杭州寫字樓研究報(bào)告杭州寫字樓市場概況介紹杭州寫字樓市場分析杭州寫字樓市場區(qū)域價(jià)格情況杭州寫字樓板塊總結(jié)與趨勢十大新城和科技園區(qū)介紹目錄杭州寫字樓市場概況杭城寫字樓市場的開展始于20世紀(jì)90年代初慶春路金融街的定位，那時(shí)出現(xiàn)了一批以中山花園、西子花園、東清大廈為代表的商住樓盤，并很快成為一些小型民營企業(yè)的辦公場所。從歷史的需求上來看，杭州寫字樓需求主體是第三產(chǎn)業(yè)的小型公司。這樣的公司還處于一個(gè)動亂期，并沒有固定的經(jīng)營模式，所以他們一般會選擇商住樓——可辦公、可經(jīng)營、可居住。需求的特殊性導(dǎo)致了杭州寫字樓市場以商住樓開發(fā)為主，并對市場的快速開展有較大阻礙作用。前幾年杭州住宅價(jià)格飆升，大量的資金流向住宅，寫字樓市場少有問津；寫字樓土地使用年限只有50年，在外行人看來和住宅相比是一大劣勢；習(xí)慣在傳統(tǒng)的辦公樓、商住樓里辦公，對純寫字樓工程的需求不迫切，導(dǎo)致“商住價(jià)格倒掛〞現(xiàn)象。杭州寫字樓市場從2002年開始，供給量超過40萬平方米并穩(wěn)步增長，但需求量一直維持在30萬平方米左右，供求明顯失衡。供求的失衡主要是因?yàn)楹贾莸膶懽謽切枨蟮奶厥庑约笆袌龅牟怀墒?，開發(fā)商盲目開發(fā)眾多商住式辦公樓，造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致了無效供給。高空置率也是杭州寫字樓租金一直徘徊在低位的原因。寫字樓市場概述隨著杭州經(jīng)濟(jì)高速開展和城市規(guī)模日益擴(kuò)大，近年杭州寫字樓供給的零散分布狀況有所改變，集中商務(wù)區(qū)開始出現(xiàn)。黃龍商務(wù)區(qū)、錢江新城CBD、武林商務(wù)區(qū)開始顯現(xiàn)成為杭州三大商務(wù)中心的潛質(zhì)。該三大區(qū)域呈現(xiàn)集中供給的態(tài)勢，且供給量較大，產(chǎn)品品質(zhì)較高且以甲級寫字樓為主。目前杭州寫字樓市場的投資性購置比例提高較快，新近開發(fā)的樓盤尤其如此，寫字樓的長期投資價(jià)值開始被關(guān)注。寫字樓市場概述杭州寫字樓市場分析時(shí)間與空間開展進(jìn)程市場供求關(guān)系開展進(jìn)程時(shí)間進(jìn)程1995年1998年2005年以后白馬大廈第一階段第二階段第三階段2001年第四階段第五階段雪峰大廈星河商務(wù)大樓標(biāo)力大廈嘉德廣場迪凱國際中心偉星大廈耀江國際中山花園東清大廈階段特征第一階段：萌芽時(shí)期90年代初的杭州寫字樓根本上是企業(yè)自建的大樓，有充裕的物業(yè)就用來出租，如中山花園，東清大廈等等，這些并不是真正意義上的“寫字樓〞，市場需求較小，市場上不成熟。第二階段：誕生時(shí)期市場化操作的寫字樓工程大量開發(fā)，如這一時(shí)期的偉星大廈等。但市場低迷，第三階段：高速開展時(shí)期隨著浙江民營經(jīng)濟(jì)的迅速開展，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，也促使第三產(chǎn)業(yè)的快速成長，尤其是效勞行業(yè)的開展，市場在90年代末開始活潑起來，杭州寫字樓開始復(fù)蘇，2000開始步入正軌。這一時(shí)期，杭州寫字樓得到了長足的開展，市場供需兩旺。第四階段：杭州寫字樓格局成型新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯，杭州寫字樓主要集中在黃龍板塊、武林板塊、慶春板塊、高新文教板塊和城站吳山板塊，另有正在崛起的錢江新城和濱江等近郊板塊。第五階段：新的一輪快速開展以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快開展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)，但市場反響不溫不火?？臻g進(jìn)程武林慶春鳳起城站黃龍錢江新城文教濱江蕭山錢江世紀(jì)城東進(jìn)步伐時(shí)間與空間進(jìn)程城戰(zhàn)吳山板塊湖濱商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005年之后錢江新城濱江板塊啟動慶春路金融街、武林商圈黃龍商務(wù)圈的打造杭州寫字樓市場的開展始于20世紀(jì)90年代初慶春路金融街的產(chǎn)業(yè)定位，90年代初的杭州寫字樓根本上是企業(yè)自建的大樓，有充裕的物業(yè)就用來出租，如中山花園，東清大廈等等，這些并不是真正意義上的“寫字樓〞。90中后期，市場化操作的寫字樓工程大量開發(fā)，于2000年，寫字樓市場步入正軌，2000年后，新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯。2005年后，以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快開展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)。從空間開展上來看，杭州寫字樓起源于慶春路金融街，隨后是黃龍、武林商圈等板塊的開展。近期，隨著杭州城市的東進(jìn)，錢江新城成為了寫字樓的主要集聚地，錢江新城、錢江世紀(jì)城、濱江等地的寫字樓將成為未來的寫字樓主要供給地。時(shí)間與空間進(jìn)程武林慶春鳳起城站黃龍錢江新城文教濱江湖濱錢江世紀(jì)城空間主要分布各寫字樓板塊特征板塊名稱特點(diǎn)城站商圈起步早但發(fā)展慢，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域，商務(wù)氛圍相對較差，新盤供應(yīng)量不大黃龍商圈寫字樓設(shè)計(jì)和配套服務(wù)更新更專業(yè)，由于土地產(chǎn)權(quán)的限制，寫字樓整體租賃比例較高，是知名企業(yè)最為集中的商務(wù)區(qū)武林商圈杭州市傳統(tǒng)商業(yè)中心，公認(rèn)的市中心，寫字樓分布分散，售價(jià)較高，但租金回報(bào)率較低。慶春鳳起商圈杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域，也是杭州寫字樓最密集的核心辦公區(qū)之一文教商圈IT商務(wù)分為濃厚，是IT創(chuàng)業(yè)者的天堂，群居現(xiàn)象明顯，寫字樓配套不全，客戶群有向黃龍商圈轉(zhuǎn)移意向錢江新城杭州未來的行政經(jīng)濟(jì)中心和商務(wù)中心，具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射力，未來將具有較好的商務(wù)氛圍濱江區(qū)域杭州沿江開發(fā)跨江發(fā)展的戰(zhàn)略中的，未來將是一座以高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)未重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城湖濱板塊該地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性決定了該區(qū)域的寫字樓屬高檔寫字樓城站黃龍武林慶春文教濱江錢江湖濱區(qū)位指數(shù)45553444成熟度35553443商務(wù)配套35452333商務(wù)成本35441233環(huán)境指數(shù)35341233商務(wù)效率指數(shù)15442331交通環(huán)境指數(shù)34341233總計(jì)2034283113202320各寫字樓板塊比較為了更好的進(jìn)行寫字樓各板塊之間的比較，對相關(guān)因素進(jìn)行定量化評估，從優(yōu)到劣按5到1進(jìn)行打分，暫不考慮各因素對于寫字樓板塊影響的權(quán)重；市場供求關(guān)系2010年2008年2009年市場供給量77萬平方米預(yù)計(jì)市場新增量缺乏100萬平方米近三年市場供給情況市場供給量114萬平方米2021年—2021年總供給量將近300萬平方米，其中僅錢江新城的供給量就達(dá)202萬平方米，占總供給量的67%。甲級寫字樓市場供求過去數(shù)年中，由于市場總體供給有限，杭州甲級寫字樓空置率整體呈下降趨勢，2007年底時(shí)已接近10%，顯示出高端辦公物業(yè)略顯缺乏，隨著08年供給頂峰的到來，市場呈現(xiàn)供過于求的趨勢，且供過于求趨勢愈來愈顯著。新供應(yīng)吸納量空置率杭州甲級寫字樓供需變化規(guī)模單位：方空置率錢江新城黃龍武林藍(lán)鯨國際迪凱國際環(huán)球中心鈦合國際歐美中心宏程國際浙江財(cái)富金融中心泛海光彩國際中心高德置地項(xiàng)目坤和發(fā)展中心萬銀國際大廈華聯(lián)錢江時(shí)代廣場集美國際大廈泛海光彩市場主要板塊/工程推進(jìn)時(shí)間規(guī)模單位：方各板塊供求情況●黃龍商務(wù)區(qū)黃龍商務(wù)區(qū)中目前房產(chǎn)建筑類〔包括萬科及浙江本地的知名企業(yè)如綠城、耀江〕與咨詢效勞類企業(yè)所占比例最高，而知名的外企如日立、愛立信、飛利浦及強(qiáng)生等500強(qiáng)企業(yè)也選擇落戶于此。區(qū)內(nèi)主要供給包括了浙江世貿(mào)中心、公元大廈及嘉華國際商務(wù)中心等，入住率在85%左右?！駪c春商務(wù)區(qū)慶春路被規(guī)劃為杭州的金融街，區(qū)域內(nèi)行業(yè)以金融保險(xiǎn)證券行業(yè)為主，目前吸引了匯豐、星展以及東亞銀行等中外銀行入駐。具有代表性的大樓有廣利大廈，嘉德廣場及興業(yè)銀行大廈等，目前平均入住率約為82%?！裎淞稚虅?wù)區(qū)武林商務(wù)區(qū)由于靠近政府機(jī)構(gòu)所在地，吸引了以金融證券、貿(mào)易貨運(yùn)及大型集團(tuán)為主的租戶入駐，區(qū)內(nèi)亦有BP、屈臣氏等區(qū)域總部。作為浙江省的省會，此處集中了較多與政府行政機(jī)構(gòu)相聯(lián)系的企業(yè)。此外，具有代表性的辦公物業(yè)有綠城深藍(lán)廣場及新落成的浙商時(shí)代大廈等。區(qū)別于市中心另兩個(gè)商務(wù)區(qū)，武林區(qū)域在未來1-2年中仍有新增供給可進(jìn)入市場，目前入住率約在80%?！皴X江新城近幾年供給集中于錢江新城區(qū)域，錢江新城作為即將崛起的新型商務(wù)區(qū)，具有整體規(guī)劃好，高規(guī)格設(shè)計(jì)的優(yōu)勢，但是目前配套設(shè)施不成熟，交通不便亦是其比較明顯的缺陷。在3年中面臨集中大量供給面市，短期內(nèi)由于商務(wù)環(huán)境的制約，租賃情況尚不明朗。寫字樓客戶一般分析寫字樓客戶特征第一，本地中小企業(yè)：杭州寫字樓入駐客戶70%是杭州本地或省級客戶，以第三產(chǎn)業(yè)的中小型公司為主〔如物流商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、專業(yè)效勞等〕。第二，投資客：隨著證券投資風(fēng)險(xiǎn)的增大、住宅商鋪價(jià)格的高啟、政策的打壓，局部消費(fèi)者把投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，占?jù)了寫字樓購置客戶一半的分額；

第三，二次騰飛的省內(nèi)企業(yè)：出于本錢考慮，將總部和研發(fā)創(chuàng)意基地設(shè)在杭州，將制造基地放在人力本錢更低的寧波和臺州；

第四，入世后進(jìn)入杭州的外企和杭州的一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)，盡管這局部人群現(xiàn)在所占比例并不多，但隨著杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開展，將有越來越多的此類客戶，這類客戶對寫字樓要求比較好，均是甲A級寫字樓。不同性質(zhì)企業(yè)入駐形式

不同性質(zhì)的企業(yè)入駐寫字樓的方式是有不同的。合資/外資企業(yè)以及有限責(zé)任公司都不太傾向以購置的方式入駐寫字樓。相對而言，私營企業(yè)更傾向購置。這也與目前市場上寫字樓以租賃居多的行情相符?？蛻暨€是以租賃為主，寫字樓市場投資氣氛濃厚不同行業(yè)人均使用面積人均辦公面積效勞業(yè)最大，人均使用面積到達(dá)19.5平米〔個(gè)人辦公空間加過道洗手間公攤等〕，其中美容行業(yè)的面積需求較大。其次是貿(mào)易行業(yè)，人均使用面積到達(dá)18.4平方米，其產(chǎn)品展示有相當(dāng)?shù)拿娣e需求；物流/貨運(yùn)行業(yè)人均使用面積是11.6平方米，人均面積最小的是IT行業(yè)。而整體市場的人均使用面積是14.5平方米，這個(gè)數(shù)字可以作為市場整體的參考。不同行業(yè)整體使用面積及員工規(guī)模

從以下圖可以看到，效勞業(yè)的平均使用面積最大，為234方，企業(yè)平均辦公人數(shù)為18人；其次是外貿(mào)業(yè)的辦公平均使用面積為210平方米，企業(yè)平均辦公人數(shù)為19人。物流/外貿(mào)業(yè)的平均使用面積并不小，但平均辦公人數(shù)相對較低，這剛好與IT業(yè)相反。除了IT業(yè)、機(jī)械/電子行業(yè)，其他行業(yè)眾數(shù)都在150－200平方米之間，這對本工程寫字樓確定根本分隔單位具有較大的參考意義。區(qū)域流向杭州寫字樓市場2000年后逐漸成型，圍繞杭州著名的西湖形成了三個(gè)較為主要的中心商務(wù)區(qū)，分別是黃龍，武林與慶春(地圖2)。三大商務(wù)區(qū)分別毗鄰大學(xué)、政府機(jī)構(gòu)與傳統(tǒng)的商業(yè)中心，距離西湖比較近。而未來隨著中心城區(qū)的規(guī)劃成熟，同時(shí)也受制于西湖周邊對于高樓的控制，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的后續(xù)供給有限。與此同時(shí)，杭州城市東南角的錢塘江區(qū)域經(jīng)整體規(guī)劃布局，已經(jīng)出現(xiàn)錢江新城與濱江區(qū)等新的商務(wù)區(qū)，大量的供給在2021——2021年間面市。黃龍武林慶春沿江區(qū)域發(fā)展趨勢寫字樓產(chǎn)品分析杭州寫字樓總建筑面積到達(dá)1200萬方，具體分去看，我們將統(tǒng)計(jì)了杭州四個(gè)主要寫字樓分布區(qū)域目前存在和正在建設(shè)的大局部寫字樓工程，就其相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較分析，具體配額如下：寫字樓產(chǎn)品分布寫字樓檔次分析

目前寫字樓市場上主要的產(chǎn)品為甲B或乙級寫字樓，占82.56%，而甲A級寫字樓相對數(shù)量較少，近兩年才出現(xiàn)。杭州寫字樓入駐客戶70%是杭州本地或省級客戶，以第三產(chǎn)業(yè)的中小型公司為主〔如物流商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、專業(yè)效勞等〕，這決定了杭州的寫字樓主力面積非常小，主力面積集中在60-150平米之間，而200平方米以下的戶型占據(jù)了杭州寫字樓的70%以上。分割單元面積分析得房率分析杭州市場上主流的寫字樓為高層，得房率相對較低，主要集中在65-70%之間。需要改進(jìn)的地方入住企業(yè)反映最不滿意之處為電梯，數(shù)量上太少，速度又跟不上，這是迫切需要解決的問題；其次停車不便、車位太少，保安態(tài)度差等問題也是不少企業(yè)所提出的不滿之處，均有待改進(jìn)。衛(wèi)生差、設(shè)施不全、租金太高等也是一小局部企業(yè)反映不滿之處。內(nèi)部配套需求

在寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施方面，員工餐廳成了企業(yè)需求最急迫的一項(xiàng)，有超過二分之一的企業(yè)表示需求。其次需求迫切的就是優(yōu)質(zhì)高速的電梯，這也是許多大樓目前面臨的問題。其他指得一提的是如室內(nèi)生態(tài)花園、智能停車場、商務(wù)減壓區(qū)等一系列新興指標(biāo)也得到了不少企業(yè)的追捧。周邊配套需求辦公樓周邊的配套設(shè)施方面，茶座/咖啡館的需求指數(shù)最高，這是午休及會客的選擇場所。其中多功能會議廳、公共展示廳等商務(wù)配套設(shè)施也有一小局部企業(yè)需求。智能化設(shè)施智能網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)在智能化設(shè)施方面，寬帶的無線接入系統(tǒng)、樓宇內(nèi)部的多媒體通訊系統(tǒng)、平安防控系統(tǒng)、純潔水系統(tǒng)相對需求較多。從供給面來看，2021、2021年，杭州寫字樓將迎來一個(gè)供給頂峰年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來幾年，僅錢江新城將新增400萬方寫字樓供給。約占據(jù)杭州現(xiàn)有所有已建成寫字樓的1/3。從需求面來分析，自2006年6月杭州發(fā)布“住宅禁商令〞后，釋放了大量寫字樓需求，寫字樓市場的需求剛性較強(qiáng)，截止到2021年，杭州寫字樓的成交面積始終高于新增供給面積，這正式需求旺盛的表現(xiàn)。有數(shù)據(jù)說明，杭州私營企業(yè)數(shù)目年增長保持13%以上的速度，在宏觀經(jīng)濟(jì)利好的情況下，以10%的速度遞增計(jì)算，據(jù)戴德梁行的調(diào)查報(bào)告，預(yù)計(jì)2021年市場需求量在50萬㎡左右，2021-2021，杭州寫字樓的總供給量在300萬方左右，而2021-2021年的供給量約為200多萬方，預(yù)計(jì)2021年寫字樓的總供給量約為100萬方，市場供求比到達(dá)：2：1，呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢，從板塊上來看，2021年寫字樓的供給主要集中在錢江新城。由于該區(qū)域是未來杭州的行政經(jīng)濟(jì)中心和商務(wù)中心，未來將具有較好的商務(wù)氣氛，故杭州以錢江新城為主的寫字樓投資將漸成房產(chǎn)投資主流。未來市場開展走向〔開展背景〕

從杭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，近年來，杭州大力開展現(xiàn)代效勞業(yè)，而現(xiàn)代效勞業(yè)企業(yè)恰恰是寫字樓的需求主體，這決定了杭州寫字樓市場有更進(jìn)一步的開展空間。從辦公樓占整個(gè)商品房供給總量的比重來看，僅占10%，與興旺國家的20%的比例還有相當(dāng)?shù)牟罹?。未來市場開展走向〔開展背景〕未來市場走向從地段分布來看，錢江新城是新的商務(wù)中心杭州寫字樓目前主要集中在杭州寫字樓區(qū)域集中的黃龍、武林廣場、慶春沿線、錢江新城、濱江板塊，黃龍、武林廣場、慶春沿線附近的寫字樓大多年代較久，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，尤其是現(xiàn)代效勞業(yè)的高速開展，這些地區(qū)不能滿足杭州企業(yè)對寫字樓的需求，地域的限制使得錢江新城有了開發(fā)的契機(jī)。另一方面，杭州地鐵的建成延伸了城市的空間，沿江十個(gè)新城的建設(shè)也是未來寫字樓的主要供給地。。從產(chǎn)品形態(tài)上來看，專業(yè)化寫字樓將成為主流從近年來崛起的華榮時(shí)代大廈、嘉華國際商務(wù)中心等寫字樓，無論從配套設(shè)施、工程規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都使杭州的辦公商務(wù)氣質(zhì)不斷提升，與國際接軌、高起點(diǎn)、高規(guī)劃3A－5A級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)思路與理念日益深入人心。取而代之的將是品質(zhì)更高的純商務(wù)寫字樓或者更多是辦公樓與商業(yè)街區(qū)的混合型產(chǎn)品。從商務(wù)環(huán)境來看，新生態(tài)化寫字樓成為亮點(diǎn)從SARS到禽流感，健康成為人們越來越關(guān)注的一個(gè)話題，寫字樓客戶對辦公環(huán)境的要求大大提升。隨之，在產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商務(wù)配套環(huán)境相對較好的城市二線區(qū)出現(xiàn)了接軌國際流行的商務(wù)花園形式的新型辦公工程，這些非傳統(tǒng)核心地段寫字樓由于較低的容積率和高綠化率，提供了客戶一種新的辦公模式。

未來市場走向杭州寫字樓區(qū)域價(jià)格分析武林商圈主要寫字樓浙江外經(jīng)貿(mào)廣場規(guī)模：65000戶型：300-500

租：4.2；物：8永通·信息廣場規(guī)模：44740戶型：115-192

租：；物：5.3

車：500-700環(huán)球中心規(guī)模：110000戶型：900-1250

租：-；物：5車：400白馬大廈規(guī)模：30000戶型：200-300

租：3.9；物：

5

車：300坤和中心規(guī)模：112000戶型：400-550

租：4.3-7；物：16車：1500-2000中山花園春曉苑規(guī)模：25000戶型：200

租：1.2元豐·鈦合國際規(guī)模：61600戶型：255-500

租：2.7；物：5.5車：300宏大賓館商務(wù)樓戶型：30-50物：0.15；車：200晶暉商務(wù)大廈規(guī)模：31000戶型：300租：2.1；物：5車：200華源開展大廈規(guī)模：25000戶型：110-450租：；物：5車：260越都商務(wù)大廈規(guī)模：42000戶型：500-800租：2.6；物：1.2車：350云天·財(cái)富中心規(guī)模：41000戶型：150-300

租：；物：3車：260凱喜雅大廈規(guī)模：44894戶型：600-800租：3.8；物：5

車：300綠城·深藍(lán)廣場規(guī)模：130000戶型：200-500租：3-4；物：8藍(lán)天商務(wù)中心規(guī)模：26000戶型：128-420租：1.9；物：

4.8

車：200-500注：規(guī)模〔平方米〕戶型〔平方米〕租金〔元/方*日〕物業(yè)〔元/方*月〕車〔停車費(fèi)元/月〕46-52頁同此頁武林商圈的寫字樓租金約2.86元/方*日，地上車位均價(jià)格235元/月，地下車位均價(jià)420元/月。這一區(qū)位的某些高檔寫字樓的車位價(jià)格高達(dá)千元/月以上。黃龍商圈主要寫字樓黃龍恒勵大廈規(guī)模：—戶型：200-300

租：-；物：6車：300-400現(xiàn)代國際大廈規(guī)模：10880戶型：305-335物：10.5〔包能耗〕車：350-500世貿(mào)麗晶城規(guī)模：12700戶型：150-400租：；物：12.8車：500-700江南電子大廈戶型：240-298租：；物：5〔包能耗〕車：300-360國際花園規(guī)模：27000戶型：150-500租：1.8-2；物：3.2車：300公元大廈規(guī)模：115000戶型：240-298租：4.5；物：12車：200黃龍世紀(jì)廣場規(guī)模：80000戶型：300-550租：4；物：18〔全包〕車：300中田大廈規(guī)模：30000戶型：200-450租：；物：10.8〔包能耗〕售：21000-23800嘉華國際商務(wù)中心規(guī)模：50000戶型：300-600租：4；物：8世貿(mào)中心寫字樓規(guī)模：130000戶型：200租：3.5-4華鴻大廈規(guī)模：45000戶型：100-200租：2；物：4.5車：300黃龍商圈的寫字樓相對高檔，租金均價(jià)3.3元/方*日以上，d地下車位均價(jià)為300元/月、地下460元/月。慶春商圈主要寫字樓凱旋門商業(yè)中心規(guī)模：42100物：4.8車：600中河大廈規(guī)模：26000租：物：3.7長堤明苑規(guī)模：35000租：1.8物：1.5車：300中都大廈規(guī)模：59125租：3改革月報(bào)大樓規(guī)模：-租：1.2物：3.7售：15000平海國際大廈規(guī)模：20219租：2.8物：7.8車：800瑞豐國際商務(wù)大廈規(guī)模：35200租：2.5售：18000-19000慶春商圈的寫字樓租金平均價(jià)格在2.1元/方*日，地下車位價(jià)格在300元/月以上。濱江商圈主要寫字樓濱江慧港規(guī)模：28000戶型：380-2300租：1.3物：3車：200卓信大廈規(guī)模：36000戶型：130-2000租：1.65物：3車：220蕭宏大廈規(guī)模：41000戶型：600租：1.5-1.8物：3.5盾安開展大廈規(guī)模：30000戶型：500-1000租：1.5-2物：4東方通信城規(guī)模：180000戶型：500-1000租：1.5凱和大廈規(guī)模：-戶型：600租：1.3華榮時(shí)代大廈規(guī)模：-戶型：2500租：2濱江商圈的寫字樓租金平均價(jià)格在1.6元/方*日，地下車位價(jià)格在260元/月左右，地上車位價(jià)格在180元/月左右。吳山城站主要寫字樓富春大廈規(guī)模：56000租：1.8物：1.8

售：11500聯(lián)銀大廈租：1.8物：3.2車：700-900富云大廈租：1.7物：2.6中閩大廈租：1.8物：5.2車：700-900香榭商務(wù)大廈租：2-2.2售：14000-15000四季星座租：1.5物：3金泰商務(wù)大廈規(guī)模：24212租：2.3物：4.5

車：400售：30000雪峰清泰大廈規(guī)模：15406租：1.6-1.8物：3.6車：100

售：16000-16500

售：11500偉星世紀(jì)大廈租：2.2物：3.9金衙莊大廈規(guī)模：15476租：2.2物：4.6

車：150售：15000中緯商務(wù)大廈租：1.2星河商務(wù)大廈規(guī)模：20000租：2.2吳山城戰(zhàn)商圈的寫字樓租金平均價(jià)格在1.9元/方*日，車位價(jià)格在上下不等，某些寫字樓僅需100元/月，某些寫字樓高達(dá)900元/月。湖濱板塊主要寫字樓泰地·萬新大廈規(guī)模：73000租：2.5物：5.5車：600售：20000平海旺角租：2清波商廈規(guī)模：73000租：2.2-2.4物：4.6西湖時(shí)代廣場規(guī)模：65300租：3物：6天風(fēng)商廈規(guī)模：73000租：西湖國貿(mào)大廈規(guī)模：11000租：2.5

售：25000-30000航天通信大廈規(guī)模：19800租：2.5天風(fēng)商廈租：華順大廈租：吳山商務(wù)樓租：2.3新東方大廈租：2.8物：3.2車5：00-600售：16666湖濱板塊的寫字樓租金平均價(jià)格在2.5元/方*日。錢江新城主要寫字樓天翔·鳳起時(shí)代大廈規(guī)模：43000租：1.8-2.6物：3.8售：18000-19000采荷嘉業(yè)大廈規(guī)模：34070租：2.5物：4售：22000-25000森禾商務(wù)廣場規(guī)模：109000租：2.5物：4.8長城大廈規(guī)模：35500租：2物：5車：580宋都·興業(yè)大廈規(guī)模：15000售：19000迪凱國際中心規(guī)模：85000租：2.8-3物：10青春開展大廈規(guī)模：44000租：3.1物：4.5車：400中豪鳳起廣場租：2.3物：3.6鳳凰中心規(guī)模：25000租：1.6物：5車：120-250贊成·太和廣場規(guī)模：238141租：2.2物：5.5大名空間商務(wù)大廈規(guī)模：52667物：4售：17000錢江新城的寫字樓租金平均價(jià)格在2.4元/方*日。文教板塊主要寫字樓計(jì)量大廈規(guī)模：22000戶型：53-161租：2.2-2.3物：4.5車上：300車下：400怡泰大廈規(guī)模：29000戶型：70-205租：2.3物：2.7車：下400西湖國際科技大廈規(guī)模：80000戶型：140-120租：2.5-3.5物：6車上：400車下：500元茂大廈規(guī)模：40000戶型：100-2000物：2.8立元大廈規(guī)模：36000戶型：97-1250租：3物：6.5車：680百腦匯科技大廈規(guī)模：42000租：2.4物：4車：400萊茵達(dá)大廈規(guī)模：20000戶型：875租：2.5物：5車：800華星時(shí)代廣場規(guī)模：65000戶型：200-900租：2.3-2.5物：5.5車上300車下500華星科技大廈規(guī)模：28000戶型：40-1000租：2.1物：3.5車上：380天苑大廈規(guī)模：28800戶型：175-1600租：2物：3.5車上300車下400東部軟件園規(guī)模：160000租：2.1高新大廈規(guī)模：20000租：2物：2.5尚坤大廈規(guī)模：10000戶型：1620租：1.8-2.2物：4.5車：200車上：代表地上車位價(jià)格。車下：代表地下車位價(jià)格。文教板塊的寫字樓租金平均價(jià)格在2.15元/方*日。地上車位均價(jià)285元/月，地下車位均價(jià)475元/月。杭州寫字樓板塊總結(jié)與趨勢杭州寫字樓八大板塊總結(jié)1、黃龍區(qū)域初步成熟，投資潛力較大黃龍區(qū)域目前憑借其獨(dú)特的綜合優(yōu)勢、準(zhǔn)確地開發(fā)定位、高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)施工、專業(yè)化的經(jīng)營物管，已經(jīng)成為當(dāng)前杭州寫字樓市場最具投資潛力的區(qū)域。該區(qū)域目前的銷售價(jià)格較高，租金投資回報(bào)也比較豐厚，市場吸納程度很高。對于投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)較低且租金回報(bào)率較高，極具投資價(jià)值。但是該地段可以開發(fā)地塊稀少，根本是無地開發(fā)。二級市場投資難度也比較大。2、濱江新區(qū)、錢江新城區(qū)域長線看好濱江新區(qū)和錢江新城作為未來杭州市沿江開展的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)域，有良好的規(guī)劃定位和較高的建設(shè)起點(diǎn)，并受到政府政策的有利扶持，從長遠(yuǎn)來看必將成為杭州未來的CBD〔中央商務(wù)區(qū)〕輻射圈。3、傳統(tǒng)商圈寫字樓市場壓力較大

傳統(tǒng)的武林、慶春和湖濱區(qū)域由于寫字樓盤較多，面臨著一定的壓力。其自身商辦條件提高能力有限，加之未來其他區(qū)域市場的分流作用，我們分析該區(qū)域除了少數(shù)幾個(gè)具有獨(dú)特優(yōu)勢的樓盤外，整體投資價(jià)值不高。4、城站吳山區(qū)域蘊(yùn)藏投資時(shí)機(jī)城站區(qū)域交通樞紐的地位給與了它獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，隨著該區(qū)域舊城改造的深入、及地鐵開通、綜合環(huán)境的改善和寫字樓建設(shè)的加快，該區(qū)域蘊(yùn)藏著一定的投資時(shí)機(jī)。目前該區(qū)域的寫字樓銷售價(jià)格比較低〔對住宅來說〕，相對的租金回報(bào)率卻是最高的。因此未來該區(qū)域的寫字樓銷售出租價(jià)格很可能會有明顯的漲幅，具有一定的投資價(jià)值。判斷依據(jù)：第一，有戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明，杭州的寫字樓空置存量將近300萬方，而消化這些存量至少需要9個(gè)月時(shí)間。第二，據(jù)杭州甲級寫字樓供求關(guān)系說明：隨著08年供給頂峰的到來，市場呈現(xiàn)供過于求的趨勢，且供過于求趨勢愈來愈顯著。第三，根據(jù)杭州私營企業(yè)數(shù)目的增長速率計(jì)算，杭州辦公樓的新增速率高于私營企業(yè)的增長速率，2021年供求比例到達(dá)2：1，供求失衡，供過于求。。第四，由于經(jīng)濟(jì)開展的內(nèi)在規(guī)律不可能導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)辦公需求的快速上升,市場需求的剛性必然導(dǎo)致大量的寫字樓存置。判斷結(jié)果：2021年，杭州寫字樓依然供過于求，且供大于求態(tài)勢越演愈烈。寫字樓供求變化趨勢板塊區(qū)域開展趨勢從區(qū)域開展趨勢來看，我們認(rèn)為未來杭州寫字樓市場區(qū)域化開展趨勢將會越來越明顯。從大格局上來看，我們預(yù)測杭州未來寫字樓市場會形成三大區(qū)域：沿江區(qū)域〔錢江新城和高新區(qū)〕，傳統(tǒng)市中心區(qū)〔武林板塊〕和城西區(qū)〔以黃龍板塊為中心〕。沿江區(qū)域?qū)τ诤贾輥碚f是核心CBD區(qū)域。未來寫字樓市場開展趨勢1、單一產(chǎn)權(quán)寫字樓租賃將成為主流

杭州目前的寫字樓，除了受限于產(chǎn)權(quán)之外，幾乎全部是出售。銷售可以快速回收資金，而租賃卻是細(xì)水長流。但是我們應(yīng)該看到，寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)，它與普通住宅的開發(fā)經(jīng)營模式是不一樣的。對商業(yè)地產(chǎn)來說，后期的經(jīng)營管理可能比前期的開發(fā)更重要，同時(shí)也需要更多的專業(yè)知識。目前國內(nèi)寫字樓市場多數(shù)采用銷售的方式，但作為一種趨勢，未來寫字樓市場的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓會不斷增加統(tǒng)一經(jīng)營。

現(xiàn)在很多寫字樓由于早期開發(fā)，車位設(shè)計(jì)的不合理，使得很多寫字樓客戶在是否選擇此寫字樓時(shí)，首先就看車位配置。3、物業(yè)管理前期介入對于寫字樓來說，有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司的早期介入是非常重要的，而且這種做法將成為未來寫字樓開發(fā)當(dāng)中應(yīng)該遵循的一種理念。因?yàn)橛薪?jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。比方有一些樓宇的布局，配套設(shè)施和各種裝飾材料的選用等方面可以站在客戶給開發(fā)商一些建議。根本上可以說，物業(yè)管理公司在整個(gè)寫字樓的開發(fā)過程中進(jìn)入得越早，起的作用就會越大。2、車位要求排在首位十大新城和科技園區(qū)介紹城市規(guī)模擴(kuò)張仍然是杭州未來10年開展的主要方向；擴(kuò)張方向：城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江開展。沿錢塘江，有十個(gè)正在規(guī)劃和建設(shè)中的新城。顯然，杭州正在經(jīng)歷“西湖時(shí)代〞到“錢塘江時(shí)代〞的巨變。十大新城介紹12345678910未來十座新城：1.江東新城2.臨江新城3.下沙新城4.空港新城5.城東新城6.錢江新城7.錢江世紀(jì)新城8.濱江新城9.之江新城10.臨浦新城錢江新城錢江新城位于杭州市城區(qū)的東南部，錢塘江北岸，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里，距蕭山國際機(jī)場約18公里。所轄范圍為：東臨錢塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路，占地面積約15平方公里。核心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積4平方公里,可建建筑面積約為650萬平方米，包括八個(gè)功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游憩區(qū)。平行于錢塘江的富春江路作為核心區(qū)商務(wù)開展軸，將是錢江新城最長、最繁華的景觀道路；新城核心區(qū)以市民中心為核心。

錢江新城熱點(diǎn)樓盤：萬象城、金基·曉廬、濱江·金色海岸、宏程國際大廈、萬銀國際大廈、圣奧中央商務(wù)大廈、欣盛·東方潤園、濱江.陽光國際廣場、綠城·新綠園、綠城·新綠園、綠城·春江花月、錢江國際時(shí)代廣場濱江新城

作為杭州沿江開發(fā)、跨江開展、實(shí)現(xiàn)錢塘江兩岸共同繁榮的戰(zhàn)略要地和最先啟動的區(qū)塊，濱江區(qū)以其獨(dú)特的開展空間和優(yōu)勢，率先跨入了“錢塘江時(shí)代〞，并取得了一系列令人矚目的戰(zhàn)績。在規(guī)劃方案中，濱江城以永久河、長興路為分界線，南北職能分為：北部為環(huán)境優(yōu)美、公建完善的居住生活區(qū)；南部是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和文化教育科研區(qū)。其具體形成的功能布局結(jié)構(gòu)為：一個(gè)工業(yè)園區(qū)，兩個(gè)高教區(qū)，兩個(gè)公共中心，四個(gè)居住區(qū)和一條旅游觀光帶。熱點(diǎn)樓盤：星光大道、欣盛·東方郡、錢江·水晶城、江南豪園、鉑金時(shí)代、中海.錢塘山水、天鴻.君邑、華榮.風(fēng)景蝶院、連園、中興.和園、銀爵世紀(jì)公寓、江南文苑、賀田.尚城、觀邸國際寓所

城東新城

杭州火車東站，今后要原址擴(kuò)建，成為杭州市第一大交通樞紐中心。東西兩側(cè)，還將各建一個(gè)大型廣場。再往外，以東站為中心，石橋路—艮山西路—滬杭高速—德勝路圍合的區(qū)域，要打造成一個(gè)“城東新城〞，成為杭州的又一城市新中心和重要的城市門戶。熱點(diǎn)樓盤：中凱·東方紅街、綠城·玉蘭公寓、同方·國際廣場、聯(lián)合·麥田、秋濤雅苑、東方麗都花苑下沙新城隨著“主攻江東、決戰(zhàn)江北〞三年行動方案的推進(jìn)，下沙正從功能單一的工業(yè)區(qū)向功能多樣化、綜合性的城市副中心轉(zhuǎn)變，去年下沙區(qū)域又推出了大量經(jīng)營性用地，有房產(chǎn)人士預(yù)測，未來幾年下沙將成為杭州住宅供給的主要區(qū)域。據(jù)了解，目前下沙可供開發(fā)的江景宅地有近2000畝，江景資源和沿江大片生態(tài)濕地成為了最大的賣點(diǎn)。世茂、金隅、保利、朗詩等開發(fā)樓盤已陸續(xù)占據(jù)了下沙一線江景的絕佳位置，且都定位為高端產(chǎn)品。擁有如此稀缺的資源和產(chǎn)品，加上下沙在新城中心區(qū)規(guī)劃的一個(gè)占地600畝的生態(tài)景觀湖，這些絕佳景觀資源給下沙的板塊價(jià)值添加了分量相當(dāng)重的籌碼。熱點(diǎn)樓盤：觀瀾時(shí)代、保利·東灣、朗詩國際街區(qū)、世貿(mào)·濱江花園、伊薩卡國際城錢江世紀(jì)新城錢江世紀(jì)城規(guī)劃范圍地處錢塘江南岸，杭州繞城公路圈中心。東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江，西南至錢江三橋，南到前解放河，東至利群河和市心路。規(guī)劃總用地22.74平方公里。根據(jù)新一輪?杭州市城市總體規(guī)劃?，錢江世紀(jì)城將與錢江新城共同建設(shè)未來杭州中央商務(wù)區(qū)，共同構(gòu)成未來杭州城市核心。熱點(diǎn)樓盤：瑞博·林之語

之江新城

建一個(gè)世界級的休閑度假基地，建旅游、宜居、智創(chuàng)、生態(tài)四大新城，重點(diǎn)打造休閑旅游業(yè)、文化創(chuàng)意業(yè)、商務(wù)商貿(mào)業(yè)、高新技術(shù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的五大產(chǎn)業(yè)，實(shí)施積極保護(hù)、遴選重點(diǎn)、創(chuàng)新拓展、營造集聚、旗艦引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)延伸六大實(shí)施舉措，規(guī)劃形成沿江生態(tài)保護(hù)帶、休閑度假產(chǎn)業(yè)板塊、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)板塊、都市科技產(chǎn)業(yè)板塊、都市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)板塊和西部生態(tài)板塊的“一帶五板塊〞的產(chǎn)業(yè)布局。熱點(diǎn)樓盤：云溪香山南都高爾夫西湖小鎮(zhèn)臨浦新城

臨浦是杭州市組團(tuán)中心鎮(zhèn)和蕭山區(qū)三大組團(tuán)中心鎮(zhèn)之一。“打造組團(tuán)中心鎮(zhèn)，建設(shè)現(xiàn)代新臨浦〞這是臨浦鎮(zhèn)落實(shí)科學(xué)開展觀、貫徹市委市政府戰(zhàn)略部署、加快組團(tuán)建設(shè)所提出的三年行動總體目標(biāo)。熱點(diǎn)樓盤：天樂·云都、中南·江景園、都市春天

空港新城

位于杭州蕭山區(qū)靖江鎮(zhèn)

熱點(diǎn)樓盤：鳳凰