個(gè)人房屋貸款政策制度、產(chǎn)品體系及操作流程住房金融業(yè)務(wù)部王中平目錄

第一部分個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（一手）第二部分個(gè)人商用房貸款業(yè)務(wù)（一手）第三部分二手房貸款業(yè)務(wù)第四部分債務(wù)置換類個(gè)人房屋貸款第五部分個(gè)人貸款最高額擔(dān)保第六部分個(gè)人循環(huán)貸款第七部分存貸通業(yè)務(wù)第八部分個(gè)人貸款營(yíng)銷外包第九部分個(gè)人住房公積金貸款

第一部分個(gè)人住房貸款（一手房）

（一）基本含義和分類

（二）“間客式”個(gè)人住房貸款

（三）“直客式”個(gè)人住房貸款（一）基本含義與分類

含義：“一手個(gè)人住房貸款”是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（或集資建房單位）依法建造、銷（預(yù)）售住房的貸款。

1.貸款的主體特定：只能是自然人。2.銷售主體特定：只能是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售資格的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”。但集資建房單位除外。

（一）基本含義與分類

按營(yíng)銷渠道的不同即是否由合作機(jī)構(gòu)推介（更確切的說(shuō)，按照或是否由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任”），一手個(gè)人住房貸款分為：●間客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（傳統(tǒng)模式）●直客式（直貸式）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)

“間客式”、“直客式”只是營(yíng)銷渠道的不同，額度、期限、利率、還款方式等貸款基本要素完全一致。不同點(diǎn)在于：貸款條件、擔(dān)保方式以及業(yè)務(wù)操作流程。

2.1概述2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入管理2.4一手個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（二）間客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2.1含義和基本流程

含義：“間客式個(gè)人住房貸款”是指通過(guò)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議，由開(kāi)發(fā)企業(yè)向我行推介按揭貸款客戶并為貸款客戶提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。

間客式模式是當(dāng)前個(gè)人住房貸款營(yíng)銷的主要營(yíng)銷渠道和辦理模式。因?yàn)楝F(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中出主導(dǎo)地位，控制著客戶資源。⑴合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入）⑵按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入管理⑶單筆個(gè)人住房貸款●貸款條件●貸款擔(dān)保●操作流程2.1含義和基本流程合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入單筆貸款操作流程部分特殊情形可省略準(zhǔn)入環(huán)節(jié)一般操作流程個(gè)人房屋貸款合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司）。合作機(jī)構(gòu)管理遵循“名單準(zhǔn)入、擇優(yōu)增補(bǔ)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、適時(shí)淘汰”的原則。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司的準(zhǔn)入在“二手房貸款業(yè)務(wù)”中介紹

2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（一）基本條件1、經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；2、有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)規(guī)范，制度健全；3、財(cái)務(wù)狀況良好，有一定資金實(shí)力；4、信譽(yù)良好，無(wú)拖欠銀行貸款；5、法定代表、控股股東和總經(jīng)理無(wú)不良信用記錄；6、在我行開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶；7、我行要求的其他條件。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（準(zhǔn)入條件）

（二）特定準(zhǔn)入條件：1、我行或他行評(píng)定的信用等級(jí)為BBB級(jí)（含）以上，如為新建房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目公司，其控股股東在我行或他行評(píng)定的信用等級(jí)為A-級(jí)(含)以上;對(duì)按揭項(xiàng)目為現(xiàn)房或純按揭的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可不評(píng)定信用等級(jí)。

2、注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元（含）以上；3、具有合法有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；4、我行近三年已發(fā)放過(guò)開(kāi)發(fā)貸款，且未出現(xiàn)過(guò)不良記錄的，可以直接納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入名單（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入特殊情況之一）。

2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（準(zhǔn)入條件）

5、保證金的留存管理。承擔(dān)連帶保證責(zé)任的，還要具備較強(qiáng)資金實(shí)力、擔(dān)保能力和賠付能力，并承諾根據(jù)所擔(dān)保貸款余額的相應(yīng)比例存入保證金，保證金比例由各二級(jí)分行根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況自行確定。保證金實(shí)行專項(xiàng)存儲(chǔ)、專戶管理。符合下列條件之一的，可免存保證金：1.信用等級(jí)為A-級(jí)（含）以上的，可免存保證金；2.已達(dá)到現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)并可在三個(gè)月內(nèi)落實(shí)抵押登記手續(xù)的，可免存保證金。

2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（準(zhǔn)入條件）

（三）禁止與出現(xiàn)以下情況之一的機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系：1、已查知有金融欺詐、逃廢或惡意拖欠債務(wù)等不良記錄的機(jī)構(gòu)；2、有組織或協(xié)助他人制造假按揭貸款行為的機(jī)構(gòu)；3、內(nèi)部管理混亂或資金嚴(yán)重短缺的機(jī)構(gòu)；4、已經(jīng)或即將喪失履行債務(wù)能力的機(jī)構(gòu)。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（準(zhǔn)入條件）調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，要求企業(yè)提供以下資料：（一）合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表；（二）經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;驗(yàn)資報(bào)告；公司章程；組織機(jī)構(gòu)代碼證；經(jīng)年檢的稅務(wù)登記證；有貸款記錄的，還須提供貸款卡。（三）經(jīng)工商行政管理部門(mén)蓋章的企業(yè)變更登記有關(guān)文件；（四）最近一期企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)審計(jì)的上年末財(cái)務(wù)報(bào)表；（五）相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)或資質(zhì)資格、執(zhí)業(yè)證書(shū)（六）法定代表人或授權(quán)代理人的身份證件及簽字樣本，授權(quán)代理人應(yīng)同時(shí)提供授權(quán)委托書(shū)；（七）個(gè)人控股股東和總經(jīng)理的身份證件；；（八）我行要求的其他資料。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入流程）調(diào)查同意的，調(diào)查人要出具調(diào)查報(bào)告，在《合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表》上簽署調(diào)查意見(jiàn)，交貸款經(jīng)辦行行長(zhǎng)或主管行長(zhǎng)簽字蓋章后，將相關(guān)資料報(bào)二級(jí)分行個(gè)人貸款營(yíng)銷部門(mén)審查。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入流程）合作機(jī)構(gòu)的審查工作由二級(jí)分行個(gè)人貸款營(yíng)銷部門(mén)負(fù)責(zé)。審查人在《合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表》上簽署審查意見(jiàn)?！穹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入，由二級(jí)分行審批，并報(bào)省行備案?！衿渌献鳈C(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入，報(bào)省行審批對(duì)準(zhǔn)入名單內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)設(shè)的分公司，可直接建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，無(wú)須再單獨(dú)申報(bào)準(zhǔn)入。（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入特殊情況之二）。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入流程）●信貸管理部負(fù)責(zé)督導(dǎo)信貸管理分部對(duì)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測(cè)與分析，定期通報(bào)，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查?！窈献鳈C(jī)構(gòu)的關(guān)系維護(hù)工作由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)?！窈献鳈C(jī)構(gòu)的預(yù)警與退出由省行負(fù)責(zé)。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入流程）出現(xiàn)下列情況之一，對(duì)合作機(jī)構(gòu)實(shí)行預(yù)警：（一）合作機(jī)構(gòu)推薦的借款人個(gè)人房屋貸款不良率連續(xù)三個(gè)月超過(guò)2%；（二）管理混亂、存在法律等糾紛情況可能對(duì)我行資金安全造成影響的；（三）法定代表人或總經(jīng)理，涉及經(jīng)濟(jì)、法律糾紛而被司法、稅務(wù)、工商部門(mén)提出警告或處罰，可能對(duì)我行資金安全造成影響的；（四）房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估價(jià)格明顯偏高，其評(píng)估的抵押物中有超過(guò)10%（含）的評(píng)估值比復(fù)評(píng)值高出20%（含）以上；（五）擔(dān)任保證人的企業(yè)未按規(guī)定在我行存入保證金；（六）其他需要預(yù)警的情況。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入流程）

預(yù)警：對(duì)預(yù)警半年（含）以上仍未撤銷處罰的合作機(jī)構(gòu)要終止合作，且不得進(jìn)入下一年的準(zhǔn)入名單，確需與預(yù)警合作機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議的，須報(bào)省行個(gè)人貸款營(yíng)銷部門(mén)審查同意，并由行長(zhǎng)或分管行長(zhǎng)進(jìn)行審批。對(duì)預(yù)警的合作機(jī)構(gòu)還要采取以下措施：（一）經(jīng)辦行審慎受理其推薦的業(yè)務(wù)，并跟蹤檢查；（二）審批部門(mén)要從嚴(yán)審查其推薦的業(yè)務(wù)；（三）信貸管理部門(mén)加大存量貸款監(jiān)測(cè)力度，并跟蹤整改情況。預(yù)警合作機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)整改符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，可向省行申請(qǐng)撤銷處罰。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入流程）

對(duì)存在下列情況之一的合作機(jī)構(gòu)實(shí)行退出：（一）組織或協(xié)助他人制造“假按揭”貸款；（二）合作機(jī)構(gòu)推薦的借款人個(gè)人貸款不良率連續(xù)三個(gè)月超過(guò)5%；（三）存在金融欺詐、商業(yè)（合同）欺詐或涉及重大案件；（四）未通過(guò)年審；（五）其他需要退出的情況。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入流程）

退出：退出的合作機(jī)構(gòu)2年內(nèi)不得進(jìn)入準(zhǔn)入名單。新設(shè)立機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人曾任退出機(jī)構(gòu)控股股東或總經(jīng)理且該退出機(jī)構(gòu)尚未消除影響我行資金安全因素的，2年內(nèi)也不得列入我行準(zhǔn)入名單。對(duì)退出機(jī)構(gòu)采取以下措施：（一）書(shū)面通知合作機(jī)構(gòu)停止合作；（二）貸款經(jīng)辦行和審批部門(mén)一律不再受理、調(diào)查、審查審批、簽批其推薦的貸款申請(qǐng)；（三）信貸管理和風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)要加大存量貸款監(jiān)測(cè)力度。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入流程）

受理工作由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)。填妥《按揭貸款項(xiàng)目申請(qǐng)審批表》并提供以下資料：（一）公司資料。1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明書(shū)及身份證；2.最近一期企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)審計(jì)的上年末企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表；3.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)；4.公司股東會(huì)或經(jīng)授權(quán)的董事會(huì)同意在借款人辦妥產(chǎn)權(quán)證及有效抵押之前，為借款人提供階段性連帶擔(dān)保的書(shū)面承諾。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（受理）

（二）項(xiàng)目資料1、現(xiàn)房項(xiàng)目資料：（1）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格報(bào)告；（2）商品房銷（預(yù)）售許可證；（3）若屬合作建設(shè)的項(xiàng)目，需提供合作開(kāi)發(fā)合同及合作方同意申請(qǐng)辦理按揭業(yè)務(wù)的有效委托書(shū)；（4）項(xiàng)目戶型平面圖。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（受理）

2、期房項(xiàng)目資料：（1）項(xiàng)目立項(xiàng)批文及可行性研究報(bào)告；（2）“四證”齊全；商品房銷（預(yù)）售許證可在貸款發(fā)放前補(bǔ)充提供（3）合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)合同及方同意申請(qǐng)辦理按揭業(yè)務(wù)的有效委托書(shū)；（4）項(xiàng)目的預(yù)算報(bào)告或投資估算表及后續(xù)資金落實(shí)情況。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（受理）

3、集資合作建房集資建房的單位及項(xiàng)目須符合國(guó)家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定。其中，事業(yè)單位以外的其他企業(yè)申請(qǐng)集資合作建房，在我行的信用等級(jí)須在A級(jí)（含）以上。需提報(bào)以下資料：①集資或合作建房方案；②集資或合作建房方案批復(fù)（上級(jí)及政府主管部門(mén)批文）；③集資或合作建房項(xiàng)目“四證”；④集資或合作建房協(xié)議和集資款收據(jù)。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（受理）

注意：合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入過(guò)程中已提供的企業(yè)資料可不重復(fù)提供；對(duì)我行已發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目申請(qǐng)按揭貸款的，若企業(yè)和建設(shè)項(xiàng)目無(wú)重大異常變化，所需企業(yè)、項(xiàng)目資料可不重復(fù)提供。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（受理）按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入的調(diào)查：由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，實(shí)行雙人調(diào)查制度，項(xiàng)目調(diào)查人對(duì)調(diào)查資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。項(xiàng)目調(diào)查人在收妥資料后，應(yīng)在規(guī)定工作日內(nèi)約見(jiàn)申請(qǐng)人，對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)資料進(jìn)行核查與分析，提出調(diào)查意見(jiàn)，并在《按揭項(xiàng)目申請(qǐng)審批表》簽署意見(jiàn)，提交調(diào)查報(bào)告。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（調(diào)查）

對(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)按揭項(xiàng)目存在以下問(wèn)題之一的，要終止調(diào)查不予受理：1.建筑工程質(zhì)量不合格的項(xiàng)目；2.因建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃出現(xiàn)重大調(diào)整或企業(yè)資金嚴(yán)重短缺等因素可能“爛尾”的項(xiàng)目；3.不能提供合法“四證”的項(xiàng)目；4.存在債權(quán)、債務(wù)和產(chǎn)權(quán)糾紛或正處于法律訴訟階段的項(xiàng)目；5.未經(jīng)主管部門(mén)預(yù)售許可，不具備合法銷售條件的項(xiàng)目；6.開(kāi)發(fā)企業(yè)或法定代表人有不良信用行為記錄。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（調(diào)查）●審查工作由二級(jí)分行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)，審批工作由二級(jí)分行行長(zhǎng)或經(jīng)授權(quán)的副行長(zhǎng)負(fù)責(zé)?！耥?xiàng)目審查人審查同意后在《按揭貸款項(xiàng)目申請(qǐng)審批表》上簽署審查意見(jiàn)后，上報(bào)審批。●有權(quán)審批人審批通過(guò)后，貸款經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》；審查審批不符合貸款條件的按揭項(xiàng)目，應(yīng)將有關(guān)材料退還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！窈炗啞栋唇屹J款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，應(yīng)主要明確按揭貸款成數(shù)、期限、抵押、階段性保證及資金結(jié)算等內(nèi)容。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（審查）

按揭項(xiàng)目檔案內(nèi)容包括:1.按揭項(xiàng)目申請(qǐng)資料；2.《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》；3.對(duì)該項(xiàng)目的審查意見(jiàn)及貸后檢查記錄；4.其他必要的資料。2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入（歸檔）合作機(jī)構(gòu)和按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入中的幾個(gè)特殊情況：之一：我行近三年已發(fā)放過(guò)開(kāi)發(fā)貸款且未出現(xiàn)過(guò)不良記錄的，可以直接納入合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單。之二：準(zhǔn)入名單內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的分公司，無(wú)需申報(bào)合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入，直接納入名單。2.3幾個(gè)特殊情況

之三：按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入時(shí)可不重復(fù)提供合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入時(shí)已提報(bào)過(guò)的企業(yè)資料，對(duì)我行已發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目申請(qǐng)按揭貸款的，若企業(yè)和建設(shè)項(xiàng)目。無(wú)重大異常變化，所需企業(yè)、項(xiàng)目資料可不重復(fù)提供。之四：我行開(kāi)發(fā)貸款支持的按揭項(xiàng)目，其調(diào)查、審查工作與開(kāi)發(fā)貸款同時(shí)進(jìn)行，開(kāi)發(fā)貸款審批通過(guò)后，貸款經(jīng)辦行對(duì)按揭項(xiàng)目自行進(jìn)行準(zhǔn)入，簽署按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議后向二級(jí)分行報(bào)備。2.3幾個(gè)特殊情況

之五：現(xiàn)房按揭項(xiàng)目的準(zhǔn)入要求。對(duì)現(xiàn)房按揭項(xiàng)目，貸款經(jīng)辦行落實(shí)以下條件的情況下，可不對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)入審查審批，可不與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂按揭合作協(xié)議：（一）項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收；（二）具有良好的區(qū)位環(huán)境、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套完善，物業(yè)管理規(guī)范；（三）定價(jià)合理，銷售前景良好，不存在滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。2.3幾個(gè)特殊情況

之六：大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（含其控股51%（含）以上的項(xiàng)目公司）及其項(xiàng)目的準(zhǔn)入管理要求。在滿足下列條件的情況下的大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，貸款經(jīng)辦行可自行準(zhǔn)入，并向二級(jí)分行報(bào)備；經(jīng)辦行可不與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂按揭合作協(xié)議，開(kāi)發(fā)企業(yè)可不承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。

2.3幾個(gè)特殊情況（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本5000萬(wàn)元（含）以上，開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)（含）以上；（二）項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境良好，建筑品質(zhì)優(yōu)良，總建筑面積達(dá)到5萬(wàn)平方米以上；對(duì)地段和建筑品質(zhì)特別優(yōu)良的項(xiàng)目可適當(dāng)放寬總面積限制；（三）明確貸款資金由借款人授權(quán)直接劃入開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶；（四）能夠辦妥合法有效的預(yù)告登記；（五）確保項(xiàng)目能夠正常交付使用。2.3幾個(gè)特殊情況之七：總行名單內(nèi)大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（含控股51%（含）的項(xiàng)目公司，下同）及其項(xiàng)目的準(zhǔn)入管理要求。（一）省行與名單內(nèi)企業(yè)就其獨(dú)資企業(yè)及控股企業(yè)年度內(nèi)開(kāi)發(fā)的按揭項(xiàng)目簽署全面按揭協(xié)議，各經(jīng)辦行可不再單獨(dú)簽簽署。（二）對(duì)名單內(nèi)客戶的獨(dú)資企業(yè)或控股企業(yè)與我行合作開(kāi)展純按揭業(yè)務(wù)的，可免除開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入的審查審批，按揭項(xiàng)目由經(jīng)辦行自行準(zhǔn)入，并向二級(jí)分行報(bào)備；（三）對(duì)名單內(nèi)客戶的獨(dú)資企業(yè)或控股企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，發(fā)放貸款前能夠辦妥預(yù)告登記的，經(jīng)辦行可不與企業(yè)簽訂按揭協(xié)議，開(kāi)發(fā)企業(yè)可不承擔(dān)階段性擔(dān)保；（四）調(diào)查、審查實(shí)行綠色通道，簡(jiǎn)化對(duì)借款人的調(diào)查審查審批手續(xù)。2.3幾個(gè)特殊情況2.4一手個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（間客式）

●貸款條件●貸款用途●貸款擔(dān)?！窈贤卮_定●操作流程

貸款條件借款人條件貸款用途貸款擔(dān)保身份證明婚姻證明償債能力證明信用證明購(gòu)一手/二手房購(gòu)車(chē)位置換債務(wù)（一）貸款條件（基本結(jié)構(gòu)）（一）貸款條件（身份、婚姻）

1.具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18-65周歲（含）之間；外國(guó)人以及港、澳、臺(tái)居民應(yīng)在境內(nèi)居住滿一年并有固定居所和職業(yè)；2.具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效的身份證明）；3.有效的婚姻狀況證明（結(jié)婚證明或離婚證明或單身聲明或其他證明借款人婚姻狀況的證明）；

（一）貸款條件（信用）

4.具有良好的信用記錄和還款意愿。（1）CIIS、人行征信?！敖搿鳖惪蛻?，各級(jí)機(jī)構(gòu)不得與其發(fā)生新的授信業(yè)務(wù)；“關(guān)注”類客戶，原則上不得與其發(fā)生新增授信業(yè)務(wù)，否則必須提供充分理由和說(shuō)明，并經(jīng)過(guò)有權(quán)人批準(zhǔn)。（2）對(duì)于原有住房貸款有連續(xù)違約3個(gè)月以上違約記錄的借款人，再申請(qǐng)住房貸款，均不予受理。（工銀辦發(fā)【2008】161號(hào)）

（一）貸款條件（信用）

（3）對(duì)因欠繳信用卡年費(fèi)而出現(xiàn)違約記錄的客戶，如客戶能補(bǔ)繳年費(fèi)并由發(fā)卡機(jī)構(gòu)出具違約原因說(shuō)明，可為其辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。（4）對(duì)由于疏忽等原因造成1000元（含）以內(nèi)信用卡小額欠款且不屬于禁入類的客戶，可在客戶歸還欠款并出具相關(guān)說(shuō)明的前提下，辦理業(yè)務(wù)。（一）貸款條件（償債能力）

5.具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力；(房屋貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入≤50％；(房屋貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額)/月均收入≤55％利用上述公式計(jì)算還貸比時(shí)，主借款人與共同借款人的收入以及負(fù)債應(yīng)一并計(jì)算。（二）貸款用途

1.貸款用途管理要求1.1總的要求。嚴(yán)禁發(fā)放無(wú)確定貸款用途的個(gè)人貸款，嚴(yán)防貸款資金被挪用，防范流入證券市場(chǎng)。1.2個(gè)人住房貸款用途管理要求。購(gòu)買(mǎi)或建造的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或車(chē)位等必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定且產(chǎn)權(quán)清晰。禁止向購(gòu)買(mǎi)違規(guī)建設(shè)房屋的借款人發(fā)放個(gè)人房屋貸款；禁止向購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或其他“小產(chǎn)權(quán)房”的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個(gè)人房屋貸款。所購(gòu)住房必須主體結(jié)構(gòu)已封頂。1.3產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的界定（二）貸款用途（具體用途）

●具有所購(gòu)住房的商品房銷（預(yù)）售合同或意向書(shū)；●具有支付所購(gòu)房屋首期購(gòu)房款的能力。與”個(gè)人房屋抵押貸款“的區(qū)別

（三）貸款擔(dān)保

●一手個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式包括：“抵押登記辦妥前的階段性擔(dān)保”和“正式的抵押登記”。●期房按揭貸款，原則上應(yīng)辦理期房的抵押預(yù)告登記，對(duì)當(dāng)?shù)卣形唇㈩A(yù)告登記制度的，應(yīng)辦理預(yù)售合同備案?！駬?dān)保方式：抵押、保證、質(zhì)押、組合。抵質(zhì)押擔(dān)保可采用最高額抵（質(zhì)）押擔(dān)保和普通抵（質(zhì)）押擔(dān)保注：“預(yù)告抵押登記”不是嚴(yán)格意義上的擔(dān)保方式。所以不能因?yàn)檗k理的“預(yù)告抵押登記”就不再提供階段性擔(dān)保（三）貸款擔(dān)保（階段性擔(dān)保）

一手房的階段性保證擔(dān)保包括：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或集資建房單位的階段性保證。2、質(zhì)押階段性擔(dān)保。3、專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證。（主要適用于直貸式）4、自然人階段性保證。（主要適用于直貸式）5、非本筆貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保。6、符合我行個(gè)人信用貸款特定準(zhǔn)入客戶條件的優(yōu)質(zhì)客戶可免除階段性擔(dān)保，直接發(fā)放貸款。

（三）貸款擔(dān)保（正式抵押登記）

●一手房貸款原則上以本次所購(gòu)房產(chǎn)設(shè)定抵押。（直貸式除外，直貸式可以以本人其他房產(chǎn)直接設(shè)定正式抵押）

●抵押物價(jià)值的確定。一般為房屋的交易價(jià)格。（三）貸款擔(dān)保（抵押登記的辦理）

（一）以期房抵押的，貸款人協(xié)助抵押人預(yù)告登記，并確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)；在辦妥房屋他項(xiàng)權(quán)證前，提供符合我行規(guī)定的階段性擔(dān)保。

（二）以現(xiàn)房抵押的，貸款人應(yīng)協(xié)助抵押人辦理抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證；如售房單位未辦妥房屋所有權(quán)證，應(yīng)辦理預(yù)告登記手續(xù)，并確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證。

（四）貸款基本要素

1.房屋“套數(shù)”的界定2.貸款額度3.貸款期限4.貸款利率5.還款方式6.其他規(guī)定1.房屋套數(shù)的界定

1、以個(gè)人征信系統(tǒng)以及PCM2003系統(tǒng)收錄的信息為主要依據(jù)。2、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位。3、已利用個(gè)人住房貸款（原已結(jié)清貸款及公積金貸款均計(jì)入貸款購(gòu)房套數(shù)）購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房的借款人，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，認(rèn)定其貸款屬于第二套房貸。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，允許比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)自住房的優(yōu)惠政策。2.貸款額度

●對(duì)居民首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)自住房的，首付款比例不低于購(gòu)房款的20％（其中，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)別墅的，首付款比例不得低于40％）。●對(duì)其他申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，首付款比例不得低于購(gòu)房款的40％，且首付款比例應(yīng)隨購(gòu)房套數(shù)增加而逐步提高，具體上浮比例由貸款行及授信審批部門(mén)合理確定。

3.貸款期限

●個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)30年，且借款人年齡與貸款期限之和不得超過(guò)70年，有兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限。

4.貸款利率（浮動(dòng)）

（一）浮動(dòng)利率方式。上限放開(kāi)，下限管理。貸款期限1年以上的，遇法定利率調(diào)整，次年1月1日調(diào)整。●首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)自住房的，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.7倍?！駥?duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率由貸款行和授信審批部門(mén)根據(jù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并在綜合考慮客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況及綜合收益水平的基礎(chǔ)上，在央行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率上下限浮動(dòng)空間內(nèi)自主確定利率浮動(dòng)比例。4.貸款利率（固定）

含義：固定利率個(gè)人住房貸款系指為購(gòu)買(mǎi)住房的借款人提供的,在約定期限內(nèi)貸款利率不隨人民銀行利率調(diào)整或市場(chǎng)利率的變化而浮動(dòng)的住房貸款。適用客戶條件：（1）個(gè)人住房貸款。（2）新申請(qǐng)的貸款業(yè)務(wù)，以及在我行已辦理個(gè)人住房購(gòu)置按揭貸款且剩余貸款年限符合固定利率貸款期限要求的存量貸款業(yè)務(wù)。

4.貸款利率（固定）

三種模式：全程固定利率模式；分段固定利率組合；固定利率及浮動(dòng)利率組合”。期限要求：貸款期限應(yīng)長(zhǎng)于12個(gè)月，同時(shí)不得短于所選擇固定利率對(duì)應(yīng)的固定期限，貸款最長(zhǎng)期限不得超過(guò)個(gè)人住房貸款的有關(guān)期限規(guī)定。固定利率期限累計(jì)最長(zhǎng)不超過(guò)10年，分為3年期、5年期及10年期三個(gè)檔次。

4.貸款利率（罰息和換算）

（三）罰息利率原因：未按合同約定日期（包括被宣布提前到期）償還貸款；未按合同約定使用貸款。標(biāo)準(zhǔn)：貸款實(shí)際執(zhí)行利率水平上加收30-50％。對(duì)未按規(guī)定償還或使用的貸款本金部分計(jì)收利息；對(duì)不能按時(shí)支付的利息部分，按罰息利率收復(fù)利。（四）利率換算。利率換算公式為：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。5.還款方式（等額本金及等額本息還款）

等額本金（按月計(jì)息和按日計(jì)息）

和等額本息

特點(diǎn)對(duì)比分析：⑴等額本金首月還款額大于等額本息首月還款額；⑵等額本金總還款利息小于等額本息還款總利息；⑶等額本金還款法的本金償還速度快于等額本息。5.還款方式（按周還款法）

1.按周還本付息法功能描述：以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，以7天或者7天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最長(zhǎng)21天。即突破了傳統(tǒng)“按月”為周期的還款方式，實(shí)現(xiàn)了按1周、2周或3周為周期的還款方式。產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)：縮短還款周期，加快本金償還速度，從而達(dá)到節(jié)省貸款利息的目的。借款人在總的還款期內(nèi)所承擔(dān)的總利息支出減少。但由于還款周期縮短，導(dǎo)致借款人每月償還的貸款本金增多，月還款壓力相對(duì)增大。適宜人群：適合收入較高，比較成熟的消費(fèi)群體。利息節(jié)約指數(shù)：★★★★★5.還款方式（按周還款法）

按周還本付息法的管理要求：1.一個(gè)月內(nèi)應(yīng)還本息合計(jì)須小于借款人月收入的50％；2.貸款按日計(jì)息；3.未按時(shí)還款計(jì)貸款違約，連續(xù)違約超過(guò)3個(gè)月的計(jì)為不良貸款。5.還款方式（隨心還款法）

2.隨心還還款法功能描述：借款人在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息還款法計(jì)算的還款金額作為每期最低還款額，當(dāng)還款帳戶中資金大于最低還款額時(shí)，超過(guò)部分銀行自動(dòng)做提前還款處理。產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)：只要將多余資金存入還款帳戶，在扣款日銀行自動(dòng)做提前還款處理，避免了因辦理提前還款手續(xù)而奔波于銀行網(wǎng)點(diǎn)的不便與勞苦。適宜人群：適宜各個(gè)層次的消費(fèi)群體。利息節(jié)約指數(shù)：★★★★★5.還款方式（隨心還款法）隨心還還款法管理要求：1.每期最低還款額以申請(qǐng)?jiān)撨€款方式時(shí)的貸款利率、剩余貸款期限和余額，按等額本息還款法計(jì)算的每期還款額；2.還款金額低于最低還款額的計(jì)貸款違約，超過(guò)最低還款額的視為提前還款；3.提前還款后，系統(tǒng)默認(rèn)每期最低還款額保持不變，貸款期限相應(yīng)縮短；借款人也可向經(jīng)辦行申請(qǐng)降低每期還款額，貸款人應(yīng)根據(jù)借款人申請(qǐng)重新計(jì)算每期最低還款額。5.還款方式（入住還款法）

功能描述：借款人購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房或購(gòu)買(mǎi)與我行簽訂了按揭合作協(xié)議且開(kāi)發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時(shí)，可在所購(gòu)房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款方式。本金寬限期最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：入住之前只償還貸款利息，暫不歸還本金，從而減少了月還款額，以前期較少的資金投入順利完成購(gòu)房心愿。但由于入住前不償還本金，所以借款人要負(fù)擔(dān)更多的貸款利息，使得借款人總的貸款成本有所增加。適宜人群：適合剛剛步入工作崗位，當(dāng)前收入較低但有較大發(fā)展?jié)摿Φ目蛻羧后w。利息節(jié)約指數(shù)：★★☆☆☆5.還款方式（隨心還款法）

入住還還款法管理要求：1.適用于個(gè)人住房按揭貸款；2.貸款購(gòu)買(mǎi)期房申請(qǐng)入住還的，開(kāi)發(fā)商須提供階段性連帶保證責(zé)任；3.本金寬限期不得超過(guò)1年。本金寬限期一般為從貸款發(fā)放之日起至購(gòu)房合同中約定的交房日止；4.本金寬限期間須在借款合同中約定；5.對(duì)存在質(zhì)量問(wèn)題或資金不到位的項(xiàng)目不得發(fā)放個(gè)人住房入住還貸款；6.對(duì)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)存在爛尾或延期交房風(fēng)險(xiǎn)的，要提前結(jié)束本金寬限期或提前收回貸款。

5.還款方式（還款方式的變更）

1.個(gè)人貸款還款方式原則上每年最多變更一次，且須在貸款經(jīng)辦行辦理；2.貸款經(jīng)辦行個(gè)人信貸客戶經(jīng)理或綜合管理人員（風(fēng)險(xiǎn)管理人員）負(fù)責(zé)受理變更申請(qǐng)；3.貸款經(jīng)辦行行長(zhǎng)授權(quán)的人員負(fù)責(zé)變更申請(qǐng)的審批。5.還款方式（附加服務(wù)）

1.“自定還款日”是指借款人可根據(jù)自身收入狀況自由選擇固定的每期還款日。2.“寬限期服務(wù)”指借款人在借款合同約定的還款期內(nèi)，還款日期可在約定還款日的基礎(chǔ)上寬限10個(gè)自然日。即借款人雖未按合同約定的還款日償還貸款，但只要在隨后的10個(gè)寬限日之內(nèi)償還，均不計(jì)違約，也不產(chǎn)生違約記錄。（五）貸款操作流程

第一調(diào)查人第二調(diào)查人審查人貸款審批人貸款簽批人支行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理受理、調(diào)查環(huán)節(jié)支行營(yíng)銷部門(mén)審查審批審批分部簽批環(huán)節(jié)支行或二級(jí)分行發(fā)放環(huán)節(jié)支行風(fēng)險(xiǎn)部門(mén)雙人審批貸款受理（五）貸款操作流程（貸款受理）

（一）借款人資料1.借款人合法的身份證件、戶口登記簿；2.借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；3.借款人婚姻關(guān)系證明；4.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾或在借款合同上簽字；5.貸款人要求提供的其他文件或資料。

（五）貸款操作流程（貸款受理）

（二）所購(gòu)房屋資料1.《商品房銷（預(yù)）售合同》2.首期付款的銀行存款憑條或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。（五）貸款操作流程（貸款調(diào)查）

執(zhí)行雙人調(diào)查和見(jiàn)客談話制度。調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1.資料是否真實(shí)、完整、合法、有效。2.借款人購(gòu)房行為及借款申請(qǐng)是否自愿屬實(shí)。3.借款人身份證明、婚姻狀況是否真實(shí)；償債能力是否充足；信用是否良。4.貸款用途是否真實(shí)、合法、合規(guī)。5.借款人購(gòu)買(mǎi)商品房的價(jià)格是否與當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)?、同類物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平相符。6.擔(dān)保手續(xù)是否合法、足額、有效。7.貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方式等是否合理。

（五）貸款操作流程（貸款審查）

貸款的審查工作由授信審批部門(mén)負(fù)責(zé)，審查人對(duì)貸款申請(qǐng)資料的完整性和合規(guī)性負(fù)責(zé)。審查環(huán)節(jié)實(shí)行電話核實(shí)制度。（五）貸款操作流程（審批、簽批）

（一）貸款審批。授信審批部門(mén)負(fù)責(zé)。（二）資料移交。授信審批部門(mén)將資料移貸款經(jīng)辦行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，進(jìn)行移交登記。審批同意的提交簽批人，不同意的交由客戶經(jīng)理退還申請(qǐng)人。（三）簽署簽批意見(jiàn)。“簽批人”由支行行長(zhǎng)、二級(jí)分行行長(zhǎng)或其他有權(quán)簽批人擔(dān)任，在年度轉(zhuǎn)授權(quán)內(nèi)行使簽批權(quán)。（四）簽署合同。角色：“支行簽約人”（五）落實(shí)擔(dān)保。角色：風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理。（六）簽署借款憑證。角色：支行簽約人。（五）貸款操作流程（貸款發(fā)放）

“間客式”一手房貸款，貸款資金一次劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帳戶；

3.1含義、背景3.2貸款條件3.3貸款擔(dān)保3.4操作流程3.5營(yíng)銷組織推動(dòng)（三）直客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)3.1含義、背景

對(duì)購(gòu)買(mǎi)未與我行簽訂按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議的項(xiàng)目的借款人，在其能夠提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)?；蚰軌蜣k理正式抵押登記的前提下，可以向借款人發(fā)放直貸式個(gè)人住房貸款?！爸笨褪健睒I(yè)務(wù)是我行根據(jù)市場(chǎng)需求，針對(duì)客戶自身的信用情況而設(shè)計(jì)的個(gè)人住房貸款營(yíng)銷操作模式，是對(duì)我行原有以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及中介合作機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的間接營(yíng)銷模式的拓展和延伸，體現(xiàn)了以“客戶”為中心的經(jīng)營(yíng)理念。貸款條件、貸款擔(dān)保以及操作流程上存在差異3.1含義、背景（初始）

總行出臺(tái)的目的：擺脫對(duì)開(kāi)發(fā)商的過(guò)度依賴?？傂卸x：直客式個(gè)人住房貸款是指借款人未通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推介直接向銀行申請(qǐng)辦理的個(gè)人住房貸款。（即不與開(kāi)發(fā)企業(yè)建立合作關(guān)系，直接對(duì)個(gè)別客戶辦理業(yè)務(wù)——零售）評(píng)價(jià)：理論上是好的，但無(wú)法實(shí)現(xiàn)批量營(yíng)銷。只能作為補(bǔ)充

3.1含義、背景（擴(kuò)展）

背景：越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）不愿在為借款人提供階段性擔(dān)保。

擴(kuò)展后的含義：不與開(kāi)發(fā)商簽訂按揭協(xié)議，開(kāi)發(fā)商無(wú)需承擔(dān)階段性擔(dān)保，在借款人能夠提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)?；蛑苯愚k理抵押登記手續(xù)的前提下，直接向借款人發(fā)放直貸式個(gè)人住房貸款。由此，擴(kuò)展后的直貸式業(yè)務(wù)主要適用于：●購(gòu)買(mǎi)未與我行建立合作關(guān)于的樓盤(pán)的散戶（零售）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的批量營(yíng)銷（批發(fā)）

3.2貸款條件

（一）借款人條件（1）能夠提供擔(dān)保公司階段性擔(dān)?；蚰軌蛑苯犹峁┍救朔康禺a(chǎn)抵押的借款人，只要具備申請(qǐng)個(gè)人房屋貸款的基本條件即可申請(qǐng)直貸式個(gè)人住房貸款。（2）以自然人或除專業(yè)擔(dān)保公司意外的其他法人作階段性擔(dān)保的，借款人必須具備以下條件：

3.2貸款條件①當(dāng)?shù)貒?guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公立學(xué)校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限滿2年。②郵政、電力、電信、金融、報(bào)業(yè)、廣播電視、民航等行業(yè)的正式員工，工作年限滿2年。③我行AA級(jí)以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）正式員工，在我行代發(fā)工資,工作年限滿2年。④我行或他行抵押擔(dān)保方式個(gè)人貸款客戶（含已結(jié)清客戶），實(shí)際還款時(shí)間在2年（含）以上，還款期間無(wú)不良信用記錄的；⑤擁有自有資產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）達(dá)200萬(wàn)元（含）以上。

3.2貸款條件

（二）具有所購(gòu)住房的商品房銷（預(yù)）售合同或意向書(shū)。意向書(shū)需明確所購(gòu)房產(chǎn)的基本情況，包括總價(jià)、面積，地址等要素。（三）具有支付所購(gòu)房屋首期購(gòu)房款的能力。直客式個(gè)人房屋貸款在申報(bào)審批時(shí)可暫不提供首付款交納證明，貸款發(fā)放前補(bǔ)充提供。3.3貸款擔(dān)保“直貸式”業(yè)務(wù)可以本次所購(gòu)房產(chǎn)設(shè)定抵押，也可以本人其他房產(chǎn)設(shè)定抵押。以本次所購(gòu)房產(chǎn)抵押的，在所購(gòu)房產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證前，應(yīng)辦妥預(yù)售合同備案登記或預(yù)告抵押登記手續(xù)，并提供以下階段性保證擔(dān)保：3.3貸款擔(dān)保1、質(zhì)押階段性擔(dān)保。2、專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證3、自然人階段性保證。4、非本筆貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保。5、符合我行個(gè)人信用貸款特定準(zhǔn)入客戶條件的優(yōu)質(zhì)客戶可免除階段性擔(dān)保，直接發(fā)放貸款。

3.3貸款擔(dān)保

自然人保證條件：無(wú)任何違法行為及不良信用記錄，具有保證能力，具有固定職業(yè)，在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶杂蟹慨a(chǎn)，能夠提供產(chǎn)權(quán)證明且未設(shè)定抵押，并滿足下列條件：1.當(dāng)?shù)貒?guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公立學(xué)校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限滿2年。2.郵政、電力、電信、金融、報(bào)業(yè)、廣播電視、民航等行業(yè)的正式員工，工作年限滿2年。3.我行AA級(jí)以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）正式員工，在我行代發(fā)工資,工作年限滿2年。4.擁有自有資產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）達(dá)200萬(wàn)元（含）以上3.4操作流程（貸款受理）

申請(qǐng)直貸式個(gè)人住房貸款，應(yīng)提以下材料：（一）借款人基本資料；（二）所購(gòu)房屋資料。所購(gòu)住房的商品房銷（預(yù)）售合同或意向書(shū)，明確所購(gòu)房產(chǎn)的基本情況，包括總價(jià)、面積，地址等要素。（三）首付款的銀行存款憑條或開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。直客式個(gè)人房屋貸款在申報(bào)審批時(shí)可暫不提供首付款收據(jù)，貸款發(fā)放前補(bǔ)充提供。

（三）擔(dān)保資料。3.4操作流程（調(diào)查要點(diǎn)）

申請(qǐng)直貸式個(gè)人住房貸款，還應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)以下內(nèi)容：

（1）借款人所購(gòu)樓盤(pán)“五證”是否齊全、真實(shí)、有效；（2）借款人與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房意向的書(shū)面證明材料是否真實(shí)可信。調(diào)查工作結(jié)束后，調(diào)查人要根據(jù)調(diào)查情況，在申請(qǐng)審批表上就貸與不貸、貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方式等事項(xiàng)進(jìn)行明確。3.4操作流程（審批發(fā)放）

1.審批通過(guò)并按規(guī)定落實(shí)有效抵押或有效階段性擔(dān)保后可根據(jù)借款人需要向其提供《貸款承諾書(shū)》，承諾“借款人在簽署正式《購(gòu)房合同》并繳納首付款后，經(jīng)我行審核，如借款人所提供的購(gòu)房資料與申請(qǐng)貸款時(shí)所提供的的購(gòu)房信息無(wú)誤，借款人信用狀況無(wú)重大不利變化，我行將按約定發(fā)放貸款”。貸款資金劃至借款人指定賬戶。

3.4操作流程（審批發(fā)放）

2.辦妥抵押登記前發(fā)放貸款的，貸款經(jīng)辦行應(yīng)緊密跟蹤所購(gòu)房產(chǎn)的預(yù)告登記或房屋他項(xiàng)權(quán)證情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件時(shí)，經(jīng)辦行應(yīng)督促協(xié)助借款人及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后，5個(gè)工作日內(nèi)完成抵押證明材料的歸檔。

直客式模式操作流程——差異對(duì)比

達(dá)成購(gòu)房意向簽合同交首付申請(qǐng)貸款審批發(fā)放達(dá)成購(gòu)房意向申請(qǐng)貸款審批并出具承諾函簽合同交首付，銀行發(fā)放貸款間客式直客式3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）

直貸式業(yè)務(wù)是我行今后個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)，各行要認(rèn)真做好市場(chǎng)分析研究，加大營(yíng)銷組織推廣力度，積極主動(dòng)地尋找目標(biāo)市場(chǎng)。主要發(fā)展思路概括為：“抓住產(chǎn)品三大優(yōu)勢(shì)，定位三大目標(biāo)客戶群，防控三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)”3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）

（一）抓住三大優(yōu)勢(shì)，提升我行的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！駭U(kuò)展了傳統(tǒng)個(gè)人住房貸款的階段性擔(dān)保方式，由只能由開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保擴(kuò)展為六大類適應(yīng)多種客戶需求的階段性擔(dān)保方式；●通過(guò)減少合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入環(huán)節(jié)、簡(jiǎn)化按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，從而縮短了業(yè)務(wù)操作流程，提高了我行在營(yíng)銷過(guò)程中的服務(wù)效率；●對(duì)辦理直客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶，可以享受開(kāi)發(fā)商給予的一次性付款優(yōu)惠。3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）

（二）定位三大目標(biāo)客戶群，積極主動(dòng)開(kāi)展?fàn)I銷工作?，F(xiàn)階段我行個(gè)人住房貸款的營(yíng)銷仍應(yīng)以“間客式”為主。應(yīng)把“直客式”作為進(jìn)一步強(qiáng)化與開(kāi)發(fā)商合作的有力手段，通過(guò)“直客式”的優(yōu)勢(shì)來(lái)不斷提升我行對(duì)純按揭項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。鑒于此，直貸式業(yè)務(wù)主要適用在以下幾個(gè)方面：3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）

1.對(duì)單位團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目的批量營(yíng)銷。包括大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)、事業(yè)單位及國(guó)家機(jī)關(guān)單位團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商大多不愿承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。據(jù)此，可積極通過(guò)由團(tuán)購(gòu)單位提供階段性擔(dān)保、擔(dān)保公司擔(dān)?；?qū)Ψ闲庞觅J款條件的客戶免階段性擔(dān)保等方式辦理直客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，提高競(jìng)爭(zhēng)力度。3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）

2.對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的純按揭項(xiàng)目的批量營(yíng)銷。目前，開(kāi)發(fā)商對(duì)自身承擔(dān)的階段性擔(dān)保更加關(guān)注。在此背景下，我行通過(guò)引入擔(dān)保公司等專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理直客式業(yè)務(wù)，必能引起開(kāi)發(fā)商的興趣。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商免除了階段性擔(dān)保責(zé)任，一般會(huì)給予購(gòu)房人1％-5％左右的房?jī)r(jià)折扣優(yōu)惠，足以彌補(bǔ)借款人的擔(dān)保費(fèi)用成本。從而提高了我行對(duì)純按揭項(xiàng)目按揭資源的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）

3.直接針對(duì)零散購(gòu)房客戶的營(yíng)銷。為進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)非批量客戶的營(yíng)銷力度，應(yīng)積極通過(guò)“營(yíng)銷外包”、“網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)銷”、“專業(yè)客戶經(jīng)理營(yíng)銷”相結(jié)合的方式，多渠道、全方位地做好對(duì)非批量購(gòu)房客戶的營(yíng)銷。對(duì)于到我行網(wǎng)點(diǎn)咨詢辦理業(yè)務(wù)的客戶，或我行自身的財(cái)富管理客戶，我行積極通過(guò)直客式貸款業(yè)務(wù)模式滿足客戶的購(gòu)房需求。3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）

（三）完善業(yè)務(wù)操作流程，有效防范三個(gè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。直式業(yè)務(wù)存在“按揭項(xiàng)目合規(guī)、貸款資金支付管理以及落實(shí)抵押登記”三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從以下方面做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。1.認(rèn)真做好按揭項(xiàng)目審查。經(jīng)辦行選擇項(xiàng)目手續(xù)齊備的開(kāi)發(fā)企業(yè)及按揭項(xiàng)目辦理直貸式業(yè)務(wù)，同時(shí)取得開(kāi)發(fā)商的配合，為客戶爭(zhēng)取更多優(yōu)惠折扣。對(duì)項(xiàng)目手續(xù)不齊全、存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的不予辦理直客式按揭貸款。3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）

2.加強(qiáng)貸款資金支付管理。在貸款支付環(huán)節(jié)，要求對(duì)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)批量辦理的直客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，原則上要求將貸款資金一次性劃入開(kāi)發(fā)商帳戶；對(duì)辦理的散戶直客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，將貸款資金劃入借款人指定帳戶。

3.5直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）3.加強(qiáng)抵押登記管理。針對(duì)各地抵押登記制度存在差異，可采取以下措施：一是已建立抵押預(yù)告登記的地區(qū)，在貸款發(fā)放前落實(shí)抵押預(yù)告登記手續(xù)；二是尚未建立抵押預(yù)告登記制度的地區(qū)，通過(guò)與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)助辦理房產(chǎn)證及抵押登記的承諾或協(xié)議，以及在申請(qǐng)貸款時(shí)與借款人簽訂授權(quán)我行辦理房產(chǎn)證及抵押登記手續(xù)的授權(quán)委托書(shū)等手段，防范抵押登記辦理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)；三是積極通過(guò)房管局提供的“轉(zhuǎn)抵同步”業(yè)務(wù)防范風(fēng)險(xiǎn)。第二部分個(gè)人商用房貸款

2.1含義

2.2貸款條件

2.3貸款擔(dān)保

2.4貸款額度、期限、利率、還款方式

2.5操作流程2.1個(gè)人商用房貸款（含義）

個(gè)人商用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的貸款。商用房包括商鋪、住宅小區(qū)的商業(yè)配套房、辦公用房（寫(xiě)字樓）和具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)位（庫(kù)）2.2個(gè)人商用房貸款（貸款條件）

（一）完全民事行為能力的自然人，18（含）-65（不含）周歲；外國(guó)人以及港、澳、臺(tái)居民應(yīng)在境內(nèi)居住滿一年并有固定居所和職業(yè)；（二）具有合法有效的身份證明、戶籍證明（或有效居留證明）及婚姻狀況證明（或未婚聲明）；（三）具有良好的信用記錄和還款意愿；

2.2個(gè)人商用房貸款（貸款條件）（四）穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力，月總負(fù)債最高不得超過(guò)其月均收入的55%，或具有足以覆蓋到期還款本息的個(gè)人金融資產(chǎn)；所購(gòu)商用房未來(lái)可能產(chǎn)生的租金收入可作為借款人收入來(lái)源之一；但租金收入占借款人總收入的比例不得超過(guò)50%。所購(gòu)商用房租金的估算，可參考該商用房?jī)?nèi)外部評(píng)估報(bào)告中確認(rèn)的收益水平，或由調(diào)查人員參考同一區(qū)域同類型商用房近1年的平均租金進(jìn)行計(jì)算。2.2個(gè)人商用房貸款（貸款條件）

（五）具有所購(gòu)商用房的商品房銷（預(yù)）售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；（六）已支付所購(gòu)商用房市場(chǎng)價(jià)值50%（含）以上的首付款（商住兩用房首付款比例須在45%及其以上），并提供首付款銀行進(jìn)賬單或售房人開(kāi)具的首付款發(fā)票或收據(jù)；（七）在我行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶；

2.2個(gè)人商用房貸款（貸款條件）（八）以借款人擬購(gòu)商用房向貸款人提供抵押擔(dān)保；（九）兩個(gè)以上的借款人共同申請(qǐng)借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對(duì)共同購(gòu)房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制；（十）貸款人規(guī)定的其他條件。2.2個(gè)人商用房貸款（商用房條件）貸款支持的商用房須滿足以下條件：（一）具有獨(dú)立封閉的物理空間、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，售價(jià)合理且經(jīng)營(yíng)前景良好，其中辦公用房（寫(xiě)字樓）須位于地市級(jí)（含）以上城市或全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣的主要商務(wù)街區(qū)，物業(yè)管理規(guī)范；（二）商用房與貸款行位于同一城市；（三）所占用土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地類型為住宅、商業(yè)、商住兩用或綜合用地；

2.2個(gè)人商用房貸款（商用房條件）（四）所占用土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地類型為住宅、商業(yè)、商住兩用或綜合用地；（五）商用房為一手房的，該房產(chǎn)應(yīng)為已竣工的房屋，并取得合法銷售資格；商用房為二手房的，應(yīng)取得房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證；（六）商用房房齡原則上不超過(guò)20年，對(duì)于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu)良的房產(chǎn)，房齡可適當(dāng)放寬，但要適當(dāng)降低貸款成數(shù)，貸款期限不得超過(guò)商用房剩余的土地使用權(quán)年限；（七）商用房不得采取售后返租形式進(jìn)行銷售。2.2個(gè)人商用房貸款（商用房條件）

（八）購(gòu)買(mǎi)與所購(gòu)住房配套的車(chē)位（庫(kù)）可按個(gè)人住房貸款有關(guān)規(guī)定辦理；未與所購(gòu)住房配套，按個(gè)人商用房貸款掌握。貸款的車(chē)位（庫(kù)）應(yīng)為借款人自用，同一借款人（含配偶）在我行申請(qǐng)車(chē)位（庫(kù)）貸款不得超過(guò)3筆（已結(jié)清除外）。（九）個(gè)人商用房須為竣工驗(yàn)收的現(xiàn)房。對(duì)商住一體的綜合性項(xiàng)目，若住宅部分總投資占到項(xiàng)目總投資的50％（不含）以上，則商用房項(xiàng)目部分的準(zhǔn)入條件可參照住房部分的準(zhǔn)入條件掌握，即項(xiàng)目封頂后即可辦理商用房按揭貸款。2.2個(gè)人商用房貸款（貸款擔(dān)保）●個(gè)人商用房貸款應(yīng)以借款人擬購(gòu)商用房抵押；但通過(guò)個(gè)人最高額抵押購(gòu)買(mǎi)商用房的除外?！竦盅悍慨a(chǎn)的價(jià)值可以該商用房交易價(jià)為基礎(chǔ)確定。如貸款人認(rèn)為有必要進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，則應(yīng)由準(zhǔn)入名單內(nèi)的評(píng)估公司或我行內(nèi)部評(píng)估人員進(jìn)行價(jià)值評(píng)估?！褓J款額度不超過(guò)所購(gòu)商用房?jī)r(jià)值的50%，商住兩用房不得超過(guò)55%。

2.2個(gè)人商用房貸款（貸款擔(dān)保）●如抵押房產(chǎn)尚未辦妥房屋所有權(quán)證，應(yīng)辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)，待取得房屋所有權(quán)證后，三個(gè)月內(nèi)辦理正式抵押登記手續(xù)。在辦妥房屋正式抵押登記前，應(yīng)由符合我行條件的專業(yè)擔(dān)保公司或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保。2.2個(gè)人商用房貸款（基本要素確定）

●貸款期限：最短1年（含），最長(zhǎng)10年，且借款人年齡與貸款期限之和不得超過(guò)65年。兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，每個(gè)借款人均須滿足借款人年齡條件，但可根據(jù)年齡較小的年齡確定貸款期限?！褓J款利率：央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10％?！襁€款方式：按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周（雙周、三周）還本付息還款法、“隨心還”還款法。

2.2個(gè)人商用房貸款（操作流程）貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，雙人調(diào)查和見(jiàn)客談話制度。資料：●借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等）原件及復(fù)印件；●收入證明，如納稅證明、工資薪金證明、在我行或他行近6個(gè)月內(nèi)的平均金融資產(chǎn)（含存款、國(guó)債、基金）證明等；●借款人與售房人簽訂的商品房銷（預(yù)）售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議原件；

2.2個(gè)人商用房貸款（操作流程）●一手房，須提供首期付款的銀行存款憑條或開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款的發(fā)票原件及復(fù)印件；為二手房的，須提供售房人開(kāi)具的首期付款的收據(jù)原件及復(fù)印件。●擬購(gòu)房產(chǎn)為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件；抵押房產(chǎn)如需評(píng)估，須提供評(píng)估報(bào)告原件；2.2個(gè)人商用房貸款（操作流程）●審查審批流程同個(gè)人住房貸款●貸款發(fā)放。貸款資金應(yīng)向售房人或其代理人劃付。對(duì)于業(yè)務(wù)中確需向借款人劃付的，應(yīng)保證貸款資金按約定用途使用。第三部分二手房貸款

3.1合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入

3.2含義

3.3貸款條件

3.4基本要素

3.5辦理模式

3.6操作流程3.1二手房貸款（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入）

除滿足合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入的基本條件外，房地產(chǎn)評(píng)估公司還須滿足以下條件：1、注冊(cè)資本金人民幣50萬(wàn)元以上。2、以房地產(chǎn)評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)，從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)二年以上。3、有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

3.1二手房貸款（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還須滿足以下條件：1、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格，有1名（含）以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》的從業(yè)人員。2、承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的，保證金比例不得低于5％，各一級(jí)分行可按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，在防范風(fēng)險(xiǎn)、保證貸款質(zhì)量的前提下確定保證金的具體比例，保證金實(shí)行專項(xiàng)存儲(chǔ)，專戶管理。3.對(duì)于專門(mén)從事個(gè)人貸款服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)的管理參照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作執(zhí)行。

3.2二手房貸款（含義）

二手房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)售房人已取得房屋所有權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、能在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易房屋的貸款。3.3二手房貸款（貸款條件）

除滿足借款人的基本條件外，還需滿足：1.售房人對(duì)所出售房屋具有合法處置權(quán)利，出售房屋具有房屋所有權(quán)證；2.房屋產(chǎn)權(quán)共有的，共有人必須同意轉(zhuǎn)讓；3.所購(gòu)房屋為公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房的須符合上市條件或履行了合法批準(zhǔn)程序；4.所購(gòu)房屋未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；5.按規(guī)定需評(píng)估的，是否由我行認(rèn)可的評(píng)估公司出具了評(píng)估報(bào)告。3.4二手房貸款（貸款擔(dān)保）

二手房貸款原則上辦理完抵押登記后放款，但能夠提供以下階段性擔(dān)保方式的，可以先放款再辦抵押：●個(gè)人住房貸款①專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和其他法人階段性擔(dān)保；②自然人階段性保證；③質(zhì)押階段性擔(dān)保；④非本筆貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保；⑤符合我行個(gè)人信用貸款特定準(zhǔn)入客戶條件的優(yōu)質(zhì)客戶可免除階段性擔(dān)保，直接發(fā)放貸款。

3.4二手房貸款（貸款擔(dān)保）●個(gè)人二手商用房貸款①專業(yè)擔(dān)保公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司階段性保證擔(dān)保；②自然人名下的存單或國(guó)債質(zhì)押階段性擔(dān)保③以非本筆貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押的階段性擔(dān)保；④交易雙方委托我行實(shí)行交易資金監(jiān)管。3.4二手房貸款（貸款擔(dān)保）

●抵押物范圍：“二手個(gè)人住房”可以本次所購(gòu)房產(chǎn)抵押，也可以本人其他房產(chǎn)抵押?！岸謧€(gè)人商用房”應(yīng)以本次所購(gòu)商用房設(shè)定抵押（但通過(guò)最高額抵押辦理的除外）?！竦盅何锓魁g：以二手房（含住房和商用房）抵押的，房齡原則上不超過(guò)20年，對(duì)于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu)良的房產(chǎn)，抵押房齡可適當(dāng)放寬。對(duì)房齡超過(guò)20年的要適當(dāng)降低成數(shù)。貸款期限不得超過(guò)抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限；

3.4二手房貸款（貸款擔(dān)保）抵押物價(jià)值的確定：1.房齡在5年以上的或我行認(rèn)為需評(píng)估的，須重新評(píng)估。2.符合以下條件之一的，可免予評(píng)估：2.1最近一次交易時(shí)間在2年（含）以內(nèi)，能提供交易合同或交易契稅憑證，且貸款人認(rèn)可該價(jià)格；2.2最近一次評(píng)估時(shí)間在2年（含）以內(nèi)，能提供正式評(píng)估報(bào)告，該評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)我行準(zhǔn)入且貸款人認(rèn)可該價(jià)格2.3抵押房屋房齡在5年（含）以內(nèi)的。3.4二手房貸款（基本要素確定）

同一手房貸款。但對(duì)所購(gòu)二手房的房齡有如下要求：所購(gòu)房屋（含住房和商用房）的房齡原則上不超過(guò)20年，對(duì)于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu)良的房產(chǎn)，抵押房齡可適當(dāng)放寬。對(duì)房齡超過(guò)20年的要適當(dāng)降低成數(shù)。貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)房屋剩余的土地使用年限。3.5二手房貸款（辦理模式）

二手房貸款辦理模式包括以下幾類：1、辦理完抵押登記手續(xù)后放款。以本次所購(gòu)房產(chǎn)/本人其他房產(chǎn)/第三人（自然人）的房產(chǎn)做抵押。2、交易方委托我行實(shí)行交易資金監(jiān)管。抵押登記辦妥前可以先發(fā)放貸款，但不得使用資金。3、提供階段性擔(dān)保。抵押登記辦妥前可以先發(fā)放貸款，同時(shí)可以使用貸款資金。二手房貸款的階段性擔(dān)保包括專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保、二手房經(jīng)紀(jì)公司擔(dān)保、自然人擔(dān)保等。3.6二手房貸款（操作流程－受理）

除借款人基本資料（同一手房貸款）外，還需提供以下所購(gòu)房屋資料：（1）所購(gòu)二手房的房屋產(chǎn)權(quán)證;（2）所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書(shū)面授權(quán)文件（共有人已在出售合同上簽字的無(wú)需提供）；（3）與售房人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；（4）售房人開(kāi)具的借款人交納首付款的憑證；（5）如抵押物須評(píng)估的，須由貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物評(píng)估報(bào)告；3.6二手房貸款（操作流程－調(diào)查）雙人調(diào)查和見(jiàn)客談話制度。申請(qǐng)二手房貸款的,還應(yīng)著重調(diào)查以下內(nèi)容：1、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房是否符合上市條件或履行了合法批準(zhǔn)程序；2、所購(gòu)房屋是否未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；3、借款人是否已真實(shí)、足額繳納了首付款；4、所購(gòu)房屋是否對(duì)外出租。調(diào)查工作結(jié)束后，調(diào)查人要根據(jù)調(diào)查情況，在申請(qǐng)審批表上就貸與不貸、貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方式等事項(xiàng)進(jìn)行明確。3.6二手房貸款（操作流程－審查審批）

（一）貸款的審查。電話合適制度。（二）貸款審批。授信審批部門(mén)負(fù)責(zé)，審批人在審閱有關(guān)資料及審查人審查意見(jiàn)后，就貸與不貸、貸款金額、成數(shù)、期限、利率及擔(dān)保要求等事項(xiàng)作出決策，并在調(diào)查審查審批表中簽署審批意見(jiàn)。審批人對(duì)貸款負(fù)審批責(zé)任。3.6二手房貸款（操作流程－發(fā)放）

貸款審批通過(guò)后，報(bào)支行行長(zhǎng)或其他有權(quán)簽批人簽批貸款。

對(duì)于二手房貸款應(yīng)將貸款發(fā)放至買(mǎi)賣(mài)雙方共同指定的帳戶。須在借款合同中約定貸款資金支付對(duì)象名稱及賬號(hào)。第四部分債務(wù)置換類個(gè)人房屋貸款

4.1含義、用途及分類4.2貸款條件4.3貸款擔(dān)保4.4合同要素確定4.5操作流程4.1含義、用途及分類

●含義：“債務(wù)置換類個(gè)人房屋貸款”是指以借款人原已完成的購(gòu)房交易為基礎(chǔ)，貸款人向借款人發(fā)放的用于置換與前期購(gòu)房相關(guān)聯(lián)的未結(jié)清購(gòu)房債務(wù)的個(gè)人房屋貸款?！駛鶆?wù)置換貸款是個(gè)人房屋貸款用途的延伸，屬于個(gè)人房屋貸款的品種范疇?！駛鶆?wù)置換貸款可用于：①償還前期購(gòu)房發(fā)生的銀行債務(wù)；②償還前期購(gòu)房發(fā)生的非銀行債務(wù)；③同時(shí)用于償還銀行債務(wù)和非銀行債務(wù)。4.1含義、用途及分類●分類：（1）根據(jù)申請(qǐng)債務(wù)置換貸款的房屋現(xiàn)狀，可分為期房債務(wù)置換貸款和現(xiàn)房債務(wù)置換貸款。（2）根據(jù)申請(qǐng)債務(wù)置換貸款的房屋性質(zhì)，債務(wù)置換貸款可分為住房債務(wù)置換貸款和商用房債務(wù)置換貸款。4.2貸款條件

（一）借款人基本條件：

1.具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）-65周歲（含）之間；2.具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效身份證明）及婚姻狀況證明；3.具有良好的信用記錄和還款意愿；4.具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力；5.在我行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶；6.有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；7.我行規(guī)定的其他條件。4.2貸款條件

（二）原購(gòu)房交易行為真實(shí)、合法：1.申請(qǐng)期房債務(wù)置換貸款的，借款人能夠提供真實(shí)的原購(gòu)房交易合同和付款憑證；2.申請(qǐng)現(xiàn)房債務(wù)置換貸款的，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，借款人能夠提供房屋所有權(quán)證明，以及原購(gòu)房的付款憑證。其中，申請(qǐng)非銀行債務(wù)置換貸款的，申請(qǐng)貸款時(shí)距借款人取得房產(chǎn)證的日期在五年以內(nèi)（含）；申請(qǐng)銀行債務(wù)置換貸款無(wú)時(shí)限要求。（三）具有真實(shí)、明確的貸款用途：借款人能夠提供與原所購(gòu)房屋有關(guān)的真實(shí)、合法、有效的債務(wù)憑證。4.3貸款擔(dān)保

（一）期房債務(wù)置換貸款，可以采取以下?lián)７绞剑?.以本人其他房產(chǎn)或第三人（限自然人）的房產(chǎn)設(shè)定抵押。2.以本次所購(gòu)房產(chǎn)抵押。在所購(gòu)房產(chǎn)取得房屋所有權(quán)證并辦理正式的抵押登記之前，應(yīng)提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)保

同時(shí)，貸款人應(yīng)協(xié)助借款人辦理期房抵押預(yù)告登記，并確保自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日前三個(gè)月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)。對(duì)尚未建立預(yù)告登記制度的地區(qū)，貸款發(fā)放前應(yīng)辦妥房屋（預(yù)）銷售合同的備案登記手續(xù)。

4.3貸款擔(dān)保

（二）現(xiàn)房債務(wù)置換貸款，采取以下?lián)７绞剑?.原則上以本次申請(qǐng)債務(wù)置換的房產(chǎn)設(shè)定抵押。若該房產(chǎn)已在我行或他行設(shè)定抵押登記的，應(yīng)在借款人提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)保的前提下發(fā)放貸款。貸款發(fā)放后及時(shí)結(jié)清原貸款并解除原抵押登記，然后辦理新的房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。階段性擔(dān)保方式同期房債務(wù)置換貸款的規(guī)定。2.以本人其他房產(chǎn)或第三人（限自然人）房產(chǎn)設(shè)定抵押。4.3貸款擔(dān)?！褚苑慨a(chǎn)設(shè)定抵押的，可以采用最高額抵押擔(dān)保和普通抵押擔(dān)保。以住房抵押的，抵押率最高不得超過(guò)80％，以商用房抵押的，抵押率不得超過(guò)50％?！竦盅何飪r(jià)值的確定：（1）以貸款所購(gòu)的一手房屋抵押擔(dān)保的，抵押物價(jià)值一般為房屋的交易價(jià)格.（2）其他確定方法見(jiàn)二手房貸款中的規(guī)定●抵押物房齡要求參見(jiàn)二手房貸款的規(guī)定4.4合同要求的確定（貸款額度）

●貸款額度：同時(shí)滿足以下條件（1）申請(qǐng)住房債務(wù)置換的，若屬首次貸款購(gòu)買(mǎi)自住住房，貸款額度不超過(guò)原所購(gòu)住房交易價(jià)或最新市場(chǎng)價(jià)（取較低者）的80％；屬貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款成數(shù)不得高于購(gòu)房款的60％，且隨購(gòu)房套數(shù)增加而逐步減少。申請(qǐng)商用房債務(wù)置換貸款的，貸款額度不超過(guò)原所購(gòu)住房交易價(jià)或最新市場(chǎng)價(jià)（取較低者）的50％。

4.4合同要求的確定（貸款額度）

（2）債務(wù)置換貸款的貸款額度還不得超過(guò)借款人能夠提供的合法、有效并可以查證的真實(shí)的對(duì)外債務(wù)總額度。

注意：住房債務(wù)置換貸款與個(gè)人住房貸款合并計(jì)算確定貸款購(gòu)房套數(shù)。其中，對(duì)申請(qǐng)銀行債務(wù)置換貸款的，置換的原銀行按揭貸款不合并計(jì)入貸款購(gòu)房套數(shù)。4.4合同要求的確定（貸款期限）

住房債務(wù)置換貸款的貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，且借款人年齡與貸款期限之和不得超過(guò)70年，兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限。

商用房債務(wù)置換貸款的貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。4.4合同要求的確定（貸款期限、還款方式）

住房債務(wù)置換貸款利率標(biāo)準(zhǔn)：屬首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)自住住房，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍；屬貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，各分行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況和借款申請(qǐng)人的償貸能力合理確定貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。商用房債務(wù)置換貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。4.5操作流程（貸款受理）

（一）借款人資料1.合法有效的身份證件；2.經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；3.婚姻關(guān)系證明；4.有共同借款人的，應(yīng)在借款合同中簽字，或出具承擔(dān)共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾；

4.5操作流程（貸款受理）（二）原購(gòu)房屋交易資料1.申請(qǐng)期房債務(wù)置換貸款的，需提供以下資料：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的商品房（預(yù)）銷售合同；（2）購(gòu)房款繳納的付款憑證（如收據(jù)、發(fā)票等）。2.申請(qǐng)現(xiàn)房債務(wù)置換貸款的，需提供以下資料：（1）借款人房屋產(chǎn)權(quán)證明；（2）購(gòu)房款繳納的付款憑證（如收據(jù)或發(fā)票或契稅證明等）。4.5操作流程（貸款受理）

（三）貸款用途資料（調(diào)查人員與原件核實(shí)后可留存復(fù)印件）1.用于償還銀行債務(wù)的，需提供與銀行簽訂的借款合同，以及最近期對(duì)賬單或貸款余額證明。2.用于償還非銀行債務(wù)的，需提供購(gòu)房時(shí)向他人借款至今尚未歸還的債務(wù)證明（如借條、借款合同等）、以及債權(quán)人的身份證件及簽字樣本。債權(quán)人為法人的，需提供公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證及法定代表人身份證等資料。4.5操作流程（調(diào)查）貸款調(diào)查執(zhí)行雙人調(diào)查和見(jiàn)客談話制度。調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1.所提供的資料是否真實(shí)、完整、合法、有效。2.借款人借款申請(qǐng)是否自愿屬實(shí)。3.借款人身份證明、婚姻狀況是否真實(shí)、合法、有效。4.借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入是否屬實(shí)，是否具有償還貸款本息的能力。5.借款人的負(fù)債和資信狀況。通過(guò)查詢我行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)和人行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，調(diào)查借款人負(fù)債及資信狀況。6.原購(gòu)房交易是否真實(shí)存在，是否提供了真實(shí)的購(gòu)房款交納憑證。4.5操作流程（調(diào)查）7.是否符合時(shí)限要求?，F(xiàn)房債務(wù)置換貸款用于償還非銀行債務(wù)的，房產(chǎn)證取得時(shí)間是否在五年以內(nèi)。8.貸款用途審查。重點(diǎn)審查借款人提供的債務(wù)證明是否真實(shí)、合法、有效，是否與原所購(gòu)房屋相關(guān)聯(lián)。用于置換非銀行債務(wù)的，調(diào)查人員須當(dāng)面約見(jiàn)債權(quán)人，核對(duì)債權(quán)人的簽字，確保貸款用途真實(shí)。9.擔(dān)保手續(xù)是否合法、足額、有效。抵押方式的，抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押物價(jià)值是否足值有效，共有人是否同意抵押。保證人是否具有保證資格和保證能力，是否出具了同意提供保證的書(shū)面文件。對(duì)于免除階段性擔(dān)保的優(yōu)質(zhì)客戶，重點(diǎn)核實(shí)借款人的身份和信用狀況。10.貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方式等是否合理。4.5操作流程（審查審批發(fā)放）●審查審批流程同個(gè)人住房貸款●貸款發(fā)放對(duì)于債務(wù)置換貸款，貸款資金應(yīng)按規(guī)定發(fā)放至借款人指定帳戶。貸款行應(yīng)加強(qiáng)貸款資金的使用監(jiān)管，債務(wù)置換貸款只能用于償還原購(gòu)房發(fā)生的債務(wù)，嚴(yán)禁貸款直接或間接流入股市，嚴(yán)禁未經(jīng)我行允許擅自改變貸款用途被挪作他用。

4.5操作流程（審查審批發(fā)放）

●貸后管理。對(duì)于提供階段性擔(dān)保后發(fā)放的期房債務(wù)置換貸款，應(yīng)密切關(guān)注借款人所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)情況，及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記。以所購(gòu)房產(chǎn)設(shè)定抵押的現(xiàn)房債務(wù)置換貸款，若該房產(chǎn)已在我行或他行設(shè)定抵押登記的，在借款人提供有效階段性擔(dān)保的前提下將貸款發(fā)放后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)監(jiān)督借款人及時(shí)償還原貸款，解除原抵押登記并盡快落實(shí)我行的抵押登記手續(xù)，取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后，擔(dān)保人階段性擔(dān)保責(zé)任解除。第五部分個(gè)人貸款最高額擔(dān)保

5.1含義5.2抵質(zhì)押物條件5.3最高額擔(dān)保額度與擔(dān)保期間5.4最高額擔(dān)保的審查審批流程5.5最高額擔(dān)保項(xiàng)下的貸款5.6最高額擔(dān)保的管理

目的：能夠充分認(rèn)識(shí)在當(dāng)前“加按揭貸款”不能辦理的情況下，個(gè)人貸款最高擔(dān)保的重要作用和意義；能夠在今后的業(yè)務(wù)發(fā)展中將此作為一項(xiàng)重點(diǎn)。5.1含義

●最高額擔(dān)保是指借款人以符合貸款人要求的（質(zhì)）押物設(shè)立擔(dān)保，并與貸款人簽訂最高額擔(dān)保合同，在擔(dān)保合同約定的最高擔(dān)保額度和期間內(nèi)，為貸款人向借款人連續(xù)發(fā)放的若干筆個(gè)人貸款提供擔(dān)保，以保障貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律行為?！敖杩钊恕笔侵赶蛭倚猩暾?qǐng)最高額擔(dān)保項(xiàng)下個(gè)人貸款的自然人，借款人須符合相應(yīng)貸款品種規(guī)定的條件；●最高額擔(dān)保包括最高額抵押擔(dān)保和最高額質(zhì)押擔(dān)保兩種方式。注：《個(gè)人貸款最高額擔(dān)保管理辦法》(工銀辦發(fā)〔2009〕581號(hào))?！皞€(gè)人貸款最高額擔(dān)保”只是一種擔(dān)保方式，并不是一個(gè)貸款品種。它是依附于相應(yīng)貸款品種而存在的。5.2抵質(zhì)押物條件(抵押物范圍)

●設(shè)立最高額抵押擔(dān)保的抵押物，應(yīng)為借款人本人（含配偶）名下的住房、商用房或商住兩用房，并已取得房屋所有權(quán)證。抵押房產(chǎn)房齡不得超過(guò)20年，對(duì)于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu)良的房產(chǎn)，房齡可適當(dāng)放寬，但要適當(dāng)降低最高擔(dān)保額度。

5.2抵質(zhì)押物條件（要求）●抵押房產(chǎn)須滿足以下條件：1.抵押房產(chǎn)與貸款人位于同一城市，且同一抵押房產(chǎn)只能為一個(gè)借款人（含共同借款人）提供擔(dān)保。2.抵押房產(chǎn)已取得完整產(chǎn)權(quán)，未設(shè)定抵押，無(wú)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，易于變現(xiàn)。3.抵押房產(chǎn)具有共有人的，須提供房屋共有人同意抵押的書(shū)面證明。5.2抵質(zhì)押物條件

4.以出租房產(chǎn)抵押的，承租人須出具因借款人違約導(dǎo)致房產(chǎn)處置時(shí)同意解除租賃合同的書(shū)面承諾。5.不得接受不具備上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房、房改房以及其他劃撥土地或集體土地上建造的房產(chǎn)用于抵押。

5.2抵質(zhì)押物條件6.不得接受大型商場(chǎng)的分割銷售攤位、產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店（指只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或采取售后返租等形式銷售的房屋）及其他存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不易