房地產(chǎn)法：、房地產(chǎn)有廣義和狹義兩種解釋。廣義的房地產(chǎn)是指土地以及地上建筑物和其他定著物。土地是指地球外表及地表之下和之上延伸的一定空間。建筑物是指土地上人工建筑而成的房屋和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)是土地與建筑物兩個因素所構(gòu)成的統(tǒng)一體。狹義的房地產(chǎn)是指土地與建筑物在空間上的統(tǒng)一體。2、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞的產(chǎn)業(yè)是具有生產(chǎn)、經(jīng)營和效勞職能的獨立行業(yè)3、房地產(chǎn)業(yè)的范圍：包括從事土地開發(fā)、房屋建筑、維修、管理、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃，房地產(chǎn)中介效勞等。房地產(chǎn)業(yè)包括物質(zhì)生產(chǎn)、流通和效勞三個部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。與建筑業(yè)是不同的。4、 房地產(chǎn)業(yè)的運行過程包括三個環(huán)節(jié)：生產(chǎn)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)者通過對土地投入勞動和資本進行的土地開發(fā)活動。流通環(huán)節(jié)：是指作為商品的房地產(chǎn)進入市場，進行交易活動，實現(xiàn)其使用價值和價值的過程，包括房地產(chǎn)的買賣、租賃和抵押等。消費環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)這種商品具有固定性，長久性和增殖的特性。5、 房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生社會關(guān)系的法律標準的總稱。6、 房地產(chǎn)法調(diào)整的社會關(guān)系:包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。7、 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系是指因房地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)開發(fā)人與土地所有權(quán)人之間及其他法人或經(jīng)濟組織之間所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。包括土地征用關(guān)系、土地使用權(quán)出讓關(guān)系以及土地使用權(quán)作價入股、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的關(guān)系。8、 房地產(chǎn)交易關(guān)系是指房地產(chǎn)權(quán)利人與其他器平等主體之間在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。包括房地產(chǎn)買賣關(guān)系、房地產(chǎn)（房屋）租賃關(guān)系。9、 物業(yè)管理關(guān)系：是指物業(yè)管理公司與業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中形成的社會關(guān)系。0、房地產(chǎn)管理關(guān)系是指人民政府及其房地產(chǎn)管理部門與法人、公民或其他社會組織在房地產(chǎn)管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系。包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的審批關(guān)系、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理關(guān)系?？偟恼f來房地產(chǎn)所調(diào)整的社會關(guān)系包括兩大方面：一是調(diào)整國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易以及產(chǎn)籍的管理關(guān)系。二是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、物業(yè)公司、房地產(chǎn)購置者平等主體之間在房地產(chǎn)的開發(fā)、交易中所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。、房地產(chǎn)法的性質(zhì)：有不同的理解，有的認為屬于經(jīng)濟法；有的認為屬于行政法；應屬于經(jīng)濟法，因為房地產(chǎn)法是把房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)，來研究國家如何調(diào)整該產(chǎn)業(yè)運行過程所發(fā)生的各種關(guān)系的法律。2、 房地產(chǎn)法的體系:是指構(gòu)成房地產(chǎn)法的各局部之間的有機聯(lián)系的整體。分三種情況：（一） 房地產(chǎn)法的淵源體系：主要包括憲法、房地產(chǎn)法律、國務院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令、最高人民法院的文件、國務院各部、委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章、地方政權(quán)機關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)。（二） 房地產(chǎn)法的內(nèi)容體系：包括總則、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理、房地產(chǎn)市場管理、房地產(chǎn)法律責任、其他內(nèi)容。（三） 房地產(chǎn)法的法理體系：包括房地產(chǎn)法律標準的總體性規(guī)定、關(guān)于房地產(chǎn)法律事實的規(guī)定、關(guān)于房地產(chǎn)法律關(guān)系的規(guī)定、關(guān)于房地產(chǎn)法律責任的規(guī)定3、 房地產(chǎn)法律關(guān)系:是指房地產(chǎn)法律標準在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的房地產(chǎn)之間的權(quán)利義務關(guān)系。4、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類（一） 依法律性質(zhì)不同，房地產(chǎn)法律關(guān)系可以分為：房地產(chǎn)民事法律關(guān)系、房地產(chǎn)行政法律關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)濟法律關(guān)系；（二） 依房地產(chǎn)法律標準調(diào)整對象的不同，房地產(chǎn)法律關(guān)系可以分為：房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系、房地產(chǎn)交易法律關(guān)系、物業(yè)管理法律關(guān)系、房地產(chǎn)管理法律關(guān)系；5、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征除具有法律關(guān)系的一般特征外還具有自身的特征：（一）性質(zhì)的多重性（二） 主體的廣泛性（三） 客體的特殊性（四） 產(chǎn)生、變更、消滅的嚴格程序性6、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體:是指在房地產(chǎn)法率關(guān)系中依法享有權(quán)利（或行使職權(quán)）和承擔義務（或負有職責）的國家房地產(chǎn)管理機關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、公民及其他法人或社會組織。7、 分類：房地產(chǎn)管理主體、房地產(chǎn)開發(fā)主體、房地產(chǎn)交易主體、房地產(chǎn)效勞主體8、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容:是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利（或職責）和承擔的義務（或職責）包括：房地產(chǎn)的管理職權(quán)、職責、房地產(chǎn)民事權(quán)利、房地產(chǎn)的法律義務9、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體:是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體之權(quán)利義務共同指向的對象。種類:經(jīng)濟行為和房地產(chǎn)20、房地產(chǎn)法律事實是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。2、房地產(chǎn)法律事實的種類根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分為行為和事件。行為分為房地產(chǎn)法律行為、房地產(chǎn)管理行為和房地產(chǎn)違法行為。事件主要包括國家房地產(chǎn)法律法規(guī)的公布、修改、廢止以及不可抗力。22、 土地征用：是指國家和政府為了公共目的依法強制取得他人土地并給予補償?shù)囊环N行為。十屆全國人大二次會議通過了《中華人民共和國憲法修正案》，憲法修正案第二十二條將現(xiàn)行憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋骸皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！蓖瑫r我國的土地管理法也作了相應的修改。土地征用制度建立的目的是為了公共利益的需要。公共目的是指國家或政府興辦的以公共利益為目的的各種公益事業(yè)。對公共利益，有的從廣義的層面理解。我們認為所謂公共利益，是指從事以下事業(yè):國防建設(shè)事業(yè)、能源、交通事業(yè)、水利事業(yè)、礦山教育與慈善事業(yè)、國家機關(guān)辦公建設(shè)事業(yè)、公用事業(yè)以及其他由國家機關(guān)直接興辦的事業(yè)。”23、 土地征用權(quán)是指國家或政府在不需要其他土地所有者同意的情況下，通過一定的補償，依法把土地用于公共目的的權(quán)力。其特征是：（）屬于國家或政府的特有權(quán)力；（2） 以公共目的為前提（3） 以補償為條件補償是指對缺失的補足。24、 所謂適當補償：就是嚴格依據(jù)土地管理法的規(guī)定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。25、 土地征用：是指為了公共利益需要，經(jīng)過法定程序改變土地的使用權(quán)。這種改變，只是暫時的。26、 土地征收：是為了公共利益需要，經(jīng)法定程序改變土地的所有權(quán)。相同點：都屬于通過運用國家強制力而對公民的土地權(quán)利進行限制的形式，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。區(qū)別：首先，二者的法律效果不同。其次，二者的補償不同。第三，二者的適用條件不同。第四，二者適用的法律不同。最后，二者適用的程序不同。27、 國家建設(shè)征用土地法是指調(diào)整因國家建設(shè)需要征用集體所有的土地而產(chǎn)生的社會關(guān)系的法律標準的總稱。28、 國家建設(shè)用地是指國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及舉辦各項社會公共事業(yè)所需的建設(shè)用地。有兩種形式：（）劃撥土地即把國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、部隊、人民團體等已在使用的國有土地或國有儲藏土地劃撥給另一單位使用。（無償）（2）征用土地即國家通過行政手段依法將屬于集體所有的土地邊為國家所有，然后劃撥（或出讓）給用地單位使用。29、 國家建設(shè)征用土地的法律特征：（）征地主體的唯一性：征地主體只有國家。（2） 征地標的的特殊性：只能是集體所有的土地。（3） 征地行為的強制性：是國家單方面的行政行為，集體經(jīng)濟組織必須服從國家建設(shè)用地的需要。（4）征地條件的補償性：給集體經(jīng)濟組織支付土地補償費、被征土地附著物及青苗補償費、勞動力安置補助費等。30、土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會環(huán)境的協(xié)調(diào)開展，通過編制土地利用的總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這種制度。總體規(guī)劃對土地按用途劃分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。3、耕地保護制度：實現(xiàn)耕地總量平衡。包括的內(nèi)容有實行土地用途管制制度、嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；實行占用耕地的補償制度；實行基本農(nóng)田的保護制度；禁止閑置和荒蕪耕地。32、 以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批程序：（一） 申請用地的條件建設(shè)工程已列入國家固定資產(chǎn)投資方案或經(jīng)地方政府批準。（二） 申請用地應當提交的文件、按法定程序批準的設(shè)計任務書或其他批準文件2、 省外遷入單位持省政府同意定點的文件。3、 在城市規(guī)劃范圍內(nèi)進行選址的，應提交規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的批準意見。4、 申請報告確定用地范圍：（）土地管理部門會同有關(guān)部門估計建設(shè)用地面積、初步確定占地面積。（2）土地管理部門在設(shè)計任務書上簽署具體意見，劃定紅線。擬定征地費用：土地管理部門組織建設(shè)單位與被征地單位及有關(guān)單位商定征用土地補償、安置方案，并報批準。（三） 審批并劃撥土地：（）初步設(shè)計批準后，用地單位持該批準文件和其他有關(guān)文件向土地管理局提出正式申請。（2） 土地管理部門進行最后核實、簽署征地意見，填寫國家建設(shè)征用土地報批表，提交政府審批。（3） 批準后，土地管理部門將該批準文件抄送財政部門。通知納稅人辦理納稅或免稅手續(xù)。（4） 土地管理部門根據(jù)建設(shè)進度一次或分期劃撥土地。（四） 核發(fā)國有土地使用證：（）建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位向土地管理部門核查實際用地面積。（2） 建設(shè)工程主管部門組織有關(guān)部門驗收。（3） 土地管理部門辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。33、 臨時用地的批準程序：臨時用地是指使用期限不超過兩，不改變土地的所有權(quán)，因施工需要材料堆場、運輸通道等占用土地。分為：（）建筑施工的臨時用地；（2） 地下或地上管線用地及地質(zhì)勘探用地；（3） 選擇勘探用地；（4） 搶險及緊急軍事用地；34、 現(xiàn)行土地法關(guān)于土地征用審批權(quán)限的規(guī)定根據(jù)998《土地管理法》的規(guī)定第四十五條規(guī)定：征用以下土地的，由國務院（一） 基本農(nóng)田；（二） 基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的（折合525畝）；（三） 其他土地超過七十公頃的（折合050畝）。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。35、 確定被征用土地的農(nóng)民的補償標準應貫徹是“使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低的原則”，進一步提高土地補償費和安置補助費。在費用的計算標準上，規(guī)定一個標準幅度，留給各地靈活掌握。36、 土地補償費是用地單位依法付給被征地單位對土地投資的一定費用?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定：征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三平均產(chǎn)值的六至十倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。37、 地上附著物：是指地上建筑物及其他設(shè)施，如水井、圍墻曬谷場、水渠管線、房屋等。38、 青苗補償費：是指對正在生長、尚未成熟的農(nóng)作物，因征地不能收獲而給土地使用人造成損失的補償費。地上附著物和青苗的補償費補償標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。39、 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指因征用城市郊區(qū)的菜地，造成菜地面積減少，為了保證城市居民的蔬菜供給，用地單位應向政府繳納一定的費用，由政府重新建設(shè)蔬菜基地。《土地管理法》第47條第五款規(guī)定：征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。收取的標準見教材。40、 安置補助費的標準（一）安置補助費是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補助金額?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定：征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三平均產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三平均產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三平均產(chǎn)值的三十倍。國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟開展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。4、剩余勞動力的安置《土地管理法》第五十條規(guī)定：地方各級人民政府應當支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民從事開發(fā)經(jīng)營，興辦企業(yè)。安置的主要渠道：（）開展生產(chǎn)2）舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)G）安排就業(yè)4）轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口42、 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家將土地使用權(quán)在一定限內(nèi)出讓個土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。應把握的問題：（）土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特種方式。（2） 出讓的標的是土地使用權(quán)。（3） 土地使用權(quán)出讓特指國有土地使用權(quán)的出讓（4） 土地使用權(quán)出讓行為不影響或改變國家作為土地所有者的身份和地位。43、 法律特征：（一） 財產(chǎn)性，是指出讓的土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)。（二） 平等性，是指出讓主體的法律地位平等。（三） 期限性，是指土地使用權(quán)有限限制。（四） 出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。44、 土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系和區(qū)別（一） 聯(lián)系相同點：都是一方將其擁有的土地使用權(quán)依法有償、有期限地讓渡于另一方利用；都不影響國家對出讓和轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)。聯(lián)系：土地使用權(quán)的出讓是轉(zhuǎn)讓的前提，使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓促進出讓市場的開展和繁榮。（二） 區(qū)別、土地使用權(quán)的出讓是創(chuàng)設(shè)財產(chǎn)權(quán)的行為，即在出讓之前，該權(quán)利并不存在。轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)的行為。2、 法律關(guān)系的主體不同：出讓的主體一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；轉(zhuǎn)讓的雙方都是使用者。3、 出讓金與轉(zhuǎn)讓費的構(gòu)成和反映的關(guān)系不同。出讓金主要是地租，轉(zhuǎn)讓費包括出讓金、投資還有利潤。45、 土地使用權(quán)出讓的程序是指土地使用權(quán)出讓應經(jīng)過哪些階段或步驟。程序：（一） 擬定出讓方案、編制出讓合同和土地使用條件、公告等。（二） 審批：耕地000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務院批準；耕地3畝以下、其他土地0畝以下的，由縣級人民政府批準；省轄市、自治州人民政府的批準權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會常務委員會決定。（三） 組織實施：由市、縣人民政府的土地

管理部門組織實施。方式：有協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓46、 協(xié)議出讓：是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向土地所有者提出有償使用土地的愿望，由土地所有者即出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。特點：在沒有第三人參與競爭的條件下，通過協(xié)商到達出讓土地使用權(quán)的目的。適用于市政工程、公益事業(yè)、非贏利單位或工程用地，以及需給予扶持優(yōu)惠的工程。程序：（）申請；有意受讓人說明用地依據(jù)、面積、用途、出讓金的來源及數(shù)額。（2） 協(xié)商；（3） 簽訂出讓合同；（4） 登記：按照合同規(guī)定的出讓金的金額和交付方式交付完出讓金后，到土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。47、 招標出讓：是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，競投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標人擇優(yōu)確定土地使用者的方式。特點：（）從發(fā)布招標通告開始，經(jīng)投標階段，直到開標，標底和標價都是密封的；（2） 中標者不一定是投標標價的最高者，還要考慮投標規(guī)劃方案和業(yè)績等。（3） 投標人只有一次投標的時機。程序：（）招標：發(fā)出招標通告公布有關(guān)事項，有意受讓人提出投標申請，招標人對投標人資格審查，發(fā)出招標文件。（2） 投標：有意受讓人交納投標保證金，制作投標書，投到指定的標箱。投標人對生效的標書不得撤回或變更，中標后有與招標人簽訂合同的義務。（3） 開標、評標和決標：評標委員會公開標底和各投標人的標價，對有效標書進行評審，決定中標者。（4） 簽訂出讓合同（5） 登記48、 拍賣出讓：是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時間、地點，利用公開場合，就所出讓的土地使用權(quán)叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的一種方式。特點：（）拍賣出讓公開進行；（2） 拍賣出讓貫徹“價高者得”的原則；（3） 應買者有屢次抱價的時機拍賣出讓方式適用商業(yè)用地或娛樂用地。程序：（）拍賣公告；（2） 交驗有關(guān)證件；營業(yè)執(zhí)照、身份證明、資信證明等（3） 拍賣：在規(guī)定的時間和地點，由土地所有者主持拍賣。（4） 簽約（5） 登記49、 土地使用權(quán)出讓合同是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的，明確相互間權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。50、 土地使用權(quán)出讓合同的特：、是一種民事合同；2、標的的特殊性即標的是出讓土地在一定期限的使用權(quán)。3、是要式合同即支付全部出讓金、登記并領(lǐng)取土地使用證。5、土地使用權(quán)出讓合同訂立的原則和程序（一） 原則：（）遵守國家法律、法規(guī)和政策的原則（2）符合城市規(guī)劃要求的原則30堅持平等、自愿、有償?shù)脑瓌t（二） 程序：（）土地管理部門作好出讓前的準備工作；2）確定出讓的方式（3） 簽訂合同4）登記并領(lǐng)取使用證52、土地使用權(quán)出讓合同的主要條款（一） 雙方當事人的名稱、住所；（二） 所出讓土地的位置、四鄰界至、面積等情況；（三） 土地的使用期限《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定53土地使用權(quán)出讓最高限按以下用途確定：（）居住用地七十；（2）工業(yè)用地五十；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十；（4） 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十；5）綜合或者其他用地五十。（四） 出讓金的數(shù)額及給付方式（五） 土地的使用規(guī)則即建設(shè)規(guī)劃條件和方案，包括該地塊的總平面布置圖、建筑密度和高度控制指標、工程管線規(guī)劃、工程深度限制、環(huán)境保護與園林綠化、消防等要求。（七） 違約責任《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定：土地使用者應當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。第十五條規(guī)定：出讓方應當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。（八） 雙方認為應當約定的其他條款（九） 糾紛的解決方式（十）合同訂立的地點和方式54、 土地使用權(quán)出讓合同雙方當事人的權(quán)利和義務（一） 出讓人的主要權(quán)利（）解除合同（2） 要求違約賠償權(quán)（3） 請求行政處分權(quán)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定：土地使用者應當按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處分。（4） 收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利（5） 收回土地使用權(quán)的權(quán)利即在合同期限屆滿時收回或在特殊情況下，根據(jù)公共利益的需要，依法提前收回土地使用權(quán)。（二） 出讓人的主要義務（）依照合同提供出讓土地（2） 向土地使用者提供有關(guān)資料和文件；主要包括土地位置、周圍環(huán)境、建筑容積率、密度等規(guī)劃要求；環(huán)保、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防、以及土層的深度、地表下的管線設(shè)施、土地的物理結(jié)構(gòu)等材料。（3） 保證土地使用人取得的權(quán)利和義務55、 土地使用者的權(quán)利（）解除合同的權(quán)利（2） 要求違約賠償?shù)臋?quán)利（3） 對所出讓的土地享有占有、使用的權(quán)利（4） 有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。第二十條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。第二十二條土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用限減去原土地使用者已使用限后的剩余限。第二十三條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第二十五條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。第二十六條上述使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購置權(quán)。第二十八條土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。（5） 有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)56、 土地使用者的義務（）繳納土地使用權(quán)出讓金的義務《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條土地使用者應當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。（2） 依照合同規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地（3） 土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意并經(jīng)有關(guān)部門批準。（4） 使用期限屆滿，使用者負有返還土地使用權(quán)的義務?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。第四十一條土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。57、 變更：是指合同沒有履行或沒有完全履行之前，由出讓方或土地使用者依法對合同的內(nèi)容進行修改、補充的法律行為。58、 解除：是指合同訂立后，尚未履行或尚未完全履行之前，因為訂立合同所依據(jù)的主客觀情況發(fā)生了變化，使合同的履行成為不必要或者不可能，由出讓方與土地使用者依照法律規(guī)定的條件和程序終止合同關(guān)系，從而使雙方的權(quán)利和義務歸于消滅的一種土地制度。59、 變更或解除的條件（）社會公共利益的需要（2） 雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準，可以變更合同。（3） 由于一方違約，致使出讓合同沒有必要履行。（4） 土地滅失60、 房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定："本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程或者銷售、出租商品房的行為。”6、房地產(chǎn)開發(fā)的類型：、按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為以經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)和以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā)。以經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司投資生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，并通過房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)讓，追求經(jīng)營利潤的開發(fā)活動。以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)者為了滿足自己生產(chǎn)、經(jīng)營或消費需要的房地產(chǎn)開發(fā)活動。2、 按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，可以分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指給水，排水、污水處理、設(shè)施建設(shè)；供電、通信設(shè)施建設(shè)；煤氣或天然氣、熱力建設(shè)以及道路、橋涵、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等建設(shè)活動“'三通一平”或“七通一平”。房屋建設(shè)是指住宅建設(shè)、工業(yè)、商業(yè)、交通、倉庫用房、文體科教用房等各類房屋建設(shè)。3、 按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，可以分為新城區(qū)和開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造。還有按開發(fā)的規(guī)模大小，還可以分為：單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)。單項開發(fā)規(guī)模較小、占地少、功能單一，配套設(shè)施簡單。小區(qū)開發(fā)一是指新城區(qū)開發(fā)中的一個小區(qū)綜合開發(fā)，要求在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程齊全，功能完善，二是指舊城區(qū)更新改造中的局部改建，即某個相對獨立的街坊的更新改造。成片開發(fā)一般是指范圍廣闊、工程眾多、投入資金巨大、建設(shè)周期長的大型綜合開發(fā)。62、 房地產(chǎn)開發(fā)的特點：、房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動。涉及規(guī)劃、土地管理、勘測、設(shè)計、施工、市政、消防、環(huán)境、綠化、供電、供水、通訊、交通、商業(yè)、銀行等部門。2、 房地產(chǎn)開發(fā)投資大；開發(fā)一個小區(qū)，少則幾千萬，多打幾個，甚至幾十億。3、 房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長；還有工程工程多等特點。63、 房地產(chǎn)開發(fā)的原則：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)?！?4、 符合城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是在一定時期內(nèi)城市開展方案和各項建設(shè)的綜合部署，是人民政府建設(shè)城市和管理城市的依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。《房地產(chǎn)法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃?！薄吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃”。因此應當做到：（）土地使用權(quán)出讓的總體方案應符合城市規(guī)劃，土地性質(zhì)必須根據(jù)城市規(guī)劃確定，出讓的土地必須有規(guī)劃控制指標。（2） 土地使用者按城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用土地，在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，必須吃國家批準建設(shè)工程的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，同時應按城市規(guī)劃的要求合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標。（3） 在開發(fā)建設(shè)工程的過程中，應嚴格執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計方案；嚴格遵守出讓合同的各項約定。假設(shè)改變土地用途，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門的審批。（4） 城市規(guī)劃區(qū)的建設(shè)工程應當經(jīng)過城市規(guī)劃主管部門的竣工驗收。65、 堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟效益是指房地產(chǎn)開發(fā)要進行經(jīng)濟核算，追求較好的回報率。社會效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對社會產(chǎn)生的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和社會環(huán)境所產(chǎn)生的影響。保護自然環(huán)境，提高生態(tài)效益是房地產(chǎn)開發(fā)改善城市面貌的重要任務。因此房地產(chǎn)主體應做到：（）政府及其房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)投資者，應自覺貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)法規(guī)定的“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的指導思想，遵守城市規(guī)劃和各項指標。（2） 政府有關(guān)部門引導房地產(chǎn)投資者樹立全局觀念，克服片面追求經(jīng)濟效益的思想。（3） 各級政府及其職能部門應保護房地產(chǎn)投資者的經(jīng)濟利益。66、 鼓勵和扶持建設(shè)居民住宅的原則鼓勵和扶持建設(shè)居民住宅的原則是指國家和人民政府通過各種優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持房地產(chǎn)投資者開發(fā)建設(shè)居民住宅，改善居民的居住條件。67、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是指以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。應注意以下三點：、以營利為目的。2、營業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。68、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應當具備以下條件：（一） 有00萬元以上的注冊資本；（二） 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。”、有自己的名稱和組織機構(gòu)；2、 有固定的經(jīng)營場所；3、 有符合國務院規(guī)定的注冊資本。4、 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員5、 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件69、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序、申請登記設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向工商管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，取得法人資格。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。2、備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（）營業(yè)執(zhí)照復印件；（2） 企業(yè)章程；（3） 驗資證明；（4） 企業(yè)法定代表人的身份證明；（5） 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。備案制度是政府加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理措施之一。70、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第九條規(guī)定：''房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)工程。具體方法由國務院建設(shè)行政主管部門制定?！?/p>

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（二000三月二十九日生效）第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務?！钡谖鍡l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：（一） 一級資質(zhì)：.注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以上；近3房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5建筑工程質(zhì)量合格率達00%；上一房屋建筑施工面積i萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于0人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于0人，持有資格證書的專職會計人員不少于人；工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（二） 二級資質(zhì)：.注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5以上；近3房屋建筑面積累計竣王萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)3建筑工程質(zhì)量合格率達00%；上一房屋建筑施工面積0萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于0人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少求人，持有資格證書的專職會計人員不少于人；工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（三） 三級資質(zhì)：.注冊資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營!以上；房屋建筑面積累計竣工i萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)2建筑工程質(zhì)量合格率達）0%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于）人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于人，持有資格證書的專職會計人員不少于人；工程技術(shù)、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（四） 四級資質(zhì)：.注冊資本不低于）0萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達0%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少書人，持有資格證書的專職會計人員不少于人；工程技術(shù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；商品住宅銷售中實行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第十三條任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領(lǐng)。第十四條企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后制日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。第十五條企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責人，應當在變更0日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。第十六條企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的5日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。第十九條企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處萬元以上0萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門撤消營業(yè)執(zhí)照。第二十條企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正處5萬元以上0萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門撤消資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門撤消營業(yè)執(zhí)照。第二十一條企業(yè)有以下行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以萬元以上3萬元以下的罰款：（一） 隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；（二） 涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。7、規(guī)劃與方案管理:是指政府運用各種規(guī)劃和方案，加強對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀管理。具體包括：（一） 土地利用總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的概念和特點土地利用總體規(guī)劃是指各級人民政府，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會開展的情況，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護在時間上和空間上所做的戰(zhàn)略構(gòu)思和設(shè)計方案。它是國民經(jīng)濟和社會開展方案體系的重要組成局部。土地利用總體規(guī)劃作為國家管理土地的一種手段，有以下特點：（）綜合性2）長期性（3）指導性2、 土地利用總體規(guī)劃體系土地利用總體規(guī)劃體系是指各級各類土地利用規(guī)劃的總稱。（）全國土地利用總體規(guī)劃（2） 省級土地利用總體規(guī)劃（3） 縣級土地利用總體規(guī)劃（4） 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃3、 土地利用總體利用規(guī)劃編制程序是指編制土地利用總體規(guī)劃所需要的步驟或環(huán)節(jié)。按照兩下一上、上下結(jié)合的程序進行。（）發(fā)布規(guī)劃編制綱寒2）上報編制草案（3）下達執(zhí)行（二） 城市規(guī)劃72、城市規(guī)劃：是人民政府對城市的規(guī)劃、容量、各項建設(shè)用地及各項基礎(chǔ)設(shè)施的配置在時間上和空間上進行綜合構(gòu)思、布置的行為。它是城市建設(shè)的藍圖，也是指導房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。74、 城市規(guī)劃的編制與審批：國務院城市規(guī)劃行政主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當分別組織編制全國和省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)劃，用此指導城市規(guī)劃的編制。城市人民政府負責組織編制城市規(guī)劃；縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，由縣級人民政府負責組織編制。城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及詳細規(guī)劃經(jīng)有關(guān)機關(guān)審批，就成為法律文件，一切單位和個人都應當執(zhí)行。75、 城市規(guī)劃的實施：（）出讓、轉(zhuǎn)讓要符合城市規(guī)劃要求。第一、城市規(guī)劃行政主管部門和有關(guān)部門要根據(jù)城市規(guī)劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃和方案。第二，出讓城市國有土地使用權(quán)時，在出讓前，必須要指定控制性詳細規(guī)劃。第三、出讓和轉(zhuǎn)讓合同必須附有規(guī)劃設(shè)計條件和附圖。第四、城市規(guī)劃行政管理部門有權(quán)對城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓是否符合規(guī)劃進行監(jiān)督檢查。（2）建設(shè)工程的選址和布局要符合城市規(guī)劃要求。第一、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。第二、建設(shè)工程選址意見書應當提供建設(shè)工程的基本情況和基本依據(jù)、建設(shè)工程選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求。第三、建設(shè)工程選址意見書的審批與發(fā)放實行分級管理制度。第四、選址意見書沒有簽發(fā)或簽發(fā)部門不是發(fā)帝國難得規(guī)劃行政主管部門，則設(shè)計任務書不得批準。開發(fā)工程也不得立項。（3）開發(fā)區(qū)的規(guī)劃要符合城市規(guī)劃要求。開發(fā)區(qū)是指有國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)等實行國家特定優(yōu)惠政策的各類開發(fā)區(qū)。76、 土地利用方案:是指國家動用方案手段，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護進行統(tǒng)籌安排，把土地的“開源”和“節(jié)流”納入國家方案管理軌道的一種土地利用管理制度。土地利用方案按時間序列分為長期方案、中期方案和度方案。77、 土地利用方案法的特征：（）內(nèi)容上的廣泛性。涉及國民經(jīng)濟各部門的開展。（2） 時間上的連續(xù)性。土地的利用活動是不斷進行的，因而土地利用方案也是連續(xù)不斷的，（3） 程序法和實體法的統(tǒng)一性。既規(guī)定土地利用方案管理主體之間事實上的權(quán)利與義務，以及違反這些法律規(guī)定所應承擔的法律責任。同時還規(guī)定土地利用方案編制的程序。78、 土地利用法的基本原則。（）遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律的原則。（2） 綜合平衡原則（3） 統(tǒng)一性和靈活性相結(jié)合的原則79、 土地利用方案的編制和實施（）土地利用方案的編制、審批和下達。它的編制程序與國民經(jīng)濟和社會事業(yè)開展方案的編制程序相同；報審批機關(guān)批準，最后把批準的的正式方案下到達方案執(zhí)行單位。（2）土地利用方案的實施。包括土地利用方案的執(zhí)行、修改和監(jiān)督檢查。80、 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理：是指人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)工程從立項、設(shè)計到竣工驗收的全程管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十條“確定房地產(chǎn)開發(fā)工程，應當符合土地利用總體規(guī)劃、度建設(shè)用地方案和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)度方案的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)方案主管部門批準的，還應當報方案主管部門批準，并納入度固定資產(chǎn)投資方案?！薄吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第三十一條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)工程的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十二條具體建設(shè)工程需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地的，按照以下規(guī)定辦理：（一） 建設(shè)工程可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設(shè)工程用地有關(guān)事項進行審查，提出建設(shè)工程用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)工程用地預審報告。（二） 建設(shè)單位持建設(shè)工程的有關(guān)批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。（三） 供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。（四） 土地使用者應當依法申請土地登記。通過招標、拍賣方式提供國有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門擬訂方案，報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應當依法申請土地登記?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第七條申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交以下資料：（一） 建設(shè)工程批準文件；（二） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三） 國有土地使用權(quán)批準文件；（四） 拆遷方案和拆遷方案；（五） 辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)工程，應當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、平安標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)標準以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量承擔責任。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。第十七條房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共平安的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和以下要求進行綜合驗收：（一） 城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；（二） 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三） 單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；（四） 拆遷安置方案的落實情況；（五） 物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。8、開發(fā)工程的立項管理房地產(chǎn)開發(fā)公司應當根據(jù)城市規(guī)劃、度建設(shè)用地方案和市場需要情況，確定開發(fā)工程，并向方案管理等部門申請立項。房地產(chǎn)開發(fā)工程確定后，必須向在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)工程的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，對開發(fā)工程組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計工作，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)規(guī)定，履行報批手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向城市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，方可申請開工?？上蚩h級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，依法取得房屋拆遷許可證。拆遷人對被拆遷人給予補償、安置，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當委托具有勘察設(shè)計資格即《工程勘察證書》或《工程設(shè)計證書》的單位進行勘察設(shè)計工作。房地產(chǎn)開發(fā)工程一般按初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段進行。對與技術(shù)復雜而又缺乏經(jīng)驗的工程，可分為初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。82、開發(fā)工程的施工管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定，選擇具有相應資質(zhì)條件的施工單位，進行房地產(chǎn)開

發(fā)工程的建設(shè)。單位按照適用本條例。83、 開發(fā)工程的竣工驗收房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共平安的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。84、 房屋拆遷：是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項工程的遷建方案及當?shù)卣挠玫匚募?，撤除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其設(shè)施的行為。取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位是拆遷人，被拆遷單位或個人是被拆遷人。85、 房屋拆遷應遵循的原則：、服從國家利益原則：拆遷人在拆遷過程中要維護國家利益，服從統(tǒng)一安排，不得任意拆遷；被拆遷人要服從國家建設(shè)需要，按時搬遷。2、 符合城市規(guī)劃《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第二十三條城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。各項建設(shè)工程的選址、定點，不得阻礙城市的開展，危害城市的平安，污染和破壞城市環(huán)境，影響城市各項功能的協(xié)調(diào)。3、 保護合法權(quán)益：要用法律形式確定房屋拆遷當事人的權(quán)利義務關(guān)系，禁止非法拆遷和違法拆遷，按規(guī)定給予被拆遷人安置或補償;同時被拆遷人也應當按補償安置協(xié)議搬遷。86、 房屋拆遷的程序（一） 申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證拆遷人首先要依法獲得拆遷地塊的土地使用權(quán)，按規(guī)定向有關(guān)政府規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證；經(jīng)審查符合條件的，有規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷的范圍。同時由房屋規(guī)劃管理部門通知被拆遷人，停止房屋及附屬物的改建、擴建等工程，并通知有關(guān)部門，以公告形式公布在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)手續(xù)，如暫停辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈與、分戶、出租、調(diào)配等手續(xù)，暫停辦理居民常住戶口的遷入和分戶手續(xù)，暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照。（二） 編制拆遷方案和方案作為拆遷人應當在取得土地使用權(quán)后對被拆遷人、房屋等情況進行調(diào)查，根據(jù)核實的情況和國家、地方有關(guān)拆遷補償安置的規(guī)定，對被拆遷人今昔感具體分析，并編制出詳細的拆遷方案和方案。（三） 申領(lǐng)房屋拆遷許可證城市房屋拆遷實行許可證制度。任何單位和個人需要拆遷房屋，均須持后房屋的單位建設(shè)工程批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆遷方案和拆遷方案、辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明等材料向市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出申請，經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可，拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證，只對指定的工程在一定時間和一定范圍內(nèi)有效。（四） 發(fā)布拆遷公告房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。目的是讓被拆遷人了解拆遷是城市建設(shè)的需要。任何單位和個人都必須服從；讓被拆遷人知道拆遷的有關(guān)法律和政策，了解他們應當享有的權(quán)利和應履行的義務。（五） 簽訂拆遷補償、安置協(xié)議拆遷人與被拆遷人應當就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項進行協(xié)商，訂立拆遷補償安置協(xié)議。房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時，應當在平等基礎(chǔ)上，進行充分協(xié)商，表達自愿與有償原則。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起0日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。（六）實施房屋拆遷拆遷人應在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成房屋的拆遷工作。拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。被拆遷人或者房屋承租人在拆遷管理部門的裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被撤除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。87、 房屋拆遷補償概念：是拆遷人依法對被撤除房屋機器附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。撤除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。撤除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。房屋補償應堅持統(tǒng)一作價、等價交換、區(qū)別對待和按質(zhì)論價的原則。88、 拆遷補償?shù)姆绞剑翰疬w補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（）貨幣補償是指拆遷人以支付貨幣的形式，賠償被拆遷人因撤除房屋所造成的經(jīng)濟損失的補償方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。（2） 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用異地的房屋或原地再建的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，拆遷后被拆遷人取得交換房屋產(chǎn)權(quán)的補償方式。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照貨幣補償金額的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。（3） 特殊規(guī)定：拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。89、 拆遷安置、拆遷安置是指拆遷人對被拆遷房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定補助費用。2、 拆遷安置的對象是被撤除房屋的使用人，即在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營業(yè)執(zhí)照或者作為正式辦公地點的機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位。3、 拆遷安置的方式可以是一次性安置，即用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式一次性解決被撤除房屋使用人的用房問題，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡。4、 拆遷安置費：包括搬遷補助費、臨時安置補助費，以及經(jīng)濟損失補償費。90、 搬遷補助費：是被拆遷人或者房屋承租人因原居住房屋被撤除，須遷移他處居住，在搬家過程中發(fā)生的費用。9、臨時安置補助費:是對被拆遷人或者房屋承租人因遷離原居住地而在生活上所增加的一些額外支出費用的補償。被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。92、經(jīng)濟損失補償費：是指拆遷人對因撤除非住宅房屋而造成的停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟損失的，可以付給被拆遷人或者房屋承租人適當補償。93、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。包含的內(nèi)容：（一） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人。（二） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律后果是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。（三） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實現(xiàn)方式有買賣、贈與或者其他合法方式。94、 其他合法方式主要有、以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；2、一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的3、因企業(yè)被收購、兼并合伙合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；4、以房地產(chǎn)抵債的；5、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。（四） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的種類有已經(jīng)建成的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和尚未建成但符合條件的在建房屋的轉(zhuǎn)讓。95、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則：除遵循民法的一般原則外，還應當遵循以下原則。（一） 出讓方地位不變原則出讓方地位不變原則即土地所有權(quán)不變的原則，無論土地的使用權(quán)有何變化，國家仍是土地所有權(quán)人。（二） 房地產(chǎn)一致原則即土地使用權(quán)與地上建筑物產(chǎn)權(quán)相一致原則，取得土地使用權(quán)的同時取得地上建筑物的所有權(quán)。具體包括：、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;2、地上建筑物、其他附著物的所有人轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。但作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時除外。（三） 效益不可損原則即保護財產(chǎn)的價值和經(jīng)濟效益的原則，指無論是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓，都不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟效益。96、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件《房地產(chǎn)管理法》第8條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：（）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：（）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，到達場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。（二） 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，符合以下條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；（2） 領(lǐng)有國有土地使用證；（3） 具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；（4） 依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。分為兩種情況：（）辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；（2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于以下情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的方法按照國務院規(guī)定辦理。（一） 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的工程的；（二） 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（三） 按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；（四） 同一宗土地上局部房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；（五） 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、限和其他條件的；（六） 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;（七） 縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二） 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三） 依法收回土地使用權(quán)的；（四） 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五） 權(quán)屬有爭議的；（六） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七） 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。97、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序；（一）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；（）提出轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)時，必須持國有土地使用證以及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向土地所在地縣人民政府土地管理部門提出申請。至于應當由誰辦理出讓手續(xù)，有不同的法律規(guī)定。教材認為應當由轉(zhuǎn)讓人辦理出讓手續(xù)，再由轉(zhuǎn)讓人和受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。）（2） 、市、縣人民政府土地管理部門在接到轉(zhuǎn)讓申請之日起5日內(nèi)進行審查、審批，并將結(jié)果予以回復。《劃撥土地使用權(quán)管理暫行方法》第六條符合以下條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一） 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（二） 領(lǐng)有國有土地使用證；（三） 具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；（3） 簽訂土地使用權(quán)出讓合同轉(zhuǎn)讓申請被批準后，土地管理部門代土地所有者（即出讓人）與申請人簽訂土地使用權(quán)出讓合同。《劃撥土地使用權(quán)管理暫行方法》第十六條土地使用者應當在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后六十日內(nèi)，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。（4） 簽訂轉(zhuǎn)讓合同土地使用權(quán)手續(xù)辦理完畢后，土地使用權(quán)享有者或者房地產(chǎn)所有者可以與受讓人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。（5） 辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行方法》第十七條雙方當事人應當在辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)后十五日內(nèi)，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記手續(xù)辦理登記手續(xù)，應當提交以下證明文件、材料：（一） 國有土地使用證；（二） 土地使用權(quán)出讓合同；（三） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同；（四） 市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。需要辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，還應到房產(chǎn)

管理部門辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。98、 不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于以下情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的方法按照國務院規(guī)定辦理。（一） 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的工程的；（二） 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（三） 按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；（四） 同一宗土地上局部房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；（五） 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、限和其他條件的；（六） 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓（七） 縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當按照以下程序辦理：、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；3、 房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理;4、 房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；5、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；6、 房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。99、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。理解概念時需把握以下內(nèi)容：、轉(zhuǎn)讓合同的主體是轉(zhuǎn)讓人和受讓人；2、 合同的標的是房地產(chǎn)；3、 合同的內(nèi)容是雙方的權(quán)利和義務。00、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為生效的前提條件。2、 出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務、土地使用規(guī)則、其他建設(shè)條件等條款仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同的一局部內(nèi)容。如須改變，應向出讓人提出申請，經(jīng)政府有關(guān)部門審查、批準后，重新簽訂出讓合同。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。3、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用限受出讓合同約定的限的限制。不得超過原土地使用權(quán)出讓合同約定的最后使用限。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用限減去原土地使用者已經(jīng)使用限后的剩余限。0、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當載明以下主要內(nèi)容：（一） 雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（二） 房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（三） 房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；（四） 土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及限；（五） 房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（六） 成交價格及支付方式；（七） 房地產(chǎn)交付使用的時間；（八） 違約責任；（九） 雙方約定的其他事項。02、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同訂立的程序一般應經(jīng)過以下階段：協(xié)商、簽約、公證和登記。、協(xié)商除轉(zhuǎn)讓人分割轉(zhuǎn)讓須征得出讓人同意外，只要轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商，達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2、 簽約以書面形式確定雙方當事人的權(quán)利義務。3、 公證。轉(zhuǎn)讓合同的公證是指公證機證明轉(zhuǎn)讓合同的真實性與合法性的非訴訟活動。4、 登記。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行、變更和解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的履行的特點是轉(zhuǎn)讓合同的受讓人在接受房地產(chǎn)的同時，也承接了出讓合同，受出讓合同的約束。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同變更和解除的特點也是如此，即出讓合同約定的變更和解除合同條件出現(xiàn)后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同也可以變更或解除。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十九條土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回03、根據(jù)上述規(guī)定，變更解除轉(zhuǎn)讓合同的事由有以下幾種情形：、因土地滅失而消滅。土地滅失是指由于非人力和自然力的原因造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地完全失去原有的社會經(jīng)濟意義。2、因國家強制收回土地使用權(quán)而消滅《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿一未開工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二未開工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者開工開發(fā)必需的前期工作造成開工開發(fā)遲延的除外?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條土地使用者應當按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處分。3、 因