股票報(bào)告網(wǎng)中國(guó)辦公樓租賃指南上海｜深圳｜北京｜廣州｜成都｜重慶｜武漢｜長(zhǎng)沙｜南京｜鄭州杭州｜西安｜蘇州｜天津｜沈陽(yáng)｜寧波｜大連｜無(wú)錫｜青島股票報(bào)告網(wǎng)23目錄哈爾濱仲量聯(lián)行辦公樓租賃服務(wù)中國(guó)辦公樓市場(chǎng)摘要及展望主要城市速覽24仲量聯(lián)行辦公樓租賃服務(wù)沈陽(yáng)唐山北京大連天津石家莊洛陽(yáng)濟(jì)南青島業(yè)務(wù)能力8?在中國(guó)擁有近250名辦公樓領(lǐng)域的專業(yè)人員，為您提供最全面的市場(chǎng)信息和專業(yè)服務(wù)蘇州西安南京杭州上海2934武漢辦公樓租賃指南成都?我們的細(xì)分專業(yè)領(lǐng)域涵蓋辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)中心和聯(lián)合辦公等?擁有超過(guò)235年的全球房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)重慶長(zhǎng)沙福州關(guān)于仲量聯(lián)行(16)臺(tái)北仲量聯(lián)行分公司昆明?憑借廣泛的全球、地區(qū)和本地業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們與業(yè)主、租戶和投資者建仲量聯(lián)行項(xiàng)目辦公室(12)立起牢固的合作關(guān)系南寧?連續(xù)3年榮獲RICS中國(guó)年度最佳交易冠軍獎(jiǎng)(2018-2020)?連續(xù)14年榮膺“全球最具商業(yè)道德企業(yè)”稱號(hào)（2008-2021）深圳香港澳門廣州佛山珠海辦公樓業(yè)務(wù)覆蓋28個(gè)仲量聯(lián)行辦公室（含項(xiàng)目辦公室）網(wǎng)絡(luò)式輻射全國(guó)超過(guò)80個(gè)大中小城市核心服務(wù)辦公室設(shè)立或搬遷將直接

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運(yùn)作，整個(gè)過(guò)程復(fù)雜且耗時(shí)耗力，因此選擇一家專業(yè)的房地產(chǎn)顧問很有必要。我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的見解，可提供一站式辦公樓租賃服務(wù)。一線城市租賃團(tuán)隊(duì)領(lǐng)跑市場(chǎng)租戶代表無(wú)論你的企業(yè)是計(jì)劃進(jìn)行單一辦公室搬遷，還是尋求購(gòu)買辦公空間以滿足全球擴(kuò)張的統(tǒng)一戰(zhàn)略，你都需要一個(gè)擁有本地市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)的商業(yè)地產(chǎn)租戶代表為您服務(wù)。重點(diǎn)二三線城市市場(chǎng)占有率排名第一?青島/濟(jì)南/天津市場(chǎng)占有率80%以上；?沈陽(yáng)/西安/重慶等市場(chǎng)占有率都超過(guò)60%；?物業(yè)選址?武漢市場(chǎng)占有率超過(guò)50%；?物業(yè)搜索及研究?商業(yè)條款談判?成都/南京等市場(chǎng)占有率超過(guò)40%。?租賃/購(gòu)買策略調(diào)整?財(cái)務(wù)分析及定性分析偏遠(yuǎn)地區(qū)資源積累極為豐富?如烏魯木齊，我們?cè)鵀镋MC,Cisco,Philips,UTC,MSD,GE,Bayer等完成選址工作?租賃/購(gòu)買戰(zhàn)略評(píng)估與總體規(guī)劃：仲量聯(lián)行中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)部–增減面積–搬遷新址–物業(yè)整合–優(yōu)化物業(yè)空間使用項(xiàng)目租賃市場(chǎng)份額聯(lián)系人我們將結(jié)合國(guó)際平臺(tái)和本地知識(shí)，我們能為您發(fā)掘和保留重要租戶，確定最佳租金水平，量身定制符合您業(yè)務(wù)目標(biāo)的項(xiàng)目租賃策略，為您最大限度地創(chuàng)造價(jià)值。占主導(dǎo)地位中國(guó)區(qū)/上海張靜｜16年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)暇╆惷髡埽?0年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃?項(xiàng)目營(yíng)銷與推廣?租賃代理北京西安劉驍｜16年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)孫平｜17年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)何娜｜年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)9青島曲巖萍｜17年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)成都鄧耀華｜15年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)重慶劉洋｜11年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)廣州天津及沈陽(yáng)呂蔚然｜21年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?租務(wù)管理2020年?擁有240+位地產(chǎn)專家深圳李文杰｜年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)9?完成1,400+辦公樓租賃交易馬煒圖｜26年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)武漢200

+杭州劉寧｜24年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)?覆蓋平方米租賃面積尤培榮｜15年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)股票報(bào)告網(wǎng)45中國(guó)辦公樓市場(chǎng)｜

摘要2020年中國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的甲級(jí)辦公樓總體量錄得7,259萬(wàn)平方米，其中供應(yīng)多集中在一線城市（北上廣深），共計(jì)4,206萬(wàn)平方米。未來(lái)兩年，20個(gè)城市合計(jì)每年將有700-800萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，約占目前總體量的12%。其中，深圳、上海、廣州、成都的未來(lái)供應(yīng)量較為顯著，而北京、長(zhǎng)沙、西安、天津、寧波的未來(lái)供應(yīng)量較為有限。2020年，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的甲級(jí)辦公樓租金均有約5-10%的下跌。其中一線城市平均租金為7.9元/平方米/月，同比下降7.9%；二線城市平均租金為3.0元/平方米/月，同比下降4.6%。進(jìn)入2020年下半年，中國(guó)主要辦公樓市場(chǎng)租金降幅全面收窄。杭州、成都等城市的租金降幅已經(jīng)收窄至每季度1%以內(nèi)，基本與上季度租金保持同樣水平。盡管如此，許多業(yè)主仍然把租金作為爭(zhēng)取高品質(zhì)租戶的一種有效手段，多數(shù)市場(chǎng)仍處于租金下行通道。從需求角度來(lái)看，2020年上半年有部分城市出現(xiàn)了小面積退租的現(xiàn)象。但進(jìn)入下半年，更多的企業(yè)重啟了辦公樓租賃計(jì)劃，大部分城市吸納量轉(zhuǎn)正，空置率也普遍有所回落。在節(jié)約成本的大背景下，成本管控成為了多數(shù)租戶搬遷時(shí)的首要考慮因素。上海的前灘、北外灘，北京的麗澤，以及深圳南山區(qū)域，吸引了大量企業(yè)的搬遷整合及新設(shè)立的需求。而律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)在多個(gè)二線城市快速布局，貢獻(xiàn)大量需求。同時(shí)，無(wú)論是在一線城市還是二線城市，部分科技龍頭企業(yè)現(xiàn)有的租賃面積已無(wú)法滿足新增人員的需求，開啟新一輪的租賃活動(dòng)。從周期來(lái)看，北京、上海、蘇州等城市已經(jīng)顯示跌幅放緩的信號(hào)，而深圳由于其大量的新增供應(yīng)，租金仍然處于租金下降的狀態(tài)。全國(guó)甲級(jí)辦公樓重點(diǎn)城市周期表全國(guó)甲級(jí)辦公樓重點(diǎn)城市總體量北京上海深圳北京廣州成都重慶廈門武漢長(zhǎng)沙南京鄭州杭州西安蘇州天津沈陽(yáng)寧波大連無(wú)錫青島蘇州、無(wú)錫、南京、武漢、長(zhǎng)沙、西安沈陽(yáng)上海、寧波、廈門深圳、天津、大連、鄭州杭州成都、重慶、青島廣州全國(guó)甲級(jí)辦公樓重點(diǎn)城市租金和同比漲幅141210835%30%25%20%15%10%5%11.67.56.565.44.44.13.843.2

3.2

3.03.0

2.9

2.82.8

2.6

2.62.6

2.5

2.5200%-1.7%-1.1%-3.8%-3.5%-5.6%-7.7%-2-2.1%-2.0%-5%-10%-15%-2.9%-3.7%-3.2%-4.5%-7.7%-9.9%-5.1%-4

-7.1%-8.2%-10.1%-6-11.4%05001,0001,5002,000萬(wàn)平方米2020年體量2021年新增供應(yīng)2022年新增供應(yīng)租金同比變化租金（凈有效）股票報(bào)告網(wǎng)67中國(guó)辦公樓市場(chǎng)｜

展望隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加深，我們觀察到尤其是在一線、新一線、及1.5線城市，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)都有明顯的擴(kuò)容。在傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)密度進(jìn)一步提升、品質(zhì)繼續(xù)升級(jí)的同時(shí)，新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展加速以承載需求量級(jí)的提升以及企業(yè)對(duì)于辦公物業(yè)多元化的需求。與此同時(shí)，新興商務(wù)區(qū)的大量?jī)?yōu)質(zhì)新增供應(yīng)及不斷完善的軌道交通和商業(yè)配套，對(duì)“中端市場(chǎng)”客戶產(chǎn)生巨大的吸引力。新興商務(wù)區(qū)不僅吸引了來(lái)自中央商務(wù)區(qū)的搬遷、擴(kuò)租、整合、節(jié)約成本、設(shè)立后臺(tái)部門的需求，還承接了來(lái)自乙級(jí)辦公樓租戶的升級(jí)需求。由人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)所主導(dǎo)的“第四次工業(yè)革命”已開始在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)初見端倪。辦公空間的數(shù)字化管理平臺(tái)是為辦公樓賦能的一系列科技解決方案，其中包括招商營(yíng)銷、租期管理、工作協(xié)同、市場(chǎng)分析、估值預(yù)測(cè)等功能。高效使用數(shù)字化平臺(tái)，可以提升辦公樓業(yè)主在運(yùn)營(yíng)決策時(shí)的精準(zhǔn)性和靈活性。從項(xiàng)目管理的角度來(lái)看，智能物管可以實(shí)時(shí)遠(yuǎn)程監(jiān)控、收集和分析樓宇的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，從而提高運(yùn)行效率，降低管理風(fēng)險(xiǎn)，并節(jié)省相關(guān)人力成本。城市擴(kuò)容推動(dòng)新興商務(wù)區(qū)發(fā)展科技賦能與綠色健康重塑未來(lái)辦公空間新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展在一線城市體現(xiàn)的更為顯著。在上海，新興商務(wù)區(qū)總體量已經(jīng)超越傳統(tǒng)核心區(qū)域，不同的板塊定位吸引了多元化的辦公需求。其中，以前灘、北外灘、徐匯濱江、虹橋樞紐等為代表的板塊表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁。北京的麗澤板塊在政府的引導(dǎo)下，承接了許多以金融業(yè)為主的需求，且麗澤的城市航站樓建成后將進(jìn)一步擴(kuò)大該板塊的動(dòng)能。深圳的前海板塊承接了來(lái)自核心區(qū)域的整合需求，其未來(lái)大量的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)勢(shì)必能給板塊帶來(lái)更成熟的商務(wù)氛圍。房地產(chǎn)行業(yè)正朝著注重健康和低碳的方向發(fā)展，綠色建筑已成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)估計(jì)，建筑環(huán)境的全球終端能源消耗總量占比約為36%，其直接和間接的二氧化碳排放總量占比近40%。在新冠疫情防控過(guò)程中，借助紅外線測(cè)溫系統(tǒng)、清潔機(jī)器人、無(wú)接觸式門禁等房地產(chǎn)科技手段，樓宇的安全健康水平得以在短時(shí)間內(nèi)迅速提升，助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)。在后疫情時(shí)代，伴隨終端用戶不斷提升的安全健康需求，以及政府部門對(duì)疫情“常態(tài)化”防控的細(xì)化規(guī)定，相關(guān)硬件和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)將逐步從“加分項(xiàng)”轉(zhuǎn)為“必要項(xiàng)”。在一些新一線城市及1.5線城市，新興商務(wù)區(qū)也開始嶄露頭角。例如杭州的錢江新城板塊，成都的金融城板塊，南京的河西板塊，蘇州的湖東板塊都有優(yōu)質(zhì)的新增供應(yīng)，在政府的引導(dǎo)和市場(chǎng)的推動(dòng)下，這些板塊正逐漸走向成熟。未來(lái)，將會(huì)有更多富有科技含量的辦公樓為租戶帶來(lái)新的辦公體驗(yàn)。在保障租戶安全健康的同時(shí)，進(jìn)一步提升租戶的辦公舒適度，并實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保。短短幾年時(shí)間，聯(lián)合辦公在國(guó)內(nèi)經(jīng)歷了高速發(fā)展，又于2019年進(jìn)入了行業(yè)整合期。當(dāng)市場(chǎng)回歸冷靜的同時(shí)，聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)模式已被業(yè)主與租戶熟知。其靈活性、便捷性的優(yōu)勢(shì)也被市場(chǎng)所認(rèn)可。辦公存量時(shí)代下的靈活空間新冠疫情使得房地產(chǎn)科技在大量商業(yè)地產(chǎn)場(chǎng)景中的應(yīng)用顯著提速，并展現(xiàn)出其強(qiáng)大的賦能作用。事實(shí)上，在疫情爆發(fā)之前，一系列新興科技在提升物業(yè)“韌性”方面已初顯成效，受到了越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在科技方面的投入正逐年增加，科技支出預(yù)算增幅在10%-30%內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較兩年前有了明顯的增多（見圖表1）。房地產(chǎn)企業(yè)科技支出預(yù)算增幅進(jìn)入2020年，受到疫情和經(jīng)濟(jì)的影響，全國(guó)辦公市場(chǎng)空置率皆有所上升，此時(shí)如何盤活存量資產(chǎn)便成了地產(chǎn)商主要考慮的方向。頭部開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到聯(lián)合辦公模式與辦公樓傳統(tǒng)租賃是互補(bǔ)的關(guān)系：聯(lián)合辦公能抓住中小型企業(yè)的辦公需求，也能為迅速擴(kuò)張的企業(yè)節(jié)約裝修搬遷的時(shí)間，更能為大型企業(yè)提供多地點(diǎn)辦公的可能性。恒隆、恒基、凱德、普洛斯、萬(wàn)科、金茂等知名地產(chǎn)商都推出了自己的聯(lián)合辦公品牌，且大部分都設(shè)立于自己所持有的項(xiàng)目中。在自持物業(yè)中設(shè)立公共空間，也能為傳統(tǒng)租戶提供更多元化的服務(wù)，例如會(huì)議室的租賃，社交活動(dòng)的舉辦等，進(jìn)一步的增強(qiáng)租戶的辦公體驗(yàn)，從而增加租戶粘性，才能在這個(gè)租戶市場(chǎng)中脫穎而出。70%60%50%40%30%20%10%0%也有業(yè)主也發(fā)現(xiàn)了靈活空間的優(yōu)勢(shì)，近期均為租戶推出了定制化裝修的服務(wù)——提前根據(jù)租戶需求，對(duì)不同租賃面積的空間配色、會(huì)議室布局、公共區(qū)域開發(fā)利用等方面進(jìn)行客制化的設(shè)計(jì)和裝修。譬如上海的光大安石中心、外灘金融中心，北京的北辰時(shí)代，廣州環(huán)貿(mào)中心，深圳的前海人壽金融中心等。近年來(lái)，科技企業(yè)的發(fā)展迅速，其辦公樓租賃需求也增速驚人。在仲量聯(lián)行對(duì)110家科技類企業(yè)的租戶調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，有七成以上的科技公司，人員規(guī)模年增速超過(guò)10%；其中超過(guò)10%的企業(yè)，人員規(guī)模年增速甚至超過(guò)100%?？焖俚钠髽I(yè)擴(kuò)張速度使得靈活空間受初創(chuàng)型科技企業(yè)青睞，靈活空間與傳統(tǒng)辦公的結(jié)合也能更好的滿足科技企業(yè)迅速增長(zhǎng)的辦公需求。小于10%2018年10%-20%2020年21%-30%30%以上租賃期限/購(gòu)買決策（根據(jù)企業(yè)規(guī)模劃分)注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0-1年1-2年3-5年>5年購(gòu)買短期租約<50人50-200人

200-1000人

1000-5000人

>5000人股票報(bào)告網(wǎng)89北京甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求100806040200北京是中國(guó)的政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心和科技創(chuàng)新中心，并正在建設(shè)成為一個(gè)國(guó)際金融中心。2019年，北京實(shí)現(xiàn)GDP增速6.1%，地區(qū)生產(chǎn)總值錄得超3.5萬(wàn)億元。其中，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)一步優(yōu)化：第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高，占比高達(dá)83.5%。截至2020年，北京甲級(jí)辦公樓總存量為1,017.6萬(wàn)平方米。北京辦公樓市場(chǎng)有顯著的政策導(dǎo)向型特征。在政府劃定區(qū)域邊界、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局之后，CBD成為北京的綜合性商務(wù)集聚區(qū)域，金融街則為金融業(yè)聚集區(qū)域，而中關(guān)村則是全市的IT行業(yè)聚集區(qū)域。北京市場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)源自于充足的需求支持，來(lái)自金融和IT行業(yè)的需求和北京市強(qiáng)勁的基本面，不斷推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。除北京成熟子市場(chǎng)外，北京規(guī)劃并建設(shè)的新興區(qū)域不斷發(fā)展，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的格局。如麗澤等新興辦公子市場(chǎng)在政府的政策引導(dǎo)和大力支持下，部分內(nèi)資IT和金融巨頭已率先進(jìn)駐該區(qū)域，或?qū)?dòng)區(qū)域的整體吸引力。2015201620172018201920202021*2022*新增供應(yīng)量?jī)粑{量北京甲級(jí)辦公歷史租金及空置率2020年下半年，盡管市場(chǎng)壓力持續(xù)抑制需求，但連續(xù)的租金下跌推動(dòng)搬遷類需求增長(zhǎng)，租賃活躍度小幅回升。但由于市場(chǎng)壓力延續(xù)，業(yè)主仍有擔(dān)憂情緒，驅(qū)使整體租金繼續(xù)下行趨勢(shì)。14.0012.0010.008.006.004.002.00-70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%地方生產(chǎn)總值總體量36103億元1,018萬(wàn)平方米第三產(chǎn)業(yè)增加值年凈吸納量30279億元6.9萬(wàn)平方米2020年宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2020年甲級(jí)辦公樓指標(biāo)2015201620172018201920202021*2022*常住人口空置率2154萬(wàn)人15.4%全市租金（凈有效）全市空置率世界500強(qiáng)平均租金450+個(gè)11.2元/平方米/天北京甲級(jí)辦公需求行業(yè)分布(2020年)仲量聯(lián)行中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)部@北京5%6%市場(chǎng)份額24%北京辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？5%15%占主導(dǎo)地位奧林匹克2020望京年北京市目前共有9個(gè)較為成熟的辦公樓子市場(chǎng)，以CBD和金融街為代表，市場(chǎng)表現(xiàn)較為突出，租金也在全球范圍內(nèi)占據(jù)一席之地。其中麗澤

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子

市場(chǎng)，在軌道交通和城市航站樓的建設(shè)完善下，區(qū)域逐漸發(fā)展成熟，吸引市場(chǎng)目光。擁有30+位地產(chǎn)專家中關(guān)村完成200+個(gè)辦公樓租賃交易32

+27%18%覆蓋萬(wàn)平方米租賃面積第三使館區(qū)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人金融服務(wù)科技新媒體專業(yè)服務(wù)生物醫(yī)藥制造貿(mào)易零售東二環(huán)路金融街劉驍其它北京商業(yè)地產(chǎn)部+861059221279michelle.liu@CBD東長(zhǎng)安街孫平麗澤北京商業(yè)地產(chǎn)部+8613810877170ping.sun@股票報(bào)告網(wǎng)1011主要城市速覽上海甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求25020015010050上海是中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心，并正在建設(shè)成為一個(gè)國(guó)際金融中心。近年，上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。截至2020年，上海甲級(jí)辦公樓總體量錄得1,423萬(wàn)平方米。上海持續(xù)吸引聚集眾多世界500強(qiáng)企業(yè)及國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司入駐及設(shè)立總部。其中金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及零售業(yè)為中央商務(wù)區(qū)辦公樓的主要需求來(lái)源。而隨著近年非中央商務(wù)區(qū)大量?jī)?yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，交通路網(wǎng)日益成熟以及零售配套愈發(fā)完善，越來(lái)越多的企業(yè)選擇搬遷擴(kuò)張至非中央商務(wù)區(qū)，前灘、北外灘等新興板塊蓬勃發(fā)展。近年來(lái)，上海致力于打造具有國(guó)際影響力的科創(chuàng)中心，科技新媒體行業(yè)發(fā)展迅速，成為主要需求來(lái)源之一，在中央商務(wù)區(qū)及非中央商務(wù)區(qū)持續(xù)帶動(dòng)辦公樓租賃需求。02015201620172018201920202021*2022*中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量中央商務(wù)區(qū)凈吸納量非中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量2020年下半年，隨著新冠疫情得到有效控制，企業(yè)對(duì)于租賃決策的信心逐漸增強(qiáng)，整體租賃需求有所回升，但由于疫情對(duì)營(yíng)商的影響以及市場(chǎng)上仍有大量的可選物業(yè)，租金仍處于下行通道。上海甲級(jí)辦公歷史租金及空置率12.010.070%60%50%40%30%20%10%0%地方生產(chǎn)總值總體量38700億元1,423萬(wàn)平方米8.06.04.02.00.0第三產(chǎn)業(yè)增加值年凈吸納量27752億元41萬(wàn)平方米2020年宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2020年甲級(jí)辦公樓指標(biāo)常住人口空置率2428萬(wàn)人21.12015201620172018201920202021*2022*%中央商務(wù)區(qū)租金（凈有效）非中央商務(wù)區(qū)租金（凈有效）中央商務(wù)區(qū)空置率非中央商務(wù)區(qū)空置率世界500強(qiáng)平均租金450+個(gè)7.4元/平方米/天上海甲級(jí)辦公需求行業(yè)分布(2020年)新江灣城/五角場(chǎng)板塊13%6%仲量聯(lián)行中國(guó)上海辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？28%19%商業(yè)地產(chǎn)部@上海7%黃浦江將上海市中心為兩個(gè)區(qū)域：浦西（黃浦江以西

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以東）。上海的辦公樓市場(chǎng)則

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和快速崛起地集合優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓的非中央商務(wù)區(qū)。在城市地鐵快速擴(kuò)張的驅(qū)動(dòng)下，該區(qū)域的劃分可以看作是上海辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)自然演變。在上海，主要有28個(gè)辦公樓細(xì)分板塊。大寧板塊市場(chǎng)份額大連路板塊占主導(dǎo)地位11%16%真如板塊四川北路板塊北外灘板塊上海火車站板塊2020新民洋板塊年人民廣場(chǎng)板塊陸家嘴板塊50+位地產(chǎn)專家董家渡板塊擁有南京西路板塊竹園板塊長(zhǎng)風(fēng)板塊外灘板塊新天地板塊完成329個(gè)辦公樓租賃交易中山公園板塊淮海路板塊金融服務(wù)科技新媒體專業(yè)服務(wù)生物醫(yī)藥制造貿(mào)易零售60

+虹橋樞紐商務(wù)區(qū)板塊萬(wàn)平方米租賃面積浦東楊高路板塊覆蓋浦西世博板塊浦東世紀(jì)公園板塊虹橋板塊其它徐家匯板塊團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人浦東世博板塊后灘板塊張靜徐匯濱江板塊閔行其他板塊華東區(qū)董事總經(jīng)理/中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)前灘板塊+862161335427anny.zhang@閔行其他板塊股票報(bào)告網(wǎng)1213廣州甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求1,6001,4001,2001,000800廣州是國(guó)家中心城市和大灣區(qū)綜合性門戶城市，并正著力建設(shè)成為一個(gè)國(guó)際大都市。2019年廣州GDP增速為6.8%，近2.36萬(wàn)億元。隨著廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)日益鞏固。600400截至2020年，廣州甲級(jí)辦公樓總體量錄得645萬(wàn)平方米。作為廣東省的省會(huì)城市，廣州核心區(qū)域聚集了大量世界500強(qiáng)企業(yè)以及國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)，其中金融、TMT以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)為該區(qū)域辦公樓的主要需求來(lái)源。隨著琶洲等新興區(qū)域不斷成熟，越來(lái)越多的企業(yè)選擇在這些新興區(qū)域扎根發(fā)展，其中琶洲作為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，TMT企業(yè)入駐意愿最為踴躍。20002015201620172018201920202021*

2022*

2023*新增供應(yīng)量?jī)粑{量2020年下半年，廣州總體經(jīng)濟(jì)已從上半年的疫情影響中走出并持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，在新經(jīng)濟(jì)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)與大型國(guó)有企業(yè)的支撐下，整體租賃需求亦有所回升。降租現(xiàn)象雖然仍有所發(fā)生，但主要集中在還未達(dá)到年底出租率目標(biāo)或樓宇內(nèi)租戶結(jié)構(gòu)以中小型企業(yè)偏多的辦公樓，而各個(gè)片區(qū)內(nèi)高質(zhì)量辦公樓租金表現(xiàn)較為堅(jiān)挺。廣州甲級(jí)辦公歷史租金及空置率8.020%16%12%8%地方生產(chǎn)總值總體量25019億元645萬(wàn)平方米7.06.05.04.0第三產(chǎn)業(yè)增加值年凈吸納量18141億元33萬(wàn)平方米4%2020年宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2020年甲級(jí)辦公樓指標(biāo)0%常住人口空置率2015201620172018201920202021*

2022*

2023*954萬(wàn)人10.0%租金（凈有效）空置率世界500強(qiáng)平均租金300+個(gè)5.3元/平方米/天廣州甲級(jí)辦公需求行業(yè)分布(2020年)8%廣州辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？核心區(qū)域新興區(qū)域30%仲量聯(lián)行中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)部@廣州18%白云新城廣州辦公樓市場(chǎng)可分為核心區(qū)域以及新興區(qū)域，主要有10個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。其中核心區(qū)域

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北以及越秀，其辦公樓市場(chǎng)配套完善、交通便利、客群穩(wěn)定。而新興區(qū)域以琶洲與廣州國(guó)際金融城為首，近年來(lái)吸引了不少國(guó)內(nèi)TMT和金融企業(yè)入駐及設(shè)立總部；而相對(duì)較遠(yuǎn)的次核心市場(chǎng)也在不斷發(fā)展，預(yù)計(jì)會(huì)有更多甲級(jí)辦公樓相繼落成。市場(chǎng)份額21%占主導(dǎo)地位23%2020年天河北19位地產(chǎn)專家越秀廣州國(guó)際金融城擁有珠江新城金融服務(wù)科技新媒體專業(yè)服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)/建筑其它完成93個(gè)辦公樓租賃交易魚珠白鶴潭琶洲79

+覆蓋萬(wàn)平方米租賃面積團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人馬煒圖華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+8613903013011victor.mar@廣州南站核心區(qū)漢溪-長(zhǎng)隆-萬(wàn)博股票報(bào)告網(wǎng)1415深圳甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求25020015010050深圳市素有中國(guó)“硅谷”之稱，經(jīng)過(guò)四十多年的改革開放，已發(fā)展成為國(guó)際化創(chuàng)新型城市。2019年，深圳GDP增速為6.7%，近2.7萬(wàn)億元。其中，深圳一直推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，占比達(dá)60.9%，并構(gòu)建了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)為支柱的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。截至2020年底，深圳甲級(jí)辦公樓總體量錄得975萬(wàn)平方米。深圳甲級(jí)辦公樓需求自2013年起保持旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，高新技術(shù)企業(yè)是深圳辦公樓市場(chǎng)里最積極尋求擴(kuò)租機(jī)會(huì)的群體之一，由于產(chǎn)業(yè)集聚等因素的考慮，多數(shù)企業(yè)目前的辦公選址主要集中在南山區(qū)。金融業(yè)租戶雖然在各區(qū)均有分布，但主要集中在福田中心區(qū)。從地域?qū)用嫔峡矗k公樓發(fā)展的重心逐漸呈現(xiàn)從中央商務(wù)區(qū)向新興商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。隨著新興商務(wù)區(qū)內(nèi)更多交通干線相繼落成，更多企業(yè)將遷往這些商務(wù)區(qū)的新建樓宇，并加速它們的成熟。02015201620172018201920202021*2022*2023*新增供應(yīng)量?jī)粑{量2020年，隨著深圳主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷改善，辦公樓市場(chǎng)活躍度自二季度起復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，并于四季度加速恢復(fù)增長(zhǎng)。受疫情影響較小的企業(yè)抓住市場(chǎng)租金下行的機(jī)會(huì)，在大量租金具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)質(zhì)辦公樓中選擇合適的搬遷目標(biāo)。深圳甲級(jí)辦公歷史租金及空置率9.08.07.06.05.04.03.02.01.00.070%60%50%40%30%20%10%0%地方生產(chǎn)總值總體量27670億元975萬(wàn)平方米第三產(chǎn)業(yè)增加值年凈吸納量17190億元660萬(wàn)平方米2020年宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2020年甲級(jí)辦公樓指標(biāo)常住人口空置率2015201620172018201920202021*

2022*

2023*1344萬(wàn)人25.6%租金（凈有效）空置率世界500強(qiáng)平均租金290+個(gè)6.4元/平方米/天深圳甲級(jí)辦公需求行業(yè)分布(2020年)15%8%24%深圳辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？仲量聯(lián)行中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)部@深圳核心商務(wù)區(qū)自東向西發(fā)展，包括蔡屋圍、華強(qiáng)北、福田CBD、車公廟、科技園以及后海片區(qū)，該區(qū)域相當(dāng)于“內(nèi)環(huán)”。而前海、寶安中心、留仙洞總部基地、北站商務(wù)區(qū)以及筍崗片區(qū)屬于新興商務(wù)區(qū)，它們大多分布在深圳地鐵5號(hào)線沿線，5號(hào)線沿線因此相當(dāng)于“中環(huán)”。10%市場(chǎng)份額占主導(dǎo)地位43%2020年北站商務(wù)辦公區(qū)24+位地產(chǎn)專家留仙洞總部基地?fù)碛薪鹑诜?wù)科技新媒體專業(yè)服務(wù)建筑其它完成106個(gè)辦公樓租賃交易筍崗15

+寶安中心萬(wàn)平方米租賃面積科技園覆蓋華強(qiáng)北福田CBD團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人蔡屋圍車公廟李文杰深圳灣深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+8613512731752alfred.li@超級(jí)總部基地前海后海核心商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)股票報(bào)告網(wǎng)1617成都甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求1009080706050403020100成都作為中國(guó)西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，是1.5線城市中的領(lǐng)軍城市。2019年，成都實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值17，013億元，同比增速達(dá)7.8%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增速8.6%，為主要城市經(jīng)濟(jì)主要?jiǎng)幽埽无k公樓市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展。截至2020年，成都甲級(jí)辦公樓總體量超400萬(wàn)平方米，居全國(guó)第五。需求方面，成都樓宇經(jīng)濟(jì)保持活力，2016-2019年均凈吸納量達(dá)39.0萬(wàn)平方米。其中，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)建筑需求長(zhǎng)期穩(wěn)健。作為中國(guó)西部消費(fèi)中心，零售貿(mào)易需求活躍。而作為西部對(duì)外開放高地，成都持續(xù)吸引大型境外企業(yè)入駐，外資數(shù)量居西部首位。此外，近一兩年，隨著新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，科技型，初創(chuàng)企業(yè)需求增長(zhǎng)，成為支撐辦公需求的新亮點(diǎn)。2015201620172018201920202021*2022*中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量中央商務(wù)區(qū)凈吸納量非中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量2020年受疫情沖擊，甲級(jí)辦公樓凈吸納量實(shí)現(xiàn)12.1萬(wàn)平方米，僅為上年同期的47.7%。隨著下半年活動(dòng)逐步恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增速反彈投射至辦公樓市場(chǎng)：進(jìn)入第四季度后，市場(chǎng)成交活躍，部分經(jīng)歷長(zhǎng)期談判的大面積需求也于年底實(shí)現(xiàn)成交。僅第四季度，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量錄得8.1萬(wàn)平方米，占全年超七成。成都甲級(jí)辦公歷史租金及空置率12010080604020070%60%50%40%30%20%10%0%地方生產(chǎn)總值總體量17013億元401.1萬(wàn)平方米第三產(chǎn)業(yè)增加值年凈吸納量11156億元12.1萬(wàn)平方米2020年宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2020年甲級(jí)辦公樓指標(biāo)2015201620172018201920202021*2022*常住人口空置率1658萬(wàn)人22.5%中央商務(wù)區(qū)租金（凈有效）非中央商務(wù)區(qū)租金（凈有效）中央商務(wù)區(qū)空置率非中央商務(wù)區(qū)空置率世界500強(qiáng)平均租金300+個(gè)90.4元/平方米/月成都甲級(jí)辦公需求行業(yè)分布(2020年)20%23%成都辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？中央商務(wù)區(qū)仲量聯(lián)行中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)部@成都市中心非中央商務(wù)區(qū)6%13%城東成

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中心和人民南路）+高新南區(qū)（金融城和大源）+天府新區(qū)。當(dāng)前市場(chǎng)已日臻成熟，進(jìn)

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盤活”并舉階段。截至目前，市中心和金融城區(qū)域發(fā)展成熟，聚集大型內(nèi)外資機(jī)構(gòu)及開發(fā)商，形成以金融、房地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)、貿(mào)易為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中央商務(wù)區(qū)。而城東與天府新區(qū)區(qū)域則為成都未來(lái)主要增量市場(chǎng)。人民南路市場(chǎng)份額20%占主導(dǎo)地位金融城18%2020年15+位地產(chǎn)專家大源擁有金融服務(wù)房地產(chǎn)建筑業(yè)完成90+個(gè)辦公樓租賃交易科技新媒體專業(yè)服務(wù)生物醫(yī)藥制造貿(mào)易零售12

+覆蓋萬(wàn)平方米租賃面積其它天府新區(qū)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人鄧艷萍成都商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+862866805009hattie.deng@股票報(bào)告網(wǎng)1819重慶甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求武漢甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求100706050403020100806040200重慶是中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)唯一的直轄市，是長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)金融中心，以及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點(diǎn)。“十四五”時(shí)期，重慶將圍繞新一代信息技術(shù)、新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車、高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥和節(jié)能環(huán)保等方向，布局一批優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈。重慶產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展奠定辦公樓市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。截至2020年，重慶甲級(jí)辦公樓總存量達(dá)到314萬(wàn)平方米，位列中國(guó)第六。重慶世界500強(qiáng)企業(yè)接近300家，成為辦公樓市場(chǎng)重要的租戶構(gòu)成。金融業(yè)、服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)建筑業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)是重慶辦公樓需求的主要來(lái)源。在“智慧城市”戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，5G、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能與傳統(tǒng)制造業(yè)緊密結(jié)合，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)快速崛起，成為辦公樓需求的重要增量來(lái)源。截至2020年，武漢甲級(jí)辦公樓總體量錄得249萬(wàn)平方米?！皟山粎R、三鎮(zhèn)鼎立”的獨(dú)特地理環(huán)境使得武漢呈現(xiàn)“多中心”格局，并隨之形成了七大甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，他們所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃不同、產(chǎn)業(yè)背景各異，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，各具特色?？傮w看，甲級(jí)辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)中，金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及科技新媒體是主要的需求來(lái)源。細(xì)分市場(chǎng)看，位于漢口的建設(shè)大道是傳統(tǒng)的金融聚集區(qū)，而武昌的中南中北路定位華中金融城，因此這兩個(gè)片區(qū)主要以金融類租戶為主。光谷作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)牢固，科技企業(yè)云集，“雙創(chuàng)”氛圍濃厚，更受科技新媒體企業(yè)的親睞。20162017201820192020

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2022*新增供應(yīng)量?jī)粑{量新增供應(yīng)量?jī)粑{量重慶甲級(jí)辦公歷史租金及空置率武漢甲級(jí)辦公歷史租金及空置率5.04.03.02.01.00.03.53.02.52.01.51.00.5050.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%50%40%30%20%10%0%聯(lián)系人聯(lián)系人2015

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2022*劉洋劉寧2016

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2023*重慶分公司總經(jīng)理/重慶商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+8613637773054kevin.liu@武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+862759592128ning.liu@租金（凈有效）空置率租金（凈有效）空置率重慶辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？武漢辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？核心商務(wù)區(qū)非核心商務(wù)區(qū)照母山隨著“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”規(guī)劃出臺(tái)，重慶正攜手成都打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極。未來(lái)，重慶辦公樓版圖將進(jìn)一步向北向西，核心商務(wù)區(qū)在城市更新中煥發(fā)生機(jī)。解放碑CBD、江北嘴CBD、照母山板塊將構(gòu)筑重慶三大核心辦公區(qū)。解放碑CBD是重慶外資企業(yè)最集中的區(qū)域，江北嘴CBD是中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)金融產(chǎn)業(yè)集中度最高的商務(wù)區(qū)，照母山板塊則是重慶科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。未來(lái)，重慶還將形成中央公園與高新區(qū)等新興商務(wù)區(qū)。武漢共有七大甲級(jí)辦公樓子市場(chǎng)。長(zhǎng)江北側(cè)的漢口區(qū)域，辦公樓市場(chǎng)較為集中，包括漢口沿江、解放大道、建設(shè)大道、王家墩。而長(zhǎng)江南側(cè)的武昌區(qū)域市場(chǎng)更加分散，分別為武昌沿江、中南中北路以及光谷，這與武昌獨(dú)特的地理環(huán)境有關(guān)，沙湖、東湖、南湖將武昌的幾大甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)進(jìn)行了分割。王家墩建設(shè)大道漢口沿江武昌沿江新牌坊觀音橋江北嘴解放碑解放大道中南中北路光谷（傳統(tǒng)區(qū)）大石化南坪楊家坪股票報(bào)告網(wǎng)2223西安甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求天津甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求504030201003530252015105截至2020年，西安甲級(jí)辦公樓總體量錄得197萬(wàn)平方米。作為西北區(qū)域的門戶城市及國(guó)家中心城市，同時(shí)搭乘“一帶一路”核心區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，西安持續(xù)發(fā)揮城市吸引力，不斷吸引世界500強(qiáng)企業(yè)及國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司進(jìn)駐。長(zhǎng)期以來(lái)，金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑、服務(wù)業(yè)是西安辦公樓的支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著近年來(lái)西安提出打造硬科技之都，在大力發(fā)展新經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略背景下，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G技術(shù)等截至2020年，天津甲級(jí)辦公樓總體量錄得153萬(wàn)平方米。近年來(lái)，天津加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，坐擁天然的港口優(yōu)勢(shì)、雄厚的科教資源以及完整的工業(yè)體系，天津已經(jīng)匯聚包括智能科技、新能源、生物醫(yī)藥等眾多新興產(chǎn)業(yè)，成長(zhǎng)迅速的金融、科技及專業(yè)咨詢等行業(yè)也成為天津辦公樓市場(chǎng)需求的主要推動(dòng)力。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展在未來(lái)進(jìn)一步深入實(shí)施，將有更多企業(yè)來(lái)津投資興業(yè)。0201520162017201820192020

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2022*新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量?jī)粑{量高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，科技互聯(lián)網(wǎng)西安甲級(jí)辦公歷史租金及空置率行業(yè)在此背景下發(fā)展迅猛，成為辦公天津甲級(jí)辦公歷史租金及空置率5.04.03.02.01.00.060%50%40%30%20%10%0%樓市場(chǎng)的重要增量來(lái)源。三大傳統(tǒng)主12010080604020050%40%30%20%10%0%力產(chǎn)業(yè)加新興產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了西安辦公樓需求“3+1”的產(chǎn)業(yè)格局。此外，西咸一體化的進(jìn)程加快，加速組建和發(fā)展“大西安”的戰(zhàn)略格局，實(shí)現(xiàn)行政和經(jīng)濟(jì)一體化管。同時(shí)，中歐班列的開通支撐亞歐國(guó)際化合作交流，加速西安向國(guó)際化大都市發(fā)展，城市吸引力不斷增強(qiáng)。聯(lián)系人呂蔚然天津/沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+8622590119992015

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空置率weiran.lv@西安辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？天津辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？核心區(qū)域新興區(qū)域西安主要有6個(gè)辦公樓子市場(chǎng)。不同于其他城市，通常以城市中心板塊作為核心CBD,西安的市中心由于古建筑保護(hù)的需要，有建筑限高的要求，未有超高層建筑供應(yīng)。西安市以高新區(qū)作為最主要的商務(wù)聚集區(qū)，經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，形成了高新南北兩大子市場(chǎng)，承載全市超過(guò)60%的辦公需求。隨著城市版圖的擴(kuò)大和商業(yè)聚集，城北和曲江板塊也發(fā)展成為了主要的子市場(chǎng)。天津辦公樓市場(chǎng)共劃分為六個(gè)主要子市場(chǎng)，其中南京路-小白樓、老城廂-海光寺及海河沿岸為核心板塊，基于完善的商業(yè)配套，良好的交通環(huán)境，板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目集聚。隨著新項(xiàng)目的持續(xù)入市，天津辦公樓板塊不斷擴(kuò)大，衛(wèi)津南路、新八大里等新興商圈浮現(xiàn)。海河沿岸老城廂海光寺城北市中心南京路小白樓南二環(huán)及小寨高新北曲江聯(lián)系人衛(wèi)津南路高新南友誼路何娜西安商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+862989329800joy.he@新八大里股票報(bào)告網(wǎng)2425沈陽(yáng)甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求青島甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求16141210850403020100截至2020年，沈陽(yáng)甲級(jí)辦公樓總體量錄得133萬(wàn)平方米。沈陽(yáng)作為東北地區(qū)中心城市，持續(xù)吸引國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司進(jìn)駐。其中，金融、科技以及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)成為沈陽(yáng)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的主要需求來(lái)源。近年來(lái)，大量?jī)?yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目入市持續(xù)推高市場(chǎng)總體量，去化壓力累積導(dǎo)致租金承壓。未來(lái)市場(chǎng)新增供應(yīng)仍將保持高位，主要集中在CBD、金廊沿線等核心板塊，品牌開發(fā)商深耕市場(chǎng)，有望推動(dòng)沈陽(yáng)辦公樓市場(chǎng)提至升級(jí)。截至2020年，青島甲級(jí)辦公樓總體量

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需求趨緩，市場(chǎng)壓力尚存。在以律所為主的專業(yè)服務(wù)企業(yè)和以保險(xiǎn)為主的金融企業(yè)托底市場(chǎng)的情況下，新媒體、線上教育等行業(yè)憑借疫情后的經(jīng)濟(jì)紅利正積極地在辦公市場(chǎng)拓展和擴(kuò)張。青島市未來(lái)供應(yīng)將主要集中于市南區(qū)香港中路沿線及嶗山區(qū)金家?guī)X金融新區(qū)，以高品質(zhì)自持型的甲級(jí)及乙級(jí)辦公產(chǎn)品為主。當(dāng)前市場(chǎng)租金處于下行通道，未來(lái)三年預(yù)計(jì)租金降幅逐漸縮小，止跌企穩(wěn)。隨著新基建、新經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，新興需求有望帶動(dòng)深度調(diào)整后的市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折與機(jī)遇。6420201520162017201820192020

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2022*新增供應(yīng)量?jī)粑{量新增供應(yīng)量?jī)粑{量沈陽(yáng)甲級(jí)辦公歷史租金及空置率青島甲級(jí)辦公歷史租金及空置率5.04.03.02.01.00.050%40%30%20%10%0%3.53.02.52.01.51.00.50.050%40%30%20%10%0%聯(lián)系人聯(lián)系人呂蔚然曲巖萍天津/沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+862259011999weiran.lv@2015

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2022*山東商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+8653266009578apple.qu@租金（凈有效）空置率租金（凈有效）空置率沈陽(yáng)辦公樓具體青島辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？分布在哪些區(qū)域？金廊北部沈陽(yáng)辦公樓市場(chǎng)主要分布在北站CBD、金廊沿線及中山太原街等主要商圈。隨著CBD區(qū)域的逐步完善及金廊沿線的迅速崛起，大量?jī)?yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)使該區(qū)域被快速填充并成為沈陽(yáng)主要的甲級(jí)辦公樓區(qū)域。青

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集在香港中路、市北CBD和金家?guī)X金融區(qū)三個(gè)子市場(chǎng)。其中，香港中路為綜合性核心商務(wù)區(qū)，市北CBD為新經(jīng)濟(jì)企業(yè)聚集區(qū)，而位于嶗山的金家?guī)X區(qū)域則為金融企業(yè)聚集區(qū)CBD市北CBD中街金家?guī)X金融區(qū)金廊中部中山太原街三好街香港中路金廊南部五里河奧體中心股票報(bào)告網(wǎng)2829辦公樓租賃指南寧波甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求30252015105寧波有兩個(gè)傳統(tǒng)的辦公板塊：江北和江東。寧波有著靠海的地理優(yōu)勢(shì)，境內(nèi)外的貿(mào)易和物流公司是寧波辦公樓傳統(tǒng)租賃需求的主要來(lái)源。過(guò)去十年中，寧波的新興商務(wù)區(qū)：東部新城逐漸成熟，租賃市場(chǎng)的重心逐漸轉(zhuǎn)移。東部新城的租賃需求愈發(fā)活躍，主要由國(guó)內(nèi)金融公司和服務(wù)公司（例如律所和教育機(jī)構(gòu)）主導(dǎo)。近幾年，有幾家大型商業(yè)銀行購(gòu)買了東部新城的土地或辦公樓，以設(shè)立其城市總部，從而進(jìn)一步將東部新城提升為寧波的金融中心。同時(shí)，另一個(gè)新興商務(wù)區(qū)：南部商務(wù)圈給了尋求較低租金的本地公司很好的辦公機(jī)會(huì)。辦公樓分為哪些類型？按產(chǎn)權(quán)類別分類單一產(chǎn)權(quán)（大業(yè)主）分散產(chǎn)權(quán)（小業(yè)主）0單一產(chǎn)權(quán)的辦公樓通常由開發(fā)商、企業(yè)或機(jī)構(gòu)投資者所持有。少量的辦公樓為分散式產(chǎn)權(quán)（小業(yè)主）。該類型辦公樓內(nèi)不同辦公單位或樓層的產(chǎn)權(quán)由不同業(yè)主所持有。201520162017201820192020

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2022*按營(yíng)業(yè)形式分類新增供應(yīng)量?jī)粑{量傳統(tǒng)式辦公室服務(wù)式辦公室聯(lián)合辦公空間典型的供企業(yè)員工辦公、從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、共享功能設(shè)施的場(chǎng)所，按建筑和配套質(zhì)量可分為超甲級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)等多個(gè)等級(jí)。與服務(wù)式辦公室和聯(lián)合辦公空間相比，交付后依租戶需求可能需要裝修且租期較長(zhǎng)。各項(xiàng)功能齊全，可即租即用。與傳統(tǒng)辦公室相比，服務(wù)式辦公室的安排更靈活，適合不同的辦公規(guī)模。此類模式便于公司迅速開展業(yè)務(wù)、解決短期租賃的需求。但租戶間需共享功能區(qū)域，例如會(huì)議室、接待區(qū)等。創(chuàng)業(yè)者、自由職業(yè)者或?yàn)椴煌椭鞴ぷ鞯娜藛T為了共享辦公設(shè)施、觀點(diǎn)和知識(shí)，而使用的辦公空間。具有租賃模式多樣、租期靈活、成本低等特點(diǎn)，為租戶提供快速擴(kuò)張或收縮工作空間的便利優(yōu)勢(shì)。在北京，聯(lián)合辦公空間密集程度最高的地區(qū)是位于朝陽(yáng)區(qū)的CBD和望京。聯(lián)合辦公空間正在成為眾多企業(yè)降低企業(yè)房地產(chǎn)成本，滿足員工多樣化需求的全新選擇。寧波甲級(jí)辦公歷史租金及空置率3.02.52.01.51.00.50.050%40%30%20%10%0%2015

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2022*辦公樓有哪些等級(jí)？租金（凈有效）空置率鑒于辦公樓沒有明確的等級(jí)劃分規(guī)定，仲量聯(lián)行根據(jù)國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)對(duì)辦公樓的不同等級(jí)指標(biāo)表現(xiàn)進(jìn)行梳理，天津市辦公樓市場(chǎng)總體存量有限，目前分為甲級(jí)、乙級(jí)兩個(gè)等級(jí)。以下指標(biāo)僅作為參考，不作為劃分辦公樓等級(jí)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。大連甲級(jí)辦公歷史供應(yīng)及需求超甲級(jí)甲級(jí)乙級(jí)252015105以下13項(xiàng)滿足12項(xiàng)以下13項(xiàng)滿足10項(xiàng)以下13項(xiàng)滿足10項(xiàng)所有權(quán)單一產(chǎn)權(quán)(大業(yè)主)單一產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)或者50%以上的面積產(chǎn)權(quán)集中截至2020年，大連甲級(jí)辦公樓總體量錄得87萬(wàn)平方米。大連同來(lái)自日本、韓國(guó)等國(guó)家的跨國(guó)企業(yè)開展戰(zhàn)略合作，成功引進(jìn)眾多世界500強(qiáng)企業(yè)及國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司入駐。其中金融、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)也為大連辦公樓市場(chǎng)的主要需求來(lái)源。近年來(lái)，眾多知名開發(fā)商相繼進(jìn)駐大連，提升了青泥洼、人民路、星海灣、東港四大核心商圈的商務(wù)氛圍。持續(xù)的新增供應(yīng)使市場(chǎng)面臨較大去化壓力，租金進(jìn)入下行區(qū)間。未來(lái)三年，市場(chǎng)仍將迎來(lái)多個(gè)高品質(zhì)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，空置水平或?qū)⒕S持高位，租金恢復(fù)仍需時(shí)間。項(xiàng)目位置核心中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)或非中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)或非中央商務(wù)區(qū)公共交通及便利性?軌道交通?軌道交通?軌道交通0(直達(dá)或步行5-10分鐘之內(nèi))；?零售商圈以及餐飲配套(直達(dá)或步行5-10分鐘之內(nèi))；?公共交通路線便捷(直達(dá)或步行10分鐘之內(nèi))；?零售商圈以及餐飲配套(直達(dá)或步行5-10分鐘之內(nèi))；?公共交通路線便捷(直達(dá)或步行10-15分鐘之內(nèi))；?零售商圈以及餐飲配套(直達(dá)或步行15分鐘之內(nèi))；?公共交通路線便捷20152016201720182019

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2022*-5-10-15新增供應(yīng)量?jī)粑{量標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率不低于2,000平方米整層不低于70%不低于2.8米有不低于1,500平方米整層不低于65%不低于2.7米不低于1,200平方米整層不低于60%不低于2.5米無(wú)單元內(nèi)凈高架空地板空調(diào)系統(tǒng)大連甲級(jí)辦公歷史租金及空置率部分有?智能化中央風(fēng)機(jī)盤管或VAV系?中央風(fēng)機(jī)盤管或VAV系統(tǒng)中央風(fēng)機(jī)盤管5.04.03.02.01.00.050%40%30%20%10%0%統(tǒng)?PM2.5過(guò)濾系統(tǒng)?PM2.5過(guò)濾系統(tǒng)開發(fā)商/物業(yè)管理?有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商?有國(guó)際背景的物業(yè)?有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商?有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)無(wú)特殊要求電梯供應(yīng)每1,000平方米提供0.13臺(tái)(或以上)電梯供應(yīng)充足電梯服務(wù)基本滿足電梯供應(yīng)需求基本滿足停車需求停車設(shè)施電力供應(yīng)智能停車設(shè)施，停車位充足雙回路供電、有備用發(fā)電機(jī)組停車位充足雙回路供電、有備用發(fā)電機(jī)組(僅普通供電、滿足普通辦公使用供應(yīng)急使用)2015

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2022*租金（凈有效）空置率LEED認(rèn)證從優(yōu)//環(huán)保可持續(xù)發(fā)展股票報(bào)告網(wǎng)3031租賃辦公樓需要考慮哪些因素？辦公樓租賃進(jìn)度裝修準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)1.確定需求理想的辦公室選址及其周邊環(huán)境和配套設(shè)施不僅能提升企業(yè)形象，也有助于提升租戶和員工對(duì)公司的信心，提高工作效率。我們可在這些諸多環(huán)節(jié)提供專業(yè)而全面的建議，協(xié)助租戶做出最優(yōu)決策。根據(jù)租戶實(shí)際需求，確定基本篩選條件，如租金預(yù)算、所需面積、大致地理范圍等。擬定大樓硬件設(shè)施的盡職調(diào)查方案辦公選址面積2.3.4.5.市場(chǎng)研究和分析展開全面深入的市場(chǎng)調(diào)研，實(shí)地考察各備選辦公樓。對(duì)辦公樓進(jìn)行硬件設(shè)施的盡職調(diào)查根據(jù)需求設(shè)計(jì)“裝修平面草圖”員工數(shù)量和空間利用方式是決定面積需求的關(guān)鍵因素。隨著數(shù)字化變革和創(chuàng)新科技，更具彈性、更靈活的工作方式將逐漸成為主流，越來(lái)越多的企業(yè)開始將靈活辦公模式融入辦公空間戰(zhàn)略，在“未來(lái)辦公”的時(shí)代，我們將為您評(píng)估目前的辦公空間利用率，并根據(jù)您的業(yè)務(wù)需求和目標(biāo)提供定制化的空間優(yōu)化方案，估算裝修成本，供您做出最佳決策。談判策略和邀約函就篩選后的若干辦公樓與業(yè)主分別展開談判租賃條件分析和條款確定與業(yè)主確定租賃條款，簽署租賃意向書，并繳付租賃保證金。審批流程和合同談判?確定辦公場(chǎng)所功能需求根據(jù)公司業(yè)務(wù)規(guī)模和辦公空間規(guī)劃，公司通常需要2-6個(gè)月的時(shí)間才能完成新辦公室的設(shè)立。為確保項(xiàng)目的順利完成，預(yù)留充分的時(shí)間至關(guān)重要。我們的專業(yè)顧問將為租戶制定時(shí)間表，并在多個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提醒租戶及時(shí)做出相應(yīng)決策。由租戶的法律顧問審閱租賃合同，與業(yè)主洽談并最終確認(rèn)合同文本。簽署合同并繳付全額保證金和首期租金。注冊(cè)租賃合同（如需要）并支付相關(guān)稅費(fèi)。?深化設(shè)計(jì)方案并與相關(guān)政府部門初步溝通?選定項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)度管理預(yù)算控制?根據(jù)設(shè)計(jì)要求購(gòu)置辦公家具及其他相關(guān)設(shè)備?施工單位取得相關(guān)施工許可證照成本控制是當(dāng)下各行各業(yè)的大趨勢(shì)。鑒于眾多業(yè)主不會(huì)以標(biāo)準(zhǔn)形式進(jìn)行報(bào)價(jià)，我們建議租戶謹(jǐn)慎對(duì)比各辦公樓的租賃意向書。由于辦公樓租金會(huì)隨著市場(chǎng)行情不斷調(diào)整，我們的專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)會(huì)針對(duì)租戶需求進(jìn)行具體分析，推薦合適的辦公室。交付裝修期、項(xiàng)目管理辦公場(chǎng)所面積（平方米）施工期（月）?開展室內(nèi)裝修工程租賃辦公樓會(huì)產(chǎn)生哪些費(fèi)用？?確保裝修工程符合相關(guān)法律法規(guī)的要求?獲取相關(guān)政府部門的批文（如有）?<1,0001租金：+辦公樓市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)租賃期為3年，通常租金在3年內(nèi)保持不變。部分業(yè)主也可接受5-6年的租賃期，甚至更長(zhǎng)，但租賃期內(nèi)租金會(huì)有所調(diào)整。?1,000-3,000?3,000-8,000?>8,0001-22-3>3物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)是在租賃過(guò)程中除租金外的另一項(xiàng)重要支出，費(fèi)用通常不可洽談，一般由業(yè)主聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司收取。租賃保證金：裝修費(fèi)：租賃保證金是為保證租賃合同的履行，租戶在合同簽訂時(shí)按應(yīng)付租金的一定比例付給業(yè)主的擔(dān)保金。租賃保證金通常在租賃合同履行完畢時(shí)返還。租戶所租的辦公室一般未經(jīng)精裝修（敞開式交付），租賃空間的裝修費(fèi)用需由租戶承擔(dān)。裝修還原費(fèi)：審批圖/裝修管理費(fèi)：法律費(fèi)用（若涉及）：增值稅：租約期滿后，租戶需要承擔(dān)將所租辦公室還原至交付時(shí)狀態(tài)的費(fèi)用。部分業(yè)主會(huì)收取審批所有裝修圖紙的費(fèi)用，包括在此過(guò)程中產(chǎn)生的管理費(fèi)。租約雙方都可能需要承擔(dān)各自在商談及履行租約的過(guò)程中產(chǎn)生的法律費(fèi)用。增值稅稅率為租金的5%或11%，費(fèi)用承擔(dān)者以最終洽談結(jié)果為準(zhǔn)。印花稅為合同總額的千分之一，一般由業(yè)主和租戶各付一半。印花稅：中介費(fèi)：在新租情況下一般由業(yè)主承擔(dān)中介費(fèi)，通常為1-2個(gè)月的租金，雙方可進(jìn)行談判再由開發(fā)商最終文件確認(rèn)中介費(fèi)用。股票報(bào)告網(wǎng)3233中國(guó)辦公樓市場(chǎng)一般標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)域面積定義租戶應(yīng)留意辦公區(qū)域的實(shí)用面積，以便準(zhǔn)確對(duì)比備選選項(xiàng)的相關(guān)花費(fèi)高低。下列為業(yè)主常用的定義和概念：租金款項(xiàng)計(jì)量單位平方米租金報(bào)價(jià)為人民幣/平方米（建筑面積）/天常見的租賃期限至少2年（通常包含租戶以市場(chǎng)價(jià)格續(xù)租2-3年的選擇權(quán)）；標(biāo)準(zhǔn)租期通常為3-5年”應(yīng)付租金的頻率月度辦公區(qū)域常見的租賃押金（表示為x個(gè)月的租金）租金增長(zhǎng)或租金評(píng)估的依據(jù)3個(gè)月的租金和物業(yè)管理費(fèi)基于市場(chǎng)租金水平取決于業(yè)主和租戶間的談判（在某些情況下有租金上限）租金增漲或租金評(píng)估的頻率通常在續(xù)租時(shí)；租約超過(guò)5年的大租戶，每3或5年商議一次租金。對(duì)于其他租戶，租賃條件取決于業(yè)主與租戶之間的談判租金發(fā)票慣例賬單分配每月支付租金發(fā)票上所列的抬頭單位必須是付款方在中國(guó)，根據(jù)所出具的發(fā)票付款賬單付款服務(wù)費(fèi)，運(yùn)營(yíng)成本，維修和保險(xiǎn)服務(wù)費(fèi)/管理費(fèi)義務(wù)租戶承擔(dān)，按月預(yù)付中介費(fèi)在新租情況下一般由業(yè)主承擔(dān)中介費(fèi)，通常為1-2個(gè)月的租金，雙方可進(jìn)行談判再由開發(fā)商最終文件確認(rèn)中介費(fèi)用水電費(fèi)停車每個(gè)租戶分別計(jì)量并支付電費(fèi)和電信費(fèi)；用水包括在管理費(fèi)中固定分配的停車位非常有限；如有停車位，則按單獨(dú)的月租方式收取額外租金內(nèi)部維修責(zé)任租戶建筑面積可租用面積實(shí)用面積共用部件維修責(zé)任（接待臺(tái)、電梯、樓梯等）業(yè)主外部/結(jié)構(gòu)維修責(zé)任建筑保險(xiǎn)責(zé)任營(yíng)業(yè)支