PAGE83-項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類別房地產(chǎn)行業(yè)代碼7290承辦單位沂水某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位13505499919)項(xiàng)目簡(jiǎn)介擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求是近年來(lái)特別是金融危機(jī)以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有明顯的放大作用。房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)因?yàn)殛P(guān)系到“便民、利民、為民”，關(guān)系到提升老百姓生活質(zhì)量。因此，在“擴(kuò)大內(nèi)需”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，首當(dāng)其沖的成了新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。它對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。貸款500萬(wàn)元，綜合分析研究，項(xiàng)目符合國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)的一系列產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，項(xiàng)目基本具有可以接受的盈利能力和債務(wù)清償能力，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益評(píng)價(jià)結(jié)果良好，項(xiàng)目擬采用的污染防治措施有效可行，從財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度考慮，該項(xiàng)目建設(shè)是必要的也是可行的。目錄第1章申報(bào)單位及項(xiàng)目情況 -5-§1.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況 -5-§1.2項(xiàng)目概況 -5-第2章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 -41-§2.1發(fā)展規(guī)劃 -41-§2.2、產(chǎn)業(yè)政策分析 -42-§2.3、行業(yè)準(zhǔn)入分析 -43-第3章資源開發(fā)及綜合利用分析 -44-§3.1、建筑垃圾的的綜合利用分析 -46-§3.2、生活垃圾的綜合利用 -53-§3.3、雨水利用 -53-§3.4、再生資源的綜合利用-太陽(yáng)能建筑一體化 -54-第4章節(jié)能方案分析 -55-§4.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 -56-§4.2、能耗狀況及能耗指標(biāo)分析 -57-§4.3、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 -60-4.3.1、建筑設(shè)計(jì) -58-4.3.2、建筑熱能 -58-第5章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 -64-§5.1、項(xiàng)目選址及用地方案 -64-§5.2、土地利用合理性分析： -64-§5.3、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 -64-第6章環(huán)境和生態(tài)影響分析 -65-§6.1、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 -65-§6.2、施工期環(huán)境影響分析 -65-§6.3、營(yíng)運(yùn)期主要污染物及控制處理措施 -70-§6.4、主要污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) -70-§6.5、生態(tài)影響分析 -70-§6.6、清潔生產(chǎn)分析 -71-第7章經(jīng)濟(jì)影響分析 -75-§7.1、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 -75-§7.2、行業(yè)影響分析。 -76-§7.3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 -76-§7.4、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 -77-第8章社會(huì)影響分析 -78-§8.1．社會(huì)影響效果分析 -78-§8.2．社會(huì)適應(yīng)性分析 -79-§8.3．社會(huì)效益分析 -79-§8.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析。 -80-第1章申報(bào)單位及項(xiàng)目情況§1.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況1.1.1企業(yè)簡(jiǎn)介沂水某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原沂水縣裕豐房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司）位于沂水縣城南郊，是一個(gè)集開發(fā)、建筑、建材、裝飾、裝修為一體的綜合性企業(yè)，公司擁有資產(chǎn)總額4200萬(wàn)元，固定資產(chǎn)3400萬(wàn)元，職工36人，有職稱人員25人。公司自1994年10月成立以來(lái)，相繼開發(fā)了裕豐小區(qū)、裕源小區(qū)、玉秀花苑、山莊小區(qū)、后小河住宅小區(qū)、某某花園等，房屋施工面積達(dá)28萬(wàn)余平方米，工程合格率100%，優(yōu)良率占40%以上。為我縣居民提供了配套完善、功能齊全、優(yōu)美舒適的居住條件。公司始終堅(jiān)持“質(zhì)量為本、管理為先、理性開發(fā)、永創(chuàng)精品”的宗旨，用超前的理念，本著實(shí)用、經(jīng)濟(jì)美觀的方針，以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高檔次設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)的原則，不斷完善小區(qū)的配套設(shè)施，圍繞“創(chuàng)安全文明小區(qū)、建溫馨幽雅家園”的目標(biāo)，建設(shè)出令住戶滿意的房子，做到二十年不落后，三十年可改造。同時(shí)，注重鞏固陣地建設(shè)，強(qiáng)化普法宣傳教育，增強(qiáng)居民的法制觀念，廣泛開展?fàn)巹?chuàng)“五星級(jí)文明戶”、“文明樓院”等精神文明活動(dòng)，提高了居民的道德意識(shí)，培養(yǎng)了小區(qū)居民健康向上的精神風(fēng)貌。臨沂市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、市經(jīng)濟(jì)研究中心等十幾家單位來(lái)裕豐小區(qū)參觀時(shí)，一致稱之為“風(fēng)水寶地”。該小區(qū)開展了創(chuàng)安活動(dòng)，實(shí)行“大開放、小封閉”的防范形式，狠抓“人防、物防、技防”措施落實(shí)。1997年，裕豐小區(qū)被省委、省政府命名為“安全文明小區(qū)”。公司96年以來(lái)，多次被評(píng)為“明星企業(yè)”、“全面質(zhì)量達(dá)標(biāo)單位”、“青年文明號(hào)企業(yè)”、省級(jí)“重合同守信用企業(yè)”等。裕豐房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司實(shí)力雄厚、人才薈萃。多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，在社會(huì)上贏得了良好的聲譽(yù)?！皠?chuàng)建舒適、安全、文明、方便的居住環(huán)境”是某某人的不懈追求和永恒的信念！某某人將以高起點(diǎn)的服務(wù)、規(guī)范化的管理、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍和社會(huì)各界朋友共創(chuàng)美好明天！現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)四級(jí)，年開發(fā)能力50000平方米。1.1.2、資信情況1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照：注冊(cè)號(hào)37132318001972、資質(zhì)等級(jí)：四級(jí)，編號(hào)1540233、主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)4、法人代表：侯愛濤5、法人代碼：16857385-7§1.2項(xiàng)目概況1擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運(yùn)輸、郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)殛P(guān)系到“便民、利民、為民”，關(guān)系到提升老百姓生活質(zhì)量。目前房地產(chǎn)還處在恢復(fù)性發(fā)展階段的上升通道，鋼性需求仍在。住房問(wèn)題既是一個(gè)政治問(wèn)題，又是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，它關(guān)系著社會(huì)的長(zhǎng)治久安和和諧，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人們的消費(fèi)觀念和生活方式正在發(fā)生著巨大的變化，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)—步細(xì)分和提升。受到城市居住空間與居住環(huán)境的限制，城市快節(jié)奏生活的困擾，人們渴望回歸自然、返璞歸真的心理日益強(qiáng)烈：反映在住房消費(fèi)上，逐步向住宅社區(qū)化、景觀化發(fā)展，特別是—部分對(duì)生活品質(zhì)要求較高的收入階層，追求舒適、安靜、有內(nèi)涵、有特色的居住空間和環(huán)境將成為一種時(shí)尚和潮流!在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，社區(qū)商業(yè)直接反映著城市的宜居指標(biāo)，有不可缺少的特性。中央出臺(tái)9000億保障性住房建設(shè)計(jì)劃，是商業(yè)地產(chǎn)的利好，商業(yè)中心上的不動(dòng)產(chǎn)，更是聚合城市資源，其抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)。再加上中央“繁榮商業(yè)，繁榮市場(chǎng)，繁榮商業(yè)地產(chǎn)”的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略部署等種種利好，率先走出金融危機(jī)的將是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策、稅收政策及土地政策等救市政策的深化，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)也獎(jiǎng)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，中國(guó)二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)獲得一個(gè)更加廣闊的發(fā)展空間。二三線城市，正處在商業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的大發(fā)展階段，作為三線城市的沂水，商業(yè)地產(chǎn)有著很好的發(fā)展前景。1、金融危機(jī)下的房地產(chǎn)政策調(diào)整由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴，使世界經(jīng)濟(jì)陷入頹勢(shì)，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)也很難獨(dú)善其身。在這種背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，并對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了一定影響，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑，又進(jìn)一步加深了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整當(dāng)前，全球金融風(fēng)暴正通過(guò)多種渠道沖擊中國(guó)樓市。次貸危機(jī)和全球金融風(fēng)暴對(duì)投資中國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的信心，已經(jīng)產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，全球金融市場(chǎng)已經(jīng)蒸發(fā)掉了超過(guò)27萬(wàn)億美元的資產(chǎn)，相當(dāng)于2007年美國(guó)、日本、德國(guó)、中國(guó)和英國(guó)五個(gè)大國(guó)GDP的總量，也接近于2007年全世界60萬(wàn)億美元GDP總量的一半。與此同時(shí)，中國(guó)股市指數(shù)也是一路下滑、“跌跌”不休。上證指數(shù)從2007年最高位的6124.04點(diǎn)，到2008年最低位的1664.93點(diǎn)，跌幅達(dá)70%以上，其間中國(guó)金融資產(chǎn)也已縮水約24.6萬(wàn)億元，相當(dāng)于2007年中國(guó)的GDP總量。這既是因?yàn)楣墒谐霈F(xiàn)非理性繁榮、積累了大量泡沫，也與金融危機(jī)下人們對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面走向不明、投資和消費(fèi)信心下滑、中國(guó)金融體系內(nèi)部存在大量的制度和體制遺留問(wèn)題相關(guān)聯(lián)。金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，資本市場(chǎng)大幅縮水，加上國(guó)際樓市低迷，極大地傷害了中國(guó)消費(fèi)者和企業(yè)家的投資信心，以至于對(duì)中國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期十分悲觀，這種情緒仍在進(jìn)一步惡化之中，因而短期內(nèi)難以打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛全球金融風(fēng)暴發(fā)生后，必將引發(fā)全球金融體系的重構(gòu)，導(dǎo)致國(guó)際資本流動(dòng)的格局發(fā)生變化。短期而言，由于發(fā)達(dá)國(guó)家流動(dòng)性的局部緊縮，將導(dǎo)致資金部分流出新興市場(chǎng)國(guó)家；但長(zhǎng)期來(lái)看，全球流動(dòng)性過(guò)剩并未完全逆轉(zhuǎn)——由于近期美國(guó)等國(guó)家貨幣政策的持續(xù)放松，還可能為未來(lái)全球流動(dòng)性的進(jìn)一步過(guò)剩埋下種子。這種國(guó)際金融環(huán)境，使中國(guó)面臨短期資金大進(jìn)大出的風(fēng)險(xiǎn)。大量短期資本的流入，一方面將加劇國(guó)內(nèi)過(guò)剩的流動(dòng)性，促使國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成；另一方面，如果美國(guó)次貸危機(jī)好轉(zhuǎn)，美元開始重抬升勢(shì)，這些短期資本可能會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)流出，給中國(guó)金融市場(chǎng)形成致命的威脅?？傮w而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)。當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整行情，為國(guó)際資本提供了極好的投機(jī)機(jī)會(huì)。如果國(guó)際資本大量流入和流出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)更加劇烈，調(diào)整幅度更大。2007年，中國(guó)的外貿(mào)依存度已經(jīng)接近70%，出口依存度高達(dá)40%，均為世界第一。由全球金融危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)放緩將導(dǎo)致中國(guó)外部需求明顯下降，出口已經(jīng)面臨重大挑戰(zhàn)。次貸危機(jī)以來(lái)，全球金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩，對(duì)世界一些發(fā)達(dá)國(guó)家、新興國(guó)家和轉(zhuǎn)型國(guó)家的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一波又一波的沖擊，這已經(jīng)開始影響到這些國(guó)家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響到許多國(guó)家對(duì)中國(guó)出口產(chǎn)品的需求。中國(guó)政府及時(shí)做出了擴(kuò)大內(nèi)需的政策選擇。2008年11月，中央政府決定實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，在2010年底前投入4萬(wàn)億元拉動(dòng)內(nèi)需。這些政策措施對(duì)于提振企業(yè)家、消費(fèi)者的信心能發(fā)揮一定的作用，但是并不能從根本上改變企業(yè)盈利下滑和國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求疲軟的局面。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將處于一個(gè)慢性下滑的通道。而這一波中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，導(dǎo)致居民收入增長(zhǎng)減慢，將直接對(duì)住房消費(fèi)需求產(chǎn)生負(fù)面影響。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的內(nèi)因在于其周期性規(guī)律，而全球金融風(fēng)暴和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期性下行趨勢(shì)的雙重因素疊加，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整，這將使房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的程度更深、時(shí)間更長(zhǎng)。其間人們預(yù)期的改變，以及由此產(chǎn)生的羊群效應(yīng)（指處于相同時(shí)期的人會(huì)有相似的想法并做出相似的判斷），可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的非理性低迷——盡管支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面沒有發(fā)生根本性變化，但人們的心理已經(jīng)發(fā)生了變化。在多種不利因素影響下，全國(guó)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了消費(fèi)者不敢輕易下手、開發(fā)商減慢開發(fā)速度、銀行盡量少放貸款的局面。如何防止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，已經(jīng)成為擺在人們面前的一道難題。2008年9月以來(lái)，從中央政府到地方政府，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控過(guò)程中，都進(jìn)行了相應(yīng)的政策調(diào)整，逐步取消一些抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，不斷推出促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的新政，特別是鼓勵(lì)普通商品房的消費(fèi)。但是，目前效果卻是相當(dāng)有限。一方面，從房地產(chǎn)業(yè)的周期規(guī)律來(lái)看，短期內(nèi)很難改變房地產(chǎn)市場(chǎng)探底向下的趨勢(shì)；另一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和宏觀環(huán)境依然不寬松。政府有必要對(duì)上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策作一次全面的梳理，從根本上調(diào)整抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，靈活運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性下滑。政策選擇之一：根據(jù)擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，制定和實(shí)施引導(dǎo)住房理性消費(fèi)的政策居民的短期消費(fèi)能力。同時(shí)，住房消費(fèi)能夠?qū)译?、裝飾材料、汽車等消費(fèi)需求產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)。因此，引導(dǎo)和擴(kuò)大住房理性消費(fèi)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需意義重大。中國(guó)城市居民存在改善住房的強(qiáng)烈愿望，房?jī)r(jià)上漲一定程度上正是人們對(duì)住房需求強(qiáng)烈與需求不能得到有效滿足這一矛盾的集中表現(xiàn)。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要著眼于增加房地產(chǎn)有效供給，滿足人們合理的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，并抑制和打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求科學(xué)確定土地的底價(jià)。對(duì)政府儲(chǔ)備建設(shè)用地底價(jià)的確定，要綜合考慮土地價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度和容積率因素等。對(duì)企業(yè)改制或原劃撥土地轉(zhuǎn)讓，土地底價(jià)的確定要進(jìn)行第三方評(píng)估，以規(guī)避委托人自行報(bào)價(jià)隨意性大、可信度低的缺陷，使土地得到節(jié)約集約利用。盤活存量土地。政府應(yīng)當(dāng)組織國(guó)土、監(jiān)察、財(cái)政、城建、規(guī)劃、工商等相關(guān)部門聯(lián)合清查土地違規(guī)交易和長(zhǎng)時(shí)間閑置行為，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，整頓土地市場(chǎng)秩序，以提高土地利用效率。增強(qiáng)土地市場(chǎng)信息透明度。加強(qiáng)土地市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)分析工作，不斷提高土地市場(chǎng)信息的質(zhì)量。把土地出讓的價(jià)格、數(shù)量等相關(guān)信息及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、媒體等渠道公示，實(shí)現(xiàn)信息共享，嚴(yán)懲內(nèi)幕交易等暗箱操作行為。需要強(qiáng)調(diào)的是，地方政府要做好城市土地市場(chǎng)的“守護(hù)者”，但這種干預(yù)應(yīng)在尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下盡可能采用經(jīng)濟(jì)手段。政策選擇之三：在確保金融安全的基礎(chǔ)上，實(shí)施適度寬松的房地產(chǎn)金融政策為了化解中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，中央政府近期明確提出了實(shí)施適度寬松的貨幣政策。中國(guó)人民銀行大幅下調(diào)存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，保證銀行體系流動(dòng)性的充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融環(huán)境更加寬松，適當(dāng)降低首付款比例、下調(diào)購(gòu)房貸款利率、增加貨幣信貸量等，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。與此同時(shí)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理，制止開發(fā)商使用銀行貸款囤積土地和房源，防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機(jī)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)金融安全。在全球化的條件下，匯率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著相當(dāng)?shù)挠绊?。根?jù)目前的實(shí)際情況，在匯率政策和國(guó)際資本流動(dòng)方面一個(gè)可行的選擇是：保證貨幣政策獨(dú)立性，維護(hù)國(guó)內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)基本面良好的前提下，不斷完善匯率制度改革，使匯率水平逐步趨向均衡匯率，進(jìn)而建立靈活的匯率制度，在匯率調(diào)整和對(duì)外資的進(jìn)出監(jiān)管取得充足經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，確定資本項(xiàng)目開放的時(shí)間表。這種匯率制度改革的思路，可以為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)和穩(wěn)定創(chuàng)造一個(gè)良好的開放經(jīng)濟(jì)環(huán)境。政策選擇之四：實(shí)施輕稅、減稅政策，大幅度降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，政府對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收高比例定率稅。事實(shí)上，在房地產(chǎn)需求價(jià)格缺乏彈性的情況下，征收高比例定率稅會(huì)造成賣方向買方的稅收轉(zhuǎn)嫁，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期，應(yīng)采取征收所得稅的方法，抑制房地產(chǎn)投機(jī)；在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，盡可能降低各種稅收，鼓勵(lì)房地產(chǎn)交易。在目前的情況下，取消房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的定率稅，實(shí)施輕稅、減稅政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本，可以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易效率。政策選擇之五：制定科學(xué)、合理的房地產(chǎn)業(yè)政策，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為政府必須繼續(xù)采取多種措施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為進(jìn)行規(guī)制，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)。（1）增強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)職能，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)，政府應(yīng)該實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，供房地產(chǎn)開發(fā)商參照。（2）加強(qiáng)行業(yè)自律，防止建立任何形式的價(jià)格聯(lián)盟。（3）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)銷售登記制度，整頓市場(chǎng)秩序，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作行為。（4）注重房地產(chǎn)價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集、加工和處理，嚴(yán)禁虛假信息傳播，健全信息披露制度，盡可能消減房地產(chǎn)開發(fā)商的信息優(yōu)勢(shì)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開、透明，為購(gòu)房者提供客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，消除信息噪聲，合理引導(dǎo)消費(fèi)者的心理預(yù)期。政策選擇之六：在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，建立健全多元化的住房保障體系解決住房問(wèn)題不能全靠市場(chǎng)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)必然導(dǎo)致一部分中低收入階層的房地產(chǎn)消費(fèi)需求不能得到滿足。因此，有必要建立健全多元化的住房保障體系。具體而言，一是增加普通商品住房，中低價(jià)、中小套型商品住房的供應(yīng)量，以滿足夾心層的住房需求；二是重視經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、供應(yīng)和管理，合理確定建設(shè)規(guī)模、套型面積、銷售價(jià)格、供應(yīng)對(duì)象、上市交易條件等，提高經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)效益；三是進(jìn)一步完善廉租住房的保障對(duì)象確認(rèn)、申請(qǐng)批準(zhǔn)、收回等規(guī)定，將城市外來(lái)務(wù)工人員納入廉租住房的保障對(duì)象，確保廉租住房供應(yīng)的資金來(lái)源22008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和2009年預(yù)測(cè)（一）、2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況2008年，在國(guó)際金融危機(jī)的形勢(shì)下，中國(guó)政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，基本上保持了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控則更體現(xiàn)了這種審慎靈活性。2008年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場(chǎng)開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。1、2007年的投資過(guò)熱，導(dǎo)致2008年整體市場(chǎng)供給壓力大1.1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上半年在30%上高位運(yùn)行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào)受2007年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的影響，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于30%的同比增長(zhǎng)幅度，而整體市場(chǎng)處于理性回歸的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過(guò)了20%以上，可見在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。圖1：2007年11月-2008年11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院1.2、自1998年以來(lái)，土地購(gòu)置未開發(fā)面積近12億平方米，市場(chǎng)潛在供給能力強(qiáng)。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年，中國(guó)土地市場(chǎng)開始恢復(fù)理性。土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院1.2、自1998年以來(lái)，土地購(gòu)置未開發(fā)面積近12億平方米，市場(chǎng)潛在供給能力強(qiáng)。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年，中國(guó)土地市場(chǎng)開始恢復(fù)理性。土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地開發(fā)面積同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂熱的土地市場(chǎng)降溫明顯。但2008年1-11月土地購(gòu)置未開發(fā)面積仍達(dá)1.12億平方米，可見開發(fā)商囤積土地的意愿并沒有出現(xiàn)根本性變化。圖2:2007年11月-2008年11月土地購(gòu)置開發(fā)面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)自1998年以來(lái)土地購(gòu)置未開發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá)11.9億平方米，如果不考慮國(guó)家收回土地的情況，以容積率為2計(jì)算，能為市場(chǎng)提供23.8億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來(lái)看，這些土地全部消化還需3年半多的時(shí)間，以戶均100平方米、3人計(jì)算，能解決7000多萬(wàn)人的新增住房，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供給量很大。圖3:1998年-2008年11月土地購(gòu)置開發(fā)面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院1.3、竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場(chǎng)供給壓力仍偏大2008年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新開工面積8.4億平方米，超過(guò)銷售面積71%，而施工面積25.5億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近4倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷售，則剩下的仍需要市場(chǎng)消化3年。以戶均100平方米、每戶3人計(jì)算，如果全部竣工后，可以為市場(chǎng)提供2550萬(wàn)戶，7650萬(wàn)人的新增住房，可見盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。圖4:2007年11月-2008年11月竣工面積、新開工面積、施工面積增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院2、2008年商品房銷售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長(zhǎng)尤其強(qiáng)勁2.1、住宅日均銷售1.3萬(wàn)套，2008年房地產(chǎn)需求更加理性2007年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場(chǎng)需求，同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時(shí)也不排除國(guó)際國(guó)內(nèi)多種因素的影響），2008年商品房銷售量理性回歸。商品房銷售面積同比漲幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。圖5:2007年11月-2008年11月銷售面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院2008年1-11月的銷售面積比2005年同期增長(zhǎng)13.3%，比2006年增長(zhǎng)6.6%（由于統(tǒng)計(jì)口徑的變化，我們不考慮2005年以前的數(shù)據(jù)）。如果不考慮2007年這個(gè)特殊因素的話，可以看到2008年銷售面積仍處上行趨勢(shì)，只是增長(zhǎng)幅度有所下降。圖6:2001年-2008年11月銷售面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院為對(duì)2008年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì)2006年-2008年這三年前11個(gè)月的住宅日均銷售套數(shù)進(jìn)行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面積是以2006年和2007年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而2008年套均建數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院為對(duì)2008年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì)2006年-2008年這三年前11個(gè)月的住宅日均銷售套數(shù)進(jìn)行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面積是以2006年和2007年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而2008年套均建筑面積是以中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市的2008年前11個(gè)月住宅成交的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算得出。我們可以看到，2008年前11個(gè)月日均銷售住宅約1.3萬(wàn)套，比2007年同期下降了12.5，與2006年同期相比，增長(zhǎng)了12.8%，年復(fù)合增長(zhǎng)率在6.2%左右，可見，如果不考慮過(guò)熱的市場(chǎng)帶來(lái)的銷售量大幅上漲的2007年，僅與2006年比較，2008年銷售量增長(zhǎng)仍處于合理的區(qū)間。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到，2008年銷售面積的下降，一個(gè)重要的原因是套均面積的下降，或者說(shuō)中小戶型住房比例的增長(zhǎng)，中小戶型住房在總價(jià)上減輕了購(gòu)房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點(diǎn)與國(guó)家的調(diào)控方向是一致的。表1:2006年-2008年前11個(gè)月全國(guó)住宅日均銷售套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.2、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁2007年9月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，“第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明：2008年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到81.3%，而2006年、2007年該比例分別為75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均銷售套數(shù)表2:2006年-2008年主要城市住宅總銷售套數(shù)和日均銷售套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.2、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁2007年9月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，“第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明：2008年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到81.3%，而2006年、2007年該比例分別為75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均銷售套數(shù)中投資投機(jī)型購(gòu)房分別為0.29萬(wàn)套、0.45萬(wàn)套和0.25萬(wàn)套,可見2007年投資投機(jī)型需求過(guò)大，甚至形成了某種程度的房地產(chǎn)泡沫，支撐了整體銷售量的大幅增長(zhǎng)，2008年投資投機(jī)型購(gòu)房套數(shù)比2007年下降超過(guò)四成；而2006年、2007年和2008年日均銷售套數(shù)中自住型購(gòu)房分別為0.88萬(wàn)套、1.05萬(wàn)套和1.07萬(wàn)套,可見2008年自住型需求仍在強(qiáng)勁增長(zhǎng)。3、供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌由于供給類指標(biāo)的快速增長(zhǎng)，2008年商品房銷竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。應(yīng)該注意的是，盡管銷竣比仍然超過(guò)了1，但由于中國(guó)的商品房銷售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷竣比往往無(wú)法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采用施工面積/銷售面積這個(gè)指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析：2008年1-11月商品房施工面積/銷售面積高達(dá)5.2，而2006年、2007年同期該比例分別為3.8和3.6，同時(shí)1-11月商品房空置面積達(dá)到1.4億平方米，同比增長(zhǎng)了15.3%?？梢娫谛枨笞兓淮蟮那闆r下，供給指標(biāo)的大幅增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了一定程度的逆轉(zhuǎn)。從價(jià)格來(lái)看，我們通過(guò)環(huán)比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，房屋銷售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)從8月份開始下降，連續(xù)四個(gè)月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于100，該指標(biāo)低于100，說(shuō)明房屋銷售價(jià)格比上個(gè)月出現(xiàn)了下跌。9月、10月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為99.9和99.7，11月進(jìn)一步跌到99.5，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大。我們通過(guò)同比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，2008年1月，房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為111.3，2008年2-11月，該指數(shù)一路下滑，由年中的108.2，進(jìn)一步下滑至10月的101.6，由于這個(gè)指標(biāo)超過(guò)100，就意味著與去年同期比仍為增長(zhǎng)，說(shuō)明房?jī)r(jià)比上幾個(gè)月有所回落，但絕對(duì)值并沒有回落到2007年10月的水平。同時(shí)，在全國(guó)整體平均房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的形勢(shì)下，不同城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)不同，2008年3季度七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表明，北京3季度房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)了8.7%,上海增長(zhǎng)5.3%，而深圳和廣州則分別下降了6.8%和1.4%。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)4季度各城市房?jī)r(jià)或增幅還會(huì)有所下調(diào)。北京、上海、深圳、廣州這4個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá)14、11、13、13(年初數(shù)據(jù))，相對(duì)于居民收入，房?jī)r(jià)水平仍然偏高，以自住型購(gòu)房為主的理性市場(chǎng)需要一個(gè)理性的價(jià)格來(lái)支撐。4、國(guó)家和地方政府的“保增長(zhǎng)”政策穩(wěn)定了交易量，“這個(gè)冬天不太冷”作為支柱產(chǎn)業(yè)，3季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下行趨勢(shì)引起了國(guó)家以及地方政府的高度重視。國(guó)家調(diào)控政策從上半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費(fèi)、利息和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)：央行連續(xù)5次降息、財(cái)政部下調(diào)居民首次購(gòu)房契稅至1%……地方上，上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實(shí)行了購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)貼。加之部分開發(fā)商對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場(chǎng)的交易量，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)具有積極作用。從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，11月中國(guó)主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計(jì)局的商品房銷售面積指標(biāo)）與10月這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是財(cái)政部規(guī)定下調(diào)購(gòu)房契稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可見，下調(diào)交易稅費(fèi)對(duì)于成交量確實(shí)起到不可忽視的作用。但必須認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近10年的快速發(fā)展,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過(guò)政府及時(shí)準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)大起大落，可以說(shuō)雖然到了冬季，但“這個(gè)冬天不太冷”。國(guó)家的政策有保有壓，保護(hù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說(shuō)這個(gè)冬天是殺滅細(xì)菌醞釀生機(jī)的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。（二）、2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題1、銷售額低于投資額7000多億元，開發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)資金缺口大2008年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開發(fā)、消費(fèi)貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒有資金，而是銷售收入無(wú)法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售是主要的收入來(lái)源，租賃收入比例很小。所以銷售額在開發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關(guān)鍵的位置。2008年1-11月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額7285億元，預(yù)計(jì)12月銷售額仍然會(huì)大幅低于投資額。而其他年份一般當(dāng)年就可用銷售收回投資（當(dāng)然這里說(shuō)的是一個(gè)整體概念），2007年1-11月銷售額高于投資額2371億元，1-12月則是4324億元；2006年盡管1-11月銷售額低于投資額274億，但1-12月銷售額仍然是超過(guò)投資額1127億元。圖7:2007年11月-2008年11月銷售額與投資額差值情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院由于2008年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó)內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比例較?。粩?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院由于2008年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó)內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比例較?。焕猛赓Y雖增長(zhǎng)了12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額7285億元，意味著開發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來(lái)源同比增長(zhǎng)4.24%,其中定金及預(yù)收款下降了11.2%，而自籌資金增長(zhǎng)了3172億元,同比增長(zhǎng)了30.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，對(duì)自籌資金的需求越來(lái)越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。2、流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近５０％都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更有１０％左右的土地遭遇流?biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。中國(guó)指數(shù)研究院土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì)60個(gè)大中城市招拍掛土地市場(chǎng)長(zhǎng)期進(jìn)行監(jiān)測(cè)的結(jié)果表明，截止10月底，全國(guó)60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約1300宗，土地面積約6000萬(wàn)平方米，其規(guī)劃面積超過(guò)1億平方米，相當(dāng)于07年總供應(yīng)量的1/5左右。與此同時(shí)，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。如南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退回2007年８月拍得的總價(jià)44.04億元、樓板價(jià)6.69萬(wàn)元／平方米的全國(guó)最貴“單價(jià)地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，08年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗。而地方政府損失地價(jià)款在140億以上。土地出讓收入在地方政府財(cái)政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財(cái)政”收入甚至占財(cái)政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)，隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財(cái)政收入急遽縮水。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落甚至增速放緩，從目前來(lái)看，影響最大的仍然是地方政府，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，無(wú)論是土地出讓收入，還是開發(fā)的各個(gè)階段稅費(fèi)收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財(cái)政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財(cái)政的渴望。3、保障性住房增長(zhǎng)，但限價(jià)房處境尷尬2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)較大變化：供給方面，保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中的比例有所增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響不容小視；如北京市近三個(gè)月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房?jī)r(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)整體均價(jià)有拉低的作用，同時(shí)保障性住房比例的增長(zhǎng)，使購(gòu)房者增強(qiáng)了持幣觀望的信心。所以說(shuō)，保障性住房比例的增長(zhǎng)有利有弊。由于目前并沒有形成很好的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)保障性住房的購(gòu)買者也很難有準(zhǔn)確的身份驗(yàn)證，購(gòu)買保障性住房和購(gòu)買商品房的消費(fèi)者重疊很大，很多保障性住房甚至用于投資和投機(jī)。保障性住房比例的增長(zhǎng)，對(duì)于商品房交易量、價(jià)均有一定程度的不利影響。如何在保障民生的同時(shí)，避免保障性住房對(duì)市場(chǎng)造成大的沖擊，是各級(jí)政府應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。由于一些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，幅度超過(guò)10%，這樣使得一些限價(jià)房的價(jià)格超過(guò)了周邊樓盤，失去了價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，陷入尷尬。在某種意義上講，限價(jià)房對(duì)于市場(chǎng)的作用更多的表現(xiàn)在抑制房?jī)r(jià)上。而當(dāng)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲為跌，限價(jià)房有可能被迫進(jìn)行修正。4、退房、斷供成為開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的隱患由于市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向供過(guò)于求，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)格就需要做向下的調(diào)整。這也正是一些理性開發(fā)商的選擇，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自8月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。但房?jī)r(jià)的調(diào)整，涉及到方方面面的利益，部分開發(fā)商的降價(jià)促銷由于引發(fā)了與老客戶的矛盾而困難重重，進(jìn)而引發(fā)了一些購(gòu)房者的斷供、退房等問(wèn)題。不斷上演的退房風(fēng)波使開發(fā)商面臨兩難處境，保持目前的房?jī)r(jià)，銷售面臨窘境；按照市場(chǎng)來(lái)調(diào)整價(jià)格，老客戶退房更是難以承受。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，購(gòu)買商品出現(xiàn)價(jià)格下跌，并不是退貨的理由。房?jī)r(jià)漲跌對(duì)于那些屬于自住型的老客戶其實(shí)并沒有實(shí)質(zhì)的影響，而對(duì)于投資或投機(jī)性客戶則有較大的影響，而這部分購(gòu)房者完全屬于市場(chǎng)行為，應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。從市場(chǎng)的一些反饋來(lái)看，一些退房風(fēng)波的主要發(fā)動(dòng)者就是投機(jī)客戶。其實(shí)從美國(guó)的“次貸危機(jī)”來(lái)看，以小搏大的投機(jī)者比例過(guò)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不可持續(xù)的，房?jī)r(jià)崩盤之前只能漲幅越來(lái)越大，否則即使房?jī)r(jià)不跌，只是漲幅縮小，也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅無(wú)法彌補(bǔ)投機(jī)成本，導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤。所以對(duì)于退房風(fēng)波要區(qū)分對(duì)待，無(wú)論是市場(chǎng)還是政府，對(duì)于投機(jī)者，都是無(wú)法保護(hù)的。但對(duì)于自住型購(gòu)房者，他們是以前高房?jī)r(jià)的受害者，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)買賣責(zé)任自負(fù)，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和矛盾緩解仍很有必要。退房風(fēng)波關(guān)系到社會(huì)治安問(wèn)題，地方政府既要維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，也要維護(hù)正常市場(chǎng)秩序。但簡(jiǎn)單地維持房?jī)r(jià)不跌或增長(zhǎng)并不是最好的辦法。另外，部分購(gòu)房者選擇斷供，使金融機(jī)構(gòu)面臨壞帳風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行要高度關(guān)注房?jī)r(jià)深度下滑帶來(lái)的的信貸風(fēng)險(xiǎn)和適時(shí)多頻次評(píng)估判斷房?jī)r(jià)的變動(dòng)方向。（三）、2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性以目前的房地產(chǎn)銷售能力來(lái)看，土地市場(chǎng)的存量以及施工面積共能為市場(chǎng)提供6年以上的新增供給，2008年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成較大的壓力；而從需求指標(biāo)上看，2008年銷售量相對(duì)正常年份平穩(wěn)增長(zhǎng)，盡管1-11月雖然部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，但與2007年過(guò)熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過(guò)于求的局面已經(jīng)形成，但供過(guò)于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購(gòu)房需求被不合理的房?jī)r(jià)所阻擋。如果價(jià)格進(jìn)入合理的區(qū)間，通過(guò)合理調(diào)控市場(chǎng)，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格非常敏感，很多樓盤，由于定價(jià)比較合理，幾乎在開盤時(shí)即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷力度。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性。2、開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)企業(yè)債等融資手段將大行其道由于銷售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對(duì)于目前的國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)都有較深入的了解，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，但同時(shí)也認(rèn)識(shí)到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不樂觀，必然下調(diào)開發(fā)投資計(jì)劃。如萬(wàn)科就在第三季度報(bào)告中明確指出，公司在半年度報(bào)告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計(jì)劃的基礎(chǔ)上，“決定進(jìn)一步下調(diào)今年的開工計(jì)劃，開工面積再調(diào)減約110萬(wàn)平方米，到570萬(wàn)平方米左右，以更好地匹配市場(chǎng)的銷售節(jié)奏?！鳖A(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2008年12月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》。要求“擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，積極發(fā)展企業(yè)債、公司債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具?！?008年一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金鏈斷裂，通過(guò)各種方式大幅提高持有資金量，如萬(wàn)科、金地發(fā)行公司債、金融街完成2007年度公開增發(fā)等，通過(guò)股市發(fā)行公司債等方式融資已經(jīng)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)重要的資金來(lái)源。2009年，國(guó)家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很多的低風(fēng)險(xiǎn)投資選擇，必然受到市場(chǎng)的熱捧。而對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該更好的利用這個(gè)機(jī)會(huì)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。但對(duì)于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不具備股市融資的資格和能力，金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn)又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理，2009年資金將相當(dāng)吃緊。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步整合，大魚吃小魚的殘酷局面將不可避免。3、自住型購(gòu)房繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，其中改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍2008年10月27日，央行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)央行從9月開始，連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率。中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購(gòu)房者70%以上是需要貸款。而這些措施從降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會(huì)使自住型購(gòu)房更加強(qiáng)勁增長(zhǎng)。2008年12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策?！泵鞔_了國(guó)家鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的導(dǎo)向，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房?jī)r(jià)過(guò)高，以及交易費(fèi)用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。預(yù)計(jì)2009年國(guó)家將進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的政策，降低交易成本，不僅通過(guò)市場(chǎng)，同時(shí)也通過(guò)保障性住房，滿足改善型購(gòu)房的需求，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍。4、國(guó)家和地方政府將加大對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，但手段更加靈活審慎在國(guó)際金融危機(jī)的環(huán)境下，中國(guó)必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而房地產(chǎn)投資達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的十分之一，對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有十分重要的作用。要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的“保增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個(gè)合理的增速。為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年國(guó)家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買商品房用于廉租房等手段，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合國(guó)家調(diào)控政策的本意。3、社區(qū)型房地產(chǎn)投資開發(fā)隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注，在投資收益的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)的重要組成部分，如何投資開發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，才能保證相應(yīng)的投資、開發(fā)建設(shè)、招商以及經(jīng)營(yíng)管理工作的順利進(jìn)行。國(guó)外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購(gòu)物中心提供的商品包括便利品和選購(gòu)品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購(gòu)物、娛樂過(guò)程中的飲食問(wèn)題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所

過(guò)去社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪，開發(fā)過(guò)程與其他形式的房地產(chǎn)在操作中基本雷同，包括建設(shè)開發(fā)、分散銷售等程序。而現(xiàn)在開始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實(shí)施復(fù)合經(jīng)營(yíng)的商業(yè)類型，是由具有1—2萬(wàn)平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場(chǎng)或商業(yè)街。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品（如住宅、辦公等）開發(fā)所沒有的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過(guò)前期、開發(fā)建設(shè)，最后實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售、交付使用這幾個(gè)過(guò)程。投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品大部分在建造后分散銷售給消費(fèi)業(yè)主，完成產(chǎn)品銷售并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)品功能后，投資開發(fā)工作就算基本完成了。開發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費(fèi)者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。而商業(yè)房地產(chǎn)恰恰需要重點(diǎn)考慮該物業(yè)如何適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，面對(duì)的客戶結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)商與在該物業(yè)消費(fèi)的客戶。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、滿足消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值目標(biāo)的特點(diǎn)，需要與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。與其他形式的房產(chǎn)產(chǎn)品相比，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)著重的是今后的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)而不是實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單的物業(yè)產(chǎn)品銷售，需要滿足長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)行為而不是短期的價(jià)值體現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)需要考慮長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，最終實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)增值，得到投資回報(bào)。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)，必須對(duì)商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場(chǎng)客戶需求以及商業(yè)功能，通過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，營(yíng)造出一個(gè)與周邊環(huán)境和市場(chǎng)需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍。

基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，其開發(fā)投資回報(bào)通常從以下三方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：

一是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)；

二是商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售的回報(bào)；

三是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益的回報(bào)。商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來(lái)體現(xiàn)投資回報(bào)，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場(chǎng)消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長(zhǎng)期良好經(jīng)營(yíng)的可行性以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值得以體現(xiàn)。

從商業(yè)房地產(chǎn)投資的回報(bào)分析，商業(yè)物業(yè)銷售的回報(bào)最直接，獲利速度很快，通過(guò)銷售，在短期內(nèi)可以獲得利潤(rùn)。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進(jìn)行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)就無(wú)法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)只能由分散的個(gè)體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來(lái)決定和實(shí)施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降、商業(yè)物業(yè)租金、價(jià)值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴(yán)重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)主的購(gòu)房投資回報(bào)得不到保證，造成購(gòu)房投資貸款方面的金融風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會(huì)效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。

因此，如何形成此類商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。

首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)時(shí)要對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)客戶需求進(jìn)行分析，具體來(lái)說(shuō)，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)商的需求，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，在項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)相匹配的平臺(tái)。那么，這個(gè)商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個(gè)滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身的市場(chǎng)需求，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營(yíng)反過(guò)來(lái)會(huì)提升該商業(yè)物業(yè)本身的價(jià)值，并形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與物業(yè)價(jià)值的有機(jī)聯(lián)系和相互促進(jìn)。

在開發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營(yíng)模式。在管理模式上，開發(fā)企業(yè)一般會(huì)通過(guò)開發(fā)商自己組建的商業(yè)管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司來(lái)管理。在經(jīng)營(yíng)模式上，作為社區(qū)型規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)，在一般情況下，應(yīng)該選擇出售返租經(jīng)營(yíng)和出租經(jīng)營(yíng)的模式（筆者不贊同選擇單純出售分散經(jīng)營(yíng)的模式）。如果開發(fā)企業(yè)急需回籠資金，也可采用出售返租經(jīng)營(yíng)模式，銷售物業(yè)時(shí)，采取“出售產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、租約回報(bào)”的形式，在租約年限內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)情況每年給予產(chǎn)權(quán)業(yè)主一定的租金回報(bào)（目前市場(chǎng)一般為購(gòu)房總價(jià)的8%左右），這是一種相對(duì)短期的經(jīng)營(yíng)模式，租約年限其滿以后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)還須納入今后物業(yè)管理中進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)一控制。簡(jiǎn)而言之，這是一種出售產(chǎn)權(quán)結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，開發(fā)企業(yè)可以先快速獲取短期的物業(yè)銷售回報(bào)來(lái)解決短期資金需求，但這種模式存在著統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)（租約回報(bào)）的風(fēng)險(xiǎn)。

從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供服務(wù)，開發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢(shì)，能夠充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時(shí)的初衷和定位，可以長(zhǎng)期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動(dòng)，并根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的時(shí)效性，不斷對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運(yùn)營(yíng)客戶群體，提供有效的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間對(duì)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)（通俗地說(shuō)就是“養(yǎng)鋪”），可以形成一種適合該商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，這種模式要與區(qū)域商業(yè)的市場(chǎng)客戶需求以及市場(chǎng)環(huán)境相匹配。一方面，開發(fā)企業(yè)可以從持有的物業(yè)中獲取穩(wěn)定的長(zhǎng)期的現(xiàn)金受益，不斷完善開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品收益種類和全面戰(zhàn)略發(fā)展要求，做到房產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)線產(chǎn)品與短線產(chǎn)品相結(jié)合，保證企業(yè)的長(zhǎng)期現(xiàn)金收益，形成企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面，成功的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能使商業(yè)物業(yè)增值，又可以為開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作、融資創(chuàng)造條件，這是一種先統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營(yíng)再實(shí)施產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)運(yùn)作的回報(bào)模式。筆者認(rèn)為，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)可以采取上述兩種經(jīng)營(yíng)模式，并應(yīng)優(yōu)先考慮第二種經(jīng)營(yíng)模式。

商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，市場(chǎng)化運(yùn)作模式正在實(shí)踐中不斷完善。社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來(lái)越多地與區(qū)域住宅項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運(yùn)作此類房地產(chǎn)的能力，更好地開發(fā)經(jīng)營(yíng)此類型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民，完善城市商業(yè)功能，提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。

4、沂水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況從近幾年沂水縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，沂水已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化初級(jí)階段并已進(jìn)入加速過(guò)程，但第二產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)開始逐漸增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、金融機(jī)構(gòu)貸款余額在大幅增長(zhǎng)，沂水縣未來(lái)旅游、房地產(chǎn)業(yè)將有大的作為，沂水縣城市性質(zhì)定位為沂蒙山區(qū)北部工貿(mào)旅游次中心城市和現(xiàn)代山水生態(tài)旅游中心城市，近幾年來(lái)，隨著沂水縣城鎮(zhèn)住房制度改革及住房分配貨幣化等相關(guān)政策的推動(dòng)下，住房消費(fèi)得到有效起動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展態(tài)式，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭基本是好的，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上升勢(shì)頭，市場(chǎng)銷售形勢(shì)平穩(wěn)，沂水縣房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于快速發(fā)展階段。但隨著土地招標(biāo)拍賣掛牌制度的實(shí)施，沂水縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入又進(jìn)入了一個(gè)展新的發(fā)展時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，房地產(chǎn)價(jià)格上升勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，土地招拍掛制度的實(shí)施，土地拍賣價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，特別是近幾年尤其是國(guó)家對(duì)固定資產(chǎn)主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的壓縮投資規(guī)模和限制住房貸款等的宏觀調(diào)控，，我縣的住房需求大面積戶型出現(xiàn)下降趨勢(shì)，小面積戶型有所上升。2009年以來(lái)，沂水縣深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀，全面落實(shí)市委、市政府提出的“又好又快、好中求快、能快則快、突破沂水、爭(zhēng)創(chuàng)強(qiáng)縣”發(fā)展戰(zhàn)略，深入開展“學(xué)習(xí)諸城，爭(zhēng)先進(jìn)位”活動(dòng)，全縣各級(jí)、各部門進(jìn)一步解放思想，堅(jiān)持以招商引資為總抓手，充分挖掘和發(fā)揮基礎(chǔ)、資源、區(qū)位等各方面優(yōu)勢(shì)，全縣各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)展順利。今年上半年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值115億元，同比增長(zhǎng)19.9％；地方財(cái)政收入3.45億元，按可比口徑增長(zhǎng)21.8％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3715元，增長(zhǎng)25.9％；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資47.1億元，增長(zhǎng)75.9％。成功引進(jìn)了一批投資大、附加值高、帶動(dòng)力強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，共引進(jìn)投資過(guò)千萬(wàn)元項(xiàng)目192個(gè)，其中過(guò)5億元項(xiàng)目2個(gè)，過(guò)億元32個(gè)，過(guò)5000萬(wàn)元52個(gè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，堅(jiān)持以項(xiàng)目為抓手，一手抓總量膨脹，一手抓技術(shù)含量提高和高端市場(chǎng)開拓，1-6月份，全縣335家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值160.3億元，利稅14.8億元，同比分別增長(zhǎng)20.8％和20.3％，16家企業(yè)利稅過(guò)千萬(wàn)元；共實(shí)施投資過(guò)50萬(wàn)元技改項(xiàng)目380個(gè)，總投資規(guī)模86.9億元，已完成投資21.2億元。城鄉(xiāng)建設(shè)全面推進(jìn)，堅(jiān)持高點(diǎn)定位，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，運(yùn)用市場(chǎng)化手段，全面實(shí)施“六城聯(lián)創(chuàng)”，全縣總投資20億元的36項(xiàng)重點(diǎn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總體進(jìn)展順利。從而也為沂水縣房地產(chǎn)又好又快發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前，沂水縣的住房?jī)r(jià)格從2000年900元/平方米左右，上升到了現(xiàn)1800元/平方米左右，商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的主要影響因素：①是居民收入在不斷提高，②建筑材料價(jià)格上漲，上漲約20%③土地招標(biāo)拍賣掛牌制度實(shí)施，土地價(jià)格與以前相比，上漲400%④人們對(duì)未來(lái)的良好預(yù)期，居民買漲不買落。以上因素中土地招標(biāo)拍賣掛牌制度實(shí)施是主要的影響因素,在沂水縣商品房?jī)r(jià)格的上漲主要是受成本推動(dòng)造成，地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，成本中最主要的是土地成本和建筑安裝成本；商品房購(gòu)買的對(duì)象，主要是城鎮(zhèn)居民和企業(yè)事業(yè)單位的職工，富裕的個(gè)體戶，以及小城鎮(zhèn)實(shí)施后的農(nóng)民入城人員和在外地打工人員，多數(shù)是25-29歲的年輕人及個(gè)體工商戶和高收入人群；隨著部分居民經(jīng)濟(jì)收入的提高和消費(fèi)理念的變化，出現(xiàn)了一部分賣老房換新房的人員，從戶型、面積上看，中等戶型三室兩廳(95m2-135m2目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施和金融危機(jī)的影響，我國(guó)的一些一線城市的房?jī)r(jià)有所下降，但對(duì)于沂水這樣的三線城市，房?jī)r(jià)卻無(wú)大影響，其樓市好壞的關(guān)鍵在于供求，由于城市化人口增加及步入婚齡的青年群體購(gòu)成了對(duì)住房的剛性需求，由于房屋老化，結(jié)構(gòu)不合理，配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房的改善性需求是主體之外的極力補(bǔ)充，在沂水縣，中檔商品房市場(chǎng)同質(zhì)化比較嚴(yán)重且供應(yīng)量較大，面臨著很激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，盡管有很大的剛性需求，但在觀望氣氛濃厚的當(dāng)前，市場(chǎng)銷售的壓力較大，由此可看出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于沂水縣的房?jī)r(jià)基本接近成本，無(wú)泡沫，在沂水縣房地產(chǎn)明顯下降的可能性不大。在沂水縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，也存在著一些問(wèn)題如1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因資金等原因，規(guī)模小，戶數(shù)少，形成不了原有的大規(guī)模住宅小區(qū)，不利于社區(qū)的綜合配套和發(fā)展，容易造城舊城改造的盲點(diǎn)，不利于城市的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展。2）、土地拍賣掛牌制度的實(shí)施，雖然有利于當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入和公平競(jìng)爭(zhēng)，但卻造成了商品房?jī)r(jià)格的居高不下，已超出居民的家庭收入水平，不利于解決人民群眾的住房問(wèn)題，與政府的初衷相違背。3）、開發(fā)企業(yè)較多，目前已到11家，資質(zhì)較低，實(shí)力弱，缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，魚龍混雜，惡性競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)的樓盤，土地面積小，規(guī)模小，缺乏必要的配套和公建設(shè)施，樓盤品質(zhì)較低，處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)階段，與我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不相適應(yīng)。4）、開發(fā)企業(yè)資金籌措困難特別是央行121號(hào)文件及近幾個(gè)月的清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目和限制住房消費(fèi)貸款的實(shí)施，開發(fā)企業(yè)無(wú)法籌措資金，不利于開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不利于解決人民的居住等社會(huì)問(wèn)題。5）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易復(fù)雜，手續(xù)多，費(fèi)用高，特別是在契稅方面存在著重復(fù)收稅的現(xiàn)象。如房管局對(duì)同一房地產(chǎn)收一次，土地局再收一次；另一方面，土地局對(duì)已出讓的土地再收土地出讓金。不利于二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。6）、村街在集體土地上進(jìn)行變相房地產(chǎn)開發(fā)，存在大量集體土地房產(chǎn)交易現(xiàn)象，干擾了正常的房地產(chǎn)秩序。7）、同沂水縣其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。8）、近來(lái)，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)，限制高檔商品房土地供應(yīng)；提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例；清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；停止非農(nóng)建設(shè)用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸等。尤其是國(guó)土部門限制了土地供應(yīng)，銀行限制開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款，上上下下搞一刀切，特別是限制購(gòu)房貸款，直接限制了購(gòu)房需求，容易造成房地產(chǎn)業(yè)的大起大落。9）、房?jī)r(jià)過(guò)高，超出承受能力戶型面積偏大，相當(dāng)一部分套均價(jià)在18-20萬(wàn)元左右，過(guò)高的房?jī)r(jià)與居民收入水平差距過(guò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民承受能力，目前隨著沂水新一屆縣委縣府對(duì)城市建設(shè)思想觀念的轉(zhuǎn)變，即將建設(shè)一部分高層住宅，但成本在2200元/平左右，套均價(jià)在20-25萬(wàn)元左右，價(jià)格太高，也超出了居民的承受能力，在多層向小高層轉(zhuǎn)移過(guò)程中，高層物業(yè)費(fèi)高、水二次加壓、電梯單獨(dú)收費(fèi)等使很多人在觀望、等待，小高層住宅適應(yīng)沂水縣的消費(fèi)市場(chǎng)將是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。沂水東臨青島港、日照港、嵐山港三大口岸；北靠膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路，南依兗石鐵路、日東高速公路；西連京滬高速公路；東接同三高速公路。一個(gè)城市帶、三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈環(huán)繞，六條省道貫穿全境，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件讓沂水人的生活一天比一天富裕，而相對(duì)落后的商業(yè)配套無(wú)疑成了制約當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)的重要因素。在上述背景下，沂水某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依托沂水縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展繁榮先機(jī)，決定在建設(shè)某某置業(yè)商服中心項(xiàng)目，筑總面積16419.48平方米，其中主樓建筑總面積9932.4平方米，商業(yè)2908.36平方米，貯藏室2228.56平方米，閣樓1350.16平方米，可規(guī)劃建設(shè)商住宅樓1棟，住宅樓4棟，商業(yè)樓1棟，層數(shù)2-5層，可居住109戶，綠地率30％。1.2.2、建設(shè)地點(diǎn)1.2.3、主要的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。1、.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。該項(xiàng)目的主要市場(chǎng)對(duì)象是城鎮(zhèn)居民和企業(yè)事業(yè)單位的職工，富裕的個(gè)體戶，以及小城鎮(zhèn)實(shí)施后的農(nóng)民入城人員，，根據(jù)以上消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：樓型戶型格式面積（㎡/戶）數(shù)量（套）位置2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)79-9089戶3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)110-14020戶合計(jì)109戶在房型平面布置上，根據(jù)本地居民的生活習(xí)慣及氣候特點(diǎn)，將起居室及主要臥室布置在南側(cè)，輔助房間及次臥室布置在北側(cè)，明廳、明室、明廚、明衛(wèi)，采用全明布置以及大部分戶型采用起居室與餐廳組合南北窗的形式，最大限度地利用冬季南向的直射太陽(yáng)能，增加室內(nèi)溫度，并在夏季有效地組織室內(nèi)穿堂風(fēng)，降低室內(nèi)溫度。住宅內(nèi)以起居室為活動(dòng)中心，將睡眠、用餐、休息等功能分離開來(lái)各自安排相應(yīng)的空間，減少相互干擾，滿足不同功能的要求。2、社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)。一般社區(qū)購(gòu)物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購(gòu)物中心的任何一部分都能吸引大批的購(gòu)物者。購(gòu)物中心重視對(duì)承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對(duì)引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購(gòu)物中心面積的約40％，其位置最先確定。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目必須相互避開。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。3.技術(shù)設(shè)備條件（1)住宅1)裝修：a.內(nèi)墻：仿瓷涂料，廚房高級(jí)瓷磚到頂。b.頂棚：仿瓷涂料，廚房鋁合金扣板吊頂。c.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。d.窗：戶外窗用彩鋁窗。e.門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。f..廚房：套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。g..衛(wèi)生間：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。h..樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。i.外墻：采用面磚裝飾。j屋面：坡屋頂帶閣樓。2)配套設(shè)備：a.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。b.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表。c.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。d.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。e.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。（3)商業(yè)：1）裝修：a.內(nèi)墻：水泥砂漿墻面。b.頂棚：水泥砂漿頂棚。c.地面：水泥砂漿拉毛。d.窗：戶外窗用鋁合金窗或塑鋼窗。e.門：一層為無(wú)框玻璃門或鋁合金門，內(nèi)門為夾板門。f.樓梯間：水泥砂漿墻面和地面。g.外墻：外墻涂料，局部采用面磚裝飾。h屋面：平屋面。2)配套設(shè)備：a.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。b.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表。c、給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。d.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。（3）道路系統(tǒng)該項(xiàng)目為商服中心項(xiàng)目，主要出入口設(shè)在靠近中部的東部長(zhǎng)虹路上，出入口的寬度為10米，主要通過(guò)街樓的方式解決。2、建設(shè)規(guī)模：根據(jù)目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合沂水縣的商業(yè)市場(chǎng)狀況，該項(xiàng)目主要的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模為：3、建設(shè)內(nèi)容3.1、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思3.1.1貫徹“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)充分滿足使用者對(duì)安全、舒適、經(jīng)商的要求，創(chuàng)造高品位、現(xiàn)代化的“人居環(huán)境”。3.1.2整體設(shè)計(jì)體現(xiàn)小區(qū)的環(huán)境特色，在造型與色彩方面，注重使用者的文化品位，滲透使用者的文化精神，達(dá)到建筑功能與文化精神的和諧共融。3.1.3注重景觀設(shè)計(jì)和交往空間氛圍的營(yíng)造，利用景園設(shè)計(jì)手法，使公共空間貼近自然意趣，公共設(shè)施完善，形成高標(biāo)準(zhǔn)的生活空間。3.1.4將地塊的整體性作為視覺秩序與生活秩序的原則來(lái)組織功能性的建造素材，包括建筑布局、景觀環(huán)境、視覺心理等，強(qiáng)調(diào)空間景觀的連續(xù)。3.2、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及項(xiàng)目的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更