PAGEPAGE10無量藥谷生態(tài)旅游土地報批項目可行性研究報告建設單位：云南維和無量山農(nóng)業(yè)科技有限公司建設地點：大理州南澗縣無量山鎮(zhèn)無量藥谷建設時間：2012年11月至2015年11月目錄第一章總論1一、項目基本情況1二、項目由來2三、相關政策3四、政策依據(jù)3五、建設原則5六、結(jié)論6第二章項目支撐體系6一、政策支撐6二、環(huán)境支撐8三、運營與管理支撐8四、其他支撐10第三章項目建設地點11一、項目建設地概況11二、項目區(qū)域分析13第四章運作主體和模式14一、設計指導思想與原則14二、項目建設規(guī)模15三、運作模式15第五章用地情況19第六章建設內(nèi)容20一、基礎設施建設20二、項目建設工程25第七章資金來源及建設進度26一、投資估算范圍26二、投資估算依據(jù)26三、計算期26四、項目投資27五、資金來源28六、建設進度29七、招投標方案29第八章效益分析30一、經(jīng)濟效益分析30二、環(huán)境效益分析35三、社會效益分析36第九章結(jié)論與建議38一、主要研究結(jié)論38二、建議39

第一章總論一、項目基本情況（一）項目名稱：無量藥谷生態(tài)旅游土地報批項目（二）項目業(yè)主：云南維和無量山農(nóng)業(yè)科技有限公司（三）項目地址：大理州南澗縣無量山鎮(zhèn)無量藥谷（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設內(nèi)容及規(guī)模本項目擬使用流轉(zhuǎn)土地652畝（其中林地450畝、農(nóng)用地202畝），其建設主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及藥谷小鎮(zhèn)新村的建設。主要建設規(guī)模如下：1、服務式公寓（生態(tài)生活體驗站）：用地面積60000平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色原生態(tài)手工藝品展示和交易。2、互助農(nóng)莊：用地面積90000平方米（其中新建70000平方米，維修改造20000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積80000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。4、藥谷小鎮(zhèn)新村：用地170000平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。（六）項目工期：項目建設期擬定為3年，即2012年11月至2015年11月。（七）項目總投資及資金籌措1、項目總投資為20000萬元，其中建設投資17500萬元，土地租金1000萬元，流動資金1500萬元。2、資金籌措：企業(yè)自籌資金10000萬元銀行中長期貸款6000萬元銀行短期貸款2000萬元其他融資2000萬元二、項目由來本項目積極響應黨和國家對三農(nóng)問題的關注和號召，嚴格按照十七屆三中全會的政策指引和精神解讀，合理利用農(nóng)村自然資源，森林資源，農(nóng)副產(chǎn)品資源，勞動力資源以及農(nóng)村荒地、林地基礎資源，并充分發(fā)揮多年來積累的技術研發(fā)手段，開發(fā)組織管理手段和市場運作能力，建立起新的商業(yè)運作模式——集“休閑互助農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂部，農(nóng)業(yè)生態(tài)園和農(nóng)民新村”于一體的創(chuàng)新型開發(fā)模式。該模式從根本上保障和解決了農(nóng)民的終身利益：提高和改善了農(nóng)民的居住條件，充分利用農(nóng)村剩余勞動力資源，提供工作機會，保障農(nóng)民長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，讓農(nóng)民的生活有所依托，得到社會的保障；同時，該模式為政府減輕了社會就業(yè)壓力，為地方政府長期穩(wěn)定的稅收做出積極的經(jīng)濟貢獻；保證了農(nóng)民，政府等多方利益。在更大的程度上發(fā)揮了土地的經(jīng)濟價值，改善并優(yōu)化了農(nóng)村自然資源配置，保護林地、耕地的使用性質(zhì)和規(guī)模，對農(nóng)村集體建設用地實現(xiàn)集約有效利用。

該模式實現(xiàn)了農(nóng)民，政府和企業(yè)的利益的統(tǒng)一，使三者相輔相承，和諧共生。該模式在實現(xiàn)三贏的基礎上，為農(nóng)村生態(tài)環(huán)境保護，農(nóng)村資源利用和社會效益等方面提供了可持續(xù)發(fā)展的模式，在創(chuàng)造社會主義和諧社會這條路上，積極探索和實踐出一個可持續(xù)發(fā)展道路的新方向。三、相關政策（1）黨中央《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》；（2）財政部《關于改革和完善農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)若干政策措施的意見》；（3）國家發(fā)改委《國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術目錄》（4）《云南省三七產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；（5）云南省省情和大理州、南澗縣地方政府文件匯編；（6）建設單位提供的相關資料。四、政策依據(jù)2008年10月19日，黨中央發(fā)布了《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。其原文如下：加強土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理和服務，建立健全土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土承包經(jīng)營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變原生態(tài)森林休閑旅游村土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權益。2.可以允許農(nóng)民以5種形式流轉(zhuǎn)土地承包權，它們是：A.轉(zhuǎn)包，就是指承包方將部分或全部土承包經(jīng)營權以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。B.出租，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限租賃給他們從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。C.互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經(jīng)營權。D.是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，由第三者代替自己的發(fā)包人履行承包合同的行為。E.股份合作，是指承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土承包經(jīng)營權作為股權，入股組成股份公司或合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。3.現(xiàn)有土地承包關系長久不變。文件指出，要穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，以家庭承包經(jīng)營為基礎，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是適應社會主義市場經(jīng)濟體制，符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動搖地堅持。賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土承包經(jīng)營權，現(xiàn)有土地承包關系要保持穩(wěn)定并長久不變。4.允許農(nóng)民開發(fā)經(jīng)營集體土地。文件中提到，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土建設非公益性項目允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權益。文件指出，依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價同原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)，住房和社會保障。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權益。五、建設原則1、以《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》為指導，明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。2、將無量山鎮(zhèn)發(fā)達村委會發(fā)達地上社作為一個完整的空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進行整體設計、開發(fā)控制和引導。突出規(guī)劃的綜合協(xié)調(diào)作用，統(tǒng)籌考慮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、社會和環(huán)境的均衡發(fā)展；實現(xiàn)區(qū)內(nèi)土地和各項資源的優(yōu)化配置，使無量山鎮(zhèn)發(fā)達村委會發(fā)達地社在有機、合理、統(tǒng)一的原則下進行有序的發(fā)展建設。3、策劃應能滿足無量山鎮(zhèn)發(fā)達地社不斷發(fā)展壯大所需要的空間構(gòu)架，遠近期相結(jié)合，盡可能保留林業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，合理開發(fā)宅基地，并不斷完善藥谷小鎮(zhèn)的功能，使小鎮(zhèn)健康有序的發(fā)展。4、策劃應充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài)環(huán)境，嚴格控制農(nóng)民宅基地，保證占用耕地與開發(fā)復墾相平衡，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機結(jié)合的新城鎮(zhèn)。5、策劃要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展相適應，從用地劃分、功能分區(qū)和道路結(jié)構(gòu)等方面，為近遠期建設提供方便，有利于鎮(zhèn)區(qū)整體規(guī)劃，分片實施，項目啟動，滾動發(fā)展的模式。六、結(jié)論本項目經(jīng)濟、環(huán)境及社會效益良好，在不改變土地性質(zhì)和用途的基礎上，最大程度的提高了土地質(zhì)量，增加了農(nóng)民年收入，為廣大游客休閑養(yǎng)生提供了場所，并且改善了當?shù)刈匀画h(huán)境狀況，是可行的。第二章項目支撐體系一、政策支撐本項目參照的政策及有關法律法規(guī)有以下幾個：（1）黨中央《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》；（2）財政部《關于改革和完善農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)若干政策措施的意見》；（3）國家發(fā)改委《國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術目錄》（4）《云南省三七產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；（5）云南省省情和大理州、南澗縣地方政府文件匯編；（6）建設單位提供的相關資料，采取土地整理、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)等方式使用農(nóng)民集體所有的土地，發(fā)展養(yǎng)生休閑旅游、度假等項目，帶動區(qū)域經(jīng)濟增長，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。在項目的設計、施工、銷售過程中也將嚴守云南省和大理州的各項政策規(guī)定。根據(jù)《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中可以看出，本次決定主要強調(diào)了以下6點：1、新形勢下推進農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義本點指出，目前農(nóng)業(yè)基礎仍然薄弱，最需要加強；農(nóng)村發(fā)展仍然滯后，最需要扶持；農(nóng)民增加收入仍然困難，最需要加快。我們必須居安思危、加倍努力，不斷鞏固和發(fā)展農(nóng)村好形勢。2、推進農(nóng)村改革發(fā)展的指導思想、目標任務、重大原則本點通過5個必須，指出了目前農(nóng)村改革發(fā)展的指導思想與目標。統(tǒng)籌工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設，加快建立健全以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長效機制，調(diào)整國民收入分配格局，鞏固和完善強農(nóng)惠農(nóng)政策。3、大力推進改革創(chuàng)新，加強農(nóng)村制度建設農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復墾為耕地，調(diào)劑為建設用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設用地計劃，并優(yōu)先滿足集體建設用地。4、積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力按照建設生態(tài)文明的要求，發(fā)展節(jié)約型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，加強生態(tài)環(huán)境保護。繼續(xù)推進林業(yè)重點工程建設，延長天然林保護工程實施期限，完善政策、鞏固退耕還林成果，開展植樹造林，提高森林覆蓋率。5、加快發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進農(nóng)村社會全面進步社會主義文化建設是社會主義新農(nóng)村建設的重要內(nèi)容和重要保證。堅持用社會主義先進文化占領農(nóng)村陣地，滿足農(nóng)民日益增長的精神文化需求，提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。6、加強和改善黨的領導，為推進農(nóng)村改革發(fā)展提供堅強政治保證實現(xiàn)全面建設小康社會的宏偉目標，最艱巨最繁重的任務在農(nóng)村，最廣泛最深厚的基礎也在農(nóng)村。銳意改革，加快發(fā)展，在推進中國特色社會主義偉大事業(yè)進程中努力開創(chuàng)農(nóng)村工作新局面！本項目的建設，正是響應了推進農(nóng)村改革發(fā)展的號召。項目建成后，通過土地整治，不但能夠提高當?shù)氐耐恋刭|(zhì)量；而且農(nóng)民通過租借宅基地并入股的形式，每年可以得到分紅，從而提高自身收入；本項目的建設過程中及項目建成后可以提供大量的工作崗位，解決了農(nóng)民的就業(yè)問題。綜上所述，本項目的建設具有可靠的政策支撐，是可行的。二、環(huán)境支撐無量藥谷位于云南省大理州境內(nèi)無量山與哀牢山谷地，藥谷長16公里，總面積82平方公里（12.28萬畝），非常適合三七種植和養(yǎng)生休閑旅游開發(fā).南澗縣地處無量山、哀牢山北端，屬紅河流域和瀾滄江流域，東接彌渡縣，南連普洱市景東縣，西接公郎鎮(zhèn)，北鄰寶華鎮(zhèn)，國道214線和省道小普線呈“丫”字型穿過境內(nèi)，是大理通往普洱、西雙版納的主要通道。境內(nèi)最高海拔3061米，最低海拔994米，地形地貌多樣，立體氣候明顯，受地形和山脈走向影響，呈現(xiàn)“一山分四季，隔里不同天”的氣候特征。全縣廣大山區(qū)氣候溫和，濕潤多霧、干濕季節(jié)分明，四季氣候不明顯，年平均氣溫19.7℃，年極端最高氣溫34.3℃，年日照時數(shù)2442.9小時，年降雨量762.1mm三、運營與管理支撐（一）項目運作1、“綱舉”：就是在項目設計之前，要盡快占領該項目行政與技術的至高點，也就是說要得到與本項目相關的最高行政與技術部門的支持、指導與幫助。2、“目張”：就是在相關行政與技術部門的認同、支持、指導與幫助下，找到項目的建筑設計、施工單位、園林保護、拆遷安置方面的專家。在找到各類單位與專家后，依據(jù)先設計，后施工，再管理的原則，編制項目開發(fā)的進度表，嚴格按進度表實施。（二）項目管理1、建設期管理為了實現(xiàn)項目預期的質(zhì)量、工期、投資等目標，業(yè)主應成立項目管理的組織機構(gòu)。由該項目組織機構(gòu)對項目進行管理。項目組織機構(gòu)應根據(jù)項目總目標制定各分項目標、各階段目標。要建立適當?shù)穆毼惑w系，明確職權范圍，對各職位的主要任務應有明確的規(guī)定。還應明確與其他部門人員的工作關系，以便于相互協(xié)調(diào)。（1）為了更好實現(xiàn)項目預期目標，建議業(yè)主委托監(jiān)理單位對項目的質(zhì)量、進度、投資等進行控制。業(yè)主可將精力主要放在總目標的控制，項目各分項、分階段工作的銜接協(xié)調(diào)，項目的外部協(xié)調(diào)等。（2）工程項目從籌劃、選擇、評估、決策、設計、施工到竣工驗收、投入生產(chǎn)或交付使用的整個建設工程中，必須遵循先后工作次序。建設期的各個階段可以進行合理交叉，但不能任意顛倒次序。應嚴格執(zhí)行工程建設有關法規(guī)、規(guī)定、標準。（3）業(yè)主單位應高度重視合同管理。建設合同是業(yè)主和項目實施各主體之間明確權利、責任關系的具有法律效力的協(xié)議文件，也是應用市場經(jīng)濟體制、組織項目實施的基本手段。從某種意義上講，項目的實施過程就是建設工程合同訂立和履行的過程。一切合同所賦予的責任、權利履行到位之日，也就是建設工程項目實施完成之時。（4）組織協(xié)調(diào)是實現(xiàn)項目目標必不可少的方法和手段。在項目實建設公害作為重要內(nèi)容予以密切注視。2、運營期管理項目建成后，運營期間各種事物由項目開發(fā)企業(yè)來統(tǒng)一管理。（1）運營期管理的利與弊。利：積極性高，效益好。弊：管理復雜，難以規(guī)范。（2）運營期管理部門設置：行政事物部：含行政事物與人力資源的招聘與培訓工作。綜合管理部：含景點管理、園林維護、清潔衛(wèi)生、森林保安工作。工程維修部：含景區(qū)內(nèi)所有工程的維修與養(yǎng)護工作。租賃部:含項目運營區(qū)內(nèi)所有農(nóng)莊、客房、餐飲、商店的租賃管理工作。財務部：含公司所有財務工作。四、其他支撐在本項目實施前，云南維和控股有限公司邀請中國科學院昆明植物研究所專家楊崇仁教授及植物資源學專家鄧德山博士到大理南澗縣無量山進行實地考察，通過對地理環(huán)境、氣候溫差、年降雨量、日照情況、土壤等條件的仔細調(diào)研、考察、分析論證，認為當?shù)氐乩砦恢锰厥猓絽^(qū)土壤酸堿度適中，有機質(zhì)含量和熟化程度高，遠離城鎮(zhèn)，周邊沒有工廠，環(huán)境無污染，農(nóng)作物種植還保持著原生態(tài)，同時動植物資源十分豐富，森林覆蓋率高達91%，是天然的大氧吧，非常適宜原生態(tài)的養(yǎng)生休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展。第三章項目建設地點一、項目建設地概況（１）．自然概貌南澗縣位于云南省西部、大理白族自治州南端，地處東經(jīng)100°06′~100°41′，北緯24°39′~25°10′之間。東與彌渡縣接壤，南與景東縣毗鄰，西南與云縣以瀾滄江為界，西至黑惠江與鳳慶縣隔水相望，北與巍山縣相連?？h域東西橫距59千米，南北縱距55千米，總面積1731.63平方千米?？h人民政府駐南澗鎮(zhèn)，距省會昆明356千米，至州府下關103千米。交通便利，214國道橫穿縣境，是滇西地區(qū)通衢要道。南澗縣地處云南省西部橫斷山系縱谷區(qū)，云嶺余脈——無量山、哀牢山結(jié)合部。位于瀾滄江中下游和元江上游支流的分水地帶。地勢由中南部向東北、西南逐步降低。最高點為北部的太極頂山，海拔3061米，最低點為瀾滄江畔的小灣子一帶，海拔994米。地形為高中山地區(qū)，除縣城為10平方千米的盆地外，大部分為河谷、山巒和坡地構(gòu)成的山區(qū)或半山區(qū)。境內(nèi)有瀾滄江和元江兩大水系，9條干流，59條支流。瀾滄江、把邊江、禮社江由西而行，將縣境分割成北部的南澗河谷地、東南部的石洞寺深谷、西南部的公郎河谷及中部與西部大片山嶺地區(qū)四部分。地貌構(gòu)成主要有侵蝕構(gòu)造地貌、侵蝕堆積地貌、剝蝕地貌、斷塊山地貌、巖溶地貌等。1995年完成的全縣土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果：縣域共有國土面積260.85萬畝，其中：耕地（灌水田、望天田、水澆地、旱地、菜地）37.35萬畝；園地（果園、桑園、茶園、其他）12萬畝；林地（有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃）139.2萬畝；其他農(nóng)用地（農(nóng)村道路、坑塘水面、農(nóng)田水利用地、田坎）16.2萬畝；建設用地（居民點及獨立工礦用地、交通用地、水利設施用地）5.4萬畝；未利用土地50.85萬畝。土地資源的特點是：山地占絕大多數(shù)，耕地資源有限，土壤類型較多，宜種植物較廣，成年植被覆蓋率低，水土流失面大，山高缺水，水土潛力難以充分發(fā)揮。土壤資源有棕壤、黃棕壤、紅壤、紫色土、石灰（巖土）、沖積土、水稻土、鹽土8個土類，分為16個亞類、34個土屬、66個土種、10個變種。2009年末，全縣有耕地面20.94萬畝。無量山鎮(zhèn)位于南澗縣東南部，地處哀牢山和無量山中部，東經(jīng)100°28′－100°41′，北緯24°42′－24°56′之間，東接彌渡縣，南連普洱市景東縣，西接公郎鎮(zhèn)，北鄰寶華鎮(zhèn)，國道214線和省道小普線呈“丫”字型穿過境內(nèi)，是大理通往普洱、西雙版納的主要通道。全鎮(zhèn)國土面積251.95平方公里，轄光明、保平、德安、新政、古德、馬街、可保、衛(wèi)國、紅星、發(fā)達、保臺、和平、華山13個村民委員會，222個自然村，290個村民小組，8884戶，36115人，居住著漢、彝、白、哈尼、傣、苗、傈僳、佤、納西、回、布朗11個民族。（2）氣候特點南澗縣北靠東亞大陸、南近熱帶海洋，處于我國西部熱帶海陸季風區(qū)域，氣候隨海陸季風的進退有明顯的季節(jié)性變化，從而形成干濕季節(jié)分明，四季氣候不明顯，雨熱同季的低緯山地季風氣候。受地形和高大山脈走向影響，使光、熱、水等氣象要素在垂直方向和水平方向上產(chǎn)生再分配，呈現(xiàn)出“一山分四季，隔里不同天”的立體氣候和區(qū)域氣候。年平均氣溫18.9℃，年極端最高氣溫34.3℃，年日照時數(shù)2272.4小時，年降雨量（二）項目區(qū)域分析1、項目區(qū)域資源分析云南北依廣袤的亞洲大陸,南臨遼闊的印度洋及太平洋，既受東南季風和西南季風的控制，又受西藏高原的影響，形成了復雜多樣的氣候類型，具有北熱帶、南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶、中溫帶和高原氣候帶等"立體氣候"的特點。本項目種植基地選址位于云南省南澗彝族自治縣。該縣位于云南省西部的大理白族自治州南端，地處東經(jīng)100°06′～100°41′，北緯24°39′～25°10′之間。東與彌渡縣接壤，南與景東縣毗鄰，西南與云縣以瀾滄江為界，西至黑惠江與風慶縣隔水相望，北與巍山縣相連，總面積1731.63平方千米。該縣地處橫斷山系縱谷區(qū)，云嶺余脈——無量山和哀牢山的結(jié)合部，瀾滄江中下游和元江上游支流的分水地帶。地勢由中南部向東北、西南逐步降低。該縣除縣城為10平方千米的盆地外，大部分均為河谷、山巒和坡地構(gòu)成的山區(qū)或半山區(qū)。南澗縣境內(nèi)有瀾滄江和元江兩大水系，9條干流，59條支流。瀾滄江、把邊江、禮社江由西而行，將縣境分割成北部的南澗河谷地、東南部的石洞寺深谷、西南部的公郎河谷及中部與西部連片山嶺地區(qū)四部分。地貌構(gòu)成主要有侵蝕構(gòu)造地貌、侵蝕堆積地貌、剝蝕地貌、斷塊山地貌、巖溶地貌等。本項目實施地無量山鎮(zhèn)，位于南澗縣東南部，地處哀牢山腹地，海拔1950-2400公尺，土壤多為山地黃紅壤，大面積撂荒土地和離地表面普遍擁有5-10cm枯枝落葉及腐殖質(zhì)，其下面是自然發(fā)育的土層，大多數(shù)地塊土層達60公分（少數(shù)較差的地塊土層10-30公分）。由于地處云貴高原，當?shù)氐娜照諘r數(shù)和日照百分率非常充分，植物光合作用充分，常年微風和雨，具備大部分國藥原料植物生長的必要和優(yōu)良自然條件，為我國絕大部分地區(qū)所不及。項目建設地域北靠東亞大陸、南近熱帶海洋，處于我國西部熱帶海陸季風區(qū)域，氣候隨海陸季風的進退有明顯的季節(jié)性變化，從而形成干濕季節(jié)分明，四季氣候不明顯，雨熱同季的低緯山地季風氣候。在此基礎上，因受地形和高大山脈走向影響，使光、熱、水等氣象要素在垂直方向和水平方向上產(chǎn)生再分配，因而還呈現(xiàn)“一山分四季，隔里不同天”的立體氣候和區(qū)域氣候。年平均溫度18.9℃（最冷月一月平均溫度6.5-8℃，年極端最高氣溫34.9℃），年日照時數(shù)2196.4小時，第四章運作主體和模式一、設計指導思想與原則（一）遵循觀光旅游與森林工程的內(nèi)在功能聯(lián)系：即利用自然或人工營造的環(huán)境空間，向游客提供逗留的場所，提供體驗交流的場所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場所。（二）堅持可持續(xù)發(fā)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，保持自然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。（三）考慮到無量山的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純凈，與項目所處環(huán)境有機結(jié)合。力求做到功能完備、形象新穎、個性鮮明、文化內(nèi)涵深蘊，展現(xiàn)新的風姿。二、項目建設規(guī)模該項目建設規(guī)模如下：1、項目宅基地共涉及農(nóng)房的農(nóng)戶有120戶，共占地約250畝2、主要建設內(nèi)容：①土地整治。②修建鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園。③修建農(nóng)民新村。④修建其他配套公共設施。3、農(nóng)民的安置工作。三、運作模式（一）總平面布置本項目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護區(qū)及農(nóng)民新村。（二）功能分區(qū)1、鄉(xiāng)村俱樂部：以森林公園和農(nóng)業(yè)園配套，用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易。有別于普通的自由市場的傳統(tǒng)的交易中心，本俱樂部的建造突出了“精品、休閑、風情感”等特色。通過打造精品，創(chuàng)造服務的高附加值。利用農(nóng)民宅基地設立一個集多中心為一身的功能機構(gòu)。它包括接待中心、游客集散中心、服務中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。它的出現(xiàn)使農(nóng)村和農(nóng)副用地以單純的農(nóng)民居住及農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)活動向鄉(xiāng)村生活結(jié)合休閑旅渡假的復合功能轉(zhuǎn)化，鄉(xiāng)村俱樂部是這種功能復合轉(zhuǎn)化的中心杻帶和重要載體。2、互助農(nóng)莊：通過翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用農(nóng)舍周圍耕地、林地形成一對一配置，建成新型農(nóng)莊，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式形成開發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。同時使當?shù)剞r(nóng)民以鄉(xiāng)村生活向?qū)?，耕作生產(chǎn)教練或代工民工的的身份參與該農(nóng)莊的工作，與城鎮(zhèn)居民形成合同關系，當?shù)剞r(nóng)民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受田園、森林生活，這樣的農(nóng)莊成為名符其實的互助休閑農(nóng)莊。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。4、原生態(tài)森林保護區(qū)：本區(qū)域為無量山森林的一部分，利用原生態(tài)的森林保護區(qū)為游客和居民提供觀賞、徒步健行和休閑娛樂的場所。5、藥谷小鎮(zhèn)新村：利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置，并科學專業(yè)地集約配置建筑結(jié)構(gòu)和水電氣的設備資源，修建花園洋房供農(nóng)民居住。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問題，而且由于科學專業(yè)的設計和建設，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理條件，以及照明、電訊條件都生步達到與城市居民比肩的水平。與此同時，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠勝從前。（三）土地利用規(guī)劃規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設施用地、居住及娛樂用地、道路廣場用地、耕地、原生態(tài)林地等四大類。1、公共設施用地公共設施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。2、居住及娛樂用地該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、藥谷小鎮(zhèn)新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設計方案的需要，利用宅基地和林地面積的3%進行建設。3、耕地該區(qū)為農(nóng)民原有耕地。4、原生態(tài)林地本區(qū)域利用項目原有的林地，不需要進行太大的調(diào)整，只對林地與其他區(qū)域結(jié)合處稍作調(diào)整即可。5、道路廣場用地該區(qū)域主要是進行道路及廣場的修建。（四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃1、綠地指標規(guī)劃綠化總占地約630畝，其中林地約為450畝，耕地180畝，綠化覆蓋率大于95%。2、規(guī)劃以本項目周圍的林地、農(nóng)田作為規(guī)劃的綠色環(huán)境背景，通過沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來，形成了點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。3、該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素，又要保護好原生態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。（五）空間設計1、商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要功能空間之一，也是該區(qū)最具活力的地區(qū)，整個商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂部和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，以廣場、農(nóng)田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分過度和交融。2、居住空間：該區(qū)主要由互助農(nóng)莊和藥谷小鎮(zhèn)新村組成。分為一般農(nóng)莊、休閑農(nóng)莊、舊住宅區(qū)、農(nóng)民新居住區(qū)。一般農(nóng)莊采用院落式布置方式，分別形成各自的組團中心綠地。休閑農(nóng)莊區(qū)建于原生態(tài)林地中，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧靜。農(nóng)莊采用智能化設計，為來此休閑旅游觀光的人提供先進、舒適的居住空間。（六）建筑形態(tài)設計1、建筑形態(tài)設計（1）區(qū)中的建筑造型設計簡潔、格調(diào)平和、寧靜、富于想象并與生態(tài)景觀良好地結(jié)合在一起。建筑形態(tài)強調(diào)一種生活的態(tài)勢，由生動、簡練的幾何形體和線條構(gòu)成。（2）區(qū)中標志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法，體形豐富、活潑。（3）建筑高度與尺度互助農(nóng)莊2~3層，一般住宅1~3層，鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達4~5層，以豐富空間輪廓線。2、建筑材料與色彩（3）.1建筑材料：使用已經(jīng)成熟的新型材料，體現(xiàn)了節(jié)約能源、美觀耐用的原則，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻璃、塑板。（3）.2建筑色彩：區(qū)內(nèi)建筑主要和周圍環(huán)境的色彩相搭配，清新淡雅中煥發(fā)出勃勃生機。（七）地塊開發(fā)強度及控制規(guī)劃1、開發(fā)強度區(qū)內(nèi)建筑總用地面積約35畝（宅基地22畝、林地3%13畝），耕地保持180畝，綠地率大于95%，區(qū)內(nèi)可容納上千人居住。2、地塊控制規(guī)劃規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分：功能控制要素和形體環(huán)境控制要素，功能控制主要分為土地利用和開發(fā)強度、道路交通及豎向交通，涉及的要素主要有：用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公共配套設施，其中前7項為規(guī)定性指標，后4項為指導性指標。第五章用地情況本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地202畝），其建設主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及藥谷小鎮(zhèn)新村的建設。主要建設規(guī)模如下：1、服務式公寓（生態(tài)生活體驗站）：用地面積60000平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色原生態(tài)手工藝品展示和交易。2、互助農(nóng)莊：用地面積90000平方米（其中新建70000平方米，維修改造20000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積80000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。4、藥谷小鎮(zhèn)新村：用地170000平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。第六章建設內(nèi)容一、基礎設施建設（一）給排水工程1、設計范圍與依據(jù)建設內(nèi)容（1）設計原則《建筑給水排水設計規(guī)范》（GBJ15-88）（1997版）；《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2001版）；《室外給水設計規(guī)范》（GBJ13-86）；《室外排水設計規(guī)范》（GBJ14-87）；《生活飲用水衛(wèi)生標準》（GB5749-85）；其它有關部門資料。2、給水系統(tǒng)（1）水源發(fā)達水庫飲水工程。（2）用水量及要求本項目年工作日為365天。用水量考慮到節(jié)水的原則和本項目建設期較短的因素，一次性預測水量預測指標如下：游客——按40升/人·日計算29客房——按80升/人·日計算公建——按居民用水量15%計算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預見水量——上述水量20%計算用水要求水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標準水溫：≤20℃水壓：≥0.3MPA（3）管網(wǎng)設計管網(wǎng)布置：本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標準橫斷面）。管網(wǎng)上按規(guī)范設置閥門、排氣閥和泄水閥。管材及接口：室外管道：DN>50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內(nèi)管道：DN<50毫米，采用PPR管，熱熔焊接。閥門設置及防腐閥門設置：DN>65毫米，采用閘閥：DN≤65毫米，采用截止閘。管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。3、排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達標后排放。（2）污水量統(tǒng)計污水排放總量按用水的80%考慮，排放量0.44萬立方米/天。（3）管道設施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎，地基較差時，采用混凝土帶形基礎。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。（二）供電設計1、設計依據(jù)、規(guī)范（1）《民用照明設計標準》（GB50034-92）；（2）《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50058-94）；（3）《低壓配電設計規(guī)范》（GB50054-95）；（4）其它有關資料。2、設計范圍：本次設計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設計。3、供電要求及負荷等級除消防負荷、火災報警為二類負荷外，其余均為三類負荷。4、供電方式供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進線方式采用高壓電纜架空敷設，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供380/220V電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。根據(jù)項目的用電容量，配備400kVA變壓器三臺。分別配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜ZZ-VV經(jīng)穿線管暗敷。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設計，屋面設避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于8歐。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于4歐。低壓進戶零線要求作重復接地，接地電阻小于10歐。（三）道路1、路線平、縱面線形設計路線平、縱面線形設計是旅游公路設計的龍頭和主線。路線平、縱面線形設計不但要與沿線地形、地質(zhì)、相適應和協(xié)調(diào)，盡量降低工程造價，減少對沿線道路、水系和自然植被的不利影響，而且要充分滿足駕乘人員的心理和視覺要求，減少和消除人為的景觀障礙。同時，路線要為旅游創(chuàng)造有利的可供利用的地形條件和自然環(huán)境。2、路基、路面設計（1）路面設計原則：1滿足公路路面必須滿足的安全性、耐久性、舒適性及美觀的特點；2因地制宜、合理取材、技術可行、施工方便、美觀適應、利于養(yǎng)護、保護環(huán)境、使用壽命長。（2）設計標準設計標準：瀝青路面以雙輪組單軸載100KN為標準軸載。（3）路面設計面層：瀝青混凝土面層，設計彎沉為32.5（0.01毫米）?；鶎樱核喾€(wěn)定碎石（5%）基層具有強度高，穩(wěn)定性好，可增加路面面層的整體強度，且沿線石料豐富，故本路推薦采用水泥穩(wěn)定碎石基層。底基層：根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原則，結(jié)合當?shù)噩F(xiàn)有公路底基層的類型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。3、防護及排水設計（1）邊坡防護，包括路堤邊坡和路塹邊坡，加強了路塹邊坡的景觀設計。（2）邊溝設計，考慮明溝、暗溝和盲溝等多種排水方式和不同的外形和尺寸。（3）路面排水，包括路面水、下滲水部分，路面排水分漫流和截流兩種方式。加強路面下滲水的排水設計。（4）土路肩結(jié)合綠化，設計為植草防護。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。（5）邊坡防護以植物防護和柔性防護為主。對于挖方路段，特別是石質(zhì)挖方路段，考慮采用草坪液力噴播技術、TBS或SNS柔性防護技術，減少硬質(zhì)防護的范圍和面積。同時，采用攀藤植物和懸垂植物予以綠化和覆蓋。4、道路景觀設計按照觀光農(nóng)莊整體開發(fā)規(guī)劃以“安全、環(huán)保、舒適、和諧”為理念；從景觀設計入手，對線形、結(jié)構(gòu)物、環(huán)境進行全面統(tǒng)籌的總體設計，為行車創(chuàng)造舒適的條件，使道路與自然、人文環(huán)境相和諧，營造“車在路上走，人在畫中游”的公路交通環(huán)境景觀。5、附屬工程（1）人行道建設方案人行道建設在靠公路兩側(cè)，連接主干道處采用人行道寬5米的設計，其余路段為1.5米寬的設計。用混凝土花磚鋪設。在人行道靠南一側(cè)配套建設護欄和燈飾工程，護欄采用混凝土柱墩中間焊接鐵藝裝飾欄桿，燈飾采用水泥桿上安裝防爆式裝飾燈具。（2）道路標志、標線根據(jù)《道路交通標志標線》(GB5768-86)，道路沿線應設置警告、指示、禁令、導向、路名牌等標志牌，交通標志的設置力求位置適當、準確、完整、醒目、美觀；路面應設置道路中線、車道分界線、車道邊緣線、人行橫道線和導向箭頭等交通標線。（3）道路照明本工程道路全長約2公里，按照《城市道路照明設計標準》，路燈采用單桿雙叉型燈桿，沿人行道布置，間距30米，燈桿全部采用一次成型熱鍍鋅鋼材，外觀噴塑處理。道路照明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高。二、項目建設工程（一）建設標準1、水土保持綜合治理技術規(guī)范（GB/T16453.1～16453.6～1996）；2、灌溉與排水工程設計規(guī)范（GB50288-1999）；3、《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計規(guī)范》（TD/T1012～2000）；4、《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》（TD/T1013～2000）；5、《灌溉與排水工程設計規(guī)范》（GB/50288～99）。6、國家及當?shù)氐默F(xiàn)行設計規(guī)范和技術標準；7、生產(chǎn)工藝相關專業(yè)要求。（二）建設內(nèi)容1、土地整理土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土”。共修建?？?000米，高1.5—2.5米，下底寬60厘米，上寬30厘米，預留泄水孔3×5厘米，其弧度隨山勢而變。三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度0.5米以上，挖寬1米，深0.8米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。2、休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園以提供游客娛樂、休息、用餐為主要目的。第七章資金來源及建設進度一、投資估算范圍（一）資金來源及建設進度投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設計生產(chǎn)能力時，按設計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設施工程、花卉果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)林地修整和公用設備及器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。二、投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設部2006年7月頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（二）項目技術方案、產(chǎn)品方案、建設條件、建設工期；（三）工程量根據(jù)方案設計估算；（四）設備價格：主要設備通過廠家詢價，小型及通用設備采用市場價（價格為到廠價）；（五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用2007年《湖南省工程造價信息》公布的指導價格（價格為到廠價或預算價）；（六）相關費用按國家及湖南省有關規(guī)定計算；（七）業(yè)主提供的相關資料。三、計算期計算期包括建設期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設期確定為3年（2012年11月至2015年11月）。四、項目投資（一）建設投資1、項目總投資為20000萬元，其中建設投資17500萬元，土地租金1000萬元，流動資金1500萬元。2、資金籌措：企業(yè)自籌資金10000萬元銀行中長期貸款6000萬元銀行短期貸款2000萬元其他融資2000萬元工程費用主要包括鄉(xiāng)村俱樂部和互助農(nóng)莊等的建設工程、道路工程、配套設施工程、花卉果樹種植、原生態(tài)林地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。公用設備及安裝工程（1）設備原價按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。（2）設備運雜費、安裝費由工藝專業(yè)根據(jù)相關的估算指標進行測算。工程前期費用工程前期費用主要包括青苗費和復墾費。青苗費按1430元/畝計算，復墾費按1萬元/畝計算，根據(jù)規(guī)劃設計要求，本項目需復墾的土地面積約為30畝。其他費用根據(jù)國家和地區(qū)相關政策規(guī)定計取。預備費⑴基本預備費按工程費用的5％計取。⑵價差預備費根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（1999）1340號文的規(guī)定，和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。（二）流動資金流動資金估算采用分項詳細估算法。估算得項目滿負荷生產(chǎn)年份需流動資金1004萬元，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負荷估算。流動資金的30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌，項目鋪底流動資金為6000萬元。（三）項目總投資項目總投資為20000萬元，其中建設投資13000萬元，土地成本資金1000萬元，流動資金6000萬元（四）有關問題說明1、其它費用參照國家和重慶市有關規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。2、本估算是按現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關圖紙和公用專業(yè)指標編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關資料、依據(jù)發(fā)生變化，應在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。五、資金來源企業(yè)自籌資金10000萬元銀行中長期貸款6000萬元銀行短期貸款2000萬元其他融資2000萬元資金使用的比例為：2012年安排40%，2013年安排40%，2014年安排20%。六、建設進度根據(jù)生態(tài)藥谷小鎮(zhèn)建設項目規(guī)劃，本項目擬定在3年內(nèi)實施，具體工作安排為：根據(jù)計劃，在各項基本建設手續(xù)完善的情況下，爭取于2011年底開始各項準備工作，2015年12月進行竣工驗收。具體安排如下：1、2012年4月底開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。2、2012年8月開始逐步完成項目初步設計和施工圖設計。3、2012年11月開始主體工程建設。4、2013年2月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。5、2013年9月開始藥谷小鎮(zhèn)新村建設6、2015年12月進行竣工驗收。七、招投標方案（一）項目招投標原則依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，國家發(fā)展計劃委員會第3號令及大理州有關工程招標文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標形式確定施工單位，采用邀請招標的形式確定監(jiān)理單位。（二）項目招投標方案1、招標形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國家招標投標法及有關規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀請招標形式確定勘察設計單位和項目監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議勘察單位資質(zhì)：乙級；設計單位資質(zhì)：乙級；施工單位資質(zhì)：二級以上；監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級。（3）招標信息發(fā)布招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。2、招投標工作組織由業(yè)主自行或委托具有甲級資質(zhì)的招標中介機構(gòu)組織實施本項目的招投標工作，招標中介機構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標、評標等工作，按照招投標的有關規(guī)定，公開招標的投標單位不宜少于5家，邀請招標的投標單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國家的有關規(guī)定進行公開招標。第八章效益分析一、經(jīng)濟效益分析（一）效益分析1、農(nóng)民收益（1）托養(yǎng)項目服務收益：新房既可居住，同時還能用于休閑旅游配套營業(yè)，預計租賃、商業(yè)方面的年人均收入5000元左右。（2）務工收益。本項目的建設，為當?shù)剞r(nóng)民提供不少于600個就業(yè)崗位，基本月工資不少于1000元。預計人均年收入12000元。（3）股金固定分紅：“農(nóng)經(jīng)組織”每年按其投入的10%獲得固定分紅，每年人均達1800元。預計農(nóng)民人均年收入將達2萬元以上。另外，農(nóng)民將現(xiàn)有舊房換成了新居，大大改善了原有的居住條件。2、政府收益（1）經(jīng)濟效益稅收：建設中帶來的稅收大概在800萬元以上；建成后隨著觀光、旅游式農(nóng)莊的運營，可給政府帶來相應的財政稅收，初約估算每年在100萬元以上。（2）社會效益一方面，為區(qū)域內(nèi)農(nóng)民提供了一個良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個新亮點；另一方面，為當?shù)厣踔潦侨衅渌胤降氖忻裉峁┮粋€理想的休閑娛樂場所，從而填補該類型產(chǎn)品的市場空白，并將得到消費者及社會各方的充分認可；三是隨著鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊的經(jīng)營運行，互助農(nóng)莊配套農(nóng)田、森林的建設以及相應綠化工作的開展，將提供各種服務管理近100人的崗位，物業(yè)管理及綠化維護200余人的崗位。公司效益本項目的經(jīng)濟收益主要來自于互助農(nóng)莊租賃費、鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費、花卉水果銷售費等。（1）鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費：鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費主要是游客娛樂、飲食、住宿費，一年理論收入應在2000萬元左右（2）互助農(nóng)莊租賃費：按照互助農(nóng)莊90000平米的經(jīng)營規(guī)模，以租金的形式租賃給游客及其他類型使用者，一年即實現(xiàn)近5000萬左右的營業(yè)額。（3）生態(tài)農(nóng)業(yè)園花卉水果銷售費年收入約500萬元。（4）加之其他類型的收入，全年實際收益應在毛利為4000萬左右。（二）財務評價1、原則遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應；遵循費用與效益識別的有無對比原則；以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價；在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。2、依據(jù)（1）國家發(fā)改委、建設部2006年7月頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（2）國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關法規(guī)；（3）建設方案；（4）業(yè)主提供的基礎資料。3、評價參數(shù)項目建設期為3年，財務評價計算期取2012年至2031年。項目融資前稅前財務基準收益率為12%，項目資本金財務基準收益率設定13%，基準投資回收期為8.3年。4、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（1）銷售收入估算本項目收入包括農(nóng)莊租賃收入、娛樂收入、特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等，經(jīng)估算總收入約為4200萬元。（2）銷售稅金及附加和增值稅估算項目應繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設費費率為7%，教育費附加費率為3%。經(jīng)計算，正常經(jīng)營年份項目的增值稅為96萬元，城市維護建設費為15萬元，教育費附加為5萬元。5、成本費用估算（1）經(jīng)營成本估算原材料費：原材料消耗量根據(jù)類似項目估算，材料價格按市場價格計算。燃料及動力費項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據(jù)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。工資及福利費項目勞動定員為300人，職工平均工資和福利費按2.2萬元/人·年估算。修理費以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費）。通過上述計算，滿負荷經(jīng)營年份項目的經(jīng)營成本為2000萬元。建筑工程折舊年限為40年，設備折舊年限為15年，固定資產(chǎn)殘值率按5％計算。無形及其他資產(chǎn)按10年攤銷。估算得項目年折舊費為208萬元，年攤銷費為0萬元。財務費用：財務費用為建設投資借款余額應在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。（2）盈利能力分析1）項目財務現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表（財務分析報表－1）計算的財務指標如下：項目投資財務內(nèi)部收益率：36.28%（所得稅前）項目投資財務內(nèi)部收益率：29.627%（所得稅后）項目投資財務凈現(xiàn)值：（所得稅前）10086萬元（ic＝12%）項目投資財務凈現(xiàn)值：（所得稅后）6735萬元（ic＝12%）項目投資回收期（所得稅前）：4.9年項目投資回收期（所得稅后）：5.4年分析上述財務指標，項目投資財務內(nèi)部收益率：36.28%（所得稅前），項目投資財務內(nèi)部收益率：29.62%（所得稅后），均高于基準收益率；項目投資財務凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項目的財務盈利能力可滿足要求。２）項目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表（財務分析報表－2），項目的資本金財務內(nèi)部收益率為29.71%。因此，從項目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項目在財務上可以被接受。３）利潤與利潤分配表分析項目正常經(jīng)營年份銷售收入為4200萬元，銷售稅金及附加為62萬元，總成本費用為991萬元，利潤總額為3160萬元。所得稅稅率為25%，年繳納所得稅為790萬元，凈利潤為2370萬元。法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取，法定盈余公積金為237萬元。利潤估算及分配詳見財務分析報表－3。根據(jù)利潤與利潤分配表（財務分析報表－3）計算的盈利指標如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝66.69％式中EBIT――營運期正常年份息稅前利潤TI――項目總投資（包括流動資金）資本金凈利潤率（ROE）＝NP/EC×100％＝45.12％式中NP――營運期內(nèi)年平均凈利潤EC――項目資本金均滿足投資者的要求。（3）財務生存能力分析根據(jù)財務計劃現(xiàn)金流量表（財務分析報表－4）可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加。因此，項目具備財務生存能力。（4）不確定性分析敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價格。環(huán)境效益分析二、環(huán)境效益分析為了吸引消費者者，休閑旅游規(guī)劃與開發(fā)的管理者會注重對環(huán)境資源的保護，一些珍稀的動植物資源和原生景觀就會得以保存下來，環(huán)境狀況也將得以改善。這些都是休閑旅游旅游規(guī)劃與開發(fā)對環(huán)境改善的促進作用。但是，隨著旅游者的進入，旅游目的地的自然、社會及游覽環(huán)境會受到不同程度的影響。如果過分追求經(jīng)濟利益、加之管理不善的話，游客人數(shù)在超過該區(qū)游客容量后將會使該地的利益環(huán)境產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的退化。如果游客對于環(huán)境的保護意識不強，企業(yè)的環(huán)保宣傳工作又不到位，游客就會自覺或不自覺的破壞自然環(huán)境和旅游景觀。發(fā)展休閑旅游、養(yǎng)身度假，有利于土壤植被保護，減少水土流失，涵養(yǎng)水源，調(diào)節(jié)氣溫，有利于動植物種類的增加和生物種群的發(fā)展，促進生態(tài)的良性循環(huán)。本項目是整體規(guī)劃，按步實施，以很大程度上避免了土地浪費、環(huán)境破壞、森林面積減少，并且提高了土地質(zhì)量。隨著項目的建設和發(fā)展，項目運營區(qū)品質(zhì)的提升同樣會促進無量山鎮(zhèn)發(fā)達村發(fā)達地社周邊的環(huán)境改善。隨著項目的不斷深入，必定有更多的資金投入到環(huán)境品質(zhì)建設中?？偠灾?，本項目的發(fā)展能反哺環(huán)境建設，對整個無量山鎮(zhèn)的環(huán)境都有一定促進作用。三、社會效益分析（一）社會影響分析本項目是推動南澗縣無量山高山生態(tài)凈土開發(fā)的重要項目，對于無量山休閑旅游的發(fā)展具有重要意義。1、對休閑旅游業(yè)發(fā)展的促進作用休閑旅游業(yè)是一個綜合性的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，它對社會經(jīng)濟的促進作用主要表現(xiàn)在對社會的促進及相關產(chǎn)業(yè)的帶動方面。對社會經(jīng)濟的促進可以通過休閑旅游收入指標、提高就業(yè)機會以及人們收入水平增加等指標來反映。對國民經(jīng)濟相關產(chǎn)業(yè)的帶動則可通過計算休閑旅游產(chǎn)業(yè)同其它相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性、帶動系數(shù)等指標，來反映休閑旅游業(yè)的重要作用。本項目實施休閑觀光農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂部以及互助農(nóng)莊的建設，對于提高景區(qū)休閑旅游承載力、服務能力，增強旅游吸引力和市場競爭力，對促進景區(qū)休閑旅游事業(yè)發(fā)展有著積極而長遠的意義。本項目的實施，能產(chǎn)生巨大的間接經(jīng)濟效益，對于加快建設發(fā)展無量山風景區(qū)具有重大意義。2、對改善當?shù)鼐用裆顥l件的作用通過本項目的建設完善，可大大改善周邊居民居住生活條件，提高土地質(zhì)量，還可以增加就業(yè)率，改善生活環(huán)境。因此，項目建設能切實的給當?shù)鼐用駧砗锰帯?、對當?shù)鼐用裨鍪盏膸幼饔眯蓍e旅游業(yè)是綜合性很強的產(chǎn)業(yè)，本項目建設可大大促進休閑旅游業(yè)發(fā)展，將創(chuàng)造更多的經(jīng)濟收入和就業(yè)崗位，并且對提高當?shù)鼐用袷杖刖哂忻黠@作用。4、對地方經(jīng)濟的促進作用項目建成有利于推動無量山休閑旅游業(yè)發(fā)展，增加休閑旅游經(jīng)濟收入，對于活躍地方經(jīng)濟、改善景區(qū)開發(fā)投資環(huán)境也有積極的意義，并對實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有明顯作用。通過促進休閑旅游業(yè)發(fā)展，也可推動地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級發(fā)展。因此，項目建設社會效益明顯，項目的興建，對無量山休閑旅游業(yè)發(fā)展和大理南部地區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展具有明顯正面社會影響。（二）互適性分析從上分析可以看出，項目實施對推動當?shù)匦蓍e旅游發(fā)展和地方經(jīng)濟建設具有積極作用。本項目是一項基礎建設項目，符合居民利益和游客利益的需要，符合當前經(jīng)濟發(fā)展的需要，符合國家相關產(chǎn)業(yè)政策。（三）社會風險分析該項目符合當?shù)厝嗣窭嬉螅椖康慕ㄔO可提高當?shù)鼐用袷杖?，改善當?shù)鼐用裆钏?，推動當?shù)爻擎?zhèn)化的發(fā)展，不增加社會基礎設施負擔，無環(huán)境污染，不會產(chǎn)生和激化社會矛盾的因素。本項目無社會風險。

第九章結(jié)論與建議通過對該項目進行全面的技術經(jīng)濟分析，得出以下結(jié)論：一、主要研究結(jié)論（一）該項目符合國家政策，符合大理州以及當?shù)氐南嚓P發(fā)展規(guī)劃。（二）市場調(diào)查深入、細致，資料翔實可靠，可信度強。分析全面透徹，各項指標合理，環(huán)保措施明確，可行性強。（三）項目選址恰當，功能分區(qū)配置合理，建設規(guī)模適度，相關設施完善，交通便利。（四）項目自身主題突出，特色鮮明，從滿足人們休閑、娛樂、觀賞的需求出發(fā)，具有較大的市場潛力和競爭力，市場前景廣闊。財務分析顯示，該項目投資效果明顯，經(jīng)濟效益較好，收益率高，并且有較強的抗風險能力，在財務上是可行的。（五）項目建設有利于促進農(nóng)業(yè)、林業(yè)和旅游業(yè)的融合，建成后能充分利用當?shù)靥厣匀毁Y源，延伸農(nóng)業(yè)、林業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條，提高當?shù)鼐蜆I(yè)率，促進當?shù)刎斦鍪?；促進當?shù)厣鐣髁x新農(nóng)村建設；同時利于提高項目區(qū)植被覆蓋率，防止水土流失。項目經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益明顯。（六）項目實施后，能有效推動當?shù)匦蓍e旅游業(yè)發(fā)展。項目建設能拓展旅游環(huán)境空間，改善山區(qū)休閑旅游環(huán)境，提高休閑旅游承載力、服務能力，增強景區(qū)旅游吸引力和市場競爭力，全力推動四面山風景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展?？尚行匝芯糠治霰砻?，項目經(jīng)濟社會效益明顯，項目建設是必要的，也是可行的。二、建議（一）建議業(yè)主嚴格按照項目規(guī)劃和可行性報告內(nèi)容進行建設，以確保項目建成后達到預期效益。（二）項目的設計、建設，應嚴格執(zhí)行國家基本建設程序，確保建設質(zhì)量，符合環(huán)境保護要求。（三）在已有的總體規(guī)劃基礎上，對鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及藥谷小鎮(zhèn)新村的建設還要做更精細的策劃和設計使之成為當?shù)靥厣糜尉包c。（四）建議加強經(jīng)營管理，提高種植水平和旅游服務能力，規(guī)避和減少項目風險。（五）建議上級有關部門給予一定的政策扶持。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目背景 11.2可行性研究編制依據(jù) 31.3可行性研究范圍 31.4項目建設單位簡介 41.5項目概況 51.6主要技術經(jīng)濟指標 6第二章項目建設背景、必要性與可行性 82.1項目建設背景 82.2項目建設必要性 152.3項目建設可行性 18第三章項目地址、建設條件及優(yōu)勢 323.1項目地址 323.2建設條件 333.3建設優(yōu)勢 37第四章項目環(huán)境分析 414.1市場環(huán)境分析 414.2政策環(huán)境分析 444.3社會環(huán)境分析 494.4行業(yè)案例分析 50第五章項目建設方案 545.1適老化住宅社區(qū)設計指導思想和原則 545.2項目現(xiàn)狀及規(guī)劃建設目標 575.3適老化改造的規(guī)模和主要內(nèi)容 625.3建筑方案 665.4景觀設計 715.5配套設施 71第六章智能化、信息系統(tǒng)建設 776.1智能化系統(tǒng)概況 776.2綜合安保管理系統(tǒng) 806.3護理辦公專有系統(tǒng) 816.4綜合布線系統(tǒng) 846.5計算機網(wǎng)絡系統(tǒng) 856.6公共廣播系統(tǒng)(含背景音樂及緊急廣播) 856.7信息發(fā)布及查詢系統(tǒng) 866.8建筑設備監(jiān)控系統(tǒng) 866.9衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)