人合力

行大道

走四方淮安方行房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司Huaian

Dorra

Stands

Line

OF

Real

Estate

Marketing

Co.,

LTDWELCOME方行營(yíng)銷的質(zhì)量方針：項(xiàng)目的利益高于一切①大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)，市場(chǎng)就是這樣，贏者通吃?、诜叫袪I(yíng)銷從成立之初，就抱有一個(gè)樸素的信念，那就是與發(fā)展商

一起成為贏家?、垌?xiàng)目利益高于一切，項(xiàng)目利益是發(fā)展商的最高利益，也是我們的最高利益。公司簡(jiǎn)介方行房產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱“方行營(yíng)銷”，是一家智慧和責(zé)任兼?zhèn)涞膶I(yè)房地產(chǎn)全程策劃與銷售顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。公司擁有強(qiáng)大的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)相關(guān)領(lǐng)域都有資深的操作與專業(yè)研究人員，從業(yè)人員具有較高的專業(yè)學(xué)歷，豐富的實(shí)戰(zhàn)操作經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)異的從業(yè)業(yè)績(jī)?？商峁┑姆?wù)范圍從項(xiàng)目前期可行性研究直至銷售策劃，共分為市場(chǎng)調(diào)研、專案培訓(xùn)及售后服務(wù)等相關(guān)互聯(lián)的工作階段。方行營(yíng)銷以“全程策劃、成效營(yíng)銷”為主導(dǎo)，以“全程跟進(jìn)、全程服務(wù)”為宗旨，立足于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全案策劃與銷售代理兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)，放眼業(yè)內(nèi)一流品牌目標(biāo)，秉承高度的專業(yè)水準(zhǔn)和專業(yè)精神為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供全方位的專業(yè)化服務(wù)，最終同事實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造精品，樹(shù)立品牌，達(dá)到雙贏的共同目標(biāo)。發(fā)展歷程初露鋒芒

迎難而上

再接再厲

開(kāi)創(chuàng)輝煌2016年公司突破2013年公司成立之初，即進(jìn)駐淮安香格里拉·國(guó)際花園，全案代理該項(xiàng)目，2013年3月進(jìn)場(chǎng)以來(lái)完成銷售額3.5億元，總銷金額排名淮安市第五名。2014年淮安整體樓市下滑，各大板塊成交量萎縮，公司在惡劣的市場(chǎng)環(huán)境之下，迎難而上，開(kāi)創(chuàng)了內(nèi)外場(chǎng)聯(lián)動(dòng)銷售體系，年終總銷金額3.3億元，排名淮安市第七名。2015年公司架構(gòu)日趨完善，管理制度構(gòu)建完整，內(nèi)外側(cè)聯(lián)動(dòng)體系磨練成熟，最總在2015年香格里拉項(xiàng)目取得了總銷金額3.85億元的成績(jī)，躍居淮安全市排名第四位。自我，代理了長(zhǎng)島花園項(xiàng)目，自4月進(jìn)場(chǎng)以來(lái)，完成年終銷售額1.3億元，香格里拉項(xiàng)目更加保持良好的勢(shì)頭，完成總銷金額5.1億元，排名淮安市第九位。銷售業(yè)績(jī)2013年3月全案代理香格里拉·國(guó)際花園項(xiàng)目。用時(shí)9個(gè)月完成總銷金額3.5億。2014年，逆勢(shì)而上，代理香格里拉國(guó)際花園，完成總銷金額3.3億元2015年，方行營(yíng)銷再接再厲，完成銷售金額3.85億元，總銷金額排名全淮安第四位。2016年方行走出香格里拉，代理長(zhǎng)島花園項(xiàng)目，2016年4月正式進(jìn)場(chǎng)，僅用時(shí)8個(gè)月完成總銷金額1.3億元香格里拉·國(guó)際花園是淮安市首屈一指的品質(zhì)大盤，項(xiàng)目總占地面積約36萬(wàn)方，總建筑面積約100萬(wàn)方，共分五期開(kāi)發(fā)，前四期約4300戶已經(jīng)交付使用，是水渡口第一人居大盤。2016年方行營(yíng)銷深耕香格里拉，完成總銷金額5.1億元，排名淮安市第九位。方行營(yíng)銷成立以來(lái)，共完成銷售金額約17.05億元，與百萬(wàn)方人居大牌香格里拉合作穩(wěn)定且高效，贏得了業(yè)內(nèi)與甲方的一致好評(píng)。代表項(xiàng)目長(zhǎng)島花園2016年4月，方行營(yíng)銷全案代理長(zhǎng)島花園項(xiàng)目（別墅、花園洋房、小高層），用時(shí)8個(gè)月項(xiàng)目華麗轉(zhuǎn)身，長(zhǎng)島花園二期基本售罄，2016年總銷1.3億，2017年截止3月21日總銷3000萬(wàn)。2017紅豆國(guó)際商務(wù)城南地塊產(chǎn)品定位報(bào)告方行營(yíng)銷企劃部CONTENTS01

市背景02

宗地情況03

客群分析04品市05

規(guī)劃啟示06

項(xiàng)目規(guī)劃條件分析07

產(chǎn)品定位08

開(kāi)發(fā)策略09

建議規(guī)劃示意圖PART

市場(chǎng)背景1、城市規(guī)劃2、城市板塊劃分013、地塊認(rèn)識(shí)4、地塊四至5、淮安整體市場(chǎng)6、板塊市場(chǎng)1城市規(guī)劃

構(gòu)筑東融西拓、南聯(lián)北接聯(lián)系軸。依托綜合運(yùn)輸通道，南向聯(lián)接長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，北向、東向融入“一帶一路”及沿海經(jīng)濟(jì)帶，西向拓展與淮河中上游地區(qū)的聯(lián)系。南向聯(lián)系軸，依托寧淮和京滬高速公路、京杭大運(yùn)河以及在建的連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路和規(guī)劃建設(shè)的寧淮鐵路等南向交通干線，重點(diǎn)強(qiáng)化與蘇南特別是與南京的聯(lián)系，呼應(yīng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，更好承接長(zhǎng)三角核心地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)蘇北發(fā)展。1城市規(guī)劃規(guī)劃中的高鐵新城：原先的城市設(shè)計(jì)范圍：東至京滬高速，西至鴻海路，南至廣州路，北至徐楊街，規(guī)劃總面積約為5.7平方公里。目前的城市設(shè)計(jì)范圍：北至徐楊路、東至京滬高速、南至廣州路和茭陵路、西至新長(zhǎng)鐵路，占地約11.06平方公里。具體為紅色實(shí)線合圍區(qū)域和黃色實(shí)線合圍區(qū)域相加。黃色實(shí)線合圍區(qū)域?yàn)樾略霾糠郑舜巫儎?dòng)將高鐵新區(qū)和生態(tài)新城無(wú)縫對(duì)接，為生態(tài)新城接手高鐵新區(qū)的全面建設(shè)管理提供了地理空間上的基礎(chǔ)和保障。1城市板塊劃分淮陰區(qū)清河新區(qū)淮安房產(chǎn)十大板塊格局開(kāi)發(fā)區(qū)東片區(qū)市中心板塊為核心，最早規(guī)劃開(kāi)發(fā)；兩大區(qū)域熱點(diǎn)為，水渡口板塊與生態(tài)新城；城市整體規(guī)劃東擴(kuò)南聯(lián)，發(fā)展重心偏東南；整體市場(chǎng)格局呈現(xiàn)主城輻射四周的形態(tài)。本案?

市中心、水渡口為第一梯隊(duì)，是高端樓盤云集的改善板塊；?

生態(tài)新城特殊存在，學(xué)區(qū)炒熱板塊；?

翔宇大道、清河西片區(qū)、淮陰區(qū)、大學(xué)城為第二梯隊(duì)，剛需房源較多；?

清浦老城，清浦新城，清河新區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)為第三梯隊(duì)，曾經(jīng)火爆一時(shí)，但后續(xù)乏力，區(qū)域期待崛起淮安整體市場(chǎng)格局已演變?yōu)椤皬?qiáng)力雙引擎”帶動(dòng)多點(diǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展?本案位于淮安開(kāi)發(fā)區(qū)東片區(qū)，發(fā)展相對(duì)滯后開(kāi)發(fā)區(qū)東片區(qū)——城市價(jià)值洼地1地塊認(rèn)識(shí)地塊四至：鴻海南路西側(cè)、紅豆路南側(cè)、白果路東側(cè)、集賢路北側(cè)用地面積：約260014.4平方米（約合390.02畝）容積率：≤2.0建筑密度：

≤

30%綠地率：

≥

30%地塊概述：南地塊較為平整，整體地塊形狀為長(zhǎng)條型，周邊暫無(wú)高樓層遮擋，采光優(yōu)秀。距離項(xiàng)目北側(cè)發(fā)展相對(duì)成熟的“弘康興旺角”約1公里，距離開(kāi)發(fā)區(qū)政務(wù)中心約1.1公里，距離東側(cè)京滬高速入口約4公里，距離規(guī)劃中的高鐵新城約4公里。距離市中心新亞商圈約15公里。1地塊四至項(xiàng)目西北角項(xiàng)目北側(cè)項(xiàng)目東北側(cè)貝斯特學(xué)校一期自帶商業(yè)地塊現(xiàn)狀爛尾樓富仕佳苑各類廠房項(xiàng)目南側(cè)各類廠房卷煙場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)1淮安整體市場(chǎng)100000淮安市2011年至2016年商品房住宅成交走90000800007000060000500004000030000200001000008676257113546104515041970410342011年2012年2013年2014年2015年2016年淮安樓市經(jīng)歷了2014年的低潮期，整體呈現(xiàn)逐步向好的趨勢(shì)，尤其是2016年下半年各種利好政策的刺激下，樓市突飛猛進(jìn)。以86762套的成績(jī)?yōu)?016年畫(huà)上了圓滿的句號(hào)。1淮安整體市場(chǎng)1600014000120001000080006000400020000淮安市住宅成交套數(shù)走2016年1月-2017年3月17日）1月2月1月54653月2月66744月3月59615月6月7月8月9月10月10月1088211月11月785312月12月151562017年1月

2017年2月

2017年3月2017年1月

2017年2月

2017年3月4月50485月6月7月8月9月Series1515349795084575587521336258982828淮五條”的公布，拆遷工作偃旗息鼓，可售貨量不多，客戶觀望情緒漸濃，淮安近期樓市成下滑趨勢(shì)，樓市明顯退燒。1板塊市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊從2010年后熱度逐漸降低，逐漸淡出客戶的視野，除去深圳路大潤(rùn)發(fā)周邊項(xiàng)目依然可以保持一定的去化，其余項(xiàng)目生存環(huán)境較為嚴(yán)峻。2016年一波樓市高峰期，成就了淮安大多數(shù)樓盤，而作為開(kāi)發(fā)區(qū)東片區(qū)來(lái)說(shuō)，2016年的影響相對(duì)其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，小了很多，對(duì)于區(qū)域的未來(lái)，需要保持一個(gè)謹(jǐn)慎的態(tài)度。開(kāi)發(fā)區(qū)2010年之前，因政府大力發(fā)展招商引資，重點(diǎn)發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)版塊，項(xiàng)目供應(yīng)為淮安第一。2010年后逐步減少，2015年供應(yīng)降到歷史最低點(diǎn)。2016年主要去化區(qū)域?yàn)檠酉栌畲蟮兰吧钲诼反鬂?rùn)發(fā)周邊項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)區(qū)多年均處于供大于狀態(tài)，16年供求比逼近1：2。1市場(chǎng)認(rèn)識(shí)小結(jié)：淮安市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2016年高速發(fā)展，量?jī)r(jià)齊升，市區(qū)成交價(jià)格上升千元，價(jià)格已經(jīng)很高，2016年上半年，50萬(wàn)---60萬(wàn)總價(jià)在市區(qū)范圍內(nèi)可購(gòu)買到性價(jià)比較好房源，經(jīng)過(guò)2016的發(fā)展，市區(qū)買房成本大幅提升，此價(jià)格已經(jīng)買不到性價(jià)比尚可的房源。在市場(chǎng)發(fā)展的情況下，本地塊已經(jīng)具備溢出條件，未來(lái)市區(qū)剛需購(gòu)房者也將是本地塊的目標(biāo)客群之一。1認(rèn)識(shí)小結(jié)：從市政規(guī)劃來(lái)看：淮安市十三五明確指出“東融西拓、南聯(lián)北接”的發(fā)展綱要，高鐵新城的規(guī)劃，為整個(gè)區(qū)域注入了活力，對(duì)本案有這一定程度上的積極影響。從區(qū)域因素來(lái)看：本案屬于開(kāi)發(fā)區(qū)東片區(qū)核心位置，市場(chǎng)環(huán)境一般，周邊配套落后，距離開(kāi)發(fā)區(qū)政務(wù)中心僅1公里，是未來(lái)高鐵新城區(qū)的重要交通節(jié)點(diǎn)。從地塊本身來(lái)看：地塊相對(duì)平整，屬于長(zhǎng)條型，周邊無(wú)高層遮擋，硬件條件相對(duì)不錯(cuò)。PART02宗地情況SWOT分析2S

W

O

TStrengthsweaknessesopportunitiesthreatsp項(xiàng)目平整速度快且地塊較易于規(guī)劃

p項(xiàng)目周邊廠區(qū)較多，環(huán)境p高鐵新城給區(qū)域未來(lái)帶來(lái)p鐵路橋西側(cè)項(xiàng)目對(duì)客戶截流p

周邊客戶的承受力的限制p

未來(lái)規(guī)劃中的快速環(huán)路交通便利p

北臨“區(qū)域核心”一般機(jī)會(huì)p傳統(tǒng)觀念導(dǎo)致客戶認(rèn)為該區(qū)域?yàn)榻紖^(qū)p

市區(qū)購(gòu)房門檻變高，客戶

p國(guó)家宏觀調(diào)控，樓市進(jìn)入下p

項(xiàng)目總建筑體量較大，區(qū)域內(nèi)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域外溢行通道p

周邊生活配套較為落后p

周邊競(jìng)品較少p整體區(qū)域較冷，口碑較差。p項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)明顯p

東側(cè)爛尾樓盤對(duì)本案有一

p

快速環(huán)路將改善項(xiàng)目交通定影響

情況PART03客群分析1、方行研判2、客群組成3、產(chǎn)品需求點(diǎn)分析3方行研判結(jié)合本案一期客群與競(jìng)品客戶情況南地塊客戶定位：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶首置、安置再改客群為主高鐵新城新興企業(yè)員工，部分投資客群、其他剛需客群為輔3客群組成市區(qū)外溢客戶（部分投資客戶）客戶來(lái)源：淮安市區(qū)外溢客戶客戶需求：少量?jī)煞浚焚|(zhì)三房關(guān)注因素：總價(jià)、發(fā)展?jié)摿ρa(bǔ)充客戶重要客戶周邊企業(yè)客群（高鐵新城形成后的企業(yè)員工）客戶來(lái)源：周邊企業(yè)，事業(yè)單位，高鐵新城倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)客戶需求：三房為主關(guān)注因素：總價(jià)、配套、發(fā)展?jié)摿诵目蛻糁苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶（剛需，人群，安置房改善再購(gòu)）來(lái)源：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，開(kāi)發(fā)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，漣水鄉(xiāng)鎮(zhèn)等客戶需求：地緣（小三房、標(biāo)準(zhǔn)三房為主）關(guān)注因素：總價(jià)、配套3產(chǎn)品需求點(diǎn)分析項(xiàng)目客群主要特點(diǎn):主力客群重要客群補(bǔ)充客群?

功能性較強(qiáng)?

產(chǎn)品總價(jià)較低?

偏好朝南房間較多?

產(chǎn)品總價(jià)較低?

產(chǎn)品緊湊，面積合理?

產(chǎn)品性價(jià)比高?

戶型實(shí)用性高?

產(chǎn)品面積較小我們側(cè)重鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群需求做主導(dǎo)——產(chǎn)品以小三房、三房為主，面積控制在95－120平之間PART04競(jìng)品市場(chǎng)1、競(jìng)品地圖2、銷售情況分析3、特點(diǎn)總結(jié)4競(jìng)品地圖項(xiàng)目周邊基本無(wú)貨量充足的在售競(jìng)品樓盤。項(xiàng)目周邊以安置房小區(qū)為主，在售項(xiàng)目品質(zhì)較差，對(duì)項(xiàng)目影響較小。4競(jìng)品市場(chǎng)分析：從項(xiàng)目來(lái)看：周邊項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)一般，開(kāi)發(fā)體量相對(duì)較小，項(xiàng)目口碑一般，以滿足客戶最基本的居住要求為主。從產(chǎn)品來(lái)看：周邊競(jìng)品多采用高層、小高層與多層相結(jié)合的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品以三房為主，面積段在95-120平米左右。從銷售情況來(lái)看：周邊競(jìng)品銷售周期普遍較長(zhǎng)，銷售單價(jià)較低，銷售成績(jī)一般，2016年淮安樓市成交高企，對(duì)區(qū)域影響相對(duì)較小。PART05規(guī)劃啟示發(fā)揮優(yōu)勢(shì)回避威脅抓住機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)控制做足遠(yuǎn)景5客源上的啟示區(qū)域決定客源，客源決定產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)區(qū)東片區(qū)，本地塊項(xiàng)目規(guī)模最大產(chǎn)品定位必須使得客源定位必須有廣度同時(shí)隨著城市規(guī)劃的發(fā)展以及二胎政策的開(kāi)放主力客群定位，無(wú)法滿足本地塊發(fā)展需要通過(guò)客群的分析，本區(qū)域消費(fèi)者的住宅消費(fèi)注重產(chǎn)品的功能性與實(shí)用性多以功能齊全的小三房為主（面積約為95—120平米）。5推廣上的啟示項(xiàng)目占地約350畝，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，必須保持其延續(xù)性；做足由整體遠(yuǎn)景規(guī)劃為本地塊所處區(qū)域帶來(lái)的改善；緊緊抓住主力客群的需求與興趣點(diǎn)，強(qiáng)化關(guān)注點(diǎn)；在把握主力客群需求的同時(shí)，在推廣上做到目標(biāo)客群的收集；適當(dāng)考慮與未來(lái)高鐵新城等城市規(guī)劃體系的合理銜接。5規(guī)劃上的啟示必須保證整個(gè)地塊的整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)必須考慮未來(lái)本地塊產(chǎn)品的適銷對(duì)路的可行性必須保證較低成本的情況下將規(guī)劃做的較好建議分期開(kāi)發(fā)策略合理考慮商業(yè)與住宅的體量配比5規(guī)劃啟示城市總體規(guī)劃帶來(lái)的機(jī)會(huì)項(xiàng)目主要客群屬性同類競(jìng)品市場(chǎng)提示追求項(xiàng)目品質(zhì)，為未來(lái)高鐵新城的規(guī)劃預(yù)留空間。以95-120平方左右三房為主高性價(jià)比，多附件值滿足剛需客戶多層、小高層、高層不同類型產(chǎn)品搭配，力求做到區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品以三房，小三房為主，兩房，四房為輔助。主力面積段為95-120平方三房，輔以少量90平方兩房與130平方以上四房。本案項(xiàng)目品質(zhì)需要在區(qū)域內(nèi)做到最高，需要把有限的成本投入到，客戶“看的見(jiàn)，摸得著”

的地方（精裝入戶大堂，電梯，公共休息區(qū)）規(guī)劃啟示項(xiàng)目整體規(guī)劃可采用5、6層多層、9、11層小高層結(jié)合18層、33層高層進(jìn)行，產(chǎn)品的規(guī)劃組合。項(xiàng)目體量較大，商業(yè)面積嚴(yán)格控制，不宜擴(kuò)大。需自帶完整社區(qū)商業(yè)配套（凈菜超市，小型快捷酒店，小型社區(qū)超市，社區(qū)醫(yī)院，其余以餐飲為主），方便客戶生活所需，增加項(xiàng)目吸引力。PART目劃條件分析066核心問(wèn)題點(diǎn)南地塊整個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及紅線范圍，在2013年劃撥出約40畝作為學(xué)校用地。土地證重新分割手續(xù)是否完備？相關(guān)規(guī)劃要點(diǎn)是否需要調(diào)整？如若不調(diào)整，2009年政府給予的規(guī)劃要點(diǎn)指標(biāo)是否適合目前階段的產(chǎn)品定位？？6規(guī)劃要點(diǎn)掃描.容積率2.0·建筑密度不大于30%·綠地率不小于30%·建筑限高沿徐揚(yáng)中心路必須規(guī)劃為高層?！こ鋈肟冢捍筮B東路、白果路、汕頭東路、徐揚(yáng)中心路，距離道路交叉口不小于80米（道路名稱已與目前現(xiàn)狀不符）·車位：每萬(wàn)平米商業(yè)建筑面積不得小于50個(gè)汽車車位及750個(gè)自行車位，且地面機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車位均不超過(guò)總停車車位的20%；居住部分每戶不少于0.6量小汽車，2輛自行車控制。在產(chǎn)品定位市銷對(duì)路的情況下車位配比的指標(biāo)，對(duì)后續(xù)的產(chǎn)品優(yōu)化有著重要的規(guī)劃指導(dǎo)意義產(chǎn)品地下人防的體量與車位息息相關(guān)地下人防及普通地下室的造價(jià)與成本息息相關(guān)6規(guī)劃要點(diǎn)掃描.建筑退讓退道路紅線規(guī)劃建筑高層部分退徐楊中心路、汕頭東路紅線不小于15米退、大連東路紅線不小于12米，退白果路紅線不小于10米，多層、低層部分退徐楊中心路紅線不小于10米，退汕頭東路紅線不小于8米，退大連東路、白果路紅線不小于5米。紅線退讓的范圍對(duì)樓棟、層數(shù)、布局有一定影響精準(zhǔn)的核算面積范圍才能更好的規(guī)劃產(chǎn)品布局6規(guī)劃要點(diǎn)掃描.配套設(shè)施結(jié)合建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)配建配電房、公廁等設(shè)施，合理規(guī)劃小品、雕塑、垃圾箱、消防、廣場(chǎng)等設(shè)施，應(yīng)按城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范配建文體、郵政信箱、居民健身設(shè)施、便民店、治安聯(lián)防站、人防設(shè)施、熱力交換站、煤氣調(diào)壓站、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、物管用房（按不小于總建筑面積的3‰配建），24班小學(xué)，9班幼兒園（約40畝）、社區(qū)辦公，活動(dòng)用房（不得小于總建筑面積的2‰且不得小于300平方米，無(wú)償提供給政府），所有配套設(shè)施必須反映到設(shè)計(jì)圖件中，如不便反映應(yīng)文字說(shuō)明。.景觀要求采用現(xiàn)代手法進(jìn)行規(guī)劃和建筑單位設(shè)計(jì)，突出處理沿汕頭東路，徐楊中心路立面的設(shè)計(jì)效果并注重建筑細(xì)部處理，統(tǒng)一考慮空調(diào)、太陽(yáng)能、店招等安裝位置使之與建筑融為一體，外部色彩以明快、淺色為主，高層建筑及商業(yè)用房須做美化、亮化設(shè)計(jì)，在徐楊中心路與汕頭東路交叉口須規(guī)劃不小于40米*40米的綠化廣場(chǎng)，可規(guī)劃高層商住樓，商住樓住宅部分退商業(yè)部分不少于5米。學(xué)校地塊已切割景觀要求中的建筑風(fēng)格與客群需求的匹配較為一致6規(guī)劃要點(diǎn)掃描.其他要求按照國(guó)家建設(shè)部有關(guān)規(guī)定90平米以下戶型原則上不低于總戶數(shù)的70%。在地塊中部需規(guī)劃18米寬的南北向道路且與南側(cè)規(guī)劃揚(yáng)州街有機(jī)銜接。90平米以下戶型------占比70%與目前市場(chǎng)調(diào)研及客群屬性分析得出的產(chǎn)品需求完全不一致對(duì)綜合造價(jià)成本大幅增加（地下室、供配電等成本）建議：以道路名稱、土地分割為契機(jī)，申請(qǐng)對(duì)規(guī)劃要點(diǎn)中的90平米以下戶型占比70%，進(jìn)行調(diào)整。PART07產(chǎn)品定位建議1、建筑規(guī)劃產(chǎn)品定位總體原則2、整體規(guī)劃建議3、建筑產(chǎn)品形態(tài)組合建議4、建筑單體策略建議5、公建配套建議6、

公共部位裝飾及建材部品建議7、園林綠化景觀建議8、建筑規(guī)劃產(chǎn)品定位敏感度分析1建筑規(guī)劃產(chǎn)品定位總體原則總體遵循政府用地紅線圖及規(guī)劃要點(diǎn)的要求（修的改后）01

02

03

04立足全地塊周期風(fēng)險(xiǎn)最小化成本最低化適銷對(duì)路利潤(rùn)保障發(fā)現(xiàn)合理分期開(kāi)發(fā)“滿堂紅”地下人防的合理規(guī)避，景觀綠化的合理方案建議，道路鋪設(shè)，共建部品的選擇等全地塊全盤考慮產(chǎn)品功能性實(shí)用性的定位節(jié)約建造成本的基礎(chǔ)上進(jìn)一步切合主力客群

的需求。做到產(chǎn)品更匹配，成本更節(jié)省分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)一處產(chǎn)品上能夠考慮3年以后的市場(chǎng)需求情況銷售一處2整體規(guī)劃建議規(guī)劃布局基本原則p

全面考慮主力客群的需求，適當(dāng)考慮與未來(lái)高鐵新城等城市規(guī)劃體系合理銜接；p分期、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)策略，以揚(yáng)州街為分割分東西兩個(gè)地塊；p

項(xiàng)目住宅的體量與商業(yè)體量之配比，商業(yè)比例的縮減，做到適銷對(duì)路；p盡量合理利用地塊固有的特點(diǎn)，北高南低，東高西低；p主入口建議設(shè)置在揚(yáng)州街；p注重社區(qū)建筑天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計(jì)；p

注重社區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計(jì)，達(dá)成和諧統(tǒng)一。3建筑產(chǎn)品形態(tài)的組合建議采用“6-9層多層、18層、33層、”相結(jié)合布局。建筑形態(tài)主要為點(diǎn)式，結(jié)合部分板式，從而進(jìn)一步提高容積率。綜合考慮：整個(gè)地塊呈寬長(zhǎng)長(zhǎng)方形形狀，適合大面寬短進(jìn)深，市場(chǎng)上較為暢銷的產(chǎn)品類型。整個(gè)小區(qū)地塊方正，建筑適合兵營(yíng)式排列。3建筑產(chǎn)品形態(tài)的組合建議商業(yè)建議比例縮小，建議控制在總建面積的4%以內(nèi)，建議結(jié)合公建配套布置，商業(yè)建議與住宅分體建設(shè)。建議規(guī)劃在地塊東北角的北側(cè)與東側(cè)，拐角規(guī)劃三層，后期可引進(jìn)超市，北側(cè)與東側(cè)以一拖二、一拖三，中小面積商鋪為主。4建筑單體策略建議戶型規(guī)劃建議針對(duì)的目標(biāo)客戶群與目前主力客群的分析小三房為核心主力客群需求產(chǎn)品，兩房、舒適三房、四房為輔助的目標(biāo)客群戶型需求產(chǎn)品。講究產(chǎn)品的功能性和實(shí)用性，注重巧而精，實(shí)用而新。建筑戶型類多樣化，高層主要以點(diǎn)、板結(jié)合戶型為主，少量高層以點(diǎn)式為宜。4建筑單體策略建議房型設(shè)計(jì)策略：以舒適、實(shí)用、緊湊為總體設(shè)計(jì)原則；完善戶型結(jié)構(gòu)適當(dāng)創(chuàng)造差異化提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)力；戶型適度創(chuàng)新設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品附加值；合理搭配房型的比例，提高銷售速度；完善房型的面積配比。4建筑單體策略建議戶型面積大小建議建議本項(xiàng)目的戶型面積較淮安市區(qū)的平均戶型面積小5－8平米，既不會(huì)過(guò)于狹小，居住不舒適；也不會(huì)過(guò)于奢華，超出定位客群的購(gòu)買力,以期實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的目的，實(shí)實(shí)在在體現(xiàn)產(chǎn)品精致實(shí)用和品牌。兩房：80—90平米小三房：95平米--120平米舒適三房：120平米--130平米四室戶：130平米以上建筑單體策略建議4戶型設(shè)計(jì)配比建議A、多層產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)配比建議以小三房、三房為主，四房產(chǎn)品為輔，以多層吸引力先吸引主力客群的購(gòu)買力。B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以小三居、大三居為主，輔以少量四房，大開(kāi)間短進(jìn)深的戶型布置，配合較景觀，打造出舒適、實(shí)用的體面居家環(huán)境。C、點(diǎn)式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議點(diǎn)式高層是提高土地利用率的一大特色產(chǎn)品，其能有效減少建筑物地面覆蓋面積營(yíng)造社區(qū)的高綠化率、提升社區(qū)整體環(huán)境均好性之用，因此本質(zhì)上屬于中端產(chǎn)品，建議以兩梯三戶的兩居、小三居為主。戶戶朝陽(yáng)、家家觀景的戶型布置，打造出高品質(zhì)的精致居家環(huán)境。4建筑單體策略建議初步貨量配比建議90㎡以下（兩房）

在戶型配比中的占比不高于

10%95——115㎡（小三房），在戶型配比中的占比不低于

55%116——125㎡（大三房），在戶型配比中的占比不高于25%126——143㎡（小四房），在戶型配比中的占比不高于

10%4建筑單體策略建議部分戶型建議示意4建筑單體策略建議部分戶型建議示意4建筑單體策略建議立面風(fēng)格建議外立面應(yīng)以“精致、清新、明快”為設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)本項(xiàng)目的“現(xiàn)代、時(shí)尚、實(shí)用”主題。5公建配套建議配套用房設(shè)置建議建議相關(guān)的物業(yè)用房、社區(qū)活動(dòng)用房、配電房、養(yǎng)老用房等公建配套用房盡量的放置于商業(yè)部分進(jìn)行集中建設(shè)。配電房或配電箱的設(shè)置，盡可能的以地塊的周邊與角落設(shè)置。6公共部位裝飾及建材部品建議主入口建議作為門臉，給予目標(biāo)客戶以

尊崇感受，公共部位建議做到高端大氣。6公共部位裝飾及建材部品建議入戶大堂建議建議提升單元入戶大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)，讓客戶在看的見(jiàn)，摸的著的部位感受到項(xiàng)目的高品質(zhì)6公共部位裝飾及建材部品建議建材設(shè)備建議建議本案在建材的使用上配合設(shè)計(jì)方案，從目前建材市場(chǎng)上的優(yōu)良品牌中作以選擇，以內(nèi)涵上的支撐，進(jìn)一步突顯出本案產(chǎn)品的品質(zhì)保證。作為營(yíng)銷附加值也有著重要意義。（太陽(yáng)能節(jié)能燈）（太陽(yáng)能社區(qū)路燈）6公共部位裝飾及建材部品建議宅間道路鋪裝建議少采用成本較高的花崗巖；多采用成本較低的生態(tài)磚7園林綠化景觀建議建議符合主力客群的景觀需求心理鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群----------綠色茂盛

樹(shù)木高大

有噴泉7園林綠化景觀建議多一些參與性景觀布置，少一些靜態(tài)景觀