1戴德梁行商業(yè)工程全程籌劃內(nèi)容要點(diǎn)

--Mall和物業(yè)管理咨詢效勞內(nèi)容劃分

方法:我們會(huì)就以下4方面與當(dāng)?shù)毓芾韴F(tuán)隊(duì)協(xié)作收集市場資訊、籌劃所須的開業(yè)前與咨詢效勞,并擬出所須工作方案、進(jìn)度報(bào)告或講解：

Part1-業(yè)態(tài)規(guī)劃Trademixplanning/店鋪劃分Shoplotssizing

1.1調(diào)查市場現(xiàn)狀／進(jìn)行市場分析1.2市場優(yōu)劣勢(shì)／市場戰(zhàn)略分析

1.3競爭對(duì)手分析

1.4商場定位

1.5商場總面積建意

1.6業(yè)態(tài)規(guī)劃

1.7租戶選配

1.8店鋪劃分

為了達(dá)致最高和最好的概念，需要全面的研究調(diào)查：

1..市場類層資料主要住宅密集區(qū)，辦公室/酒店職員的數(shù)量/類型，旅客與暫時(shí)寄住的訪客，外地訪客的數(shù)量，住宅/外勞密集區(qū)和其它尚未開發(fā)的零售與效勞類層

2..競爭數(shù)據(jù)

當(dāng)前市面上所供給的，包括所提供的效勞和商場與零售業(yè)的建筑特色

-租戶清空存貨

-當(dāng)前零售、飲食、娛樂和休閑中心的表現(xiàn)

-方案和擬議中的直接和非直接競爭的擴(kuò)建和新建筑

3.當(dāng)前建筑表現(xiàn)的數(shù)字

-租金，效勞費(fèi)，租用率

-物業(yè)管理和效勞的標(biāo)準(zhǔn)

4目標(biāo)場地分析

-舒適設(shè)施包括出口

-交通方便

-人潮流通

-周邊用戶

-環(huán)境問題

-停車(立即改良是可能的)

5.業(yè)主的行銷團(tuán)隊(duì)/代理(本地及國際)

-招聘員工的水平

-行銷陳述/員工專門技術(shù)的質(zhì)量

-行銷代理所承接的工程

-利益沖突

-已執(zhí)行的市場研究資料可供參考(如果當(dāng)前的數(shù)據(jù)資料缺乏，超群可能會(huì)建議作補(bǔ)充研究)

目標(biāo)物業(yè)的競爭比照

-零售

-辦公室

-其它支援設(shè)備

SWOT分析(弱點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)、機(jī)遇、威脅)參加參謀在中國或亞洲類似工程方面的專門知識(shí)，判斷以及經(jīng)驗(yàn)

-物業(yè)(零售和辦公室和設(shè)施)物理屬性和業(yè)主規(guī)定

-價(jià)格戰(zhàn)略(不同的選擇，業(yè)主的財(cái)務(wù)目標(biāo))

-行銷戰(zhàn)略(代理，示范單位，直銷，戰(zhàn)略聯(lián)盟)

-促銷(媒體，雜志社與報(bào)館的關(guān)系，廣告方案)

增值

-硬件(建筑和舒適設(shè)施)

-軟件(新效勞以吸引顧客，制造不容易采用的競爭優(yōu)勢(shì))

定位和租戶刮析和顧客

建議與實(shí)行

這報(bào)館將成為工程質(zhì)量的依據(jù)－在硬件、軟件方面－以增強(qiáng)工程的競爭能力。將發(fā)出設(shè)計(jì)概述以提供開發(fā)的設(shè)計(jì)意向。

Part2-平面和空間設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)評(píng)審工作內(nèi)容

1、建筑設(shè)施參謀：

1.1建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)

1.1.1柱距設(shè)置建議

1.1.2層高建議

1.1.3樓層單元分隔及編號(hào)

1.1.4門窗高度、寬度建議

1.3廣告牌預(yù)留位置的建議

1.4人流、車流的外部導(dǎo)向

1.5物業(yè)用房的設(shè)置

1.6員工通道設(shè)置

1.7員工食堂的設(shè)置建議，是否設(shè)置，如設(shè)置，位置及大小的建議

1.8員工區(qū)設(shè)置的建議，具備哪些功能，位置和大小的建議

1.9公共區(qū)域裝飾裝修的建議，要便于日后使用中的維修和清潔

1.10衛(wèi)生間的設(shè)置建議，數(shù)量、位置、大小的建議

1.11商場卸貨區(qū)以及倉庫的設(shè)置的建議，位置、大小以及交通的組織等的建議

1.12車庫、出入口的設(shè)置建議，包括位置、工程內(nèi)部的車流、人流的交通組織等

1.13指示牌的設(shè)置

1.14垃圾房的設(shè)置

1.15機(jī)房、管道井的設(shè)置建議

1.16緊急疏散通道的設(shè)置建議

1.17實(shí)際過程中提出的其他問題

2、工程其他方面的設(shè)置建議

2.1商場照明設(shè)置以及布線建議，考慮各個(gè)位置的照明所需要的照度、需要的電量、布線方式是否利于日后維修、保養(yǎng)等；

2.2空調(diào)系統(tǒng)的建議：綜合考慮工程出售主力百貨店等的空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置，以及高層局部預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位及空調(diào)走線的考慮

2.3背景音樂系統(tǒng)的設(shè)置建議，考慮緊急情況的播送問題

2.4綜合布線局部的建議，包括需要增設(shè)的綜合布線機(jī)房的設(shè)置建議

2.5智能化管理系統(tǒng)，包括監(jiān)視系統(tǒng)、安防報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)收銀系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等的設(shè)置建議

2.6消防系統(tǒng)的設(shè)置建議

2.7煤氣報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)置建議

2.8空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置建議

2.9信號(hào)放大器的設(shè)置建議

2.10給、排水系統(tǒng)的設(shè)置建議

2.11中水系統(tǒng)的設(shè)置建議

2.12熱力供給系統(tǒng)的設(shè)置建議

2.13電梯、貨梯、扶梯以及消防電梯的設(shè)置建議

2.14程控交換機(jī)系統(tǒng)的設(shè)置建議

2.15供配電系統(tǒng)的建議，考慮供電量的估算、后備供電系統(tǒng)、供電線路等

2.16應(yīng)急照明系統(tǒng)的設(shè)置

2.17可視對(duì)講系統(tǒng)

2.18系統(tǒng)的設(shè)置建議

2.19工程景觀設(shè)計(jì)建議

2.20實(shí)際過程中提出的其他問題

上局部的建議報(bào)告，要求結(jié)合文字說明以及圖紙介紹兩局部。

3.1平面和空間設(shè)計(jì)

3.1.1有效設(shè)置人行通道、扶梯、升降梯等商業(yè)設(shè)施，將客流引到商業(yè)的每一個(gè)角落

3.1.2商場出入口設(shè)計(jì)如何與周邊公共交通工具

3.1.3相鄰店面的搭配

3.2停車場

4.Landlord'sprovisiontotenantedpremises

承租店面的業(yè)主規(guī)定

旗艦店，小旗艦店，餐廳，快餐

-準(zhǔn)店鋪

-列出機(jī)電、水管以及衛(wèi)生規(guī)定

-列出所有承租店面的建筑終飾、高度，地板承重量

5.Commonareassignages-externalandinternal

共用區(qū)指示牌－內(nèi)部與外部

-Majortenantsignsonexternalwalls

外墻的主要租戶標(biāo)示牌

-Mallsignsandlogo

商場的標(biāo)志和商標(biāo)

-Facilitiessignssuchastoilets,carparktelephonesetc

設(shè)備指示牌比方衛(wèi)生間，停車場，，等等

-Carparksignagesandoperationalsignages

停車場指示牌和日常運(yùn)作指示牌

-Workwiththedesigneronbriefonsignagesandgraphicsneeds

與設(shè)計(jì)師合作擬定指示牌和圖象需要的設(shè)計(jì)概要

-Reviewworkdonebydesigner

審核設(shè)計(jì)師的所有工作

6.Carpark

停車場

-Recommendequipmentandsystemsforcarpark

推薦停車場裝置與系統(tǒng)

-Suggestlistofsafetymirrors,humps,protection/guardrailssystemtoprevent

vehiculardamages

建議并列出防止車輛損壞的平安鏡，路丘，防護(hù)/圍桿系統(tǒng)

7.AdvertisingandPromotionalrequirements

廣告與促銷需求

-Informationorservicecounter

咨詢或效勞臺(tái)

-Stageforperformances

表演臺(tái)

-Exhibitionsandeventsarea

展覽和節(jié)目區(qū)

-Advertisingbox-lightedandnonlighted

廣告版－有燈和無燈

-Postalpanels

廣告招貼版

-LED/plasmascreens

液晶屏/plasma屏

-Pushcartsandkiosks

花車和售賣亭

-Providebrief,locationofsigns/advertisingboxesfordesignertoproducedesign

提供指示牌/廣告版的設(shè)計(jì)摘要與位置予設(shè)計(jì)師以完成設(shè)計(jì)

-Review

審核

8.ITinfrastructure

IT根底架構(gòu)

-Providebriefforbroadband(wiredandwireless)

提供寬頻(有線和無線)設(shè)計(jì)概要

-Workwithdesigneroncurrentandfutureneeds

就當(dāng)前與將來的需求與設(shè)計(jì)師合作

結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)、交通動(dòng)線與工程的設(shè)計(jì)圖紙等，對(duì)體內(nèi)停車場的設(shè)置提出符合商業(yè)規(guī)律的方案

IncorporatingCommercialPresence,TrafficMovementAxis&ProjectDesignPlans,proposeaSetupforInternalcarparkinaccordancewithcommercialnorms.

PART3-、市場及租賃方案

MarketingandLeasingPlans

1市場調(diào)查

MarketResearch

1.1調(diào)查市場現(xiàn)狀／進(jìn)行市場分析

Researchoncurrentmarketconditions/conductmarketanalysis

1.2市場優(yōu)劣勢(shì)／市場戰(zhàn)略分析

CompetitivenessAnalysis/MarketingStrategyAnalysis

1.3競爭對(duì)手分析

CompetitiveAnalysis

2細(xì)分市場及目標(biāo)

MarketSegmentationandObjective

2.1市場的細(xì)分

MarketSegmentation

2.2市場目標(biāo)確實(shí)立

EstablishingMarketingObjectives

3市場戰(zhàn)略

MarketingStrategy

3.1預(yù)算

Budget

3.2產(chǎn)品策略〔租金表、效勞費(fèi)、價(jià)格折扣／優(yōu)惠〕

ProductStrategy(LeaseSchedule,ServiceCharges,Disounts)

4招商籌劃

Marketing&LeasingPlanning

提出適合的租賃條件，確定商鋪出租、銷售的價(jià)格

Proposesuitableleasingconditions;establishleasing/salepricingforshopspace

5租賃策略

LeasingStrategy

5.1建立潛在租戶名單

EstablishNameListforProspectiveTenantswithlandlord’sLeasingteam

5.2確認(rèn)競爭對(duì)手在物業(yè)及效勞方面的優(yōu)缺點(diǎn)

IdentifyCompetitor’sStrengths&WeaknessesinPropertyandService

Part4-開業(yè)前運(yùn)營參謀咨詢及培訓(xùn)方案

Pre-openingOperationConsultingandTrainingPlan

1、物業(yè)驗(yàn)收、交接方案

PropertyInspection&HandoverPlan

1.1提供成品保護(hù)措施方案

1.2檢查交接資料，確保日后物業(yè)管理的正常進(jìn)行

CheckHandoverinformation;ensurepropertymanagementinfuturetobenormal

2、二次裝修的管理

ManagementofSecondRenovation

PropertymanagerandchiefEngineerrecruited

2.1制定二次裝修的審批驗(yàn)收程序

Establishchecking&takeoverprocedurefor2ndRenovation

2.2制定二次裝修的管理制度，包括裝修的材料運(yùn)輸、垃圾堆放等要求

EstablishtheManagementSystemfor2ndRenovation,includingtherequirementsfortransportingofrenovationmaterials,pilingofwaste,etc.

3.物業(yè)管理員工崗位職責(zé)

PropertyManagementJobDescriptions

4、管理處的建立

EstablishmentofManagementOffice

4.1辦公室位置的選擇以及面積

Locationselectionandsurfaceareaofoffice

4.2根本辦公設(shè)備的采購

Purchasingofbasicofficefacilities

5、財(cái)務(wù)及管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

FinancialandFeeCollectionStandard

5.1開業(yè)前物業(yè)管理預(yù)算

Pre-openingPropertyManagementBudget

5.2第一年度營運(yùn)預(yù)算

1stYearOperationalBudget

5.3資本預(yù)算預(yù)測

CapitalBudgetForecast