寫字樓物業(yè)發(fā)展建議的思考SALON7/3/2023寫字樓物業(yè)發(fā)展建議寫作的困惑寫字樓的租售模式對物業(yè)發(fā)展建議的影響是什么？低成本高形象？高成本高形象？還是有其他的東西？為什么？寫字樓的物業(yè)發(fā)展建議主要由幾方面構(gòu)成？電梯？空調(diào)？大堂？外立面？還是有其他的東西？發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展建議市場分析經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析發(fā)展商戰(zhàn)略租售模式及項目定位2寫字樓主要租售模式全售全租租售結(jié)合先持有再銷售盈利模式銷售收入租金收入銷售收入+租金收入租金收入+銷售收入優(yōu)點快速回籠資金調(diào)整公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高公司的抗風險能力折中方式先獲取一定租金，根據(jù)市場條件進行銷售風險喪失銷售更高價格的機會大量的沉淀資金，較高的財務成本，物業(yè)貶值折中方式無法盡快回現(xiàn)承受較大財務成本，物業(yè)的貶值，未來激烈的競爭適用條件需快速回現(xiàn)未來競爭激烈區(qū)域發(fā)展前景有限企業(yè)實力雄厚，資金充足，無回現(xiàn)壓力區(qū)域發(fā)展前景好宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好未來前景存在較大不確定性現(xiàn)有租賃市場較好，未來前景較好，有較大上升空間3寫字樓價值構(gòu)成體系——對于市場的價值，而不是本身的固化的價值KPI體系強制性視覺沖擊——現(xiàn)代高檔的外立面、豪華的大堂硬性指標軟性指標功能化體系建筑指標：層高、景觀便利停車優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理大型知名企業(yè)的入駐自身或周邊的文化、歷史內(nèi)涵交通暢順配套設(shè)施齊全……材料、設(shè)備高檔齊全優(yōu)越的商務、政務辦公環(huán)境成本控制體系4寫字樓價值構(gòu)成體系——寫字樓價值曲線一般情況下，硬性指標價值是呈下降趨勢的，影響其價值的變化因素主要是2方面：1設(shè)備、建材的絕對老化；2設(shè)備、建材的相對落后；時間價值樓宇價值軟性指標價值硬性指標價值=+軟性指標變動幅度可能很大，在其能正常使用的條件下，沒有明顯的上升或者下降的規(guī)律。其主要影響因素是城市發(fā)展、經(jīng)濟波動、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等，同時，因為設(shè)備老化等問題，物業(yè)管理難度加大、費用上升。5寫字樓價值構(gòu)成體系——寫字樓價值曲線由于硬性指標和軟性指標的變化，銷售性物業(yè)和租賃性物業(yè)對價值的取舍是不一樣的；時間價值樓宇價值軟性指標價值硬性指標價值=+銷售期出租期銷售性物業(yè)主要目標是加強前期價值的投入；出租性物業(yè)必須保證前期的投入對后期經(jīng)營的影響。6寫字樓價值構(gòu)成體系南京金陵飯店(白色框內(nèi)為寫字樓部分)：主要客戶為意大利菲亞特公司中國總部、微軟、戴爾、摩托羅拉、IBM、思科、通用電氣、英特爾等紐約帝國大廈：1931年落成，通用汽車公司投資興建，保持第一高度時間達42年之久。伴隨著一個與克萊斯勒爭奪世界第一高度的傳奇故事。7深圳發(fā)展銀行大廈——租賃型寫字樓8如何控制寫字樓租戶的質(zhì)量？發(fā)展銀行大廈作為銀行總部所在場所，必須嚴格控制進駐企業(yè)的類型和質(zhì)量，主要手段有：控制招租渠道：主要通過銀行高層介紹（1/3），內(nèi)部物業(yè)公司招租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2種渠道可以很好篩選客戶，中介渠道所占比例較?。簧疃炔檎铱蛻粽鎸嵄尘埃豪勉y行關(guān)系，查找客戶資料，判斷其背景是否符合要求、是否有足夠資金實力；適當延長簽約時間：在簽訂租賃合同時，一般都簽訂兩年的合約，同時交付2個月的保證金。寫字樓必須有良好的商務氛圍，給使用客戶和潛在客戶很強的心理安全感和風水好的感覺；作為租賃型寫字樓，必須保證有穩(wěn)定的客戶群，防止可能出現(xiàn)的客戶大量外流；必須保證客戶具備較高檔次，防止低端客戶進入。9關(guān)于“飛標公司”“飛標公司”由于進行違規(guī)私募民間資金被查封，客觀上影響了發(fā)展銀行的對外形象飛標公司是一家優(yōu)質(zhì)公司，也是優(yōu)質(zhì)客戶但是，這家公司到底在事發(fā)前對于發(fā)展銀行大廈而言是什么樣的企業(yè)呢？？——按時交納租金——積極參加各種活動并提供支持——非常支持物業(yè)管理公司

10大廈客戶情況大廈現(xiàn)有42家租戶，大廈的出租率在90％左右100－500平米的小客戶占50％，500—1000平米的中等客戶和1000平米以上的大客戶分別占有的比例為25％從行業(yè)來看，60％租戶為金融、保險行業(yè)（主要受深發(fā)展總行的影響），由于證券行業(yè)最近幾年不景氣，以前一些大型證券公司從降低辦公成本考慮，已經(jīng)搬離了發(fā)展銀行大廈，不過總體來看，租戶較為穩(wěn)定在租戶中規(guī)模較小但支付能力較強的主要是外企的辦事處，人員較少，但實力雄厚大廈大客戶聯(lián)合證券總部、友聯(lián)保險、鵬華基金、世聯(lián)地產(chǎn)、百盛集團等面積需求特征行業(yè)分布特征11配套設(shè)施使用及物業(yè)管理情況配套設(shè)施深圳發(fā)展銀行大廈配套設(shè)施相對齊全，包括食堂、會所、洗衣店、水廠、會議室、便利店，近期將引入南方航空公司的訂票點配套設(shè)施的使用及盈利情況：會所虧損、食堂略虧，洗衣店、便利店以及水廠、會議室都是盈利的。水廠位于大樓地下室，為大樓租戶提供純凈水。會議室音響、視頻等設(shè)施齊全，由于全行經(jīng)常召開視頻會議，供不應求，對于食堂和會所來說，雖然有虧損，但對于提高寫字樓的整體品質(zhì)來說卻起到很好的作用。會所一般為租戶單位的領(lǐng)導提供優(yōu)惠。物業(yè)管理深發(fā)展銀行大廈的物業(yè)管理公司為深圳發(fā)展銀行的下屬企業(yè)，深圳市友銀物業(yè)管理有限公司。除了一般的清潔、綠化等活動外，物業(yè)管理公司有一些其他的增值服務。例如，每年組織客戶進行遠程座談（旅游），一對一的小活動（打籃球等），每個新年給租戶贈送花籃，客戶領(lǐng)導人過生日時進行祝賀等。其他如大門鮮花的更換，一些細微的活動使租戶感到價值。12發(fā)展銀行大廈租戶關(guān)注的問題及解決方法租戶關(guān)注問題租戶比較關(guān)注的硬件設(shè)施主要是空調(diào)、電梯和停車位。配套設(shè)施來說比較喜歡大廈中現(xiàn)有的食堂。租戶現(xiàn)有滿意度都比較高，對大廈的意見主要是食堂飯菜口味以及加班無空調(diào)。在3年前車位問題非常突出。物業(yè)公司的解決辦法空調(diào)問題：深發(fā)展銀行大廈采用的是中央空調(diào)，開放時間有限，以前無法分層控制，現(xiàn)在經(jīng)過改裝后可以分層控制，但仍然無法分戶控制。對于需要加班的咨詢業(yè)、設(shè)計業(yè)等租戶或物流企業(yè)（與國外有時差）來說，空調(diào)問題無法解決。后來通過在有特殊要求的租戶所租的寫字間重新安裝分戶式空調(diào)進行單獨控制。車位問題：大廈地下和地上共有280個車位，在3年前車位不夠的問題較為突出，最后規(guī)定發(fā)展銀行本身職工的車一律不能停在大廈車位，銀行的領(lǐng)導除外。公司對于職工在外停車進行一定的補貼。最終解決租戶停車不夠的問題。大廈現(xiàn)有固定車位為2000/個/月，流動車位為600元/個/月。食堂問題：對于食堂的口味問題，眾口難調(diào)，無法解決13深圳發(fā)展銀行大廈案例總結(jié)大型的企業(yè)集團的入住，對提高大廈的形象是非常有好處的，同時會帶來產(chǎn)業(yè)的聚集。選擇支付能力高的企業(yè)入住能降低租賃的風險，同時帶來較為穩(wěn)定的收益。外企或大型企業(yè)的辦事處規(guī)模小，但是支付能力較強。頂級或者先進的機電設(shè)備的使用能夠使寫字樓維持良好的形象。而且對于高端客戶來說，先進的設(shè)施是基本的要求。車位是影響寫字樓的重要因素，在很緊張的情況下，可以犧牲內(nèi)部員工的部分利益，首先滿足租戶的車位需求。食堂、會所、會議室等寫字樓配套可完善寫字樓功能，在部分虧損的情況下，從完善寫字樓功能的角度出發(fā)，仍需要繼續(xù)經(jīng)營。對于需要加班的租戶，分戶式空調(diào)是非常必要的。14發(fā)展銀行大廈平面圖發(fā)展銀行大廈由澳洲設(shè)計師設(shè)計，造型新穎，呈階梯狀向上，香檳紅的幕墻，內(nèi)部平面布局合理，呈回字型空間，層高4米，中間沒有柱位，寬敞、實用率高15先進的3A系統(tǒng)，最先進的機電設(shè)備智能大廈、設(shè)備先進、采用3A系統(tǒng)，即樓宇自動化管理系統(tǒng)（BA）、辦公自動化系統(tǒng)（OA）；通訊自動化系統(tǒng)（CA）大廈所有的機電設(shè)備都選用國際名牌樓宇自動化管理系統(tǒng)（BA）霍尼爾樓宇管理系統(tǒng)辛普森火災報警系統(tǒng)派而保安監(jiān)控系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)（OA）通訊自動化系統(tǒng)（CA）公共天線系統(tǒng)遠端模塊光纖入戶通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，配有DDN節(jié)點機萬點IBＤN布線系統(tǒng)，每層可提供300個接點16高檔裝修材料、設(shè)備的選用電梯：17臺新型OTIS高速電梯，其中一臺為貨梯，8臺低層電梯，8臺高層電梯大廈外墻采用世界流行的雙層真空保溫隔熱幕墻衛(wèi)生間設(shè)備均選用日本TOTO自控衛(wèi)生潔具17完善齊全的配套設(shè)施大廈配套：能容納700多人就餐的現(xiàn)代化餐廳在大樓六層設(shè)有各種不同功能的大、中、多功能會議室在34層設(shè)有天元會所，提供中西餐服務地面和地下共有280個車位，解決客戶停車難的問題18南京銀城大廈19平面布局面積小標準約800平米，實用面積約500平米分割零碎面積1約145平面積2約65平米1220寫字樓物業(yè)發(fā)展建議部分內(nèi)容21寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——寫字樓等級分類智慧型甲級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓每平米造價8000元以上5000元以上2800以上~5000元2800元以下外墻裝修優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻，鋁合金，不銹鋼，花崗巖等局部優(yōu)質(zhì)貴重材料普通外墻和門窗室內(nèi)公共部分裝修相當于四星級、五星級酒店裝修，每平米不低于5000元相當于三星級酒店裝修，每平米1000~2000普通材料，每平米1000元以下室外及綠化高檔材料，精心設(shè)計和施工的環(huán)境設(shè)計局部高檔材料一般材料停車位至少每150平米建筑面積設(shè)一個停車位每150~250平米一個車位每250平米以上設(shè)一個車位電梯等候時間<40秒40秒~1分30秒>1分30秒電力電力負荷100瓦/平米以上，負荷級別：一級60~100瓦/平米一級<60瓦/平米二級夜間藝術(shù)照明設(shè)計必須有可以有非必需通訊<1部電話/10平米一部電話/15平米1部電話/20平米控制樓宇、通訊、辦公自動化及綜合布線系統(tǒng)部分自動化非智能性擦窗機必須有必須有非必需給排水高層寫字樓設(shè)消火栓、自動噴淋、中央熱水供應無熱水供應無熱水供應空調(diào)集中空調(diào)（四管式），可同時供冷供熱，溫濕度自動調(diào)節(jié)集中空調(diào)（四管式），溫濕度自動調(diào)節(jié)一般集中空調(diào)或分體式、窗式空調(diào)標準層面積1100平米22寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——電梯電梯造價及用電量可占大廈總投資與總用電量的10%~12%電梯設(shè)計中，主要需要確定電梯的速度、分區(qū)、臺數(shù)等美國日本德國國內(nèi)高級國內(nèi)一般租戶較多12%~15%11%~15%15%~17%12~15%10%~12%一個單位專用15%~18%20%~25%20%~25%電梯高峰期5分鐘內(nèi)運客量提升高度電梯速度小于75米小于1.75m/s小于90米小于2.5m/s小于110米小于3m/s小于130米小于4m/s大于130米大于4m/s層數(shù)電梯速度2~61.5m/s7~112m/s12~162.5m/s17~213m/s22~263.5m/s27~314m/s32~364.5m/s37~415m/s……電梯提升高度與電梯速度樓層數(shù)與電梯速度23寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——電梯電梯臺數(shù)的確定驗算：5分鐘內(nèi)上班人數(shù)占所有人數(shù)的比例：12.5%~25%電梯額定人數(shù)xr60s~120s30s~60s24寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——空調(diào)優(yōu)點缺點適用分體式空調(diào)式樣多；占地?。辉肼暤?；使用靈活，安裝檢修方便；空調(diào)房間之間無風道相通，有利于防火、防毒和隔音氣流不均勻；溫控精度低；新風較難送入室內(nèi)，室內(nèi)空氣不新鮮；影響外立面效果，使用百葉又影響使用效果；室內(nèi)機影響室內(nèi)裝飾住宅、小型辦公場所大型中央空調(diào)房間內(nèi)溫度分布均勻；不占用房間內(nèi)的使用面積，能和裝修較好的配合；室內(nèi)噪音低；外立面政界、美觀占用設(shè)備層，增加公用設(shè)施和土建投資；風道斷面尺寸較大，占用空間大；需要配備專門的維修、操作人員；各個房間空調(diào)一開俱開，造成使用不便和能源浪費；用電計量計費困難，容易造成糾紛。大型商場、寫字樓戶式中央空調(diào)能引入新風系統(tǒng)；房內(nèi)冷熱更均勻；節(jié)能；用電分戶脊梁，計費準確；很好維護室內(nèi)外裝修風格初始投資大；安裝、維修技術(shù)要求高各種別墅、各類區(qū)域分割式辦公建筑以及較小建筑面積的辦公場所25寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——交通量、停車位辦公建筑的交通量構(gòu)成主要分為4部分對大多數(shù)辦公建筑來說，上下班交通量構(gòu)成其對外交通流動量的峰值，而上下班交通量取決于辦公建筑內(nèi)的從業(yè)人數(shù)一般情況下，大公司多、公司總數(shù)少的辦公建筑上下班交通持續(xù)時間較短，交通量峰值高；小公司多，公司總數(shù)奪得的辦公建筑上下班交通持續(xù)時間較長，交通量峰值較低。辦公建筑停車量峰值可達0.4~3輛/100平米，可見，規(guī)劃是按照峰值下限值確定的，當具體情況發(fā)生變化時應當增加車位。辦公建筑對外交通辦公建筑內(nèi)公司用車訪客用車公司員工用車大樓物業(yè)管理自身國內(nèi)外部分城市中心建設(shè)項目的停車場指標推薦值0.33100平米深圳市中心0.61100平米北京CBD0.75~3設(shè)計車位車位數(shù)=1000平方英尺（93.9平米）參照指標東京都市中心美國大城市CBD地區(qū)高級多功能單用途美國14~1911~149~12加拿大14~1911~149~12日本5~12德國7~11中國8~10辦公樓每人所需凈面積26寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——影響停車位需求、供應的主要因素停車量需求車位租金/售價車位周轉(zhuǎn)頻率樓宇各項功能配比公司性質(zhì)公司檔次、規(guī)模人數(shù)及人均私車擁有量周邊公共交通情況周邊停車場供應停車量供應需求量地方性規(guī)劃指標成本部分辦公建筑人均建筑面積（平米/人）日本部分辦公樓德國部分辦公樓香港中銀大廈深圳國貿(mào)大廈11.312.5~18.5179.6停車場車位數(shù)直接決定寫字樓盈利性、適用性，產(chǎn)生的租金收益甚至可以超過寫字樓部分的租金收入停車位可以通過查規(guī)范、做市場調(diào)查，并結(jié)合經(jīng)驗數(shù)據(jù)來確定27寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——幕墻及地面主要裝飾分類玻璃幕墻的玻璃種類較多，雙層玻璃造價高于一般單層玻璃約一倍一般來說，外墻面、地面造價與材料、施工工藝關(guān)系最大，所以如果采用不必要的高檔材料和復雜的結(jié)構(gòu)會大大提高建造成本受項目所在地人機料成本影響，工程造價波動較大幕墻主要材料及造價地面裝飾主要材料及造價28寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——平面布局寫字樓被服務空間占總體空間的比例約為60%~70%增加被服務空間（“肉”），減少服務空間（“骨”），提高使用面積：做好高度與標準層面積之比、壓縮設(shè)備房空間、合理布線、去掉不合理的柱網(wǎng)，盡量使標準層平面方正、規(guī)整，減少不必要的轉(zhuǎn)角、走道空間（整層出租）合理處理高層建筑的“胖”和“瘦”：采光面積一定情況下，進深越大，則自然采光越差、消防要求越高，并且小企業(yè)租用可能性越??；進深過小也將使大公司入駐可能性減小進深進深29寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——5A智能系統(tǒng)子系統(tǒng)智能系統(tǒng)子系統(tǒng)樓宇自動化系統(tǒng)（BA）冷熱源系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)（OA）計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)會議中心系統(tǒng)變配電系統(tǒng)門廳多媒體查詢系統(tǒng)照明系統(tǒng)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)給排水系統(tǒng)安保自動化系統(tǒng)（SA）監(jiān)視電視系統(tǒng)電梯管理系統(tǒng)通道控制系統(tǒng)停車庫系統(tǒng)防盜報警系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)（FA）火災報警系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防排煙監(jiān)控系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)（CA）雙向電視電話會議系統(tǒng)自動噴淋共用天線電視系統(tǒng)應急照明公共廣播系統(tǒng)專用通訊設(shè)備數(shù)字式用戶交換機系統(tǒng)緊急廣播樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)消防監(jiān)控綜合布線系統(tǒng)30寫字樓物業(yè)發(fā)展建議相關(guān)要點——打造健康、舒適、