第一章項(xiàng)目概況

一、建設(shè)條件本項(xiàng)目位于某市灣里區(qū)某北路18號，總用地面積20360平方米，地塊呈不規(guī)則形，小區(qū)主要入口設(shè)于基地西面，小區(qū)交通方便，周邊配套設(shè)施齊全，擬在上述地塊興建具有高質(zhì)量商業(yè)居住、綜合性居住小區(qū)。1、項(xiàng)目堅(jiān)持“自然生態(tài)化”原則，體現(xiàn)“以人為本”的理念、強(qiáng)調(diào)“人與自然的和諧統(tǒng)一”，營造小區(qū)居民具有十分強(qiáng)烈的認(rèn)同感與歸宿感的居住空間場所。“自然生態(tài)”原則是指盡量利用自然地形地勢優(yōu)勢，多運(yùn)用自然材料，加強(qiáng)住宅節(jié)能設(shè)計，減少建設(shè)過程中三廢的產(chǎn)生。在基礎(chǔ)設(shè)施的配套與室外環(huán)境的營造過程中，也要注意施工方法與建設(shè)原則，加強(qiáng)對基地原生條件的保護(hù)與利用?！耙匀藶楸尽崩砟钍菑摹叭恕背霭l(fā)，對舒適性空間的需求打破陳腐的條框，建設(shè)宜人的尺度，關(guān)注人文，新近自然，與自然和諧統(tǒng)一。力求打造歐式園林風(fēng)格的精品歐式園林是時尚的。它們是經(jīng)過數(shù)百年的歷史演變和推陳出新，凝聚了無數(shù)偉大建筑師的天才與智慧。本設(shè)計融合了周圍歐式風(fēng)格和自然風(fēng)景園的優(yōu)勢，再結(jié)合小區(qū)自身的地理環(huán)境，創(chuàng)造出經(jīng)典的歐式園林，從而提升小區(qū)整體的品質(zhì)。打破傳統(tǒng)的層次分明的“小區(qū)、組團(tuán)、院落的結(jié)構(gòu)模式”，創(chuàng)造別具一格的各類新穎的居住空間，體現(xiàn)小區(qū)整個社區(qū)的共融，塑造小區(qū)和諧親切的獨(dú)特形象?！罢w”與“均衡”新時代社會凝聚力的營造是全體良知社會成員的通力追求。在小區(qū)建設(shè)撒很難過，我們也在追求社區(qū)整體認(rèn)同感的追求?！熬狻敝饕w現(xiàn)在綠色空間上。我們的社會日益關(guān)注于“人”本省，為體現(xiàn)對每一戶、每一個住民的平等性體現(xiàn)，我們力求規(guī)劃出每一戶都可以親切地感受該小區(qū)內(nèi)新近自然地室外環(huán)境。

二、項(xiàng)目研究依據(jù)1、依據(jù)及相關(guān)資料某市規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于本地塊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計條件通知書用地紅線圖2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB5045-95(2005版)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500016-2006《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93《住宅建筑規(guī)范》GB50286-2005《住宅設(shè)計規(guī)劃》GB50096-1999（2003版）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ48-88《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)劃》JGJ50-2001《夏熱東冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-2001《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176-93《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB50222-95全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施《建筑》及其他現(xiàn)行國家規(guī)范規(guī)程3、技術(shù)準(zhǔn)則防火類別：建筑耐火等級為二級使用年限：50年抗震設(shè)計：本地區(qū)為六度抗震設(shè)防防水等級：屋面，Ⅲ級項(xiàng)目開發(fā)公司狀況項(xiàng)目全稱：半山楓景本項(xiàng)目法人單位名稱：江西金順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司公司地址：某市灣里區(qū)某南路126號公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、金屬構(gòu)件及水泥預(yù)制加工注冊資金為人民幣：2000萬元。法定代表：高濤江西金順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是自然人投資或控股的有限責(zé)任公司）下。2005年成立。從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是某市灣里區(qū)一家較有實(shí)力的企業(yè)。該公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、商品房銷售等。江西金順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2005年涉足房地產(chǎn)行業(yè)以來，在業(yè)界獲得眾多好評，在消費(fèi)者心目中樹立了誠實(shí)守信、良好的對外形象，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，公司也積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，具備了較強(qiáng)的開發(fā)能力。該公司主要管理及技術(shù)人員多年從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，對某市房地產(chǎn)市場具有一定的經(jīng)營開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在開發(fā)小區(qū)的過程中積累了大量豐富經(jīng)驗(yàn)，同時也取得了良好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。公司狠抓內(nèi)部管理，對全員進(jìn)行了房地產(chǎn)行業(yè)崗位培訓(xùn)。該企業(yè)以誠實(shí)守信作為企業(yè)的發(fā)展信條，經(jīng)營較為穩(wěn)健。一直以高質(zhì)量、高水平、高品質(zhì)的開發(fā)理念要求自己，以求最大限度地回報消費(fèi)者、回報社會。近年來多次受到行業(yè)主管部門的表彰和業(yè)主的好評。該公司已在某市房地產(chǎn)市場上形成了較好的影響，其商譽(yù)良好，市場前景較為廣闊。該公司決策層及中層以上管理人員均有著豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和管理水平，自從事商業(yè)行業(yè)以來，均積累著豐富的企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有較好的企業(yè)管理水平，對房地產(chǎn)行業(yè)有著較深的認(rèn)識和研究。該公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，從當(dāng)前企業(yè)開發(fā)能力和項(xiàng)目儲備來看，具有一定的可持續(xù)發(fā)展性。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容1、項(xiàng)目地理位置：本項(xiàng)目位于某市灣里區(qū)某北路18號，總用地面積20360平方米，地塊呈不規(guī)則形，小區(qū)主要入口設(shè)于基地西面，小區(qū)交通方便，周邊配套設(shè)施齊全，擬在上述地塊興建具有高質(zhì)量商業(yè)居住、綜合性居住小區(qū)。該地塊周邊生活配套設(shè)施較完善，政府部門、學(xué)校、醫(yī)院、菜場、銀行、郵局、商場、車站等近在咫尺。具備良好的居住功能。在地塊上擬建商品房，從銷售的角度來說，是有市場的。在灣里現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，這樣在社區(qū)配套、社區(qū)文化等氛圍的營造上優(yōu)于其它樓盤，更容易獲得消費(fèi)者的青睞。2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：20360平方米總建筑面積：40710平方米（地上）總建筑占地面積：5701平方米建筑容積率：1.99建筑密度：28%建筑綠地率：38%車位：共208個3、項(xiàng)目規(guī)劃（1）項(xiàng)目總建筑面積40710平方米（地上）（2）項(xiàng)目定位：通過對居住空間的闡釋，倡導(dǎo)生活方式，營造樓盤個性，符合高尚本質(zhì)、人文品味的目標(biāo)客戶格調(diào)，表達(dá)物業(yè)賣點(diǎn)，風(fēng)景區(qū)、休閑、商業(yè)、精品。其優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會精英理想生活天堂。（3）項(xiàng)目規(guī)劃總平圖（附后）（4）項(xiàng)目規(guī)劃鳥瞰圖（附后）（5）項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)類型：A、高層住宅B、多層住宅C、商業(yè)d、會所、物管及人防地下室4、項(xiàng)目開發(fā)周期：二年第二章

項(xiàng)目投資環(huán)境

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境(一)全國房地產(chǎn)行業(yè)2010年一季度總體運(yùn)行情況分析：1、消費(fèi)者觀望情緒明顯，部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫自2009年12月到2010年3月底，從二手房營業(yè)稅調(diào)整開始，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應(yīng)對措施，都已經(jīng)對當(dāng)前市場產(chǎn)生影響，大陸大部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費(fèi)者觀望態(tài)勢，而各種金融、稅收政策，顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險傳遞到金融領(lǐng)域的決心，而增加供給，成將對未來房地產(chǎn)市場的影響深遠(yuǎn)。

特別是消費(fèi)者觀望情緒的蔓延，已經(jīng)成為影響2010年一季度明顯的市場因素，2009年的房地產(chǎn)市場井噴已經(jīng)將相當(dāng)部分自住客及投資客的購買力消化完畢，改善型買家不愿意接受目前的高房價，他們要等待一個合理的價位再入市，而另外一部分比較謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)剛性買家及投資型買家擔(dān)心“高位入市”后被市場套牢，開始觀望房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。2、商品房供給不足導(dǎo)致房價下跌艱難目前，自2009年底開始到2010年的3月中旬，政府出臺了多種調(diào)控措施直指高房價，但從近期的效果看，已經(jīng)證明雖然有一定的效果，但沒有也不可能達(dá)到立竿見影的效果。

房地產(chǎn)投資和開發(fā)都有一定的周期，在短期內(nèi)市場還未完全走出悲觀預(yù)期的情況下，供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數(shù)據(jù)看，當(dāng)月房屋竣工面積同比增速為10.9%，新開工面積為34.19%，分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認(rèn)為，這有可能是地產(chǎn)商預(yù)期到未來不確定性的調(diào)整，提前降低新開工面積或有意推后竣工面積，這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導(dǎo)致2010年上半年可供面積的縮小，供需缺口的擴(kuò)大將使房價繼續(xù)維持高位。從購置土地面積看，2009年12月累計為3.19億平米，同比下滑18.9%，比11月擴(kuò)大3.5%，從絕對量看，2009年的購置面積低于以往6年任何一年的面積，這說明在地價飛速上漲的情況下，開發(fā)商整體的拿地意愿并沒有充分釋放，土地購置面積的縮減也影響了未來住房面積的供給。

2009年房地產(chǎn)市場的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速，2007年—2008年積累的庫存迅速釋放，而2009年當(dāng)年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計的8個重點(diǎn)城市的去庫存化周期數(shù)據(jù)看，2010年1月到目前為止以來，這些城市平均去庫存化速度都處于近3年來的歷史低位，經(jīng)過2009年三季度以來的充分釋放，目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期，一些房價較為合理的城市可能會加大開發(fā)投資，從而步入補(bǔ)庫存的階段，而前期房價漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程，這些城市價升量縮的態(tài)勢可能進(jìn)一步持續(xù)。3、2010年一季度投資同比增幅較大由于基期因素，2010年地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比有可能超過20%?；仡?009年上半年“小陽春”以來，地產(chǎn)開發(fā)剛剛走出陰霾，而2010年一季度投資增速平均為3.3%，處于歷史低谷，雖然今年出臺了很多調(diào)控地產(chǎn)投資的措施，但在利率政策還未啟動的情況下，開發(fā)商投資的行為并不會立馬變化，目前出臺的措施不會對地產(chǎn)商的資金鏈形成最嚴(yán)重的削弱，即使在未來市場不可測的情況下，開發(fā)商也可能會進(jìn)行一些必要的開發(fā)，為以后的庫存做準(zhǔn)備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降，如果保障房不能有效跟進(jìn)，自住的需求有所抬頭，房價飛速上漲的局面又會重啟，而這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)投資。不過，由于政府的調(diào)控基調(diào)，地產(chǎn)投資大幅增長的可能性有限。2010年一季度中地產(chǎn)投資的增長不是開發(fā)商的主動所為，而是得益于去年的基數(shù)原因和部分城市的補(bǔ)庫存行為，開發(fā)投資的增速更多的來源于市場空間較大的二三線城市。對于一線城市，我們認(rèn)為能維持去年的情況已經(jīng)是很樂觀了。4、銷售將逐漸回歸常態(tài)2010年1月以來，新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮，交易量下降比較明顯。截至3月底，根據(jù)統(tǒng)計的13個重點(diǎn)城市周成交面積為206萬平米，雖然大大低于2009年四季度的平均水平，但也恢復(fù)到2009年二季度的整體水平。對于今年一季度的成交情況，我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素，預(yù)計在市場走出調(diào)控恐慌情緒后，市場成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀況可能會逐步走向常態(tài)，但與2009年四季度比，總量上將保持低位，由于基數(shù)原因，增速仍然保持強(qiáng)勁態(tài)勢。

我們認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)向好、CPI上升的階段，2010年上半年地產(chǎn)銷售速度不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的變化。到經(jīng)濟(jì)有可能過熱的階段，地產(chǎn)將是更多人回避通脹的首選資產(chǎn)。如果銀行在具體執(zhí)行中力度從嚴(yán)，可能投資性的行為會受部分抑制，如果留有缺口，投資性地產(chǎn)行為仍較難打壓。總之，2010年三季度以前，房地產(chǎn)業(yè)將更多的去除非理性因素走向常態(tài)的發(fā)展，市場小幅下挫的會成為事實(shí)，但大幅波動的可能性不大。(二)2010年一季度重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場情況及未來預(yù)期分析1、2010年一季度中，一線城市自住型需求日漸式微，二、三線城市將隨2009年房價的快速攀升而逐漸受到抑制。2010年一季度，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場已明顯惡化，居民對房價的負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)接近或超過07年的水平，2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內(nèi)，但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及，2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升，自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。2、通脹壓力下，房價上漲預(yù)期促使投資/投機(jī)性需求活躍。資金成本方面，2010年以來房貸利率已經(jīng)持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處3-4%，且租賃價格指數(shù)處下行通道，而國際上正常收益率為5%左右，投資需求空間非常有限。房價上漲預(yù)期方面，2010年以來金融部門繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度，資產(chǎn)價格將在一段時間的市場調(diào)整后進(jìn)一步上漲，從而促使投資/投機(jī)氣氛活躍。

但由于政府調(diào)控政策等的各方面因素影響，未來，特別是2010年3季度后房地產(chǎn)市場價格上揚(yáng)的幅度將不會很大，上漲速度將減緩。3、商品住宅短期靜態(tài)供應(yīng)明顯不足，中長期供應(yīng)有望跟上。2009年底以來一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫存去化周期明顯下降，一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，上海去化周期已降到1.6個月。針對短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，開發(fā)商加大了房地產(chǎn)開發(fā)投資，2010年一季度的1-2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元，同比增長31.1%，增幅比去年同期提高30.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資2233億元，同比增長32.8%，提高32.0個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.0%。長期供應(yīng)方面，2010年一季度中的1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2407萬平方米，同比增長11.2%，去年全年則是下降18.9%；完成土地開發(fā)面積1567萬平方米，同比下降40.8%，降幅較前期已有較大程度的縮小，后期供應(yīng)有望逐漸跟上。4、2010年以來政府對房地產(chǎn)抑制意圖明顯，優(yōu)惠適度收緊。2009年很明顯表明，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)的"直接命脈"。200年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次定調(diào)，2010年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策，這對行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù)，雖然部分優(yōu)惠政策已經(jīng)收緊，但執(zhí)行力度不足，但2010年下半年將會適度收緊，但仍以寬松基調(diào)為主。5、供小于求形勢未來將有緩解，多數(shù)城市房價一季度同比小幅下跌隨著09年四季度銷售火爆，重點(diǎn)城市商品房庫存逐漸步入下行通道，隨著房地產(chǎn)市場的投資穩(wěn)步加大，以及新項(xiàng)目開盤預(yù)期，可售量呈逐月增加態(tài)勢，供小于求形勢略有緩解；房價方面，多數(shù)城市2010年一季度同比小幅下跌，雖然較大部分房價的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn)，但小幅下跌以見明顯，下跌原因主要是開發(fā)商對未來預(yù)期仍謹(jǐn)慎，定價較為理性，營銷策略上多傾向于主動優(yōu)惠促銷。(三)短期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析1、2010年一季度，二、三線城市房價受2009年一線城市火爆房價的波及，房價也有較大幅度的增長，房價收入比、月供/收入開始惡化并直逼一線城市，這勢必引發(fā)政策的超預(yù)期調(diào)控。2、2010年以來，房價大幅上揚(yáng)抑制市場需求，市場重回2008年的有價無市狀態(tài)預(yù)期的可能更加明顯。3、2010年加息預(yù)期強(qiáng)烈。2009年11月份以來，澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變08年以來所實(shí)行的低利率貨幣政策，開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息，這無疑會給中國調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。美國多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，2010年美國加息周期預(yù)計發(fā)生在第三季度，由于人民幣實(shí)行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制，所以中國央行加息發(fā)生在明年三季度是個大概率事件。

加息的一個目的是抑制通脹。2009年以來，中國經(jīng)濟(jì)增速逐步加快，經(jīng)濟(jì)社會加息的另一個意圖，便是抑制資產(chǎn)價格的過度膨脹，而平抑房價正是其中的重要部分。從樓市供給來看，銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升，這對房地產(chǎn)此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。(四)對未來房地產(chǎn)發(fā)展建議與對策1、目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展，短期內(nèi)仍是一個行業(yè)信心恢復(fù)的過程。2、全國各中心城市2010年以來土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑，2010年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動態(tài)平衡，城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求，市場將迎來新一輪的變革。3、成交量疲軟行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進(jìn)一步觀察。

2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后，出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問題，2010年一季度后期市場的持續(xù)發(fā)展有待于進(jìn)一步挖掘改善型和投資型的潛在需求，只有調(diào)動改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展，而無論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價比作為重要參考指標(biāo)的，特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求，降低購房進(jìn)入門檻是其必然選擇，投資型需求在2009年的市場高峰期入市，2010年一季度預(yù)期投資回報落空，必將對一季度后房地產(chǎn)價格趨向敏感。4、2010年一季度后的住宅郊區(qū)化將迎來一定的挑戰(zhàn)，郊區(qū)化的未來發(fā)展趨勢，在現(xiàn)階段市場不利口碑相傳的情況下被放大，因此此次2010年一季度出現(xiàn)的市場疲軟狀況，將在未來各城市郊區(qū)，特別是郊區(qū)盤開發(fā)商影響巨大。5、2010年一季度后市場發(fā)展趨勢已經(jīng)市場價格的預(yù)期已經(jīng)比較明顯，小幅下挫后穩(wěn)步上揚(yáng)的可能大于持續(xù)高漲的可能，同時長期低迷狀態(tài)的預(yù)期大于快速回暖的預(yù)期。二、房地產(chǎn)市場分析1、全國市場穩(wěn)步走好存量持續(xù)降低。房地產(chǎn)市場穩(wěn)步走好，成交持續(xù)高位運(yùn)行，多數(shù)城市房價止跌回穩(wěn)，大部分城市房價出現(xiàn)升漲。2、市場成交超往年均值房價穩(wěn)中上漲。本月全國市場持續(xù)3月的火熱態(tài)勢，各城市成交量同比均有不同程度的增長。環(huán)比來看，多數(shù)城市持續(xù)3月的增長勢頭，但也有部分城市環(huán)比小幅回落。相比2008年月均成交值來看，多數(shù)城市成交量均出現(xiàn)大幅增長，增幅超過100%，合肥、海口、西安等城市的同比增幅較小，主要是由于去年同期這些城市市場還相對穩(wěn)定。從2009年4月底商品住宅的存量來看，在連續(xù)多月市場回暖，成交回升的情況下，多數(shù)城市的存量得到快速去化，市場可售面積不斷降低，依照目前的成交情況，上海、海口、鄭州等城市的存量基本上在幾個月內(nèi)就能去化，若未來新增供應(yīng)跟不上需求，有可能引起市場供不應(yīng)求的狀況，價格有上漲可能。而北京、天津、重慶等城市存量規(guī)模依然偏高，開發(fā)商依然要面臨較大的銷售壓力，未來的房價可能會保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)。3、在價格方面，大部分城市表現(xiàn)較為平穩(wěn)。體現(xiàn)在項(xiàng)目價格上則呈現(xiàn)出漲跌互現(xiàn)的局面。多數(shù)上幾個月漲價的項(xiàng)目，本月基本保持穩(wěn)定，但仍有部分項(xiàng)目加入到漲價行列，也有部分項(xiàng)目為了加快去化，回籠資金而降價促銷。一線城市總體上市場價格呈上升態(tài)勢，北京、上海均有部分項(xiàng)目小幅提價現(xiàn)象，而深圳房價則相對平穩(wěn)。二三線城市的房價表現(xiàn)較為多樣，多數(shù)城市仍以穩(wěn)定為主，蘇州、寧波、揚(yáng)州等城市中的項(xiàng)目價格出現(xiàn)了漲跌互見的情況，常州、某等城市項(xiàng)目價格仍有小幅下調(diào)，杭州、武漢等城市則表現(xiàn)了價格回升的態(tài)勢。4、一線城市：成交持續(xù)放量價格穩(wěn)中見漲本月上海、北京的成交量突破上月的高值，再次創(chuàng)下了新高。北京、廣州、深圳的商品住宅供應(yīng)環(huán)比上升，相比去年同期來看，上海、廣州、深圳供應(yīng)均呈上升態(tài)勢，而北京供應(yīng)則大幅下滑。從存量來看，隨著成交的快速回升，幾個城市近幾月的成交量均高于新增供應(yīng)量，從而使得一線城市的存量不斷去化，本月存量延續(xù)了上月減少的趨勢?？傮w來看一線城市成交持續(xù)放量，呈現(xiàn)持續(xù)回暖的態(tài)勢，幾個城市成交量同比均超過100%。5、二三線城市：成交持續(xù)多數(shù)城市房價穩(wěn)定從成交來看，多數(shù)城市同比環(huán)比繼續(xù)上升，但整體市場成交較為正常，市場回升趨勢沒有改變。隨著市場的逐步回暖以及傳統(tǒng)市場旺季的到來，開發(fā)商紛紛加快了推案步伐，多數(shù)城市的新增供應(yīng)環(huán)比出現(xiàn)大幅增長，杭州、濟(jì)南、鄭州、重慶等城市的供應(yīng)環(huán)比增長均超過了100%。從存量來看，各城市存量去化較快，?？凇⑧嵵莸瘸鞘械拇媪恳呀?jīng)較低，但天津、重慶等城市的存量仍較高，均超過1000萬平方米，這對開發(fā)商的壓力也較大，未來競爭仍較為激烈。從市場表現(xiàn)來看，二三線城市市場成交同比均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，其中杭州、南京、青島、天津、廈門等城市增長幅度較大，超過100%，而合肥、海口僅有小幅增長，主要是由于這兩個城市去年同期市場成交量仍保持相對較高的水平。在環(huán)比數(shù)據(jù)上，多數(shù)城市成交持續(xù)上漲，從整體來看，多數(shù)二線城市房價保持較為穩(wěn)定，部分城市房價有所上漲，但也有個別城市的項(xiàng)目價格持續(xù)下調(diào)。華東區(qū)域各城市的房價表現(xiàn)為穩(wěn)中有漲。廈門、?？诘牟簧夙?xiàng)目價格均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。華北和中西部區(qū)域房價以穩(wěn)定為主，大連、某、武漢房價則微漲。6、2010年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%漲幅比1月份擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比1月份縮小0.4個百分點(diǎn)。2月份某市區(qū)的成交量同比下降50.73%，環(huán)比亦是下降41.52%。價格方面則環(huán)比下降17%。09年至2010年2月份，市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。本月樓市較為冷淡，各大樓盤都未有大動作。運(yùn)行特點(diǎn)：供量銳減：本月商品房供應(yīng)量明顯減少，僅有5.67方。量價雙跌：本月商品房銷量及價格都較前幾個月下降，環(huán)比分別下降41.52%和17%。二手房交易環(huán)比下降。7、經(jīng)歷了2008年樓市低迷后，2009年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出健康、向上的發(fā)展態(tài)勢，整個市場出現(xiàn)明顯回暖趨勢。自3月份以來，在國家加大投資，實(shí)施一系列刺激政策以及大量剛性需求集體釋放等因素作用下，某樓市逐步企穩(wěn)回升，成交量逐步反彈。據(jù)統(tǒng)計，2009年某樓市（含四縣五區(qū)）住宅成交面積約666.6萬平米，非住宅面積成交約80萬平米，其中某市住宅成交約419萬平米，非住宅面積成交約70萬平米。整個成交情況大大超過2008年，成交面積也高出處于樓市頂峰的2007年。

隨著國家宏觀政策的調(diào)控，物業(yè)稅的開征以及新“國五條”的出臺，都預(yù)示著國家將直接打壓購房投機(jī)客，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展，加之今年新增供應(yīng)的充足使得市場基礎(chǔ)得到了很好的鞏固，因此2010年的某樓市應(yīng)該更為穩(wěn)定，更為理性，這也讓我們對2010年的某樓市充滿期待與可能。從城市格局看：贛江以東是某市多年來發(fā)展的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、生活、交通、游憩功能完善；贛江以西是新興的城市區(qū)域，區(qū)域發(fā)展有蓬勃之勢。城市發(fā)展的主要方向：城市發(fā)展戰(zhàn)略為“西進(jìn)、東拓、北控、南延”。2009年各大項(xiàng)目的開工速度并沒有因?yàn)槭袌鲑徺I欲望的旺盛而加快速度，依舊保持了不溫不火的建設(shè)速度。8月成交量巨大已去化市場大量的存量房，但是項(xiàng)目開工量不足，目前依舊未能填補(bǔ)市場供應(yīng)量的空缺，“量少”最終導(dǎo)致了購買價格的高漲。據(jù)不完全統(tǒng)計，全年某市（含四縣五區(qū)）實(shí)現(xiàn)銷售住宅成交面積約666.6萬平米，非住宅面積成交約80萬平米，其中某市住宅成交約419萬平米，非住宅面積成交約70萬平米，遠(yuǎn)超歷年。2009年某房地產(chǎn)市場全年實(shí)現(xiàn)價格增長1338元/㎡，漲幅為30.96%。各主要版塊均實(shí)現(xiàn)不同程度的上漲。其中紅谷灘板塊全年漲幅達(dá)到77.64%，為各板塊之最。而青山湖板塊全年漲幅3.24%，價格波動不大。國家在年底出臺一系列政策的根本目的在于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，同時擠壓投資性購房帶來的泡沫。而某房地產(chǎn)市場目前剛性需求仍在，因此對整個某樓市所產(chǎn)生的影響也僅僅是一小部分。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的供求關(guān)系已經(jīng)日趨緊張，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于求。除非政府能在市區(qū)一次性出讓1000畝以上的土地才有可能緩解目前的供求矛盾。在經(jīng)過了2009年一輪瘋狂上漲之后，各開發(fā)企業(yè)資金充裕。隨著朝陽洲規(guī)劃的日漸實(shí)施，朝陽洲片區(qū)土地出讓也顯得炙手可熱。當(dāng)充裕的資金遇上優(yōu)越的地段，地王頻出是顯然的，高地價所對應(yīng)的必然是高房價。因此可以大膽的預(yù)測，在房地產(chǎn)行業(yè)仍然作為拉動內(nèi)需的主要產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境下，2010年某房地產(chǎn)仍將保持高位平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢。本月有四個板塊的價格上漲，漲幅10%以內(nèi)，其中青山湖板塊成交價格環(huán)比增幅最大，達(dá)到9%。其他板塊成交價格較1月均有所下滑，跌幅在3%--20%之間不等，朝陽洲板塊降幅最大，降幅為20%。2月份某市區(qū)商品房新增供量5.67萬平方米，環(huán)比下降75.53%，與去年同期相比下降65.44%。2月份某市區(qū)新商品房成交量為16.45萬平方米，環(huán)比下降41.52%較去年同期下降50.73%本月供求比為1：2.9.2月份某住宅均價為4322元/㎡，與去年同期相比上漲10.6%，環(huán)比1月份，住宅均價下降31%本月新開樓盤較少，各大樓盤動靜不大，位于桑海開發(fā)區(qū)的桑海春天成交量較大，且均價低，拉低全市整體成交價格。2月份市區(qū)存量住房交易1150套，同比增長34.5%環(huán)比下降53.63%交易面積9.62萬方，同比增長20.86%，環(huán)比下降55.15%2月城投康澤園備案銷售套數(shù)排在第一位，該項(xiàng)目于2010年1月23日開盤。現(xiàn)房現(xiàn)售，2月份備案的300余套房源為1月開盤推出房源，均價4000元/平方米，后續(xù)未有大的推盤活動。

三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢（一）、灣里市場現(xiàn)狀分析1、灣里區(qū)域介紹現(xiàn)狀灣里系京九線上唯一的省會城市——某“一江兩岸”重點(diǎn)工程中的新興城區(qū)，國土面積250平方公里，轄一鄉(xiāng)三鎮(zhèn)兩街辦，人口近75696人。區(qū)內(nèi)交通、水電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，工廠林立，環(huán)境優(yōu)良，是興辦高效工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游休閑業(yè)的理想場所。有著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢：灣里位于某市近郊、距市中心18公里。境內(nèi)交通經(jīng)緯如織，四通八達(dá)，其干道東接某全線，南連320國道、北通昌九105高速公路；京九鐵路支線－灣里鐵路橫穿區(qū)域南部；昌北國際機(jī)場與之毗鄰，占有省會經(jīng)濟(jì)、政治、科技、文化和信息中心的地理優(yōu)勢。隨著紅灣公路的即將全線貫通以及西外環(huán)環(huán)城高速的通車，灣里的經(jīng)濟(jì)將再次騰飛，灣里到紅谷灘也只需8分鐘的車程。有著完善的基礎(chǔ)設(shè)施：城市建設(shè)初具規(guī)模、基本設(shè)施配套。已建面積15平方公里；有4條輸電專線縱貫全區(qū)；有獨(dú)立的自來供水系統(tǒng)、并與某市供水系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)；有現(xiàn)代化的通訊裝備，程控電話連接國內(nèi)國際；有健全的文化、娛樂、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、有線電視及其他社會服務(wù)設(shè)施。有著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：工業(yè)是灣里國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)180多家，固定資產(chǎn)3億多元，占地300萬平方米，職工2萬佘人，形成了機(jī)械、化工、輕工、建材、電子、食品、紡織、交通運(yùn)輸、造紙、橡塑等門類較為齊全的工業(yè)體系，區(qū)內(nèi)有30萬平方米的現(xiàn)有廠房和各類設(shè)備可供利用；農(nóng)林業(yè)已建立起了瘦肉型豬、筍用竹、鮮果、養(yǎng)殖、銀杏、藥材、茗茶、花卉、雜交制種、反季節(jié)蔬菜等10大生產(chǎn)基地。區(qū)域經(jīng)濟(jì)已有相當(dāng)實(shí)力。有著豐富的旅游資源：境內(nèi)的梅嶺清秀靜幽，滿目積翠、空氣清新，氣候宜人，是著名的風(fēng)景名勝區(qū)、國家級森林公園。她不僅是中國古典音律和舞蹈的發(fā)祥地、也是道教凈明派和道教一脈－德教的發(fā)祥地。岳飛、王安石、歐陽修等230多位歷史名人曾到此山游歷，留下名詩佳作480多篇。洪崖丹井、西山積翠、銅源三群、神龍?jiān)茻煾菤v代名人墨客吟誦不已的絕佳景致。海拔841米的洗藥湖，為某市的最高峰，夏季平均氣溫只有22℃，比市區(qū)要低3—5℃，素有“小廬山”之稱，是理想的避暑佳處。發(fā)展構(gòu)想——精心構(gòu)建一流山水生態(tài)城來自美國和我國香港、上海、深圳、浙江等地的30多位國內(nèi)外客商，在某市政府召開的梅嶺－滕王閣國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)新聞發(fā)布會暨招商引資推介會上，將15項(xiàng)投資協(xié)議（共計合同外資4450萬美元，合同內(nèi)資194000萬元人民幣）帶到了灣里，這些項(xiàng)目包括以旅游、休閑為主的太平旅游度假山莊、太平生態(tài)公園等。在榮獲國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)后，省市區(qū)政府當(dāng)即重新審視原定的建設(shè)大規(guī)劃，并將其定位于省城的衛(wèi)星城和后花園，某西部的居住和文化教育基地，以休閑度假旅游接待為特色的山水生態(tài)城市。灣里2020年的城區(qū)布局規(guī)劃藍(lán)圖第一，區(qū)行政中心區(qū)搬遷至某山麓東南部。第二，新城區(qū)按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)綠化用地，舊城區(qū)改造中增辟小型綠地，建設(shè)某公園、天寧湖公園、野生動物園等三個大型綜合性公園；規(guī)劃烏源港、銅源港等河流沿岸作為城區(qū)景觀走廊；在城區(qū)東部的紅灣公路入城處和昌灣大道入城處將興建兩個城區(qū)門戶景觀廣場，規(guī)劃人均綠地面積到2020年不少于20平方米。第三，建筑高度不得超過24米，以3～5層為主，局部可有小高層建筑。第四，污染“大戶”一律清出城區(qū)。而今春開始的舊城改造預(yù)計總投資超過3億人民幣，這也是當(dāng)?shù)卣壳爸σ鉀Q的最大難題。為了拉近灣里與某市區(qū)的距離，2003年年底，某市唯一一條旅游快速道———紅灣公路在灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)苗圃破土動工，該路全長10．6公里，東起紅谷灘新區(qū)紅谷四路西端，西至灣里區(qū)域中心，橫穿昌九高速公路，現(xiàn)已基本完工。從此，灣里至紅谷灘車程僅需8～10分鐘；與此同時，從灣里竹山村到新建縣長立交全長近10公里的昌灣大道也改建完成，新干道為雙向8車道，設(shè)計時速60公里，是解放路、洪城路、某大橋引線向西的有機(jī)延伸。此外，規(guī)劃中的西環(huán)高速、某火車站西客站等都將便捷這里的交通。在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，還將把貫穿城區(qū)南部的灣里支線鐵路改造成輕軌……2、灣里區(qū)房地產(chǎn)板塊簡介（1）蓄勢待發(fā)的購房熱點(diǎn)這里的樓盤分為山上山下兩大塊，也可稱為“灣里、梅嶺板塊”。山下招賢鎮(zhèn)是灣里區(qū)的行政和商務(wù)中心，樓盤主要為多層住房與商鋪；山上以太平鄉(xiāng)和梅嶺鎮(zhèn)為中心，集中規(guī)劃建設(shè)大批物美價廉的別墅群。據(jù)悉，灣里2002年總體房價每平方米還在600～700元間徘徊，2003年躍升到800～900元；2004年，隨著過橋收費(fèi)站的撤移與紅灣公路的開工，快捷交通網(wǎng)絡(luò)指日可待，該板塊樓盤開發(fā)與銷售同步增長，均價已逾每平方米1000元。而那些正在開發(fā)的別墅群，頃刻成了某中高收入者關(guān)注的熱點(diǎn)，現(xiàn)在,本板塊均價已經(jīng)直接上升至每平方米2000元到6000元，漲勢迅猛。（2）省城綠色大氧吧灣里是某梅嶺的精華所在。這里真可謂“晨聞鳥語，夜聽泉聲”，詩情畫意令人向往不已。按“山上游山下住”的新規(guī)劃，當(dāng)?shù)卮迕駥㈥懤m(xù)搬下山，這將有利于旅游基礎(chǔ)設(shè)施與旅游環(huán)境的建設(shè)。據(jù)介紹，山上的十幾個樓盤正以其大面積、原生態(tài)的特質(zhì)，共同傾力打造這塊美麗的風(fēng)水寶地。獅子峰、神龍?zhí)?、洗藥湖等五大景區(qū)正在引進(jìn)資金以股份制形式予以重塑……在梅嶺鎮(zhèn)一帶，則有碧瑤小鎮(zhèn)、江西綠苑、恒茂森林海、某老年公寓等大中型樓盤虎踞龍盤。（3）都市天然后花園美好的景區(qū)規(guī)劃與便捷在即的交通，喚醒了沉睡多年的房地產(chǎn)行業(yè)。灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)周邊，迅速匯集了竹林花園、九洲·畫意居、東方假日廣場、帝景灣洋城、維也納森林、恒茂都市花園（森林海）、心怡家園、敏龍花園、南山逸居、桃源商住樓等眾多樓盤，其中部分樓盤已基本銷售告罄。尤其是距其200米的九洲·畫意居，則打出了“營氧村”的新賣點(diǎn)，它既近山臨水，又在山城中心生活區(qū)，設(shè)計中的小區(qū)四處流溢著文化品位，對某的文化市民尤其有吸引力。以魅力小城自居的“東方假日廣場”，既臨街又依山，融住宅、商城、酒店、商業(yè)街為一體，生活著實(shí)方便。而鎮(zhèn)上項(xiàng)目無不以擁有學(xué)校資源作為項(xiàng)目又一核心潛力磁場，眾多學(xué)生生活直接產(chǎn)生的人氣聚集、商業(yè)消費(fèi)、物業(yè)租賃等為周邊項(xiàng)目的后期升值提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時，作為中心區(qū)域，與大量的政府機(jī)構(gòu)、金融配套融合，再次成為堅(jiān)挺物業(yè)，共享大配套、大未來的賣點(diǎn)提煉。（二）灣里樓盤分布圖（三）灣里在售及待售樓盤樓盤名稱開盤時間產(chǎn)品規(guī)模產(chǎn)品類型銷售均價在售樓盤帝景灣洋城2006．11占地260余畝總建21萬㎡多層、別墅三期銷售，多層均價2800元/平米洪恒山莊2007．10占地55997.6平米，總建89596.2平米多層、小高層多層均價2700元/平米綠苑小區(qū)2007.5.26占地15938平米，總建25500平米多層銷售均價2400元/平方米九洲依云郡2007.8.21占地69866平米，總建127880平米小高層、多層（14棟4-6層的多層5棟11-13層的小高層多層：均價2900元/平方米小高層3700元/平方米紫廬6號2007.10占地17808平方米，總建30065.8平方米普通住宅

高層公寓、別墅、多層目前推出高層公寓，均價3100元/平方米乾茂宮園2007.11.17占地面積：約72220平方米（108.33畝），總建筑面積：約8萬㎡普通住宅多層、低層（27棟5-6層的多層20棟3層的低層）聯(lián)排、雙拼別墅多層均價2800元/平方米，聯(lián)排5200-5300元/平米恒茂森林海近期開盤2007.9.20總占地面積845.909畝，總建24.7萬平方米9棟2-3層的低層3棟5-6層的多層，獨(dú)棟別墅銷售單價5800元/平方米，成交均價5154元/平方米梅嶺康都2006.1.1總建筑面積：約29200㎡度假公寓、別墅公寓均價:5500元/平米羅馬假日2007.5.1占地面積：約135畝，總建筑面積：約8萬㎡酒店公寓、獨(dú)棟別墅公寓均價4200元/平方米待售樓盤翠谷尚未入市占地約25畝總建筑面積28000余平方米普通住宅預(yù)計多層均價2800元/平米龍泉灣尚未入市——商業(yè)、公寓、住宅（四）項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)條件灣里規(guī)劃確定城區(qū)發(fā)展方略是：“西控、東拓、南伸、北接、中秀”。城區(qū)布局結(jié)構(gòu)：“一核三心四片七脈”。一核指:某綠核及其周邊的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，還有某南路和云灣大道交叉口西北側(cè)行政中心，共同構(gòu)成全區(qū)的主中心。三心，城區(qū)北部翠巖路為中心的老城區(qū)商貿(mào)文教中心，南部新區(qū)的招賢大道兩側(cè)原交警大隊(duì)東南側(cè)的新商業(yè)體育中心，野生動物園北側(cè)的旅游服務(wù)中心。四片。四塊南北向的功能片區(qū)，由東至西分別為教育事業(yè)綜合片區(qū)、城區(qū)生活片區(qū)、旅游休閑片區(qū)和原有產(chǎn)業(yè)發(fā)展片區(qū)。七脈。由綠核向外延伸出的七條綠線，貫穿全城區(qū)。主要有：紅灣公路—某南路—某，招賢大道—某南路—某，云灣公路—某，幸福南路—某，還有三條規(guī)劃道路從某引出。按照城區(qū)組團(tuán)——居住區(qū)——居住小區(qū)三級結(jié)構(gòu)進(jìn)行新居住用地的規(guī)劃建設(shè)。重視公共設(shè)施和綠地的配套建設(shè)和符合城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。居住用地規(guī)劃設(shè)計要強(qiáng)調(diào)效益、生態(tài)和文化三原則的統(tǒng)一；居住用地功能結(jié)構(gòu)體現(xiàn)有機(jī)組合的原則；提高和改善已有居住用地的功能與環(huán)境質(zhì)量，嚴(yán)格控制舊城改造的開發(fā)強(qiáng)度前提下，緩和配套設(shè)施及城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的壓力，增加綠地面積，改善舊城的環(huán)境質(zhì)量，控制住宅的容積率和建筑密度，滿足日照、通風(fēng)、綠化、停車、消防等基本要求；普及中小學(xué)教育。在新區(qū)開發(fā)時，按國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)配置中小學(xué)，重視幼兒園、托兒所的規(guī)劃與建設(shè)；居住區(qū)規(guī)劃與社會發(fā)展規(guī)劃接軌，適應(yīng)住宅私有化趨向，推進(jìn)住宅商品化建設(shè)。灣里近期（2005年）規(guī)劃生活居住用地260.7市總建設(shè)用地的36人均居住用地40平方米。遠(yuǎn)期（2020年）規(guī)劃居住用地397公頃，占城市總建設(shè)用地的33.1%，人均36.1平方米。城區(qū)的居住用地主要由五大組團(tuán)構(gòu)成。各組團(tuán)內(nèi)部分別配以相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和中、小學(xué)。初中部分住宿，高中全部住宿，小學(xué)生就近入校。老城組團(tuán)：北至翠巖寺，南到南堡路－花園路－愛民路，東西兩側(cè)均為山麓。用地面積約123公頃，居住容量約3.5萬人。規(guī)劃結(jié)合大宇學(xué)院的改、擴(kuò)建，改善周邊地區(qū)居民居住條件，以提供基礎(chǔ)設(shè)施和綠地廣場等開放空間為主。組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃中學(xué)1所（灣里一中）、小學(xué)2所（灣里一小、灣里三小），保留北部的新世紀(jì)學(xué)校。幸福組團(tuán)：位于老城組團(tuán)南側(cè)，某西側(cè)，北至南堡路，南到坑王路，東臨某麓-陳家路，西達(dá)坑王路。用地面積約79公頃，規(guī)劃居住容量2－2.5萬人。某周邊用地、幸福路和南堡路之間用地規(guī)劃為一類居住用地；其余為二類居住用地。組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃中學(xué)1所（灣里三中）、小學(xué)2所（灣里五小、灣里二小）。磨盤組團(tuán)：位于某東，北起花園路－愛民路，南達(dá)內(nèi)環(huán)路，東至竹山路－昌灣大道，西到某北路－云灣大道。用地面積約61公頃，規(guī)劃居住容量1.5－2萬人。建設(shè)多層為主的二類居住區(qū)。沿帝景路和昌灣大道局部可規(guī)劃建設(shè)小高層。組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃中學(xué)1所（灣里二中）、小學(xué)1所（灣里四?。?。天寧組團(tuán)：北起某南路，南至天寧路，東達(dá)云灣大道，西到陳家路。居住用地面積約51公頃，規(guī)劃居住容量1.2－1.5萬人。西部和西南部山麓建設(shè)一類居住用地；其余為二類居住用地，以多層為主，沿帝景路和云灣大道局部建設(shè)小高層。組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃中學(xué)1所（灣里四中）、小學(xué)2所（雅戈?duì)栂ＭW(xué)、灣里六?。?。賢甫組團(tuán)：位于某組團(tuán)南側(cè)，北起內(nèi)環(huán)路，南至江中制藥廠，東達(dá)商貿(mào)路，西到云灣大道。用地面積約83公頃，規(guī)劃居住容量2－2.5萬人。該片區(qū)作為灣里重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，建設(shè)檔次較高的低、多層住宅。組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃高級中學(xué)1所（灣里五中）、小學(xué)1所（灣里七小）。規(guī)劃中小學(xué)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為高中規(guī)劃用地40平方米/人，50人/班；初中規(guī)劃用地24平方米/人，48人/班；小學(xué)規(guī)劃用地22平方米/人，45人/班。組團(tuán)共規(guī)劃高中2所，初中4所，小學(xué)9所項(xiàng)目對公共設(shè)施需求影響分析。近期城區(qū)公共設(shè)施總用地面積為183.6公頃，人均25.3平方米，占城區(qū)建設(shè)用地的28.3%。遠(yuǎn)期（2020年）總用地面積為248公頃，人均20.7平方米，占城區(qū)建設(shè)用地的22.5%。規(guī)劃形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的公共設(shè)施空間網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。以各組團(tuán)公共設(shè)施集中的中心區(qū)為節(jié)點(diǎn)，通過幾條主要的商業(yè)街，由節(jié)點(diǎn)出發(fā)向一定方向延伸，將各組團(tuán)的中心點(diǎn)通過商業(yè)街或綠帶有機(jī)結(jié)合起來。從節(jié)點(diǎn)到分支，沿街伸展，形成城區(qū)公共設(shè)施合理分布的完整空間網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。規(guī)劃行政中心南遷，新址位于某南路和云灣大道交叉口西北側(cè)行政中心，用地面積約12.4公頃。老城區(qū)內(nèi)原分散的行政辦公用地部分保留,部分進(jìn)行土地置換，建設(shè)商業(yè)設(shè)施和公共開放綠地。城區(qū)各組團(tuán)內(nèi)部分別設(shè)置組團(tuán)級行政辦公用地，面積控制在0.5~1.0公頃。規(guī)劃近期行政辦公用地24.4公頃，占城市總建設(shè)用地的3.4%，人均3.8平方米；遠(yuǎn)期用地24.9公頃，占城市總建設(shè)用地的2.1%，人均2.2平方米。商業(yè)設(shè)施呈區(qū)級和組團(tuán)級的二級結(jié)構(gòu)分布。老城區(qū)集中發(fā)展翠巖路商業(yè)街，形成服務(wù)全區(qū)的商業(yè)中心。南部新區(qū)在昌灣大道東北側(cè)和交警大隊(duì)東南側(cè)規(guī)劃區(qū)級商業(yè)批發(fā)中心。居住區(qū)內(nèi)各自規(guī)劃相對獨(dú)立的組團(tuán)商業(yè)中心。同時在新的行政中心南側(cè)，發(fā)展一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，形成城區(qū)的新的生活服務(wù)中心。各居住區(qū)內(nèi)結(jié)合公建中心規(guī)劃集貿(mào)市場，共5處，分別占地3000平方米。規(guī)劃近期商業(yè)設(shè)施用地54.4公頃，占城市總建設(shè)用地的76.5%，人均8.4平方米。遠(yuǎn)期用地61.1公頃，占城市總建設(shè)用地的5.1%，人均5.6平方米。積極建設(shè)南北兩處文教旅游中心。充分利用現(xiàn)有學(xué)校內(nèi)部的文化設(shè)施，對外開放，服務(wù)全區(qū)人民。于云灣大道西側(cè)規(guī)劃全區(qū)的文化娛樂中心，占地約2.9公頃。其他各居住區(qū)結(jié)合居住區(qū)級中心和公園綠地規(guī)劃相應(yīng)規(guī)模的青少年、老年文化活動中心與健身休閑中心，占地面積0.8-1.2公頃。小區(qū)內(nèi)設(shè)文化活動站。規(guī)劃文化娛樂用地9.5公頃，占城市總建設(shè)用地的0.8%，人均0.9平方米。體育健身中心布置在昌灣大道西南側(cè)，內(nèi)設(shè)400米跑道的體育場、游泳館、籃球館和網(wǎng)球場等，占地面積約5.0公頃。城區(qū)各中、小學(xué)校的運(yùn)動場館節(jié)假日均應(yīng)對外開放，各居住區(qū)應(yīng)配套相應(yīng)的室外活動場地。按國家標(biāo)準(zhǔn)在新區(qū)和老區(qū)中建設(shè)區(qū)級和居住區(qū)級的中、小型運(yùn)動館，形成合理完善的體育設(shè)施系統(tǒng)。遠(yuǎn)期規(guī)劃體育用地5.0公頃，占城市總建設(shè)用地的0.4%，人均0.5平方米。規(guī)劃的醫(yī)療衛(wèi)生用地按要求，床位數(shù)以4床/千人計算：共需醫(yī)療床位480張。規(guī)劃醫(yī)院5所（包括干休所），平均100床/所，占地約1.5～2.5公頃/所。衛(wèi)生防疫站、保健站、門診所(0.3-0.5公頃/所)、衛(wèi)生站等結(jié)合各居住小區(qū)的開發(fā)合理配置，達(dá)到合適的服務(wù)半徑的要求，供市民就近求醫(yī)。規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地8.8公頃，占城市總建設(shè)用地的0.7%，人均0.8平方米。積極興辦大專院校、科研基地。保留現(xiàn)有的教育設(shè)施用地布局,使各自的用地符合其發(fā)展。在灣里民辦大專院校發(fā)展良好的基礎(chǔ)上，于紅灣大道兩側(cè)大力發(fā)展教育事業(yè)綜合用地，占地約100公頃。規(guī)劃教育科研用地近期78.3公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的10.8%，人均12.1平方米；遠(yuǎn)期135.7公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的11.3%，人均12.3平方米。第三章、項(xiàng)目分析一、區(qū)域市場狀況1、發(fā)展中的區(qū)域市場在現(xiàn)階段，灣里的房地產(chǎn)市場欠缺規(guī)范化管理，沒能與景點(diǎn)的發(fā)展同步；在增量市場、存量市場上的交易不規(guī)范，沒有完善的服務(wù)引導(dǎo)市場的良性發(fā)展?，F(xiàn)政府出臺政策禁止私人建房，土地一律按掛牌形式出售其使用權(quán)，“一級壟斷，二級搞活”，表明了政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和規(guī)范管理，使太平房地產(chǎn)市場能夠快速有效的發(fā)展，給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)與保障。隨著城市的不斷發(fā)展，人們居住面積將會逐步增加，同時，開發(fā)面積、銷售面積等也將有很大幅度的提升。這些都是建立在城市的發(fā)展，人民的生活水平，可支配收入的增長上?？梢娊陙戆l(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平很高，住宅銷售價格、商業(yè)銷售價格還是可以提升至一定空間。在市場上是會被消費(fèi)者所接受的。灣里的發(fā)展勢必依托各行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場是個顯性市場，這個市場的發(fā)展被看好。作為投資太平房地產(chǎn)市場的開發(fā)商來講：政府優(yōu)惠政策、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值水平的提高等一系列利好因素會增強(qiáng)開發(fā)房地產(chǎn)市場的信心。從市場現(xiàn)有的現(xiàn)狀來說，江西金順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的半山楓景項(xiàng)目將會在一定程度上引領(lǐng)灣里的房地產(chǎn)市場，重新整合現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上的資源，重新定論住房和生活的概念，重新認(rèn)識小區(qū)、社區(qū)概念。因此，可以這樣說，人們生活水平的提高及人們對居住要求觀念的轉(zhuǎn)變，半山楓景項(xiàng)目將會成為他們住房的首選。2、區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)（1）企事單位職工（2）私營企業(yè)主（3）教師（4）房地產(chǎn)、汽車銷售等從業(yè)人員3、區(qū)域購房消費(fèi)特征分析在該地塊購房客戶中大多為多次置業(yè)者及投資者，其購房者消費(fèi)行為有如下特征：[1]私營業(yè)主類客戶收入較高具備堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而且他們大都已有住房（其中有自建房、還建房或商品房），他們購房的相當(dāng)部分原因是想要改善居住環(huán)境或舒適度，一旦他們看好小區(qū)環(huán)境及地理位置，就會下決心，大部分均以一次性付款方式購房為主；[2]中大型企業(yè)員工類客戶收入穩(wěn)定且已有明確的購房意向，一旦他們對小區(qū)認(rèn)可而價位又能接受，他們就會考慮選擇此承受范圍內(nèi)的房源，由于他們所積累的財富多，幾乎沒有按揭的可能，他們收入穩(wěn)定；[3]中大型企業(yè)高層管理者，此類客戶收入頗為豐富且已有超過一次以上的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們的購房會選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更佳的住所，同時他們注重固定資產(chǎn)的投資，會選擇升值潛力較大的物業(yè)，因而成為多次置業(yè)者或投資者的主要角色。一旦他們對市場或板塊認(rèn)同，他們就會更為關(guān)心該地塊高品質(zhì)小區(qū)或升值潛力大的物業(yè)，從中選擇購買，因?yàn)樗麄兪杖肟捎^且有較多的閑錢，一次性付清買房也是常見的置業(yè)方式。在以上客戶細(xì)分的基礎(chǔ)上，我們將客戶消費(fèi)需求屬性再做如下細(xì)述：[1]私營業(yè)主類，他們所能承受的價格約為3500元/平方米，由于已認(rèn)同該地塊的地段及地理位置，他們對小區(qū)景觀環(huán)境要求不如房型及戶型面積的設(shè)計，而且有相當(dāng)一部分人對面積、尊貴感要求較高，無論是從戶型朝向通透性或是后期的裝修設(shè)計上都比較追求完美，并且由于其家庭結(jié)構(gòu)偏大的特殊性，大面積的三房或四戶（140平方以上）是其理想居住面積；[2]中大型事企業(yè)單位員工類，他們所能承受的價格3000元/平方米，他們已認(rèn)同該地塊的交通等優(yōu)勢，其需求戶型面積主要為兩房（110平方米左右），他們購房最主要的是在交通便利的基礎(chǔ)上尋找其承受范圍內(nèi)的房源，因此只要總價適中，就可促使他們下決心置業(yè)；[3]醫(yī)生、教師類，他們所能承受的2500元/平方米，該地塊吸引他們的關(guān)鍵所在是其環(huán)境比較理想成熟，在房型上他們認(rèn)為三房（120-130平方米左右）最為符合他們的居住需求，且總價能夠承受，但他們更為注重物業(yè)質(zhì)素及服務(wù)；[4]從業(yè)人士類，他們對于單價并不是非常敏感，2000-4000元/平方米都屬其承受范圍，購房置業(yè)戶型上主要以兩房（80-100平方米左右）為主，只要交通便利、自然景觀或小區(qū)環(huán)境良好，就有可能促使該類客戶決定置業(yè)。4、區(qū)域購房消費(fèi)動機(jī)分析房地產(chǎn)市場的根基是由購房消費(fèi)者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。誰抓住了消費(fèi)者的心，誰就是勝利成功者。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對購買動機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。以下我們就項(xiàng)目將涉獵的所有消費(fèi)類型做重點(diǎn)分析：白領(lǐng)階層，針對年齡35-50歲、80-120平方米依存眷戀情緒的人。收入一般的白領(lǐng)階層。對產(chǎn)品單價、房型、總價能夠考慮承受的人。家庭月正常收入應(yīng)在4000元以上。在條件允許的情況下，想對生活條件有所改變的人。需求房型二、三居室的人。價格抗性較高。私營小企業(yè)主（年齡35-55歲）（針對性開發(fā)130平方米以上）因?yàn)楣ぷ鞯男枰娜?。?jīng)營出門在外，要求家里有安全保安系數(shù)較高的人。有一定的資產(chǎn)的人，對購房的目的有多種需求。因生意，但對孩子要求期望很高。對新鮮事物有盲目性，對價格不是問題。需求房型三室以上的人，價格抗性較低。由于該區(qū)域居住小區(qū)狀況堪憂，此類置換者又已認(rèn)可接受該地塊，他們具備購買高質(zhì)素商品房的實(shí)力及欲望的比例較大，因而促使他們對面積戶型的需求。收入較高的（年齡30-45歲）（針對性開發(fā)120-130平方米左右）他們是有一定知識文化品位的人。對時尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。購買的目的是對自己多年的努力要求一個回報安慰。對住房要求比較高，但一旦自己看中，其產(chǎn)生購買行動的考慮時間短暫。需求房型三室或四室。價格抗性較低。該類客戶雖然收入豐厚，但其購房目的最終訴求并不在房型空間大小面積上，他們購房較為理性，會選擇則高素質(zhì)、成熟配套、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)置業(yè)。E、有想法和兒女分開住的家庭（年齡45-65歲）（針對性開發(fā)120平方米左右）（1）很向往自己的家庭生活，喜歡獨(dú)立出來過隱秘小天地。（2）有一定的積蓄。（3）由于現(xiàn)在有房子住，所以并不急于馬上購房。（4）這可能是他們一生中最后的一次買房。所以參考的方面很多。（5）有一定文化基礎(chǔ)，他們對自己的要求很高。（6）需求房型三室以上的人。價格抗性一般。F、投資租賃客戶（針對性開發(fā)90平方米左右）（1）企業(yè)管理高層類中高收入型客戶，他們對購買地段熟悉且認(rèn)可，對該區(qū)域的發(fā)展乃升值潛力相當(dāng)有信心，除自有住房外，手頭上擁有不只一個物業(yè)。（2）私營業(yè)主、從商等高收入人群，他們投資最主要目的不只在于租憑或轉(zhuǎn)讓，置業(yè)原因是打算給小孩買房，此類客戶特征是有較多的積蓄，認(rèn)可市場和地塊未來長遠(yuǎn)的發(fā)展，投資置業(yè)主要為了下一代積累固定資產(chǎn)。共性分析：他們主要是為了改變居住環(huán)境，同時部分客戶追求對生活休閑與舒適的向往。追求質(zhì)量保證和安全保證。5、區(qū)域購房消費(fèi)趨勢分析本項(xiàng)目所處地塊已較為成熟，因此有一定的區(qū)域優(yōu)勢。我們將本項(xiàng)目定位為中高檔消費(fèi)人群，由以上各類客戶群及消費(fèi)需求分析可總結(jié)出，目標(biāo)客戶消費(fèi)趨勢將呈現(xiàn)以下態(tài)勢：（1）小區(qū)環(huán)境的經(jīng)典設(shè)計主要針對私營業(yè)主改善住宅環(huán)境的訴求，同時也是滿足了多次置業(yè)者的高層管理者對高檔小區(qū)環(huán)境要求，因此可通過對小區(qū)環(huán)境和園林文化的宣傳，將理念深入該客戶心里，從而創(chuàng)造價格走高的支撐點(diǎn)。迎合此兩類需求是本項(xiàng)目的重點(diǎn)。（2）價格的制定始終是建立在產(chǎn)品自身素質(zhì)上，以本案高品質(zhì)的中檔小區(qū)的定位，特別是針對中高收入層次客戶群的設(shè)計，價格不僅應(yīng)參考目標(biāo)客戶的心里價位，更重要的是挖掘本案賣點(diǎn)所在，從而加大客戶的購買力，最終使價格略高于目標(biāo)客戶心理價位但必須有足夠多的優(yōu)勢作支撐點(diǎn)，既要符合了消費(fèi)主體的心理價格，也可在一定程度上引領(lǐng)區(qū)域市場，帶動目標(biāo)客戶的消費(fèi)。綜上所述，由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有足夠的實(shí)力及欲望想要在此置業(yè)，我們應(yīng)充分把握這些優(yōu)勢，有針對性的滿足他們對戶型、小區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)的需求，進(jìn)而加深大眾對產(chǎn)品的認(rèn)可度，從而挖掘本項(xiàng)目的最大利潤。6、市場銷售定價根據(jù)對目前灣里房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對區(qū)域未來房地產(chǎn)市場的預(yù)測，以下四點(diǎn)可以作為價格預(yù)測的主要依據(jù)：一是與本項(xiàng)目最接近的住宅的銷售均價3000元/㎡。二是灣里區(qū)整體樓市處于上升階段，近兩年開發(fā)的個案整體水平不斷上升，住宅樓盤的銷售價格值得預(yù)期。三是本項(xiàng)目位于區(qū)政府周邊的區(qū)位優(yōu)勢將逐步凸顯。據(jù)此，在靜態(tài)分析上，預(yù)期本項(xiàng)目高層住宅整體均價3000元/㎡；多層住宅2500元，店面均價6500元/㎡；車位均價6萬元/位。在動態(tài)分析上，必須考慮周期和后續(xù)市場變化，暫估高層住宅總體銷售均價為3000——4000元/㎡。在后續(xù)分析中，以靜態(tài)分析上的銷售價格進(jìn)行測算。根據(jù)灣里及周邊項(xiàng)目成功開發(fā)銷售的比較測算，擬采取低開高走的策略，依照銷售時間、產(chǎn)品類型、地理位置、樓層、戶型的差異制定靈活的銷售策略。估價為高層住宅均價為3000元/m2，高檔公寓2500元/m2，商鋪為6500元/m2?？傮w均價為2800元二、營銷分析（一）項(xiàng)目SWOT決策模型分析OSO象限戰(zhàn)略WO象限戰(zhàn)略利用機(jī)會利用機(jī)會發(fā)揮優(yōu)勢克服優(yōu)勢SWST象限戰(zhàn)略WT象限戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢逃避威脅克服威脅弱化劣勢T（SWOT決策模型）本項(xiàng)目依據(jù)以上決策模型，針對當(dāng)前項(xiàng)目周邊情況和市場條件，作以下詳細(xì)分析：1、項(xiàng)目優(yōu)勢Strengths本項(xiàng)目具有較好的環(huán)境優(yōu)勢，可深入挖掘生活文化。本地塊為灣里未來高尚生活社區(qū)，具有較高的升值潛力。周邊已有幾個樓盤推出，形成良好的住宅區(qū)氛圍。該區(qū)在政府規(guī)劃中有較好的環(huán)境，有利于提高本區(qū)域的區(qū)位價值。開發(fā)公司具有一定的品牌，樓盤較有說服力。本項(xiàng)目交通較便利。山居生活理念的提出，利于提高項(xiàng)目競爭力。2、項(xiàng)目劣勢Weakness本項(xiàng)目周邊有幾個新形成的住宅社區(qū)，但是在生活配套設(shè)施還跟不上，基本上缺乏商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施,如大型超市等。剖析：可通過周邊各項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施以緩解。本案目前道路質(zhì)和量都較好，但是開通的公交路線卻較少。剖析：本項(xiàng)目地塊是未來中心生活區(qū)，公交設(shè)施會很快發(fā)展起來。目前本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)，有數(shù)家有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入，且土地儲備量已相當(dāng)。剖析：可抓緊工程進(jìn)度，打“短、平、快”的戰(zhàn)役。本項(xiàng)目規(guī)模較小，不利于形成社區(qū)的規(guī)模形象，在操作開發(fā)存在如何營銷一個成熟社區(qū)的難度，在營銷上存在如何吸引注意力的難度。剖析：可通過對本項(xiàng)目的宣傳，建立起本項(xiàng)目生活社區(qū)的形象。3、項(xiàng)目機(jī)會Opportunities灣里是國家旅游風(fēng)景區(qū)，在近年經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較好的外部保證，幾大集團(tuán)公司的發(fā)展都是板塊迅速發(fā)展起來的重要基礎(chǔ)。目前灣里樓市最引人注目的無疑是森林公園周邊地區(qū)，而該公園幾乎將成為高尚住宅區(qū)的標(biāo)志性物品，周邊幾個樓盤的發(fā)展都是該公園的利好因素下的產(chǎn)物。目前本項(xiàng)目周邊雖然有幾個樓盤，但從產(chǎn)品上來分析還是有一定市場空白點(diǎn)的:本項(xiàng)目可利用這一市場空白點(diǎn)，迅速打個殲滅戰(zhàn)。4、項(xiàng)目威脅Threats灣里板塊的供應(yīng)量在還將有大幅增長，如恒茂、保利集團(tuán)的上千畝大盤，這些樓盤的推出必會給整個灣里樓市帶來巨大的沖擊。威脅應(yīng)對:在大體量的供應(yīng)推出之前主動快速出擊。本項(xiàng)目所處板塊內(nèi)競爭也非常激烈，本項(xiàng)目在產(chǎn)品優(yōu)勢并不明顯的情況下推出有一定的風(fēng)險。威脅應(yīng)對:抓住市場的暫時空白點(diǎn)加以填補(bǔ)。（二）本項(xiàng)目主題形象定位分析本項(xiàng)目將倡導(dǎo)一種全新的生活方式，將這種生活詮釋為一種充滿陽光、綠意、健康的休閑生活。將身、心和精神方面的各種品質(zhì)均衡地結(jié)合起來，并使之提高到一種人生哲學(xué)，從而建立一種讓建筑和景觀來對繁忙的工作進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而在生活節(jié)奏上能緩和壓力，營造一種讓人能得到充分休息的休閑感覺。這種生活方式還陽光向上的社區(qū)文化為指引，并在此指引下將各生活元素有機(jī)的結(jié)合起來，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明、融合親情的生活，在為業(yè)主構(gòu)筑融健康的身心，健康的生活觀念、幸福的家庭、和諧的人際關(guān)系、健康的成長、文明的環(huán)境、高雅的文化為一體的社區(qū)生活。在本項(xiàng)目中運(yùn)用休閑生活、陽光心情、假日情懷提升本項(xiàng)目競爭力的動力：結(jié)合本項(xiàng)目色彩明快的建筑風(fēng)格，倡導(dǎo)以休閑健康理念為核心的社區(qū)文化；“擁有假日情懷”的陽光生活方式；通過主題理念及競爭力在本項(xiàng)目的導(dǎo)入與運(yùn)用，形成競爭壁壘的指導(dǎo)原則；由主題概念指導(dǎo)的建筑設(shè)計及園林景觀的設(shè)計直接提升本項(xiàng)目的差異化競爭力。1、市場切入點(diǎn)某樓市目前雖然是樓盤概念滿天飛，但是大多數(shù)概念都是炒炒而已，說過就算了，真正能做到主題和產(chǎn)品相符合的樓盤并不多。本項(xiàng)目在倡導(dǎo)以“休閑健康”的生活理念的同時，還應(yīng)考慮到市場對本項(xiàng)目主題定位的接受程度和主題概念與項(xiàng)目本身的結(jié)合程度。所以本項(xiàng)目只有根據(jù)自身的特點(diǎn)，充分挖掘，在市場打造強(qiáng)烈的樓盤個性，和周邊項(xiàng)目有較大差異化，找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，迅速打開市場，引領(lǐng)板塊。2、產(chǎn)品切入點(diǎn)本項(xiàng)目建筑的主要特點(diǎn)是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現(xiàn)代簡約派。在接受程度上有后來居上之勢，已逐漸被市場所接受。3、價值切入點(diǎn)現(xiàn)代社會的飛速發(fā)展，要求建筑物的設(shè)計必須具有前瞻性，而引進(jìn)一種嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)、科學(xué)的建筑精神，追求的是一種處處精細(xì)的高品質(zhì)，無疑是市場所需求的。好的建筑不僅僅應(yīng)該滿足客戶現(xiàn)時的居住需要，更應(yīng)該充分考慮到十年后、二十年后的使用功能以及屆時在市場上的地位和價值。因此本小區(qū)應(yīng)能在小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)境營造上應(yīng)有個性，讓業(yè)主不僅覺得買得值，而且生活在這樣的社區(qū)感到很舒適、很溫馨，從而感到自豪。圍繞著“精品”的主題，產(chǎn)品從設(shè)計上就應(yīng)該在各個環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)濃墨重彩地書寫一篇可觀賞、可親近、可安逸、可蝸居的樂土，向業(yè)主展示一種詩意棲居般的生活。從本項(xiàng)目本身所具略去的條件出，我們認(rèn)為可從以下幾個方面來營造一種全新的“精品化生活”：精品社區(qū)：從社區(qū)規(guī)模上來突出本項(xiàng)目的特點(diǎn)，但是小也有小的好處，社區(qū)較小更可以打造一種親近、安逸、具有觀賞性的精品社區(qū)，強(qiáng)調(diào)精品化生活方式，并以此來突出“精品”生活的精彩和小區(qū)的整體風(fēng)貌。從白領(lǐng)人群向往“精品”的本性出發(fā)，這種做法無疑會引起人們的議論和向往。在本項(xiàng)目的初級階段，這種做法無疑會對市場產(chǎn)生極大的沖擊力。精品園林：在小區(qū)內(nèi)營造精致園林景觀，使得戶戶有園、家家有景。本項(xiàng)目占地面積較小，所以能夠營的景觀并不多，小區(qū)的景觀不追求上規(guī)模，但要求精致而有特點(diǎn)，打造精品社區(qū)。精品戶型：房型的實(shí)用與否，最直接受買家的關(guān)注。本項(xiàng)目不單從居住方面來考慮，并著重了功能使用部分的襯托，使得買家一接觸就被產(chǎn)品的可觀性吸引，從心理上接受，并拉近人與住宅的距離。由于本項(xiàng)目可供提煉的賣點(diǎn)并不多，所以戶型將是本項(xiàng)目的一項(xiàng)重要賣點(diǎn)，本項(xiàng)目戶型的設(shè)計更要追求實(shí)用性和人性的融合，打造全新的精品戶型。精品配套：一是從節(jié)約成本的角度考慮，二是從小區(qū)的需求出發(fā)，配套設(shè)施不應(yīng)在多而要為精。在整個園林和外立面等硬件完成的情況下，融入配套等軟件的成份，用“實(shí)實(shí)在在地打造精品”來帶活整個小區(qū)，使“精品”從人們的視覺融入到人們的內(nèi)心。這樣，本項(xiàng)目自身通過現(xiàn)成的成熟小區(qū)樣板，再配合雅致的園林、別致的戶型和實(shí)用而精致的配套，一種全新的生活方式展現(xiàn)在消費(fèi)者的面前。本項(xiàng)目將面臨巨大的壓力。欲在未來的市場份額中分一杯羹的話，就必須要做“精品化、首創(chuàng)性、有文化底蘊(yùn)”的產(chǎn)品。4、住宅主題的切入點(diǎn)某樓市的競爭已趨于激烈化，已由硬件方面競爭開始轉(zhuǎn)入到軟件方面的競爭，而軟件方面的競爭重點(diǎn)就在于創(chuàng)造一種以住宅理念為核心的小區(qū)文化。本項(xiàng)目將引領(lǐng)一場樓市新居住主義的革命風(fēng)暴，首創(chuàng)獨(dú)有的居住文化模式，既秉承傳統(tǒng)文化精華又富含現(xiàn)代化生活底蘊(yùn)，生活中的舒適、愜意與事業(yè)上的創(chuàng)新完美結(jié)合。充分考慮到現(xiàn)代都市人工作緊張、忙碌、壓力大，下班后回到家里渴望能徹底地放松，享受身心的愉悅。隨著人們越來越注重鄰里關(guān)系，消費(fèi)者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺。所以，本項(xiàng)目社區(qū)整體的建筑設(shè)計和環(huán)境設(shè)計風(fēng)格應(yīng)是極富含浪漫和休閑的，為回到家的人們提供一塊心靈放飛的園地，并且我們的目標(biāo)客戶都有良好的知識背景和工作環(huán)境，對居住的品味要求很高，易于接受新鮮事物，崇尚二十一世紀(jì)的現(xiàn)代新生活，要求居住環(huán)境必須是富有現(xiàn)代美感。因此，休閑、陽光、健康的韻味，極富現(xiàn)代感的建筑將和諧交融成本項(xiàng)目的主旋律。（三）目標(biāo)受眾分析根據(jù)對消費(fèi)者調(diào)研分析及市場上現(xiàn)有樓盤的銷售狀況、銷售群體分析，其目標(biāo)客戶群主要集中在某城區(qū)中機(jī)關(guān)事業(yè)單位、科教文衛(wèi)單位等。其中，從城區(qū)工作、生活的人群比例較大，是一重要客戶群來源。目前，市場上反映出消費(fèi)者住房消費(fèi)心理為：現(xiàn)已不僅僅滿足于居住的需求，而且要住的休閑、住的娛樂、住的健康，真正的在享受生活。這些就離不開一個配套設(shè)施齊全的成熟、健康、高尚、文明的社區(qū)，而我們項(xiàng)目正是基于市場上消費(fèi)者心理的反映而開發(fā)建設(shè)的一個大規(guī)模的花園式的社區(qū)，因此，可以說，本項(xiàng)目的銷售前景看好。從市場需求的角度來看，市場的消耗量滿足其市場供給量，未出現(xiàn)空置房現(xiàn)象，但從居民的消費(fèi)心理、消費(fèi)水平來看，還是有很大的提升空間。本項(xiàng)目會以高品質(zhì)低價位入市，迅速搶占市場份額，以最快速度進(jìn)行銷售，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高及觀念更新，在后期可以根據(jù)市場的反映作出一定頻率的提價過程，使項(xiàng)目發(fā)揮其最大效益，獲得最大經(jīng)濟(jì)利潤，最大效應(yīng)的回收資金。1、客戶判斷以某市本地居民為主，其次為少數(shù)某市周邊居民。2、職業(yè)類型如上所述，目標(biāo)客戶群的家庭月收入為每月5000—10000元以上，以此推算能達(dá)到此階層的人士應(yīng)有以下幾種為主：個體商戶、中小型企業(yè)主、專業(yè)技能人士、政府公務(wù)員、外資企業(yè)管理人員、私營企業(yè)管理人員。行業(yè)人群證券基金公司經(jīng)理、高級分析員、高級主管、投資人士銀行行長、高級業(yè)務(wù)主管保險經(jīng)理、業(yè)務(wù)主管、TOPSALEIT技術(shù)主管、業(yè)務(wù)主管高新科技企業(yè)技術(shù)持有人、股東電子通信企業(yè)主上市公司董事、銷售總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)公用事業(yè)高層主管實(shí)業(yè)/股份公司高層主管民營企業(yè)企業(yè)主/高級主管汽車貿(mào)易行業(yè)主私營企業(yè)業(yè)主醫(yī)藥貿(mào)易公司區(qū)域代理商律師事務(wù)所合伙人建筑師事務(wù)所企業(yè)主會計事務(wù)所企業(yè)主廣告公司企業(yè)主專業(yè)資詢公司企業(yè)主文藝界影視明星、主持人、作家、高校領(lǐng)導(dǎo)層政府機(jī)關(guān)高級公務(wù)員中央/省市駐地組織外企外商/中方高級主管港澳臺工廠主、公司股東、專業(yè)人士留學(xué)歸國人員技術(shù)人才、管理人才、投資人才東南亞/歐美經(jīng)常性商務(wù)往來人士

第四章、項(xiàng)目開發(fā)銷售時間計劃項(xiàng)目內(nèi)容2010年2011年201267891011121234567891011121234567前期準(zhǔn)備報建0施工圖設(shè)計00施工許可00施工招投標(biāo)00工程建設(shè)基礎(chǔ)工程000主體工程000000000000000安裝工程000000000000裝飾工程000000園林綠化工程0000000000室外工程000000000000設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)00000竣工驗(yàn)收00入伙0銷售策劃00售樓書印制00銷售0000000000000000第五章、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測1、項(xiàng)目總投資估算（1）土地出讓成本根據(jù)<<國有土地使用權(quán)出讓合同書>>規(guī)定：該宗地塊用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地?？偸褂脵?quán)面積20360平方米(30畝)。其價格為每畝100萬元?？們r3000萬元（2）總建筑面積根據(jù)<<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>>規(guī)定，總用地20360平方米，容積率為1.99，其總建筑面積為：40710平方米,（3）商品房建安總成本本項(xiàng)目位于灣里區(qū)，地質(zhì)條件較好，房屋為高層建筑、商鋪、高檔公寓。因此，則本公司開發(fā)項(xiàng)目計劃建安成本:700元/平方米，其總造價為3050萬元。（4）拆遷安置費(fèi)及三通一平費(fèi)用92萬元。（5）基礎(chǔ)配套設(shè)施投資256萬元（6）規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用81萬元（7）銷售費(fèi)用按常規(guī)比例計提，約403萬元（8）企業(yè)管理費(fèi)用本著厲行節(jié)約、艱苦創(chuàng)業(yè)的精神，把公司在開發(fā)期內(nèi)的企業(yè)日常費(fèi)用支出控制在131萬元以內(nèi)。（9）不可預(yù)計費(fèi)用按照開發(fā)項(xiàng)目常規(guī)計提標(biāo)準(zhǔn)計提，其費(fèi)用為131萬元第（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）所需費(fèi)用，根據(jù)所開發(fā)規(guī)模，估算為：1094萬元。綜上所述，我們從本項(xiàng)目前期開發(fā)算起，直至本項(xiàng)目結(jié)束，作了一粗略的估算。其投資總額為9249萬元，平均每平方米綜合成本為：9249萬元÷40710平方米＝2271元/平方米。詳見下項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用概算表：投資概算（每平方米建筑面積攤?cè)氤杀荆┬蛱栱?xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本（萬元）計算依據(jù)備注一土地費(fèi)用3000二前期工程費(fèi)1851規(guī)劃設(shè)計費(fèi)8140710*20取總建筑面積的每平方米25元2可性行研究費(fèi)23勘察測繪費(fèi)10根據(jù)已簽合同4三通一平費(fèi)92場地平整1元/平方米，通水40萬，通電50萬三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2561道路486922*70取道路面積的每平方米70元2水電16340710*40取總建筑面積的每平方米40元3智能化6140710*15取總建筑面積的每平方米15元4煤氣3340710*8取總建筑面積的每平方米8元5景觀1220360*38%*150取景觀綠化面積的每平方米150元四報建工程4431規(guī)費(fèi)40740710*100取總建筑面積每平方米100元2招標(biāo)費(fèi)23050*0.07%取建筑安裝成本的0.07%3監(jiān)理243050*0.8%取建筑安裝成本的0.8%4質(zhì)監(jiān)103050*0.35%取總建筑安裝0.35%五建筑安裝工程費(fèi)30501商業(yè)土建費(fèi)用商業(yè)土建700元/㎡2商業(yè)內(nèi)外裝飾商業(yè)裝飾100元/㎡3高層土建費(fèi)用140020000*700高層土建700元/㎡4高層內(nèi)外裝飾20020000*100高層裝飾100元/㎡5多層土建費(fèi)用124320710*600多層土建600元/㎡6多層內(nèi)外裝飾20720710*100多層裝飾100元/㎡7教育土建費(fèi)用教育土建800元/㎡8教育內(nèi)外裝飾教育裝飾100元/㎡六配套設(shè)施費(fèi)4401人防3002000*1500取高層建筑占地面積的1500元/㎡2電梯14020000*70取高層總建筑面積的70元/平方米3會所等其它建筑（含會所等公建㎡）七管理費(fèi)用1314374*3%取二至六項(xiàng)之和的3%八銷售費(fèi)用40312213*3.3%取銷售總額的3.3%九開發(fā)期間稅費(fèi)116012213*9.5%取銷售總額9.5%十財務(wù)費(fèi)用取貸款1000萬/48個月/12%十一不可預(yù)見費(fèi)用1314374*3%二至六項(xiàng)之和的3%十二物業(yè)管理備用金50合計9249初始利潤：2964萬元第六章、項(xiàng)目投資來源及籌措方式經(jīng)估算，本項(xiàng)目開發(fā)總成本約為9249萬元。我們計劃按整個工程的開發(fā)投入資金6249萬元。[不含土地費(fèi)用]一、資金來源及籌措計劃：公司自有資金6249萬元，作為本項(xiàng)目的啟動資金，本項(xiàng)目總銷售收入12213萬元，投資成本9249萬元，[其中企業(yè)管理費(fèi)1131萬元、銷售費(fèi)用計403萬元]則該項(xiàng)目的計劃目標(biāo)利潤為：2964萬元。二、銷售收入可售物業(yè)類型可售面積（㎡）可售面積（㎡）單價（元/㎡）單價（元/㎡）住宅車位三、項(xiàng)目收益預(yù)測序號項(xiàng)目合計1銷售收入（萬元）122132開發(fā)總成本（萬元）92493所得稅前利潤（萬元）29644所得稅（萬元）895所得稅后利潤（萬元）2875項(xiàng)目投資利潤率投資利潤率是項(xiàng)目投資利潤與項(xiàng)目投資的比值，為靜態(tài)指標(biāo)，反映的是本項(xiàng)目的盈利能力。投資利潤率＝利潤總額/投資總成本＝2964/9249＝32%本項(xiàng)目總投資的財務(wù)投資利潤率為32%四．風(fēng)險分析影響本項(xiàng)目稅前利潤的幾個主要因素分別是開發(fā)項(xiàng)目投資、商品房銷售價格和商品房銷售率等。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)和社會條件的影響下，有可能會發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。盈虧平衡點(diǎn)即當(dāng)上述因素向不利方向變動時，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤為零，即項(xiàng)目盈虧平衡時的臨界點(diǎn)。五．資金回籠計劃項(xiàng)目銷售預(yù)期從2011年2月開始進(jìn)行意向性預(yù)約登記，4月份進(jìn)行預(yù)售，整個銷售周期預(yù)計為24個月。第七章經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境效益評價一、經(jīng)濟(jì)效益評價通過以上分析，該項(xiàng)目投資利潤率為：32%，大于本地房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤水平，因此本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。二、社會效益評價本項(xiàng)目為目前某是灣里區(qū)自然景觀豐富的高檔社區(qū)，項(xiàng)目中包含了高層住宅、高檔公寓、商業(yè)等多種功能，各功能組群相互帶動，力求以住宅帶動商業(yè)的發(fā)展，以景觀商業(yè)增添住區(qū)活力，以商業(yè)促進(jìn)住宅的開發(fā)，以多功能的復(fù)合式開發(fā)帶動本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。改善了居民的生活環(huán)境和居住條件，而且更為重要的是因本項(xiàng)目的開發(fā)所形成灣里區(qū)的整體形象，對灣里區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展也將起到極大地推動和促進(jìn)作用。三．環(huán)境效益評價該項(xiàng)目以生態(tài)型復(fù)合型城市空間環(huán)境為目標(biāo)，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時代的建筑環(huán)境。為達(dá)到上述目標(biāo)項(xiàng)目在設(shè)計過程中貫穿以人為本、尊重自然的設(shè)計理念，創(chuàng)造全功能的、美化的、具有文化品味的理想生活環(huán)境。此外項(xiàng)目擬建設(shè)設(shè)計過程中充分考慮了生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展的理念。結(jié)合某地區(qū)的氣候和水文特點(diǎn)，擬建筑總體布局上使住宅樓以流暢的體型形成風(fēng)道，給整個區(qū)域環(huán)境帶來了良好的通風(fēng)，使建筑沿發(fā)散型軸線鋪開，形成豐富的景觀輪廓線，使其在城市不同方位的景觀呈現(xiàn)出不同的形體變化，可從不同角度獲得不同的視覺感受。所以本項(xiàng)目具有良好的環(huán)境效益。第八章其它應(yīng)著重說明情況本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎和負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際情況。我們認(rèn)為，有必要對報告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議：1、本報告的測算是在多方面考察房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，依據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴目前房地產(chǎn)市場的的供求關(guān)系和未來兩年政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于目前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要，公司除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益和環(huán)境效益。2、建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，材料管理，落實(shí)資金供應(yīng)計劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3、協(xié)調(diào)好與水