PAGEPAGE14紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)危舊房改造項目申請報告

第一章申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況1.1.1申報單位：十堰海龍置業(yè)有限公司1.1.2項目申報單位概況十堰海龍置業(yè)有限公司成立于2011年3月23日，地處湖北省十堰市張灣區(qū)公園路50號，注冊資本1000萬元，登記注冊類型為有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售。十堰海龍置業(yè)有限公司與時俱進，開拓進取，以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，積極貫徹執(zhí)行黨的方針政策和國家法律法規(guī)，執(zhí)行股東代表大會的決議和決定，響應(yīng)十堰市政府關(guān)于推進城市棚戶區(qū)改造的號召，積極參與車城西路紅衛(wèi)豆腐社區(qū)危舊房改造，為城市建設(shè)做貢獻。1.2項目概況1.2.1項目名稱十堰市車城西路紅衛(wèi)豆腐社區(qū)危舊房改造項目1.2.2項目實施計劃本項目計劃于2014年12月底前完成立項、征地拆遷、勘察設(shè)計等前期準(zhǔn)備工作，2015年7月完成報建及招標(biāo)工作并開工建設(shè)，本項目建設(shè)期約24個月，預(yù)計2017年7月底工程竣工。1.2.3項目建設(shè)地址本項目建設(shè)地址位于車成西路東側(cè)紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)，總占地面積31902平方米，其中拆遷建筑面積19800㎡，還建建筑面積29700㎡。1.2.4建設(shè)規(guī)模本項目計劃建設(shè)4棟高層建筑，總建筑面積為135561m2，其中地上建筑面積111561m2，地下部分建筑面積為24000m2。高層住宅建筑面積85161m2（包括還建3萬㎡），商業(yè)建筑面積26400m2。建筑物技術(shù)指標(biāo)表序號工程名稱單位建筑面積備注1總建筑面積m2135561地上11561㎡1.1住宅建筑面積m285161二梯四戶1.2商業(yè)建筑面積m226400底商10000m21.3地下建筑面積m224000800個車位2居住戶數(shù)戶7683居住人數(shù)人2304按3人/戶計算4總建筑密度%305容積率3.56綠化率%301.2.5總體建筑設(shè)計方案本項目計劃建設(shè)4棟27層建筑，沿車城西路依次排開，4-27層為高層住宅，層高3m，每棟2個單元，一梯4戶，共768戶；地上1-3層為商業(yè)裙樓，層高4.5米，另建三層地下室，功能為車庫、地下超市、高低壓配電間、發(fā)電機房、消防水池、泵房、生活水箱、熱交換站及其他。建筑結(jié)構(gòu)形式采用框支剪力墻，建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代artdeco建筑風(fēng)格。1.2.6投資估算經(jīng)估算，本項目建設(shè)投入總資金32000萬元，其投資構(gòu)成見下表。項目建設(shè)投資估算匯總表序號項目名稱估算價值（萬元）占開發(fā)投資比例一工程費用1960061.25%二工程建設(shè)其他費用840026.25%

三基本預(yù)備費14004.38%

四建設(shè)管理費6001.88%五銷售費用12003.75%六建設(shè)期利息8002.5%合計32000100.00%1.2.7資金籌措方案該項目資金來源于四個渠道：（1）自有資金6400萬元，約占總投資的20%；（2）還建房沖抵土地款5600萬元，約占總投資的17.5%；（3）預(yù)售款反投資10000萬元，約占總投資的31.25%；（4）銀行借款10000萬元，約占總投資的31.25%。1.2.8盈利模式及財務(wù)分析本項目采用租售并舉的盈利模式，除還建部分外，高層住宅、地下車位、底層商業(yè)均用于銷售，2-3層用于出租。本項目可期實現(xiàn)主營業(yè)收入為53860萬元，上交稅收總額為9260萬元，可期實現(xiàn)利潤總額為11600萬元。投資利潤率為35.16%，項目經(jīng)濟效益良好。1.2.9報告編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國環(huán)境保護法》4、《投資項目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊》5、《建筑項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）6、《建設(shè)部關(guān)于推進棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》7、《財政部關(guān)于棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的》8、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》9、《湖北省產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄》（2006年本）10、《湖北省國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》11、《湖北省關(guān)于進一步加強住房保障工作的意見》12、《湖北省城市房屋拆遷管理辦法》13、《十堰市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二五年規(guī)劃綱要》14、《十堰市城市棚戶區(qū)改造項目計劃及情況匯總》15、《十堰市城市棚戶區(qū)（危舊房）改造管理暫行辦法》16、《十堰市城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）改造專項規(guī)劃》17、紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)危舊房改造項目征收補償方案18、國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定19、項目承辦單位提供的相關(guān)資料。第二章發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1符合國家社會和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》明確規(guī)定：“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費?！痹诔擎?zhèn)改造方面“堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的基本方略，在積極推進城鎮(zhèn)化的同時，按照生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的要求，扎實穩(wěn)步推進新農(nóng)村建設(shè)。建設(shè)中要在政府引導(dǎo)、群眾自愿的前提下，按照節(jié)約土地、設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、突出特色的原則，因地制宜，做好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)住宅，逐步改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件?！痹擁椖繉佟俺侵写濉备脑祉椖?，符合現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)要求，有利于發(fā)展經(jīng)濟，改善環(huán)境，提高土地利用率，推進城鎮(zhèn)化進程。因此，項目的建設(shè)符合國家社會和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。2.1.2符合湖北省經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃《湖北省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出：“加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會宏偉目標(biāo)的關(guān)鍵所在。堅持以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的原則，完善統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的政策支撐體系，壯大縣域經(jīng)濟，加快建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的社會主義新農(nóng)村，讓更多的農(nóng)民享受到現(xiàn)代城市文明。推進農(nóng)民居住生活社區(qū)化。按照社區(qū)建設(shè)模式，遵循反映地方特色、體現(xiàn)文化內(nèi)涵、保護生態(tài)環(huán)境的原則，以布局合理、設(shè)施配套、環(huán)境整潔、村貌優(yōu)美為目標(biāo)，編制棚戶區(qū)改造專項規(guī)劃，納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃，建立多元化的資金投入機制，確保規(guī)劃穩(wěn)步實施。鼓勵有條件的社區(qū)通過整合、聯(lián)合，科學(xué)規(guī)劃，引入外力，以加快開發(fā)帶動社區(qū)發(fā)展，支持城郊農(nóng)村加快舊村改造，集約利用土地，以城鎮(zhèn)新城區(qū)建設(shè)帶動農(nóng)村社區(qū)發(fā)展，走新農(nóng)村建設(shè)多元化發(fā)展道路。力爭到2020年，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村實現(xiàn)農(nóng)民居住生活社區(qū)化，50%以上農(nóng)村建成環(huán)境友好、生活富庶、舒適的生態(tài)村。”湖北省人民政府提出：“在當(dāng)前城市化進程加快、舊城改造任務(wù)重、房屋拆遷量較大的情況下，要著重加大中低價位、中小戶型安置住房的建設(shè)力度，集中解決城市公益性項目和基礎(chǔ)設(shè)施項目、棚戶區(qū)、危舊房改造所需的拆遷安置用房。實施對舊住宅小區(qū)的綜合整治。各城市政府要有計劃地對舊住宅小區(qū)實施綜合整治，科學(xué)規(guī)劃和合理確定整治改造規(guī)模。各級要廣辟融資渠道，積極探索市場化運作模式，加快整治改造步伐。各市、縣要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，抓緊制定改造規(guī)劃，精心設(shè)計改造方案，有計劃、有組織地搞好舊住宅區(qū)改造工作，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，綠化美化居住環(huán)境，切實提高城市居民生活質(zhì)量。”該項目的建設(shè)有利于加快湖北省舊城改造的步伐，實現(xiàn)農(nóng)村居民的居住生活社區(qū)化，讓更多的農(nóng)民享受到現(xiàn)代城市文明，同時可騰空大量土地，解決經(jīng)濟發(fā)展中的建設(shè)用地困難。因此，該項目的建設(shè)符合湖北省發(fā)展規(guī)劃。2.1.3符合十堰市發(fā)展規(guī)劃《十堰市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出：“實行投資主體多元化，按照市場供求，適度開發(fā)房地產(chǎn)。建立多層次的住房供應(yīng)體系，重點建設(shè)經(jīng)濟適用房，適當(dāng)發(fā)展中高檔商用住房?！妒叱菂^(qū)城市棚戶區(qū)（危舊房）改造管理暫行辦法》提出：“在前幾年“城中村”改造的基礎(chǔ)上，采取行政推動和市場化運作相結(jié)合的方式，利用5至7年的時間，逐步對新一輪城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村居進行開發(fā)改造。對一些規(guī)模較小的村居實行一次性的整體改造；對一些規(guī)模較大的村居實施滾動開發(fā)改造，分期實施；對少數(shù)有條件合并安置的村居采取整體搬遷、異地安置的方式進行開發(fā)改造。通過試點帶路，逐步把城中村建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際和諧的新社區(qū)?！痹擁椖康慕ㄔO(shè)，有利于加快十堰市舊城改造的進程，改善十堰市城市面貌，提高十堰市居民的生活質(zhì)量，與十堰市城市的發(fā)展相協(xié)調(diào)。因此，該項目的建設(shè)符合十堰市的發(fā)展規(guī)劃。本項目與建設(shè)生態(tài)十堰的規(guī)劃思想一致，十堰市以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進程，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國際經(jīng)濟對接和融合，提高國民經(jīng)濟整體素質(zhì)和競爭力，全面建設(shè)小康社會，推動各項社會事業(yè)發(fā)展。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結(jié)合我市實際情況，未來15年我市招商引資的戰(zhàn)略重點之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)。因此該項目應(yīng)加大在這些方面的工作力度，以爭取上級更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析住宅建設(shè)是貫穿全面建設(shè)小康社會始終的持續(xù)推動力。一是因為建筑業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，而住宅建筑又是建筑產(chǎn)業(yè)的主干，在國民經(jīng)濟中具有重要的地位和作用。二是住宅作為生活必須品，沒有任何家庭可以離開它。三是一國經(jīng)濟增長有許多拉動因素，住宅業(yè)以其使用的廣泛性和產(chǎn)品的普及性，從多方面拉動經(jīng)濟增長。20多年來，我國居民住房水平有了很大提高，但還是在“基本小康”的發(fā)展階段相適應(yīng)的低水平的發(fā)展。今后幾十年，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，人口的持續(xù)增長將不斷創(chuàng)造新的住房需求。住宅建設(shè)質(zhì)量、需求的不斷提高，也將日益成為推動總需求增長的重要因素，繼續(xù)發(fā)揮對國民經(jīng)濟的推動作用。黨的十六屆五中全會提出“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的二十字方針，既明確了我國新農(nóng)村建設(shè)長期奮斗的目標(biāo)，也道出了新農(nóng)村建設(shè)的深刻內(nèi)涵，同時又提供了新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展途徑。其中，村容整潔是生產(chǎn)發(fā)展的前提條件，是生活富裕的重要表現(xiàn)。該項目的開發(fā)符合十政發(fā)[2012]154號文件規(guī)定的棚改政策，以“居者有其屋”為主要目標(biāo)，配合國家房改政策精神，本著“密度適中、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，危舊房改造實現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)模化。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經(jīng)濟體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造，將棚戶區(qū)危舊房改造納入城市建設(shè)的長遠(yuǎn)計劃，可使城市功能布局更趨合理。本項目有利于滿足拆遷居民對住宅的需求，符合國家加快住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展及推進城市棚戶區(qū)改造的產(chǎn)業(yè)政策。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析項目申報單位十堰市海龍置業(yè)有限公司具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不具備建筑施工資質(zhì)，具體工程實施可通過招標(biāo)等方式委托給具有資質(zhì)的建筑公司。按照十堰市城市建設(shè)的要求，必須從根本上解決目前城中村形象差、環(huán)境滯后、居民住宅標(biāo)準(zhǔn)較低和生活質(zhì)量不高的現(xiàn)狀。該項目的建設(shè)符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和十堰市城市總體規(guī)劃，符合現(xiàn)代棚戶區(qū)危舊房改造建設(shè)的要求，將使紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，合理改造開發(fā)，徹底改變社區(qū)道路彎曲不暢，生活環(huán)境差等狀況，有利于改善居民的生活環(huán)境、居住條件，加快該社區(qū)向城市化生活方式的轉(zhuǎn)變，并可騰空大量土地，建設(shè)普通商品住房、地下車庫及商業(yè)配套設(shè)施，對于改善十堰投資環(huán)境，美化市容市貌，促進城市化進程等都具有積極的意義。因此，該項目的建設(shè)無論從建設(shè)單位的資質(zhì)還是項目內(nèi)容等各項指標(biāo)都符合國家關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第三章房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測3.1全國房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在各級政府大力推進棚戶區(qū)危舊房及經(jīng)濟適用房建設(shè)的大背景下，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點。3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到10%以內(nèi)。3.1.2住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機性需求。2014年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，隨著棚戶區(qū)改造的大力推進，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多，高端商品住房的投資和供給受到限制。3.1.3土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭國務(wù)院專門下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，主要針對當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心，這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設(shè)項目用地管理將更加嚴(yán)格。預(yù)計隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實?？偟膩碚f，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。3.1.42014年住房供求差距將縮小，價格成為關(guān)鍵因素從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心重點，改善供求關(guān)系和住房價格將仍是2014年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看，2014年的實際供應(yīng)量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計2014年住房供求差距將進一步縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則2014年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。3.2十堰市房地產(chǎn)市場走勢分析2014年對十堰樓市來說，是第一個短兵相接的時代。從大營銷上來看，十多個綜合體之間比定位、拼資源，房地產(chǎn)市場真正進入了“大盤時代”。由于區(qū)域供應(yīng)量過大，周邊客戶早已飽和，大多數(shù)綜合體的客戶群也都由周邊轉(zhuǎn)向了全市，樓盤間比區(qū)域優(yōu)勢、比價格、比配套、比商業(yè)資源、比營銷方式、比渠道滲透，比誰做得最細(xì)致、最人性化，百家爭鳴、百花齊放，共同推進十堰樓市的進步和發(fā)展。十堰市2013年-2014年房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)匯總序號均價套數(shù)面積月份15157.38元/㎡1270套133540.32㎡2013-0125213.37元/㎡493套48553.35㎡2013-0235294.14元/㎡1270套130548.93㎡2013-0345238.06元/㎡1177套121855.47㎡2013-0455894.06元/㎡1309套136347.75㎡2013-0565325.76元/㎡954套100120.45㎡2013-0675430.94元/㎡1084套112357.46㎡2013-0785286.79元/㎡814套83332.86㎡2013-0895482.18元/㎡866套87952.23㎡2013-09105412.22元/㎡985套100761.49㎡2013-10115307.54元/㎡965套98330.38㎡2013-11125614.61元/㎡873套88643.56㎡2013-12135337.30元/㎡571套58375.28㎡2014-01145321.26元/㎡493套48054.69㎡2014-02155315.48元/㎡1047套102866.86㎡2014-03164904.01元/㎡1008套100000.91㎡2014-04174621.39元/㎡1306套132111.02㎡2014-05185007.71元/㎡765套79031.07㎡2014-06194654.08元/㎡1072套125584.47㎡2014-07205107.39元/㎡850套88608.35㎡2014-08根據(jù)市場的反饋信息來看，剛需住宅的銷量占據(jù)市場主導(dǎo)地位，十堰樓市在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇、2013年繁榮之后，2014年十堰樓市基本處于“穩(wěn)中有降”，從2013-2014年的成交形勢分析，十堰住宅房價還有下行空間，尤其是棚戶區(qū)危舊房改造及經(jīng)濟適用房建設(shè)進一步加強，將牽引商品住宅房價繼續(xù)下行。商業(yè)地產(chǎn)今年前景大好，商鋪的價位不會下降。車位的價格將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。2014年9月備案房源751套，成交均價5071元/㎡，基本映證了這種趨勢。以下是9月樓市十堰城區(qū)各主要樓盤成交本案數(shù)據(jù)。PAGE80第四章項目背景與建設(shè)的必要性4.1項目政策背景2014年8月4日，國務(wù)院辦公廳對外發(fā)布《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求各地區(qū)、各有關(guān)部門進一步加大棚戶區(qū)改造工作力度，力爭超額完成2014年目標(biāo)任務(wù)，并提前謀劃未來三年棚戶區(qū)改造工作。2013年改造各類棚戶區(qū)320萬戶以上，2014年計劃改造470萬戶以上。然而，目前棚改的進度與改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比，還有較大差距；棚改中仍存在規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上、項目前期工作慢等問題。此次發(fā)布的《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》要求各地區(qū)要在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，抓緊編制完善2015—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，重點安排資源枯竭型城市、獨立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造，優(yōu)先改造連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的棚戶區(qū)。在選點布局上，棚改安置房不再是獨立的區(qū)域，也被納入新型城鎮(zhèn)化的整體布局。《通知》要求市、縣人民政府應(yīng)結(jié)合棚戶區(qū)改造規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和群眾生產(chǎn)生活需要，科學(xué)合理確定安置住房布局。要統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，推動居住與商業(yè)、辦公、生態(tài)空間、交通站點的空間融合及綜合開發(fā)利用，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。棚改配套設(shè)施首次被要求與棚改安置住房同步報批。過去，棚改安置住房與配套設(shè)施被要求同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用。此次《通知》增加了“同步報批”的環(huán)節(jié)，為優(yōu)化棚改布局、防止“安置房曬太陽”，增加了制度保障。同時，《通知》也首次明確了棚改安置住房小區(qū)的具體配建項目和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)遵循《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》要求，標(biāo)準(zhǔn)更具體清晰，操作性更強。棚改住房安置還將首次嘗試探索共有產(chǎn)權(quán)的方式。過去，棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。對經(jīng)濟困難、無力購買安置住房的棚戶區(qū)居民，是以租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關(guān)政策規(guī)定的條件下，納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ象w系統(tǒng)籌解決。棚戶區(qū)改造任務(wù)重、鏈條長，需要發(fā)改、國土、住建、財政、金融、農(nóng)墾、林業(yè)等多個部門協(xié)同推進。為了提高工作效率，我國將建立棚改的行政審批快速通道。根據(jù)《通知》，市、縣發(fā)展改革、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要共同建立棚戶區(qū)改造項目行政審批快速通道，簡化審批程序，提高工作效率，改善服務(wù)方式，對符合相關(guān)規(guī)定的項目，限期完成項目立項、規(guī)劃許可、土地使用、施工許可等審批手續(xù)?！锻ㄖ愤€要求開展已入住安置住房質(zhì)量安全檢查。市、縣人民政府要加強對已入住棚戶區(qū)改造安置住房質(zhì)量安全狀況的檢查，重點是建成入住時間較長的安置住房，對有安全隱患的要督促整改、消除隱患，確保居住安全。棚改不是簡單的“上樓”，也是棚戶區(qū)居民市民化的過程，必須有完善的社區(qū)公共服務(wù)為依托。目前尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。建筑密度很大，商業(yè)開發(fā)價值較低，實施改造很難實現(xiàn)資金就地平衡，屬于難啃的“硬骨頭”。今年470萬套棚改的投資規(guī)模上萬億元，僅靠財政支持，缺口較大。未來將在落實財稅支持政策的同時，將進一步發(fā)揮開發(fā)性金融在棚改中的作用。國家開發(fā)銀行已成立住宅金融事業(yè)部，重點支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。納入國家計劃的棚戶區(qū)改造項目，國家開發(fā)銀行的貸款與項目資本金可在年度內(nèi)同比例到位。同時也鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項目?！锻ㄖ愤€要求推進企業(yè)債券創(chuàng)新，支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計，研究推出棚戶區(qū)改造項目收益?zhèn)?；與開發(fā)性金融政策相銜接，擴大“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造范圍；適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。支持金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，研究建立完善多層次、多元化的棚戶區(qū)改造融資體系。《通知》要求地方各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源部門要共同商定棚改用地的年度供應(yīng)計劃，并將棚改和配套設(shè)施年度建設(shè)任務(wù)落實到地塊。市、縣規(guī)劃部門應(yīng)及時會同國土資源部門，嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定棚戶區(qū)改造區(qū)域全部擬供應(yīng)宗地的開發(fā)強度、套型建筑面積等規(guī)劃條件。4.2湖北省棚戶區(qū)改造的基本情況改革開放以來，湖北省住宅建設(shè)發(fā)展迅速，城市居民的居住水平和居住條件有了明顯的提高和改善。但是，由于我省城市人口比重大，歷史欠賬多，部分城市居民的住房困難還沒有從根本得到解決。全省至今還有34萬戶缺房戶，特別是13.3萬戶、49.2萬人仍居住在房屋結(jié)構(gòu)簡單、設(shè)施簡陋、陰暗窄小的棚戶區(qū)里，這些棚戶區(qū)的房屋大多已年久失修，成了危房、險房。在“三個代表”重要思想和黨的十八屆三中全會精神指引下，為了提高棚戶區(qū)居民的居住水平，將黨和政府的溫暖送到特困人群，建設(shè)和諧湖北。2010年末，湖北省委九屆八次全會與全省經(jīng)濟工作會議提出：從2010年開始，用五年到七年時間，基本完成2303萬平方米、340472萬戶棚戶區(qū)改造任務(wù)，并把棚戶區(qū)改造作為全省的頭號民心工程，并出臺相關(guān)政策支持棚戶區(qū)改造。在黨中央、國務(wù)院的關(guān)懷下與國家有關(guān)部門的指導(dǎo)、支持下，在湖北省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全省上下的共同努力，湖北省城市集中連片棚戶區(qū)改造工作進展順利。2014年上半年，新開工保障性住房和棚戶區(qū)改造住房28.75萬套，基本建成10.98萬套，分配入住6.54萬套，共投資379億元，占全年目標(biāo)任務(wù)的50.74%。4.3十堰市棚戶區(qū)改造的基本情況為加快十堰市棚戶區(qū)危舊房改造，十堰市政府根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于推進城市及國有工礦棚戶區(qū)改造工作工作的指導(dǎo)意見》（建?！?009】295號）文件精神和湖北省人民政府《關(guān)于進一步加強住房保障工作的意見》（鄂政發(fā)【2009】30號），制定了《十堰城區(qū)城市棚戶區(qū)（危舊房）改造管理暫行辦法》，計劃用五年左右的時間，基本完成城區(qū)集中連片棚戶區(qū)危舊房改造任務(wù)。十堰市的棚戶區(qū)主要分布在張灣區(qū)和茅箭區(qū)，這些地區(qū)房屋建設(shè)時間長、質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施欠賬多、人口密度大、家庭經(jīng)濟收入低。2013年，十堰市實際完成棚戶區(qū)改造2152戶，主要為城中村改造。2014年，十堰市共有24片棚戶區(qū)列入省集中連片棚戶區(qū)改造計劃。在實施改造中，結(jié)合實際情況，遵循城市總體規(guī)劃，按照“西進、東展、南疏、北擴”的建設(shè)思路，因地制宜，進行了擴邊展沿，改造總占地面積達到了60萬平方米，涉及居民5029戶，拆除房屋建筑面積17.4萬平方米，新建回遷安置住宅78萬平方米，是十堰城建史上規(guī)模最宏大、動遷戶數(shù)量最多的一項工程。2014年，我市首批鼓勵社會投資項目—十堰城區(qū)城市棚戶區(qū)改造項目進展順利，項目所含3個子項目主體工程已完工，其余2個子項目正在快速推進之中；項目總投資5億元，總建筑面積45.21萬平方米，將安置2199戶市民。我市將城中村改造統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，城中村改造項目由市房管局統(tǒng)一納入向上申報計劃，享受棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策。市、區(qū)政府成立主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)城中村改造工作，統(tǒng)一規(guī)劃、集中安置、市級統(tǒng)籌、區(qū)為主體、市場運作。各職能部門在辦理審批手續(xù)過程中，堅持“專人負(fù)責(zé)、特事特辦、快事快辦”原則，建立綠色審批通道，提高辦事效率，確保了安置區(qū)建設(shè)優(yōu)先規(guī)劃、用地指標(biāo)優(yōu)先保障、工程優(yōu)先建設(shè)竣工、住房優(yōu)先交付使用。對城中村房屋搬遷安置，堅持陽光操作，即搬遷安置政策公開，搬遷安置方案公開，安置房房源戶型公開，現(xiàn)場工作人員和監(jiān)督電話公開；丈量登記和計算結(jié)果公示，補償及獎勵結(jié)果公示，安置分配結(jié)果公示；接受群眾監(jiān)督。4.4項目建設(shè)的必要性4.4.1棚戶區(qū)改造有力地推進了建設(shè)和諧社會棚戶區(qū)改造縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進了人與人之間的和諧。通過棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)居民人均住房建筑面積達到18平方米，比全省平均水平22.6平方米的差距明顯縮小，棚戶區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應(yīng)縮小。同時縮小了生活差距。棚戶區(qū)居民從沒有基礎(chǔ)設(shè)施的棚戶區(qū)，搬進了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好。縮小了城市不同群體之間的住房差距與生活差距，消除了很多社會矛盾。4.4.2棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進了城市不同區(qū)域的和諧破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設(shè)施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀。結(jié)合棚戶區(qū)改造，各市籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進一步完善了城市功能。4.4.3棚戶區(qū)改造改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，促進了人與人自然的和諧項目區(qū)地處張灣區(qū)紅衛(wèi)豆腐社棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。改造前，這些棚戶區(qū)沒有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，市政配套設(shè)施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過棚戶區(qū)改造，極大地改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。據(jù)初步統(tǒng)計，紅衛(wèi)豆腐社棚戶區(qū)改造后，共將清理生活垃圾5萬噸，新增綠地面積1萬平方米，每年可減少煙塵排放量0.4萬噸，減少污水排放量2.8萬噸。通過十堰市張灣區(qū)紅衛(wèi)豆腐社棚戶區(qū)改造項目的建設(shè)，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)居民，改善居民生活條件，美化十堰市的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高十堰市的服務(wù)功能。4.4.4棚戶區(qū)改造改善了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促進了經(jīng)濟和諧發(fā)展兩年來，全市24個市棚戶區(qū)改造共投入建設(shè)資金15億元，按照房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出比1：6計算，這15億元的投入，可產(chǎn)生90億元的投資效益，有力地拉動了我市建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市面貌改變與配套設(shè)施建設(shè)，使城市土地升值。該項目通過棚戶區(qū)徹底改造，建成一個布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。除了安置當(dāng)?shù)鼐用?，還對土地進行整合，騰出了部分土地，用于建設(shè)創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促進了社會經(jīng)濟和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。4.4.5“棚改精神”，促進了黨、政府與老百姓的和諧我市及我區(qū)各級黨委、政府和各職能單位對棚戶區(qū)改造都給與了有力支持和幫助，凡是涉及棚戶區(qū)改造的審批事項和服務(wù)環(huán)節(jié)的各項工作，計劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財政、消防、電力等部門都要打破常規(guī)，集中辦理，登門服務(wù)，現(xiàn)場辦公，極大地提高了辦事效率，一些以往需要幾個月甚至至半年才能辦完的工程前期手續(xù)，現(xiàn)在幾天就能辦結(jié)。棚戶區(qū)改造在全市及我區(qū)形成了為民務(wù)實、創(chuàng)新高効、團結(jié)協(xié)作拼搏奉獻的“棚改精神”，創(chuàng)造了“棚改速度”。棚戶區(qū)改造，拆除的是欠帳，建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。4.6.5棚戶區(qū)改造的市場運作，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走出低迷房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和綜合服務(wù)等社會經(jīng)濟活動的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用，房地產(chǎn)的地域?qū)傩詻Q定了建造所需大宗材料不適宜遠(yuǎn)距離采購，這就使其對地方產(chǎn)業(yè)拉動較大；另一方面房地產(chǎn)促進了產(chǎn)權(quán)流動，搞活了房屋二、三級市場，增加地方稅收；更為主要的是房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費，擴大內(nèi)需，增加地方稅源，能極大地提高稅收對我區(qū)經(jīng)濟的貢獻力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。4.7.6項目建設(shè)可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，建成了一批經(jīng)濟適用房用于安置拆遷戶，原棚戶居民從低矮、破舊的棚屋，搬進了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了我市的經(jīng)濟增長、激活了十堰市房地產(chǎn)市場。第五章場址選擇及建設(shè)條件5.1場址選擇該項目選址為十堰市張灣區(qū)紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)，該項目符合十堰市土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，符合城市規(guī)劃和城市用地建筑容積率要求。本項目征地補償方案可行，用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、有效使用土地的要求和原則。5.2場址建設(shè)條件5.2.1地理位置十堰市位于湖北省西北部，東經(jīng)110°47′、北緯32°39′；屬廣義的秦嶺巴山，亞熱帶季風(fēng)氣候。十堰城區(qū)1192平方公里，人口約84萬?，F(xiàn)轄3區(qū)5縣1市，面積2.37萬平方公里，人口約348萬。十堰市境域內(nèi)蒼山似海莽莽起伏，吞入云霄氣勢恢弘；漢江東奔水橫貫，堵河北奔入漢江。東懷武當(dāng)山，邊界接襄樊；南靠神農(nóng)架，邊界接林區(qū)；西連巴山脈，邊界接陜渝；北系秦嶺脈，邊界接豫陜。5.2.2地形氣候十堰市位于漢江流域的秦巴山區(qū)，由于境內(nèi)山地起伏明顯，海拔高度相差懸殊，北有秦嶺山脈對北方冷空氣的阻擋和削弱作用，南有大巴山系對西南暖濕氣流的阻隔和擾動影響，加之境內(nèi)丹江口、黃龍灘等大型、特大型水庫巨大庫容的“水體氣候效應(yīng)”及眾多散落分布的山間河谷、盆地的“地形效應(yīng)”，使得我市氣候即具有北亞熱帶季風(fēng)氣候的典型特征，又有別于同類氣候區(qū)域內(nèi)其它地區(qū)所獨有的個性特點。十堰氣候濕潤，光照充足，冬少嚴(yán)寒，夏少酷暑，溫度年際變化不明顯，氣溫年較差小，屬典型的北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。溫度： 年平均溫度 15.3℃ 最冷月平均氣溫 9.8℃ 最熱月平均氣溫 20.7℃ 濕度： 最冷月平均相對濕度 76% 最熱月平均相對濕度 86%降雨量： 年總降雨 834.4mm氣壓： 夏季大氣壓 1003.8MB冬季大氣壓 1028.3MB風(fēng)： 夏季平均風(fēng)速 3.0m/s冬季平均風(fēng)速 2.3m/s積雪： 冬季最大積雪深度 26cm5.2.3交通條件本項目建設(shè)場址位于十堰市城區(qū)西部紅衛(wèi)豆腐社片區(qū)，車城西路和建設(shè)大道在此交匯，交通便利，適宜建設(shè)大型城市綜合體。十堰市境域內(nèi)襄渝鐵路運輸通往全國各地，209、316國道縱橫聯(lián)接?xùn)|西南北，高速公路直達武漢、西安。在鄂豫陜渝接界區(qū)，十堰居中集匯輻射，六條高速公路縱橫交織在鄂西北大地，兩個航運港打造水運“黃金通道”，武當(dāng)山機場幾十年的博弈艱難破局，正在進行建設(shè)。十堰市立體交通樞紐正在形成，為十堰的經(jīng)濟社會發(fā)展注入了無限的生機與活力。5.2.4項目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件

該項目建設(shè)所需的道路、上水、下水、供電、煤氣和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，場地平整后即可開工建設(shè)。1、供電建設(shè)地所處區(qū)域由十堰市供電局供電，骨干輸電線路10kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。2、供水建設(shè)地所處區(qū)域由十堰市自來水公司供水，擬分別從北側(cè)公路市政給水管網(wǎng)引入一路DN150自來水管，以滿足消防、生活用水要求。3、排水建設(shè)排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑1200mm，雨污水排入市政排水管網(wǎng)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，排水狀況較優(yōu)。該工程總生活排水量約為5000m3/日，污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)。雨水設(shè)計選用當(dāng)?shù)乇┯陱姸裙竭M行計算。基地總雨水排放量12000升/秒，排至市政雨水管網(wǎng)。室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。4、電訊建設(shè)地屬十堰電信局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機容量完全可以滿足正常經(jīng)營、生活需要。電話線路由十堰市的電訊線路引入，通過預(yù)埋管線暗敷到建筑內(nèi)。第六章建設(shè)規(guī)模及設(shè)計方案6.1規(guī)劃目標(biāo)項目定位：21世紀(jì)智能化、生態(tài)型、適用型的小區(qū)，達到十堰市居住小區(qū)開發(fā)的示范工程和市民生活家園的目標(biāo)。（1）強調(diào)項目外圍生態(tài)環(huán)境的保持，保護周邊的生態(tài)體系。項目內(nèi)部盡量擴大綠化種植面積，構(gòu)筑完整的小區(qū)綠化系統(tǒng)，創(chuàng)造一個生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美的家園。（2）面對汽車擁有率不斷提高，項目規(guī)劃既要留有充足的停車場地，又要建設(shè)安全、寧靜、親切的步行環(huán)境。本方案結(jié)合場址情況，構(gòu)筑適宜的小區(qū)綠化步行體系，為居民進行休閑、散步、健身、文化活動等提供一個安靜、方便、舒適的空間。（3）可識別性強的住宅組群項目的可識別性來源于強烈的空間領(lǐng)域感、頻繁的日常交往和簡潔的空間形態(tài)，方案中強調(diào)以規(guī)模適中、模式鮮明的組團和開敞空間，尺度宜人的綠地，互相穿插、相互融合，組成可識別性強的住區(qū)環(huán)境。（4）良好的城市景觀本項目地處十堰市城區(qū)西部，住宅建設(shè)布局合理，形成良好的視覺景觀。項目整體空間重點突出，特別是步行入口，將構(gòu)筑特色鮮明的景觀環(huán)境。（5）現(xiàn)代化的公共服務(wù)設(shè)施注重新材料、新技術(shù)的應(yīng)用和先進物業(yè)管理經(jīng)驗的推廣，建設(shè)成為一個設(shè)施齊全、管理科學(xué)、技術(shù)先進、充滿時代感的小區(qū)。6.2建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃總用地面積31902㎡，總建筑面積為135561㎡，地上建筑面積為111561㎡，地下建筑面積為24000㎡，容積率為3.5以下，建筑密度為30%，綠化率為30%以上，建設(shè)項目包括住宅和公建兩個部分。共拆遷343戶19800㎡，還建29700㎡。6.3功能方案本項目的設(shè)計指導(dǎo)思想為：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以實施新一輪城市總體規(guī)劃為準(zhǔn)則，按照十堰市棚戶區(qū)改造專項規(guī)劃的要求，確定合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、用地布局和開發(fā)強度，滿足居民物質(zhì)、精神需求，創(chuàng)造文明、優(yōu)美、舒適、方便的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。項目建成后，將形成三大功能：6.3.1居民安置功能通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為十堰市紅衛(wèi)片區(qū)的一個亮點工程。6.3.2房產(chǎn)開發(fā)功能項目擬建部分中高檔住宅，以經(jīng)濟、美觀、人性化的設(shè)計，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造的舒適住宅環(huán)境。6.3.3商業(yè)貿(mào)易功能商貿(mào)市場，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場經(jīng)濟條件下，開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進商貿(mào)流通，進而促進全市經(jīng)濟的發(fā)展。6.4整體規(guī)劃設(shè)計原則高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。“以人為本”原則。強調(diào)小區(qū)功能生活保障、環(huán)境保障、心理保障和安全保障?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”原則。使人文與自然協(xié)調(diào)共存，體現(xiàn)人對環(huán)境的尊重和環(huán)境對人的培育作用?！岸鄻有浴痹瓌t。體現(xiàn)項目改成建設(shè)的經(jīng)濟價值。“可操作性”原則。通過建設(shè)控制指標(biāo)，與規(guī)劃管理緊密銜接，便于項目的管理和實施操作。6.5規(guī)劃設(shè)計方案要點（1）體現(xiàn)對家庭生活的關(guān)心隨著生活水平的提高，“城中村”將越來越具有廣闊的社會功能，從而也將賦予家居環(huán)境更為豐富、生動的時代氣息。方案設(shè)計為每個居民及每個家庭提供環(huán)境優(yōu)美、氛圍溫馨、治安良好的社區(qū)環(huán)境。為老人和兒童提供方便的步行系統(tǒng)和無障礙設(shè)計，為他們的活動提供廣闊的空間。對家庭的社會交往尤為關(guān)注。方案中設(shè)置多種形式的戶外交往空間，大片的綠地、開闊的廣場都為戶外交往提供了良好的場所，處處都有家的感受。（2）符合交通組織的特征汽車普及已成為一種強大的趨勢，為迎合這一趨勢，方案中努力營造流暢的道路系統(tǒng)和充足的臨時停車位。6.6整體規(guī)劃布局（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)項目不同住宅在整體環(huán)境中遙相呼應(yīng)，形成相互對話、交流的空間效果。根據(jù)現(xiàn)有道路及規(guī)劃外圍交通，主出入口設(shè)在小區(qū)中部。整個居住區(qū)的停車場地采用地下停車的布局，在住宅幢間設(shè)置部分地面停車，停車地面采用植草磚。小區(qū)內(nèi)部道路組織采用人車混行與人車分流相結(jié)合形式，由小區(qū)、組團和宅前三級道路構(gòu)成。一級為小區(qū)級道路，人車分流，車行道路寬度為7米。二級為組團道路，人車混行，路面寬度為5米，宅前（間）路路面寬度為3米，主要供居民、自行車和小型機動車使用。小區(qū)道路走向根據(jù)居民出入主要流向布局，同時利于消防車、救護車的通行。綠地內(nèi)休閑游覽人行道路面寬度1米。（2）綠化布置項目綠化系統(tǒng)以多簇團為主?！岸啻貓F”：是指小區(qū)內(nèi)部在不同空間設(shè)置的綠化帶，可作為組團的綠化，構(gòu)成林蔭步道路對景，也是休閑、觀賞的良好場所。小區(qū)其他綠地結(jié)合組團中心和住宅庭院布置。組團入口和組團綠地中布置指示牌、花架、座椅等小品設(shè)施，既能滿足功能要求，又能在空間環(huán)境中起到“畫龍點睛”的作用。環(huán)境設(shè)施要注重地方文化特色的濃縮和展示，達到陶冶情操的目的。6.5項目建設(shè)的原則1、項目要貫徹“以人為本”的原則。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。2、項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。3、項目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。4.項目要貫徹“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的原則。突出十堰地域文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。6.6建筑設(shè)計方案1、總體設(shè)計工程中小區(qū)建筑形式主要為高層建筑，共建設(shè)4棟27層建筑，住宅層高3m，每棟2個單元，一梯4戶，共768戶。建筑形式依地理條件采用多樣化選擇。地上3層為商業(yè)，層高4.5米，三層地下室，功能為車庫、地下超市、高低壓配電間、發(fā)電機房、消防水池、泵房、生活水箱、熱交換站及其他。2、戶型分類本項目處在城區(qū)東部，為住宅小區(qū)，在戶型設(shè)計上考慮到目前城市的發(fā)展，居民的收入，對住房的要求，戶型設(shè)計主要包括：A型：三室二廳二衛(wèi)雙陽臺約149.5平方米，240戶；B型：二室一廳一衛(wèi)88平方米，548戶。共768戶，滿足90平方米以下不少于70%的要求。3、建筑造型本設(shè)計采用空間及立面的構(gòu)成手法，是傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代生活氣息的完善結(jié)合。為了營造良好的城市景觀，形成豐富的空間層次，在斜屋面的建筑的處理上利用坡屋頂?shù)母叩湾e落和山墻面的拼接形成豐富的建筑造型，避免形成單調(diào)而生硬的塊體。設(shè)計時融入現(xiàn)代處理手法，在構(gòu)圖和均衡方面細(xì)加推敲，通過構(gòu)件的穿插，屋面退臺的處理和屋面細(xì)部的處理，營造了豐富的動感空間和陰影效果。6.7公用工程方案小區(qū)工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵循如下原則：（1）壓力流管讓重力流管；（2）小管徑盡量在污水管上面；（3）給水管盡量在污水上面；（4）易彎曲管讓不易彎曲管；（5）臨時性管線讓永久性管線；（6）工程量小的管線讓工程量大的管線。1、給排水設(shè)計供水管網(wǎng)沿道路呈環(huán)狀敷設(shè)，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源。由城市自來水直接供給消防、生活用水，經(jīng)消火栓泵及噴淋泵為消防系統(tǒng)供水，生活給水四層以上經(jīng)變頻生活水泵供水，地上三層由市政管網(wǎng)直接供水。該小區(qū)本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計算，則最高口污水排放量為85立方米。由于本規(guī)劃小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，將雨水、污水排入城市排水管網(wǎng)，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。2、供熱設(shè)計規(guī)劃以東風(fēng)汽車公司熱電廠為小區(qū)總熱源。采用鋼管，地溝敷設(shè)；采用供—回水雙管循環(huán)系統(tǒng)，供回水管雙向鋪設(shè)，對應(yīng)管段相同；供回水溫度為80/55℃；供熱管道應(yīng)作好保溫及防腐，并應(yīng)考慮熱補償。3、供電設(shè)計電源由高壓線直接接入場區(qū)附近配電室，380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑路面采用地下直埋，電纜穿越道路的路段一律加裝鑄鐵管保護。住宅電氣照明設(shè)計照度：起居室及一般活動區(qū)50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。光源燈具：室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈為輔，光源顯示色指數(shù)Ra≥80。戶外燈為防爆燈具，在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。電源插座：根據(jù)各室廳需要分別布設(shè)2~3個，選用單相三線或單相二線組合插座，衛(wèi)生間設(shè)置不少于1組防濺型安全插座，防爆燈具。計量：為實現(xiàn)用電計量的準(zhǔn)確性和便于管理，選用一戶一表制，電表（自動斷電保護）分層戶外集中設(shè)置。4、燃?xì)庠O(shè)計擬由十堰市天然氣公司引入低壓管道天然氣作為氣源，主管徑DN100。以低壓管道天然氣直供用戶，管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)，管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線，管道應(yīng)做防腐處理。5、消防設(shè)計本項目消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。火災(zāi)發(fā)生時最不利點消防栓的水壓滿足0.1Mpa充實水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓,消防栓采用半地下防凍式消防栓。6、通訊、有線電視項目同步建設(shè)通訊系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安保系統(tǒng)。室外采用地下電纜敷設(shè)，室內(nèi)線路穿管暗敷。每個單元都設(shè)置壁嵌式電話箱，每個房間內(nèi)均設(shè)一個或若干個電話插頭、電視插座和寬帶插座。第七章環(huán)境影響分析及保護對策該項目所在地?zé)o工業(yè)污染源和較大規(guī)模的生活污染源，根據(jù)環(huán)保部門提供的資料，目前當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境空氣質(zhì)量符合國家一級標(biāo)準(zhǔn)；地表水符合國家水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)域環(huán)境噪聲滿足居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)Ⅱ類；區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，生態(tài)系統(tǒng)處于穩(wěn)定狀態(tài)，抗干擾能力較強。7.1、項目環(huán)境影響分析該項目的環(huán)境影響包括建設(shè)期和經(jīng)營期的環(huán)境影響兩個方面。其中，項目經(jīng)營期的環(huán)境影響包括水環(huán)境影響、大氣環(huán)境影響、固體廢棄物環(huán)境影響分析、聲環(huán)境影響和施工期間的環(huán)境影響等幾個方面。7.1.1水環(huán)境影響分析該項目排放的污水主要是生活污水。項目產(chǎn)生的生活污水經(jīng)隔油池和化糞池處理后，其綜合排水水質(zhì)可滿足《十堰市污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。7.1.2大氣環(huán)境影響分析該項目對大氣的污染主要來自車輛尾氣的排放，尤其是地下車庫車輛尾氣的排放。

7.1.3固體廢棄物環(huán)境影響分析

該項目產(chǎn)生的固體廢棄物主要是項目建設(shè)期間產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾、建成入住后產(chǎn)生的生活垃圾。

7.1.4聲環(huán)境影響分析

該項目所在區(qū)域噪聲源比較多，主要的噪聲源可歸納為三個方面，即公建設(shè)備噪聲和主要道路噪聲，其中公建設(shè)備噪聲主要來源于給排水和暖通設(shè)備等。7.1.5施工期間環(huán)境影響分析

施工期間主要存在的有噪聲污染、施工揚塵、施工廢水、建筑垃圾和生活垃圾。其中，施工揚塵是施工期間對環(huán)境影響最大的因素。7.2環(huán)境保護對策

本項目建設(shè)嚴(yán)格履行《環(huán)境保護法》、《環(huán)境影響評價法》，嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)項目環(huán)境保護條理》和“三同時”制度。建設(shè)前期認(rèn)真做好區(qū)域“環(huán)境影響評價”工作，然后根據(jù)建設(shè)項目的實施狀況，分單項進行簡化的單項環(huán)境影響評價。建設(shè)過程嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”制度，針對項目可能會產(chǎn)生的環(huán)境污染與生態(tài)破壞問題，認(rèn)真落實各項環(huán)境保護工程與管理措施，確保項目建設(shè)不對環(huán)境造成大的影響。環(huán)境污染控制按照下述標(biāo)準(zhǔn)實施。環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)：地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3838－2002）Ⅱ類環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095－1996）二級區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GBB3096－1993）1類污染物排放標(biāo)準(zhǔn)：（GBB3096－1993）Ⅱ類污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978－1996一級大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297－1996二級建筑施工場界噪聲限值GB12523－1990建筑施工場界噪聲限值詳見下表：施工階段主要噪聲源噪聲限值/dB(A)晝間夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555打樁各種打樁機等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土振動棒等7055裝修吊車、升降機等6555根據(jù)該項目對環(huán)境的影響分析，本報告提出相應(yīng)的環(huán)境保護對策，主要對策如下：

7.2.1水環(huán)境保護對策施工期廢水來自建筑施工以及施工人員生活污水。臨時施工的建筑用水實施循環(huán)利用，不對外排放。施工人員臨時排放的生活污水建設(shè)簡易化糞池，或?qū)ι钗鬯畬嵤┦占欧?，將其用于場地綠化，由施工單位臨時進行治理，施工結(jié)束后拆除臨時排污設(shè)施，確保施工期不造成生活污水污染。營業(yè)期間水污染主要來自餐飲、衛(wèi)生間排放的污水，經(jīng)過隔油池和化糞池處理后排入城市污水管道，雨水與生活污水分流處理，最終排入市政環(huán)保部門指定的市政管線內(nèi)，對周圍的環(huán)境影響不大。7.2.2大氣環(huán)境保護對策

本項目大氣污染主要為建設(shè)期時段。大氣污染源主要是施工揚塵和施工車輛尾氣。為減少揚塵污染，對于土石方運輸采取覆蓋運輸、施工場地道路定期清灑水、密閉或輕卸產(chǎn)生揚塵污染的施工材料等措施。道路施工采取封閉作業(yè)，建成前禁止車輛通行。為減少交通運輸工具尾氣污染，要求進入施工現(xiàn)場的施工車輛尾氣全部達到歐Ⅱ以上標(biāo)準(zhǔn)，否則不得進入施工點運輸。在施工現(xiàn)場廠界加設(shè)圍檔，這是減緩揚塵污染的最有效措施，因為有圍檔的施工現(xiàn)場，其揚塵污染相對無圍檔的有明顯改善，可使被污染地區(qū)的TSP濃度減少四分之一左右。加強工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易產(chǎn)生揚塵的材料，有條件的工地應(yīng)把易產(chǎn)生揚塵的材料堆放在工棚內(nèi)。避免在大風(fēng)天氣下裝卸易產(chǎn)生揚塵的建筑材料。加強運輸車輛的管理，對駛出施工區(qū)的車輛采取減少散落的措施。對開挖的土方，如果在現(xiàn)場堆放要進行覆蓋處理，盡量不要使地面裸露。營業(yè)期間大氣污染主要來自餐飲及地下車庫車輛所產(chǎn)生的污染，將按照環(huán)保要求，對餐飲排煙采用現(xiàn)代環(huán)保設(shè)備，進行無害化處理，保證排放到要求。對車庫尾氣采用通風(fēng)管集中吸收，經(jīng)凈化后排放。對于大氣污染環(huán)境保護對策主要從地下車庫排氣口的高度和排放速率考慮。各排氣口的高度均不低于15米，排放速率控制在0.77公斤/小時。為了減小各排氣口的排放速率，可以考慮適當(dāng)增加車庫排氣口的數(shù)量。7.2.3固體廢棄物環(huán)境保護對策施工期的建筑垃圾主要來源于開挖土方、拆遷和建筑施工中的廢棄物等。對施工期的建筑垃圾應(yīng)采取有效的防護措施，如及時清理建筑垃圾、嚴(yán)禁隨意丟棄和堆放、盡量避免風(fēng)吹雨淋、在垃圾運輸過程中避免灑落。本項目是填方大于棄方，因此不存在土石方傾倒污染問題，對于棄渣和建筑廢料運送至政府規(guī)定的填埋場集中處理，不會對環(huán)境造成大的影響。為了減少生活垃圾的排放對周圍環(huán)境的影響，可以采用下面的對策：完善項目區(qū)生活垃圾分類收集設(shè)施，建立垃圾收集體系，逐步實行分類化、系統(tǒng)化。生活垃圾應(yīng)用塑料桶或者車輛集中收集，并及時清運，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。7.2.4聲環(huán)境保護對策由于在施工過程中，需動用大量的車輛及施工機械，它們的噪聲強度較大，聲源較多，而這些施工設(shè)備又多位于室外，因此在一定范圍內(nèi)，會對周圍的居民產(chǎn)生一定的影響。該項目在施工期應(yīng)合理安排施工時間，制定施工計劃時，應(yīng)盡量避免大量高噪聲設(shè)備同時施工。施工盡量安排在白天，減少夜間施工量；設(shè)備選型上盡量采取低噪聲設(shè)備，例如用液壓機械代替油機械等。為控制攪拌噪聲，采用購買商品砼和預(yù)拌砂漿施工；對挖掘、打樁等設(shè)備禁止夜間施工，降低污染程度，白天作業(yè)避開人群休息時間；需要連續(xù)作業(yè)的設(shè)施報經(jīng)環(huán)保部門同意后施工。對于交通所造成的污染，主要對策為加強交通管理，區(qū)域內(nèi)限制車速并禁止鳴笛。建設(shè)項目重點：一是落實好項目區(qū)內(nèi)水環(huán)境的環(huán)境保護措施；二是落實好生態(tài)綠化率的實施；三是做好該區(qū)內(nèi)的噪聲治理措施。建設(shè)過程中產(chǎn)生少量的廢物、噪音和污水，項目建成后，在采取相應(yīng)的環(huán)境保護措施后，對周圍環(huán)境不會造成明顯的不利影響，并能通過綠化美化環(huán)境，改善該區(qū)域的自然環(huán)境。綜上所述，施工期的環(huán)境影響是短暫的，受人為和自然條件的影響較大，因此加強對施工現(xiàn)場的管理，并采取積極有效的防護措施，可以減少施工期對周圍環(huán)境的影響。該項目運營期污染源對周圍環(huán)境的影響通過以上措施可以得到有效控制，對周圍的環(huán)境影響不大。第八章節(jié)能與節(jié)水措施節(jié)約能源是我國國民經(jīng)濟發(fā)展一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，建筑節(jié)能是節(jié)能工作的一個重要領(lǐng)域，節(jié)約能源是每一個建設(shè)項目應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。為保證工程項目做到合理利用能源和節(jié)約能源，項目的建設(shè)水平應(yīng)達到該市節(jié)能型建筑的指標(biāo)。節(jié)能設(shè)計依據(jù)如下《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）《湖北省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ14-036-2006）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2001）《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003）按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，本項目設(shè)計采用的設(shè)備與材料，應(yīng)采用與項目規(guī)模相適應(yīng)的、先進可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬于已被國家頒布淘汰高能耗設(shè)備，設(shè)計中一律不予采用。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。對各種能源消耗均應(yīng)計量并按有關(guān)規(guī)定配置計量器具。民用建筑能耗指標(biāo)：含采暖、空調(diào)、照明、熱水和民用燃?xì)猓ㄈ斯っ簹?、液化石油氣和天然氣）能耗，分品種實物能耗總量、綜合能耗總量，按單位建筑面積計的分品種實物能耗和綜合能耗均不能超過現(xiàn)行國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱水平（外墻、屋頂、地板傳熱系數(shù)值和門窗密封性能指標(biāo)、級別）。單位面積能耗指數(shù)應(yīng)達到現(xiàn)行國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平和國內(nèi)先進水平。建筑圍護結(jié)構(gòu)、供熱管網(wǎng)必須采取保溫隔熱措施。采暖供熱、熱水及空調(diào)制冷系統(tǒng)規(guī)模按設(shè)計負(fù)荷設(shè)置，不得加大，并設(shè)有調(diào)節(jié)控制裝置及能量計量表。節(jié)能性建筑設(shè)備與產(chǎn)品的選用，包括門窗、室內(nèi)供熱系統(tǒng)控制與計量設(shè)備及散熱器、空調(diào)、燃?xì)馊紵骶摺⑻柲軣崴?、照明電器及控制系統(tǒng)等必須采用節(jié)能降耗的新材料、新工藝、新設(shè)備，以求最大限度節(jié)約能源。優(yōu)化建筑規(guī)劃設(shè)計在建筑規(guī)劃階段，要慎重考慮建筑物的朝向、間距、體型、體量、綠化配置等因素對節(jié)能的影響，改善熱環(huán)境。在建筑的平面布局方面，朝向的選擇很重要。冬季應(yīng)有適量的陽光射入室內(nèi)，避免冷風(fēng)吹襲；夏季則應(yīng)盡量減少太陽直射室內(nèi)及外墻面，并有良好的通風(fēng)。主要房間宜設(shè)在冬季背風(fēng)和朝陽的部位，減少圍護結(jié)構(gòu)的散熱量。同時，注意建筑間距與節(jié)能的關(guān)系，使建筑南墻的太陽輻射面積在整個采暖季節(jié)中不因其它建筑的遮擋而減少。在建筑設(shè)計中，原則上應(yīng)減少建筑物外表面積，適當(dāng)控制建筑體型系數(shù)，即建筑物外表面積與其所包圍的體積之比，減少建筑面寬，加大進深或增加組合體，建筑外型選用長條形，而體型復(fù)雜、凹凸面過多的塔式住宅對節(jié)能不利。應(yīng)重視造型規(guī)整，如應(yīng)盡量采用多單元的“一”字形，避免建造單元少特別是點式平面的低層住宅。另外，要重視屋檐、挑檐、遮陽板、窗簾、百葉窗等的構(gòu)造措施，這對于調(diào)節(jié)日照節(jié)省能源是十分有效的。提高圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能的科技含量。建筑物的能耗是由其圍護結(jié)構(gòu)的熱傳導(dǎo)和冷風(fēng)滲透兩方面造成的。為降低能耗，要從單項如墻、頂、門、窗等圍護結(jié)構(gòu)著手，重視其熱工特性，設(shè)計中應(yīng)該找出其經(jīng)濟熱阻，同時還必須考慮其圍護結(jié)構(gòu)的“吸熱性”和“熱容性”指標(biāo)。按照國家有關(guān)節(jié)約能源和合理利用能源的要求，對整個工程設(shè)計中的能耗進行控制，從而降低成本，達到提高經(jīng)濟效益的目的?！敖ㄖ?jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來越重要。節(jié)能措施應(yīng)嚴(yán)格按《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》和《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176-93）的要求采用，本項目建議采用以下節(jié)能節(jié)水措施：8.1墻體保溫節(jié)能措施圍護結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加空調(diào)熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可減緩熱量進入墻體，使用非粘土制品；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好保溫隔熱效果。建筑物各部分圍護結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)，不應(yīng)超過規(guī)范《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的限制。8.2門窗工程節(jié)能措施適當(dāng)控制窗墻比，安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風(fēng)通過；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動卷簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，又便于冬季日照。特別對西向、南向窗戶要更加重視。本項目使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好的力學(xué)性能、使用壽命長的節(jié)能型雙玻真空塑鋼窗，提高門窗的氣密性，使房屋的建筑保溫效果更好。門窗保溫性能K小于2.8瓦/平方米攝氏度。8.3屋面保溫節(jié)能措施由于太陽輻射強烈引起頂層房間過熱，是一個十分普遍的問題，必須認(rèn)真對待。本項目將在坡屋面中增加擠塑板保溫隔熱層，平屋面中增加保溫砂等保溫層和擠塑板保溫隔熱層，并在空氣間內(nèi)帖熱反射材料。屋頂采用80毫米厚聚苯板，對飄窗和封閉式陽臺頂板等熱橋部位做50毫米厚擠塑聚苯板。吊頂采用保溫頂棚，頂棚的綜合傳熱系數(shù)≤0.55瓦/平方米。8.4采光系統(tǒng)節(jié)能措施1、盡可能充分利用自然光，保證建筑物內(nèi)部有足夠的日照。2、采用控制照明線路。照明線路加裝穩(wěn)壓裝置，起穩(wěn)定電壓作用；照明線路加裝節(jié)電器，可相應(yīng)降低燈具的端電壓；在公共場所照明線路加裝智能控制裝置，不但可控制電壓，而且可控制燈的亮度、開關(guān)時間等；加裝聲控、光控、觸摸開關(guān)等。注意三相負(fù)荷的平衡，減少零序電流。3、選擇節(jié)能燈具。選擇3C標(biāo)志和有節(jié)能認(rèn)證標(biāo)志的節(jié)能燈，光效、使用壽命、安全、諧波等各項性能有保障，在使用壽命期間內(nèi)才能真正省電省錢。4、光源以熒光燈為主，梯間采用節(jié)能光效亮點燈，除正常照明之外，按防火規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明、疏散指示燈照明。8.5電力系統(tǒng)節(jié)能措施供電系統(tǒng)采用合理的工藝流程，盡可能降低途中的消耗。按要求配裝能源計量表。該項目所選用機電設(shè)備的負(fù)荷率必須達到國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，提高設(shè)備利用率。電氣系統(tǒng)選用節(jié)能變壓器，裝設(shè)低壓電力電容器補償無功功率。各類設(shè)備及器材的選型一律采用國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的高效節(jié)能設(shè)備的器材1、本項目的電力系統(tǒng)在設(shè)計、布置時力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。采用S11型以上低損耗環(huán)保節(jié)能型變壓器或SC10型以上干式變壓器及其它節(jié)能型設(shè)備，嚴(yán)禁采用國家頒布的淘汰電器產(chǎn)品。變壓器設(shè)計負(fù)荷載控制在80%左右，有利于降低能耗。在下一步的深化設(shè)計中確定變壓器位置、數(shù)量、容量負(fù)荷中心，降低配電系統(tǒng)的電能損耗。2、根據(jù)各功能區(qū)的實際需要配置照明，既保證照明需要又達到節(jié)能目的。照明光源采用新型高效節(jié)能光源，如緊湊型熒光燈、細(xì)徑直管熒光燈等新型高效光源并配置以節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器，從而降低照明用電量，創(chuàng)造以人為本的綠色照明環(huán)境。選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的電光源、燈具、配線器材以及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。既在提高照度節(jié)省電能及改善照明質(zhì)量的同時保證經(jīng)濟運行，又有益于環(huán)境和人的身心健康。8.6對采暖系統(tǒng)及空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能要求改善采暖供熱系統(tǒng)的設(shè)計和運行管理，加強管道的保溫，以提高室外管道的輸送效率。應(yīng)積極發(fā)展集中供熱，以最大限度地節(jié)省燃料消耗。從盡可能節(jié)省制冷設(shè)備用能的角度考慮，最好的方法莫過于不使用制冷或通風(fēng)設(shè)備即可降低室內(nèi)溫度，如抑制在室內(nèi)產(chǎn)生熱、促進室內(nèi)的熱吸收、減少熱量進入室內(nèi)、引導(dǎo)熱量向室外散失。8.7節(jié)水措施1、本項目全部采用水沖式衛(wèi)生設(shè)施，衛(wèi)生潔具及五金配件采用節(jié)水型產(chǎn)品，以節(jié)約用水，節(jié)約資源。生活用水系統(tǒng)采用自來水直接供水和微機恒壓變頻調(diào)速泵組供水，回水管上設(shè)溫度繼電器和靜電水處理器，減少能源浪費，確保供水安全性和經(jīng)濟性。衛(wèi)生器具最低配水點處的靜壓力不超過0.25Mpa。在給水、總?cè)肟谔幘O(shè)水表。采取防滲漏措施，杜絕水量流失。公共衛(wèi)生間小便器采用光控自動沖洗閥。全部衛(wèi)生潔具、水龍頭，均采用節(jié)水型產(chǎn)品。水池、水箱設(shè)溢流報警水位，防止水資源長期溢流。選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)，綠化澆灌采用先進的節(jié)水澆灌技術(shù)。2、建議空地設(shè)置雨水收集池，雨水經(jīng)收集沉淀后，用于綠化澆灌灑水和清掃地面，以減少綠化及衛(wèi)生新鮮水使用量。建筑屋頂雨水設(shè)有集中收集系統(tǒng)，并設(shè)置降雨初期棄流裝置。在設(shè)有雨水收集的屋頂不得采用污染雨水水質(zhì)的防水材料。建設(shè)雨水利用系統(tǒng)設(shè)立雨水貯水池，經(jīng)沉淀過濾后全部回用，以節(jié)約寶貴的水資源。室外綠地與土壤之間設(shè)貯水層、透水層，以減緩雨水地表徑流的速度，增加土壤的相對含水量，減少綠化的人工澆灌用水。建筑節(jié)能節(jié)水設(shè)計必須依靠各專業(yè)的通力合作、互相支持和共同努力，才能創(chuàng)作出既符合建筑學(xué)原理，又符合節(jié)能原則的優(yōu)秀建筑。第九章勞動安全衛(wèi)生和消防該項目的建設(shè)和運營要貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，要確保建設(shè)項目符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障工作人員及廣大業(yè)主的安全和健康。9.1主要安全隱患部位本項目在建設(shè)過程中易造成危害的主要隱患部位有施工現(xiàn)場的電氣線路、各種機電設(shè)備和起重設(shè)備、腳手架、混凝土攪拌機、變壓器周圍、各種坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉庫等。9.2有害物質(zhì)種類及危害性分析本項目建成投入使用后，無有毒有害物質(zhì)產(chǎn)生，無高空、高溫、高壓和輻射、振動、噪聲等危險性作業(yè)場所，主要隱患部位為樓宇內(nèi)的電氣線路、燃?xì)夤艿?、通風(fēng)設(shè)施、樓梯間通道等。需對可能產(chǎn)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害故采取必要防范措施。9.3安全保護措施9.3.1設(shè)計階段應(yīng)注意的安全問題本項目按抗震7度設(shè)防，工程的重點部位，按有關(guān)設(shè)計規(guī)范進行驗算，限制其地震位移。公共衛(wèi)生間采取防滑措施。有關(guān)防火措施應(yīng)嚴(yán)格按建筑防火規(guī)范設(shè)計。電氣安全：該項目采用TN-S接地系統(tǒng)，全樓采用等電位聯(lián)結(jié)，洗手盆及其管道等裝置進行輔助等電位聯(lián)結(jié)。為減少接地故障引起電氣火災(zāi)危險而裝設(shè)的漏電電流作用保護器，其額定動作電流不應(yīng)超過0.5安。建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加漏電保護開關(guān)。對餐廳、廚房等比較潮濕的地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護。該項目電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別設(shè)有負(fù)荷保護和短路保護，對插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過12伏的安全超低壓供電。對走廊等處安裝高度較低的照明燈具加裝防護設(shè)施或采用安全電壓供電。防雷設(shè)施：按建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（GB50057-94）規(guī)定，該項目建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電波被侵入的措施，以及防側(cè)擊的保護措施。9.3.2建設(shè)過程安全措施建設(shè)過程中嚴(yán)格按照國家對勞動者的職業(yè)安全及勞動保護的有關(guān)規(guī)定，對可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害事故應(yīng)加強防范措施，所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體安全措施為：（1）施工現(xiàn)場道路、電氣線路、材料堆放場等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。（2）工程現(xiàn)場內(nèi)機器設(shè)備外露危險部分，都加防護罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護裝置及避雷裝置，并設(shè)有危險標(biāo)志；各種機電設(shè)備的安全裝置和起重設(shè)備的限位裝置，要安全有效，經(jīng)常檢查和維修保養(yǎng)。（3）項目建設(shè)期間，要保證現(xiàn)場施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺，并配置防護欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護網(wǎng)，腳手架、井字架要指定專人維護保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形、傾斜、搖晃等情況，要及時加固。（4）各種坑井，易燃場所，變壓器周圍要指定專人設(shè)置圍欄和安全標(biāo)志，夜間要設(shè)紅燈示警。（5凡直接從事帶電作業(yè)的，必須穿絕緣鞋、戴絕緣手套，防止發(fā)生觸電事故。從事有塵、有毒、噪聲等有害作業(yè)的，要配戴防塵、防毒口罩和防噪聲耳塞等防護用品。對產(chǎn)生的廢氣和粉塵設(shè)置有效的通風(fēng)除塵設(shè)施；9.3.3運營過程勞動保護依據(jù)國家對勞動者的職業(yè)安全及勞動保護的有關(guān)規(guī)定，注意對工作人員的安全保護，對經(jīng)營過程中可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、機械、車輛傷害等事故應(yīng)加強防范措施。所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求，操作人員必須進行安全技術(shù)培訓(xùn)，建立健全安全操作規(guī)程。同時，加強對工作人員和入?yún)^(qū)業(yè)戶的安全生產(chǎn)教育，按規(guī)定發(fā)放勞保用品，按期檢查督促安全設(shè)備和安全措施的落實情況，確保管理、經(jīng)營、倉儲安全。電梯由專業(yè)人員負(fù)責(zé)使用和維護。項目建成后將完全按智能化小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置人員和設(shè)備，以保證小區(qū)內(nèi)所有用戶的生命及財產(chǎn)安全并對小區(qū)內(nèi)的火情實施24小時監(jiān)控。小區(qū)內(nèi)所有電器設(shè)備、照明等系統(tǒng)要有接地保護裝置，并設(shè)置警告標(biāo)志，物業(yè)管理部門需聘請專業(yè)的電力、電氣設(shè)備維修人員，檢查和維修等項應(yīng)按能源及有關(guān)安全用電規(guī)程執(zhí)行。還須在電氣線路、燃?xì)夤艿馈翘菘?、電梯間等處設(shè)置警示牌和應(yīng)急照明，提高居民的安全防范意識。9.4勞動衛(wèi)生保障措施項目投入使用后，屬人口密集區(qū)，為易傳播各種流行性疾病的公共場所，應(yīng)按照《中華人民共和國傳染病防治法》及其他相關(guān)條例的要求，制定相應(yīng)的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，對各類配套商業(yè)服務(wù)區(qū)等客流量較大的場所采取合理有效的消毒衛(wèi)生措施，防治傳染性疾病的發(fā)生。該項目設(shè)有的公共廁所等，設(shè)計時應(yīng)要符合防疫要求。生活給水：對生活用水加裝紫外線消毒設(shè)施。排水：盥洗污水、糞便污水等污水及雨水采用分流系統(tǒng)。通風(fēng)：衛(wèi)生間、盥洗間、庫房等場所均設(shè)機械通風(fēng)系統(tǒng)。6.5消防保障措施本項目火災(zāi)隱患主要是儲存物品的火災(zāi)危險性、物品運輸過程中的火災(zāi)危險性和項目用電過程中的火災(zāi)危險性。本項目將遵循“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，立足自防自救，采用可靠的防火措施做到安全、適用，技術(shù)先進，經(jīng)濟合理。本項目按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB80256－2006進行消防設(shè)計并配備相應(yīng)消防設(shè)施。1、該項目按建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，合理地確定建筑的位置；在主體建筑物的前面有滿足消防車通行的消防車道，車道寬度大于4米，滿足防火規(guī)范關(guān)于消防車道的要求。同時設(shè)計有消防給水系統(tǒng)、應(yīng)急疏散、防火分區(qū)、防煙分區(qū)、自動噴淋系統(tǒng)，合理配置消防器材，確保消防用水量。在場區(qū)布置上，利用現(xiàn)有地形條件，兼顧近期使用要求和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，充分考慮項目行業(yè)特點，保證消防道路暢通，工程建筑物間距滿足消防要求，建筑物內(nèi)部通道暢達，寬度及安全出口數(shù)量應(yīng)符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》。2、在建筑首層均安裝消防工具箱，配備氣體滅火器。樓內(nèi)安裝自動噴淋系統(tǒng)，大廳及房間內(nèi)均設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，并采用不燃燒和難燃燒材料裝修。倉庫及冷藏庫等處根據(jù)需要設(shè)置雙閥雙出口消火栓和DN100地下式消火栓，并配備滅火箱及滅火器具。3、根據(jù)規(guī)范要求，室外消防栓沿道路