第二章不同類型房地產(chǎn)的估價大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等各種類型的房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。重點、難點：熟悉居住、商業(yè)、商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價特點，掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價格影響因素。按估價對象的用途,房地產(chǎn)估價一般分為下列10類：1.居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。2.商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。3.辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、行政辦公樓等。4.旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。5.餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。6.娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。7.工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。8.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。9.特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。10.綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價（一）居住房地產(chǎn)及其特點1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量巨大。2.具有較強(qiáng)的相似性、可比性居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些，在一個居住小區(qū)中，往往有很多棟相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計、相似的戶型和功能等；在同一棟居住房地產(chǎn)內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可比實例。3.不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房（兩限房、公共租賃房），這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)（有限產(chǎn)權(quán)），其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估價也具有各自的獨特性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應(yīng)分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金。因此對居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價時應(yīng)了解這些特點。（往?？键c經(jīng)濟(jì)適用房估價扣除土地出讓金）（二）影響居住房地產(chǎn)價格的因素1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（1）交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。（2）生活服務(wù)設(shè)施。生活服務(wù)設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局等等。（3）教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。名校效應(yīng)。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。（4）環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。（5）朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因系外，還有一個重要的因素是景觀。（與教材有出入）不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的最佳樓層是高低適中的中間樓層。高層住宅普遍都有電梯，樓層越高景觀和空氣質(zhì)量越好，因此通常是樓層越高價格越高。2.影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級。住宅結(jié)構(gòu)可分為：①鋼結(jié)構(gòu)②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)③磚混結(jié)構(gòu)④磚木結(jié)構(gòu)（2）設(shè)施與設(shè)備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等。（3）質(zhì)量。建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級。（4）裝修。對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。二手房價格受裝修的影響相對較少。（三）居住房地產(chǎn)估價的常用方法居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法（在建住宅）等。1.市場法由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實例，因此，市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的估價方法。2.成本法成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹(jǐn)慎估價原則，會選擇成本法進(jìn)行估價，此外，居住房地產(chǎn)的拆遷估價和在建工程估價往往也選用成本法進(jìn)行估價。3.收益法對于出租型的居住房地產(chǎn)（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價。4.假設(shè)開發(fā)法在建的住宅工程可以用假設(shè)開發(fā)法估價。（四）居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理1.商品房估價的技術(shù)路線和難點處理商品房由于市場交易實例較多，因此常采用市場法進(jìn)行估價。而對于整幢住宅樓估價時，則因交易實例較少，通常采用從個體到整體的估價思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的交易實例，利用市場法測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。2.房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價技術(shù)路線和難點處理房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)評估估價對象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價格。［案例2-1］××市××區(qū)××路××號軍產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房估價結(jié)果報告（節(jié)選）一、委托人：（略）二、估價機(jī)構(gòu)：（略）三、估價對象：估價對象坐落于××市××區(qū)××路××號，包括磚混結(jié)構(gòu)六層樓房2幢，共計××戶，總建筑面積××㎡。本次評估范圍房屋具備煤氣、暖氣、水、電等生活設(shè)施。估價對象多數(shù)建成于20世紀(jì)90年代，房屋普遍出現(xiàn)頂層樓板薄，防水層損壞、漏雨，陽臺擋板開裂，墻面抹灰有裂縫、脫落等問題。該估價對象所處住宅小區(qū)東臨××路，南臨××道，西臨××路，北臨××道。該區(qū)域的各種基礎(chǔ)配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施較為齊全。估價對象周圍多為單行路，交通狀況一般。根據(jù)××市中心城區(qū)住宅用地級別圖屬于六級地區(qū)。注：對照16頁實務(wù)狀況分析可找出缺少估價對象權(quán)益情況的介紹四、估價目的：為委托人進(jìn)行房改出售軍產(chǎn)住房提供參考依據(jù)。五、估價時點：2000年1月1日。六、價值定義：本次評估的價格為估價對象的經(jīng)濟(jì)適用房單位價格。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法：（略，見技術(shù)報告）十、估價結(jié)果：本估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的枯價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點可能實現(xiàn)的價格為2158元/㎡。注：缺總價和大寫但價值定義：本次評估的價格為估價對象的經(jīng)濟(jì)適用房單位價格?？刹凰沐e誤注：估價機(jī)構(gòu)估價結(jié)果不應(yīng)使用“可能”這樣的字樣。十一、估價人員：（略）十二、估價作業(yè)日期：2006年8月16日至2006年8月23日。十三、估價報告使用期限：本報告使用期限自出具之日起為一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。注：估價時點和估價作業(yè)日期能看出這是一個過去時點的房地產(chǎn)的價值評估××市××區(qū)××路××號軍產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房估價技術(shù)報告（節(jié)選）一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析：（略）三、市場背景分析：（略）四、最高最佳使用分析最高最佳使用是估價對象房地產(chǎn)的一種最可能的使用。這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體體現(xiàn)，是以使估價對象獲得最佳的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量，也就是說，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方法中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。根據(jù)委托人提供的資料及估價人員實地查看，估價人員認(rèn)為該估價對象的預(yù)計使用功能合理，交通狀況良好，基礎(chǔ)及生活服務(wù)設(shè)施齊全，從其土地用途及周邊環(huán)境來看，目前作為居住用房使用符合最高最佳使用原則。五、估價方法選用估價人員認(rèn)真分析了所掌握的資料并進(jìn)行了實地查看，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，因此采用了如下方法進(jìn)行評估：1.根據(jù)估價人員掌握的資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場存在一定的交易量，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定，有條件選用市場法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法，所以選取市場法為第一種估價方法。2.估價人員考慮到該估價對象作為經(jīng)濟(jì)適用住房的實際情況，所以選用成本法作為第二種估價方法。估價人員通過搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、費用、稅金、利潤等資料，運用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行測算得出土地使用權(quán)價值；運用成本法測算估價對象的重新購建價格，估價人員搜集有關(guān)勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料，扣除折舊，然后將建筑物與土地使用權(quán)價值相加，得出估價對象房地產(chǎn)的積算價格，確定經(jīng)濟(jì)適用住房單價。3.對上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對兩種方法的估價結(jié)果進(jìn)行簡單算術(shù)平均，確定最終的估價結(jié)果及各項調(diào)節(jié)系數(shù)。六、估價測算過程（一）基準(zhǔn)價格的計算1.基準(zhǔn)價格的含義本項中求取的基準(zhǔn)價格含義為以2000年1月1日為基準(zhǔn)日、面積規(guī)模為80～90㎡、樓層為3層（6層到頂）、磚混結(jié)構(gòu)、建筑格局每層2～3戶、建成于1994年、南北朝向兩室戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房（配套設(shè)施：管道煤氣、集中供熱、有線電視、磁卡式一戶一表）價格。2.市場法測算（1）選取可比實例注：第一看是否適合作可比實例，是否是類似房地產(chǎn)，同一供求圈，用途、結(jié)構(gòu)相同，權(quán)益相同，規(guī)模檔次相當(dāng)，日期接近，正常成交價。第二注意區(qū)位、實物情況的差異，對應(yīng)系數(shù)是否修正、修正方向是否正確選取同類型經(jīng)濟(jì)適用房實例5個，具體情況見表2-1：表2-1可比實例地址總層數(shù)樓層竣工時間每層戶數(shù)朝向結(jié)構(gòu)A××公寓3-2－3016層3層1995年3南北磚混B××公寓3-2－3026層3層1995年3南北磚混C××里5-4-2016層2層1986年2南北磚混D××新苑8-1-3016層3層1999年2南北磚混E××新苑13-2-3026層3層1999年2南北磚混續(xù)表（2）交易情況修正所有被選可比實例均為正常情況下的交易實例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為l。（3）交易日期調(diào)整（房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整）可比實例的交易日期均在1999年10月至12月之間，據(jù)估價人員對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示：在此期間市場價格波動較小，故交易日期調(diào)整系數(shù)確定為l。（4）房地產(chǎn)狀況調(diào)整①區(qū)位狀況調(diào)整表2-2權(quán)重估價對象ABCDE社會環(huán)境0.1100100100100100100街道條件0.1100100100100100100離市中心的距離交通條件0.1100100100100100100供給處理設(shè)施狀態(tài)0.1100100100100100100小區(qū)環(huán)境情況0.1100989895100100繁華程度0.1100100100100100100教育社會福利設(shè)施狀況0.1100100100100100100噪音、污染程度0.1100100100100100100景觀的良否0.1100100100100100100規(guī)劃上的限制0.1100100100100100100合計l10099.899.899.5100100注：最好先有狀況介紹表，再對應(yīng)調(diào)整系數(shù)表第一看是否對應(yīng)，第二看調(diào)整方向各可比實例的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)為A＝100/99.8＝1.002B＝100/99.8＝1.002C＝100/99.5＝1.005D＝100/100＝1E＝100/100＝1②權(quán)益狀況調(diào)整所有選取的可比實例權(quán)益狀況與估價對象均相同，故權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)為1。③實物狀況調(diào)整表2-3注：新的大綱中，朝向樓層應(yīng)放到區(qū)位因素調(diào)整中則各可比實例的實物狀況調(diào)整系數(shù)為A＝100/98.6＝1.014B＝100/98.6＝1.014C＝100/94＝1.064D＝100/100.5＝0.995E＝100/100.5＝0.995（5）求取比準(zhǔn)價格百分率法求取比準(zhǔn)價格的公式：比準(zhǔn)價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比準(zhǔn)價格A＝2198×1×1×1.002×1×1.014＝2233.23元/㎡比準(zhǔn)價格B＝2175×1×1×1.002×1×1.014＝2209.86元/㎡比準(zhǔn)價格C＝1932×1×1×1.005×1×1.064＝2065.93元/㎡比準(zhǔn)價格D＝2259×l×l×l×l×0.995＝2247.71元/㎡比準(zhǔn)價格E＝2289×l×l×l×l×0.995＝2277.56元/㎡（6）求取基準(zhǔn)價格由于上述五個比準(zhǔn)價格比較接近，對其進(jìn)行簡單算術(shù)平均。估價對象市場法基準(zhǔn)價格（單價）＝2206.86元/㎡≈2207元/㎡3.成本法測算經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，其中，開發(fā)成本包括征地和拆遷安置補(bǔ)償費等7項費用，具體計算過程如下：（1）開發(fā)成本A.土地的取得成本①求取征地和拆遷安置補(bǔ)償費（即土地使用權(quán)價格）此次估價采用了基準(zhǔn)地價修正法求取土地使用權(quán)價格。所謂基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。根據(jù)《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》，基準(zhǔn)地價修正法評估宗地地價的計算公式為；宗地地價＝基準(zhǔn)地價×（1＋總和修正率）×（1＋其他修正系數(shù)）②確定估價對象的土地級別及基準(zhǔn)地價估價對象土地使用權(quán)證上的土地用途分別為干休所和宿舍，估價對象在估價時點的實際用途為住宅，故此次估價對象的土地用途按照居住用途進(jìn)行計算。根據(jù)《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》，估價對象位于××市中心市區(qū)六級地區(qū)，該級別住宅用地的基準(zhǔn)地價為1630元/㎡。（不包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費）③確定影響居住用地價格的區(qū)域因素修正系數(shù)表2-4影響因素所屬等級修正系數(shù)（%）商業(yè)繁華度距市中心（m）差－2距區(qū)中心（m）較優(yōu)0.5距小區(qū)中心（m）較優(yōu)0.5道路通達(dá)度距主干道（m）中0距次干道（m）較優(yōu)0.5公交便捷度距中心車站（m）較差－0.2距停車站（m）中0對外交通距火車站（m）較差－0.4距長途車站（m）差－0.8基礎(chǔ)設(shè)施完善度中0社會福利便利度距小學(xué)（m）中0距醫(yī)院（m）中0距文娛場所（m）較差－0.3環(huán)境條件綠化覆蓋度（%）較差－0.4距污染源（m）中0合計－2.60④確定影響居住用地價格的個別因素修正系數(shù)表2-5影響因素影響情況修正系數(shù)（%）規(guī)劃土地用途待估宗地為軍產(chǎn)，用途為居住、辦公－3a.使用年期修正待估宗地的地類用途為住宅，使用權(quán)類型為軍產(chǎn)，為國有劃撥土地，無需進(jìn)行使用年期修正。b.期日修正系數(shù)本次估價采用的基準(zhǔn)地價是根據(jù)1998年公布的《××市1998中心聲區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》，該報告于1998年11月開始正式實施，從實施之日至估價時點這段時期內(nèi)，估價對象所在地區(qū)土地市場價格無明顯變化，故期日修正系數(shù)確定為1。c.土地出讓金修正系數(shù)估價對象為劃撥土地，需進(jìn)行出讓金修正，依據(jù)××號印發(fā)《××市深化土地使用制度改革方案》，按17%扣除其應(yīng)交納的土地出讓金。d.容積率修正系數(shù)此次估價按《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》公布的六級居住用地進(jìn)行估價，基準(zhǔn)地價以一定的容積率為基礎(chǔ)，《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》中公布的住宅用地的容積率為1.8。查表確定容積率修正系數(shù)為1。e.土地開發(fā)程度修正系數(shù)土地開發(fā)程度通過基礎(chǔ)設(shè)施完備度水平影響土地質(zhì)量，進(jìn)而影響宗地地價。土地開發(fā)程度修正以設(shè)定的平均開發(fā)程度“七通一平”（紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場地平整）的正常平均開發(fā)成本為標(biāo)準(zhǔn)，將待估宗地的實際開發(fā)狀態(tài)與“七通一平”開發(fā)程度比較，加上或減去相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費的差值。待估宗地實際開發(fā)程度為“七通一平”，故不做修正。f.住宅的樓層修正系數(shù)通常，由于樓層的差異造成方便程度、視野、小環(huán)境的差異，使樓層成為影響房屋使用價值的重要因素之一。住宅用途的房屋僅僅由于所在樓層的不同，其售價或租金水平都存在明顯差異。在使用公布的《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價更新成果報告》進(jìn)行估價時，相關(guān)居住用地的基準(zhǔn)地價應(yīng)是其區(qū)域內(nèi)所有樓層土地的平均價格，至于其中某一樓層的地價，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的價格貢獻(xiàn)程度作相應(yīng)修正。經(jīng)過估價人員對區(qū)域內(nèi)一段時間內(nèi)交易的一定數(shù)量的商品房住宅及二手房資料的調(diào)查研究，并參考能查閱到的有關(guān)樓層價格修正的相關(guān)數(shù)據(jù)，確定本次估價對象基準(zhǔn)價格的三、四層土地地價修正系數(shù)為1.1。⑤計算修正后地價修正后單位地價＝基準(zhǔn)地價×（1＋總和修正率）×（1＋其他修正系數(shù)）＝1630×（1－2.6%）×（1－3%）×（1－17%）×1×1×l.1≈l406元/㎡待估宗地樓面地價＝單位地價÷容積率＝1406÷1.8≈781元/㎡B.勘查設(shè)計和前期工程費估價人員參照估價時點社會平均造價情況進(jìn)行測算、修正，得到估價對象勘查設(shè)計和前期工程費單價為24元/㎡。C.建筑安裝工程費根據(jù)《××房地產(chǎn)市場》公布的××市磚混結(jié)構(gòu)多層住宅投資成本分析；確定工程費單價為680元/㎡。D.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費估價人員對估價對象進(jìn)行了實地查看，該地區(qū)周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，依據(jù)××市配套費用水平，確定住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費單價為247元/㎡。E.市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費經(jīng)濟(jì)適用房的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費單價為116元/㎡。注意：還應(yīng)該算其他工程費F.管理費經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)成本中，管理費用按照不超過前5項之和的2%計算。管理費＝前5項之和×2%＝37元/㎡G.投資利息投資利息計息基數(shù)為前6項之和，估價對象開發(fā)周期取1年，年利率為5.85%，假設(shè)各項費用在開發(fā)周期內(nèi)是均勻投入的。投資利息＝前6項之和×［（1＋利率）1/2－1］＝54元/㎡注：未考慮銷售費用的影響（2）銷售稅費稅金為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，基數(shù)為開發(fā)成本前7項之和，稅率為5.55%。營業(yè)稅及其附加＝開發(fā)成本前7項之和×5.55%＝108元/㎡注：銷售稅費計算基數(shù)為開發(fā)成本是錯誤的。銷售費用：由于估價對象為軍隊經(jīng)濟(jì)適用房，定向銷售給部隊住戶，銷售費用不予考慮。注：這個經(jīng)濟(jì)適用房也是有可能上市的，因此不能將實際成本作為客觀成本計算（3）利潤估價對象為經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)有關(guān)規(guī)定成本利潤率為3%，計算基數(shù)按8項之和。利潤＝開發(fā)成本前8項之和×3%＝61元/㎡注：成本利潤率基數(shù)不正確，不應(yīng)包括稅費成本利潤率的基數(shù)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、不包括銷售稅（4）成本法計算的經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價格基準(zhǔn)價格＝開發(fā)成本＋稅金＋利潤＝2108元/㎡注：這里未考慮建筑物折舊3.基準(zhǔn)價格的確定市場法計算的基準(zhǔn)價格＝2207元/㎡成本法計算的基準(zhǔn)價格＝2108元/㎡由于兩種方法的結(jié)果差異不大，將上述兩種方法的計算結(jié)果的算術(shù)平均值作為基準(zhǔn)價格的最終結(jié)果。注：依據(jù)表述不準(zhǔn)確（2207＋2108）÷2≈2158元/㎡（二）各項調(diào)節(jié)系數(shù)1.樓層調(diào)節(jié)系數(shù)：估價人員搜集同一供求圈內(nèi)市場上不同樓層的住宅房屋成交價格，進(jìn)行整理分析，找出因樓層不同而引起房屋總價的差異，通過求取此價格差異占房屋總價比例來確定樓層調(diào)節(jié)系數(shù)：表2-6樓層調(diào)節(jié)系數(shù)六層－15%五層－5%四層0三層9二層－5%一層－10%2.朝向調(diào)節(jié)系數(shù)估價人員搜集同一供求圈內(nèi)市場上不同朝向的住宅房屋成交價格，進(jìn)行整理分析，找出因朝向不同而引起房屋總價的差異，通過求取此價格差異占房屋總價的比例來確定朝向調(diào)節(jié)系數(shù)：表2-7朝向調(diào)節(jié)系數(shù)東西－10%南北03.結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)估價對象多數(shù)建成于20世紀(jì)70年代，房屋普遍出現(xiàn)頂層樓板薄，防水層損壞、漏雨，陽臺擋板開裂，墻面抹灰有裂縫、脫落等問題。這些缺陷屬于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，估價人員結(jié)合估價對象的實際情況并考慮技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟(jì)上的可行性，參考工程造價資料，確定修復(fù)各項質(zhì)量缺陷所需的費用。通過求取修復(fù)費用占房屋總價的比例來確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)：表2-8情況說明調(diào)節(jié)系數(shù)①頂層樓板薄，防水層損壞、漏雨－2%②陽臺擋板開裂－1%③墻皮有裂縫，脫落－1%估價對象房屋出現(xiàn)如上相應(yīng)缺陷問題，每符合一種情況即應(yīng)扣減相應(yīng)的調(diào)節(jié)系數(shù)。七、估價結(jié)果確定根據(jù)基準(zhǔn)價格及各項調(diào)節(jié)系數(shù)確定每套住宅的價格，詳見《各套住宅評估價格明細(xì)表》（略）。注：缺附件案例說明一、本案例的由來2006年8月，我公司接受駐津部隊的委托，對部隊干休所的經(jīng)濟(jì)適用房單價（估價時點為2000年1月1日）和各項調(diào)節(jié)系數(shù)（樓層、朝向、結(jié)構(gòu)）進(jìn)行評估。此項目工作量大，要求交付報告的時間短，關(guān)系到部隊房改工作能否順利進(jìn)行，意義重大。二、本案例估價工作的主要技術(shù)路線和工作計劃部隊已出臺了房改計算公式，其中包括軍（工）齡、職務(wù)級別、房齡、經(jīng)濟(jì)適用房單價和各項調(diào)節(jié)系數(shù)等，評估公司只需評估后兩項，最終的總房價由部隊自行計算。技術(shù)路線：1.首先采用市場法計算在估價時點的經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)單價。2.采用成本法計算在估價時點的經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)單價。3.對上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對兩種方法的估價結(jié)果進(jìn)行簡單算術(shù)平均，確定最終的估價結(jié)果。4.參照市場上各種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，得出樓層、朝向、結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。工作計劃：1.由兩名估價師對估價對象的建筑物狀況及周圍環(huán)境進(jìn)行實地查看。（一天）2.搜集同一供求圈內(nèi)在估價時點正常成交的三宗以上可比實例。搜集估價時點的××市基準(zhǔn)地價及建筑物造價標(biāo)準(zhǔn)、利率等數(shù)據(jù)。（一天）3.采用市場法和成本法計算；撰寫估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。（兩天）4.估價報告交付審核，打印裝訂。（一天）三、本案例估價工作的主要難點和解決方案（一）主要難點1.估價時點為過去（回顧性估價）即2000年1月1日，估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況。2.兩種估價方法價格內(nèi)涵統(tǒng)一的問題。3.確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。（二）解決方案1.在計算經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)單價時，市場法采用與估價時點相近的成交實例。成本法采用估價時點時的地價及建筑物造價標(biāo)準(zhǔn)。2.在以成本法計算經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)價格時，由于各層的建筑造價是一樣的，我們考慮其樓層差價主要是由各層土地貢獻(xiàn)率的不同，造成土地分?jǐn)們r值的差異，使成本法與市場法的結(jié)果在價格內(nèi)涵上保持一致。3.估價人員在實地查看時，找出存在的影響房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)缺陷，這些缺陷屬于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，估價人員結(jié)合估價對象的實際情況并考慮技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟(jì)上的可行性，參考工程造價資料，確定修復(fù)各項質(zhì)量缺陷所需的費用。通過求取修復(fù)費用占房屋總價的比例來確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。四、本案例估價的主要經(jīng)驗總結(jié)通過本案例，我們感覺到數(shù)據(jù)積累的重要性，如果沒有良好的數(shù)據(jù)庫，要想在短時間內(nèi)查找到6年以前的數(shù)據(jù)是不可能的。第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)估價（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)房地產(chǎn)主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式；商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；采取定價銷售，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全；選址在城市繁華區(qū)、交通要道；商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象；商店規(guī)模大，在5000㎡以上；商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快；目標(biāo)顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行；商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品主要以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主；營業(yè)時間每天在11小時左右，往往采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地；選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)；商圈范圍較窄；商店營業(yè)面積在500㎡以上；目標(biāo)顧客以居民為主。3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式；商品構(gòu)成為衣、食、用品等，設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場；選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道；商圈范圍較大；商店營業(yè)面積一般在2500㎡以上；目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民。4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口（或出口）處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，往往采取連鎖經(jīng)營方式；商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等；營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日；選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地；商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5～7min到達(dá)的范圍內(nèi)；商店營業(yè)面積在l00㎡左右，營業(yè)面積利用率高；目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人，80%的顧客為有目的的購買，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營；商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤；選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商業(yè)街或百貨店、購物中心內(nèi)；商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定；目標(biāo)市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營；商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利；注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)；選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定；目標(biāo)顧客以中青年為主；商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理；內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成，服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體，設(shè)有相應(yīng)規(guī)模的停車場；選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定；設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制；目標(biāo)顧客以流動顧客為主。根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型等種類。8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點發(fā)揮廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢，提供一站式購物和一條龍服務(wù)；商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等，有一定的停車場；選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分；選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施，有一定規(guī)模的停車場；主要的商圈人口為5萬～7萬人，商店營業(yè)面積大，一般在4000㎡以上。（二）商業(yè)房地產(chǎn)具有以下主要特點:1.收益性商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤；另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等，不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部門房地產(chǎn)采用不同的報酬率或資本化率。3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。4.裝修高檔而復(fù)雜為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值需要單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修升級快，經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。5.垂直空間價值衰減性明顯商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間（立體空間）范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因為底層（如一樓）對于消費者而言具有最便捷的通達(dá)度而能獲得最大的效益，導(dǎo)致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現(xiàn)快速衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況（1）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是商業(yè)房地產(chǎn)所處地段的商業(yè)繁華程度。商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市一般都有一個或幾個市級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市一級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有一個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有一個商業(yè)服務(wù)集中地帶，或稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。（2）交通條件。對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是經(jīng)營者的交通條件方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的便利程度。（3）臨街狀況。商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生較大的影響。一般來說，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，不利于經(jīng)營，會影響商業(yè)房地產(chǎn)的價值。（4）樓層。一般來說，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（1）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會對商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營活動產(chǎn)生重要影響。此外。商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。（3）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。過低的凈高則會產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營活動的開展；如凈高過高，建筑成本會增加，也無助于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。（4）面積。根據(jù)經(jīng)營要求不同，商業(yè)房地產(chǎn)所需的營業(yè)面積可能不同，一般來說面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。因此，對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對面積的不同要求。（5）裝修。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場、品牌經(jīng)營商場等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價值會有很大的出入。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也可能有很大的差別。（6）無形價值。在注重品牌、文化品位的時代，商業(yè)房地產(chǎn)價值中無形價值所占的比重越來越大，例如一個酒店管理集團(tuán)，能使一個同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價值。在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應(yīng)對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價值進(jìn)行考慮。（三）商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。為準(zhǔn)確評估商業(yè)房地產(chǎn)市場價值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。（1）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。（2）市場法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，市場法也是常用方法之一。（3）成本法。在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，也會用成本法作為輔助方法。（四）商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理商業(yè)房地產(chǎn)估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點。1.不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運營型兩類。（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進(jìn)行估價。采用收益法估價的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期外兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時，應(yīng)了解待估對象是否存在合約的限制。采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。交易實例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。此外在交易實例的選擇時還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價格（或租金）內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費、水電費等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對租賃價格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。（2）運營型商業(yè)房地產(chǎn)運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費用－財務(wù)費用－銷售費用－商業(yè)利潤。但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。2.不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理（1）.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價在實際的商業(yè)房地產(chǎn)估價中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、市場法。（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價整層商業(yè)房地產(chǎn)評估，一般可采用市場法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個案遠(yuǎn)少于單個商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格往往成為估價的難點。雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關(guān)系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。例如，某估價機(jī)構(gòu)接受委托評估××商業(yè)廣場九層的價格。經(jīng)過市場分析決定采用市場法作為首選方法評估××商業(yè)廣場九層的價值。在選擇交易實例時，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查了解該市類似估價對象整層商業(yè)用房交易價格與中小面積商業(yè)用房交易價格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場九層的價值。經(jīng)過市場調(diào)查，該市與估價對象類似的整層商業(yè)用房交易的價格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價格平均低8%～15%，估價人員結(jié)合估價經(jīng)驗，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價對象的價格。（3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個鋪面進(jìn)行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識。例如，某估價機(jī)構(gòu)用收益法評估××市××片區(qū)××商業(yè)城二層多套商鋪價格，在確定客觀租金時，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用市場法估算出二層某一個商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實地查看和各種價格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的××號商鋪；第二檔次為位于直行電梯口的××號等四間商鋪，位于商場主要通道的××號等八間商鋪；第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號等八間商鋪。估價人員綜合考慮商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素，并參考實際成交資料，綜合測定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪租金大約低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪租金及其租金相互關(guān)系分別測算出來。（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理在實際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評估這類商業(yè)房地產(chǎn)時，結(jié)合估價對象的具體情況，對其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評估的難點之一。［案例2-2］××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）一、委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象1.估價對象項目基本情況××商城為停建工程，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位?！痢辽坛堑厣?層，地下2層。由于開發(fā)商方面的原因，工程涉及××、××市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個項目至今仍未完成竣工驗收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗收證（含消防）。估價對象××商城2128號鋪位位于××商城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時尚婚紗藝術(shù)攝影名店”，3～7層全部處于空置，估價對象××商城3002～6002號商鋪位于××商城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。注：應(yīng)對經(jīng)濟(jì)案件糾紛情況作簡單介紹2.估價對象權(quán)利狀況項目規(guī)劃用途為一層至六層為商業(yè)用途，七層以上為辦公樓用途。建成后的樓宇必須是符合國家設(shè)計和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由××市主管部門頒發(fā)的各項驗收合格證書的樓宇和一次性裝飾（含外墻和室內(nèi)），辦妥甲方名下的《房產(chǎn)證書》。根據(jù)××市××商城發(fā)展和××市甲公司于1997年12月18日簽訂的《××商城補(bǔ)償鋪位分配協(xié)議書》，雙方商定××商城一至六層鋪位按《××商城建筑面積分配表》規(guī)定分配給××市甲公司，總建筑面積不小于1688㎡。具體分配情況如下：××商城建筑面積分配表表2-9分配樓層及房號建筑面積（㎡）分配樓層及房號建筑面積（㎡）首層：1138號鋪位（非估價對象）240.8四層：4002號鋪位286.11二層：2128號鋪位286.11五層：5002號鋪位286.11三層：3002號鋪位286.11六層：6002號鋪位302.76××商城是一個舊城改造項目，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。由于開發(fā)商方面的原因，涉及××、××市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個項目至今仍未完成竣工驗收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗收證（含消防），項目第1、2層目前也在不具備使用條件的情況下裝修對外出租作商業(yè)使用（不合法使用）?！痢辽坛窃诠纼r時點時為：在建工程”，本次估價的是該“在建工程”的權(quán)益價值。注：未介紹土地使用權(quán)權(quán)益狀況3.估價對象基本情況表2-10表2-11站譯四、朗估價攻目的欣恩為委行托人且轉(zhuǎn)讓散估價子對象胸在估湊價時創(chuàng)點的品權(quán)益燃提供許價值竿參考文朗五、拒估價烘時點哈20莫××數(shù)年瑞××船月差××豬日亮產(chǎn)六、癥價值旨定義皮觸本次洪評估洗價值噸是指較估價賺對象什于估半價時僻點，欣在期諸房價念值標(biāo)戒準(zhǔn)及令滿足永估價經(jīng)的假港設(shè)和范限制稈條件桃下，博并考貼慮其旨受目曾前現(xiàn)撇狀限稀制所張形成旁的客岔觀合仍理價竹值。域義七、賽估價近依據(jù)唇（略定）專痛八、錄估價員原則激（略頁）浸潑九、鋤估價容方法五（略會，見蠢技術(shù)驕報告杯）擔(dān)池十、斗估價休結(jié)果托蕉估價肚人員屆根據(jù)歐估價懷目的叫，遵冬循估中價原卡則，軍按照鑒估價扛工作畝程序駝，通飽過實課地查掘看與援市場腔調(diào)查畜，運補(bǔ)用科葵學(xué)的決估價求方法烘，結(jié)遮合估果價經(jīng)貞驗和宅對影彈響項約目價稅值的膚因素碌分析編，確房定估段價對司象于井估價鋤時點葡20櫻××諷年螺××塑月陷××饑日的旺權(quán)益雀價值姜為卡65備85碑44竊4糠元，遺大寫探人民釀幣陸柄佰伍縱拾捌腿萬伍跟仟四霜佰四鄰拾四齊元整提，估晴價結(jié)欣果詳硬見下甩表：諷琴估價自結(jié)果蘿明細(xì)湯表弟表獲2-碌12估價對象建筑面積（㎡）估價單價（元/㎡）估價值（元）××商城2128號鋪位286.1178802254547××商城3002號商鋪286.1142501215968××商城4002號商鋪286.1135603114929××商城5002號商鋪286.11××商城6002號商鋪302.76合計1447.26585444敵盡十一槐、估差價人從員（邪略）道泛十二柿、估造價作御業(yè)日吊期（漸略）劫兩十三泉、估交價報臂告使廈用期譯限部相本報未告在思市場儲情況式無較騾大波補(bǔ)動時石使用希期限精為一嘴年（辮自吃20蝦06捏年朽9亞月橫11師日起丈至概20謀07房年嗚9勵月偵10驚日止脂），雙若市腦場有蒼較大屈波動數(shù)或超喊過一仙年，越需重鞭新進(jìn)澇行估耀價。辛××游市肉××批區(qū)犬××可路貧××式商城籃鋪位感房地統(tǒng)產(chǎn)估稍價技均術(shù)報壞告（尋節(jié)選挎）說一、曾個別削因素省分析孕（略報）協(xié)二、報區(qū)域咽因素僻分析父（略侄）返三、標(biāo)市場毒背景菜分析漂眾（一旺）陰××附市商張業(yè)用吵房市假場背略景分卸析（贊略）績泛（二奶）農(nóng)××點商圈肝商業(yè)刊房地祖產(chǎn)市纖場分推析翅××行自改高造后日，商棟鋪供將應(yīng)量言大增敞，約瓜翻了鐵2霉倍多航，而瑞有效蠟需求波卻沒域能隨砌之上待漲；乎同時貝，隨舌著以××辛商圈蒙的崛似起，排××躁商鋪步客流惰遭到輕進(jìn)一歇步分注流，玉××穿商鋪蒸由于晉原來岡多為窄銷售短而造廟成的判產(chǎn)權(quán)跳分散提，商插鋪經(jīng)慌營各算自為慰政，訊無統(tǒng)織一主勁題等竟，造漫成商瞎業(yè)經(jīng)坐營理芽念的帶滯后婆，這剝些都梯導(dǎo)致役××截出現(xiàn)驕至今諒仍很獻(xiàn)嚴(yán)重征的輩“孩二層循及以比上空謝置繁”好現(xiàn)象趙；且勿在陸××金內(nèi)部獨，也歷形成灑了巨禁大的增剪刀纏差，喝副街膽商鋪抬人流財稀少她，商筆業(yè)物嶺業(yè)租醬金與孟步行專街相想差高吧達(dá)指3哥倍。每因此療，解跑決原刮來因確商鋪酷銷售女而形李成的筋產(chǎn)權(quán)巧分散許，打偉造出鋸主題辱賣場廁，形危成自夢有特結(jié)色，亮或能暢振興因。管1.此××慶商圈件的商畫業(yè)房著地產(chǎn)欠特點舊賠業(yè)態(tài)返較單餓一，紀(jì)以服污裝、薪皮具攜、化她妝品劫為主錄，各牽個經(jīng)徹營品鞋種所貫占比豎例卻練并不呢協(xié)調(diào)影，服汁裝所翠占的追比例就比另權(quán)外所籌有品濤種所攪占比蘆例的而總和三都要頓多，扶其他貪各項間經(jīng)營闖品種吩在服洋裝的射夾縫亮中生愉存。營2.沃××娘商圈帝商業(yè)基房地單產(chǎn)經(jīng)千營狀嗽況偉飲目前亦××謎類似晝的商圾業(yè)房直地產(chǎn)伯主要火有兩幅種經(jīng)禿營類盤型：木①扇整體師統(tǒng)一跳管理滲經(jīng)營尼的商碌業(yè)房條地產(chǎn)睛，如夏西華淘宮、缺耀華糾樓等逃；花②系產(chǎn)權(quán)綢分散鑼經(jīng)營敲的商此業(yè)房偵地產(chǎn)遺，如新天龍言商業(yè)跪城、碼金世拖界廣崗場、勇方海斗商苑窩、中棄威商杜場等槳房地態(tài)產(chǎn)。弊估價絞人員封對以炕上兩倍種房竊地產(chǎn)斧進(jìn)行假了市丹場調(diào)孩查：憶鳥（鑒1貨）附遙近統(tǒng)責(zé)一整韻體經(jīng)兄營的鑰房地易產(chǎn)租佳金及核空置眼率水武平如肉下：館潑表潤2-烈13窩炒（崗2杯）附拿近與撤委估靠房地旺產(chǎn)類晚似的坊分散訴經(jīng)營虜?shù)姆克训禺a(chǎn)視租金亂及空鍋置率莖水平辮如下凱：牢薦表嫁2-燭14適溉續(xù)表糾教材牢10攀1椅頁傘聲根據(jù)犧以上王調(diào)查這資料器分析徐可以伶發(fā)現(xiàn)監(jiān)，惕××銷商圈客整體單統(tǒng)一騾管理遼經(jīng)營檔的商便業(yè)房饞地產(chǎn)赴的經(jīng)雀營狀宵況明謠顯較進(jìn)分散李經(jīng)營脹的商困業(yè)房禮地產(chǎn)筐的要袖好，鉗整體賠統(tǒng)一誠管理紫經(jīng)營裂的商鳥業(yè)物敢業(yè)的造租金課水平遺要高箱、空闊置率岡要低宏。址葵（三留）棕××里市爛胞尾樓伏盤活拴狀況弊市場唱分析惠20捆04岔年，糖據(jù)坊××基市規(guī)目劃與熄國土茫資源識局調(diào)微查，艘××索市共沖有忙52興個問俯題樓剪盤，寨爛尾婆樓總則面積鉤達(dá)楊16皮7宇萬㎡標(biāo)，其東中撥××反區(qū)近18箭個，便大部堤分為與20潛層以衡上的泛高層的建筑腎，建鐵筑面祝積超皮過抹10鄰0淺萬㎡炊。問麗題樓略盤不召僅嚴(yán)沈重影攪響城扣市景寨觀，勒浪費移土地謊資源陡，還勇不利明社會哲安定訴，引拿起了丹社會喜各界班的廣評泛關(guān)牧注。腔為此籌，改××胃市政京府制想定優(yōu)錯惠政毒策，碑對問縣題樓棚盤土懇地使神用年車限、例功能暴變更甩、地岡價等逆實行輩優(yōu)惠達(dá)（見善《關(guān)塌于子療悅臺琴等搜52貢個卸“戴問題辯樓盤繪”斗處理北意見鞋的批希復(fù)》叮），去并積乳極推智行四燒大措館施：裝一是客“鈴盤尊”者，調(diào)樸動開暫發(fā)商惠或社造會單牙位注茂資，候盤活侍房地攏產(chǎn)項白目；摩二是季“蓄收買”狠，對租長期皂閑置泥，不攝能按笑期竣蹦工的娘項目循，依伏據(jù)有素關(guān)法耳律法釣規(guī)收吸回用仰地；胡三是需“懲拆燭”艦，對器屬于象違法市違章吵建筑狐的項性目，剝向法世院申艦請禾“步強(qiáng)制槳拆除狹通知爭書景”新，依辛法拆面除；始四是品“趣賣汁”瘡，對鼠關(guān)系幕清晰錄、產(chǎn)渠權(quán)明宋確而城又確譜實無次法重弄新啟丈動的季問題往樓盤駁，申食請到襖市土照地房辛產(chǎn)交樂易中滴心掛葡牌交畫易，今讓新孤投資誦方注尼資激垮活問恩題樓底盤。饑不這些浴措施顫推出尚半年毛多來鈴，初晴見成返效。夢例如越：位千于炊××姓市沙××以區(qū)丑××沙東路勵邊的修鴻昌繡廣場珠樓高枯63頁層、察建筑相面積怠達(dá)竿14海萬㎡掘，集封商場引、餐挪廳、態(tài)娛樂鈴、辦香公及擊公寓始等功扇能，說但自丈19志97城年商11桿月工罪程竣兩工后煤，因?qū)m產(chǎn)權(quán)旦糾紛麗一直既沒有修投入鳳使用獸。目累前已疤被盤偷活，屈其中叉6樣萬㎡積的寫也字樓晚部分細(xì)已出籍租和傻出售效。截拌至目痛前，劃××補(bǔ)區(qū)內(nèi)渡的鹿18既個詢“島爛尾贊樓鼓”販中，胃鴻昌當(dāng)廣場議、金懇田廣店場、督遠(yuǎn)洋戶中心板3鞠個樓竭盤的拍問題約目前斜已基皇本解間決，姨寸金旁大廈笨、中梨政華叫庭、曠粵國鏟大廈化、首濤都大懼廈、狼華佳該廣場姥5服個樓臉盤現(xiàn)旅已復(fù)窗工，鍬新世因界廣疤場、輸仙湖會苑、宵中南隸大廈蟲、金史利華百大廈虜、金牧樣都蟻市花遙園管6利個樓懷盤已漫進(jìn)入吃法律遭程序傍，另敬還提怨出了躁對海之天大言廈、英東門集大廈子、金劃運大覽廈構(gòu)3忌個樓蛙盤的用解決浙方案屠。捆四、秒最高雅最佳餓使用濁分析概隆所謂患房地計產(chǎn)的管最高號最佳革使用珍是在營法律鵲上允擊許、趟技術(shù)站上可馬能、跑經(jīng)濟(jì)狀上可挺行，家經(jīng)過茶充分計合理驗的論撤證，騰能使書估價屈對象法產(chǎn)生顛最高的價值菊的使壁用。喇拒估價概對象樹之跌××紡商城卵2查～熔6棵層房愚地產(chǎn)夢未辦失理產(chǎn)岸權(quán)登閘記，腳經(jīng)注馳冊房功地產(chǎn)區(qū)估價革師實賀地查懷看了下解，保估價蹦對象宰的平術(shù)面布繳局和急實物樓狀況碑分析擁及對西周邊棒環(huán)境墳和房牽地產(chǎn)陵市場絮的調(diào)四查研就究，腳我們露判定蔬該房標(biāo)地產(chǎn)姥目前剝的乘商業(yè)篇用途兇符合漆最高肝最佳愉使用襲原則脾，并替以此也作為驗本報津告的雞估價簽前提劃。于五、相估價鼠方法來選用妹購估價爽人員抱在認(rèn)挖真分朗析所昨掌握障的資脫料并刪對估者價對努象進(jìn)排行實內(nèi)地查尾看后墾，根撫據(jù)估擦價對燕象的驚特點它及實懼際情倆況，咽遵照語國家境標(biāo)準(zhǔn)松《房拘地產(chǎn)警估價嬌規(guī)范三》，拍經(jīng)過秀反復(fù)夾研究翅，考薯慮到延估價旨對象屯屬于縫有收井益或慧潛在薦收益拖的房呀地產(chǎn)絡(luò)，因礎(chǔ)此決暗定選腦取收置益法梢作為干本次葡估價當(dāng)基本質(zhì)方法也來求板取估墓價對修象價蝦值，捉在測倆算房肆地產(chǎn)慶收益顧時，盞選取雷市場條法求撇取。敲注：姐只選群用了藏一種慚方法韻且未咳說明趁選用濕一種或方法幣的原狐因或碧不選懲用其屢他方麻法的顧原因躲。揚潑收益信法是灘預(yù)計速估價歸對象也未來悟的正模常凈始收益抓，選丟用適校當(dāng)?shù)陌蟪昙ぢ蕦⒚奁湔劾O現(xiàn)到悉估價姐時點頓后累祥加，鄰以此裂估算度估價連對象挖的客熱觀合竿理價蘇格或怖價值這的方店法。滲六、年估價哄測算禿過程梅1.乳估算朱有效茄毛收晉益房自委估條房地弟產(chǎn)的石收益逼主要俱是租舅金的畢收入極，由耳于所樸處商賣圈較仇為成緊熟，誰類似異商業(yè)汽的出斷租經(jīng)澤營實緊例較滅多，甲且租雀金收追益基芬本保例持穩(wěn)扭定，霧因此鍛可采掏用市瑞場法賀確定漂××累商城碗建成查后，梨估價迷對象宇的客辮觀租乎金水妖平。秋①壁選擇煌交易鏡實例送桶經(jīng)評揚估人俯員對甘房地丈產(chǎn)市遙場進(jìn)瘡行調(diào)共查，比根據(jù)館交易霸時間曉接近默、用鈴?fù)鞠嗵峭?、掙地段臉相似訊的原廳則，擔(dān)仔細(xì)匪篩選補(bǔ)，確賞定以牌下三昆個可液比租忌賃交糾易實戲例，奶詳細(xì)駝資料鬼見表就2-斬15港：編佳可比治實例稻及影桂響因私素說狀明表仰2-吧15潔錦見教竭材宏10壇2盆頁賊-1宜03閘頁賭注：盟可比炸實例器均為鞭建完嘩工程艘，估哄價對欺象為炕在建迅工程懶，應(yīng)剃說明響可比墻理由濾或進(jìn)許行因震素調(diào)茄整送可比限實例老為違趙規(guī)使魯用經(jīng)提營，銳評估慌應(yīng)作崖估價期假設(shè)醬聲明峰，如忍根據(jù)宜最高切最佳駁使用何，在湊獲得仆規(guī)劃抱審批液的前貼提下勺評估爬。偶可比螺實例馬缺少喪建筑您結(jié)構(gòu)拳、總撲建筑漢面積奴、權(quán)摘益狀濕況的終介紹皮可比有實例伶租金子含義表表述蒼不清草（是哈否有遷租約鞏，包閉含物工業(yè)管雹理費觀、維架修費顏等）識②巧估價足對象忠及可幕比實麗例因撿素修叫正棉掃比較巧因素華條件估指數(shù)氏表夠2-缸16話粱見教怨材答10戚3構(gòu)頁兔-1翻04強(qiáng)頁霧③笑比準(zhǔn)補(bǔ)租金石鑄比較砌因素惠修正鋒表拉2-先17比較物名稱交易價格（租金元/㎡·月）交易時點修正交易情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正修正價格（租金元/㎡·月）權(quán)重德奧商城二層120*100/100*100/100*100/100*100/1071120.4中威商城二層120*100/100*100/100*100/100*100/1071120.4八達(dá)商城二層100*100/100*100/100*100/100*100/10l990.2旁弊估價拌對象錄租金散＝眾∑尺（各陳可比孩實例真修正鏈價格吩×段權(quán)重烏）＝域10辟9核元賢/饑㎡慚·撥月鑄剖通過創(chuàng)調(diào)查螞發(fā)現(xiàn)分，支××槳商圈猴類似厚分散撈經(jīng)營植的商政業(yè)物宏業(yè)的叼3屠、回4權(quán)、貢5坑、心6院層經(jīng)忙營情海況都恭較差樹，目靜前禽××滅市類概似的奮物業(yè)況3罪層月科租金溝水平象在繡60趴～陡90蹦元狐/發(fā)㎡左攤右，粘××束市類念似的唯物業(yè)沫4歇～敢6插層月裹租金腦水平辯在縣50筍～測60拐元益/巨㎡左長右，房結(jié)合惜估價掉對象買的實賠際狀全況，則并考梯慮鎮(zhèn)××急商圈裳發(fā)展允較為隙成熟媽，租遲金收企益保偏持穩(wěn)嘴定，芽××怎商城增建成步后腔3誘層的墾客觀號租金分水平粉取戴70掘元許/廢㎡，秤4割～原6寶層的廳客觀威租金違水平乘取戲60尚元發(fā)/獲㎡。揀品同時銀考慮太到目遙前鴨××坑商圈獄商鋪介的供部應(yīng)量嗓大，億區(qū)域自內(nèi)唱2讀層及門以上董樓層尚的商風(fēng)鋪總龍體空叢置率連高，室二層驕整層芳為新講女人揭商城嫩，經(jīng)賤營狀免況良而好，痛故二員層空辮置率私取扯10印%猴。項露目為日停建繩工程汪，商癥城朱3閘～循7賊層全晶部處炎于空梅置狀鍵況，柜故三充層至嶺六層振空置撿率取械20智%摸，由愈此計漿算有避效毛喊收益掉。喇注：應(yīng)應(yīng)指糞出空插置率敘為客世觀平蛇均值宵或指著出確杠定空掛置率請依據(jù)筋不準(zhǔn)束確。和叮《葉××爐市租算賃管間理條瞞例》疑規(guī)定禮租賃旦保證嬸金不綿得超閑過黑3骨個月著租金役，本好次估鞋價租茫賃保脅證金喜按濱1接個月她租金苦計算磨；利溉率按返中國沉人民括銀行抬公布杰的估邀價時秧點枕一年耽期定溪期存并款利深率夸2.州52風(fēng)%毫計算相。啦2.刻估算據(jù)運營修費用影疤委估錘房地鐮產(chǎn)出朱租時找，主避要產(chǎn)詳生的悅運營妖費用司有稅車金及代附加臺、維乓修費稅、管赤理費點、保掉險費適等，戴根據(jù)羞××惑市房號地產(chǎn)譜出租賄的相哨關(guān)規(guī)窯定及抵市場態(tài)的一逃般情挎況取億值，管具體采見《擠估價利明細(xì)祖表》銹。寬注：它沒有拘進(jìn)行塊城鎮(zhèn)據(jù)土地返使用基稅的獸計算硬3.賭收益計年限帽的確拒定寒桶根據(jù)承《述××顏市土成地使恢用權(quán)稿出讓愚合同付書》渠，鋸H2翻07依—2偶7焰宗地塞的土稿地使碌用年鄉(xiāng)限為捷50聞年（宅從注19繳97窯年墳01咽月盞10昨日至褲20扒47嚴(yán)年儉01牌月夠09隱日止沃），油項目擴(kuò)為停班建工缸程，問類似補(bǔ)項目毫的正形常建撓設(shè)期骨為爺2納年，伴而取粉得本執(zhí)停建比工程圈后，漲正常陜再開并發(fā)建航設(shè)的憑開發(fā)低時間漢為帶1戶年，念經(jīng)向貴委托們?nèi)肆私B解短槐期內(nèi)愈無復(fù)貞工計會劃，鉆預(yù)計翼交樓勾時間京不確次定等筆因素烈，本氧次估朽價時咱假設(shè)校項目飛再開灑發(fā)建芹設(shè)的冠開發(fā)抽時間腐為堵3傾年，滔項目南建成弓后剩孕余土傾地使辭用年帖限為墻37拌.3堡年，捕本次潛取剩謎余土披地使最用年暖限為祥其收些益年拳限，松即爪n兄＝甲37昏.3的年。銜注：林（可視推算評出估賭價時縫點為寸20焰06羞年臨9篇月罵21悄日）炎37什.3亭年害=3繡7黃年跡3藍(lán)個月驅(qū)18腎天蔬20施47頃年蒼1熄月狠9伴日和—3誠7倆年摟3夫個月賺18置天載=2大00膽9生年就9示月堵9漁日廟扣除弓開發(fā)莫時間桂3緩年雞估價南時點修20舅06回年漸9體月譯21賴日銹4.宗選用們適當(dāng)悅的報累酬率歲略報酬跟率采陷用市繳場提躬取法釣確定毅，選在取同興類房沫地產(chǎn)億的交六易實乘例，吵通過朋試算竹法與畜線性犬內(nèi)插朵法求融取，疫交易耳實例側(cè)如表挖2-上18誘：圍濃表達(dá)2-檢18實例月凈租金（元/㎡）年凈租金收益（元）售價（元/㎡）租售價比率（月租金/總售價）德奧商城二層1201440156009.2%中威商城二層1201440160009%入達(dá)商城二層1001200140008.57%平均9%承系在此礙基礎(chǔ)切上結(jié)蚊合估銷價對齊象的喪現(xiàn)實島狀況須，確租定估賣價對韻象的斥報酬停率為賴9.孔5%邁。宴照估價職明細(xì)禿表一噴表匠2-深19換—2扛-2殃1柏見教犬材它10靈6-求10散8續(xù)頁剝收益怪法選蛛用公淹式未豆說明存理由見，租滅金發(fā)蒼展變勁化無恨分析漏理由氣租賃糞管理凡費率睜和維升修管夢理費裹率取夾值無污依據(jù)撐未說這明保渣險費歐取費化基數(shù)紐，費依率取到值無麻依據(jù)愿各種鍵稅費滑的計西算基陡數(shù)未照考慮綢押金交收入國七、鍋評估蠻結(jié)果趙確定清宗估價荷人員顆根據(jù)份估價蔥目的滑，遵迫循估慨價原均則，母按照乘估價解工作抖程序憂，通耕過實蠟地查破看與賽市場樓調(diào)查亮，運劈用科盤學(xué)的扛估價獻(xiàn)方法好，結(jié)氧合估強(qiáng)價經(jīng)叮驗和蛾對影聚響項氏目價悼值的且因素兆分析起，確底定估鄰價對餓象于釘估價堅時點碎20晨××旁年才××梳月英××傷日的停市場屬價值尺為肚65搞85熱44音4嘉元，霞大寫籃人民軍幣陸噴佰伍止拾捌軋萬伍呆仟肆竊佰肆楚拾肆寺元整雞，估把價結(jié)受果詳及見表沿2-糖22禁：遇城估價升結(jié)果錘明細(xì)唱表冊表六2-壤22估價對象建筑面積（㎡）估價單價（元/㎡）估價值（元）××商城2128號鋪位286.1178802254547××商城3002號商鋪286.1142501215968××商城4002號商鋪286.1135603114929××商城5002號商鋪286.11××商城6002號商鋪302.76合計1447.26585444溪朵案例券說明某1.識案例懸的由攏來效賄估價偵對象橋為在靜建工秀程的布部分徒商業(yè)信房地征產(chǎn)鋪劫位，載委托指人為感確定洲其權(quán)始益價鞋值而何委托藍(lán)估價賺。悲2.舞估價袖工作贏的主婆要難輝點和徒解決母方案鑄巖該案釘例評遍估實什質(zhì)是冤估價舒對象譯權(quán)益映于估漢價時泳點的推市場鏡價值撤。估呼價時柏，估焦價人必員考敢慮到餡如下習(xí)因素鏡：琴堂（夾1淘）這瞧種威“塞權(quán)益登”基的價押格與慢現(xiàn)房欠價格捏相比蒙，有溉租金反收益繡的損戲失，桌并且怒買沫“銀權(quán)益箱”躁總存談在著董風(fēng)險脹（如趕有可惰能不幫能按奶期完耕工，會或者依實際志交付們的品毀質(zhì)比袋最初齡約定話的差搏等）置，即焦權(quán)益供價格描＝現(xiàn)粉房價領(lǐng)格－婆預(yù)計歷從期浪房達(dá)冠到現(xiàn)零房期補(bǔ)間損污失凈腎收益螺的折掌現(xiàn)值藝－風(fēng)砌險補(bǔ)蒜償；錯注：隨報告象中未食作分菜析倍梳（君2鈴）報感酬率盛等同抖于同本等風(fēng)觸險的剪投資隨報酬雪率，謎包含夫了無存風(fēng)險席報酬谷率、撥投資素風(fēng)險翠補(bǔ)償賠、缺燈乏流樓動性娘補(bǔ)償焰等內(nèi)踏容，根且從寨市場蜜提取紋。頓脊（瘡3芝）考堂慮落××巖商場弓位處暢商業(yè)護(hù)成熟鐘區(qū)，陵租金品、售丹價近犬幾年奧較穩(wěn)懼定，敵結(jié)合爐項目跑臨街農(nóng)程度腎等，購預(yù)計五項目街續(xù)建勢完成趴后租宵金收徒益與護(hù)估價蠟時點唱相比淹波動版不大輝，可棚選取疤接近劍估價餓時點恒的項貫?zāi)孔鳂錇榭擅璞葘嵐?，潮估算徒項目脈租金畫收益柜，求標(biāo)出估齊價對勉象在煙估價掏基準(zhǔn)教日有股可能隸實現(xiàn)升的權(quán)戀益價板值。揀注：喊建議昨?qū)⒁允稚先齺G項放枯入報訴告對糟應(yīng)項狐位置幟3.迎估價膊的主考要經(jīng)為驗總炭結(jié)路粗（硬1未）要榮調(diào)查宵摸清暑估價柏對象鳥的相作關(guān)背占景資似料。什例如帖建設(shè)羊進(jìn)度嗎；估最價對奏象于謎估價套時點酸的狀槍況；肅建筑偶物性少質(zhì)（舊商業(yè)爺、辦匠公、晴住宅嬌等）項等。根只有箏掌握欲了估乏價對鹽象的捎相關(guān)渴資料古，才仔能為撇撰寫第估價等報告柿奠定暖良好拜的基側(cè)礎(chǔ)。伐送（休2普）在乖確定略估價輸技術(shù)運路線鍬時，紋要認(rèn)忠真分漠析估閥價對寄象的懸物業(yè)爭類型誓（商偷業(yè)、橫辦公潤、公學(xué)寓）施，結(jié)唱合估努價對艙象的黑特殊砌性及厘當(dāng)?shù)貦?quán)房地低產(chǎn)市癢場的且實際膏狀況晃，運蠟用適竄宜的懂估價皆方法伐，正濃確計嘗算估至價對振象的這客觀蛾合理柿價格暖。架偵（疏3滅）項設(shè)目建醋成后居的定贈位直號接影制響到亞建成譯后銷逆售市圍場定棗位、肯客戶科群定套位、辰期望典的利劑潤空紗間、目風(fēng)險開大小螺等。摘本次灘評估歸在利魚用收唉益法卡測算紹建成蠟后的范估價唱對象鑄價值雖時，敢考慮幸××表商場宏位處籍商業(yè)杜成熟需區(qū)，翼租金藥、售厲價近城幾年屋較穩(wěn)潔定，各結(jié)合暢項目紡臨街爸程度壽等狀徹況，齊預(yù)計幸項目道續(xù)建瘋完成鄰后租梨金收餐益與玩估價泛時點絲相比宿波動晃不大培，因騰此選鑼取接調(diào)近估蕉價時既點的斷可比啊實例都作為體可比斬實例儲，估織算項雜目租敞金收嶺益，酷求出嶺估價除對象難可能腐實現(xiàn)廟的市梯場價岸值。傳第三經(jīng)節(jié)紫商務(wù)善辦公鳴房地僻產(chǎn)估禮價（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級。按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在1～3萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的為大型寫字樓。按使用功能不同，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）；②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次。其中，①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù)；②乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓；③丙級寫字樓是已使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低，但仍保持一定的出租率。當(dāng)然，隨著時代的發(fā)展，寫字樓的分類和分級標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，即甲級寫字樓和5A寫字樓。但其實，無論是甲級寫字樓還是5A寫字樓，國際和國內(nèi)都沒有固定而統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)。在實際生活中，要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來判斷寫字樓的檔次。2.商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點商務(wù)辦公樓具有以下特點：（1）所處區(qū)位好，規(guī)模大。寫字樓大多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，處于較好區(qū)位，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，經(jīng)濟(jì)活動頻繁。（2）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。