貸款可行性評定匯報(bào)范文

摩瑪城銀行貸款可行性匯報(bào)

重賓保利廣場商業(yè)物業(yè)可行性研究匯報(bào)

第一部分概要

一、評定說明

本評定匯報(bào)是依照中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行營業(yè)部(以下簡稱：委托方)委托，對項(xiàng)目申請開發(fā)貸款可行性進(jìn)行評定。評定基準(zhǔn)日為9月17日，本評定匯報(bào)只為委托方審核貸款申請?zhí)峁﹨⒖?，不作其余用途?/p>

二、評定目標(biāo)

為委托方審核貸款申請?zhí)峁﹨⒖?/p>

三、評定依據(jù)

本匯報(bào)依據(jù)國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策以及委托方、借款企業(yè)()提供相關(guān)資料進(jìn)行評定，委托方和借款企業(yè)應(yīng)對其提供資料正當(dāng)性、真實(shí)性、有效性和完整性負(fù)責(zé)。主要評定依據(jù)有：

1、全國人大、國務(wù)院及關(guān)于部委、廣東省和廣州市關(guān)于部門頒發(fā)法律、法規(guī)和政策；

2、委托方和借款企業(yè)提供關(guān)于資料；

3、廣州市房地產(chǎn)市場價(jià)格信息；

4、本企業(yè)掌握關(guān)于資料及評定人員現(xiàn)場實(shí)地勘察所獲取資料；

5、其余資料。

四、項(xiàng)目概況

1、地理位置及環(huán)境

項(xiàng)目位于機(jī)場路和黃石路交匯處東南角，西為機(jī)場路，北鄰黃石路，東面和南面都有新規(guī)劃路聯(lián)絡(luò)，南面白云國際機(jī)場即將搬遷到花都區(qū)新國際機(jī)場，周圍有多個(gè)大型商住小區(qū)已建成入住或正在建設(shè)當(dāng)中，機(jī)場路和黃石路有多條公交線路經(jīng)過，且鄰近地鐵二號(hào)線站()，交通十分便利。鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運(yùn)站、北區(qū)供電局等，公建及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。

現(xiàn)在，白云國際機(jī)場即將搬遷，其原有用地計(jì)劃用于興建超大型綜合居住區(qū)——白云新城。該項(xiàng)目處于未來白云新城北側(cè)，占地總面積約11.5萬平方米，總建筑面積近22.6萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約8.3億元，整個(gè)項(xiàng)目建成后，將成為廣州市內(nèi)大型生態(tài)居住小區(qū)之一。

2、項(xiàng)目背景

項(xiàng)目由廣州發(fā)展有限企業(yè)()向廣州市白云區(qū)新景街蕭崗經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社征地，進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，該花園共分東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)三部分，除東區(qū)由企業(yè)開發(fā)建設(shè)外，西、南兩區(qū)由企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。西區(qū)占地近3萬平方米、建筑面積66萬平方米樓宇已建成并全部售出入??；南區(qū)占地面積85802平方米、規(guī)劃建筑面積172408平方米，現(xiàn)在正在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，其中第一期8幢12層預(yù)計(jì)可于4月完工交付使用、第二期15幢小高層和高層預(yù)計(jì)于3月全部完工交付使用。

3、項(xiàng)目規(guī)劃情況

依照廣州市規(guī)劃局《關(guān)于項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)》，項(xiàng)目總體控制性技術(shù)指標(biāo)為：

1)建筑容積率2.545；

2)建筑密度：26.5％；

3)總建筑面積172408平方米(其中地上建筑面積153951平方米，地下室建筑面積18457平方米，小學(xué)建筑面積1平方米及其余配套建筑面積1765平方米)；

4)綠地率37.5％；

依照總體規(guī)劃方案，項(xiàng)目共建設(shè)23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數(shù)分別為12至19層，住宅建筑面積合共13.2平方米、商業(yè)建筑面積共計(jì)8183平方米；地下室1層、建筑面積共計(jì)18457平方米；另有配套小學(xué)和商業(yè)、居委會(huì)、公廁和煤氣調(diào)壓站。

4、項(xiàng)目工程進(jìn)度安排

據(jù)企業(yè)稱，項(xiàng)目從5月開始開工建設(shè)，施工單位為廣東建筑有限企業(yè)，到9月17日，第一期8幢樓宇已分別建至地上第7層和第10層，并已領(lǐng)取預(yù)售許可證。按企業(yè)建設(shè)計(jì)劃，第一期8幢樓字預(yù)計(jì)于3月完工交付使用，第二期15幢預(yù)計(jì)在11月開始拆遷和工程建設(shè)，預(yù)計(jì)3月以前可先后完工交付使用。

第二部分

項(xiàng)目正當(dāng)性與建設(shè)條件評價(jià)

一、項(xiàng)目正當(dāng)性評價(jià)

現(xiàn)在，項(xiàng)目已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，第一期樓字已辦理《建設(shè)工程報(bào)建審核書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《廣州市國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》、《建設(shè)用地同意書》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等手續(xù)，也就是說，除未進(jìn)行拆遷第二期樓字外，該南區(qū)項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃、報(bào)建、施工、用地等各項(xiàng)手續(xù)均全部辦理齊全(詳細(xì)詳見附件資料)，據(jù)企業(yè)稱，其第二期樓宇各項(xiàng)手續(xù)正在申報(bào)辦理過程中。

二、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)

1、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

據(jù)司提供《關(guān)于項(xiàng)目南區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)》，項(xiàng)目標(biāo)總建筑面積172408平方米，包含地上建筑面積153951平方米、地下室建筑面積18457平方米，各功效部分及其面積詳細(xì)詳見表1：

單位：平方米、個(gè)

序號(hào)項(xiàng)

目指

標(biāo)備

注

序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1用地面積85802

2總建筑面積1724082.1地下室建筑面積18457地下室1層，為設(shè)備用房和配套停車場2.2地上建筑面積153951

2.21其中：商業(yè)8183

2.22住宅13地上12、15、16、17、18、19層2.23

小學(xué)1包含教學(xué)樓和學(xué)生宿舍2.24

其它配套1765含會(huì)所、公廁、居委會(huì)等3容積率2.545

4建筑密度27％

5綠地率37.5％

6車位個(gè)數(shù)466含不可售社會(huì)停車位106個(gè)

第三部分

市場研究與分析

一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析（略）

二、房地產(chǎn)市場分析

上六個(gè)月，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1834.19億元，增加27.9％，房地產(chǎn)開發(fā)投資506.88億元，增加7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投資額379.52億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資74.9％，同比增加6.6％。上六個(gè)月廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資未受非典影響，商品房銷售保持穩(wěn)定增加，價(jià)格波動(dòng)小，空置面積增加速度有顯著放緩跡象。上六個(gè)月商品房銷售額335.20億元、銷售面積1003.99萬平方米，分別增加27.3％和27％，全省商品房平均銷售價(jià)格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面積增加速度由1月至2月36.3％下降到上六個(gè)月15.5％。

1-8月，廣州市十區(qū)同意預(yù)售商品房面積為537.90萬平方米，比去年同期增加9.16％，其中，原八區(qū)同意預(yù)售商品房面積為330.65萬平方米，與去年同期相比增加18.81％。廣州市十區(qū)商品房交易面積為609.71萬平方米，交易金額為271.98億元，與去年同期相比，分別增加8.84％和6.79％，其中，原八區(qū)商品房交易面積為393.87萬平方米，交易金額為208.24億元，與去年同期相比，分別增加13.56％和11.43％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上六個(gè)月廣州市商品住宅均價(jià)為4279元，同比下降5.1％。反應(yīng)房地產(chǎn)市場競爭激烈造成開發(fā)商利潤降低，開發(fā)商只有不停讓利于消費(fèi)者，不停提升產(chǎn)品檔次，才能立于不敗之地，由此亦說明廣州房地產(chǎn)市場不停趨于成熟和規(guī)范。

三、周圍樓盤調(diào)查分析

在項(xiàng)目周圍一帶有多個(gè)在建或已建成交付使用商住小區(qū)，經(jīng)實(shí)地調(diào)查，他們現(xiàn)在大致情況以下：

1、祥景花園：在黃石路北邊，于九十年代中后期開始投資建設(shè)，共有38幢多層和13幢高層住宅或商住樓，現(xiàn)已全部交付使用，小區(qū)內(nèi)配套有小學(xué)、省一級幼稚園和市場等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期將于今年10月出售，住宅售價(jià)幅度大約在3700一4000元／平方米之間，均價(jià)約為3900元／平方米，二手住宅成交價(jià)約為3100一3500元／平方米。首層商業(yè)鋪位租價(jià)約為35—60元／平方米，且大部分商業(yè)面積已出租，地下室車位只租不售，月租金為400—450元／個(gè)，現(xiàn)已靠近租滿。

2、白云駿景花園：屬同一檔次商住小區(qū)，占地面積約40000平方米，由16幢小高層組成，配套有幼稚園和近10000平方米地中海式園林，東、南、北邊均為規(guī)劃路，現(xiàn)在交通相對不便，預(yù)計(jì)第一期于3月建成交付使用，其住宅售價(jià)幅度約為3800-5000元／平方米之間，均價(jià)約為4480元／平方米。地下室車位約250個(gè)，現(xiàn)在銷售策略為只租不售。

3、元邦航空家園：機(jī)場路和黃石路交角西北側(cè)，屬中型商住商務(wù)小區(qū)，現(xiàn)已建成多幢商住樓并入住，另沿黃石路面有一幢商務(wù)樓即將交付使用。住宅售價(jià)幅度約在4100-4800元／平方米之間，均價(jià)約為4400元／平方米。部分首層臨街商鋪已售出，現(xiàn)在大部分商鋪正招租未經(jīng)營，招租價(jià)約為80元／平方米，地下室車位售價(jià)60000-90000元／個(gè)。

4、富力陽光美居：機(jī)場路和黃石路交界西南側(cè)、在元邦航空家園南面，屬大型商住小區(qū)，第一期已售完，現(xiàn)推售第二期兩幢高層住宅樓，另第三期計(jì)劃于10月出售，住宅均價(jià)約為4400元／平方米，配套商業(yè)面積較少，個(gè)別首層臨街商鋪售價(jià)約為8000—10000元／平方米、招租價(jià)約為100元／平方米，地下室車位數(shù)量較多，但出租率很低，如由業(yè)主購置，售價(jià)可低至30000元／個(gè)。

5、匯僑新城：在黃石路以南，屬大型商住綜合小區(qū)，已建有多幢小高層和高層住宅樓和商住樓，大部分住戶已入住，現(xiàn)二手住宅售價(jià)約為3100一3600元／平方米、個(gè)別成交價(jià)為2600元／平方米，地下室車位售價(jià)為80000元／個(gè)

經(jīng)市場調(diào)查，項(xiàng)目與周圍多個(gè)樓盤功效設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和目標(biāo)客戶等均較相近，因?yàn)楝F(xiàn)在該區(qū)域人口連續(xù)增加，居住環(huán)境不停改進(jìn)，總來說，其住宅與祥景花園、白云駿景花園和富力陽光美居靠近，故選取以上樓盤價(jià)格作為住宅比較對象，以市場比較法作為評定方法測算其住宅銷售價(jià)值。另因?yàn)槠渑涮咨虡I(yè)和地下室車位主要以出租經(jīng)營為主，故選取收益還原法作為評定方法測算其商業(yè)和車位銷售價(jià)值。

四、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析

經(jīng)過市場調(diào)查分析：項(xiàng)目與同在機(jī)場路和黃石路一帶幾個(gè)周圍樓盤產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶亦非?？拷?，相互差異相對較少，其優(yōu)勢和劣勢主要表現(xiàn)在與該區(qū)域內(nèi)早期建設(shè)功效設(shè)計(jì)較舊住宅和缺乏配套設(shè)施小型項(xiàng)目標(biāo)差異上，詳細(xì)來說，這個(gè)項(xiàng)目有以下優(yōu)勢：

(1)地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地處廣州市未來城市副中心——白云新城北側(cè)，臨近黃石路，商業(yè)和生活配套設(shè)施不停完善，規(guī)劃路網(wǎng)完善，尤其是地鐵二號(hào)線(末通車站段)在南區(qū)項(xiàng)目周圍設(shè)置了出口，并正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)規(guī)劃路開通和地鐵通車后，將大大改進(jìn)現(xiàn)在蕭崗村一帶對外交通情況，極大地有利于吸引更多居民和商家入住和經(jīng)營。

(2)配套設(shè)施起點(diǎn)高，位于南區(qū)項(xiàng)目范圍內(nèi)小學(xué)已于今年9月正式入學(xué)，因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)消費(fèi)者對教育配套設(shè)施要求越來越高，政府關(guān)于部門亦不停以推進(jìn)教育配套為吸引投資伎倆，作為設(shè)計(jì)等級非常高民辦試驗(yàn)學(xué)校，該小學(xué)將大大提升項(xiàng)目配套水平，久遠(yuǎn)來看，將大大提升競爭力。

(3)該開發(fā)集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)數(shù)次獲獎(jiǎng)，花園亦已在該區(qū)域內(nèi)成功進(jìn)行了市場開發(fā)，銷售業(yè)績理想，形成了一定品牌效應(yīng)，因而將對南區(qū)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生正面推進(jìn)作用。

另首先，項(xiàng)目本身存在一些劣勢，主要表現(xiàn)在：

(1)項(xiàng)目位處機(jī)場路以西、黃石路以南，現(xiàn)在，對外交通主要為附近蕭崗村舊路和北面花園東區(qū)小區(qū)道路，規(guī)劃路還未正式直接開通至機(jī)場路和黃石路，南區(qū)項(xiàng)目短期內(nèi)對外交通相對不夠便利。

(2)鄰近區(qū)域同類物業(yè)存量及新增供給量較大，項(xiàng)目競爭對手較多，建成后區(qū)域市場內(nèi)競爭將較激烈。

五、預(yù)期銷售價(jià)格評定

1、評定方法：市場比較法、收益還原法。

2、評定標(biāo)準(zhǔn)：遵照正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)、最好利用標(biāo)準(zhǔn)、代替標(biāo)準(zhǔn)和評定時(shí)日標(biāo)準(zhǔn)。

3、評定過程：依照項(xiàng)目所在區(qū)域及其實(shí)際情況，確定選取其住宅比較對象，來測算其住宅開發(fā)價(jià)值，又使用收益還原法來測算其商業(yè)和車位開發(fā)價(jià)值，詳細(xì)過程以下：

(1)住宅銷售價(jià)值確實(shí)定

因?yàn)槟蠀^(qū)項(xiàng)目住宅目標(biāo)客戶和產(chǎn)品定位與樣景花園、白云駿景花園和富力陽光美居三個(gè)樓盤比較靠近，故選取他們作為比較對象，經(jīng)過比較測算確定其銷售單價(jià)，詳細(xì)過程見下表2：

單位：元/㎡

序號(hào)項(xiàng)目案例1案例2

案例3

祥景花園白云駿景富和陽光1銷售單價(jià)3900448044002交易情況修正100％100％100％3交易日期修正100％100％100％4使用年限修正100％100％100％5區(qū)域原因修正100％100％100％6個(gè)別原因修正100％100％100％7修正后單位4058425341368評定對象單價(jià)4148.96

9取整4149

經(jīng)以上測算，確定南區(qū)住宅平均銷售單價(jià)為4149元／平方米，預(yù)計(jì)住宅部分總建筑面積13.2平方米銷售價(jià)值為54768萬元。

(2)商業(yè)銷售價(jià)值確實(shí)定

①、先經(jīng)過市場調(diào)查確定南區(qū)項(xiàng)目商業(yè)鋪位平均租金，再用收益還原法，估算其商業(yè)鋪位銷售單價(jià)。經(jīng)調(diào)查，確定南區(qū)商業(yè)鋪位建成交付使用時(shí)月租金單價(jià)為65元／平方米。

②、經(jīng)過收益還原法測算銷售單價(jià)參數(shù)如表3：

租金年上漲率折現(xiàn)率租金損失房產(chǎn)稅等綜合稅率管理費(fèi)率維修費(fèi)率保險(xiǎn)費(fèi)率3％9.0％1個(gè)月

18％3％3％0.2％

注：房產(chǎn)稅等綜合稅率和管理費(fèi)率以月租金單價(jià)為計(jì)算依據(jù)，維修費(fèi)率和保險(xiǎn)費(fèi)率以工程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。

依照以上參數(shù)，計(jì)算得到南區(qū)商業(yè)鋪位平均銷售單價(jià)8046元／平方米。則商業(yè)鋪位部分總建筑面積8183平方米銷售價(jià)值為6584萬元。

(3)地下室車位銷售價(jià)值確實(shí)定

①、先經(jīng)過市場調(diào)查確定南區(qū)項(xiàng)目車位平均租金，再用收益還原法，估算其車位銷售單價(jià)。經(jīng)調(diào)查，確定南區(qū)車位建成交付使用時(shí)月租金單價(jià)為450元／個(gè)。

②、經(jīng)過收益還原法測算銷售單價(jià)參數(shù)如表4：

租金年上漲率折現(xiàn)率租金損失房產(chǎn)稅等綜合稅率管理費(fèi)率維修費(fèi)率保險(xiǎn)費(fèi)率1％

7％1個(gè)月

18％3％3％0.2％

注：房產(chǎn)稅等綜合稅率和管理費(fèi)率以月租金單價(jià)為計(jì)算依據(jù)，維修費(fèi)率和保險(xiǎn)費(fèi)率以工程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。

以工程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。

依照以上參數(shù)，計(jì)算得到南區(qū)車位平均銷售單價(jià)63000元／個(gè)。則360個(gè)可售地下室車位銷售價(jià)值為2268萬元。

(4)經(jīng)以上計(jì)算，南區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入合共63620萬元。

(5)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度

按企業(yè)提供施工進(jìn)度，到3月將完成全部南區(qū)第一期和第二期工程建設(shè)并交付使用，預(yù)計(jì)在5月底能夠售完，項(xiàng)目建設(shè)期約為1.75年、銷售期約為1.75年，總開發(fā)期自5月至5月靠近2年，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度如表5：

時(shí)間

總銷售收入（萬元）總體銷售比率三季度20483.22％

四季度780912.27％一季度870813.69％

二季度649410.21％

三季度858113.49％

四季度1132917.81％一季度712211.20％

二季度1152818.12％共計(jì)63620100.00％

第四部分

項(xiàng)目投資估算分析

一、項(xiàng)目投資概述

項(xiàng)目計(jì)劃總投資50137萬元，企業(yè)現(xiàn)在已完成項(xiàng)目投資9911萬元(包含土地費(fèi)用2279萬元、前期費(fèi)用464萬元、建安工程費(fèi)5687萬元、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)313萬元、開發(fā)期稅費(fèi)559萬元、不可預(yù)見費(fèi)用171萬元、企業(yè)管理費(fèi)114萬元、銷售費(fèi)用325萬元)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)到3月全部完工并交付使用。

按本企業(yè)估算，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，南區(qū)項(xiàng)目已投入資金約為9911萬元，約占項(xiàng)目計(jì)劃總投資19.77％。企業(yè)計(jì)劃向銀行貸款1.5億元用于部分后續(xù)投入，不足部分以項(xiàng)目銷售樓款作滾動(dòng)投入，直至項(xiàng)目完工。

二、投資成本費(fèi)用估算

依照項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃建設(shè)情況，結(jié)合已投入資金情況，對項(xiàng)目標(biāo)投資成本進(jìn)行了估算，詳細(xì)詳見《南區(qū)項(xiàng)目投資估(概)算表》。

三、項(xiàng)目資金籌措及資金平衡分析

按照計(jì)劃，項(xiàng)目投入資金起源主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款和銷售收入?，F(xiàn)在南區(qū)項(xiàng)目已投入資金全部可視為企業(yè)自有資金，其后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金起源主要由銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收入組成。按照項(xiàng)目施工計(jì)劃，現(xiàn)第一期8幢樓宇已領(lǐng)取預(yù)售證，按估算，在項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段后，仍需投入合共約39848萬元項(xiàng)目建設(shè)資金(主要為土地費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi))，銀行貸款和銷售收入可用于支付項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金投入，從第四季度開始，第一期8幢樓宇銷售工作將進(jìn)入高潮，銷售收入可用于支付項(xiàng)目部分后續(xù)建設(shè)資金投入，并支付銀行貸款利息，待第二期15幢樓字領(lǐng)取預(yù)售證并進(jìn)行銷售階段后，可逐步償還銀行貸款本息。詳細(xì)詳見《項(xiàng)目財(cái)務(wù)(資金)平衡表》（表6）。

稅前成本利潤率19.28％

稅后成本利潤率12.92％稅前銷售利潤率15.19％銳后銷售利潤率10.18％盈虧平衡點(diǎn)78.81％投資回收期19個(gè)月財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4026（按貼現(xiàn)率10％計(jì)）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率29.04％第五部分

項(xiàng)目償債能力分析

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析

按照企業(yè)提供開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，項(xiàng)目標(biāo)總開發(fā)期約為2年，預(yù)計(jì)建設(shè)期約1.75年，從5月到3月；銷售期共1.75年，從9月到5月。

依照項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)金流量表和損益測算表，經(jīng)過分析和計(jì)算，項(xiàng)目標(biāo)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)以下：

項(xiàng)目標(biāo)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10％，表明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，從動(dòng)態(tài)角度分析在經(jīng)濟(jì)上和財(cái)務(wù)上是可行。

二、項(xiàng)目盈虧平衡分析

項(xiàng)目標(biāo)全部銷售收入為63620萬元，扣除開發(fā)建設(shè)投資、銷售費(fèi)用、營業(yè)稅及附加和所得稅，稅后凈利潤為6476萬元。以50137萬元項(xiàng)目總投資計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn)為78.81％，如以可售住宅銷售收入計(jì)，則住宅售出91.55％時(shí)可收回全部投資。提議企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)期和銷售早期做好銷售推廣工作，以快速回籠資金償還銀行貸款，并在銷售過程中主動(dòng)開展商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)，以降低空置增加現(xiàn)金收入。

三、項(xiàng)目敏感性分析

依照項(xiàng)目敏感性分析數(shù)據(jù)顯示(見表7)，項(xiàng)目對售價(jià)下調(diào)5％、10％敏感，銷售價(jià)格下調(diào)時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率；項(xiàng)目對建安成本上升5％、10％敏感，成本上升時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率，以上分析表明項(xiàng)目具備相當(dāng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，各項(xiàng)指標(biāo)詳見表7。

序號(hào)項(xiàng)目銷售收入（萬元）項(xiàng)目總投資（萬元）凈現(xiàn)值（按現(xiàn)貼率10％計(jì)）內(nèi)部收益率結(jié)論1基本方案6362050137402629.04％可行2銷售價(jià)格下降5％6043950137220619.82％可行3銷售價(jià)格10％572585013738610.85％可行4總投資成本5％6362052644244020.42％可行5總投資成本10％636205515085512.76％可行另外，從項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)金流量表分析可知，項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)周期不算太長，前期投入資金占用成本相對較少，在銷售價(jià)格定位適當(dāng)情況下，能夠取得一定競爭優(yōu)勢，經(jīng)過預(yù)售收入再投入，可形成連續(xù)資金鏈，確保后續(xù)投資，降低開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

第七部分

項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

貸款風(fēng)險(xiǎn)來自項(xiàng)目外部和項(xiàng)目本身兩個(gè)方面，主要有：

1、市場風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭比較激烈，近幾年廣州市商品房市場整體保持穩(wěn)定，住宅