southwestjIaotongunIversIty西南交通大學(xué)SouthwestJiaotongUniversity《地下空間利用》課程第二章地下交通隧道龔倫副教授大型地下交通樞紐

1城市地下道路2互通式地下立交（完全地下立交）3內(nèi)容提要地下物流系統(tǒng)4地下過街道或地下人行通道5大型地下交通樞紐1在城市的重要樞紐節(jié)點(diǎn)，如火車站、長途客運(yùn)站、機(jī)場、港口等，由于交通量大、交通方式多，容易造成擁堵，導(dǎo)致城市整體交通運(yùn)行不暢。為緩解交通擁擠，方便各種交通方式的換乘和接駁，提高城市交通的整體運(yùn)行效率，一般需要修建大型多層交通樞紐，努力實(shí)現(xiàn)各種交通方式的零距離換乘。這樣的大型交通樞紐建筑，一般將長途運(yùn)輸和市內(nèi)交通，軌道交通和汽車及航空，人行交通等綜合起來，將各種交通方式以分層分區(qū)、立交的方式予以解決。一、大型地下交通樞紐上海虹橋綜合交通樞紐工程是在原上海虹橋國際機(jī)場基礎(chǔ)上進(jìn)行的擴(kuò)建工程。其主體建筑將航空、高鐵車站、高速磁懸浮車站、地鐵站點(diǎn)以及大量服務(wù)設(shè)施有機(jī)整合在一起，形成了多功能的大型綜合化城市交通樞紐。二、工程實(shí)例實(shí)例1——上海虹橋交通樞紐工程

虹橋綜合交通樞紐是以航空港為核心，包括京滬高速鐵路、磁懸浮交通、城際鐵路、城市軌道交通、長途客運(yùn)巴士、市區(qū)公共巴士及出租車等多種換乘方式于一體的特大型交通樞紐。其中磁懸浮交通將浦東機(jī)場與虹橋兩大國際機(jī)場連通起來，實(shí)現(xiàn)兩場之間的快速中轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮兩個(gè)機(jī)場的優(yōu)勢(shì)。京滬高速鐵路上海站則通過虹橋樞紐與航空站樓實(shí)現(xiàn)換乘。樞紐又通過集成在內(nèi)部的其他市內(nèi)交通類型與城市交通網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)系。實(shí)例1——上海虹橋交通樞紐工程

二、工程實(shí)例實(shí)例1——上海虹橋交通樞紐工程

虹橋交通樞紐功能分區(qū)圖虹橋樞紐核心建筑交通俯視圖二、工程實(shí)例天津西站是集高速鐵路、城際鐵路、普速鐵路、公路長途、城市軌道交通、公交中心、地下停車場和市政交通于一體的大型綜合交通樞紐，包括鐵路西客站工程和西站配套工程。鐵路西客站工程包含新建南北兩個(gè)站房、高架候車廳、聯(lián)通南北廣場的地下旅客通廊、行包地道等，工程投資約25億元。實(shí)例2——天津西站綜合交通樞紐二、工程實(shí)例實(shí)例2——天津西站綜合交通樞紐天津鐵路線網(wǎng)平面圖天津西站城市副中心規(guī)劃效果圖二、工程實(shí)例實(shí)例2——天津西站綜合交通樞紐天津西站交通樞紐工程鳥瞰圖

南廣場工程分層平面圖

二、工程實(shí)例城市地下道路2在當(dāng)今過密化的城市中，征地困難、環(huán)境問題等因素已成為道路建設(shè)的最主要障礙。而作為其解決措施之一就是使道路地下化。一方面，在交叉路口采用下穿隧道的方式由平交改為立交，既解決了交通干擾，又保護(hù)了地面景觀；另一方面，許多城市為修建穿越市中心的骨干道路網(wǎng)，而采用了地下直徑線的方式。一、城市地下道路深圳寶崗路拓寬改造市政工程以隧道的方式下穿筍崗路，線路軸線與筍崗路垂直。隧道采用三跨箱形結(jié)構(gòu)。其中，右跨上層為人行通道、下層為管溝通道；中跨與左跨為單向行駛的車行通道。車行通道之間、車行通道與人行通道之間隔墻為連續(xù)剛構(gòu)結(jié)構(gòu)，可互相通視。支護(hù)結(jié)構(gòu)由初期支護(hù)與二次襯砌及內(nèi)部隔墻、架空板組成。實(shí)例——寶崗路下穿隧道工程

二、工程實(shí)例實(shí)例——寶崗路下穿隧道工程

二、工程實(shí)例下穿隧道平面布置圖實(shí)例——寶崗路下穿隧道工程

二、工程實(shí)例下穿隧道橫斷面圖

互通式地下立交（完全地下立交）3我國許多城市在進(jìn)行大規(guī)模軌道交通建設(shè)的同時(shí)，也在修建和改造著大量的城市道路，尤其是修建系統(tǒng)的城市快速干道更是成為解決交通擁堵問題的首選。在快速干道與其他道路的交叉節(jié)點(diǎn)，一般采用立交形式，或互通，或跨越。一、互通式地下立交近幾年隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)發(fā)展，對(duì)景觀和環(huán)境提出了較高要求，采用隧道穿越立交節(jié)點(diǎn)的工程實(shí)例越來越多。在這之中，大量的是隧道下穿另一地面道路的形式，散見一些隧道立交的工程，且一般為不同屬性的隧道間的立交，或雖都為市政道路，但并不互通，不能有效解決互通和便捷的功能性要求。一、互通式地下立交從城市交通系統(tǒng)的發(fā)展來看，互通式立交隧道的采用，不僅可以大大緩解地面交通壓力，也可以有效改善地面的商業(yè)環(huán)境和城市景觀，因此，地下互通式立交隧道有著廣闊的潛在需求，近幾年大量涌現(xiàn)的下穿隧道正是這一趨勢(shì)的體現(xiàn)。

一、互通式地下立交地下立交示意圖苜蓿葉式立交一、互通式地下立交分岔段示意圖

工程屬廈門機(jī)場路一期仙岳路至演武大橋段，位于廈門市思明區(qū)，穿越鐘鼓山、國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)——萬石山植物園，下穿既有鐘鼓山隧道，隧道洞口位于居民集中的思明南路巡司頂巷，距離既有鐵路的中山隧道出口40m。C匝道出口位于萬石山植物園內(nèi)，通過該匝道連通既有鐘鼓山隧道與萬石山隧道；A匝道進(jìn)口位于鐘鼓山隧道內(nèi)A洞內(nèi)（進(jìn)口位于廈大和南普陀附近）。實(shí)例——鐘鼓山~萬石山互通式立交隧道工程

二、工程實(shí)例實(shí)例——鐘鼓山—萬石山互通式立交隧道工程

二、工程實(shí)例廈門鐘鼓山—萬石山互通式立交隧道的平面布置圖工程特點(diǎn)：隧道下穿既有釧鼓山隧道，在該線路上設(shè)置了A、B、C三條匝道，是國內(nèi)第一座較完善的地下立交工程，在匝道匯入主線的交叉口，隧道內(nèi)輪廓寬度達(dá)到了25.8m，施工難度和風(fēng)險(xiǎn)較高。實(shí)例——鐘鼓山~萬石山互通式立交隧道工程

二、工程實(shí)例地下物流系統(tǒng)4城市地下物流系統(tǒng)是指城市內(nèi)部及城市間通過地下管道、隧道等運(yùn)輸固體貨物的一種全新概念的運(yùn)輸和供應(yīng)系統(tǒng)。將處理的物流基地或園區(qū)的貨物通過地下物流系統(tǒng)配送到各個(gè)終端，這些終端包括超市、工廠、中轉(zhuǎn)站、甚至是小區(qū)等。一、地下物流系統(tǒng)1）地下物流系統(tǒng)的組成地下物流系統(tǒng)可以劃分為軟件部分和硬件部分。軟件部分主要對(duì)應(yīng)物流系統(tǒng)的信息控制和管理維護(hù)部門；硬件部分則主要對(duì)應(yīng)系統(tǒng)的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)實(shí)體，即地下物流網(wǎng)絡(luò)。一、地下物流系統(tǒng)地下物流系統(tǒng)的組成1）地下物流系統(tǒng)的分類和應(yīng)用領(lǐng)域①管道形式地下物流系統(tǒng)采用管道運(yùn)輸和分送固、液、氣體的構(gòu)想已經(jīng)有幾百年的歷史了，現(xiàn)有的城市自來水、暖氣、煤氣、石油、天然氣輸送管道以及排污管道都可以看做地下物流的原始形式。但這些管道輸送的都是連續(xù)介質(zhì)，而本書所討論的則是固體貨物的輸送管道。這類管道物流運(yùn)輸形式可分為氣力輸送管道、漿體輸送管道、艙體運(yùn)輸管道。一、地下物流系統(tǒng)1）地下物流系統(tǒng)的分類和應(yīng)用領(lǐng)域②隧道形式地下物流系統(tǒng)早期隧道形式貨運(yùn)系統(tǒng)多為軌道形式，如芝加哥和倫敦的地下貨運(yùn)系統(tǒng)，以倫敦皇家郵件系統(tǒng)最為著名。目前發(fā)展隧道形式的地下物流系統(tǒng)運(yùn)輸工具多使用以電為動(dòng)力，并具有自動(dòng)導(dǎo)航等功能，如兩用卡車和自動(dòng)導(dǎo)向車等。一、地下物流系統(tǒng)荷蘭發(fā)展三種不同類型的自動(dòng)導(dǎo)向車

地下過街道或地下人行通道5近年來，城市地區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，相應(yīng)的也需要有能保證行人安全且較為舒適的通道。但是在交通密集的市中心，由于土地緊張，以拓寬人行道來確保行人的辦法難以實(shí)現(xiàn)，而且行人通過交叉路口時(shí)也比較危險(xiǎn)，地下人行通道的建設(shè)很好地解決了這個(gè)問題。目的和作用一般規(guī)定結(jié)構(gòu)與構(gòu)造防水與排水通風(fēng)與照明工程實(shí)例主要內(nèi)容地下通道圖一、目的和作用（一）緩解城市地面人流交通壓力各類社會(huì)活動(dòng)頻率、密度加大，都造成了許多城市的中心區(qū)出現(xiàn)交通擁擠的現(xiàn)象，在商業(yè)繁華地區(qū)，人流交通成為城市交通的很大負(fù)擔(dān)。一、目的和作用（二）重新組織城市交通，實(shí)現(xiàn)“人車分流”“人車混流”不僅使得人流過街與道路上汽車的正常行駛相互之間產(chǎn)生影響、抵觸，減小了雙方面的交通容量，還使得交通事故上升。對(duì)于城市交通要“人車分流”，已基本上取得了共識(shí)。在目前，車輛交通利用地面空間的條件下，解決這一問題的方法，似乎只有兩個(gè)，一個(gè)是“人行天街”過街，另一個(gè)就是利用“地下過街通道”來解決問題了。（三）縮短出行距離，減少不必要的交通壓力這類情況尤其特指在各種地下交通設(shè)施之間的連接通道，最常見的例子是不同線路地鐵站之間的換乘，當(dāng)在相鄰地鐵站之間修建了地下人行通道（可以是簡單的地下通道，也可以是有店鋪的地下街）后，人流不用上到地面就可直接在地下空間換乘地鐵，縮短了換乘距離，也避免了因上到地面，進(jìn)出地鐵站，而給地面交通增加壓力。一、目的和作用（四）減少不利地形條件的影響在地形條件復(fù)雜的城市中，通過地下空間，縮短城市中兩個(gè)點(diǎn)之間的距離，加強(qiáng)兩者間的聯(lián)系，縮減原有的步行交通距離，減少不利地形條件的影響，也是不少城市修建地下步行系統(tǒng)的目的。

（五）減少不利氣候條件的影響地下空間具有恒溫、遮蔽和節(jié)能的特點(diǎn)。在氣候條件惡劣的地區(qū)，往往利用地下空間的這些優(yōu)點(diǎn)，進(jìn)行城市開發(fā)，修建人行地道就是其中之一。這類不利的氣候條件主要有：嚴(yán)寒、酷熱、多雨、多雪、風(fēng)沙大等。一、目的和作用1．基礎(chǔ)資料調(diào)研；如：城市人流交通流量狀況調(diào)查，城市未來交通流量預(yù)測，地質(zhì)條件，土地利用情況和使用權(quán)，城市未來規(guī)劃等。2．制定規(guī)劃方案；3．進(jìn)一步優(yōu)化、細(xì)化方案和確定各類指標(biāo)要求；4．組織實(shí)施方案。二、一般規(guī)定（一）人行地道的規(guī)劃步驟1．人行地道選位要考慮的因素（1）盡量與城市地面人流交通密度大的方向保持一致；（2）人行地道的起始點(diǎn)盡量選擇人流交通相對(duì)集中的節(jié)點(diǎn)布置（如地鐵站、公交樞紐、繁華鬧市口等）；（3）人行地道的形式（附建式為主還是單建式為主）；（4）地下空間標(biāo)高應(yīng)盡量統(tǒng)一；（5）滿足防災(zāi)疏散要求；（6）建設(shè)的經(jīng)濟(jì)可行性、工程技術(shù)可行性；（7）土地使用權(quán)的歸屬。（二）城市地下人行地道系統(tǒng)規(guī)劃二、一般規(guī)定（8）行人交通與分流地道的設(shè)計(jì)通行能力應(yīng)符合2400人/（小時(shí)·米），車站、碼頭前的地道1850人/（小時(shí)·米）。（9）布局地道設(shè)計(jì)布局應(yīng)結(jié)合城市道路網(wǎng)規(guī)劃，適應(yīng)交通的需要，并應(yīng)考慮由此引起附近范圍內(nèi)人行交通所發(fā)生的變化，且對(duì)此種變化后的步行交通進(jìn)行全面規(guī)劃設(shè)計(jì)。二、一般規(guī)定（二）城市地下人行地道系統(tǒng)規(guī)劃2．人行地道的選點(diǎn)工作，一般按以下程序進(jìn)行（l）找出城市道路交通主要節(jié)點(diǎn)，作為需“人車分流”的規(guī)劃基礎(chǔ)；（2）對(duì)照已有的地鐵和地下其它步行系統(tǒng)的建設(shè)現(xiàn)狀和規(guī)劃，扣除(1)中找出的可由地鐵站等地下設(shè)施兼顧解決的節(jié)點(diǎn)；（3）考察城市人行天橋的建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃（包括城市某些區(qū)域的“空中走廊”)，將(2)中剩余的節(jié)點(diǎn)中，能由地上建設(shè)解決的點(diǎn)扣除；（4）對(duì)于剩余的城市交通節(jié)點(diǎn)，考察修建人行天橋和人行地道的各自優(yōu)劣點(diǎn)，扣除適宜“空中”解決的節(jié)點(diǎn)；（5）進(jìn)行其它方面論證（經(jīng)濟(jì)性等），確定城市中需建造地下人行地道的位置；（6）進(jìn)一步計(jì)算分析，確定每個(gè)修建點(diǎn)的規(guī)模、標(biāo)高等要素指標(biāo)。二、一般規(guī)定（二）城市地下人行地道系統(tǒng)規(guī)劃在進(jìn)行上頁中第(4)項(xiàng)時(shí)，主要考慮以下因素：（l）道路寬度：道路越寬，人行天橋的可能性就越??；（2）是否有高架道路（或鐵軌）通過？如有，就不能修建人行天橋；（3）是否有淺埋地鐵通過？如有，則不宜修建人行地道；（4）修建人行天橋?qū)Τ鞘芯坝^是否有不利影響？一般而言修建人行天橋?qū)Τ鞘芯坝^都有一些負(fù)面影響，但如成都春熙路口與王府井之間的人行天橋，既促進(jìn)了這些商店二層的商業(yè)發(fā)展，緩解了路口人流壓力，也成為新的城市風(fēng)景點(diǎn)；（5）有了人行天橋不一定就不需建設(shè)人行地道，畢竟，兩者各有特點(diǎn)。二、一般規(guī)定（二）城市地下人行地道系統(tǒng)規(guī)劃（三）城市地下人行地道規(guī)劃原則二、一般規(guī)定1．在節(jié)約的前提下，人行地道應(yīng)盡量形成網(wǎng)絡(luò)規(guī)模。2．貫徹“由點(diǎn)及線、由線及面”的逐段逐點(diǎn)、分期分批實(shí)施，最后貫通完成的指導(dǎo)思想。3．貫徹地下空間開發(fā)應(yīng)以“以商引人、以人養(yǎng)商”為原則的指導(dǎo)思想。只有將地下步行系統(tǒng)與商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)掛鉤，才能在目前市場經(jīng)濟(jì)的條件得到社會(huì)認(rèn)可，才能較好地解決資金來源問題。此外，只有將商業(yè)等設(shè)施與步行交通系統(tǒng)結(jié)合起來，才能最大限度地將地面上的人流吸引到地下步行系統(tǒng)內(nèi)，同時(shí)，這大量的客流也必能帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益，形成一個(gè)城市開發(fā)的良性循環(huán)。人行地道中引進(jìn)了店鋪等設(shè)施后，還有利于人行地道的管理。貫徹這項(xiàng)原則，具體表現(xiàn)在兩方面：1）在人行地道中引入商業(yè)等設(shè)施，如地下商業(yè)街等；2）人行地道盡可能直接與相鄰的各類地下公共設(shè)施相連。（三）城市地下人行地道規(guī)劃原則二、一般規(guī)定4．貫徹城市的人行地道建設(shè)與城市綜合防災(zāi)建設(shè)相結(jié)合的原則。1．人行地道的寬度及高度地道的通道凈寬，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)年限內(nèi)高峰小時(shí)人流量及設(shè)計(jì)通行能力計(jì)算。地道通道凈寬不宜小于3.75m；地道每端梯道或坡道的凈寬之和應(yīng)大于地道的凈寬1.2倍以上，梯(坡)道的最小凈寬為1.8m。人行地道通道的最小凈高為2.5m。地道梯道踏步中間布置的最小垂直凈高為2.4m；坡道的最小垂直凈高為2.5m，極限為2.2m。（四）城市人行地道規(guī)劃中的主要指標(biāo)、參數(shù)和要求二、一般規(guī)定2．出入口出入口的設(shè)置數(shù)量應(yīng)滿足城市消防、防災(zāi)規(guī)范要求。3．下底面標(biāo)高人行地道橫亙道/鐵路，一般其下底面標(biāo)高在地面以下7m左右（需避開管線）。4．人行地道通道平面形態(tài)人行地道要求路徑簡潔、導(dǎo)向標(biāo)志明確。4．城市人行地道規(guī)劃中的主要指標(biāo)、參數(shù)和要求二、一般規(guī)定人行地道施工方法包括有放坡開挖或護(hù)壁施工的明挖法、盾構(gòu)法或礦山法施工的暗挖法、用沉管法或頂進(jìn)法等特殊方法等。三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造

凈空尺寸應(yīng)滿足人行地道建筑限界和其他使用及施工工藝等要求，并考慮施工誤差、結(jié)構(gòu)變形和位移的影響。人行地道的結(jié)構(gòu)在制造、運(yùn)輸、安裝和使用過程中應(yīng)具有規(guī)定的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性和耐久性。結(jié)構(gòu)形式應(yīng)便于制造、運(yùn)輸、安裝、施工和養(yǎng)護(hù)。作用在地下結(jié)構(gòu)上的荷載，可按表1進(jìn)行分類。在決定荷載的數(shù)值時(shí)，應(yīng)考慮施工和使用年限內(nèi)發(fā)生的變化，根據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》及相關(guān)規(guī)范規(guī)定可能出現(xiàn)的最不利情況確定不同荷載組合時(shí)的組合系數(shù)。1．荷載荷載分類荷載名稱永久荷載結(jié)構(gòu)自重地層壓力結(jié)構(gòu)上部和破壞棱體范圍的設(shè)施及建筑物壓力水壓力及浮力混凝土收縮及徐變影響預(yù)加應(yīng)力設(shè)備重量地基下沉影響可變荷載基本可變荷載地面車輛荷載及其動(dòng)力作用地面車輛荷載引起的側(cè)向土壓力地鐵車輛荷載及其動(dòng)力作用人群荷載其他可變荷載溫度變化影響施工荷載偶然荷載地震影響沉船、拋錨或河道疏浚產(chǎn)生的撞擊力等災(zāi)害性荷載表1荷載分類表三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造人行地道工程材料應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)類型、受力條件、使用要求和所處環(huán)境等選用，并考慮可靠性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。主要受力結(jié)構(gòu)應(yīng)采用混凝土或鋼筋混凝土材料，必要時(shí)也可采用金屬材料?；炷恋脑牧蠎?yīng)符合耐久性要求，滿足抗裂、抗?jié)B、抗凍和抗侵蝕的需要。一般環(huán)境條件下的混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度等級(jí)不得低于表2的規(guī)定。2．工程材料三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造明挖法整體式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C30裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C30作為永久結(jié)構(gòu)的地下連續(xù)墻和灌注柱C30盾構(gòu)法裝配式鋼筋混凝土管片C50整體式鋼筋混凝土襯砌C30礦山法噴射混凝土襯砌C30現(xiàn)澆混凝土或鋼筋混凝土襯砌C30沉管法剛筋混凝土結(jié)構(gòu)C30預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)C40頂進(jìn)法鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C30表2地下人行通道混凝土的最低設(shè)計(jì)強(qiáng)度等級(jí)2．工程材料三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造襯砌結(jié)構(gòu)宜設(shè)計(jì)為閉合式。在無地下水的I、II級(jí)圍巖中可不設(shè)底板，但需鋪設(shè)厚度不小于200mm的混凝土墊層。明挖結(jié)構(gòu)的襯砌應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)一般可采用整體式鋼筋混凝土襯砌或裝配式鋼筋混凝土襯砌。(2)地下連續(xù)墻及灌注樁支護(hù)宜作為主體結(jié)構(gòu)側(cè)墻的一部分與內(nèi)襯墻共同受力。墻體的結(jié)合方式根據(jù)使用、受力及防水等要求，可選用疊合式或復(fù)合式構(gòu)造。若能滿足耐久性要求時(shí)，可將地下連續(xù)墻作為主體結(jié)構(gòu)的單一側(cè)墻。3．結(jié)構(gòu)形式及襯砌三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造盾構(gòu)法施工的隧道襯砌應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)可采用單層襯砌或在其內(nèi)澆鋼筋混凝土內(nèi)襯的雙層襯砌，在滿足工程使用、受力和防水要求的前提下，應(yīng)優(yōu)先選用裝配式鋼筋混凝土單層襯砌。(2)在聯(lián)絡(luò)通道門洞區(qū)段的裝配式襯砌，可采用鋼管片、鑄鐵管片或鋼與鋼筋混凝土的復(fù)合管片。(3)使用帶護(hù)盾的掘進(jìn)機(jī)施工的隧道，采用圓形結(jié)構(gòu)。3．結(jié)構(gòu)形式及襯砌三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造礦山法施工的結(jié)構(gòu)襯砌應(yīng)符合下列規(guī)定：1．結(jié)構(gòu)的斷面形狀和襯砌形式，應(yīng)根據(jù)圍巖條件、使用要求、施工方法及斷面尺寸等，從受力、圍巖穩(wěn)定和環(huán)境保護(hù)等方面綜合考慮，合理確定。2．宜采用馬蹄形斷面，特殊情況可采用直墻拱結(jié)構(gòu)。3．結(jié)構(gòu)形式及襯砌三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造沉管法施工的襯砌應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)結(jié)構(gòu)形式應(yīng)根據(jù)隧道功能和工程條件等因素確定。水深小于35m的通行地鐵車輛和機(jī)動(dòng)車的多車道隧道，宜采用普通鋼筋混凝土或縱向施加預(yù)應(yīng)力的鋼筋混凝土矩形框架結(jié)構(gòu)；水深大于45m的單、雙線隧道，宜采用圓形單層或雙層鋼殼混凝土結(jié)構(gòu)；水深介于35～45m之間時(shí)，應(yīng)通過綜合研究確定。(2)管節(jié)長度應(yīng)根據(jù)沉埋段的長度與管節(jié)制作、沉埋設(shè)備及航道等有關(guān)的施工條件和工期等因素確定，宜控制在100-130m。3．結(jié)構(gòu)形式及襯砌三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)符合下列一般規(guī)定：(1)地下結(jié)構(gòu)應(yīng)就其施工和正常使用階段，進(jìn)行結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的計(jì)算，必要時(shí)也應(yīng)進(jìn)行剛度和穩(wěn)定性計(jì)算。對(duì)于混凝土結(jié)構(gòu)，尚應(yīng)進(jìn)行抗裂驗(yàn)算或裂縫寬度驗(yàn)算。當(dāng)計(jì)入地震荷載或其他偶然荷載作用時(shí)，不需驗(yàn)算結(jié)構(gòu)的裂縫寬度。(2)普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的最大計(jì)算裂縫寬度允許值應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)類型、使用要求、所處環(huán)境和防水措施等因素確定。處于一般環(huán)境中的結(jié)構(gòu)，按荷載效應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)組合并考慮長期作用影響時(shí)，最大計(jì)算裂縫寬度允許值，可按規(guī)范中表列數(shù)值進(jìn)行控制；處于凍融環(huán)境或侵蝕環(huán)境等不利條件下的結(jié)構(gòu)，其最大計(jì)算裂縫寬度允許值應(yīng)根據(jù)具體情況另行確定。4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)三、結(jié)構(gòu)與構(gòu)造人行地道的防水設(shè)計(jì)，應(yīng)根據(jù)氣候條件、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)狀況、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工方法、使用要求等因素進(jìn)行，以保證結(jié)構(gòu)的安全、耐久性和使用要求。人行地道結(jié)構(gòu)防水等級(jí)應(yīng)為二級(jí)，頂部不允許滴漏，其他不允許漏水，結(jié)構(gòu)表面可有少量濕漬，總濕漬面積不應(yīng)大于總防水面積的6/1000；任意100m2防水面積上的濕漬不超過4處，單個(gè)濕漬的最大面積不大于0.2m2。防水混凝土抗?jié)B等級(jí)不得小于S8，處于侵蝕性介質(zhì)中防水混凝土的耐侵蝕系數(shù)，不應(yīng)小于0.8。其結(jié)構(gòu)厚度不應(yīng)小于250mm；防水混凝土結(jié)構(gòu)最大裂縫寬度，鋼筋保護(hù)層最小厚度應(yīng)符合表4的規(guī)定；混凝土結(jié)構(gòu)自防水設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)所處的環(huán)境條件，選用相適宜的材料，以滿足混凝土自身的抗?jié)B性、耐久性的要求。四、防水與排水1．防水結(jié)構(gòu)類別地下連續(xù)墻灌注樁明挖結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土管片礦山法施工的結(jié)構(gòu)頂板樓板底板初期支護(hù)或噴錨襯砌二次襯砌外側(cè)內(nèi)側(cè)外側(cè)外側(cè)外側(cè)內(nèi)側(cè)外側(cè)內(nèi)側(cè)外側(cè)內(nèi)側(cè)保護(hù)層厚度70507050403050404030404035注：1、車站內(nèi)的樓梯及站臺(tái)等內(nèi)部構(gòu)件主筋的保護(hù)層厚度可采用25mm；

2、頂進(jìn)法和沉管法施工的隧道主筋的保護(hù)層厚度可采用明挖結(jié)構(gòu)的數(shù)值；

3、礦山法施工的結(jié)構(gòu)當(dāng)二次襯砌的厚度大于50cm時(shí)，主筋的保護(hù)層厚度應(yīng)采用40mm。表4受力鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度（mm）1．防水四、防水與排水附加防水層有卷材防水層、涂料防水層等，適用于需增強(qiáng)防水能力、受侵蝕性介質(zhì)作用的工程。附加防水層應(yīng)設(shè)在迎水面或復(fù)合襯砌之間。涂料防水層應(yīng)根據(jù)工程所在地區(qū)環(huán)境、氣候條件、施工方法、結(jié)構(gòu)構(gòu)造形式、工程防水等級(jí)要求選擇防水涂料品種。1．防水四、防水與排水通道應(yīng)設(shè)有排除雨水、沖洗水和地下滲水的設(shè)施，通道內(nèi)地面鋪裝層應(yīng)設(shè)置橫坡，必要時(shí)也可同時(shí)設(shè)置縱、橫坡，以利排水。通道內(nèi)排水一般應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的排水系統(tǒng)，出水口必須安全可靠。凡能采用自流方式排入地道外的城市排水管道的，應(yīng)采用自流排水；也可采取其他排水措施。排水方式可根據(jù)具體條件來定。2．排水四、防水與排水為了使通道進(jìn)出口處的地面水不致流入通道內(nèi)，可在通道進(jìn)出口與地面相連處設(shè)置阻水臺(tái)階，其標(biāo)高一般比原地面高出0.2~0.5m，視地面積水情況而定。梯道(或坡道)可采用自然排水方式；為防止行人滑跌，踏步面可做1％~2％的橫坡。2．排水四、防水與排水人行地道的內(nèi)部空氣環(huán)境應(yīng)采用通風(fēng)或空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行控制。應(yīng)保證其內(nèi)部空氣環(huán)境的空氣質(zhì)量、溫度、濕度、氣流組織、氣流速度和噪聲等均能滿足人員的生理及心理?xiàng)l件要求和設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)的需要。當(dāng)通道內(nèi)發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)，應(yīng)具備防災(zāi)排煙、通風(fēng)功能。通道內(nèi)的進(jìn)風(fēng)應(yīng)直接采自大氣，排風(fēng)應(yīng)直接排出地面。五、通風(fēng)與照明1．通風(fēng)人行地道內(nèi)設(shè)廣告照明、應(yīng)急照明。照明配電箱宜集中設(shè)置。2．照明五、通風(fēng)與照明該地道位于深圳市深南大道與華富路的路口，地道主通道平面布置呈工字形，考慮沿深南大道方向?yàn)槿肆髦饕较颍?m跨主通道沿華富路中心線布置，5m跨主通道沿深南路兩側(cè)方向布置。為方便行人，每個(gè)角都分別沿深南路和華富路設(shè)置一出口，共8個(gè)地面出入口，其中西北角的沿深南路方向的出口考慮到去公交站人流的方便，布置于緊靠深南路的站臺(tái)上。管理房設(shè)于C通道的中部，水泵房設(shè)于2號(hào)梯道的最低處。實(shí)例1——深南路~華富路人行地道工程

六、工程實(shí)例實(shí)例1——深南路—華富路人行地道工程

六、工程實(shí)例深南路-華發(fā)路人行地道工程新宿副市中心的地下通道主要分為兩條線路，一條稱為“珍奇街”，從京王線新宿站（東京市市營新宿線）的地下中央廣場經(jīng)國道20號(hào)線（甲州街道）20號(hào)街，至都廳大道（11號(hào)街）的高架人行道，全長共433m；另一條稱為“時(shí)令大道”，在‘珍奇街”的國道20號(hào)線處開始分岔，從東大道（9號(hào)街）至“京王廣場飯店”，全長304m。它現(xiàn)在是連接新宿站與東京市市政機(jī)關(guān)的重要通道，日通行人數(shù)達(dá)6萬人次。實(shí)例2——新宿地下人行專用通

六、工程實(shí)例實(shí)例2——新宿地下人行專用通道六、工程實(shí)例新宿地下人行專用通道謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級(jí)市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級(jí)市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級(jí)市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各