1海岸俊園營銷企劃建議書目錄前言

1第一部份：“戴德梁行〞及“泛城〞簡介

21.

『戴德梁行』簡介

41.1

.原公司背景

51.2.「戴德梁行」效勞之優(yōu)點

72.

「泛城」簡介

82.1.

泛城研究及開發(fā)參謀

92.2.泛城營銷企劃

92.3.泛城租售網

92.4.泛城投資參謀

102.5.

泛城綜合住宅效勞優(yōu)勢

103.

工程的人員配置及架構

一三3.1.

本工程的管理層人員架構

一三3.2

本工程專案小組管理層人員架構

一三第二部份：廣州市及區(qū)域房地產市場分析

141.

房地產市場綜述

一五1.1.

廣州市房地產市場整體走勢回憶

一五1.2.

廣州市住宅市場未來走勢

192.

工程所在區(qū)域市場分析

212.1.

海珠區(qū)區(qū)域簡介

212.2.

海珠區(qū)總體樓市情況

212.3.

海珠區(qū)住宅市場特點

252.4.

海珠區(qū)主要樓盤分布

262.5.

工程所在地段住宅市場情況

272.6.

工程附近樓盤情況分析

282.6.2.

濱江路一線江景工程未來供給情況

323.

廣州市高級效勞公寓市場調查分析

323.1.

高級效勞式公寓的概念

323.2.

高級效勞式公寓的供給情況分析

323.3.

公寓區(qū)域分布及狀況分析

333.4.

效勞式公寓的主要客戶分類

373.5.

現時市內經營國際公寓的物業(yè)特點

393.6.

目前市內高級公寓的普遍投資回報

393.7.

投資效勞式公寓的可行性

413.8.

小結

43第三部份：工程理解及定位

461.

工程理解

441.1.

工程特性勢分析

441.2.

工程街區(qū)狀況分析

441.3.

工程優(yōu)勢

471.4.

工程劣勢

471.5.

小結

482.工程的市場定位

492.1.

目標客戶群定位

492.2.

形象定位及訴求中心

503．配合工程開展建議

513.1.

工程建筑設計方面

523.2.

公共設施布置

533.3.

小區(qū)智能化

543.4.

園林景觀設計建議

553.5.

開展商品牌塑造

563.6.

社區(qū)文化建設

563.7.

提供高質素的效勞式公寓管理

56第四部份：銷售推廣策略及工作內容

651.

開售前的準備工作

621.1.

示范單位/樣板房裝修

621.2.

售樓部的裝修

621.3.

展板制作

621.4.

模型制作

631.5.

售樓資料準備

631.6.

銷售人員培訓

632.

推盤的時機

643.

代理期內的推盤策略及銷售方案

643.1.

推售策略

653.2.

代理期內銷售推廣方案

664.

推廣途徑

6824.1.

宣傳媒體選擇

724.2.

工程針對性特殊推廣途徑

724.3.

網上推廣

724.4.

戴德梁行海內外客戶網絡

704前言我司十分榮幸有時機參與由貴司開發(fā)，位于廣州市海珠區(qū)濱江中路「海岸俊園」〔以下簡稱“貴工程〞〕之銷售籌劃工作，現呈交該工程銷售籌劃推廣建議書一份，請參閱。此建議書主要分四局部。首先第一部份介紹我司“戴德梁行〞的公司歷史背景及其創(chuàng)立的“泛城〔中國〕住宅效勞〞品牌；第二部份介紹現時廣州市及海珠區(qū)的房地產市場狀況；第三部份是我司通過調查研究及分析后對工程之理解及工程定位；第四部份是關于工程的營銷推廣的專業(yè)意見及工作內容。憑著我司的豐富市場經驗、全球性客戶網絡對中國及世界各城市房地產開展之了解，我司有信心使貴司了解貴工程最終開展要求目的。第一部份：“戴德梁行〞及“泛城〞簡介1.

『戴德梁行』簡介戴德梁行國際物業(yè)參謀公司于二零零零年一月一日成立，由香港的梁振英測量師行、新加坡的戴玉祥產業(yè)咨詢公司，以及英國上市公司DTZ組成，把三方各自在亞歐的優(yōu)勢聯成一體，旨在為客戶提供全球如一的高質素效勞。戴德梁行在全球三十多個國家、一百多個城市雇用超過五千名員工，業(yè)務范圍普及歐洲、美國、中東、非洲、亞太地區(qū)。在中國大陸，戴德梁行在上海、北京、大連、廣州、深圳、天津、重慶及杭州設有分公司。為確?？蛻臬@得最高質素的效勞，公司架構作出了相應的配合——全球核心業(yè)務小組提供跨國企業(yè)房地產咨詢、投資、商業(yè)用地代理、估價、商鋪住宅、物業(yè)管理、建筑參謀等效勞；全球支援小組那么負責資訊科技、調查研究、市場推廣等范疇，確保各地辦事處跟隨共同的程序及效勞水平。公司架構組成表DTZHoldingsplc

香港梁振英測量師行

星加坡戴玉祥產業(yè)咨詢公司

戴德梁行DTZDebenhamTieLeung

另外，戴德梁行與美國TheStaubachCompany合組成一家名為DTZStaubachTieLeung的聯營公司，為跨國企業(yè)提供高水準的房地產參謀效勞。世界各地的客戶只需聯絡這家橫跨亞、歐、美洲的聯營公司的任何一個辦事處，即能迅速獲達所需的全球性房地產專業(yè)效勞。DTZDebenhamTieLeung

TheStaubackCompany

DTZStaubachTieLeung

1.1

.

原公司背景1.1.1.原〞梁振英測量師行〞簡介梁振英測量師行由梁振英先生在一九九三年創(chuàng)立，為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)參謀公司之一，雇用超過千名職員及二千五百名物業(yè)管理人員。公司在香港、中國內地、臺灣設有十多個辦事處，提供全面及專業(yè)房地產效勞。公司各股東在香港及中國內地，擁有平均二十年房地產效勞的經驗。公司擁有超過五十名董事及助理董事，專責各類型地產工程的收購、租售、租賃，以及跨國企業(yè)房地產咨詢效勞、估價、樓宇管理、調查研究、建筑參謀和一般參謀效勞。梁振英測量師行是中國內地首家獨資的境外房地產效勞公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州設立正式牌照的分公司。過去七年，梁振英測量師行為客戶達成超過二百宗大成交，總金額達六百億港元。一九九九年度并完成大約一萬二千項估價任務。物業(yè)管理方面，我司目前管理的物業(yè)面積已增至一千萬平方米。1.1.2.原“戴玉祥產業(yè)咨詢公司〞簡介戴玉祥產業(yè)咨詢公司由十三名資深的房地產專業(yè)人士創(chuàng)立。各人平均擁有十至二十年經驗，受過嚴格訓練。并在估價測量、房地產管理、城市規(guī)劃、建筑工程監(jiān)理、資產及財務管理等領域擁有專業(yè)資格。該公司原以星加坡為總部，一九九五年開業(yè)，開展迅速，職員數目由十六人躍至今天的超過五百人，當中二十三人為董事。公司在星加坡、吉隆坡、雅加達、曼谷設有辦事處和聯營公司。該公司在每個房地產領域為客戶提供高素質的專業(yè)效勞。范圍涵蓋市場推廣，以至估價、市場研究調查、開展咨詢、城市規(guī)劃、跨國企業(yè)房地產咨詢等。1.1.3.原“DTZ〞簡介DTZ隸屬英國上市公司DTZHoldingPlc，為歐洲一家主要的物業(yè)參謀公司，一九九八年至九九年營業(yè)額一億五千萬英鎊。DTZ業(yè)務普及二十三個國家，員工超過二千名，覆蓋面之廣為所有物業(yè)參謀之冠。DTZ同時是英國最具規(guī)模的物業(yè)參謀，一九九八年至九九年單在該國的營業(yè)額達八千八百四十萬英鎊，員工總數一千三百人。一九九八年至九九年，DTZ代表國內外投資者處理約四十五億英鎊的投資交易，同時DTZ的泛歐估價小組處理了資本總值約三百一十億英鎊的估價工作。1.2.「戴德梁行」效勞之優(yōu)點1.2.1.國際效勞行業(yè)領袖我司為各類型物業(yè)提供全方位的專業(yè)房地產效勞，包括估價、調查研究、物業(yè)管理、建筑參謀、代理等，且我司在華估價及物業(yè)管理等業(yè)務均獲正式發(fā)牌，為客戶提供市場上最新的第一手資訊，以助他們在潛力驚人的大陸市場開展業(yè)務，堪稱此行業(yè)領袖。1.2.2.精英會聚專業(yè)技術力量我司董事局擁有二十位專業(yè)注冊測量師，是目前香港同業(yè)中擁有最多專業(yè)注冊測量師的公司，而國外各分公司亦有專業(yè)的中國注冊估價師，為目前外資房地產公司為數最多的專業(yè)人員，提供專業(yè)技術及力量。1.2.3.多方位的市場觸角我司在全球地區(qū)超過三十多個國家，一百多個城市設有辦事處，客戶網絡遍布海外及中國大陸，更有效地了解在國內外不同市場的房地產開展，強化市場觸覺。1.2.4.國際視野、廣闊客源我司建立了一個龐大國際性客戶資料網絡，除能從世界各地互相交流及吸收珍貴的市場經驗，擴展國際性的視野，并能夠迅速接觸目標客戶，進行所需的市場推廣工作。擁有龐大資料庫，儲存各地區(qū)市場及客戶資料，而我司高專業(yè)優(yōu)質效勞，確保為客戶到達應有的期望，倍受嘉許。1.2.5.全方位的推廣溝通我司擁有全面性的專業(yè)房地產效勞、廣闊的公司網絡、龐大的客戶資料，配合我司專業(yè)全方位推廣溝通，包括全球性公司網絡及公司網頁(xDTZworldx或本分公司網頁xDTZ.gzx)，有效地將工程作全球性推廣。1.2.6.高效率、高素質的專業(yè)推廣人員我司在亞洲區(qū)上下超過六百多名員工，包括一些國內專業(yè)人材，而我司在國內專業(yè)人員的比重愈見重要，透過他們對當地市場的更深了解及認識，能有效地進行一系列專業(yè)房地產相關工作效勞。2.

「泛城」簡介中國住宅商品房近年開展蓬勃，戴德梁行洞察市場形勢，于二零零零年九月二十日正式推出[泛城〔中國〕綜合住宅效勞]這一品牌，由旗下駐中國大陸九大城市分公司的營銷企劃隊伍獨立組成。此舉標志戴德梁行在全球化的策略下，銳意開展旗下的專業(yè)效勞。從今開始，擁有全球房地產咨詢互動網絡的泛城〔中國〕綜合住宅效勞，將致力在全中國拓展內銷商品住宅市場。配合海外投資者及國內開展商的需要，泛城〔中國〕綜合住宅效勞旨在提供無縫的效勞平臺，為客戶提供高效及專業(yè)的咨詢、代理和中介效勞，其中包括投資決策、市場分析、營銷企劃、銷售代理、中介咨詢各環(huán)節(jié)。2.1.

泛城研究及開發(fā)參謀致力于為企業(yè)機構投資者提供房產投資評估、開發(fā)參謀、房產投資組合分析等效勞。我們在中國9個城市設有專業(yè)的調查研究隊伍，在廣州自1996年起建立的大型市場住處數據庫迄今已積累一五000份市場需求問卷和一五34個樓盤資料，根本覆蓋廣州市所有樓盤。2.2.泛城營銷企劃致力于為開展商提供富有創(chuàng)意的產品籌劃及營銷方案，并提供銷售代理效勞。在三年的開展過程中，我們不斷將國外的營銷理念和營銷模式引入中國，并已通過為國際性大公司的年輕白領舉辦購房指南講座和白領購房俱樂部的活動建立了獨特的銷售及信息反響渠道。2.3.泛城租售網致力于為個人提供標準、超值的房地產中介咨詢效勞。作為國際性咨詢和中介機構，我們將國外的經驗和市場運作模式引入中國內市場。一套已在香港使用十多年的非常成熟的住宅中介信息管理系統及運作模式已在泛城租售網投入使用。2.4.泛城投資參謀致力于為客戶找尋適宜的投資物業(yè)，并代表客戶完成收購。憑著卓越的專業(yè)知識，我們就客戶的投資目的、期限、回報要求、風險等進行各種深入的分析及評估，并建立投資模式，以及分析稅務及投資結構。2.5.

泛城綜合住宅效勞優(yōu)勢2.5.1.

高質素的專業(yè)群體組合現“泛城〞內各部門的管理層人員均為大專以上學歷，其中房地產相關專業(yè)本科以上學歷的占一半以上。絕大局部是廣州市房地產屆的資深專業(yè)人員，多年來在建筑規(guī)劃、營銷企劃、市場推廣、物業(yè)管理等方面擁有豐富的專業(yè)知識和實踐經驗。他們能掌握市場及明白開展商所需，在不斷轉變的市場開展及工程要求不斷提高趨勢下，為各工程開展商提供專業(yè)的營銷籌劃建議和代理銷售效勞。2.5.2.

專業(yè)的市場調查研究隊伍“泛城〞在中國9個城市設有專業(yè)的調查研究隊伍，而廣州泛城早于1996年起便建立了大型市場住宅數據庫，迄今已積累一五000份市場需求問卷和一五34個樓盤資料，根本覆蓋廣州市八區(qū)的所有樓盤。2.5.3.

常設國家注冊建筑師、工程師雖然國內有建筑規(guī)劃設計及工程管理等單位可進行有關工作，但他們往往受制于有限的國際性或全國性的市場經驗，故在工程建筑、規(guī)劃、設計及管理等工作往往強差人意，常忽略實際可行性，難以到達實際意圖及與預期水平接軌，或容易出現產品與市場需求不適配等問題。故此，我司特聘資深的國內注冊建筑師，可從工程開發(fā)初期介入，能更多地從市場的角度考慮，提供相關的規(guī)劃、建筑設計方面的專業(yè)意見，務求開發(fā)出與市場適銷對路的產品，減低開展商的投資風險，增加產品的市場競爭力。2.5.4.

先進的電腦化市場信息資源針對廣州的房地產市場，“泛城〞與局部專業(yè)的市場調查公司及電腦軟件公司合作，設計開發(fā)出各類數據統計及信息管理軟件，該資料庫包括關于廣州市房地產的各類統計數據及信息，如：宣傳媒體監(jiān)控〔包括全市各樓盤的每周廣告投放量、媒體應用組合、廣告宣傳費用等〕，覆蓋全市各區(qū)所有樓盤的根本情況及信息，各樓盤每期的最新動向和銷售情況等內容。先對這些原始數據、信息進行人工搜集，再輸入電腦進行整理、統計、分析、管理，將其轉為有效的信息數據庫，并通過先進的電腦網絡，令“泛城〞各部門實現資源共享的同時，能更好地配合、互動促進。該數據庫軟件是我廣州“泛城〞獨立開發(fā)，不僅能大大節(jié)省人力資源和提高工作效率，最重要的是能讓我們及時掌握一些時效性較強的數據、信息，為其它中介代理公司所不能及——不僅能緊跟市場，甚至要領先于市場。2.5.5.

龐大的客戶網絡由于我行在大陸的8個主要對外貿易城市駐有辦事處，而“泛城〞品牌亦得以最快的速度全面輔開?！胺撼迁暱沙浞掷酶鬓k事處長期建立的龐大客戶網絡，擴大工程的推售途徑和宣傳覆蓋面，有效地將工程作全國性推廣。針對部份外銷工程，“泛城〞亦可利用戴德梁行駐全球30個國家的120多個海外辦事處進行境外推廣。2.5.6.

實力雄厚、信譽良好的公司背景“泛城〞為戴德梁行所創(chuàng)立的住宅品牌，其整體運作與行政架構直屬梁行集團管理。公司〔原梁振英測量師行〕自1993年進軍大陸市場以來，以雄厚的實力及良好的信譽逐漸為客戶所認可并樹立了良好的口碑。而“泛城〞除得到公司所有資源的有力支援外，亦將繼續(xù)秉承我行一直以來正派、專業(yè)、創(chuàng)值的經營作風。2.5.7.

創(chuàng)業(yè)階段，全力以赴由于廣州“泛城〞為本年1月1日正式成立，現正處于創(chuàng)立品牌的階段。在公司雄厚的資金實力支持下，拓展市場的第一步目標是在開展商及消費者之間均要建立良好的口碑，而非短期性營利。因為我行深諳品牌的打造和建立信譽良好的市場形象是無形的巨大價值，是“泛城〞拓展業(yè)務及可持續(xù)開展的根底。所以，不管工程的規(guī)模大小，可見效益的多少，“泛城〞全體員工都會全力以赴，腳踏實地、務實認真地為客戶真誠效勞。在為開展商獲取最大利潤的同時，亦將盡力維護消費者的合法權益，從而賺取相應的效勞報酬，務求到達“三贏〞的目標。3.

工程的人員配置及架構3.1.

本工程的管理層人員架構我行對貴工程十分重視，除整個工程將由戴德梁行房地產參謀〔廣州〕〞泛城綜合住宅效勞〞高級經理葉智豪任工程總監(jiān)，全程監(jiān)控工程所有的籌劃及銷售代理工作外，并派出資深的房地產專業(yè)人員負責工程的各項籌劃、銷售工作，務求以最好的人力資源為貴工程提供全方位的效勞。3.2

本工程專案小組管理層人員架構廣州「海岸俊園」專案小組

戴德梁行房地產參謀〔廣州〕

匯報

指示及支援

廣州“泛城〞綜合住宅效勞[海岸俊園]專案小組

專案小組的各組員之職位、專業(yè)資質、負責的工作及聯絡方式：此專案小組由“泛城〞高級經理葉智豪先生負責職位

姓名

專業(yè)資格

負責工作

聯絡方式高級經理

葉智豪

工商管理學士在中國大陸及香港共8年相關專業(yè)經驗

所有銷售、籌劃工作的〞泛城〞最終決策者，負責工程總體監(jiān)控人員工作安排。

38770878轉一三8一三602725006營銷企劃部助理經理

梁燕萍

英語大專學歷從事籌劃,銷售工作六年持廣州市房地產執(zhí)業(yè)證

負責工程的整體營銷籌劃方案的制定及銷售實施過程。

38770878轉一五0一三802924241營銷企劃部助理經理

陳飛云

房地產經營管理專業(yè)持廣州市經紀資格證從事5年相關專業(yè)經驗

配合制定工程的整體籌劃方案及銷售實施過程。

38770878轉129一三503080233營銷企劃部工程主任

丁綺文

行政管理大專學歷廣州從事籌劃、銷售工作8年持廣州市房地產執(zhí)業(yè)證

將各項營銷企劃意念在銷售工作中貫徹執(zhí)行,以確保具體操作與營銷籌劃的統一,并協調代理部的銷售工作。

38770878轉121一三802747284市場研究部助理經理

陳兆賢

國土規(guī)劃與房地產開發(fā)本科學歷助理工程師/土地估價師廣州從事市調工作3年

負責整個代理銷售過程中市場調研〔包括競爭對手的銷售情況分析、媒體監(jiān)控及客戶反響信息整理等〕。

38770878轉1一五一三609796202注冊建筑師建筑工程師

傅小明

建筑學本科學歷從事建筑及施工設計工作17年

從建筑專業(yè)角度向開展商及客戶提供參考意見，以配合樓宇銷售。

38770878轉149一三610052036代理銷售部助理經理

徐珊珊

中科院駐穗企管心理學大專從事房地產一手銷售工作四年

負責銷售人員培訓及現場的監(jiān)控管理,現場協助解決有關銷售問題、促進成交,并及時反響市場信息和客戶意見。

38770878轉217一三802935964第二部份：廣州市及區(qū)域房地產市場分析1.

房地產市場綜述1.1.

廣州市房地產市場整體走勢回憶1.1.1.

近年廣州市商品住宅供求關系分析從廣州市區(qū)歷年商品房的供求情況表〔見圖1-1〕可以清晰看出，1993年6月由于中央采取宏觀緊縮政策，商品房嚴重供過于求的狀況逐步顯現。1993－1995年廣州市區(qū)〔不含番禺、花都兩區(qū)〕商品房預售成交量與批出量之比從45％下降到24％，商品房空置率的上升，終于引起社會各界對商品房積壓問題的關注。1996年宏觀經濟運行根本實現了“軟著陸〞的目標以后，廣州市商品房供求雙方力量比照關系發(fā)生了微妙的變化。在商品房預售批出量增速放緩的根底上，預售成交量加速放大，預售成交量與同期批出量之比從下降轉向大幅上升。從商品房供求關系整體走勢來看，廣州市房地產市場顯示出了“柳暗花明〞的跡象。1997年以來，市區(qū)預售商品住宅批出量波動幅度較大。1998年，由于樓市成交保持上升趨勢，集團購房明顯增加使開展商信心增加，開展商加快工程開工速度，使得當年的預售批出量比97年增長43%，是近年罕見的增幅。到1999年之后，商品住宅預售批出量逐漸放緩，99年比98年同期減小21.4%。而2000年的商品房市場正處于取消實物分房向貨幣分房轉型的過渡期，商品房的預售面積比99年下降了4%，其主要原因是從1999年初起廣州市國土房管局按有關規(guī)定對預售工程進行嚴格審批，使市場供給量明顯減少。但自今年以來，商品房市場出現了明顯的上升，商品房市場預售出現了大幅度增長今年上半年，全市房屋交易面積更比去年同期增長了24.59％，成交金額比去年同期增長24.55％。圖1-1：廣州住宅歷年批準預售及成交面積〔單位：萬平方米〕資料來源：戴德梁行泛城市場研究部在登記成交量方面，因受實施住房貨幣化分配，結束實物分房政策，集團購房大幅減少的影響，1998年登記成交量出現大幅增長，之后轉為持平或略有下降的趨勢。而商品住宅成交登記量占預售批出量之百分比呈上升態(tài)勢，在一定程度上反映出住宅市場供大于求的狀況得到初步緩解。

預售成交面積增大全市商品房銷售保持增長的趨勢，交投活潑。以下圖是廣州市多層住宅和高層住宅從1996年至2001年第一季度的成交面積情況：圖1-2：廣州市高層、多層住宅成交面積〔單位：萬平方米〕資料來源：戴德梁行泛城市場研究部從圖1-2可以看出，高層住宅在市場中所占的比例越來越大。以2000年來例，2000年全年批準預售的高層住宅面積為343.16萬平米，占住宅預售總面積的比重為63.2%，另一方面，高層住宅的登記成交量亦大幅增長，全年登記的高層住宅成交面積為345.69萬平方米，與99年同期相比增長了一八.39%，占住宅成交總面積的比重亦從99年的46%上升至61%，超過多層住宅的比重，到達歷年最高水平。1.1.3.

住宅成交價格穩(wěn)中下調廣州市商品房價格受供求關系的影響，自1996年以來，住宅成交平均價格一直呈下降趨勢，其中高層住宅的售價由于受到低價小高層住宅供給量上升的沖擊，而導致成交價格大幅下滑〔2001年第一季高層住宅成交均價比1996年下降30.64%〕。見以下圖：圖1-3：廣州市高層、多層住宅成交價格〔單位：元/平方米〕資料來源：戴德梁行泛城市場研究部1.1.4.

二手交易市場轉旺1999廣州市房屋置換中心正式成立并投入運作，同時，多項稅費減免政策的出臺，均有效地推動二手房交易市場日趨活潑。2000年二手房屋交易面積〔包括括樓花轉讓和私房交易面積〕為125萬平方米，與99年相比大幅增長了98%，二手交易面積與同期的預售商品房成交面積相比到達22%。2000年以后，隨著二手市場的持續(xù)健康、穩(wěn)定開展，一、二手市場的互相促動，令二次置業(yè)者的比例亦有所上升。1.1.5.

空置面積有所增加雖然成交量大幅攀升，逐漸消化局部住宅供給的同時，空置房面積卻更高速度增長。從廣州市去年的情況看,2000年全市商品房空置量為584.09萬平方米，空置率達23.6%〔其中住宅空置率為16%〕，同比增長20.3%，大大超過了商品房庫存10%的合理空置率。其中空置1年以上的積壓商品房為360.76萬平方米，占總量的61.8%，均屬早年盲目開發(fā)的工程，外型陳舊、功能落后、空置年限長，故市場難以消化。1.1.6.

購房消費結構現時廣州市的戶均人口呈逐期減少的趨勢，居民家庭規(guī)模趨向小型化，據調查統計，現時廣州市居民家庭規(guī)模的結構以三~四人一戶所占的比例最大，為68.66%，從總體開展的趨勢來看，中小戶型將成為廣州樓市的主流。福利分房結束后，購房的主流將集中在中等收入消費層。雖然說追求寬敞、舒適的生活空間是多數人的愿望，但畢竟支付能力才是消費者購房選擇的最終決定因素。據廣州社情民意研究中心的調查顯示，65%的人對房價的接受能力為3000~5000元/㎡之間，5000元以下的占86%。反觀廣州市上年熱銷的大型小區(qū)盤〔如奧林匹克花園、光大花園、廣州碧桂園〕中，最為好銷的是總價在20-40萬元的單位，而從現時市場反響的信息來看，首期樓款在10萬元以下，月供2000元以下的中小戶型是最為暢銷的。居住的戶型也主要集中在90㎡以下，其中61~90㎡的占了59%。1.1.7.

購房主體年齡結構而在置業(yè)者的年齡結構方面，年齡在26~40歲之間置業(yè)者占64%，說明現時的置業(yè)主體趨向年輕化。1.2.

廣州市住宅市場未來走勢廣州的房地產市場經過多年的開展至今，已由賣方市場逐漸轉為買方市場，隨著購房者的消費心理日趨成熟，住宅供給呈逐漸飽和趨勢，房地產行業(yè)之間的競爭亦已進入綜合實力比拼的時代。從而迫使房地產經營者的開發(fā)及營銷理念要不斷更新，必須更加理性化、市場化：既要適應于市場，又要領先于市場；要建立于滿足消費者的真正需求的根底上，緊跟市場的開展趨勢，找準定位，才能開發(fā)出適銷對路的工程?！?〕

隨著1999年福利分房的結束，住房商品化進程將促使個人成為住宅市場的真正需求主體，由于居民家庭成員構成、收入水平以及對住房要求側重的不同，對住宅性能及功能質量也會有著不同的要求，因此，未來的商品住宅將會表達更強的個性要求?！?〕

21世紀是信息的時代，科技開展一日千里，各種商品都在不斷提高自身的科技含量，商品房也一樣。高智能型的住宅物業(yè)是未來住宅特別是高檔住宅的開展趨勢。〔3〕

隨著市民環(huán)保意識的提高，具有“健康〞、“環(huán)保〞概念的住宅越來越受市民的歡送。同時，市民也日益注重配套設施、物業(yè)管理等物業(yè)的附加值以及開展商的實力。高附加值的住宅小區(qū)今后將熱銷于市場，將會是市民未來置業(yè)消費的主要取向。〔4〕

“均好性〞和“排他性〞是當今重要的住宅建設新理念。從戶型的創(chuàng)新、建筑風格的變化、小區(qū)配套、到社區(qū)文化的建設等等，每一方面質素都要好。但同時每一個樓盤都要有與眾不同的賣點和個性，迎合不同的消費層面和消費品味，才會有競爭優(yōu)勢。這就要求每個開展商都要以一絲不茍的態(tài)度去開發(fā)經營，不僅要經得起市場的考驗，更要經得起消費者挑剔的眼光?！?〕

由于樓市競爭十劇烈，將會導致越來越多的開展商為顯示實力及增加樓盤競爭力，將樓宇建至呈現外立面，甚至于臨近交樓方推出市場。而事實上，這同時也是房地產買方市場的需求及必然開展趨勢。〔6〕

鑒于現時購房消費中以中低階層占大多數及家庭規(guī)模趨于小型化，其家庭月收入直接決定購房價格選擇取向及支付能力，故中小戶型將成為主流戶型，其市場潛力是相當大的?！?〕

由于購房主體日趨年輕化，將帶動今后的房地產開發(fā)工程必須具有更為強烈的個性和更高層次消費品味。2.

工程所在區(qū)域市場分析2.1.

海珠區(qū)區(qū)域簡介海珠區(qū)，廣州人俗稱的“河南〞，總面積90.45平方公里，人口73.4萬。假設干年前，海珠區(qū)一直是廣州傳統的工業(yè)區(qū)。近年來，隨著一些工廠易地開展，海珠區(qū)三年以來一直是廣州樓市的熱點地區(qū)，住宅建設已成了海珠區(qū)新的經濟增長點，以商品住宅的供給量和成交量而言，海珠區(qū)已榮居全市八區(qū)之首。隨著“大廣州〞、“海濱城市〞建設思路的提出及“南拓北抑〞規(guī)劃格局確實定，市政府將在該區(qū)興建國際會展中心、新領事館區(qū)、國際生物島、新廣交會會館…海珠區(qū)將成為廣州集居住、高科技和國際會展于一體的城市中心區(qū)，是新世紀廣州市最有前途的地區(qū)。而據最新的道路規(guī)劃，海珠區(qū)的跨江橋梁將增至12座，廣州大橋及廣州大道中將拓寬一倍，新建和在建的道路東南干線及地鐵二、三號線等將形成四通八達的路網。此外，海珠區(qū)有“城〞無“市〞的狀況即將得到改善：三間跨國零售業(yè)巨頭——沃爾瑪、家樂福、萬客隆亦已方案進駐海珠區(qū)這片利潤沃土?？梢灶A見，海珠區(qū)整體區(qū)域形象及價值將得到質的提升。2.2.

海珠區(qū)總體樓市情況現時海珠區(qū)的樓盤多以小區(qū)形式出現，占地面積大，環(huán)境規(guī)劃與建設超前，周邊配套既有老工業(yè)區(qū)完善配套，又有開展商自建的新興配套，樓盤素質普遍較高。而戶型設計從單身公寓到300平方米以上的空中別墅樣樣齊備，售價有高有低。海珠區(qū)樓市在廣州市房地產市場中一直都占重要地位，尤其是住宅市場，1996年至2001年第一季度，海珠區(qū)住宅預售面積及成交面積在全市中所占比例均達25%-30%左右。近年海珠區(qū)樓市競爭相當劇烈，再加上近期受附近番禺地區(qū)多個大型小區(qū)工程積極推售的沖擊，令該區(qū)的市場競爭更趨白熱化。根據廣州市房地產信息中心的數據顯示，2001年第一季海珠區(qū)批出的住宅面積為25.31萬平方米，比去年同期增加36%，而住宅成交面積為38.03萬平方米，同比減少一三.69%，但總成交量仍居八區(qū)之首，其高層住宅與多層住宅的成交量并駕齊驅。下面將對該區(qū)的預售和成交情況進行簡單分析：2.2.1.

海珠區(qū)住宅預售情況從1998年開始，住宅批準預售面積呈下降趨勢，這與廣州市總體住宅預售情況相似，從1996年至2001年第一季度海珠區(qū)住宅預售面積占全市的比例雖然有所減少，但均在22%以上，現海珠區(qū)的在售樓盤大大小小加起來有500多個，說明海珠區(qū)樓市仍然是廣州樓市的主力。圖2-1：海珠區(qū)近年住宅預售面積〔單位：萬平方米〕資料來源：戴德梁行泛城市場研究部2.2.2.

海珠區(qū)住宅成交情況海珠區(qū)住宅銷售暢旺、交投活潑，成交量一直保持增長勢頭，從1996年至2001年第一季度海珠區(qū)住宅的成交面積占全市的比例均在20%以上。圖2-2：海珠區(qū)近年住宅成交面積〔單位：萬平方米〕資料來源：戴德梁行泛城市場研究部圖2-3:2001年上半年海珠區(qū)高層住宅成交面積占全市比例資料來源：戴德梁行泛城市場研究部海珠區(qū)高層住宅在全市高層住宅市場中一直占著舉足輕重的地位，2001年上半年高層住宅預售面積占全市的21%，高層住宅成交面積占全市33%，均居八區(qū)首位。其中海珠區(qū)高層住宅成交面積一路攀升，2001年第一季度成交面積更是超過其預售面積63.5%。由于海珠區(qū)的高層住宅的整體素質和檔次正日漸提高，再加上近年內海珠區(qū)路網的改善，市政配套的逐步完善及利好的遠景規(guī)劃影響，海珠區(qū)的高層住宅將越來越受到購房者的青睞。2.2.3.

海珠區(qū)高層住宅物業(yè)供求情況總體來講，海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的開展趨勢是向好的。根據統計數據顯示〔見圖2-4〕，從海珠區(qū)住宅總的批準預售面積和成交面積的年度數據比較中可以看出，從1999年開始住宅成交面積開始超過住宅預售面積，這在一定程度上反映出海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的供求正趨于平衡，住宅市場開始步入有序階段。在登記成交均價方面，自2000年開始，根本上保持在￥5360元/平方米的水平。圖2-4：海珠區(qū)近年高層住宅供求情況

〔單位；元/平方米〕資料來源：戴德梁行研究部

2.3.

海珠區(qū)住宅市場特點〔1〕

地域分布較分散。工業(yè)大道與廣州大道之間的區(qū)域是樓盤的傳統分布區(qū)，現隨著市政府對該區(qū)的規(guī)劃思路和引導正逐漸向東、西開展?！?〕

小區(qū)樓盤較多，其中不少樓盤具較大規(guī)模?！?〕

高層住宅、多層住宅均占一定比例，不少小區(qū)樓盤由高層、多層住宅組成?！?〕

價格上的選擇面較廣，高、中、低檔住宅一應俱全，以中低檔樓盤為主，而高檔樓盤主要是具有“江景〞概念的“臨江豪宅〞，集中分布在廣州大道的橋東區(qū)?！?〕

區(qū)內開發(fā)的地塊多為原工業(yè)廠區(qū)地皮，由于這些地皮均有占地面積大、地塊規(guī)整、地價低、可塑性高等優(yōu)點，故區(qū)內不斷涌現出許多高質素的大型住宅小區(qū)。由于現時海珠區(qū)仍有相當數量的廠區(qū)地塊有待開發(fā)，預計廣州市未來幾年新開發(fā)的樓盤中，海珠區(qū)將占相當份量?！?〕

隨著海珠區(qū)道路網的建設和開展以及市政規(guī)劃中的“南拓〞方案，局部居屋將納入拆遷范圍，這局部拆遷住戶成為樓市中潛在消費者?？傮w而言，海珠區(qū)的樓盤既能吸引較高層次的買家，同時也是普通市民安居的樂土，展望下半年，海珠區(qū)仍會是廣州樓市的重點區(qū)域。

2.4.

海珠區(qū)主要樓盤分布以海珠區(qū)路段而分，一般可劃分為五個具有代表性的樓盤板塊：

.

濱江路板塊江景樓盤最為集中的地段是自廣州大橋以西至海印大橋以東的濱江東路上，主要有：海珠半島花園、海琴灣、珠江廣場、中海錦苑、麗景灣等。售價一般都在￥8000元/平方米左右，穩(wěn)居全區(qū)之首。該路段被喻為“臨江豪宅一條街〞。2.4.2.

工業(yè)大道北板塊該板塊主要包括：革新路、工業(yè)大道北等。分別有光大花園、富澤園、鳳安花園等樓盤，以多層住宅居多,目前較引人注目的要數[光大花園]，售價多在￥5000/平方米左右。

.

南洲路工業(yè)大道南板塊該板塊是海珠區(qū)較早開發(fā)的地區(qū)，此區(qū)的樓盤特點為成片開發(fā)、規(guī)模大。價格較為低廉，大多在￥3,500-4,500元/平方米之間，購房者還可入戶廣州。[保利花園]、[金碧花園]、[嘉鴻花園玫瑰園]、[南華花園]等在此板塊內，其中[保利花園]、[金碧花園]兩盤無疑是該區(qū)目前最為矚目的明星大盤。

.

海印橋以南新港西路板塊該板塊是海珠區(qū)一年一小變的重點地段，樓盤價格在4,500-5,500元/平方米左右。有[順景雅苑]、[富景花園]、[海印南苑]、[千禧花園]、[萬壽雅苑]、[海印明珠花苑]等樓盤。2.5.

工程所在地段住宅市場情況三號地段內的樓盤以高層住宅為主。由于受臨江豪宅價格的直接拉高，今年以來該地段高層住宅成交均價增一度高至￥6500元/m2的水平〔見圖2-7〕。而整個上半年，三號地段的成交面積也呈上升趨勢，交投較為活潑。其中有一線“臨江豪宅〞〔如[中海錦苑]、[麗景灣]、[海琴灣]、[海珠半島花園]、[珠江廣場]等〕多集中在濱江東——海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價約￥8000元/m2左右。二線“臨江〞住宅(如[中海名都]、[天立俊園]、[嘉仕花園]、[金雅苑]、[豪豐園]等新推單位的售價亦不低，要￥6000～7000元/m2。工程周邊的[椰城閣]、[江灣花苑]、[駿和大廈]均屬早年開發(fā)的樓盤，現已根本售罄。雖然附近的[蘭亭穎苑]、[萬壽雅苑]也是些質素不錯的住宅小區(qū)，但由于市場及價格定位均有很大差距，可比性不強，故而不形成直接競爭。圖2-7：2001年1-6月海珠區(qū)3號地段住宅成交面積及均價(單位:元/平方米)資料來源：戴德梁行研究部2.6.

工程附近樓盤情況分析隨著城市現代化建設和市政根底配套設施的不斷完善，海珠區(qū)內一個個住宅小區(qū)猶如雨后春筍，紛紛涌現，在短短幾年間，區(qū)內大大小小的樓盤達500多個。隨著濱江沿江景觀大道、濱江東至廣州大橋等交通干線的規(guī)劃和建設，僅這一區(qū)域的一線及二線江景的在售樓盤就有十幾個，可想而知該區(qū)域住宅市場的競爭是何等劇烈！下面將根據工程所處的區(qū)域、地段特性對同區(qū)域內同類型工程進行分析，此外，還將根據工程的環(huán)境特征、小區(qū)規(guī)模等對一些具有競爭力的相似工程進行分析，以期能知彼，為制定銷售策略提供堅實的數據分析根底。2.6.1.

沿江高級住宅工程分析隨著廣州市對珠江沿岸、海印橋南端整治工作的全面鋪開及不斷深入，市政府希望通過搞好環(huán)境推動經濟開展，尤其是房地產業(yè)開展的設想已初見成效，珠江南岸東起廣州大橋東側的新中國造船廠、西至江灣橋已悄然形成臨江高級住宅群，且有向東西兩側逐步延伸的開展趨勢。目前，珠江兩岸沿線在售在樓盤有12個，主要集中在廣州大橋南西側，現將沿江在售或待開發(fā)工程概況列表如下：表3-1：附近局部臨江工程匯總分析表〔一〕樓盤名稱

中海名都(A2-A4棟)

海珠半島花園

珠江廣場

海琴灣地址

紡織路1號

濱江東路543-549號

海珠區(qū)鷺江區(qū)下渡路60號

濱江東路511號開展商

廣州中海名都房地產開展

東迅房地產開展

廣州珠江廣場房地產開展·新南方房地產開發(fā)有取公司

廣州宜利房地產開發(fā)占地面積m2

92,3一五

一三1,308

48,322

一五,537總建筑面積m2

401,649

322,120

196,078

82,075小區(qū)規(guī)劃

16棟33層

6棟31層，6棟41層

1棟9層，3棟一三層，4棟16層，5棟17層，3棟32層

3棟32層實用率

83%

80%

80%

82%交樓日期

2001.12

第三期：01.06；第四期：01.12

2001.04

2001.06按揭均價(元/m2)

5,824

8,994

9,200

8,055推出套數

364

936

640

145推出面積m2

38,223

100,111

66,932

14,250戶型面積m2

80~222

74~265

30~一五2

58~一五6戶型比例

1房1廳

——

——

69套〔10.8%〕

50套〔34.5%〕

2房2廳

110套(30.2%)

44〔67.7%〕

61套〔9.5%〕

84套〔57.9%〕

3房2廳

250套〔68.7%〕

16(24.6%)

316套〔49.3%〕

11套〔7.6%〕銷售情況

已售80%

已售80%

已售93%

已售76%宣傳賣點

豪華裝修

1.38公里黃金海岸，完善的配套，少兒潛能開發(fā)中心

大型臨江物業(yè)，低密度，高實用率

一線江景，間隔寬敞，方正實用，遠眺二沙美景裝修標準

豪華裝修

豪華裝修

豪華裝修

豪華裝修表3-2：附近局部臨江工程匯總分析表〔二〕樓盤名稱

嘉仕花園(加勒比灣)

金雅苑

豪豐園

琴海居(蔚藍灣畔)地址

濱江東168號

濱江東路88號

南華中路388號

廣州大橋南橋腳東側開展商

廣州金展房地產

廣州保稅區(qū)瑞豐實業(yè)

廣州漢和房地產

五礦穗港房地產開發(fā)占地面積m2

90,000

40,000

7,739

10,000總建筑面積m2

420,000

NA

NA

35,000小區(qū)規(guī)劃

4棟30層

3棟21層,3棟12層,16棟9層

3棟26層高連體商住樓

4幢11層,3幢12層，2幢21層實用率

82%

82%

82%

85%交樓日期

2002.06

二期：97.12三期：2000.12

2001-10

2001.05按揭均價(元/m2)

5,975

5,754

6,236

6,328推出套數

461

350

108

410推出面積〔m2〕

38,070

30,737

12,781

39,630戶型面積〔m2〕

78~125

62~195

81.3~169.3

84~1一五戶型比例

1房1廳

55套〔一三.2%〕

——

——

——

2房2廳

160套〔38.5%〕

一三5套(38.6%)

30套〔28%〕

一五0套〔36.6%〕

3房2廳

201套(48.3%)

206套〔58.8%〕

42套〔39%〕

200套(48.8%)銷售情況

已售30%

已售100%

已售50%

NA裝修標準

豪華裝修

豪華裝修

毛坯裝修

豪華裝修表3-2：工程周邊工程匯總分析表樓盤名稱

萬壽雅苑

海印南苑

明珠花園芙蓉閣

富力?千禧花園地址

萬壽路40-41號

海聯路50號

東曉路193號

東曉南路與新港西交匯處開展商

廣州勤聯房地產開發(fā)

海印南苑房地產開發(fā)

廣州大明房地產開發(fā)

天力房地產開發(fā)占地面積(m2)

7,572

40,371

407,000

38,000總建筑面積(m2)

40,000

140,441

360,000

一五3,000規(guī)模規(guī)劃

2棟14層，1棟21層

6棟9層，5棟28層

8幢樓高25至33層

5棟一八層，6棟26層實用率

85%

88%

76%

83%交樓日期

C棟：現樓；B棟：2001.10

2001.10/2001.12

現樓

第一期：2002.03按揭均價〔元/m2〕

4,886

6,640

4,888

5,331推出套數〔套〕

129

539

112

228推出面積(m2)

11,678

48,750

11,5一三

19,743戶型面積(m2)

78—1269

40~一三9

81~110

61~294戶型比例

1房1廳

——

33套〔6.1%〕

——

60套〔26.8%〕

2房2廳

87套〔67.4%〕

244套〔45.3%〕

56套〔50%〕

1一三套〔50.4%〕

3房2廳

42套〔32.6%〕

219套〔40.6%〕

56套〔50%〕

51套〔22.8%〕銷售情況

已售70%

已售80%

已售10%

已售70%宣傳賣點

處海珠區(qū)傳統商業(yè)區(qū)內，全封閉式管理小區(qū)，交通便利

處成熟生活區(qū)，交通便利，江景樓盤，外立面獨特

周邊文化藝術氣氛濃厚，配套設施齊備

建筑設計風格獨特：坡頂設計裝修標準

一般裝修

一般裝修

豪華裝修

豪華裝修備注

A棟在建，未推

最后一期

原為爛尾樓

S1棟已封頂，準備推出

2.6.2.

濱江路一線江景工程未來供給情況在南華中路豪豐園對面，臨濱江西路，將建一座高26層的商住樓——“海盈閣〞。經調查所得，該工程所有報建手續(xù)已獲審批，估計會于短期內開工。由于該工程位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優(yōu)勢十分突出。假設該盤于年底前開售，將會對工程形成一定的銷售壓力。3.

廣州市高級效勞公寓市場調查分析鑒于工程首期將以經營高級效勞公寓為主，故我司同時亦對廣州市的公寓市場作一個詳細的調查分析：3.1.

高級效勞式公寓的概念所謂高級效勞式公寓〔含酒店公寓、國際公寓〕是指配有全套家具的，提供如房間清掃、洗衣、送餐等根本酒店效勞并配有全套廚房設備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店的專業(yè)效勞又擁有私人公寓的私密型的住宅物業(yè)。3.2.

高級效勞式公寓的供給情況分析目前，廣州的國際公寓〔包括五星級酒店公寓〕累計約1600套單元〔可供出租套數〕左右。提供國際公寓租賃效勞的除四間五星級酒店——廣州花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、廣東國際大廈B附樓和兩間四星級酒店——廣州凱旋華美達大酒店、假日酒店外，只有金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會等為數不多的幾家國際效勞性公寓。這些非酒店的國際公寓都采取酒店式經營管理，為外籍人士提供了一個星級酒店的家及高質素的效勞，而且收費比酒店廉價。所以這些公寓大受外籍人員的歡送，出租率都超過70%。3.3.

公寓區(qū)域分布及狀況分析3.3.1.

廣州市高級公寓區(qū)域分布目前，市內公寓主要分布大在商務區(qū)或交通便利的地區(qū)，以東山及天河兩區(qū)為主，東山區(qū)主要公寓有金亞花園、嶺南會、祈福華廈等，該區(qū)公寓以租為主，平均租價在16美元/平方米左右，業(yè)主多為香港人，租客那么以外籍高級白領為主。由于該區(qū)的周邊配套設施、環(huán)境優(yōu)勢都較為明顯，故公寓的常年出租率保持在90%以上。天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大廈是之外，其他均為二手物業(yè)。該區(qū)公寓的租售情況相當活潑，目標客戶鎖定東山及天河商貿區(qū)高級外籍白領階層。平均租金在每平方米14美元左右，新大廈平均租價更高達每平方米20美元以上。而新大廈和中信公寓那么是近年來公寓市場的后起之秀。迅速搶占了天河區(qū)公寓市場的份額。3.3.2.

部份代表性國際公寓情況分析除數間四、五星級酒店外，現市內的國際公寓大致可分為三類：1)

別墅：金亞花園、嶺南會、金湖花園、白云堡豪苑2)

單體/連體高層豪宅：祈福華廈、中信公寓、新大廈、東湖御苑、遠洋大廈公寓3)

高級住宅小區(qū):怡苑、中海錦苑、錦城花園、翠湖山莊、嘉和苑、珠江廣場等3.3.3.

現時以租帶售的形式經營效勞式公寓的主要物業(yè)l

新大廈位于珠江新城最正確地段，西臨廣州大道，南眺珠江，花園會所擁有齊備完善的生活、康體娛樂設施。每個單位均為168—一八5平方米的大戶型公寓，家具及居家設備齊全，多項建筑材料由意大利直接進口。租金每月3360美元至3700美元。于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國際公寓的口號，并率先引入“滿意加驚喜〞的金鑰匙效勞，利用廣泛的效勞協作網和社會資源為客戶提供個性化的專業(yè)效勞，月租金約3,360美元~3,700美元。近期共有十八套單位出租，出租率比上季上升28%，出租率能在淡季逆市而上，證明其公寓的定位已被市場接受和認同。七月，更擬在室外增建網球場、籃球場、溜冰場，以更高標準的配套設施增加其市場競爭力。l

遠洋商務大廈為廣州第一家產權式商務酒店，于7月25日正式公開出售。大廈共29層，首次先推7—16樓的48個單位，均價一三000元港幣/m2，帶豪華裝修。據稱出售前已內部認購16個單位。商家以返租2年，租金每年以房價10%計吸引買家。據悉，產權式商務酒店1994年產生于北京，是一種可為住戶提供專業(yè)酒店效勞，集個性化居住與現代化辦公于一身、具有獨立物業(yè)產權的物業(yè)。其實質是開展商先向投資者出售物業(yè)，再以代出租形式〔反租是為加強投資者信心〕將物業(yè)作為高級公寓租予外籍人士。3.3.4.

效勞式公寓的配套設施效勞式公寓的內部配套設施與一般住宅相比，要求高且針對性強，但各個樓盤均會受其規(guī)劃設計或其他客觀因素所限制，故不能一概而論。以以下舉現時市內部份有代表性的高級公寓的設施配置，僅作參考：表1-4：各高級效勞公寓配套設施調查表物業(yè)

配套設施金亞花園〔效勞式公寓〕

1.會所2.游泳池3.兒童游樂場4.幼兒園5.停車場6.高爾夫練習場7.中央花園8.外國衛(wèi)星電視嶺南會〔效勞式公寓〕

1.網球場2.會所3.游泳池4.花園5.停車場6.外國衛(wèi)星電視富城花園〔效勞式公寓〕

1.會所2.美發(fā)美容中心3.游泳池4.餐廳5.外國衛(wèi)星電視6.網吧祈福華廈〔效勞式公寓〕

1.健身中心2.兒童天地3.會所4.網吧5.游泳池6.外國衛(wèi)星電視7.停車場凱旋華美達酒店〔效勞式公寓〕

1.會所2.中西餐廳3.酒吧4.會議中心5.商務中心6.醫(yī)務室7.舞廳8.健身中心9.停車場假日酒店〔效勞式公寓〕

1.中西餐廳2.酒吧3.商務中心4.舞廳5.健身中心6.游泳池7.停車場8.會議中心中信廣場〔T1〕效勞式公寓

綜合商場2.停車場3.會所4.游泳池5.網球場6.日本學校7.銀行8.光纖設備9.外國衛(wèi)星電視新大廈〔效勞式公寓〕

1.會所2.商務中心3.停車場4..恒溫游泳池5.健身中心6.兒童天地7.光纖設備8.前庭中心廣場9..架空層主題園林10.購物中心白云堡〔效勞式公寓〕

1.會所2.山頂體育中心3.恒溫游泳池4.桑拿健身中心5.天然湖6.湖畔公園7.光纖設備8.外國衛(wèi)星電視3.4.

效勞式公寓的主要客戶分類根據我部的統計資料，效勞式公寓的客戶主要分為四大類：3.4.1.

常住客人，一般以商務客人為主就目前情況來說，效勞式公寓市場面對的商務客戶主要是到中國來的外資公司的外派員工，這類人員從背景的狀況看可分為以下幾類：1)

帶家屬的員工，他們往往會把所有的家具都搬過來，所以這種家庭會比較喜歡別墅；2)

自己單身過來的，他們的家還在國外，一般都只提著兩個箱子就來了，他們要找的是必須有較全面效勞的公寓，對房型要求一般是二房或者三房，甚至一房的都可以；3)

亞籍的員工，他們會單身到廣州，他們不一定要住太大的房子，而且要求要不高；4)

國內的高級職員和留學生，他們會因為工作調動而把家搬來搬去，由于他們不知道會在這里呆多久，所以他們也會傾向這種效勞公寓；5)

獨立貿易家，他們以獨立身份來到中國為某公司效勞，他們大多需要在家工作，所以要求的公寓既要有家具又要有辦公設施；3.4.2.

自助旅游客人，以年輕夫婦為主消費能力都比較高，他們選擇效勞式公寓，不僅是考慮到便利的交通和旅游景點、相對低廉的房租，更為重要的是可以享受到酒店客房無法提供的家居生活氣氛。因此在旅游經濟迅速開展的今天，效勞式公寓將會擁有廣闊的市場。3.4.3.

市場催生新型目標客戶新經濟形態(tài)下催生新型家庭辦公一族。這類家庭辦公一族統稱為SOHO(SmallOfficeHomeOffice的縮寫)一族。SOHO一族大多屬于創(chuàng)業(yè)類，手頭資金有限，需要商住合一型物業(yè)，而且，SOHO一族需要在家從事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素質效勞。而酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念物業(yè)有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式效勞與居家辦公相結合，但公寓在SOHO物業(yè)的根底上增加了全新概念的24小時商務，所以，公寓不僅將居室劃分為居住與辦公兩大區(qū)域，做到了動靜分區(qū)，而且吸收了E時代寫字樓的主要特點，擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務特色效勞。故SOHO一族對公寓也有一定需求。3.5.

現時市內經營國際公寓的物業(yè)特點3.5.1.

地理位置較好大局部國際公寓工程均位于市中心區(qū)或中心商務圈附近之高尚生活社區(qū)；或有得天獨厚的優(yōu)美自然環(huán)境。3.5.2.

裝修豪華高檔大廈的形象要豪華氣派，內部裝修材料高檔精細，以符合現代居住要求的大戶型設計為主。3.5.3.

住宅區(qū)內的環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備某些工程即使沒有自然山水景觀，但會傾力精心人造景觀。而配套設施中的高級會所、游泳池、健身房和智能化等必不可少，有的還要配備外語兒童學校/幼兒園。3.5.4.

提供個性化、高質素的酒店公寓式管家效勞除要保持優(yōu)質的物業(yè)管理效勞質素外，還需提供如：洗衣、餐飲配送、金鎖匙效勞等，甚至要提供如接送小孩、代購物等個性化效勞。3.6.

目前市內高級公寓的普遍投資回報按照國際公寓的硬件標準和效勞，目前平均租金為20~28美元/m2。月，即￥200元/m2。月。以一套一五0m2的3房1廳計，租金那么為￥30,000/月。但假設是私房單獨出租，同樣面積和裝修標準，租金最多不會超過￥8,000/月。因為國際公寓提供的24小時酒店式效勞和平安性是私人物業(yè)無法到達的。這正是國際公寓為物業(yè)帶來巨額附加值，而國際公寓的出租收益率可與物業(yè)銷售的利潤率比較如下：目前廣州中心區(qū)域的高層豪宅的平均開發(fā)總本錢約為￥6,500/m2〔已含營銷廣告及管理本錢〕；3.6.1.

銷售利潤l

以平均售價為￥8,000/m2，那么本錢利潤率為：〔8000-6500〕/6500*100%=23.07%；l

以一般樓盤開發(fā)的初始投資約占總本錢的30%即可，即每m2的原始投資為：6500*30%=1950元；l

一個工程的投資回收期一般約為3.5年，那么銷售的年均投資回報率約為：一五00/〔1950*3.5〕*100%=21.98%〔不含銀行借貸利息〕。3.6.2.

公寓出租利潤l

以平均年租金￥200元/m2。月*12個月=2400元，假設年物業(yè)管理費用為￥30/m2。月*12個月=360元，那么年租金凈收益為￥2,040元；l

按國際公寓的裝修水平計約￥1,500/m2,加上開發(fā)本錢按￥6,500/m2，那么物業(yè)投資總本錢為￥8,000/m2;l

那么國際公寓的年均投資回報率為￥2,040/8,000*100%=25.5%；3.7.

投資效勞式公寓的可行性3.7.1.

宏觀經濟環(huán)境向好經過一五年的努力，中國于今年5月與歐盟簽訂了協議后，中國參加世貿已成定局。在不久的將來，中國就將與世界貿易組織一百三十多個成員國之間互相提供貿易優(yōu)惠。屆時將會有大批的跨國企業(yè)大舉進駐中國市場，中國的進出口貿易將會大幅增加。據有關部門推測，2005年進出口總額將會增加到6000億美元。而廣州作為中國華南地區(qū)的政治、經濟、文化的中心城市，南方開放形象窗口，以先行的改革開放優(yōu)勢，自由、寬松的政治經濟環(huán)境，將吸引越來越多的外企在此駐點投資，并將廣州作為在中國拓展業(yè)務的基地。而據廣州市對外經濟貿易委員會公布的數據顯示，廣州近幾年的進出口貿易一直持穩(wěn)步增長的態(tài)勢：廣州每年的進出口增長速度保持在10%以上，據專家預測，到2002年，廣州進出口總額將比現時增長40%以上。3.7.2.

未來公寓市場的需求量將逐漸增大目前廣州的國際公寓〔包括五星級酒店公寓〕累計為1600套左右〔可供出租套數〕。至今年上半年，廣州的外資企業(yè)已逾萬家，駐穗外籍人士將超過6萬，加上眷屬將超過10萬。假設他們當中只有20%的外籍人員會選擇公寓作為他們在廣州暫住居所，公寓的缺口仍然很大。據專家預測，到2002年，外商來穗投資企業(yè)將達一五000多家。從市場的開展狀況來看，可以預見，駐穗外籍人士、香港人和臺灣人有日益壯大的趨勢，高級公寓的需求量必然倍增。3.7.3.

公寓的市場需求帶動投資型買家入市盡管目前廣州市商品房空置量還在不斷增加，住宅消費市場相對供過于求。但社會經濟的開展為房地產市場積累了相當的消費潛力，投資群體依然存在?，F市內的公寓租務市場暢旺，高級公寓租金高昂、出租率高、投資回報可觀，正吸引越來越多投資者追逐的目光。以前經營公寓的大局部物業(yè)只租不售，令眾多的個體投資者望門興嘆。但在經歷過前幾年的房地產“泡沫〞經濟的洗禮后，現時大部份投資者會變得相當理性和謹慎。要吸引他們投資，除進行宣傳引導外，還必須要采取一定的措施以減低其投資風險及保證其投資回報，消除其疑慮?，F時市內已逐漸有相關工程開始運用“以租帶售〞的模式。如率先打破公寓市場單一業(yè)主的“傳統〞，以“帶租約出售〞的新大廈正是由于受投資者的追捧而一舉獲得了成功。3.7.4.

效勞性公寓的銷售關鍵是要抓緊時機，搶占市場看到新大廈的成功，不少住宅物業(yè)都把效勞性公寓當成解決住宅物業(yè)高空置率的一種方式。目前廣州效勞性公寓投資市場異常火爆，地產商不斷以“返租回報〞為賣點推出高素質的公寓，吸引不少個人投資者開始涉足公寓投資市場，使寂靜了一段時間的房地產投資市場趨于活潑。但效勞性公寓需求市場的大小直接受到廣州經濟開展的影響，由于在經濟上屬于區(qū)域性城市，因此廣州的效勞性公寓市場是相當有限的，過高地估計需求量將會給物業(yè)開展帶來消滅性打擊。故工程必須清醒地意識到未來市場的劇烈競爭及投資風險，搶占市場先機。3.8.

小結1)

國際公寓的出租回報率可超過物業(yè)銷售的回報率；2)

國際公寓能保持物業(yè)的可持續(xù)經營和長期收益；3)

通過為買家提供國際公寓返租效勞，實現長期增值經營，吸引投資型買家入市；4)

經營國際公寓可提升物業(yè)的形象檔次，反助于宣傳促銷。

5)

除公寓租賃外，公寓投資客戶也不容無視。第三部份：工程理解及定位1.

工程理解1.1.

工程特性勢分析本工程的主要技術經濟指標見下表：表4：工程主要技術經濟指標單位：平方米技術經濟指標

數值用地面積〔M2〕

6173建筑基底面積〔M2〕

3030地面建筑總面積〔M2〕

48482住宅〔M2〕

33087辦公

5500商業(yè)公建配套

9895含不計容積率市場

2000地下室面積

57一五容積率

7.53建筑密度〔凈〕

49%綠化面積

一三20超市

20001.2.

工程街區(qū)狀況分析以下就工程在地理位置、交通條件、區(qū)域狀況和周邊商業(yè)氣氛逐一簡略分析，以期針對區(qū)域市場的實際情況，為下階段營銷企劃方案的制定作一個初步的分析探討。1.2.1.

地理位置工程屬海珠區(qū)3號地段〔以地產板塊劃分，那么位屬濱江路板塊〕，位于江灣大橋南，濱江中路與紡織路中界路段，臨江而建，地理位置及自然環(huán)境十分優(yōu)越。1.2.2.

交通條件目前工程所臨之濱江中路雖僅有3條公交線路，出入暫時略為不便。但隨著城市規(guī)劃建設進程的加快及濱江路東西向的貫穿在即，沿濱江路及江灣路的公交路線會逐漸增多，該路段的交通網絡將日益完善。而現時新開辟的南田路屬江灣大橋的沿伸主干道，向南可通達前進路、江南大道至河南腹地，向北可跨江直達河北市中心。1.2.3.

商業(yè)氣氛工程位處的濱江中路段原為住宅生活區(qū)，多為一些七、八十年代興建的單位宿舍，均屬陳舊、落后的多層住宅建筑。后經前兩年廣州的“一年一小變〞工程改造后，除沿江一帶的舊樓經過從上到下的粉刷、鋪地后變得煥然一新以外，市政府還清拆了濱江路上的商鋪及小食檔口?，F該街區(qū)欠乏規(guī)模化經營的綜合商場，分布周邊的多以經營日用小百貨和食雜品為主的小店鋪，僅能解決附近居民的日常生活需要?，F時區(qū)內居民日常購物通常是舍近求遠，前往位于前進路的“好又多糧販〞一類品種多、價錢便的大型貨倉式商場。經營種類過于分散，缺乏統籌，而導致商業(yè)氣氛缺乏。1.2.4.

居住環(huán)境工程臨界于江灣橋轉出濱江路的機動車下橋車道轉角位，且直面濱江路。盡管現時濱江路上的車流量不大，但仍會產生一定的噪音及廢氣污染。工程所處的濱江路是一條榕樹婆娑的臨江綠色走廊：一路綠蔭一路清風，夏日的濱江路，全無半點逼人暑氣，偶爾從葉間透下的陽光，也是路上極為美好的點綴?，F外加市政府整治、粉飾裝扮后，更將其舒適及浪漫情調發(fā)揮到極致。1.2.5.

居住社區(qū)氣氛除商業(yè)氣氛及娛樂設施缺乏外，單從純居住的角度來講，由于工程所處的是海珠區(qū)舊城，酒樓食肆、市場、日雜小商店、學校、銀行等根本生活設施是齊備的。附近的中、小學校雖然不是什么名牌學府，但大都歷史悠久，是師資優(yōu)良、校風樸素的好學校。而這里分布的多數是一些單位宿舍，絕大局部居民是已共處十多二十年的好街坊，鄰里間一直表達著一種親善和諧、互相照應的樸實之風。這里滲透著濃濃的、原始的廣州嶺南社區(qū)文化，正是現代社會高速進步的同時，被都市人遺落已久，而內心深處卻真切祈盼和倦戀著的質樸的人倫關系。1.3.

工程優(yōu)勢1.3.1.

得天獨厚的自然環(huán)境資源工程與珠江僅一濱江中路之隔，即使是住宅最低層，亦可盡覽綺麗江景。根據廣州市內樓盤“有水那么靈〞的特殊現象，望江的樓盤不僅擁有美化居庭的天然環(huán)境資源，更可直接將此優(yōu)勢融為賣點。這對日益注重生態(tài)環(huán)境保護及追求舒適居住環(huán)境的廣州人來講一直頗具吸引力，這亦將是本工程的最大優(yōu)勢和賣點。1.4.

工程劣勢1.4.1.

市場競爭劇烈由于效勞公寓的高額租金利潤以及“新大廈〞的成功，部份觸角敏銳的開發(fā)商已注意到了這個市場。并開始針對市場需求改變營銷策略，將一局部住宅改為高級公寓。近期更有遠洋公寓大廈打出首間產權式商務酒店的旗號，以返租2年的銷售方式吸引投資客房。預期本年底至明年上半年，將會有越來越多的公寓工程上市，公寓的租務及銷售市場競爭將會日益加劇。工程在此時段推出，既要面對未來公寓市場的劇烈競爭，又要承受同區(qū)住宅工程競爭壓力，銷售情況不容樂觀。1.4.2.

開展商缺乏市場認知度由于開展商是首次開發(fā)樓盤，在市場上欠缺認知度。尤其是與工程跟鄰的中海名都此類開展商實力雄厚的品牌名盤相比，有相當一段距離。而該盤亦比工程早半年開盤，籍其品牌效應以吸引大批的購房者入市，已搶占了該區(qū)大量的市場份額?？梢灶A見，工程推出市場將直接面臨劇烈的市場競爭。1.4.3.

首期開發(fā)，相關配套不能即時到位由于工程屬分期開發(fā)，一方面，難以保持工程建筑風格的統一及小區(qū)整體環(huán)境的協調，另一方面，開發(fā)周期亦會相對較長，且在開發(fā)初期，小區(qū)環(huán)境和配套設施還有待逐步完善，難以形成規(guī)模效應，以致影響消費者的置業(yè)信心。1.5.

小結綜合市場和工程分析，我們可以清楚看到，工程開展的時機和面對的挑戰(zhàn)是共存的，一方面，宏觀市場環(huán)境向好，同時工程所處的居住環(huán)境資源十分優(yōu)越。但另一方面，我們也要清楚認識到工程的缺乏之處，并給予足夠的重視。總的來講，工程的開展關鍵在于如何把握市場時機，開掘區(qū)內其它競爭工程所不同的賣點和市場空檔。在現時樓盤仍處于根底施工階段，樓宇在規(guī)劃、設計方面尚有可調整空間，應借鑒其他工程的成功經驗，根據相關的有效建議，及時著手對各方面加以調整，精益求精，盡可能設計出迎合市場需求的物業(yè)。同時，在面對強勁對手的競爭狀態(tài)下，更要對工程的定位、包裝和宣傳推廣方面作更為嚴謹、周詳的籌劃部署，揚長避短，化劣勢為優(yōu)勢，方能以后發(fā)制人的氣勢脫穎而出。2.工程的市場定位由于工程的市場定位為“市中心沿江標志性商住小區(qū)〞，首期更以高級效勞公寓為經營思路。工程的市場定位將會貫穿工程的整個開發(fā)始末，故應從現時建筑施工、園林設計開始至工程的營銷籌劃、宣傳推廣、銷售、招商等各項工作都要緊密相扣，嚴謹操控，務求將工程市場定位及經營思路落實到每一個細節(jié)。2.1.

目標客戶群定位由于工程首期的望江豪宅僅推售60套，均價￥7000/平方米，買家自然就是金字塔頂尖的20%高收入人士。根據工程的市場及價格定位，可以推斷工程的主導客戶群絕大部份為二次置業(yè)者，來自廣州市各個區(qū)域。大致定為兩大類：2.1.1.

自住型客戶主要包括在廣州經商的富賈及高薪的金領一族。這類客戶除希望能改善居住環(huán)境外，更為重要的是要求居住地能充份表達其社會地位和身份，故對大面積單位極為偏好。雖然價格也是他們考慮的因素，但平面布局是否合理、居住環(huán)境是否優(yōu)美、交通是否便利、物業(yè)管理的效勞質素以及工程能否表達其身份地位同樣是選擇的重要條件，價錢反而非此類買家的首要考慮因素。2.1.2.

投資型客戶盡管在幾年前的房地產投資經營中有不少人弄得血本無歸，但是并未能阻止置業(yè)者的投資步伐。社會經濟的開展為房地產市場積累了相當的消費潛力，投資群體依然存在。由于高級公寓的較大的市場開展?jié)摿Γ瑫r又有可觀的回報，故而成為投資者首選目標。但在經歷過前幾年的房地產“泡沫〞經濟的洗禮后，現時大部份投資者會變得相當理性和謹慎。他們對于投資回報的計算十分在行，對于投資風險亦十分敏感。要吸引他們投資，除進行宣傳引導外，還必須要采取一定的措施以減低其投資風險及保證其投資回報，消除其疑慮。2.2.

形象定位及訴求中心工程的形象定位實際上是以市場定位為依托，通過分析目標客戶群的特性〔包括社會地位、入收情況、年齡、文化水平、消費習慣等〕，針對其消費心理而作出最為迎合其身份特征的樓盤形象。目的是讓目標客戶群對工程產生認同感和融入感。一直以來，以江景這一天然環(huán)境資源吸納買家是臨江樓盤的最大賣點和主題。而工程本身再著重于此主題，對目標客戶群來講無疑已變得毫無新意。要吸引買家，就必須在共享這同一環(huán)境資源的根底上，再開掘出別樹一幟的新賣點，以與別不同的鮮明主題來吸引目標客戶群。針對工程首期的高級公寓定位已從整體質素上與一般的江景住宅直接拉高一個檔次，故其形象定位及訴求中心應對高級公寓所提供的高質素管理效勞及舒適生活有所側重。初步擬定以下四個形象定位以供貴司甄選：一樣的江景，不一樣的生活成功，只因你選擇的執(zhí)著和對生活的追求針對自住型客戶，強調海岸俊園除與其他一線江景豪宅共享同一江景資源外，還有這些江景豪宅所不能比較的高級酒店式公寓效勞——真正無微不至的關心，全方位的個性化效勞，令你真正表達前所未有的舒適愜意，生活質素將得到質的提升。悉心經營你的生意，其余的——交給我們成功，源于你對每個時機的把握工程的主導客戶群為金字塔頂尖的少數高收入的成功人士及投資者。他們大都是一些長期征戰(zhàn)于生意場上，經歷過許多驚濤駭浪的營商高手。他們的成功往往在于其準確的商業(yè)判斷及對每個投資時機的把握。故針對投資型客戶是敦促他們把握投資良機；針對自住型客戶，那么暗喻他們選擇海岸俊園為居所正是令他們達至成功的每一個選擇的其中之一。3．配合工程開展建議工程占地一三391平方米，具備營造臨江高級商住小區(qū)的條件，且地板規(guī)整，可塑性較高。尤其是在現時在廣州市房地產業(yè)如此蓬勃的開展階段，可借鑒市內的其它樓盤的成功開發(fā)經驗，對地塊進行重新規(guī)劃設計。從開發(fā)初期便對工程的規(guī)劃布局、園林、建筑風格、戶型設計等各方面都可從高瞻及可持續(xù)開展的角度，均需以一絲不茍的態(tài)度去開發(fā)經營。同時，在控制本錢的前提下，工程應著力于開發(fā)樓盤的軟件資源，以不斷提高樓盤的高科技含量和營造出自已獨有的社區(qū)文化，并于宣傳推廣中充份滲透，讓購房者產生一種非價格所能表達的優(yōu)越感和成就感，自然會對樓盤有物超所值的認同與口碑。由于工程是貴公司第一個開展工程，開展商根本上無品牌、名氣優(yōu)勢可言，故更要靠工程自身的整體質素及相關的軟、硬件配套才能保證購房者的信心。3.1.

工程建筑設計方面3.1.1.

陽臺和飄窗設計外陽臺注重景觀，因此建議采用1.2M的通花鑄鐵欄桿，使陽臺的視野更加開闊，顏色選擇深色調，內陽臺以功能用途為主，建議采用玻璃圍欄，使保持一定的私密性。為減低濱江路來往車輛對公寓造成的噪音污染，建議工程臨路面的窗戶選用實腹塑鋼窗框配中空防噪音夾層玻璃，以保證居室內部的寧靜。建議工程以外飄窗戶為主，在建筑的轉角位置設計轉角窗,使居室的視野更加開闊,在高層單位由于景觀條件有所改善，建議設立有地臺的弧型落地窗，采用大面積整體玻璃。3.1.2.

住宅頂部設計樓宇的屋頂是受室外熱度影響最大的地方，建議采用設置屋面架空通風隔熱層或閣樓屋頂、蓄水屋頂和植被屋頂，減少買家對頂層單位過分受熱的顧慮。3.1.3.

空調機位修飾建議工程設在外立面的空調機位盡量設在樓宇外飄窗臺的旁邊，以百葉窗覆蓋，而且百葉窗的上沿與外飄窗的上沿連成一體，從而淡化機位對工程外觀的影響，增強外觀效果。3.2.

公共設施布置3.2.1.

住宅大堂住宅入口大堂是用戶使用較頻繁的公共地方，建議地臺和墻身使用色彩較明快的云石和花崗石，運用玻璃鏡、木飾陪襯，并在大堂內設置住戶專用信箱。3.2.2.

電梯大堂各層電梯大堂，建議使用優(yōu)資瓷片裝飾墻身、地面為高級瓷磚，安裝燈飾，走道、門廳、車庫、電梯、大堂等公共場所裝消防播音系統。3.2.3.

中心花園走道花園的走道建議以兩種形式設計，緩跑徑道和植草磚，表達出健康和綠色兩種主題，磚塊顏色保持有主題的變化，使小區(qū)洋溢一種青春動感的韻律。3.3.

小區(qū)智能化3.3.1.

安防系統住宅的大堂、電梯、走火梯、停車場均設全天候電視監(jiān)控器，24小時保安巡邏，室內、外裝有紅外線報警系統、可視對講門鈴，以保障住客的生命、財產平安。設置電子巡更系統，由中心控制室對巡邏路線的全程監(jiān)控，保證保安工作的細密性。3.3.2.

信息智能化系統電子信息技術一日千里，網絡資訊效勞對跨國公司的外籍人士來講尤為重要。故工程應在原有的信息網絡根底上加強功能配置：鋪設高速光纖電纜、互聯網接入設備。每一戶住客均擁有獨特的“SMARTHOUSE〞〔電子管家〕系統，將物業(yè)管理系統與樓宇網絡相連，用戶在家可通過電視遙控便可享受工程所提供的個項效勞。設置國際衛(wèi)星電視接收系統：住客可收看BBC、CNN等世界媒體電視節(jié)目，真正體驗“與世界同步，與光同速“的生活境界。設置小總機系統：提供“秘書〞留言效勞。3.3.3.

直飲水系統目前不少家庭對水質污染越來越擔憂，建議貴工程采用直飲水系統，自來水從低位水池引入，經凈化系統后由壓力泵直接進入家庭，減少屋頂水箱的二次污染，提高水質，迎合健康家庭的生活要求。3.4.

園林景觀設計建議近年來，房地產經營理念發(fā)生變化，概念地產〔主題地產〕開始出現，如景觀主題地產、環(huán)保主題地產、文化主題地產、休閑主題地產、智能主題地產等。房地產從單純的賣樓盤轉向更多地關注環(huán)境和文化，倡導社區(qū)新的生活方式。縱觀樓市的風云變幻，我們發(fā)現景觀是永恒的主題，如近期入市的中海名都、美林海岸花園及華南板塊的星河灣等樓盤，無不是憑借優(yōu)越的園林設計來提高工程的附加值。雖然工程享有得天獨厚的自然景觀資源，但假設要與品牌樓盤“中海名都〞在市場上競爭，就必需在園林景觀設計方面再有所創(chuàng)新和突破，以提高工程附加價值，方能占有更多的