一、物業(yè)管理企業(yè)會計核算的特點

由于物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展出來的一個新興的行業(yè)，其會計核算主要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，在此基礎(chǔ)上按照《企業(yè)會計制度》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定(試行)》的規(guī)定，進行會計核算。

物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托，對居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備等公用財產(chǎn)及公共事務(wù)進行管理時，應(yīng)根據(jù)不同情況分別進行會計處理：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人作為投資的資產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”等科目，貸記“實收資本”科目；業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)委托協(xié)議建立“委托管理資產(chǎn)會計備查賬簿”，詳細登記物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托的財產(chǎn)數(shù)量、金額等內(nèi)容。

物業(yè)管理企業(yè)收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金時，借記“現(xiàn)金”或“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程的，實際發(fā)生工程支出時，借記“在建工程——物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目；工程完工，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人驗收，借記“代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入”科目；同時，結(jié)轉(zhuǎn)完工工程成本時，借記“主營業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修成本”科目，貸記“在建工程——物業(yè)工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人同意付款時，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業(yè)管理企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，支付各種使用費用時，應(yīng)按受益對象，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“管理費用”等科目，貸記“代管基金”科目。

物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動取得各項收入時，借記“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目及“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營收入”、“物業(yè)大修收入”等明細科目。在每個會計期間結(jié)束時，應(yīng)按稅法規(guī)定計算應(yīng)納稅金，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等科目；交納稅金時，借記“應(yīng)交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計人成本、費用。在物業(yè)管理活動中發(fā)生的直接人工費、直接材料費和間接費用等，應(yīng)借記“營業(yè)成本”、“營業(yè)間接費用”等科目，貸記“應(yīng)付工資”、“庫存商品”等科目；計入“營業(yè)間接費用”科目的間接費用，期末應(yīng)采取一定的分配方法，計入“營業(yè)成本”科目。在管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各種期間費用，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品”、“應(yīng)付工資”等科目。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每個會計期間結(jié)束時進行財務(wù)成果核算，將各項收入結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤，借記“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“投資收益”、“營業(yè)外收入”等科目，貸記“本年利潤”科目；將各項支出結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤，借記“本年利潤”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”、“營業(yè)成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“管理費用”、“財務(wù)費用”、“營業(yè)外支出”等科目。計算出會計期間的利潤總額，計算出應(yīng)納所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應(yīng)交稅金”科目；結(jié)轉(zhuǎn)所得稅時，借記“本年利潤”科目，貸記“所得稅”科目；交納所得稅時，借記“應(yīng)交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每個會計期間結(jié)束時，根據(jù)會計賬簿記錄編制財務(wù)會計報告。財務(wù)會計報告應(yīng)報送業(yè)主委員會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及其他有關(guān)部門。

二、給你提供一份《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》附件：物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定.doc

會計報表是根據(jù)帳簿記錄定期編制的、總括反映企業(yè)和行政單位在一定時期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的書面文件。

會計核算方法之間的相互關(guān)系：

上述七種方法密切結(jié)合，形成完整的會計方法體系。經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生后，經(jīng)辦人員要填制或取得憑證，經(jīng)會計人員審核整理后，按照設(shè)置的會計科目，運用復(fù)式記帳法，編制記帳憑證，并據(jù)以登記帳簿，計算成本，進行財產(chǎn)清查，在帳實相符的基礎(chǔ)上，編制會計報表。二、會計核算方法

會計核算方法是對企業(yè)已發(fā)生的經(jīng)濟活動進行完整的、連續(xù)的、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督所應(yīng)用的方法。

(一)會計核算的具體方法

1．設(shè)置會計科目

會計科目就是對會計對象的具體內(nèi)容進行分類核算的項目。設(shè)置會計科目就是事先在設(shè)計會計制度時規(guī)定這些項目，然后根據(jù)它在帳簿中開立帳戶，分類地連續(xù)地記錄各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)。物業(yè)公司屬于提供勞務(wù)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)將其會計科目列出，以供會計核算時使用

會計科目表順序號編號名稱順序號編號名稱一、資產(chǎn)類28214應(yīng)付福利費1101現(xiàn)金29221應(yīng)交稅金2102銀行存款30223應(yīng)付利潤3109其他貨幣資金31229其他應(yīng)交款4111短期投資32231預(yù)提費用5113應(yīng)收帳款33241長期借款6114壞帳準備34251應(yīng)付債券7117應(yīng)收補貼款35261長期應(yīng)付款8119其他應(yīng)收款36270遞延稅款9121原材料37275住房周轉(zhuǎn)金10122燃料三、所有者權(quán)益11124低值易耗品38301實收資本12126物料用品39311資本公積13128庫存商品40313盈余公積14131待攤費用41321本年利潤15141長期投資42322利潤分配16151固定資產(chǎn)四、損益表17155累計折舊43501主營業(yè)務(wù)收入18156固定資產(chǎn)清理44502主營業(yè)務(wù)成本19159在建工程45503營業(yè)費用20161無形資產(chǎn)46504主營業(yè)務(wù)稅金及附加21171遞延資產(chǎn)47511管理費用22181待處理財產(chǎn)損益48512財務(wù)費用23195待轉(zhuǎn)銷匯兌損益49521投資收益二、負債類50525補貼收入24201短期借款51531營業(yè)外收入25203應(yīng)付帳款52532營業(yè)外支出26209其他應(yīng)付款53550所得稅27211應(yīng)付工資54560以前年度損益調(diào)整

2，復(fù)式記帳

復(fù)式記帳是對每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)都要以相等的金額，在相互關(guān)聯(lián)的兩個或兩個以上帳戶中進行記錄的記帳方法。這種記帳方法能夠全面、清晰地反映出經(jīng)濟業(yè)務(wù)的來尤去脈，可以檢查有關(guān)業(yè)務(wù)的記錄是否正確。

3．填制和審核憑證

會計憑證是記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟責任的書面證明，是登記帳簿的重要依據(jù)。所有憑證都要經(jīng)過會計部門和有關(guān)部門的審核．只有經(jīng)過審核無誤的會計憑證，才能作為記帳的依據(jù)。填制和審核會計憑證可以為經(jīng)濟管理提供真實可*的數(shù)據(jù)資料，也是實行會計監(jiān)督的一個重要方面。

4．登記帳簿

帳簿是用來全面、連續(xù)、系統(tǒng)地記錄各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的簿籍。登記帳簿就是將發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)、序時、分類地記入有關(guān)帳簿。登記帳簿必須以憑證為根據(jù)，并定期進行結(jié)帳、對帳，為編制會計報表提供完整而又系統(tǒng)的會計數(shù)據(jù)。

5．成本計算

成本計算是指在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，按照一定對象歸集和分配發(fā)生的各種費用支出，以確定該對象的總成本和單位成本的一種專門方法。通過成本計算，可以反映和監(jiān)督各項費用的發(fā)生是否符合節(jié)約原則，了解成本水平，并為成本分析提供資料。

6．財產(chǎn)清查

財產(chǎn)清查，就是通過對實物、現(xiàn)金的實地盤點相對銀行存敦、債權(quán)債務(wù)的查對，來確定財產(chǎn)物資、貨幣資金和債權(quán)債務(wù)的實存數(shù)，并查明帳面結(jié)存與實存數(shù)是否相符的一種專門方法。若發(fā)現(xiàn)帳實不符，查明原因，經(jīng)過批準手續(xù)調(diào)整帳目，使帳實相符。

7．編制會計報表

會計報表是根據(jù)帳簿記錄定期編制的、總括反映企業(yè)和行政單位在一定時期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的書面文件。會計報表為人們了解和觀察企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，衡量和評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，提供必要的依據(jù)。

(二)會計核算方法之間的相互關(guān)系

上述七種方法密切結(jié)合，形成完整的會計方法體系。經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生后，經(jīng)辦人員要填制或取得憑證，經(jīng)會計人員審核整理后，按照設(shè)置的會計科目，運用復(fù)式記帳法，編制記帳憑證，并據(jù)以登記帳簿，計算成本，進行財產(chǎn)清查，在帳實相符的基礎(chǔ)上，編制會計報表。一、會計機構(gòu)的設(shè)置

二、會計人員

(一)會計人員的主要職責

(1)會計人員應(yīng)按照會計制度規(guī)定，切實做好會計核算工作。會計人員要認真填制、審核憑證，正確記帳、算帳、報帳，確保會計資料準確、真實和完整。

(2)會計人員應(yīng)遵守國家方針政策和財務(wù)會計制度，對企業(yè)各項經(jīng)營活動的合法性進行會計監(jiān)督。

(3)會計人員根據(jù)國家會計法規(guī)，擬定本單位的會計工作實施辦法和制度。

(4)編制各項財務(wù)預(yù)算，參與企業(yè)決策，并對企業(yè)財務(wù)計劃執(zhí)行情況進行分析和考核。

(二)會計人員的主要權(quán)限

三、會計法規(guī)和制度

會計法規(guī)和制度是組織和從事會計工作必須遵守的規(guī)范。我國會計法規(guī)和制度體系由三個層次構(gòu)成。

1．會計法

2．會計準則

3．會計制度

合理配備會計人員和不斷提高會計人員的素質(zhì)是做好會計工作的決定因素。

(一)會計人員的主要職責

(1)會計人員應(yīng)按照會計制度規(guī)定，切實做好會計核算工作。

會計人員要認真填制、審核憑證，正確記帳、算帳、報帳，確保會計資料準確、真實和完整。

(2)會計人員應(yīng)遵守國家方針政策和財務(wù)會計制度，對企業(yè)各項經(jīng)營活動的合法性進行會計監(jiān)督。

(3)會計人員根據(jù)國家會計法規(guī)，擬定本單位的會計工作實施辦法和制度。

(4)編制各項財務(wù)預(yù)算，參與企業(yè)決策，并對企業(yè)財務(wù)計劃執(zhí)行情況進行分析和考核。

(二)會計人員的主要權(quán)限

（1）會計人員有權(quán)要求本單位有關(guān)部門和人員認證執(zhí)行財務(wù)計劃和預(yù)算，遵守國家財經(jīng)紀律和財務(wù)制度

（2）會計人員有權(quán)監(jiān)督、檢查本單位有關(guān)部門的財務(wù)收支、資金使用和財產(chǎn)保管、收發(fā)計量、檢驗等情況。三、會計法規(guī)和制度

會計法規(guī)和制度是組織和從事會計工作必須遵守的規(guī)范。我國會計法規(guī)和制度體系由三層次構(gòu)成。

1，會計法

它是會計核算工作最高層次的規(guī)范，是加強會計工作，保障會計人員行使職權(quán)，加強經(jīng)濟管理的根本法規(guī)。

2．會計準則

會計準則是對會計核算要求所作的原則性規(guī)定，是對經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計處理所做出的具體規(guī)定的準則。

3．會計制度

會計制度是指導會計工作的具體要求，包括各行業(yè)的會計制度。物業(yè)管理公司屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)性行業(yè)，主要參照《旅游、飲食、服務(wù)企業(yè)會計制度》。一、現(xiàn)金管理

(一)現(xiàn)金的使用范圍

按照國務(wù)脘頒發(fā)的(現(xiàn)金管理暫行條例)的規(guī)定，物業(yè)管理公司可以在下列范圍內(nèi)使用現(xiàn)金：

(1)對職工支付工資、獎金、津貼和福利補助金等；

(2)對城鄉(xiāng)居民個入或不能轉(zhuǎn)帳支付的集體勞動報酬；

(3)根據(jù)國家規(guī)定頒發(fā)給個人的科學技術(shù)、文化藝術(shù)、體育等各種獎金；

(4)支付各種社會保險和社會救濟費，如退職金、離退休金、撫恤金等；

(5)向個人收購農(nóng)副產(chǎn)品和其他物資的價款；

(6)支付出差人員隨身攜帶的差旅費；

(7)支付結(jié)算起點以下的零星支出；

(8)中國人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。

(二)庫存現(xiàn)金的限額

企業(yè)日常零星開支所需現(xiàn)金由開戶銀行根據(jù)企業(yè)的實際情況，核定最高限額，一般為三天至五天的日常零星開支所需的庫存現(xiàn)金限額。邊遠地區(qū)和交通不便地區(qū)的企業(yè)庫存現(xiàn)金，可以多于五天，但不超過十五天的日常零星開支。庫存現(xiàn)金限額一經(jīng)確定必須遵照執(zhí)行。庫存現(xiàn)金不足時，可向銀行提??；庫存現(xiàn)金超過

限額時，應(yīng)及時解存銀行。由于情況變化，需增加或減少庫存現(xiàn)金限額時，應(yīng)向開戶銀行申請，經(jīng)銀行審查同意后才能調(diào)整。

(三)現(xiàn)金日常收支的管理

物業(yè)管理企業(yè)在辦理有關(guān)現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)時，應(yīng)當遵守以下幾項規(guī)定：

(1)企業(yè)現(xiàn)金收入應(yīng)于當日迭存開戶銀行。當日送存銀行有困難的，由開戶銀行確定送存時間。

(2)企業(yè)支付現(xiàn)金，可以從本企業(yè)庫存現(xiàn)金限額中支付或者從開戶銀行提取，不得從本企業(yè)的現(xiàn)金收入中直接支付(即坐支)。因特殊情況需要坐支現(xiàn)金的，應(yīng)事先報經(jīng)開戶銀行批準。

(3)企業(yè)從開戶銀行提取，應(yīng)當寫明用途，由本單位財會部門負責人簽字蓋章，經(jīng)開戶銀行審核后，予以支付現(xiàn)金。

(4)企業(yè)因采購地點不固定、交通不便以及其他特殊情況必須使用現(xiàn)金的，應(yīng)向開戶銀行提出申請，經(jīng)開戶銀行審核后，予以支付現(xiàn)金。

(四)現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度

(1)將經(jīng)管現(xiàn)金和會計記帳分開。經(jīng)管現(xiàn)金收支的出納員不得進行會計記帳，進行現(xiàn)金收付記帳的會計人員不得經(jīng)管現(xiàn)金。實行錢帳分管是現(xiàn)金內(nèi)部控制的最基本要求。為了使經(jīng)管現(xiàn)金的出納員能隨時了解現(xiàn)金結(jié)存情況，一般可由出納員兼管日記帳。

(2)對現(xiàn)金收付的交易必須按原始憑證編制收付款憑證，并要在原始憑證與收付款憑證上蓋上“現(xiàn)金收訖”或“現(xiàn)金付訖”章。

(3)會計人員根據(jù)“收款或付款清單”和“銀行存款回單”等，經(jīng)核對無誤后，編制憑證、登記有關(guān)帳簿。

(4)企業(yè)的出納人員應(yīng)定期進行輪換，不得一人長期從事出納工作。

二、庫存現(xiàn)金核算

為了逐日逐筆詳細地反映和監(jiān)督庫存現(xiàn)金的收支和結(jié)存情況，要組織現(xiàn)金的序時核算。

庫存現(xiàn)金的序時核算是通過“現(xiàn)金日記帳”進行的。有外幣現(xiàn)金的企業(yè)，應(yīng)分別按人民幣現(xiàn)金、各種外幣現(xiàn)金設(shè)置現(xiàn)金日記帳。現(xiàn)金日記帳一般采用借貸余三欄式。有關(guān)現(xiàn)金收、付業(yè)務(wù)核算舉例如下；

例某物業(yè)管理公司向租住戶收取房租，收到現(xiàn)金750元。根據(jù)發(fā)票編制“現(xiàn)金收款憑證”，作會計分錄如下：

借：現(xiàn)金750

貸：主營業(yè)務(wù)收入750

例某物業(yè)管理企業(yè)開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金300元。根據(jù)支票存根，作會計分錄如下：

借：現(xiàn)金300

貸：銀行存款300

例物業(yè)管理企業(yè)職工張翔預(yù)借差旅費200元。根據(jù)借款單，編制“現(xiàn)金付款憑證”，作會計分錄如下：

借；其他應(yīng)收款——張翔200

貸：現(xiàn)金200

例某物業(yè)管理企業(yè)將房租收入750元存入銀行。根據(jù)銀行存款進帳單回執(zhí)，編制“現(xiàn)金付款憑證”，作會計分錄如下：

借：銀行存款750

貸：現(xiàn)金750

根據(jù)上述業(yè)務(wù)等，登記現(xiàn)金日記帳如表所示。年憑證號碼摘要對方科目借方貸方結(jié)存月日121

月初余額

160

2

收到房租收入主營業(yè)務(wù)收入750

3

提取現(xiàn)金銀行存款300

4

張鄉(xiāng)預(yù)借差旅費其他應(yīng)收款200

5

房租收入存入銀行銀行存款750

6

本日收入

1050950260

7

8

31

本期發(fā)生額及余額

9831098100370三、備用金核算

備用金是指企業(yè)預(yù)付給職工和內(nèi)部有關(guān)單位用作差旅費、零星采購和日常零星開支事后需要報銷的款項。為了防止浪費和挪用公款，必須建立備用金的預(yù)借、使用和報銷制度，認真加以執(zhí)行。備用金按備用形式，可分為定額備用金和非定額備用金兩種。定額備用金是為了滿足企業(yè)有關(guān)部門日常零星開支需要的備用金，一經(jīng)核定不得隨意增減。領(lǐng)用定額備用金的部門，

應(yīng)設(shè)置“備用金登記簿”，逐筆序時登記備用金額提取和支出情況，并按時將款項支出的單據(jù)送交財會部門報銷后，財會部門再給予補足定額。其特點是：一次領(lǐng)用、定期報銷、簡化核算、補足定額。

例某物業(yè)管理企業(yè)對公共服