房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的取得方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)是獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的方式包括出讓、股權(quán)收購(gòu)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)等多種方式，在這些方式中，存在著不同的法律風(fēng)險(xiǎn)，其應(yīng)對(duì)方法也有所區(qū)別。律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù),應(yīng)熟悉這些方式,并研究這些方式中不同法律風(fēng)險(xiǎn)的防范。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)土地使用權(quán)招拍掛合作開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行越來(lái)越嚴(yán)格的調(diào)控政策，如控制供地總量及單項(xiàng)土地供應(yīng)規(guī)模﹑調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，加之房地產(chǎn)的發(fā)展逐步走向規(guī)范化，使項(xiàng)目用地的取得難度日益加大。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在利用各自的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)各種方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。如何保證合法、有效地取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地﹑減少法律風(fēng)險(xiǎn),是我們律師作為房地產(chǎn)商法律顧問(wèn)的首要任務(wù)。為此，筆者在總結(jié)多年來(lái)法律顧問(wèn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合司法實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地取得的方式及其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)問(wèn)題，作一綜合歸納,以供同行參考和借鑒。一、參加政府土地交易中心的土地出讓招拍掛取得開(kāi)發(fā)用地根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。目前，絕大多數(shù)國(guó)有土地使用權(quán)都必須在政府設(shè)立的土地交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式公開(kāi)出讓。（一）土地出讓招拍掛的范圍和程序1．土地招拍掛的范圍非根據(jù)需20堆04惑年3顛月3剝1日手《關(guān)養(yǎng)于繼任續(xù)開(kāi)迅展經(jīng)半營(yíng)性拿土地省使用衡權(quán)招寸標(biāo)拍垮賣(mài)掛遺牌出散讓情沒(méi)況執(zhí)吸法監(jiān)乓察工平作的閃通知稈》、汁20艙07巴年9籃月2粗8日拾《招栗標(biāo)拍午賣(mài)掛途牌出庸讓國(guó)垃有建習(xí)設(shè)用凳地使鋪用權(quán)竭規(guī)定技》、成20柏07桃年1流2月屬3日延《土眠地儲(chǔ)夫備管的理辦汁法》腫等規(guī)描定，伍目前暫我國(guó)貢招拍娘掛出演讓國(guó)拿有土破地使嫌用權(quán)錦的范壯圍包懶括：淘第一騙，工撤業(yè)、惑商業(yè)本、旅露游、所娛樂(lè)穿和商污品住查宅等擠經(jīng)營(yíng)演性用侄地；悼第二化，同耀一宗梅地有濁兩個(gè)賽以上年意向船用地安者的項(xiàng)；第藏三，治劃撥銷(xiāo)土地垃使用放權(quán)改骨變用翼途或備者轉(zhuǎn)悟讓?zhuān)瑯I(yè)《國(guó)焰有土枝地劃桶撥決窩定書(shū)攜》或厭法律篇、法爛規(guī)、裝規(guī)章熱、地寺方政光府規(guī)買(mǎi)定應(yīng)開(kāi)當(dāng)收露回土述地使召用權(quán)桂招拍層掛出舉讓的財(cái)；第筒四，甲出讓誘土地裂使用站權(quán)改觀變用篇途，墻《國(guó)和有土綿地使挨用權(quán)辱出讓尖合同夜》或悼法律徑、法司規(guī)、況規(guī)章焰、地罵方政泄府規(guī)津定應(yīng)龜當(dāng)收瞧回土斯地使斗用權(quán)川招拍溝掛出綱讓的搞；第謀五，劈依法吵應(yīng)當(dāng)投招拍芹掛的兄其他業(yè)情形橡。尸須注恩意的業(yè)是，攤鑒于掏采礦全用地戴的取預(yù)得要盒以取妄得探培礦權(quán)抹或采消礦權(quán)肥為前滴提，貢國(guó)土間資源變部在辣《招霸標(biāo)拍皂賣(mài)掛妻牌出己讓國(guó)盾有建上設(shè)用休地使蠅用權(quán)贏規(guī)定遲》中獅明確院指出星，工戶業(yè)用蹄地包僵括倉(cāng)育儲(chǔ)用帖地，嫩但不白包括吉采礦自用地咽。遞2．站土地愛(ài)招拍趕掛的便程序偶招標(biāo)葛、拍挺賣(mài)和娛掛牌閃雖然肉都是尸法定紗的土炮地使靈用權(quán)瞧出讓燦方式悉，但騎具體私內(nèi)容砌有一治定區(qū)死別。搖招標(biāo)敬是指坊出讓每人發(fā)掩布招塘標(biāo)公攻告，蒜邀請(qǐng)春特定蛙或者冰不特架定的頌自然菜人、敘法人趕或其聯(lián)他組?？梾⒊鸺訃?guó)包有建史設(shè)用夕地使欠用權(quán)棉投標(biāo)宿，根塞據(jù)投便標(biāo)結(jié)燒果確粥定國(guó)飾有建提設(shè)用罵地使皆用權(quán)緊人的套行為腿。拍腸賣(mài)是段指出橫讓人峽發(fā)布斯拍賣(mài)汗公告?zhèn)危晌锤?jìng)買(mǎi)叢人在忘指定歡時(shí)間咬、地辣點(diǎn)進(jìn)捎行公丟開(kāi)競(jìng)五價(jià)，撕根據(jù)罩出價(jià)鹿結(jié)果某確定懇國(guó)有適建設(shè)窯用地狼使用棗權(quán)人鞭的行斤為。眠掛牌概出讓腸是指愧出讓道人發(fā)多布掛垮牌公貞告，疑按公階告規(guī)螺定的糖期限奧將擬樹(shù)出讓停宗地狀的交逃易條洋件在愧指定唐的土遙地交蹦易場(chǎng)皺所掛寇牌公努布，駕接收趨競(jìng)買(mǎi)英人的治報(bào)價(jià)降申請(qǐng)吸并更眨新掛逮牌價(jià)與格，徒根據(jù)惠掛牌佳期限殖截止著時(shí)的者出價(jià)哲結(jié)果威或者團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)悔競(jìng)價(jià)救結(jié)果江確定血國(guó)有攻建設(shè)寸用地謹(jǐn)使用次權(quán)人辜的行筒為。婆[i氏][扭i]扣土地稿出讓俊招拍厭掛的頭具體銜程序透，根類(lèi)據(jù)采隱取的芽方式扇不同湖雖有化所區(qū)誦別，姨但其眠基本沃程序仆按照考《招鞭標(biāo)拍帳賣(mài)掛易牌出牧讓國(guó)議有土遠(yuǎn)地使愛(ài)用權(quán)衫規(guī)范池》第敬4.好5.蛾5仇條的蹤規(guī)定擔(dān)包括劫：（腹1）杏確定陵供地并方式玻；（簽2）資編制異、確后定出搬讓方眼案；禁（3酬）地蹈價(jià)評(píng)喬估，耀確定淹底價(jià)液；（日4）卡編制轟出讓攝文件章；（鋪5）溝發(fā)布伐出讓信公告全；（暴6）飾申請(qǐng)親和資恒格審譽(yù)查；性（7室）招謎標(biāo)拍悶賣(mài)掛棉牌活碗動(dòng)實(shí)支施；其（8瞇）簽墳訂合屬同，之結(jié)果蔑公布挨；（據(jù)9）趣頒發(fā)遷《建腸設(shè)用絞地批竿準(zhǔn)書(shū)護(hù)》，效交付織土地辮，辦踏理土潮地登阻記；截（1慰0）溪資料腫歸檔雪。楊（二拼）土蛛地出的讓招噴拍掛感的方晨式和占風(fēng)險(xiǎn)隨應(yīng)對(duì)誠(chéng)根據(jù)慕競(jìng)買(mǎi)竿人通兩過(guò)招沾拍掛峰程序占取得閣土地檢使用捏權(quán)時(shí)崗，是赴否負(fù)酒擔(dān)其依他義掃務(wù)的凍情況絹，可松將土餓地招肺拍掛尖的方青式分痰為凈股地出愧讓和景捆綁深式出段讓。姓1．酷“松凈地鍋”立出讓密方式殼及風(fēng)怎險(xiǎn)應(yīng)色對(duì)碗所謂機(jī)“缺凈地莫”堆出讓谷，是塵指國(guó)胳家在鑄完成興征地初拆遷癥、土旅地平擦整后曲將土乎地出辮讓給雀使用欲人的乖一種脈出讓姓方式佳。羨“撤凈地躲”嗎是一失種通陳俗提薯法，抗從權(quán)喊屬的大角度鍬看，粒是指凍沒(méi)有蟻在該撈地上葡設(shè)定訊他項(xiàng)碗權(quán)利觀，權(quán)汗利人描對(duì)土霧地的版占有聲、使認(rèn)用、驢收益蛋、處萬(wàn)分等鍋權(quán)利衛(wèi)不受跟限制智的土鉛地。泄“禾凈地因”研出讓的的法久律依湖據(jù)是燥我國(guó)霧《土向地儲(chǔ)凡備管碌理辦仆法》柱，該魂辦法攀規(guī)定勉土地獸儲(chǔ)備呀機(jī)構(gòu)擔(dān)應(yīng)對(duì)午儲(chǔ)備惹土地遭特別句是依齒法征送收后處納入列儲(chǔ)備箱的土仙地進(jìn)箭行必尸要的輝前期植開(kāi)發(fā)鹿，使若之具絕備供沈應(yīng)條瑞件，皮即完音成基志礎(chǔ)設(shè)柏施配廈套，覽場(chǎng)地?fù)靸?nèi)達(dá)桂到開(kāi)沸工條韻件。毅目前慈，凈磨地出觸讓是蚊我國(guó)狐土地貞一級(jí)視市場(chǎng)唯采取惕的一蒼種主擴(kuò)要出旺讓方扯式，坡采取醋該方品式獲拴取土徐地使雹用權(quán)液，面稿臨的淚法律停風(fēng)險(xiǎn)夾較低需。剩盡管珍如此傳，開(kāi)劉發(fā)商風(fēng)仍應(yīng)部注意蓄：第四一，絕我國(guó)確法律繁規(guī)定豐能夠薦出讓縣的土耀地只物限于緊國(guó)有耀土地忌，集商體土刑地不丟得出呀讓?zhuān)戎荒鼙〔扇±碜赓U戒等方漁式開(kāi)艙發(fā)利靠用；跟第二大，國(guó)去有土孫地使扔用權(quán)奧出讓?xiě)舻闹鬟^(guò)體只廳限于庫(kù)市、蔥縣人碰民政娃府土敏地管食理部啊門(mén)；民第三魔，該扭處的三“鉗縣稠”部，非熄指乏“蛾縣級(jí)利”拒，不純包括占市轄顆區(qū)和離開(kāi)發(fā)題區(qū)管對(duì)理委劍員會(huì)復(fù)，但艦對(duì)于繪開(kāi)發(fā)呈商與墳開(kāi)發(fā)物區(qū)管馳理委錫員會(huì)撒在陪20舟05切年8鬼月1制日前這簽訂敢的出再讓合膚同，蓮如果卡起訴乳前經(jīng)侮市、菠縣人彈民政綱府土長(zhǎng)地管承理部杯門(mén)追嫁認(rèn)，聲合同榮仍然少有效核，否均則合愚同無(wú)愁效。狼2．細(xì)“裂捆綁蝦式僑”益出讓口方式疼及風(fēng)碌險(xiǎn)應(yīng)瑞對(duì)漠所謂正“陰捆綁求式煮”所出讓害，是象指出季讓人阻通過(guò)梢招拍蓮掛的仁方式驢出讓危標(biāo)的螞土地戶時(shí)附賓加了國(guó)其他愧條件幅，通扭常要烈求開(kāi)慌發(fā)商員承擔(dān)歌一個(gè)息或多街個(gè)建漢設(shè)項(xiàng)霜目，秩在多戰(zhàn)數(shù)情兼況下鄉(xiāng)，政被府將傍出讓喪的國(guó)仰有土抹地使衰用權(quán)服與拆飛遷補(bǔ)榮償安跡置項(xiàng)鐮目、櫻舊城糠改造請(qǐng)項(xiàng)目霧等一妥并作碼為競(jìng)毯價(jià)標(biāo)躁的，賞即將脂這些班項(xiàng)目愁“津捆綁郊”付在一己起進(jìn)倉(cāng)行土液地使腔用權(quán)釋出讓據(jù)，俗洪稱(chēng)匹“鏡捆綁仇式梁”刻土地嘗出讓賢。底對(duì)于去開(kāi)發(fā)永商來(lái)曉說(shuō)，承“析捆綁豪式莊”衛(wèi)出讓泥的風(fēng)囑險(xiǎn)遠(yuǎn)盟遠(yuǎn)大鋤于拖“瞎凈地協(xié)”遼出讓豐的風(fēng)杯險(xiǎn)，懸主要訊有：謝第一塔，所藍(lán)“或捆綁柔”鐘項(xiàng)目店存在舅的風(fēng)賢險(xiǎn),昏例如茶，捆堪綁拆際遷項(xiàng)筒目的童，隨畜著我妖國(guó)物塌權(quán)法品的頒頁(yè)布實(shí)渾施，具該法冊(cè)第四例十二恐條規(guī)捷定，級(jí)“歐為了螞公共藏利益鹿的需么要，撤依照郵法律壇規(guī)定煎的權(quán)謀限和群程序床可以牌征收撲集體犁所有佳的土勝地和苗單位草、個(gè)卸人的姜房屋改及其造他不犯動(dòng)產(chǎn)逮。征頃收集海體所昌有的斗土地案，應(yīng)秧當(dāng)依圍法足溉額支陳付土歪地補(bǔ)晌償費(fèi)鴿、安煌置補(bǔ)椒助費(fèi)赤、地悲上附喪著物臣和青亂苗的炊補(bǔ)償特費(fèi)等痛費(fèi)用確，安痰排被注征地緒農(nóng)民霞的社釋會(huì)保庭障費(fèi)胞用，鋒保障申被征患地農(nóng)餓民的噴生活向，維升護(hù)被晝征地不農(nóng)民個(gè)的合純法權(quán)躲益。閱征收搬單位鐵、個(gè)辜人的含房屋拔及其條他不山動(dòng)產(chǎn)止，應(yīng)永當(dāng)依菜法給鋒予拆昏遷補(bǔ)光償，儲(chǔ)維護(hù)夜被征峰收人黃的合躬法權(quán)姥益；欲征收增個(gè)人抹住宅違的，須還應(yīng)舟當(dāng)保立障被矩征收跑人的版居住連條件撐。任壇何單露位和薯個(gè)人鉗不得沉貪污之、挪草用、缺私分的、截里留、棟拖欠揚(yáng)征收完補(bǔ)償壩費(fèi)等蜓費(fèi)用慈。浪”愧《物蠅權(quán)法余》明踏確了疫征地像拆遷筍的理磚由只慈能是量公共偷利益僚的需濤要，吼而且矩規(guī)定更了應(yīng)激支付元社會(huì)安保障仆費(fèi)用映，保李障個(gè)煉人住踩宅被蓮征收龍人的秩居住泰條件落，因?qū)懘耍参餀?quán)舅法頒尤布實(shí)貞施后勻，拆榆遷的星風(fēng)險(xiǎn)膊和難楊度大字大增么加了號(hào)。第閥二,竊“泊捆綁守”帶項(xiàng)目勤給開(kāi)夫發(fā)商群增加郊更大獎(jiǎng)的資探金壓籮力和喊更長(zhǎng)微的建廚設(shè)周剪期，毀特別謀是在歸征地脆拆遷語(yǔ)的情該況下述，如芝果拆臺(tái)遷安市置工記作無(wú)貿(mào)法順畢利完彼成，惱將會(huì)跟造成糊項(xiàng)目狂無(wú)法執(zhí)開(kāi)工現(xiàn)建設(shè)戚，處殘理不童善還萄會(huì)產(chǎn)訪生影垃響社前會(huì)穩(wěn)疲定等尸敏感蟲(chóng)問(wèn)題吳。因件此，依在以筆“納捆綁攪”功式受辯讓房旺地產(chǎn)拳項(xiàng)目幕時(shí)，寫(xiě)開(kāi)發(fā)流商對(duì)庫(kù)這些屋困難壩和風(fēng)克險(xiǎn)更鍬應(yīng)引遷起足虛夠注厲意，什制定勿避免伙風(fēng)險(xiǎn)明的對(duì)導(dǎo)策,逆謹(jǐn)慎曲對(duì)待鉛。吐二、始參加姐拍賣(mài)獅公司若受法蝕院委醫(yī)托的擴(kuò)土地敏或在槽建項(xiàng)逐目的逢競(jìng)拍態(tài),取繞得開(kāi)問(wèn)發(fā)項(xiàng)縮目碌目前贈(zèng)的司犁法實(shí)伍踐中和,土殿地使伴用權(quán)刊人因逢為欠款債、倆抵押臂等無(wú)素法完鉤成開(kāi)矮發(fā)建社設(shè)，圖整個(gè)撲土地宋使用挪權(quán)和灘地上導(dǎo)附著柴物處泄于人礎(chǔ)民法軍院強(qiáng)俊制執(zhí)慚行程劍序，目人民拾法院脊委托掉拍賣(mài)喚公司丈將拍津賣(mài)標(biāo)思的物娘即土斯地使閥用權(quán)血或在挖建項(xiàng)票目拍情賣(mài)，粘此時(shí)有開(kāi)發(fā)豈商可磚以通累過(guò)參析與人凝民法香院組腹織的段拍賣(mài)種程序睬取得急土地訪使用渣權(quán)。糞（一源）拍月賣(mài)的釘方式筑和程遙序填開(kāi)發(fā)虎商以拍競(jìng)買(mǎi)洪人身緞份參賓與競(jìng)陶拍并誘成功瘋競(jìng)得臣標(biāo)的秧物之仿后，某與拍錢(qián)賣(mài)公炸司簽蠅訂拍牽賣(mài)成殘交書(shū)飛，再見(jiàn)由人衰民法廣院作披出裁倍定書(shū)菜，開(kāi)駐發(fā)商艇憑該慮拍賣(mài)賤成交趙書(shū)和挖裁定球書(shū)到畢土地萄管理午部門(mén)將辦理浴土地闖使用紗權(quán)變躍更登材記，笛依法冠取得侵土地肉使用莖權(quán)并宮進(jìn)行鎮(zhèn)房地墨產(chǎn)開(kāi)靠發(fā)。潔（二剖）以必拍賣(mài)夾方式呢取得冒土地股使用茶權(quán)的稈風(fēng)險(xiǎn)皮及應(yīng)吉對(duì)叨該方嘗式與禾直接牧通過(guò)木土地鞋管理梯部門(mén)鐘受讓膊土地漿使用辱權(quán)相姿比，匠存在撒較大輩的法覆律風(fēng)示險(xiǎn)，炮主要擱有：拖第一描，該器土地咸使用誤權(quán)自純身存爭(zhēng)在瑕慶疵(饅如爭(zhēng)約議、滔欠費(fèi)筍、出謎租等魂)，升導(dǎo)致傅競(jìng)得拜后權(quán)獵利不摔完整秧；或嗓者該奔土地棕的規(guī)座劃及竟用途缺無(wú)法唱滿足壟房地挨產(chǎn)開(kāi)池發(fā)項(xiàng)墊目的嘗要求端。第岸二，壁競(jìng)買(mǎi)枯后，粱因法稼院不傍承擔(dān)辛土地疼使用闊權(quán)過(guò)仆戶義角務(wù)，素土地侍管理如部門(mén)蘇可能?chē)W以該差地存雕在欠型費(fèi)、濟(jì)界限面不清匠等土陳地糾列紛或遣者該居地屬圖于政辱府禁篩止過(guò)小戶的薄情形虹等理殃由，穗拒絕暴辦理號(hào)土地親使用畫(huà)權(quán)變戰(zhàn)更登會(huì)記手甚續(xù)。帥第三義，競(jìng)煩買(mǎi)后蜻，因餃該土伐地上贈(zèng)的拆尿遷補(bǔ)件償安橋置問(wèn)伐題，蜘政府漫部門(mén)蠟遲延抹解決打或者籃無(wú)法助解決艱，導(dǎo)霞致房猛地產(chǎn)第項(xiàng)目褲遲延勒開(kāi)發(fā)導(dǎo)或者甲無(wú)法洪開(kāi)發(fā)多。飼為有土效避姐免前健述風(fēng)樸險(xiǎn)，核開(kāi)發(fā)勾商應(yīng)什在充壤分調(diào)伏查的嗽基礎(chǔ)踐上，劉綜合棒評(píng)估賊分析漸，作伶出項(xiàng)軌目決嘩策。盤(pán)具體敞是委遠(yuǎn)托專(zhuān)退業(yè)的甜律師陡團(tuán)隊(duì)嚷開(kāi)展橡盡職遞調(diào)查隆的辦砍法，蠢盡職址調(diào)查擠的主仗要內(nèi)主容包節(jié)括：段第一牛，調(diào)策查土逼地使要用權(quán)忙情況煎，如移土地賭使用辱權(quán)權(quán)捉屬證腥明、特用地幟紅線價(jià)圖、甘土地慎以及惰地上宮建筑科物的右抵押蜘情況害等。嫩第二版，調(diào)怨查土芳地是觸否存暖在權(quán)欲利瑕肥疵，驚如是屑否存貢在拖必欠土隸地使形用權(quán)膚方面給的稅枝費(fèi)，匙是否臭存在癥權(quán)屬撫糾紛慢，拍拉賣(mài)之仿后是瞧否能昌夠順睬利辦漏理土滑地使竄用權(quán)摟變更沙登記啊手續(xù)樹(shù)并取開(kāi)得土雜地使夫用權(quán)聞等。曉第三槍?zhuān){(diào)撓查土喝地的貿(mào)規(guī)劃貢情況摟，結(jié)叔合項(xiàng)跡目開(kāi)蜜發(fā)目褲的，弱了解爸規(guī)劃坐是否固符合首項(xiàng)目動(dòng)要求僻。第襖四，洽調(diào)查慘土地秒拆遷壇補(bǔ)償行情況守，是身否存像在歷贏史遺柳留問(wèn)賽題，帆政府蒼部門(mén)楊對(duì)此做有何燕處理燃對(duì)策似以及若該對(duì)塞策的督進(jìn)度票是否旋符合緩項(xiàng)目只開(kāi)發(fā)討的要專(zhuān)求。漢第五賓，到飲人民書(shū)法院鄭了解肌案件閘的執(zhí)禿行的堅(jiān)背景鹽資料擔(dān)、債賄權(quán)債西務(wù)等宜。峰三、救房地節(jié)產(chǎn)項(xiàng)著目的狗合作荒開(kāi)發(fā)隙在法超律上纏，合夏作開(kāi)玻發(fā)房侄地產(chǎn)歷曾有燭過(guò)煌“岔聯(lián)建灶”吼、莖“慨合作夜建房哥”跌等不剪同的山稱(chēng)謂缺。根史據(jù)寶20叼05閑年6左月1伐8日隙最高欄人民躲法院忍《關(guān)胃于審堡理涉秤及國(guó)找有土賊地使貿(mào)用權(quán)泄合同斗糾紛睛案件俱適用賭法律永問(wèn)題懸的解捆釋》岸第十催四條蘆的規(guī)蘆定，底“淋本解宮釋所龍稱(chēng)的恰合作預(yù)開(kāi)發(fā)屢房地榮產(chǎn)合序同，武是指瓶當(dāng)事純?nèi)擞嗙犃⒌母垡蕴峄楣┏霭∽屚猎５厥狗塾脵?quán)邪、資統(tǒng)金等甘作為輝共同蘋(píng)投資畫(huà)，共箏享利神潤(rùn)、汪共擔(dān)膜風(fēng)險(xiǎn)霧合作圖開(kāi)發(fā)監(jiān)房地做產(chǎn)為皆基本富內(nèi)容究的協(xié)烘議。撇”坦因此砌，共慘同投散資、娘共享妙利潤(rùn)商、共店擔(dān)風(fēng)探險(xiǎn)是似合作仗開(kāi)發(fā)氣的三哲大法滴律特鎮(zhèn)征。熔（一擺）合求作開(kāi)慮發(fā)的偏方式末和內(nèi)逢容悄房地叼產(chǎn)合菜作開(kāi)霜發(fā)的拉法律燭依據(jù)哲是《偏城市肌房地睜產(chǎn)管莖理法頃》第疊二十逃八條筆的規(guī)饞定即兔“宇依法睜取得宿的土葉地使?jié)秤脵?quán)仙，可枝以依忍照本繩法和渴有關(guān)息法律鈴、行棋政法馳規(guī)的珍規(guī)定身，作相價(jià)入柳股，麻合資耕、合當(dāng)作開(kāi)沙發(fā)經(jīng)語(yǔ)營(yíng)房草地產(chǎn)撈。規(guī)”偵目前罵，司得法實(shí)啞踐中練的合來(lái)作開(kāi)沿發(fā)的弄方式洞基本呼可以嗓歸納越為項(xiàng)矛目公焦司型利的合過(guò)作開(kāi)敵發(fā)方那式和支非項(xiàng)憂目公鋼司型歸的合筋作開(kāi)節(jié)發(fā)方斧式。蛛1．孟項(xiàng)目招公司蠅型的筆合作綱開(kāi)發(fā)稻項(xiàng)目封公司久型的汽合作氣開(kāi)發(fā)基是指丘合作遠(yuǎn)雙方佩通過(guò)危設(shè)立浩項(xiàng)目漢公司甲，即蔑取得繳土地腎使用仇權(quán)的絲一方圈以土硬地使豆用權(quán)孔投資繞入股敏，另劇一方?jīng)r以貨俊幣等令形式飯投資波入股頑，雙摔方共筒同成猴立項(xiàng)御目公爽司進(jìn)績(jī)行房啦地產(chǎn)顏經(jīng)營(yíng)瞞開(kāi)發(fā)材。項(xiàng)芬目公智司型跪的合極作開(kāi)劍發(fā)既詳包括湯成立敲新的異項(xiàng)目璃公司霸，也五包括膛增資獻(xiàn)入股葵型項(xiàng)成目公插司。翻采取萬(wàn)以增部資入拍股型珍項(xiàng)目燈公司氏形式舅進(jìn)行犧房地泉產(chǎn)開(kāi)半發(fā)的模，能退夠彌橡補(bǔ)成幼立新族成立窯項(xiàng)目犯公司富資質(zhì)票較低鋼等方讀面的悶不足團(tuán)，實(shí)寶踐中崇經(jīng)常致采用笑?；?．弊非項(xiàng)促目公織司型奶的合剛作開(kāi)水發(fā)蹄非項(xiàng)宴目公坡司型舒的合日作開(kāi)巖發(fā)，環(huán)本質(zhì)熱上為葉合同烘行為梁，即導(dǎo)雙方疊訂立僅合作郊開(kāi)發(fā)漢合同綿，按氏照約牧定對(duì)鳴房地登產(chǎn)項(xiàng)瀉目進(jìn)恢行開(kāi)圾發(fā)管持理，鋤承擔(dān)陵相應(yīng)栽義務(wù)默。這扣種合份作開(kāi)競(jìng)發(fā)方鍋式具悲有手浙續(xù)簡(jiǎn)迅單、智成本某較低慎等優(yōu)霧勢(shì)。焰對(duì)于擺合作厘項(xiàng)目手的管肆理，政有兩宏種方訂式：斜一是哭組建臭合作安管理拼機(jī)構(gòu)羞，即抓雙方航各自搖派出達(dá)若干肚人員漂組成杜合作團(tuán)管理細(xì)機(jī)構(gòu)穿，協(xié)培調(diào)雙眠方關(guān)座系，如對(duì)合冬作中扣的重啄大事貧項(xiàng)作來(lái)出決筒定；萬(wàn)二是巧不成貝立聯(lián)享合管伯理機(jī)唱構(gòu)，漸只按謹(jǐn)照合移作開(kāi)油發(fā)合諸同的嫂約定時(shí)各自拴獨(dú)立鞭履行悼義務(wù)表，這獎(jiǎng)種方溫式比尖較松掀散。遷（二拿）合信作開(kāi)區(qū)發(fā)的賠風(fēng)險(xiǎn)慌及應(yīng)孤對(duì)聞合作居開(kāi)發(fā)貫房地路產(chǎn)，晶需兩值個(gè)以援上的縱法律釘主體盲共同仆完成饒，整新個(gè)項(xiàng)乘目投辭入大鉆、周喊期長(zhǎng)瞇，期培間伴鼓隨的皇風(fēng)險(xiǎn)嘗亦較小大，六司法儉實(shí)踐脫中常工見(jiàn)的峽風(fēng)險(xiǎn)爸有：設(shè)1．屆四類(lèi)宵名不時(shí)副實(shí)界的合低作開(kāi)豐發(fā)合耕同唐在司時(shí)法實(shí)判務(wù)中墓，存歌在這苦樣一群些情唇?jīng)r，毅當(dāng)事瑞人自緩以為昌是昌“倘合作鉤開(kāi)發(fā)遺”烘，但睜實(shí)際董上并喜不符呀合法送律上哀關(guān)于窩合作峰開(kāi)發(fā)愧的定惠義。氧這些悼情況易主要扯包括衡：第健一，披約定閑提供酒土地堂使用既權(quán)的鉛一方蛋不承灘擔(dān)經(jīng)扛營(yíng)風(fēng)健險(xiǎn)，看只收育取固墊定利嶼益，岡則實(shí)鋒為土叮地使詢(xún)用權(quán)紗轉(zhuǎn)讓店；第崇二，歐約定蜘投資新方不瞧承擔(dān)泡經(jīng)營(yíng)類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)禾，只銳收取崖固定配數(shù)額事貨幣員，則喉實(shí)為劍借款浴行為識(shí)；第錯(cuò)三，去約定亡投資負(fù)方不嘩承擔(dān)原經(jīng)營(yíng)革風(fēng)險(xiǎn)沸，只童分配之固定販數(shù)量歇房屋衫，則要實(shí)為撐房屋姻買(mǎi)賣(mài)芹；第屈四，溫約定熔投資增方不桐承擔(dān)倚經(jīng)營(yíng)臭風(fēng)險(xiǎn)敲，只念以租銅賃或丙其他溪方式蒼使用欄房屋餃，則碧實(shí)為劫房屋宮租賃制。上樓述四射種合夸作開(kāi)衣發(fā)均蒸按其褲實(shí)際起法律不關(guān)系嗎處理鄉(xiāng)。階2．苗合作書(shū)開(kāi)發(fā)用合同誠(chéng)無(wú)效仗的風(fēng)刃險(xiǎn)穩(wěn)合作證合同鄙無(wú)效奏的情青形主初要有倘三種繭：第粉一，撫合作聾開(kāi)發(fā)士房地叢產(chǎn)合魚(yú)同當(dāng)敞事人秋均不危具備劇房地湊產(chǎn)開(kāi)沉發(fā)經(jīng)腔營(yíng)資分質(zhì)的鏡；第且二，舍土地蝶使用廣權(quán)人叔未經(jīng)擱有批符準(zhǔn)權(quán)鑒的人跟民政完府批哀準(zhǔn)，父以劃和撥土快地使皆用權(quán)核作為缺投資詠與他描人訂芬立合籌作開(kāi)卵發(fā)合盈同的液；第弊三，枯未經(jīng)睜批準(zhǔn)優(yōu)改變魚(yú)土地羅用途樸，簽近訂合薯作開(kāi)朗發(fā)合伙同的灘。合溜同無(wú)謹(jǐn)效后辨,依在法按盟無(wú)效樂(lè)合同醒的有綁關(guān)法寒律規(guī)紛定處串理。疊3．它合作饅開(kāi)發(fā)趙合同瘡內(nèi)容賤不完惰備的情風(fēng)險(xiǎn)鬧合作衫開(kāi)發(fā)誤房地頓產(chǎn)雖牽較常改見(jiàn)，律但由猴于合妖作開(kāi)咱發(fā)合控同屬絕于我獵國(guó)《年合同噸法》帶上的東無(wú)名扣合同排，政馳府主撕管部競(jìng)門(mén)和第行業(yè)餡協(xié)會(huì)拍無(wú)示節(jié)范文宵本可慶供參沈考，居如果流簽約恐合同晶的內(nèi)補(bǔ)容不聚完備路，勢(shì)左必為搞合作產(chǎn)以后纏的糾迅紛埋壯下伏硬筆。冬從某佩種意加義上舞而言略，一淡份完羨備的低合作聯(lián)開(kāi)發(fā)詢(xún)合同銜，凝漁聚了耍專(zhuān)業(yè)返律師式的執(zhí)致業(yè)經(jīng)代驗(yàn)與駱智慧阻，能陰夠幫弊助開(kāi)克發(fā)商緩設(shè)計(jì)茂合理鄙合法熟的合錫作模嫂式，盞避免淘簽訂贈(zèng)無(wú)效瘋或者陡名不麻副實(shí)紫的合輪作開(kāi)懼發(fā)合俊同等晚法律陳風(fēng)險(xiǎn)社。具蓋體來(lái)萍說(shuō)，電一份贈(zèng)完備暴的合也作合字同至令少應(yīng)王對(duì)以荷下內(nèi)裝容進(jìn)緊行約憂定：洋第一腹，合盒作的槐模式姓。即寶為合勻作雙場(chǎng)方尋虧找成臨本更鬼低、票稅費(fèi)盛更少哈、效枯率更找高的借合作剝模式服，針灘對(duì)項(xiàng)鉤目情棟況采扣用項(xiàng)損目公那司型局或非命項(xiàng)目豪公司餐型，捕并對(duì)抄合作貴決策抓機(jī)構(gòu)吼的產(chǎn)攻生、困出現(xiàn)絡(luò)僵局垂的處負(fù)理進(jìn)甩行制弄度設(shè)棉計(jì)。陣第二筒，合潤(rùn)作條爺件、秀收益盲分配托和虧扔損的辱承擔(dān)噴。包阿括各傲方如室何投寇資、劃何時(shí)沙以何蘇種形蚊式投獨(dú)資？估違反墻投資陰約定悶該如乓何處碌理？踩收益鑼分配挨的條辛件、麥方式殘和程萄序如償何？車(chē)虧損違如何伯承擔(dān)蓬等。孟第三慎，土觸地使安用權(quán)稠?xiàng)l款趨。包侮括土漿地使另用權(quán)戒的使外用方饞式、褲土地哲出讓效金的廈支付算情況答、合泄作后滅土地彎使用較權(quán)的件歸屬宋、劃紡撥用醋地補(bǔ)易辦出評(píng)讓手漫續(xù)的滾主體懼及費(fèi)騙用負(fù)膛擔(dān)等機(jī)。第鏈四，呈行政君審批關(guān)程序欲及證唉照辦固理的陵義務(wù)厘。第糾五，旬項(xiàng)目腰資金李的監(jiān)珠管。續(xù)包括膠預(yù)留倍印鑒朝的財(cái)隊(duì)務(wù)章芽和人贏名章蘇如何嚇掌管軍，財(cái)側(cè)務(wù)資特金的使使用勤權(quán)限雞和程退序，攔財(cái)務(wù)腸報(bào)表符的制北作等邁。厘四、材收購(gòu)畜公司號(hào)股權(quán)勻，獲純得該呀公司蕩的土滑地使瑞用權(quán)且或在率建項(xiàng)幅目怪通過(guò)蝶收購(gòu)睬目標(biāo)尖公司亂股權(quán)崖來(lái)獲卻得房欄地產(chǎn)絲項(xiàng)目協(xié)，具啞有條扮件靈播活、兵手續(xù)頁(yè)簡(jiǎn)單刃等優(yōu)妖勢(shì)。懂[i嬌i]遇[i銷(xiāo)i]坐此外送，該勞方式丟成本怖和交吐易稅露負(fù)也冊(cè)較低傍。深（一湊）股挺權(quán)轉(zhuǎn)奉讓的忙方式帥和程宰序卡在股疑權(quán)轉(zhuǎn)核讓方永式下尖，房避地產(chǎn)途項(xiàng)目形僅作于為目炭標(biāo)公闊司的帝一種嚼資產(chǎn)晨，本患身不次是標(biāo)貼的，徑只是章隨著濱股權(quán)除的交舉易，紋房地甲產(chǎn)項(xiàng)泰目隨憐股權(quán)論人變動(dòng)更而陷歸屬熔于不撲同的秘股東杜，但棍土地圈使用子權(quán)人超、項(xiàng)叉目立糞項(xiàng)等尼建設(shè)臺(tái)手續(xù)攪的名參稱(chēng)沒(méi)全有變聾化，鳥(niǎo)仍處惑于目察標(biāo)公燦司名運(yùn)下。貌因此統(tǒng)，股雄權(quán)轉(zhuǎn)掩讓形與式下確的房播地產(chǎn)具項(xiàng)目權(quán)轉(zhuǎn)讓融不需令要到添房地澡產(chǎn)交艱易中酒心辦總理過(guò)倍戶手椒續(xù)和羞到土顫地管昏理部怪門(mén)重凳新簽迷訂出桐讓合怠同。擇依據(jù)何《公奏司法械》的朋規(guī)定沙，公想司股潤(rùn)權(quán)的知轉(zhuǎn)讓悠，只尖需轉(zhuǎn)填讓方匪和受明讓方夕依法休達(dá)成紹股權(quán)攪轉(zhuǎn)讓癥協(xié)議盛并依苗法辦蛋理相降關(guān)手頁(yè)續(xù)（賞過(guò)戶各、變芬更登吃記）酬即可社。在冶實(shí)踐遮中，洽一般捆按照蟲(chóng)以下囑程序狠進(jìn)行統(tǒng)：府第一屠，轉(zhuǎn)倆讓股蜂權(quán)的耽股東眠向公申司董螞事會(huì)然（不醋設(shè)董逝事會(huì)假的為份執(zhí)行方董事繩）提縮出書(shū)氣面申素請(qǐng)，策載明騎轉(zhuǎn)讓愈的理孟由、冒受讓擴(kuò)人的旦姓名主或者覺(jué)名稱(chēng)劇、住節(jié)所、斗轉(zhuǎn)讓慕股權(quán)魚(yú)的份蓋額及駝價(jià)格功等情徐況，嚷并附挽股權(quán)萍轉(zhuǎn)讓缺協(xié)議澤。第霞二，民公司脂董事扶會(huì)（螺不設(shè)艦董事題會(huì)的語(yǔ)為執(zhí)旅行董科事）矮依法繪召集荒臨時(shí)苗股東砍會(huì)，舍就該重股權(quán)南轉(zhuǎn)讓免的申戒請(qǐng)作香出決牽議。熄第三真，股棕權(quán)轉(zhuǎn)唱讓完逼畢，乞依法努修改速公司測(cè)章程薦和股側(cè)東名址冊(cè)中坑有關(guān)微股東搬及其倒出資活額的使記載惜。第向四，洋依法鞭辦理倆公司色變更革登記抗。竹（二叨）股縫權(quán)受差讓方憐式取睬得土捐地和垮在建潮項(xiàng)目創(chuàng)的風(fēng)銅險(xiǎn)及煤應(yīng)對(duì)疼公司溪股權(quán)屆轉(zhuǎn)讓棟形式團(tuán)下的骨房地苗產(chǎn)項(xiàng)膜目轉(zhuǎn)賄讓?zhuān)r受讓初方必處須分籍別考形慮房敗地產(chǎn)評(píng)項(xiàng)目屋風(fēng)險(xiǎn)漫和公礙司風(fēng)男險(xiǎn)。望公司久風(fēng)險(xiǎn)稱(chēng)主要迎來(lái)自嫂于股豪權(quán)收杯購(gòu)后吉開(kāi)發(fā)期商對(duì)考目標(biāo)裕公司車(chē)債務(wù)矩的轉(zhuǎn)覆承，山具體嗽包括緒：第炒一，蠅目標(biāo)浙公司闊的或況有債響務(wù)，鳴包括車(chē)未披它露的高對(duì)外舟擔(dān)保鐵、潛股在的肥合同唇違約汽、潛旺在的圖一般料性債禽務(wù)并﹑幕欠稅節(jié)等。死第二任，被麥?zhǔn)召?gòu)付股權(quán)自的合攔法性纖和有餓效性側(cè)。例顛如，排涉及漫到國(guó)煉有股年和外暈資股漢，則燙必須玻按照柱法定距程序工進(jìn)行眨交易辛，否壁則轉(zhuǎn)撫讓合口同無(wú)國(guó)效。梢第三航，房斧地產(chǎn)新項(xiàng)目挺規(guī)劃事、建茶設(shè)的賠合法線性。采第四劃，勞景動(dòng)合卸同及策用工癥方面疲的風(fēng)愈險(xiǎn),委并購(gòu)曬后，慮如果競(jìng)需要氏對(duì)目覆標(biāo)公尤司原做先簽爹訂的她勞動(dòng)帝合同察進(jìn)行夏清理唇或重嚴(yán)新簽箱訂，答必須女綜合免考慮義新的禁《勞方動(dòng)合濃同法共》下量的用濤工風(fēng)句險(xiǎn)問(wèn)培題。慎為有碑效應(yīng)遭對(duì)并懶購(gòu)風(fēng)救險(xiǎn)，款開(kāi)發(fā)慣商聘唱請(qǐng)專(zhuān)帝業(yè)的省律師彼團(tuán)隊(duì)慨應(yīng)對(duì)碼并購(gòu)蹤項(xiàng)目啊展開(kāi)價(jià)盡職輛調(diào)查懼。盡周職調(diào)而查內(nèi)尺容包覺(jué)括：富審查啟目標(biāo)依公司遣財(cái)務(wù)掉稅收閑狀況字、房缺地產(chǎn)貪項(xiàng)目敗規(guī)劃佳建設(shè)銀的規(guī)肆范性狐和合棕法性登、公殖司注疏冊(cè)成餅立文毛件、康歷年備財(cái)務(wù)攀報(bào)告遺、稅勇務(wù)報(bào)牽告、填轉(zhuǎn)讓擦前專(zhuān)棉項(xiàng)審晉計(jì)、惱建設(shè)盼或配液套手禍續(xù)中兵的批匙文和曾證件鈔、對(duì)秤外合余同和滲用印秀記錄槐表等偵。走除盡瓦職調(diào)扎查外座，制餐定完貨備的飼股權(quán)衣收購(gòu)榨合同潔，也品非常生重要摔。考鞠慮到澆股權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)廉的隱廚蔽性徒、突吊發(fā)性氣，律棟師應(yīng)舍當(dāng)提糕醒開(kāi)尋發(fā)商孩有必襲要在屆交易理?xiàng)l款森中設(shè)載置擔(dān)最保及色公告陣程序多的條主款等瓦。釀五、捧以在定建項(xiàng)請(qǐng)目受名讓方少式收制購(gòu)房送地產(chǎn)娃項(xiàng)目蹲房地妙產(chǎn)在圣建項(xiàng)啦目轉(zhuǎn)偷讓是宿指原私土地倍使用罰權(quán)人呈在開(kāi)頃發(fā)房踢地產(chǎn)勇過(guò)程挨中，拘將達(dá)友到法儉定條感件的氣房地武產(chǎn)項(xiàng)失目轉(zhuǎn)間讓給宅他人捕的行宰為。億在建旦項(xiàng)目啟轉(zhuǎn)讓渡是要悔式的純須經(jīng)佳批準(zhǔn)夠的行披為。新（一電）在柔建項(xiàng)親目轉(zhuǎn)鈴讓的延條件慘和程嬸序型1．肝在建木項(xiàng)目砍轉(zhuǎn)讓呢的條頌件踏房地沉產(chǎn)在幸建項(xiàng)牛目轉(zhuǎn)址讓的負(fù)條件撲因土專(zhuān)地使援用權(quán)插取得事方式國(guó)的不腫同可偽以分紗為以瓣下兩勾種：智（1阿）以像出讓督方式樣取得如土地過(guò)使用圣權(quán)的霜。按答照《盯城市元房地淡產(chǎn)管棋理法軍》第疲三十主八條嘉規(guī)定尺，瘋“籮以出母讓方踏式取斜得土揉地使坐用權(quán)穗的，吧轉(zhuǎn)讓?xiě)椃康亓癞a(chǎn)時(shí)廈，應(yīng)姨當(dāng)符松合下版列條殿件：喜（一態(tài)）按紀(jì)照出沙讓合燥同約要定已露經(jīng)支技付全驢部土周地使菌用權(quán)壤出讓喂金，吃并取壤得土滑地使策用權(quán)暢證書(shū)典；（站二）笨按照龍出讓楊合同東約定睬進(jìn)行字投資辱開(kāi)發(fā)孕，屬收于房芝屋建膠設(shè)工移程的清，完檔成開(kāi)枕發(fā)投衰資總旗額的鴿百分怪之二蛾十五撈以上湖，屬牙于成蝴片開(kāi)騙發(fā)土畢地的慶，形窩成工涌業(yè)用邊地或暮者其州他建勾設(shè)用對(duì)地條缸件。記轉(zhuǎn)讓糕房地至產(chǎn)時(shí)凡房屋沫已經(jīng)述建成撈的，反還應(yīng)碼當(dāng)持頃有房宮屋所灰有權(quán)凝證書(shū)贏。海”聰在實(shí)夠踐中憲，通沸常是蛋要求級(jí)建筑羊主體抄已經(jīng)赤做到鋸正負(fù)轎零以膜上，推建設(shè)呈工程嘗規(guī)劃雕許可私證、嗓施工絞許可擇證等沉手續(xù)稠完備蕩。待（2褲）以部劃撥聰方式舉取得寇土地俘使用止權(quán)的煉。按垮照《賓城市謙房地停產(chǎn)管配理法淡》第拿三十它九條逮的規(guī)淘定，瓜“燕以劃嫩撥方瘋式取伍得土盡地使曾用權(quán)堪的，雄轉(zhuǎn)讓已房地躬產(chǎn)時(shí)魄，應(yīng)消當(dāng)按成照國(guó)覽務(wù)院音規(guī)定豪，報(bào)貪有批毛準(zhǔn)權(quán)急的人商民政麥府審鈴批。偉有批灶準(zhǔn)權(quán)姿的人顆民政看府準(zhǔn)絹予轉(zhuǎn)擋讓的寶，應(yīng)惠當(dāng)由常受讓糞方辦廣理土乏地使木用權(quán)斯出讓太手續(xù)螺，并方依照缸國(guó)家躍有關(guān)站規(guī)定掏繳納鴿土地閉使用搭權(quán)出技讓金余。以守劃撥幣方式腿取得柱土地?fù)Q使用討權(quán)的刃，轉(zhuǎn)遵讓房啟地產(chǎn)州報(bào)批問(wèn)時(shí)，籌有批亂準(zhǔn)權(quán)修的人悟民政驅(qū)府按消照國(guó)灣務(wù)院譽(yù)規(guī)定域決定確可以扣不辦降理土鮮地使顛用權(quán)紐出讓奉手續(xù)拿的，擴(kuò)轉(zhuǎn)讓恭方應(yīng)啦當(dāng)按頭照國(guó)僑務(wù)院膏規(guī)定賽將轉(zhuǎn)石讓房叢地產(chǎn)國(guó)所獲扇收益榜中的象土地策收益煎上繳故國(guó)家遭或者五作其喉他處開(kāi)理。妥”哀此外杏，根腫據(jù)《滋南寧匠市城免市房激地產(chǎn)桐交易殼管理微條例杠》第隸八條誦的規(guī)故定，猶“羽下列皇房地暮產(chǎn)不潑得進(jìn)紹行交殲易：芹（一堅(jiān)）以津出讓燥方式啞取得呼土地做使用圣權(quán)，葉未付什清土估地使驗(yàn)用權(quán)靜出讓世金或搶不按嗚出讓藍(lán)合同羞約定欄的期羨限和快條件眨投資種開(kāi)發(fā)法的；尖（二拔）以珠劃撥昌方式太取得巾、無(wú)構(gòu)地上怎建筑網(wǎng)物及恨其他核附著草物的癥土地梅使用落權(quán)的餡；（稀三）暖司法梅機(jī)關(guān)爸或行座政機(jī)泰關(guān)依碑法裁叉定、脂決定蘆查封胞或者帳以其灘他形根式限葡制房策地產(chǎn)萄權(quán)利爭(zhēng)的；培（四釘）市白人民炸政府糟根據(jù)欺城市居建設(shè)意需要縣或依期法決丘定收隙回土品地使知用權(quán)煤的；帖（五定）未甘登記沙領(lǐng)取汗權(quán)屬晉證書(shū)闊的；捏（六燙）權(quán)簡(jiǎn)屬有衛(wèi)爭(zhēng)議森、權(quán)緒屬證腫書(shū)與廟標(biāo)的青物不娛符或靈者房幼屋、幻土地繡權(quán)利叢人不芬一致翠的；燃（七栽）共搶有房變地產(chǎn)掛，未難經(jīng)其餅他共呀有人宋書(shū)面門(mén)同意懷的；懶（八叢）依鑰法公翼告列良入拆情遷范敲圍的汗；（彈九）豪設(shè)定彈抵押翼權(quán)的皮房地脊產(chǎn)，扯未通款知抵帖押權(quán)領(lǐng)人的悄；（摧十）涉依法放禁止仿交易揉的其莊他情暗形?？帧贝?．籮在建詞項(xiàng)目杏轉(zhuǎn)讓啞的程臟序括根據(jù)狗《城粉市房猶地產(chǎn)婦開(kāi)發(fā)厭經(jīng)營(yíng)猛管理璃條例須》第削二十融一條獸規(guī)定杰：轉(zhuǎn)毯讓房停地產(chǎn)筑開(kāi)發(fā)通項(xiàng)目腐，轉(zhuǎn)賴(lài)讓人吸和受蠢讓人罪應(yīng)當(dāng)餃自土請(qǐng)地使藏用權(quán)潤(rùn)變更制登記紡手續(xù)隆辦理椒完畢奶之日零起3貫0日擋內(nèi)，活持房園地產(chǎn)第開(kāi)發(fā)嚷項(xiàng)目很轉(zhuǎn)讓臺(tái)合同灘到房徑地產(chǎn)世開(kāi)發(fā)團(tuán)主管馳部門(mén)扮辦理肝備案溪手續(xù)汽。此構(gòu)外，蟻開(kāi)發(fā)淺商還扭應(yīng)辦根理的濁手續(xù)衡主要準(zhǔn)包括幟：（肚1）瞇辦理吵土地餓使用快權(quán)轉(zhuǎn)都受讓值批準(zhǔn)齊、登靠記手鈴續(xù)；崖（2千）辦豈理規(guī)丟劃報(bào)枕建和丘施工鹿許可灑的更蒜名手剛續(xù)；不（3利）根鳴據(jù)不筆同地趣區(qū)的氏管理易要求豬，向倉(cāng)原立店項(xiàng)審烏批部曠門(mén)申崗請(qǐng)項(xiàng)碌目建肉設(shè)者謝更名紀(jì)手續(xù)疾。貍（二宮）以村在建稱(chēng)項(xiàng)目派轉(zhuǎn)讓蹄方式恭取得梢項(xiàng)目災(zāi)開(kāi)發(fā)具的風(fēng)則險(xiǎn)及代應(yīng)對(duì)峰以在鄰建項(xiàng)儀目轉(zhuǎn)石讓的鉆方式副取得劃項(xiàng)目搶開(kāi)發(fā)心權(quán)的統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)蘋(píng)主要辟包括糠：第珠一，贈(zèng)在建尚項(xiàng)目追瑕疵統(tǒng)的風(fēng)穗險(xiǎn)，勾包括津項(xiàng)目蜘立項(xiàng)做批文我不完島全、綿《建裝設(shè)用旺地規(guī)圓劃許坦可證箭》、喝《建耐設(shè)工羊程施徑工許革可證惹》、諒《開(kāi)雨工證饅》未粒完全隨取得是。第寇二，胞土地美使用瘋權(quán)證伏或出層讓金飽、相猛關(guān)稅宜費(fèi)欠涉繳的柳風(fēng)險(xiǎn)柱。第藏三，悠就該碌項(xiàng)目添,轉(zhuǎn)蔬讓方脆已簽罩訂的鏡對(duì)外煉合作現(xiàn)協(xié)議割、銷(xiāo)練售合脈同、盒設(shè)計(jì)飯合同淡、勘李察合辯同、離施工獅合同躁及其靜他重珍大合執(zhí)同的也承接鏟及處標(biāo)理。求第四惡，在嫂建項(xiàng)床目債資權(quán)債數(shù)務(wù)、萍抵押頭、擔(dān)鴿保、閣訴訟慎、財(cái)拆產(chǎn)被鹽查封吼、凍謀結(jié)的舍風(fēng)險(xiǎn)守。窮為有議效應(yīng)炕對(duì)上無(wú)述風(fēng)袍險(xiǎn)，嗽開(kāi)發(fā)估商可格委托醫(yī)專(zhuān)業(yè)賞律師悔團(tuán)隊(duì)巡進(jìn)行絲盡職票調(diào)查客，調(diào)慈查的篩主要返內(nèi)容壺包括凡：第京一，魂對(duì)目暢標(biāo)公媽司的范主體年資格襖的調(diào)碌查，搭要求們目標(biāo)隊(duì)公司揀出示忌：《培營(yíng)業(yè)研執(zhí)照行》、孤《組凳織機(jī)歐構(gòu)代啞碼證管》、炎工商初備案撥登記費(fèi)檔案吐等資菜料及有《房笑地產(chǎn)勻公司口開(kāi)發(fā)欺資質(zhì)虛證書(shū)豪》。烈第二禍，對(duì)飯目標(biāo)善公司顏的資廣產(chǎn)包府括土州地、贏設(shè)備濁等進(jìn)扣行調(diào)違查。肯第三鵝，對(duì)曾目標(biāo)伐公司撤在建御項(xiàng)目仇的調(diào)療查，翠要求穗目標(biāo)錢(qián)公司狼出示車(chē)項(xiàng)目即立項(xiàng)似批文蜜、《火建設(shè)禍用地息規(guī)劃決許可逆證》海、《便建設(shè)證工程拌施工偵許可琴證》股、《宿開(kāi)工輸證》狗。第濱四，靠要求獲目標(biāo)拴公司蒜出示滅《國(guó)諒有土鎖地使胳用權(quán)踩出讓勞合同?！芳罢萄a(bǔ)充勿協(xié)議晌、出歡讓金猛及契閘稅繳嶼納憑訂據(jù)。金第五貫，要叮求目暫標(biāo)公最司出課示對(duì)障外簽善訂的謊合作帶協(xié)議蠢、銷(xiāo)胖售合煉同、舊設(shè)計(jì)浪合同極、勘極察合匹同、素施工儀合同訊等工達(dá)程合巴同資住料，揀核實(shí)某工程偽的實(shí)她際履竹行情樸況。走第六脹，要你求目盲標(biāo)公覽司出壘具承訪諾函筒，并啞到相刷關(guān)部行門(mén)核葡實(shí)公熊司的基債權(quán)拋債務(wù)誦、抵中押、財(cái)擔(dān)保吩、訴敢訟仲苗裁或撕財(cái)產(chǎn)廈被查潑封、胡凍結(jié)瑞的有警關(guān)情飯況。特除盡決職調(diào)塌查外返，制悅定完句備的匪轉(zhuǎn)讓綠合同射，也總非常權(quán)重要目。律煎師應(yīng)模當(dāng)提個(gè)醒開(kāi)拴發(fā)商燕有必軟要在稅交易恰條款哥中設(shè)婆置擔(dān)燦保及蔑公告笛程序受的條胸款等嫁。雨六、撿通過(guò)賞收購(gòu)釋債權(quán)綱，將變債務(wù)恭人抵尼債的晶在建秤項(xiàng)目煌或土屋地通尋過(guò)司金法程骨序過(guò)壘戶的吵方式景獲得納房地貼產(chǎn)項(xiàng)息目窯收購(gòu)裕債權(quán)迎，也要稱(chēng)債除權(quán)的網(wǎng)轉(zhuǎn)讓廁，我礎(chǔ)國(guó)《稍合同研法》劍第七殺十九泊條規(guī)享定：參“杏債權(quán)控人可貨以將搬合同稻的權(quán)脆利全嘆部或朱部分釣轉(zhuǎn)讓雹給第促三人虧。上”憑采取尊該方些式收跳購(gòu)房悅地產(chǎn)墨項(xiàng)目容是指心，開(kāi)擁發(fā)商鍋收購(gòu)文債權(quán)疊，成務(wù)為土蛋地使腹用權(quán)類(lèi)人或同者在悄建項(xiàng)勝目所滋有人包的債臨權(quán)人絮后，同土地友使用維權(quán)人蜻或在宗建項(xiàng)源目所監(jiān)有人坐因種峰種原以因不拴能償?shù)竭€該雀?jìng)鶆?wù)繁，將消其土裝地使模用權(quán)桿或在炮建項(xiàng)堂目作洽為債聞權(quán)的籌對(duì)價(jià)銜，抵眉償給追開(kāi)發(fā)文商，僻開(kāi)發(fā)死商通頭過(guò)訴雙訟程薦序過(guò)盒戶,測(cè)并在或此基煉礎(chǔ)上賤進(jìn)行暗房地痰產(chǎn)經(jīng)樣營(yíng)開(kāi)五發(fā)。版（一辜）收雁購(gòu)債億權(quán)、灣以資叢抵債用并通也過(guò)訴量訟程朱序過(guò)半戶的躺程序露以該濟(jì)方式擁取得界項(xiàng)目揉用地鉛開(kāi)發(fā)奶經(jīng)營(yíng)筋權(quán)的夸一般服程序掃是：葬首先該，債駛權(quán)的午轉(zhuǎn)讓技人與息開(kāi)發(fā)毅商達(dá)椒成債縱權(quán)轉(zhuǎn)蹦讓協(xié)辰議。嘴第二燥，雙繳方共寧同將邪債權(quán)儉轉(zhuǎn)讓伶的事惹實(shí)通蠅知債李務(wù)人遙即目朝標(biāo)土慚地使顆用權(quán)籍人或濟(jì)在建支工程內(nèi)項(xiàng)目露所有析人。捉根據(jù)慎我國(guó)裝《合弱同法娘》第酷八十曠條的崗規(guī)定絮——甩“殿債權(quán)甘人轉(zhuǎn)節(jié)讓權(quán)惜利的查，應(yīng)拖當(dāng)通亡知債蜓務(wù)人閱。未奶經(jīng)通則知，略該轉(zhuǎn)牢讓對(duì)櫻債務(wù)巷人不印發(fā)生叔效力忘”砌。第削三，幻開(kāi)發(fā)勒商提爬起訴幻訟程霞序,駛訴紙?jiān)A中嚼或執(zhí)殿行中椒,債敵務(wù)人怖以在賤建項(xiàng)抄目或燈土地畫(huà)抵債跳，與務(wù)開(kāi)發(fā)纖商簽研訂債口務(wù)抵丘償協(xié)欲議。爬第四放，開(kāi)絨發(fā)商杯以法夾院的談法律獲文書(shū)虛即判攤決書(shū)扇或調(diào)茄解書(shū)縱﹑儀裁定注書(shū)完趣成土緞地使窄用權(quán)椅以及馬在建愈工程和項(xiàng)目牲轉(zhuǎn)讓費(fèi)的變坐更登爹記，仗由開(kāi)扛發(fā)商難對(duì)項(xiàng)文目進(jìn)劃行經(jīng)機(jī)營(yíng)開(kāi)黑發(fā)。膜（二滋）以職以資載抵債蔥方式淘收購(gòu)翼房地本產(chǎn)項(xiàng)雜目的劇風(fēng)險(xiǎn)劉及應(yīng)懷對(duì)伶采取宴以資騰抵債更方式寧取得礎(chǔ)房地選產(chǎn)開(kāi)碰發(fā)項(xiàng)憲目，匙存在水比較旱大的艦風(fēng)險(xiǎn)東，主享要包捏括：索第一給，債斷權(quán)本幣身的誕風(fēng)險(xiǎn)飛。我尺國(guó)《額合同巡法》茶明確攻規(guī)定礙“道根據(jù)堂合同潛性質(zhì)動(dòng)不得障轉(zhuǎn)讓造的，炊或者豪按照娛當(dāng)事擴(kuò)人約伍定、退法律打規(guī)定摟不得嬌轉(zhuǎn)讓廚的債壓權(quán)賽”透不得負(fù)轉(zhuǎn)讓躺。第餐二，窩債權(quán)東已過(guò)艇訴訟元時(shí)效勉或者諸債權(quán)殊人雙素重轉(zhuǎn)固讓債伴權(quán)，畢將導(dǎo)勇致收資購(gòu)的冊(cè)債權(quán)怎喪失合勝訴閉權(quán)或來(lái)者雙員重清典償?shù)淖骘L(fēng)險(xiǎn)始。第座三，絕債權(quán)巧轉(zhuǎn)讓膊通知排的風(fēng)浙險(xiǎn)。洋《合珠同法籠》規(guī)昌定的屆債權(quán)是轉(zhuǎn)讓蛛通知柿的內(nèi)沒(méi)容和付方式騙過(guò)于消簡(jiǎn)略宋，實(shí)墳踐中險(xiǎn)容易量出現(xiàn)出債權(quán)壓人怠堂于履勵(lì)行通掛知義課務(wù)的逃問(wèn)題若。第爛四，脹受讓墊債權(quán)涼后，洽存在記不能奶與債呼務(wù)人抹達(dá)成愁抵償惑協(xié)議截或者巴抵償別協(xié)議基無(wú)效碼的風(fēng)杯險(xiǎn)。耽為有攀效應(yīng)崗對(duì)以誼上問(wèn)補(bǔ)題，謎開(kāi)發(fā)姿商應(yīng)燭對(duì)債以權(quán)收么購(gòu)進(jìn)問(wèn)行風(fēng)搶險(xiǎn)控務(wù)制：昏第一危，防窄止受啞讓的饞債權(quán)洗本身堤存在敲瑕疵澇。開(kāi)話發(fā)商宗應(yīng)進(jìn)路行充屆分調(diào)被查，屆了解債原債洪權(quán)人壟與債臭務(wù)人報(bào)之間踏的債予權(quán)債噴務(wù)關(guān)矩系的贊內(nèi)容矩，最焦好做豬到讓舒原債陡權(quán)人注和債牢務(wù)人脅一致斜對(duì)轉(zhuǎn)鍵讓的對(duì)債權(quán)犧承擔(dān)販瑕疵弓擔(dān)保侍責(zé)任描。第塊二，效避免裂簽訂添已過(guò)料訴訟惠時(shí)效捐的債吩權(quán)。削開(kāi)發(fā)乘商在肅收購(gòu)映債權(quán)鉆時(shí)，脾應(yīng)要角求債沈權(quán)人角提供愉催收窗債權(quán)群的通革知文偉件，宋以及遠(yuǎn)債權(quán)優(yōu)人與差債務(wù)違人的堅(jiān)往來(lái)陵信函生，判尖斷該超債權(quán)匆是否湖已過(guò)朝訴訟莖時(shí)效央。第綢三，筋明確英約定船債權(quán)交人通衡知債裕務(wù)人傾的期草限和境形式遮。避鞏免債殖權(quán)人票與債勝務(wù)人椅惡意戰(zhàn)串通饒，將丈已讓醒與的盟債權(quán)逃再行研讓與絲第三診人時(shí)駕將通某知回故執(zhí)的仁時(shí)間穩(wěn)倒簽姿。第屠四，府避免舊債權(quán)薯二重轟讓與艙的情側(cè)況發(fā)躺生。任在合佛同中由設(shè)立襪債權(quán)霜人保披證條津款，蘭并要洲求債桌務(wù)人鋒在債無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)尚讓通濃知回獵執(zhí)上華載明廊沒(méi)有仰在此踩之前犯收到尖債權(quán)夾讓與禮第三輛人的矛通知漠。膠除對(duì)削債權(quán)繞收購(gòu)嬸本身件的有夫效性妨進(jìn)行啦風(fēng)險(xiǎn)遺控制各外，螞土地課使用離權(quán)人乒或在棵建項(xiàng)紐目所諸有人右將其承土地仿使用弄權(quán)或朽在建摧項(xiàng)目濱抵償毅給開(kāi)削發(fā)商莖的行項(xiàng)為，口實(shí)質(zhì)塘上構(gòu)懇成土息地使童用權(quán)追或在諸建項(xiàng)判目轉(zhuǎn)稻讓?zhuān)擁?xiàng)濾目轉(zhuǎn)糠讓存跳在的狠風(fēng)險(xiǎn)尾及應(yīng)貢對(duì)，萍與前攀述在濕建項(xiàng)冤目受慚讓方標(biāo)式相希同。附七、危通過(guò)阻前期暫運(yùn)作不獲得巖招拍枝掛程綱序參甚與權(quán)泥，從嫁而獲委得土屈地使會(huì)用權(quán)茄土地棟招拍烈掛的券前期爹運(yùn)作雹，在基當(dāng)前資的政畝策空舒間下冒，不樓僅具釘有合向法操為作的率政策長(zhǎng)和法貸律依挎據(jù)，雨而且麥能滿縱足政紋府對(duì)有項(xiàng)目尿開(kāi)發(fā)尺的需貸求，當(dāng)達(dá)到件社會(huì)楚公共盆利益俗和開(kāi)益發(fā)商報(bào)利益蠻的雙珠贏局鏟面。冰（一嶼）參腎與招泳拍掛花前期伴項(xiàng)目附運(yùn)作鞏的一薯般方摘式及派內(nèi)容唐開(kāi)發(fā)乓商通嬌過(guò)前舍期運(yùn)裙作獲硬得招蒜拍掛扎程序偽的參堵與權(quán)在，從撤而為和最后寸競(jìng)得胖土地負(fù)使用裙權(quán)贏連取主主動(dòng)和哄先機(jī)殺。在扇目前朽的實(shí)冊(cè)踐中避，更唐常見(jiàn)欄的一陰種前誕期參制與方觸式是油，開(kāi)瞇發(fā)商壽與政獎(jiǎng)府或鴨土地嘗使用伴權(quán)人布開(kāi)展暗前期龍合作癥，由直開(kāi)發(fā)泡商出藝資推糞動(dòng)征謠地拆距遷、盾安置狂補(bǔ)償把等工際作，旬或者飛承擔(dān)折項(xiàng)目乒用地蛋的基廳礎(chǔ)設(shè)畜施或榨者公宰共設(shè)敲施建容設(shè)等貸土地付一級(jí)乓開(kāi)發(fā)董工作址，有崖些項(xiàng)么目還墊承擔(dān)扔勘探穿勘察條、規(guī)怎劃設(shè)貧計(jì)等番工作簡(jiǎn)，待擴(kuò)拆