2008“御園”品牌形象力提升工程研討日期：2008年01月12日關于奢侈品不是高檔商品，而是藏品，源于根基與歷史，購買行為非常情緒化，需要時間和互動，就是走進品牌世界，重在體驗，而不涉及價格，價格是通過私下隱諱溝通，沒有季節(jié)促銷，永沒折扣。難在銷量和品牌之間的平衡。保持一定的“神秘感”和稀缺性，不斷傳導其歷史。產品不稱消費者，而是“客戶”，一旦成為客戶，持續(xù)不斷提供服務。目錄Contents1st:分析Analysis2nd:策略Strategy3rd:創(chuàng)意IdeaThe1ststep分析>>Analysis2007年御園的品牌形象力如何？WhereamI？1.1從北京市場同物業(yè)類型市場來看古典CLASSIC產品風格軸線現代MODERN價格銀泰柏悅居(75000元/平方米)財富中心(二期)御金臺(50000元/平方米)昆侖公寓(平層3300萬/套\躍層5500萬/套)御園(40000元/平方米)星河灣三期(37000元/平方米)結論:CONCLUSION07年御園是北京公寓市場里的古典明星。2.如何讓御園的品牌形象更清晰？WhatamI？2007年我們看到的御園！玉泉山麓尊貴華庭生長在三山五園三山五園又一園臻品建筑尊尚風范中西瑰寶萬園意象名門大隱深宅氣象新古典集大成2.1從三山五園的區(qū)域市場來看三山五園中性價比最好的豪宅三山五園中最貴最低調的豪宅？4千萬-2億1500萬-6000萬1千萬-2千萬我們認為：御園要做最具號召力的——三山五園里的富人區(qū)。3.御園的藍海在哪里？WhereamIgoingto？【國內競爭:一線城市2000萬以上豪宅成交情況】2000萬以上豪宅市場正在起步

各地分別從2004年、2005年開始有此類產品成交，但交易量還不是很大；上海、深圳年成交量較大，北京年成交量約為上海的三分之一，廣州最少。項目2003年2004年2005年2006年2007年合計東山墅－062210財富公館－00202碧海方舟001001香山清琴－－－303觀唐－00011碧水莊園000101紫玉山莊000213合計00710421東山墅項目力扛北京2000萬以上豪宅別墅市場除財富公館外，其他項目中成交的2000萬以上豪宅屬于樓王或樓王區(qū)；北京已出現財富公館、國花園等純粹的頂級豪宅項目，但不太成功；頂級豪宅項目麗宮尚未有成交記錄。【北京2000萬以上別墅成交明細】【上海2000萬以上豪宅成交明細】項目2003年2004年2005年2006年2007年合計檀宮0556016九間堂－0176326世茂佘山莊園－－214319上海佘山高爾夫－03+2？1？6+上海晶園－00011上海紫園？00101西郊莊園001304合計0528+32873+關鍵項目的相繼成功推動了上海2000萬以上豪宅市場上海相繼出現了三個純粹的頂極豪宅項目并且都取得成功；部分成交量也屬于樓王或樓王區(qū)性質?！局袊鴫|豪宅藏競爭滔力分欠析】項目城市資源生態(tài)環(huán)境本體產品人文因素檀宮53.543世茂佘山莊園34.532觀瀾湖34.54.51東山墅53.53.51柏悅居524.52御園44.555頤和原著4.54.545頂級技豪宅攻普遍啞規(guī)律瞧：極致踏的賣詢點；仙及枕格的靈產品風。【御園始的絕對熔競爭針力】三山基五園食外：極致抽的賣內點，推退窗即汪見佛干香閣題、玉數峰塔托；三山末五園探內：極致鎖的產充品，由世建筑欠、會波所等蓋形成劍的綜找合產瓦品力韻；4.20忽08年，瓜御園掃的品相牌目穩(wěn)標？【2移00汗8品牌箏影響萬力目標】中國產產品襯力第易一的僚人文雪豪宅Th扣e高2n聽d悅st鉛ep策略>>St河ra附te婆gy御園籌將和妥誰站薦在一莊起？構建業(yè)品牌債影響錯力的綢參照姓系在全廁球范挎圍內柜甄選燒與御鮮園相哄匹配檔的豪比宅產葵品，擴重新欠構建柿價值急認知屈體系副：世界蒙級豪款宅1、大現國：擁有亭悠久錫文明銳傳統(tǒng)筐的、著在全悔球經擠濟市重場中杠舉足怨輕重鼓的、趨房地政產投閘資市兆場繁蓮榮的進國家鮮；2、全面球符歲號、陷皇家瓣遺產：與衫頤和猛園匹厲配、疏氣質料相近叢的全陰球坐堪標與毅皇家技遺產能；3、極桿致的閃建筑增工藝一、仍貝爾就塔萊決維亞疤區(qū)聯(lián)甘排別包墅此項蘭目位燦于以尼白金帶漢宮攝街、菊騎士出街和忌時尚漢中心申斯隆茂廣場侍為界敵的貝校爾塔潛萊維禁亞區(qū)相，此謝區(qū)域嗓是倫谷敦著產名的設上流殘住宅棵區(qū)和曾最富熄有最明受青寺睞的識住宅旁區(qū)之飄一。某這里似環(huán)境酬幽靜漏，有語成片術的白本色別攻墅。沾曾經魂在此候居住消的名亦人包溫括前滿首相趟亞瑟·內維弱爾·張伯棋倫、冰喬治·皮博撕迪和轉莫扎來特、躁肖邦堅、瑪雁麗·雪萊著和費模雯麗嚇等藝蝴術家振。據望說目惑前在艙此居販住的霸名人促有前船首相郵瑪格元麗特·撒切坊爾，含音樂端劇大濁師安評德魯·勞埃宜德·韋伯迷的前血妻莎摘拉·布萊宇曼以柳及廣代受歡稅迎的鑒美食轟節(jié)目概主持巖人尼罵格拉·勞森禽。這幢決典型即的英險式六護臥聯(lián)省排別濾墅高榮六層妄，起咽居面摸積約30劈燕0平方得米，渣極具悶吸引幕力。揉底層婦接待陜室精比致高窩雅，背檐口勸設計缸獨具悉匠心封，連義著一巨座平扇臺，槽向外極望去蒼，Ea貝to程n匪Te踏rr遲ac甲e映入歪眼簾奪。由捎于空功間利扒用得聚十分圾有效衣，員生工宿愧舍也奔另建朗獨立們出口知。該咐住宅吉自十膠九世粘紀中紅葉以煩來一憲直處腸于潮愛流前耕沿。價格乞：4，25纖0，00宋0英鎊扣。倫敦濱肯辛抱頓、捉切爾崗西、西騎士倡橋等夸地房吉價以經每年10酒—2純0%速度攤增長逼；二、掀巴黎惕第七形區(qū)巴黎若第七堅區(qū)或鄙許是具世界洪上最愚著名柄的住波宅區(qū)而之一藍。這路里聚全集著躍該城褲最受舅歡迎睛的風衛(wèi)景勝承地，系是理息想的盾居住央場所不。除鏈了無暫數地稼標性掠建筑易物和示紀念糠碑，鏟這里灘還有印艾菲園爾鐵路塔、饑巴黎仁國會周和奧兼賽博俊物館勞。最刺著名龍的要億數軍駱院，鞏它曾顛是路臥易十秧四位緣瑞戰(zhàn)爭朽老兵譯修建羞的醫(yī)者院。側如今郵已成走為一去座博絕物館捕。這處徹學府爺街上申的18世紀勒私宅歲位于豪巴黎俘中部哄，起摟居面搖積45仍00平方持米，翠另有模一處灣引人若入勝巷的庭辣院，26撈40平方忙米且借植有堅古樹烤的私懶家花悄園。炒現代哨城市松生活截的完湊美詮訴釋，突潮流阿生活雕風向主標。價格乳：10翅0，00吹0，00笛0歐元三、牌第五足大道細為拉關丁區(qū)第五匠大道鑒坐落址在著秧名的竿塞納虧河左柔岸?？催@里杯通常厚被稱炕為拉豪丁區(qū)絡，而猜歷史掉在此未處曾扶留下釣濃重晴一筆蘇。它搶曾經批是高栗盧羅窄馬文疊化的其中心寇，而膏現今鋤既是鳥考古葉熱點攔，也凡是流展行前尤沿。甚巴黎級圣母距院、勢萬神呀廟、睬巴黎菠大學晌和盧讀森堡賀宮都贏位于休這里測。對銅于愛竹書者霜來說營，世腳界上襲沒有壩比第需五大判道上陡擁擠睜的書全店更串好的徒地方捷了。這座17世紀鑄住宅遠位于拋一條華幽靜潮的小屢道上壁，周呈圍環(huán)灶繞著38饅0平方雙米的瓶私家襪花園遇，其徹間無霸阻隔應。房斜屋面株積42哥0平方池米左責右，渠住戶馬可盡腐情享銹受傳爺說中城的左當案生失活，略享受仇巴黎化腹地贈的繁煙華。價格辱：7，50歌0，00濾0歐元四、某巴黎放市中步心這處19世紀末的豪豬宅由蛇巴黎箭歌劇旺院的乒建筑湊師Ch郵ar玩le政s謹Ga盾rn患ie糞r負責伴設計愚和建德造。幕這座83阻0平方帳米的施歷史秤建筑降位于紛巴黎戰(zhàn)市中葛心，沾距離乏香榭穴里舍云大道馳和凱險旋門尸僅50金0米，膜于20毒06年進取行了序全面拼的修容繕。汪其中中有電炎梯、碼游泳虧池、產桑那仆設備詞、土誤耳其危浴室搖、公券寓、擔工作獸人員濱臥室戲以及妥辦公涌室。會客析層裝鳴修十懇分精于美：井兩間灶拿破討侖三匪室風斯格的節(jié)起居汽室、顧圖書夾館、讓廚房將和露吉臺。膨起居寫層有做六間缸帶更股衣室袋和浴捧室的挎獨立趁臥室篩。價格事：20，50膽0，00蹦02、全釋球視吼野下累對御終園價峰值的度認知A、家族畏觀：現代以家族繳與舊齊時皇羽室在埋氣脈拔與文違化上濱的熏鬼陶，報所成朗就的漠家族構文化讀的自稍信與你延續(xù)征；B、全籮球恒驕產觀錦：不會鬧因經必濟環(huán)隊境變綁化、城城市萌發(fā)展國變遷網等因殲素而拐出現搶物業(yè)增貶值童，而搬會因啄歷史逆的價逝值保器持其事價值登的恒犯定性拋，歷顧久而欺彌新?lián)矔r以啞頤和疏園為臣坐標狗，會臘在全葡球豪棍宅市對場中陸隨著驕中國造的綜抽合國愿力的殿增強埋而不注斷升閱值；C、生靜活方現式領他導者窯：極致妻的建脂筑工豪藝與救會所稻服務液平臺終，成主為上栗流社劉會亦測步亦淋趨追扯捧的際消費揉符號排；3、御仔園品伏牌形焰象力政的提耳升路請徑從產恰品力訪中提繞升極繼致的卵人文銹價值到與三捧山五哪園相嘆匹配全球測皇家鐵符號這邊的統(tǒng)豪宅+極致?lián)Q的建姐筑作堪品打造南中國蕉第一蟻產品死力人跪文豪滅宅4、品來牌形趨象力魚提升摸工程段圖Th倦e戴