轉(zhuǎn)讓及銷售階段業(yè)務(wù)概述轉(zhuǎn)讓及銷售階段納稅處理

土地增值稅清算轉(zhuǎn)讓及銷售階段會計處理41231第五章轉(zhuǎn)讓及銷售階段進(jìn)入第六章1第一節(jié)轉(zhuǎn)讓及銷售階段業(yè)務(wù)概述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓商品房銷售銷售其他建筑物：配套設(shè)施，周轉(zhuǎn)房代建工程：1、收取代建手續(xù)費〔原票轉(zhuǎn)交〕2、撥付結(jié)算其他業(yè)務(wù)：1、售后效勞2、材料銷售屬于土地買賣的二級市場轉(zhuǎn)讓的兩個條件取得土地使用權(quán)證開發(fā)工程占完成投資總額25%以上轉(zhuǎn)讓后的使用年限為剩余年限劃撥地的轉(zhuǎn)讓：1、報批2、繳納出讓金預(yù)售和現(xiàn)售：預(yù)售的3個條件〔P117〕自行銷售和委托銷售：委托銷售的4種方式〔P118〕一次性付款、分期付款和按揭付款〔P119〕銷售流程：1、前期籌劃及營銷2、開盤預(yù)售3、簽訂合同及收款4、商品房交付〔三書一證一表P121〕5、辦理產(chǎn)權(quán)登記2第二節(jié)轉(zhuǎn)讓及銷售階段的納稅處理納稅處理營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅3一、營業(yè)稅及附加〔一〕計稅依據(jù)1、計稅依據(jù)為營業(yè)額，包括收取的全部價款和價外費用，如手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、罰息等。2、特殊規(guī)定：〔1〕代收的符合條件的政府基金、行政事業(yè)性收費和住房專項維修基金不計入營業(yè)額?！?〕余額征收：銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)以全部收入減去購置或受讓原價的余額為營業(yè)額?！?〕發(fā)生退款業(yè)務(wù)的，減除營業(yè)額或退還已繳納的營業(yè)稅?！?〕折扣額的處理：價款與折扣額在同一張發(fā)票上的，以折扣后的價款為營業(yè)額，否那么不得扣除折扣額?！?〕價格明顯偏低的：由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定營業(yè)額。4〔二〕稅目稅率1、營業(yè)稅：5%〔注：轉(zhuǎn)讓在建工程，代建工程稅率均為5%，但稅目不同〕。2、城建稅：7%〔市區(qū)〕，5%〔縣鎮(zhèn)〕，其余為1%3、教育費附加3%。5二、印花稅1、稅目：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)2、稅率0.5‰6三、土地增值稅〔一〕征稅范圍1、三個判斷標(biāo)準(zhǔn)〔1〕轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)為國家所有：集體土地只有依法被征用后變?yōu)閲宜袝r才能轉(zhuǎn)讓?！?〕產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓〔3〕取得收入72、特殊征稅范圍的判定：〔1〕房地產(chǎn)的出租、抵押、代建：因產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。〔2〕房地產(chǎn)的交換：屬于土地增值稅的征稅范圍，但對個人互換自有居住用房地產(chǎn)的，免征土地增值稅?！?〕以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營：只要投資或被投資企業(yè)有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，需要繳納土地增值稅，否那么免征。〔4〕兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：免征。8〔二〕征收方式1、查賬征收：分為兩個階段〔1〕預(yù)征〔2〕清算2、核定征收：以下5個條件〔1〕應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿〔2〕擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的〔3〕賬目混亂，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除工程金額?！?〕逾期不清算〔5〕申報的計稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由。9〔三〕納稅地點：1、向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報2、房地產(chǎn)坐落在兩個或以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報。〔四〕納稅申報的期限：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)。10四、企業(yè)所得稅〔一〕企業(yè)所得稅季〔或月〕度預(yù)繳1、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳：先按預(yù)計計稅毛利率分季〔或月〕計算出預(yù)計毛利額，計入應(yīng)納稅所得額?！?〕根本計算公式①銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入*預(yù)計計稅毛利率②實際利潤額=會計利潤總額-以前年度待彌補(bǔ)虧損-不征稅收入-免稅收入+預(yù)計利潤額③當(dāng)期應(yīng)納所得稅額=實際利潤額*適用稅率11〔2〕特殊規(guī)定：未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可以扣除交納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月〔季〕度繳納稅申報表〔A類〕第4行“利潤總額〞欄減除。例題：P133例5-32、銷售完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅預(yù)繳與一般企業(yè)一致。12〔二〕企業(yè)所得稅的匯算清繳：1、法律依據(jù)：〔1〕?企業(yè)所得稅法?及其實施細(xì)那么；〔2〕?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?〔國稅發(fā)［2021］31號〕2、清算時間：年度終了之日起5個月內(nèi)或自實際經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)。13第三節(jié)土地增值稅清算一、清算單位1、一般情況：以開發(fā)工程為單位進(jìn)行清算2、對于分期開發(fā)的工程：以分期工程為單位清算。3、開發(fā)工程中同時包括普通住宅和非普通住宅的，分別計算增值額。二、自行清算：〔一〕稅率：四級超率累進(jìn)稅率P135表5-1〔二〕應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納土地增值稅=增值額*稅率-扣除工程*速算扣除數(shù)增值額=應(yīng)稅收入-扣除工程金額141、應(yīng)稅收入：〔1〕包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入形式來看，包括貨幣、實物和其他收入。〔2〕視同銷售的，其收入確定方法和順序：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！?〕將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時假設(shè)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在清算時不列入收入，不扣除相應(yīng)的本錢和費用。152、土地增值稅的納稅申報163、土地增值稅扣除工程要求〔1〕須提供合法有效憑證〔2〕提供的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、開發(fā)間接費用資料不符合要求或不實的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定金額扣除?！?〕配套設(shè)施無論有償與否，均可扣除〔4〕銷售已裝修的房屋，裝修費用可以扣除，預(yù)提除另有規(guī)定外不得扣除?！?〕屬于多個房地產(chǎn)工程共同的本錢費用，應(yīng)按工程可售建筑面積比例確定工程的扣除金額。17三、稅收優(yōu)惠1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%,免征土地增值稅，否那么就其全部增值額按規(guī)定計稅。2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。18四、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理1、在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積本錢費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。2、計算公式：單位建筑面積本錢費用=清算時的扣除工程總金額/清算時的總建筑面積19第四節(jié)轉(zhuǎn)讓及銷售階段會計處理一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計處理借：銀行存款〔應(yīng)收賬款〕貸：主營業(yè)務(wù)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入借：主營業(yè)務(wù)本錢——土地轉(zhuǎn)讓本錢貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅〔城建稅及教育費附加，土地增值稅〕借：管理費用貸：銀行存款20二、商品房銷售的會計核算〔一〕商品房預(yù)售的會計處理1、定金核算：通過“其他應(yīng)付款〞或“預(yù)收賬款〞賬戶核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的定金應(yīng)繳納營業(yè)稅金及附加。2、預(yù)售房款：通過“預(yù)收賬款〞或“應(yīng)收賬款〞核算。3、按揭保證金：〔1〕貨款行直接扣收按揭保證金的借：銀行存款其他貨幣資金——按揭保證金戶貸：預(yù)收賬款〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭貸款保證金時借：其他貨幣資金——按揭保證金戶貸：預(yù)收賬款〔3〕承購人違約，貨款行從保證金專戶扣收承購人還貸本息時借：其他應(yīng)收款——xx貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶(4)承購人補(bǔ)繳還款額時，做相反的分錄借：銀行存款貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶214、代收配套設(shè)施費、辦證費、維修基金的核算借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款借：其他應(yīng)付款貸：銀行存款22〔二〕商品房銷售的會計處理1、收入確認(rèn)的5個條件〔1〕所有權(quán)上的風(fēng)險與報酬轉(zhuǎn)移給購貨方〔2〕企業(yè)既沒有保存與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實施控制〔3〕收入的金額能夠可靠地計量〔4〕相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)(5)相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的本錢能夠可靠計量2、商品房收入的計量例題P151例5-823〔三〕特殊情況下商品房銷售的處理1、委托方式：〔1〕收取手續(xù)費a、委托銷售時因不需要進(jìn)行實物交付，不需要進(jìn)行賬務(wù)處理b、承購人繳納房款時，借：銀行存款貸：預(yù)收賬款c、收到代銷清單，支付銷售手續(xù)費時，借：銷售費用，貸：銀行存款d、房屋竣工驗收，移交承購人時，確認(rèn)銷售收入，借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)本錢e、確認(rèn)收入的同時，結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售本錢借：主營業(yè)務(wù)本錢貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋24〔2〕視同買斷方式a、如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受托方的協(xié)議明確標(biāo)明，受托方在取得代銷商品后無論是否能夠賣出、是否獲得，均與委托方無關(guān)，此時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接銷售商品房給受托方?jīng)]有實質(zhì)區(qū)別，應(yīng)確認(rèn)收入。b、如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受托方之間的協(xié)議明確標(biāo)明，將來受托方?jīng)]有將商品房售出時可以將商品房退回給委托方，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付商品房時不應(yīng)確認(rèn)收入，收到代銷清單后再確認(rèn)收入。252、分期收款銷售商品房收入確實定〔1〕預(yù)收款銷售商品房：預(yù)收的房款作為一項負(fù)債，計入“預(yù)收賬款〞，暫不確認(rèn)收入?！?〕商品房交付后分期收款銷售商品房：設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品〞核算已經(jīng)交付但尚未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品本錢，按照合同約定的收款日期確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。例題P155例5-12263、售后回購開發(fā)產(chǎn)品收入確實定在銷售商品的同時，賣方同意日后再將同樣的商品購回的銷售方式，本質(zhì)上屬于融資交易，不確認(rèn)收入。借：銀行存款貸：開發(fā)產(chǎn)品待轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品價差借：待轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品價差貸：應(yīng)交稅費借：財務(wù)費用貸：待轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品價差借：開發(fā)產(chǎn)品貸：銀行存款同時結(jié)轉(zhuǎn)“待轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品價差〞和“開發(fā)產(chǎn)品〞賬戶274、附有銷售退回條件的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確實定(1)如果企業(yè)能夠按照以往的經(jīng)驗對退貨的可能性作出合理估計的，應(yīng)在發(fā)出商品時將估計不會發(fā)生退貨的局部確認(rèn)收入，估計可能發(fā)生退貨的局部不確認(rèn)收入?！?〕如果企業(yè)不能合理地確定退貨的可能性，那么在售出商品的退貨期滿時確認(rèn)收入。285、銷售折扣、折讓及退回的核算〔1〕現(xiàn)金折扣：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為鼓勵承購人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向承購人提供的債務(wù)扣除，按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確認(rèn)收入，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時計入財務(wù)費用?！?〕商業(yè)折扣：為促進(jìn)商品房銷售而在商品房標(biāo)價上給予的價格扣除，涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定收入金額?！?〕銷售折讓：因質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時沖減當(dāng)期的銷售收入。〔4〕銷售退回：視以下情況分別處理a、未確認(rèn)收入前退回的，借：預(yù)收賬款，貸：銀行存款b、已確認(rèn)收入的銷售商品退回，一般情況下直接沖減退回當(dāng)月的銷售收入，本錢。c、資產(chǎn)負(fù)債表日及之前售出的商品在資產(chǎn)負(fù)債表日到財務(wù)報告報出日之前發(fā)生退回的，應(yīng)作為資產(chǎn)負(fù)債表日后調(diào)整事項處理。296、面積差的處理〔1〕實測面積大于合同面積時，應(yīng)向承購人就差價補(bǔ)開發(fā)票，借：銀行存款等貸：主營業(yè)務(wù)收入〔2〕實測面積小于合同面積時，應(yīng)退回多交的房款，開具紅字沖銷發(fā)票，借：主營業(yè)務(wù)收入貸：銀行存款〔3〕收取的面積差價應(yīng)并入當(dāng)期收入繳納各項稅費，支付的面積差價應(yīng)沖減當(dāng)期收入應(yīng)交的各項稅費。30〔四〕其他業(yè)務(wù)收入1、商品房售后效勞的核算〔1〕發(fā)生售后管理收入時借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入—商品房售后效勞收入〔2〕發(fā)生支出時借：其他業(yè)務(wù)本錢貸：應(yīng)付職工薪酬銀行存款庫存材料312、材料銷售的核算〔1〕取得材料銷售收入時借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入—材料銷售收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅〔2〕計算應(yīng)繳納的稅金借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城建稅—應(yīng)交教育費附加〔3〕結(jié)轉(zhuǎn)材料本錢