,當前銀行支行的全部面積基本在1000平方米位置:26-30軸、B-G軸圍合的空間。面積:1100功能:為寫字樓的公司及個人提供銀行服務。目標客戶;寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人;公寓樓客戶。會議中心高檔寫字樓具有對于大規(guī)模、高端配置的會議空間需求,同時也作為公寓式酒店的重要配套內容。位于北大堂的兩側,良好的裝修和會議氛圍與高檔寫字樓的品質匹配。內部設有走道,相對獨立,臨近大堂,處于較為重要和明顯的位置,有利于提升會議室的檔次,便于吸引高檔次的、大型的會議,對于提升寫字樓的品質具有一定作用。根據(jù)需要可靈活分割或合并,組合為大、中、小多種規(guī)模的會議室。并可根據(jù)實際招商情況增減面積,也可根據(jù)市場需求及實際使用情況改為辦公室出售或出租。位置:22-26軸、B-G軸圍合空間,及17-19軸、E-G軸的原辦公室;面積:約1100功能:會議、報告、產(chǎn)品發(fā)布等。目標客戶;水晶島寫字樓及附近寫字樓的公司。中高檔的商務中餐廳上部的高檔寫字間存在對于高檔餐廳的需求,用于商務宴請、接待、洽談及會議用餐,同時作為對公寓式酒店的配套補充,故選擇在靠近公寓式酒店的位置,便于雙方共享。其臨項目內部街道設有多處開口,便于對外、對公寓式酒店服務。位置:3-7軸、B-G軸及7-9軸、E-G軸圍合空間。面積:1450功能:中、高檔中餐廳。目標客戶:水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司,公寓式酒店的客戶,兼顧投資型服務公寓客戶。票務中心及商務中心位置:17-18軸、B-D軸面積:約180功能:票務服務、收發(fā)傳真、電子郵件服務、復印打印、英文翻譯、秘書服務等目標客戶:寫字樓、會務客人?？Х染瓢稍谀洗筇迷O高檔咖啡酒吧,即滿足寫字樓配套的需求,同時其高品質的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。位置:7-9、B-D軸圍合空間。面積:180功能:高檔酒吧,寫字樓商務洽談及放松休閑場所。目標客戶:水晶島寫字樓公司辦公人士為主2.2地下一層考慮當前項目的區(qū)位不成熟,價廉實惠的員工餐廳是本寫字必須的配套,對于吸引客戶具有重要的作用,是寫字樓的銷售和出租的有利條件之一。作為本寫字樓必須的重要配套設施,設在地上一層,其檔次和形象與其它配套、特別是水晶石的檔次相差較大,故考慮設在地下室內,即方便又不影響地上寫字樓形象。地下一層主要功能為各類設備機房和汽車庫、自行車庫,由于受機房布置和結構的局限,有些位置的車位布置面積相對較為寬松;利用這些寬松的位置,減少個別車位,布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套,我行認為是合理的選擇。員工餐廳在地下室冷凍機房和加壓泵房之間,共有9個停車位,為此9個車位特別設置了寬8米多、總長度30多米的車道,且為單側停車,較為浪費面積;而且此處靠近北電梯廳,方便樓上員工到達;建議將16-17軸間的三個車位移動至D軸處,取消其余的6個車位,將空出的面積作為員工餐廳;同時在電梯廳19位置:16-19軸、D-G軸圍合空間面積:330功能:為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務。目標客戶;寫字樓的員工為主。郵局在上述為員工餐廳開辟的空間內,設一處20平方米位置:18-19軸、E-F軸圍合范圍內面積:20功能:為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務目標客戶;寫字樓的公司為主。五、水晶石細化定位總體定位水晶石位于建筑體的中心位置,并統(tǒng)領整個建筑群品質,是水晶島魅力核心所在。水晶石的定位是高檔商務俱樂部,為少數(shù)人提供的高檔俱樂部,以財富為標志的少數(shù)人社交圈,作為整個商務綜合建筑體的核心和亮點,并填補西安高端商務配套市場的空白,形成強大的市場吸引力,為商務提供強有力的支持。將水晶島定位于高檔商務俱樂部有其內在原因和作用:高檔商務俱樂部一般是在經(jīng)濟發(fā)達城市才出現(xiàn)的。西安經(jīng)過多年的發(fā)展,經(jīng)濟實力已經(jīng)大為增強,隨著西部大開發(fā)的步伐加快,西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的,為經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動力。在經(jīng)濟發(fā)展的背景下,對商務設施的需求會更多樣化,需要產(chǎn)生高檔俱樂部類型的高端商務產(chǎn)品。西安的經(jīng)濟發(fā)展帶動了企業(yè)的蓬勃發(fā)展,各種類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長,實力不斷增強,因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。她們擁有巨額的財富,位于社會金字塔的頂尖,她們需要專屬的商務活動空間,與家人共同休閑的私密空間,與同階層人士的交流空間。普通的商務設施很難滿足其需求,高檔商務俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。西安當前此種高檔商務產(chǎn)品還非常少,基本是空白,因此本項目建設高檔商務俱樂部可填補市場空白。高檔商務俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性,大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就,但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中,這樣的俱樂部為其提供了商務交流的平臺,為其事業(yè)的發(fā)展、財富的積累提供了良好的機會。本項目作為高檔次的商務綜合建筑體,設立高端的商務俱樂部對于總體價值的提升有促進作用,首先它服務的客戶是商務客戶,與項目的總體定位不沖突。其次,此俱樂部是作為最高端的商務產(chǎn)品,一旦經(jīng)營成功,將形成全市范圍的影響力,對項目擴大知名度,提升品質有較大幫助。商務俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務式公寓的客戶,在其使用俱樂部的過程中,有可能對其它物業(yè)產(chǎn)生興趣,進而購買。最主要的是一旦項目的總體品質得到認可,她們將成為項目的義務宣傳員,在其交際范圍內,最有效的將項目信息傳達給目標客戶,對擴大項目知名度,促進銷售有利。經(jīng)營模式高檔次商務俱樂部的成功,首要條件是引進專業(yè)的有經(jīng)驗和客戶網(wǎng)絡的俱樂部管理公司。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎上,根據(jù)物業(yè)本身的特點和管理經(jīng)驗,提出詳細的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。只有專業(yè)的俱樂部管理公司才有可能使俱樂部的經(jīng)營取得成功,進而保證水晶石的高品質和總體項目的高品質。本項目的水晶石應當在建設之前就與有意向的俱樂部進行洽談,簽訂合作協(xié)議,聽取俱樂部管理公司的意見,進行功能的調整和產(chǎn)品的細化,以保證項目的建設與功能設置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。業(yè)態(tài)及功能布局建議水晶石總面積約3700平方米根據(jù)我行對于北京同類型高檔俱樂部的調查,其總規(guī)模均在5000平方米1.定位原則隨著西安的經(jīng)濟快速發(fā)展,越來越多的國內外的大企業(yè)進入登陸西安,加入西安的快速發(fā)展中;同時社會財富不斷積累,新的實力型企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生,逐漸成為西安經(jīng)濟發(fā)展的領航者和主力軍。在此背景下形成了新財富階層,她們主要是具備相當實力的公司總裁、董事、企業(yè)家,公司的高層決策人士,具有較高的社會地位,屬于當今的成功人士,是人群中的少數(shù),而擁有多數(shù)的財富。她們是水晶石的目標客戶,水晶石為她們提供商務社交休閑活動場所。滿足城市高端人群的需求和偏好,是水晶石的定位原則。使水晶石成為財富階層在西安的新家,財富的新策源地和財富締造者的新落腳地。2定位依據(jù)2.1目標客戶特征水晶石高檔俱樂部的目標客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士,不但具有較強的消費能力,而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權力,水晶石高檔俱樂部應具有強烈的吸引此類人群的獨特魅力。她們的需求特點是更樂于在固定的、相對不事張揚、穩(wěn)定的圈子內進行商務、社交和休閑活動;由于經(jīng)濟實力強大,她們對于消費環(huán)境具有相當高品質的要求,以彰顯其社會地位和實力、品位,但又不希望過于引人注目;消費能力極強,對于形象、品質、舒適度和個性化的需求大于對價格的關注。她們理性地追求享樂,追求個性化的享受。2.2經(jīng)營方式水晶石高檔俱樂部適合采用會員制的經(jīng)營方式,顯示其尊貴的身份,而且為其提供更大的交際網(wǎng)絡,為其獲得更多的財富創(chuàng)造機會。水晶石將為會員及其家人提供專屬的高檔商務、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質的服務。具體經(jīng)營方式:實行會員邀請方式,分為創(chuàng)始會籍、高級會籍、普通會籍,并定期舉行俱樂部活動。聘請專門的國際級俱樂部管理公司進行管理,不但能夠保證其會員享受高水準的服務,而且能夠運用其強大國際網(wǎng)絡,使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權利。俱樂部的會員人數(shù)應控制一定數(shù)量,以保證其尊貴性和高品質服務,并享受會員級的較大的優(yōu)惠。俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動,為其創(chuàng)造商業(yè)機會。3定位內容3.1功能分類根據(jù)我行對于北京高檔俱樂部市場的調查,當前高檔俱樂部的功能設置主要分為三大類:康體娛樂功能,具體包含:游泳池、健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、棋牌室、室內網(wǎng)球場等;高級餐飲:以高級西餐為主,以及日本、韓國料理等,兼有最高檔中餐;會議:包含大規(guī)模的會議廳及小會議室;其它功能:包括一些特殊的空間,如美洲俱樂部設有獨具特色的雪茄長廊,主要用于存放來自各國的VIP們的私人雪茄,根據(jù)不同品牌和特性的雪茄,設置適合的溫度、濕度,精心珍藏,等候客人的再次光臨。3.2功能布局根據(jù)定位原則和依據(jù),考慮市場情況,結合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點,在水晶石內部安排健身、休閑、會議和西式餐飲,而占用面積較大、最高檔的中式餐廳,因為需要的面積較大,建議設在水晶島寫字樓的一層。3.3功能縱向分區(qū)具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。如健身、臺球等,安排在水晶石的底層,而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層,在二層布置較為安靜的功能,如特色酒吧、閱覽室,原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。3.3.1地下一層地下一層總規(guī)模約平方米;有單獨的出入口直接面臨唐延路,入口處設下沉式廣場,室外空間形態(tài)較為豐富;參考北京的同檔次俱樂部,如京城俱樂部、長安俱樂部等,共同的功能布局特點是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室,以免影響上部的安靜環(huán)境;由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通,如果將噪音較大的功能布置在地上二、三層,將會干擾所有的房間,不能滿足高檔俱樂部對于環(huán)境安靜的基本需求,故此種布局方式對于水晶石特別適合;因此我行建議在地下室主要安排與健身相關的內容,包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧?？紤]到本項目當前施工的進度,水晶石地基已經(jīng)作完,加設游泳池困難較大;但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標準的高檔俱樂部,具備輻射整個西安市的吸引力,我行依然建議如果可能,應當加設游泳池。地下室當前能夠安排的功能如下:3.3.1.1方案一:無游泳池的布局:桑拿:位置:1-2軸——1/1-4軸、1-A軸——1/A軸圍合區(qū)域。面積:500功能:桑拿、洗浴、SPA水療、保健按摩、休息。健身位置:1/1-4軸——1/1-5軸、1/F軸——1/B軸圍合區(qū)域。面積:250功能:更衣淋浴、體操房、器械室。VIP臺球:位置:1/1-4軸——1-7軸、1/A軸——3/A軸圍合區(qū)域。面積:210功能:VIP臺球室5間氧吧位置:1/1-5軸——1/1-6軸、1-C軸——1-F軸圍合區(qū)域。面積:160功能:氧吧、休息廳。3.3.1.2方案二:設有游泳池的布局由于房間形狀及長度的限制,游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池,建議布置自然風格,如加入熱帶植物、人造沙灘等,以自然風光彌補非標準游泳池的不足;由于游泳池規(guī)模較大,其它健身功能需選擇主要功能,分布在游泳池的周邊,形成以游泳池為中心的功能布局,突出游泳池的功能和吸引力,弱化其它功能空間較小的問題。將方案一中的男女桑拿、健身和氧吧合并為一體,作為游泳池的空間,共約900平方米健身房設在1/1-6、1-7軸之間原KTV包間的位置,面積約60平方米桑拿、更衣設在原KTV包間的位置。3.3.2地上一層地上一層總規(guī)模約為平方米。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū),地上一層安排會議、高檔西餐廳、咖啡廳、設置個性化的會議室、咖啡廳、兒童活動室。個性化的會議室會議是高檔俱樂部的主要功能之一,結合目標客戶特點,水晶石的會議室為個性化的會議室;考慮目標客戶個性化的需求特點,本俱樂部的會議室規(guī)模應以小會議室為主,但空間具有靈活可變性,同時咖啡廳的裝修等考慮未來進行功能轉換的可能,以便在必要時也可作為俱樂部的大會議室,位置:1-6軸——1/1-7軸、1-E——2/A軸圍合區(qū)域。面積:220功能:含3個會議室,可經(jīng)過裝修形成三種不同的風格,如奢華的古羅馬風格、沉靜的日本風格和古色古香的中式風格等。目標客戶:俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。多功能的宴會廳/高檔西餐廳高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一,需要較為寬大的空間,作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復合功能空間,具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。建議設置在空間的中部,與寫字樓內的高檔中餐廳接近,兩者高檔次的豪華裝修遙相呼應,形成水晶石高品質的形象和氛圍。位置:1/5軸——1/6軸、1/C——2/A軸圍合區(qū)域。面積:300功能:提供高檔西式餐飲。目標客戶:俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群?？Х葟d高檔的咖啡廳是提升俱樂部檔次的有效途徑之一。結合水晶石的平面特點,考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場所,建議設在靠近大堂位置;其高品質的裝修也是對水晶石整體品質的有力支撐。位置:1/4軸——1/5軸、1-B——2/A軸圍合區(qū)域。面積:約300功能:提供高檔咖啡飲料及服務。兒童活動室兒童活動室作為會員空間的附屬空間,主要解決會員攜家消費時的兒童活動空間,是人性化的必要的設施。建議在入口的東南角,設兒童活動室,并附設家長休息室,便于家長看護和休息。其內設柔軟地面及兒童玩具等,空間相對封閉,以免干擾其它空間。位置:1-1軸——1-2軸、1-E——2/A軸圍合區(qū)域。面積:約120功能:兒童游戲場地和相關游樂設施。超豪華專屬中餐廳如前所述,水晶石空間有限,而組成俱樂部功能在重要元素——高檔中餐廳需要較大面積,故只能選擇設在寫字樓的首層,靠近水晶石主體的位置。其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配,同時對于寫字樓也具有提升檔次的作用。位置:在寫字樓一層,13-17、B-G軸圍合區(qū)域。面積:約1240功能:提供高檔中式餐飲。目標客戶:俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。3.3.3地上二層地上二層空間較小,與地上一層具有良好的溝通;在此適宜設置相對安靜的功能,包括針對目標客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。特色酒吧設置特色風情酒吧,裝修奢華,并具有強烈個性,空間封閉,相對獨立,位于二層,與安靜的圖書室相臨,互不干擾,而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。位置:1-5軸——1-7軸、1-B——1/F軸圍合區(qū)域。面積:320功能:高檔休閑、商務洽談場所。閱覽室是所有功能中最為安靜的場所,同時也是顯示目標客戶的文化底蘊的空間。需要較為豪華的裝修以襯托其檔次。位置:1-4軸——1-5軸、1-A——1/F軸圍合區(qū)域。面積:240功能:圖書閱覽及信息服務。3.4關于水晶石豎向交通設施3.4.1現(xiàn)狀當前水晶石的地下一層與上部沒有直接聯(lián)系的豎向信道,需要經(jīng)過室外進入地上一層和二層。水晶石作為一個整體俱樂部,需要有內部豎向貫通的交通核;考慮與目標客戶的身份地位、行為習慣相匹配,應由高檔的電梯和高檔裝修的樓梯組成,形成高舒適和豪華的交通空間,與水晶石其它的功能空間的豪華保持一致。3.4.2組成在水晶石的南側和北側各設一個交通核,其中南側的交通核為主要豎向交通信道,應當設置高檔電梯一部。而北側交通核作為輔助疏散樓梯,能夠考慮僅設樓梯即可。3.4.1具體位置建議:南側主樓梯設在1-2——1/1-2軸、1-F——3/A軸線圍合的區(qū)域內,由地下一層到地上二層;北側輔助樓梯設在1/8——1/9軸、1-E——3/A軸線圍合的區(qū)域內,由地上一層到地上二層。六、項目不同功能的互動關系(一)項目功能互動關系分析綜合建筑體不同功能的相互影響的一般規(guī)律(1)規(guī)模比例關系為詳細研究商務綜合建筑體的基本規(guī)律,我們對北京檔次較高的綜合性項目進行了分析,發(fā)現(xiàn)寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能,大部分綜合性項目中都含有四種功能。我們選取七個有代表性的項目,這些項目在開發(fā)初期區(qū)位條件與水晶島有些類似,也不是商務氛圍最濃厚的區(qū)域,隨著綜合性項目的聚集,逐步帶動了區(qū)域的發(fā)展,形成商務區(qū)。北京綜合性項目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模(萬m2)寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿寫字樓、公寓、酒店、會展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.3%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%經(jīng)過對其規(guī)模比例的分析,對于由四種功能構成的商務綜合建筑體而言,其合理的規(guī)模比例如下:功能類型寫字樓酒店公寓商業(yè)規(guī)模比例30－40％10－30％15－25％10－20％這樣的規(guī)模比重一般而言能夠保障項目中各功能間比較協(xié)調,不會相互影響,使項目總體效益最佳。(2)功能影響關系分析為分析商務綜合性建筑體內不同功能的相互影響關系,我們以國貿項目為比較標準,對其它各項目內外因素進行必要的修正,將其修正到與國貿相同的標準后,經(jīng)過分析比較各項目的規(guī)模、功能內容、各物業(yè)所占比例對于租金的影響,發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關系。在各項目進行比較時,以國貿各項因素為1,將其它案例項目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設備、開發(fā)商、開盤時間等七個因素,基本根據(jù)經(jīng)驗再結合一些實際情況進行修正。各項目修正對比情況如下:寫字樓功能修正對比公寓功能修正對比酒店功能修正對比商業(yè)功能修正對比經(jīng)過以上的對比分析,我們發(fā)現(xiàn)商務綜合性項目中,不同物業(yè)功能的關系有如下特點:綜合性項目中,寫字樓一般規(guī)模比例較大,是相對主流的物業(yè)類型,是項目能否獲得預期收益的主要力量。一般而言,綜合性項目大多是以寫字樓為核心進行功能的設置。綜合性項目中的酒店一般為四星級或五星級的高檔酒店,對于寫字樓和服務式公寓都有積極的促進作用。有酒店的綜