新世界新起航----金陽新世界花園營銷策劃報(bào)告目標(biāo)解析本體分析核心問題梳理解決問題的方向及策略市場分析營銷執(zhí)行目錄:Part1:目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行目標(biāo)解析量價(jià)目標(biāo)依據(jù)本次招標(biāo)要求：在2012財(cái)年完成10個(gè)億的住宅銷售任務(wù)我們的銷售任務(wù)營銷目標(biāo)：碧潭2B2D住宅（245180㎡）+御嶺3A別墅（23607㎡）+高層43030㎡戰(zhàn)略目標(biāo)一：保底10億產(chǎn)值；力爭15億戰(zhàn)略目標(biāo)二：價(jià)格目標(biāo)住宅：精裝均價(jià)保持6300元/㎡，努力達(dá)到6500-6600元/㎡

別墅：均價(jià)超過13000元/㎡，力爭16000元/㎡

商業(yè)：均價(jià)超過20000元/㎡，努力達(dá)到25000-30000元/㎡

戰(zhàn)略目標(biāo)三：樹立良好的項(xiàng)目品牌形象，實(shí)現(xiàn)新世界公司品牌化戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)價(jià)值飛躍自我運(yùn)轉(zhuǎn)/超值利潤/品牌戰(zhàn)略P饒a追r窯t擦2說:目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理本體窗分析項(xiàng)目趕本體SW紀(jì)OT金脫陽峽新秒?yún)^(qū)均是著借熄全貿(mào)省畝之野力畏打陸造命的肺新墊城塊區(qū)可；貴陽洽市級(jí)惕行政屋所在葵地;政府裕著力擇打造或的貴蠅陽市釣第二筋中心虛城區(qū):第一慨階段窗：從20京00年昌到2糧0僑1傾0年橫，刃規(guī)文劃呀建搞設(shè)奶用坦地17平方術(shù)公里罪，聚兼集18萬善人陳口塑；第活二蕩階欲段冰：到2隊(duì)0鹿2助0年，惕規(guī)劃峽建設(shè)嚇用地4宏0平方貫公里伏，聚服集4陶0萬南人平口芬；第三棍階段種：到2弊0絕5摩0年，蓄規(guī)劃桐建設(shè)洪用地10卡6平沉方械公洲里慶，補(bǔ)聚桑集50萬穗人坦口殼。>教>快>填>貴股州駁的羅“屯浦瞎東倍新依區(qū)巨”啦，投是題一尋個(gè)蛙高劑起憐點(diǎn)尺、種高致標(biāo)辰準(zhǔn)肺建趴設(shè)房誠的偉政群務(wù)弊新臟區(qū)本挺體耗分社析—區(qū)窯域亦規(guī)魯劃八匹馬金陽商業(yè)中心貴陽市行政中心三際馬導(dǎo)片獎(jiǎng)區(qū)主銅城并區(qū)本項(xiàng)遙目美的遠(yuǎn)請(qǐng)大板生饒態(tài)會(huì)焦展章城紅華甘物流外園>繩>掛>賀>金陽荷新區(qū)棚的北記中心靜：項(xiàng)目歐緊鄰宮區(qū)域滿行政淚中心后，金未陽新柳區(qū)文揀化、房誠科教說、金輩融中返心和絕金陽淚交通剝樞紐閉重要葉位置啊，發(fā)支展前澆景利析好。約12公里本似體離分宅析—區(qū)紅位胃特派征本體訴分析—交通堅(jiān)屬性>>谷>>便捷話交通啞條件前：位廣于品金奶朱賽路簡與隊(duì)金焦陽態(tài)大統(tǒng)道佳交劍匯薦處戲，袍緊倦鄰用輕精軌往控核制適中處心快，輕炕軌殃沿褲線，交談通十采分便釀利。中尋心夾環(huán)鉤線貴孝遵扶路長梳嶺境路觀旁山勝路北京樹西路貴謠金維線金獻(xiàn)陽瓣大嫂道新識(shí)貴疾陽濟(jì)北貓站本蛙項(xiàng)訂目本項(xiàng)地目9金缸陽斃新告世勢界黃總亦占紀(jì)地33潔00畝嚇，磁總焦建聲筑戀面獅積38驚0萬平砌方米揪，規(guī)分劃居架住人憑口7萬貞人乳，永投剪資姿總栽額哭將健超點(diǎn)過10注0億元留人民鼻幣。兩金陽賴新世繩界分叮為五案期進(jìn)阻行開午發(fā)，鑄建成灰后，暈將成乖為集鎮(zhèn)居住渾、商矩貿(mào)、快娛樂念于一搬體的閉大型銀文化清生活蓄社區(qū)斥，擁謀有大隸型購腔物廣襲場、花商業(yè)輝風(fēng)情打步行本街、截五星梳級(jí)酒陷店、櫻公寓縱及辦協(xié)公樓喬等配堵套設(shè)好施。本體會(huì)分析—整體懷規(guī)劃香條港歷新死世嗓界大房誠品悼牌淘：外慌來匠知靈名蜂地贈(zèng)產(chǎn)踏企室業(yè)放、市擁纖有擾較何強(qiáng)育的鏟各兼項(xiàng)銳實(shí)逗力湖，成在貴全慘國蛙地水產(chǎn)妄圈嚼擁紐奉有歷較錦大奴的桌品炮牌鋒影婆響棵力殘！本名體料分姓析—交通蹲屬性優(yōu)勢（Strength）1、港資企業(yè)、品牌實(shí)力大2、功能配套齊全的綜合性大盤3、二期產(chǎn)品以中小戶型洋房為主，較受市場好評(píng)4、配套設(shè)施齊全5、國際化物管服務(wù)6、項(xiàng)目內(nèi)設(shè)立未來輕軌站點(diǎn)7、項(xiàng)目設(shè)立專為業(yè)主服務(wù)的社區(qū)巴士8、停車位充足劣勢(Weakness)1、市場品牌號(hào)召力度不夠2、前期負(fù)面新聞造成消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目持懷疑態(tài)度3、項(xiàng)目外場包裝品質(zhì)感不足4、售樓部功能布局較為凌亂，不支撐項(xiàng)目的品質(zhì)感5、交通設(shè)施及市政生活配套有待改善機(jī)會(huì)(Opportunity)1、輕軌的建設(shè)2、未來貴廣高速公路的開通3、城市重心向北的規(guī)劃發(fā)展4、傳統(tǒng)少數(shù)民族體育運(yùn)動(dòng)會(huì)的召開5、白云區(qū)工業(yè)的快速發(fā)展6、類似項(xiàng)目定位較少，存在市場空白點(diǎn)7、區(qū)位逐漸被認(rèn)同，不存在陌生感SO策略在宣傳與推廣中強(qiáng)調(diào)未來區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ约皟?yōu)越的生活空間，因勢利導(dǎo)提升項(xiàng)目關(guān)注度。WO策略利用項(xiàng)目的具備的高級(jí)物業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的稀缺性，提高吸引力威脅(Threat)1、本土企業(yè)的擴(kuò)張，外來名企的增多，導(dǎo)致貴陽房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈2、國家宏觀調(diào)整政策日漸收緊，未來大方向政策利空較多，行業(yè)ST策略A、用產(chǎn)品優(yōu)勢拋離對(duì)手，不在同一個(gè)高度進(jìn)行拼殺；B、利用自身優(yōu)勢創(chuàng)新概念和營銷手段，綜合所有有利條件突出重圍擴(kuò)大市場份額。WT策略A、擬定合理價(jià)格和競爭策略，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心，同時(shí)改善配套。B、線下體驗(yàn)營銷活動(dòng)，培育客戶額品牌忠誠度。本道體把分亭析S乳W板O么T分析P互a輛r葵t沃3膊:目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營拿銷賴執(zhí)翅行市場袍分析宏議觀鞠政校策鉗分劍析金陽捐新區(qū)送住宅羨市場姐分析市布場澆競怒品賊環(huán)伙境丹分強(qiáng)析及對(duì)潤比分姜析貴閑陽季市潑住胃宅繳市勞場券分絞析13宏橫觀仁政臺(tái)策蝕分評(píng)析目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷擔(dān)執(zhí)行《國務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲措施》“新國十條”出臺(tái)后，隨著政策及相關(guān)細(xì)則不斷被市場消化，調(diào)控效果逐漸減弱調(diào)控密集期4.15-7月底8-9月9.29-2011年1月中2011年1.26以來力度再次加強(qiáng)力度“史無前例”調(diào)控淡化期調(diào)控強(qiáng)化期調(diào)控強(qiáng)化期4.154.17《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》4.30“京十二條”（包括限購令）5.5“深十三條”5.17“浙十八條”5.22“穗24條”5.266.36.56.21《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9.29《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國發(fā)【2010】10號(hào)文件的通知》15個(gè)城市限購令取消7折利率上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)住房公積金貸款利率上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率1.26《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》2.9上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)住房公積金貸款利率取消首套房8.5折優(yōu)惠調(diào)控力度：日趨嚴(yán)厲，前所未有調(diào)控手段：利率、首付、限購等調(diào)控邏輯：促供給，抑需求3.21大型銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至20%4.6銀行利率上調(diào)0.25%天由驁雪觀貧點(diǎn)滅：在央零行1月2誕0日濱上啄調(diào)娛基教準(zhǔn)探金暗當(dāng)尊日維，梳地遍產(chǎn)詢板正塊副股獲市摔，攜整陸體寫下拾跌狡超炊過6詳%，股測民對(duì)舉地產(chǎn)朗市場諸信心姿明顯川趨于延下落深。20米11年晉上發(fā)半沃年鄙兩方度吐加身息6次典上乞調(diào)等準(zhǔn)肯備字金轉(zhuǎn)率瞧使禍得移新幕增合信園貸栽相規(guī)對(duì)爹有稅限唐，俗存魔量嬸流吵動(dòng)情性占的室結(jié)擁構(gòu)農(nóng)也落隨廳之拍發(fā)鍋生燭變輛化晶，添高亮壓兇政蘋策誓下只囤序積蘇在亡房墨地渠產(chǎn)掙市倘場原的扭資太金狼開裙始則尋罪找勇新訴的鉛方疑向島，友同嚷時(shí)頑對(duì)稼于毒購辟買拒者殘來揮說脾，踐無框疑哪加脖大襯了償購澆買兩壓雁力范，冊從堂而曉使絨得蠢剛據(jù)好躺滿俗足懲購盯房甚計(jì)嫌劃發(fā)的丑人稠只叨能鏟擱含淺挽購火房派計(jì)凝劃旨；塔在承此指開回發(fā)幼商麻資仿金不來雙源焦的晌局劉限招與刻回川收箭資滲金譜難崇度閱加戒大欣；遙預(yù)覽計(jì)姑下窩半茄年巾將徹會(huì)悔再竟有2次易以愧上脫的絮利衰率兄變刻動(dòng)鄰。20份11年作以截來以的移房遷地萌產(chǎn)濫新誓政行影蛛響（裳兩沃個(gè)畏層政面殘）銀根度緊縮限購后者果1、住毒宅滯謎銷2、壓叢抑購浮買力3、約轉(zhuǎn)翅向巨商債業(yè)窩、鵲商量務(wù)4、按繼揭回足款差5、轉(zhuǎn)蹲向不襪限購關(guān)城市6、侵投揮資料置拉業(yè)熄預(yù)桌期莫看揚(yáng)淡7、穩(wěn)中境小蛇型含企恨業(yè)撞困嬸境/開發(fā)測并購瞇、重漲組加妹劇8、民跨間借纏貸泛辜濫9、康拿濕地窮持杯續(xù)1落0、租梨賃市處場上貧升>杏…2壯0懶1攔0年樓欠市調(diào)俘控主疾旋律繭從“新國叛十條”向“國八許條”轉(zhuǎn)犧變像，性力論度幕前籠所風(fēng)未沿有謊。拜相配關(guān)占政淹策慚對(duì)面住乎宅講市清場科的濕調(diào)帆控耳越除來知越東嚴(yán)選厲掏，須住故宅昆物您業(yè)治的然投值資恥受減到蹦極卷大富限缺制歇，貴這瓶將輛促要使略資淺金鑰流奏向康商勝業(yè)因及浸辦曉公話市骨場枕。自申去松年竹貨很幣練政雞策脆開則始麗收?？s艙后福，短央錘行物第史九再次若上繳調(diào)索了南人生民嫌幣鏈存洽款軍準(zhǔn)漁備搖金汪率蘿。率這幕些垮政叔策辰對(duì)乖市咬場攻的答影殘響亡是斃全插方鹽位將的謝，啞不鞋管議是傳住陜宅概還持是春商昨業(yè)翻，駕因輪為額整旱個(gè)絡(luò)社搜會(huì)賴上扁可交以斑進(jìn)戰(zhàn)行威投益資露的鴨流摘?jiǎng)游g資疫金撿越蒜來規(guī)越述少究。勒但符是最總惜體西來坐說愚，刷商與業(yè)盟所里受滴的灰影噸響挽要慎小盯于豬住芳宅飼市悼場欣，門因阻為訊住怒宅狡市賢場遭除墓了債受驗(yàn)到仔資引本棄流閣動(dòng)款性云的鹿影療響附以廁外耐，核還淺受予到殃其諒它歉行筆政析政過策代（凳如室限環(huán)購睜、香限剖貸撿等謎）閥的律影蟲響作，艷相嫂比目較德而斗言畢，孝商攀業(yè)撤市代場泡的誓發(fā)姓展煌空氏間儀就富更寶加附寬叛松卸。商業(yè)育、辦出公地單產(chǎn)開斯始迎盈來發(fā)居展的沙機(jī)遇敵。貴陽樓市（商品房市場）貴賽陽絮商劉品堡房柴供李應(yīng)錄情這況圖2航-斷2扶-垃1：貴吳陽上建半年盾商品慮房區(qū)收域供爸應(yīng)情脖況20量11年（1-暫6），回貴陽搜市上戚市房譽(yù)源主租要集爺中金劣陽、擔(dān)主城寨兩區(qū)呈。全斯市上臟市面壯積3燥0乳1致.敗0片1萬乖方昨，并同而比倒下哨降29婚.8趙%；總革計(jì)25冰31令2套置，姑同耀比衛(wèi)下品降27秧.8%，欠相比2亦0收1曠0年德上樹半減年幸上爺市創(chuàng)房借源妖，倚本舍半糕年港平父均究套充面拳積爬上排漲幫。圖2-任2-預(yù)2：貴倡陽上攻半年革商品事房月方份供急應(yīng)情屈況20鉆11年（1-舉6），嗚貴陽纏市上辟市房味源主列要集北中在1、3、5月鋤。盈呈稀現(xiàn)怠隔旁月盆供巖應(yīng)槍明巧顯蒸情懶況張。1月凝受吵兩帥城接區(qū)骨推桃量級(jí)作銜用裙，3月受孫金陽諒與兩貢城區(qū)推作用羽。5月受比兩城樹區(qū)與唯烏當(dāng)王區(qū)作梨用。貴陽樓市（商品房市場）圖2-議2-江3：貴而陽上這半年盜商品蝴房各異區(qū)每潮月供省應(yīng)情梢況（掩單位筍：套跳）圖2-雅2-扮3：貴嶺陽上帖半年追商品流房各姓區(qū)每朝月供掌應(yīng)情堅(jiān)況（閑單位哭：萬傲方）從恥供拉應(yīng)鼓來仗看眉，3/擱5月各旺區(qū)房冤開商講都新誦推房炎源上咐市。宵預(yù)計(jì)朋下半猜年放秘量主壓要集評(píng)中在堅(jiān)兩城生區(qū)與血烏當(dāng)建區(qū)，館其中怕南明悲區(qū)主峰要集剖中在泰花果惕園與獵中鐵罰建設(shè)莖國際乎城。鐮保利培國際朋廣場誦與升失遠(yuǎn)大青廈有奴公寓薯推出湯，全煌區(qū)推大量在7嘴0萬方溝左右關(guān)。云岔巖區(qū)撓推量滴集中姨在未簽來方下舟，竊銀海勇元隆維廣場腸，全尺區(qū)估鄭計(jì)推丈量超餓過10田0萬方件。烏嶼當(dāng)區(qū)飽主要淺來于慰保利2拌0沒1顧0與保蠅利春接天大組道。涼全區(qū)嗓預(yù)計(jì)30萬方睛左右封。貴陽樓市（商品房市場）面積類別60以下60-9090-120120-150150-180180-200200-250250-300300以上300-350350-400別墅66108復(fù)式錯(cuò)層躍層024614961024385242450以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上一室16014654兩室4422112374401714277490以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上三室19263439128871910210533631632四室074467198301298132寫字樓3886116220410以下10-2020-3030-4040-5050-7070-9090-110110以上110-130整體商場車庫160614121156512商鋪14050551042059664593749表2-改2-漏1：羊貴頑陽潮市2菠0偷1紐奉1上貓半腿年稍上惜市浙房職源痛情大況妄（嶺單差位鼠：瓦套勻）2旱0逮1微1年滅上號(hào)半襪年裕貴惜陽盒市版上雄市節(jié)房此源爺中元住虎宅態(tài)類然房厚源2艱1悔3耳4立5套，饒占比84棉.3秧2%；寫陶字樓81蔽5套，憤占比3翁.淹2深2哨%含;商甩業(yè)85帝9套，者占比3池.臣3早9強(qiáng)%；違車免位2曠2窮9票3套草，嫌占景比9牌.捷0抽5舅%。從住詳房供款應(yīng)來遲看，哄戶型躁主要攝集中宗在兩脅室和激三室俘，其耍中三運(yùn)室面映積主也要為11強(qiáng)0-身14院0㎡間；辰兩室預(yù)房源往面積存主要激集中鋒在7鄭0帳-拒1老0窄0平唐方勾米薄之勵(lì)間莫。斜其少中其復(fù)佳式貨房勢中群，6搭0敬-雜9另0平富方漁米事復(fù)糊式蔬房都主轎要窄來透源回于照幸稍福巴里偉（停經(jīng)刻適奏房痛）轟。在沉商科業(yè)偏用催房狼供舞應(yīng)毒上困，殲寫網(wǎng)字守樓吃與唐商灣鋪帝供泛應(yīng)榴量派一犁般烘，兩寫狡字劃樓后主曉要車來宮源限于職世茫紀(jì)僻城攤；既商土鋪草主獲要浴來短于壁綠兩地脖聯(lián)熱盛油國紹際公，職其傷余潛大藏多雀為兩社處區(qū)莫商艙業(yè)東；散車昌位怠供快應(yīng)恩主腫要丸來綁源棕于忙會(huì)苗展慮城疼。20逝11年文（1-洲6）貴諷陽市手共計(jì)絨銷售腫房源番面積3掙4養(yǎng)0轎.隊(duì)5異1平方累米，停同比鹿下降2.捉6%，寬銷匆售攝套盟數(shù)33況42魄3套，蓄同比皂上漲11僚.9遵8%，烏套斜數(shù)拌均限面怪積1淚0兩1唇.復(fù)8具㎡，銷箭售均蘋面積茫下降綱。全搞市上貝半年鼻銷售珍均價(jià)4追8雨9穩(wěn)5元/平粗方航米朽，間同排比坡上木漲13橡.8癢3%。（三救）貴覽陽商廁品房橡成交冰情況貴陽樓市（商品房市場）圖2-蹲3-奶1：貴鴿陽上貍半年還商品扎房每虧月成絨交情籍況圖2代-托3妖-由2：貴抓陽上植半年吉商品侵房各畢區(qū)成猶交情題況2愿0六1倚1年上箭半年鋼，從束區(qū)域茅成交桶來看控，兩尼城區(qū)泡成交尺第一宗，面運(yùn)積14枝9.陰05萬從方左，怎同暢比16鎮(zhèn).4休5%，鍵均慶價(jià)議上期漲1餐0茂.樸2脂1機(jī)%；其巾他區(qū)敞域均濾價(jià)分遷別上病漲：個(gè)金陽1奏3泄.并1碎6劉%，小墾河25誘.9惠6%，煉白材云24烈.5避4%，烏沫當(dāng)3勤.底5緣瑞7層%，劣花計(jì)溪1響0退.摧7放7懇%。貴陽市房地產(chǎn)市場半年報(bào)【2011/上】貴陽樓市（商品房市場）圖2-桶3-紡3：盒貴蒙陽豬上達(dá)半刑年初各羨區(qū)殲每企月影房滑屋洞成異交券面嚷積灘情餅況剃（梯單旺位淚：捎萬漢方壘）圖2根-箱3擱-知4：涉貴疼陽患上滲半綁年手各立區(qū)紙商等品蔬房景（想住奴宅杜）拍成烏交襯價(jià)諷格每走島勢遍（企元慰/倡㎡挑）圖2-揭3-司5：貴梨陽上儀半年妥各區(qū)廟每月囑房屋羞銷售慢套數(shù)諸情況頑（單依位：妨套）各區(qū)劃成交福面積爸套數(shù)欲表現(xiàn)散平穩(wěn)餃，有儀開盤蛇活動(dòng)挖月變購化較醋大眉，均剪價(jià)顯絡(luò)平緩課上漲哄趨勢鵲。貴陽市房地產(chǎn)市場半年報(bào)【2011/上】貴陽樓市（商品房市場）圖2策-提3乞-駁6：20渡11上踏半立年懲每活月圾同純比20探10年面褲積銷劫售情兵況圖2-仍3-糧7：2著0塑1文1上倦半睜年餃每董月揀同術(shù)比2射0姐1駛0年均煤價(jià)走裙勢2論0志1趕1年上劇半年頸，在即銷售困面積暢上同旅比20贈(zèng)10年有舌較大葡變化臣，1月笨往姨年深銷采售咱的全平插常逐期坐在2緩0道1尤1年表炒現(xiàn)搶敞眼，俊而常份規(guī)的軋銷售螺旺季4,論5月晝在20盼11年表談現(xiàn)同讓比下栽降，磨銷售知受環(huán)蹲境因召素影己響嚴(yán)疑重。2妥0娃1贈(zèng)1年慕上幟半棍年洋價(jià)聞格肌同繁比2欲0廣1弄0年來漢看，1、2、3月漲銅幅依膠舊較蔥高，4月項(xiàng)開肺始判放繳緩賭增扔長孟速貍度混，片但秋又復(fù)緩廣慢罪上工升活，塑環(huán)配比巾漲帆幅少在1秘4使%視-爪3判1沒%之鬧間臣，壞漲玻幅彼值驢處崗于閑較權(quán)高鳴區(qū)慢位鍵。貴陽市房地產(chǎn)市場半年報(bào)【2011/上】貴陽樓市（區(qū)域市場）（四堆）區(qū)鈔域市灑場情生況圖2反-文4弄-青1：兩敬城區(qū)20削11（1-中6）供弄銷情型況樓盤位置套數(shù)面積㎡均價(jià)元/㎡銷售額（元）花果園彭家灣7709686408.856783897429356.61天譽(yù)城小關(guān)貓沖72766482.574383291433970.1金獅小區(qū)百花山路70775415.433576169685588.7保利·云山市北路148號(hào)69161010.335982364999973中天花園添大道南段51276005.55249398952906.1眾華上居沙沖南路31123340.074640108311298.3興隆楓丹白鷺后壩路29916678.74435172569929.53綠苑小區(qū)沙沖南路28331931.77307798276985.37美樹陽光大慶路22415545.41384559777942星宸商住樓改茶大道16420462.1406782523354.2表2-恢4-繩1：兩稍城區(qū)2拖0侵1絕1（1-暈6）套晶數(shù)銷璃售前曲十2歇0上1歉1年上怒半年鹿兩城系區(qū)共論計(jì)供呼應(yīng)房仗源面思積1胡1鬧7厚.傅6雀8萬方協(xié)，同圣比下挎降13但.3歷%，按成令交歌面捉積1竄4谷9喪.灘0產(chǎn)3萬方創(chuàng)，同損比上連漲70披.3啊3%，卡成角交喉套庸數(shù)15排50洪4套當(dāng)，毛同咬比肺上腹?jié)q55盾.5見6%蹦,成交茅均價(jià)5裙4協(xié)8堪9元/平肚方教米岡，怠同指比劈燕上夢漲10濟(jì).1盯9%。未疼來半配年推區(qū)量主命要在躲寫字算樓公換寓市掙場，湊有保梯利國攤際廣失場、確銀海航元隆似廣場愈、雄貧峻國浩際、期升遠(yuǎn)敵大廈榆，預(yù)客計(jì)下健半年恨上市愛量7匆0萬為方勻。貴陽市房地產(chǎn)市場半年報(bào)【2011/上】貴陽樓市（區(qū)域市場）圖2-瞧4-汗4：惡金創(chuàng)陽婚區(qū)20牛11（1-腔6）陳供聲銷徒情席況樓盤位置套數(shù)面積㎡均價(jià)元/㎡銷售額（元）世紀(jì)城金陽南路4589537872.74754/182002782953718.7會(huì)展城長嶺路1823208320.13785/25164788493471.9睿力·上城金陽南路928111934.64126/30000471826367.2綠地聯(lián)盛國際誠信路79747950.1211176535934891.2金陽乾圖中心金陽北路4486148.23843051831907遠(yuǎn)大·生態(tài)風(fēng)景長嶺南路31734772.575035175090116中鐵·逸都國際石林路24721904.355005109642381.1新世界金朱路1號(hào)21826449.955835/24914154943834.8景怡東苑金陽南路11421109.553434/1080871550962金元國際金陽北路485499.394085/1797332479606表2絮-桑4想-屠5：金糧陽區(qū)20巷11（1-瓜6）套撤數(shù)銷媽售前販?zhǔn)?汁0療1葉1年使金量陽匪上閥半皆年穿供掠應(yīng)幫面算積8煙5犯.碎9竭1萬方繪，同耳比下楚降5睬9稈.重6鄉(xiāng)豐%，錢成引交袖面狼積10麗3.襪92萬住方言，況同困比疤下盛降33會(huì).3俱%。成爛交9語7最9狗1套，稀成交期均價(jià)4分7磚1尖3元/平方飛米，在同比鄭上漲13傲.2擺3%。狡兩駝“泉城沉”騎銷拼售未依高然泉是因金舒陽潮區(qū)留領(lǐng)惱先匹樓英盤粗，熔下右半勾年扭新裝世拖界刻、香中穿鐵貿(mào)逸遠(yuǎn)都縮慧國比際斗、攝美引的穿林始城桃時(shí)臟代皮等屬樓崗盤吸相闖繼遍推付出滲，額預(yù)州計(jì)拔推虹量慘在1沙0策0萬獻(xiàn)方旋以芒上貸。戶型秤面積殲：8輸8-殘15役3㎡目前全均價(jià)爆：4井70勿0元吃/㎡地理監(jiān)位置滲：長駕嶺路果1號(hào)戶型面積：116-130㎡目前均價(jià)：5200元/㎡地理位置：長嶺南路1號(hào)戶型面積：50-130㎡目前均價(jià)：5000元/㎡地理位置：金陽北路1號(hào)中原天軍會(huì)鴿展妻城（蝴大縮慧型重社兩區(qū)殺）占地糾面積:監(jiān)9殖3儀9宴1臟3客6㎡建選筑座面揪積:2央03乓00殲00㎡開工毅時(shí)間:橡2蹤蝶0沒0瀉8蟻-盒0妨6峽-杠3丈01疑月規(guī)旗瓶下家樓嶼盤9右2折團(tuán)套購活唐動(dòng)2職-世4國月誓一公次夫性蓄付列款棒享95折，閘按揭97折5.握1節(jié)88未-1禮50基㎡惠職民搶房6套，喇幅度7.位7萬6月摸一次紗性付刪款享9峰6折，姓按揭97折7柔-涉9傭發(fā)史售乓風(fēng)撒情礎(chǔ)街占埋地啞面悉積:1零30鵲65刃2平嬌方堤米建氧筑駛面突積:兩2傭6劍3趣1滔3俘4平盲方氏米開工淺時(shí)間:2份00桐8-贏08偏-0晃1遠(yuǎn)大膀生態(tài)糕風(fēng)景（降宜脂居絲式地繭產(chǎn)事）1-豎4月忽交2咽萬優(yōu)位惠5俯萬元狂。4-鮮5月好總房題款減1萬元乖優(yōu)惠+全撈款95折5月1萬吐元驚認(rèn)符籌獲金領(lǐng)開擴(kuò)盤費(fèi)總逮價(jià)勁減3萬輸元6月籌總房誰款減3萬務(wù)元+丙9切9折優(yōu)鉛惠中嫁鐵漠逸陳都背國尋際（脊大梨型佩社樓區(qū)日）占撕地朵面象積:1蛙35鼻00翁00㎡建筑拳面積:2距30騙00茶00㎡開工圈時(shí)間:寧2姓0哈0感9撿-噸0捉9濕-籮1俘01-承3月味一次撥性付先款98折蹄，顯按鞋揭9產(chǎn)9折3喉-4然月9劇8、報(bào)99堡折+脊98爐折優(yōu)館惠6月"端赤午姓逸懼香?粽有佩情"活追動(dòng)首屆蔬家居娘文化震節(jié)6月2踏8日嫁上穴演7撲-汪*東月鳳推扇出談大滅平繭層億“物逸搖郡冷”誰組朱團(tuán)26核籍心麗問撿題馬梳垮理市場眼容量掠問題競爭梯力問處題價(jià)燙格沖問祖題去碑化煤速匪度盒問材題目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行工程到問題2紗7市搞場敬容飼量派問藏題目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行貴陽項(xiàng)樓盤冷顯現(xiàn)平出大株盤崛洪起，飾品質(zhì)妻盤相憲爭現(xiàn)狗象。渡大盤碧代表浙之世賀紀(jì)城銳、會(huì)灰展城菌、新醋世界郵、國楚際城雙、花搶果園攻、未瞞來方嫌舟…；烈品衣質(zhì)霧牌抱代獅表任金秤域界華炊府四、等銀媽海障元屠隆念、售林錄城告時(shí)筆代惡、嘩玲茶瓏橫灣拖、秋樂賀灣文國技際…。貴辱陽房憂地產(chǎn)喬市場盛已經(jīng)革表現(xiàn)寧出了踐沿交壯通、焦水域潔建成玩大盤準(zhǔn)、沿膊中心血、用瞧品牌頌建設(shè)耽品質(zhì)宣盤的貫地產(chǎn)邁思維向，未碎來幾腐年貴研陽市柄將是停被大鋼盤與皇品質(zhì)茅盤充詠斥的晌時(shí)代牧。貴陽事大盤慈品獵質(zhì)盤譜時(shí)代面積區(qū)間（㎡）50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上合計(jì)一室(套)16014654

216各面積區(qū)間所占比例7%0%68%25%0%0%0%0%0%01兩室(套)44221123744017142774

10111各面積區(qū)間所占比例0%0%22%23%40%14%1%0%0%01面積區(qū)間（㎡）90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上

三室(套)192634391288719102105336316328803各面積區(qū)間所占比例2%7%4%33%22%24%4%4%0%01四室(套)00744671983012981321407各面積區(qū)間所占比例0%0%0%0%33%14%21%21%9%01合計(jì)160以上140-160120-14090-12070-9070以下2053716412514680542466372381所占比例1%6%23%26%32%12%市舞場熱容培量潑問虹題—?jiǎng)ⅰF陽示房地斧產(chǎn)供途應(yīng)情喇況目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行29市場豬容量咐問題目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行樓盤

名稱項(xiàng)目現(xiàn)狀概述區(qū)位面積區(qū)間70㎡以下71-100㎡101-130㎡131-150㎡151-180㎡181-210㎡211㎡以上會(huì)展住宅A9、A10組團(tuán)為大戶型組團(tuán)，銷售均價(jià)5600元/平方米，B區(qū)為主目前樓盤整體均價(jià)4500元/平方米。供應(yīng)量023920202037262544供應(yīng)比0%44%0%37%7%1%10%成交量017320145429517150成交比0%32%0%27%5%0%3%遠(yuǎn)大主售二期棲景灣。銷售均價(jià)5200元/平方米供應(yīng)量025687296800供應(yīng)比0%21%71%8%1%0%0%成交量025549396000成交比0%21%40%8%0%0%0%逸都目前進(jìn)入逸郡組團(tuán)銷售，云山的日子組團(tuán)剩余少量房源，逸郡組團(tuán)均價(jià)6600元/平方米。同時(shí)在售商業(yè)街商鋪均價(jià)240000/平方米供應(yīng)量172106437857830830供應(yīng)比0%47%17%26%1%0%1%成交量1729951112200成交比8%44%0%1%0%0%0%金龍三期金龍國際花園在售三期天鵝堡，訴求均價(jià)5700元/平方米成交均價(jià)。

供應(yīng)量0089764316413供應(yīng)比0%0%23%20%11%43%3%成交量00874515124成交比0%0%23%12%4%3%1%睿力

上城睿力上城在售A組團(tuán)1/2/4/5#，目前均價(jià)5200元/平方米。供應(yīng)量02621193245046029供應(yīng)比0%13%58%1%24%3%1%成交量024274091775729成交比0%12%36%0%9%3%1%世紀(jì)城世紀(jì)城目前進(jìn)入尾盤銷售，剩少量幾棟房源做開盤吸引。目前訴求均價(jià)4500元/平方米。供應(yīng)量01724313619182400152供應(yīng)比0%24%44%27%3%0%2%成交量01705282110011240100成交比0%24%39%14%2%0%1%花果園主售C區(qū)房源，C區(qū)濱湖觀景宅均價(jià)8200元/平方米。目前包含商業(yè)銷售，預(yù)計(jì)即將推出寫字樓公寓。普通住宅均價(jià)5600元/平方米。供應(yīng)量2139688441424022202320供應(yīng)比0%49%30%3%2%2%0%成交量166045072620234000成交比12%32%19%2%0%0%0%競爭蚊項(xiàng)目室供應(yīng)失成交顏比分喜析2禍0簽1魯1年津上熄半臨年敬市貓場劣供盜應(yīng)2柿7掀7礦0贈(zèng)5套，飄其中達(dá)普通顯住宅20承53廈7套戴，盒占犯總孫推箭量邪的74逝%，別盼墅及除復(fù)式80苗8套憤，敗占泡總居推鎮(zhèn)量院的3召%，商候業(yè)共棒推出85委9個(gè)患單饒位斤，甜占山總殖推料量烈的3辱%；面積船供應(yīng)暖分析牲：從20睜53個(gè)7套諸住草宅培供薪應(yīng)斤面怨積笨來千看冊，90平米麗以下稿的面截積占伶總量痰的4勁4塌%；90亂-1荒20；12劇0-型14蕉0面照積襯分達(dá)別規(guī)為2芳6殲%，23筆%。14扮0平熱米撞以焦上斑的肝占7%；說襲明當(dāng)凍前市蠅場主錘流產(chǎn)品品面裂積以蒸求低底總價(jià)局的小衛(wèi)戶、蠶經(jīng)濟(jì)教型面鵝積開榨發(fā)，閃大戶根型產(chǎn)量品有踐一定盈的市塵場空烏間。戶隆型風(fēng)供顧應(yīng)茅分配析歌：1房拒投委放追量劉為2列1毛6套認(rèn)，6結(jié)8沉%主凡要件于60察-7練0面積責(zé)區(qū)間虧；2率5挎%主唉要主于7煤0坑-慚8歐0面?zhèn)煞e犬區(qū)抱間刻；2房劃投志放1性0表1艘1祥1套；40搜%于80丈-9稼0平米栗；60矩-8旺0面積絡(luò)占4裝5丑%；90互-1管10平購米堤占15折%；3房投穩(wěn)放88刪03套勉，11鏈0-頸12舟0占33工%，1銅3借0頌-孫1崇4百0，12詞0-蠻13墨0平尚米獄分拴別蓮占24相%、2醫(yī)2掌%；4房支供丑應(yīng)14賞07套，1億4暖0辛-餐1則6淚0平劈燕米哪的爐占43橫%；1凍2端0純-扒1劃3膜0平罷米煎的雞占3予3脊%，1鍋6番0平米逗以上廊的占9%。目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行市為場態(tài)容斗量暴問涌題3火1目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行市劫場愛比聞較避定孔價(jià)曬法方法亂闡述影響菜價(jià)格楚因素懶選擇因素到所占抵權(quán)重捷判斷競爭莊項(xiàng)目獲所占右權(quán)重企判斷地段她價(jià)值釣、產(chǎn)唯品特鞏點(diǎn)、歐綜合旋配套裳、品竭牌價(jià)研值、內(nèi)外攏環(huán)境歸、項(xiàng)湊目規(guī)太?！煌‘a(chǎn)品未形式鞠影響冊因素帖不同不絹同梨產(chǎn)搬品離形雅式某相炒同嘴的社影霉響蕩因修素所占嬸權(quán)重災(zāi)不同競爭痕關(guān)系膨越大壘的項(xiàng)轎目參予考價(jià)偽值越端大合便理納的郵價(jià)粥格—定價(jià)倦策略32目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行高層印毛壞若房定杯價(jià)建衛(wèi)議為58暢00～6辯0偶0尺0元/㎡打分湊及權(quán)醬重均價(jià)暖＝∑橫權(quán)重i×均活價(jià)i錦×車P溜x/P足i跑(常i=a～d)比較核定法項(xiàng)目新世界花園世紀(jì)城花果園鐵建國際城均價(jià)（元/平方）460051006000比重0.30.40.4區(qū)位1512121310交通151212138小區(qū)環(huán)境1512111210戶型產(chǎn)品151110119周邊環(huán)境101010910商服配套108877規(guī)劃規(guī)模75664項(xiàng)目昭示性54444發(fā)展商品牌86555總分10080787267權(quán)重價(jià)格138020402400預(yù)期項(xiàng)目均價(jià)

5820元/平方合理歉的價(jià)許格—定價(jià)效策略3陣3目標(biāo)葬解析解盛決舟問垂題示的碌方拋向停及抵策惠略本腳體堤分別析市鋤場鵲分齡析核柿心引問皺題育梳蹲理營銷笛執(zhí)行價(jià)做格矛策穴略薪：福別蠅墅便定皮價(jià)近建與議角為1融2瞧0民0竿0～14享00悠0元/㎡打分蘭及權(quán)收重均價(jià)誓＝∑資權(quán)重i×均睜價(jià)i×晚Px/Pi落(i=a～d)比較核定法項(xiàng)目新世界花園金華世家托斯卡納藏瓏均價(jià)（元/平方）10000830014000比重0.30.40.4區(qū)位1512121310交通151212138小區(qū)環(huán)境1512111210戶型產(chǎn)品151110119周邊環(huán)境101010910商服配套108877規(guī)劃規(guī)模75664項(xiàng)目昭示性54444發(fā)展商品牌86555總分10080787267權(quán)重價(jià)格300033325600預(yù)期項(xiàng)目均價(jià)

11932元/平方34去瞎化番速烤度洋問貝題目標(biāo)捷解析解橡決友問霉題掏的姜方焦向砌及街策錦略本體貓分析市場跌分析核伶心逗問面題瞞梳什理營銷傾執(zhí)行營銷目標(biāo)=10個(gè)億1、隊(duì)貴罵陽婆步臺(tái)入計(jì)整嶼體徐大絕盤廈時(shí)夕代撈，焰各稻項(xiàng)估目陵競趕爭筒日解常付激萄烈委，湯價(jià)熄格設(shè)拉湊鋸高戰(zhàn)頃日搶益江激稱烈哀。2、地貿(mào)州不靈斷涌痕現(xiàn)超運(yùn)級(jí)大棟盤，開截留耐了大奇部分嚷地州舍客戶頓，縮紙緊未趣來營護(hù)銷渠姓道。3、當(dāng)駐今國懲家宏潔觀政之策不味斷調(diào)變控，鎮(zhèn)銀行東信貸亂緊縮逼，樓瘦市市植場聲葬音較旅多，慰百姓激觀望親態(tài)度橫日益柜強(qiáng)烈彼。第一階段2011年?duì)I銷目標(biāo)銷售總量8月至9月2.5個(gè)億25%第三階段2012年?duì)I銷目標(biāo)銷售總量1月至3月2.5個(gè)億25%第二階段2011年?duì)I銷目標(biāo)銷售總量10月至12月2.5個(gè)億25%第四階段2012年?duì)I銷目標(biāo)銷售總量4月至6月2.5個(gè)億25%解決摩問題1控制驚貨量揭，多咽次開陵盤，娛時(shí)時(shí)蘋制造壟市場僑哄動(dòng)璃、截脹流搶反占市青場份習(xí)額！目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行720未來方舟560花果園105150美的林城時(shí)代203會(huì)展城600世紀(jì)城230中鐵逸都國際遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景330新世界220國際城120樂灣國際700保利公園擬忽推盯產(chǎn)灣品索梳脊理戶型面積面積套數(shù)面積套數(shù)套數(shù)比面積比70～90㎡492套41431492套19%14%91～110㎡915套91024.7915套36%32%111—130㎡659套80575.5659套26%28%131—150㎡236套33215.1236套9%12%151～175㎡248套41963.7248套10%14%總計(jì)2550套2882102550套100%100%戶型流推售枝策略霜：“經(jīng)濟(jì)吹戶型”、秤高月價(jià)掀高弄量材推雹售策瓜略普目枝標(biāo)屆：該按項(xiàng)她目會(huì)中登小喚戶義型也占宣整產(chǎn)體辯推殃量據(jù)的8綠0送%，謠在途項(xiàng)丑目決的截第編一碗階癢段輔，挎項(xiàng)芝目治需驗(yàn)要艘通出過蹤蝶重辯新舞建避立筒強(qiáng)功勢省影邀響溪力章來宗構(gòu)枯建針高塑效母的急系潮統(tǒng)音渠始道遮，脂來扯積公累鉆大制批咳量丹客駐戶柴。繁以飾中四小繪類頭經(jīng)尊濟(jì)尾戶踏型罵作弦為臨市依場煩引乒爆拴點(diǎn)促，劑打筍破渡僵校局穩(wěn)，伏產(chǎn)腰品崗開切路咱。策略點(diǎn)實(shí)施券：圍抄外艦截烘內(nèi)因：通幣過惠對(duì)椒貴別陽廚地盟區(qū)釋客肝戶閉進(jìn)撲行岸形召象憐傳歌播畢來橫進(jìn)綱行泊泛格鎖衫定缸，怪以貪此墓影北響優(yōu)并浮帶秀動(dòng)含其茄他厚區(qū)海域騎內(nèi)裙客掃戶酸；隱同鏈時(shí)林利施用批區(qū)份域少其繞他沈大內(nèi)盤當(dāng)?shù)闹厒縻暪パb勢澆截巡壽取漠我膛們愛的爐有蠅效莊客臟戶坊。驅(qū)動(dòng)奸投資碑：中冒小純戶眾型時(shí)無嗚疑精金哪陽段新仗區(qū)段眾孝星雀投愧資汪的抵必陰選鑼之團(tuán)地尋，爭在榮市禾場舍疲而軟臨的勿局銅部鳴下敬，中聚小浸戶仁型伯卻娘可生以供提路升駐為甩金始陽局新占區(qū)賭超邊高廈性土價(jià)著比壓的基投倍資秩住衛(wèi)宅;同時(shí)飯也可斬以轉(zhuǎn)顧化為窯富有圍特色簡的親費(fèi)情居憐和兩型代居,化匪優(yōu)扔勢額為狗強(qiáng)險(xiǎn)勢.20詢11套.8～20吳12驕.6整體神資金叫回籠塑測算條表——年恭度改銷謀售1寧0億階段物業(yè)戶型戶均面積套數(shù)面積（㎡）單價(jià)(元/㎡)回款（萬元）備注第一階段（8～10月）高層二房70～9025020000580011600階段回款25520萬三房91～1301501650058009570四房131以上50750058004350第二階段（11～12月）別墅雙拼220～32041080125001350階段回款20400萬聯(lián)排300左右41200120001440高層二、三房70～13025025000600015000四房130以上30450058002610第三階段（12年1月～3月）高層二、三房70～13030030000610018300階段回款20955萬四房130以上30450059002655第四階段（12年4月～6月）別墅雙拼220～32061620130002106階段回款34056萬聯(lián)排300左右61800125002250高層二、三房70～13040040000630025200四房130以上50750060004500合計(jì)1530161200——100931——產(chǎn)扣品閑推撈售求安臭排目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行多次祝組織打中大縱型活挺動(dòng)，叫不斷均的引撿起市屢場的缺關(guān)注待，形強(qiáng)成話確題效呢益。浸讓老楚百姓姥對(duì)金枯陽新所世界箏的印瞧象根檔深蒂扣固，若從而戒達(dá)到婦要買逮房就消買金執(zhí)陽新掠世界悉的效諷果解筆決韻問蛙題2大距型桌選乒美茶活顧動(dòng)10灶0萬征帝集售糧價(jià)活航動(dòng)新戲世抽界射國遠(yuǎn)際終教倍育杰交樓流帥學(xué)業(yè)習(xí)糧會(huì)39地汗州止團(tuán)既購蒜、踏組擺織厲專濱項(xiàng)道營耀銷對(duì)不刃同的術(shù)客戶高采取密不同什的優(yōu)鍋惠措后施，兩“短鉤、平醫(yī)、快功”的耗去化甚產(chǎn)品目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行解決算問題34柿0解決解問題4目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行周邊煙同類汁產(chǎn)品歇價(jià)格價(jià)格客門戶眨可球心跌理患承嘉受班價(jià)杠格政確策蠅因腥素價(jià)候格方過敲高自將駝?dòng)靶秧懛N銷勒售美速帶度項(xiàng)目芒市場耍附加劫值項(xiàng)扒目呢市允場撒價(jià)墓值未來警市場稿價(jià)格價(jià)裁格怨過愁低鐵則憂影潛響恩公獻(xiàn)司紅收床益？合伴理嘩價(jià)零格4嫂1目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行工程坑問題結(jié)做合窗當(dāng)阿前我市出場甲情豎況航以稅及漫對(duì)室新苗世歉界濁的敬重添新車梳埋理鳴、圾定達(dá)位東、按品動(dòng)牌通重昆塑恰等燈市友場零背禁景牙下請(qǐng)，注需襲要遷工織程嫌“陣樣釋板躲展尼示厭區(qū)葉”球?qū)θ栏咧疗菲|(zhì)停項(xiàng)窯目醉形數(shù)象儲(chǔ)的份營忍銷畜環(huán)郊境汗進(jìn)耽行禍體宮驗(yàn)沃！監(jiān)營譜造帥更獄好被的炮銷尊售途氛玩圍老?，F(xiàn)腰場碰展舟示需要4喚2目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行工程炊問題時(shí)間工程節(jié)點(diǎn)備注2011.9月初2D新樣展示區(qū)（主力戶型90-130平米樣板房，看房通道及沿線景觀）達(dá)到開放展示條件中秋節(jié)對(duì)外開放，邀客參觀2011.9月中上旬碧潭園四區(qū)2D根據(jù)推售時(shí)間分棟取得預(yù)售證2D涉及貨量較大，預(yù)售證時(shí)間暫以最早推盤時(shí)間計(jì)劃2011.9月下旬別墅景觀區(qū)可以開放10.1對(duì)外開放，邀客參觀2011.10御嶺3A別墅取得預(yù)售證2011.10月下旬3A高層樣板間裝修完畢，對(duì)外開放2011.11御嶺3A高層A棟取得預(yù)售證2011.12御嶺3A高層B棟取得預(yù)售證2012.03碧潭園二區(qū)2B取得預(yù)售證與2D組團(tuán)類似，2B涉及貨量較大，此部分的預(yù)售證時(shí)間暫以最早推盤時(shí)間表述此治階扒段五具鑼體膛工隆程拉節(jié)救點(diǎn)孝以芬工竿程恐計(jì)獲劃梢表丘為毯準(zhǔn)43全呢盤環(huán)推泰售猴策俱略示之跪推蕉盤瘡模南式>毯>劈燕>推憲盤秒模嘉式鐘解舞讀目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷執(zhí)行推售片原則物業(yè)植展示濫依賴清性：以別驗(yàn)墅作呆為品蒸質(zhì)標(biāo)桿桿，沿以1涌2清0平返米揉以基下宋的數(shù)中植小班戶票型掘占聲位爽寫摔字顛樓漫、科公僵寓汗、腔商盆業(yè)齒對(duì)酷物咸業(yè)瘡展谷示魚依卵賴敗程尋度燥不毀同壘，督即今：匹住僻宅〉別墅〉酒依店〉商業(yè)〉寫皆字澡樓；酒店譯：項(xiàng)目零標(biāo)志缸性物圣業(yè)，尾定義悶項(xiàng)目騙整體震的檔予次，漿提高妥項(xiàng)目康的形嬌象；商業(yè)臣：可以照實(shí)現(xiàn)逮較高騙利潤鏈，承臺(tái)擔(dān)城面市職盤能，猴塑造嶄與其脹他項(xiàng)念目較串大的飾差異瘦，項(xiàng)償目的場活力抄核心蒙；住宅液：全惜年爪營沉銷棉目仍標(biāo)葬的洗主反要市資癥金犬來獨(dú)回鋼籠闊，躁滿泛足滿居砍住杠的漸需盤求豈、妨項(xiàng)反目漆整禍體廉人首氣遺的議帶難動(dòng)施；寫字孕樓：價(jià)值灶標(biāo)桿祝，可散以樹篩立項(xiàng)悼目的獵形象啞。推黎售跡策躍略推里盤村順止序睡：住宅〉止〉別攝墅〉籮〉商業(yè)營矛銷憐策在略目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營銷旺執(zhí)行包裝賤策略營銹銷曬策經(jīng)略沿及裕執(zhí)迅行推倍廣襖策凡略蓄客但策略渠道電執(zhí)行案葬場雹管明理蓄齡客幫策怖略項(xiàng)目扭客群澇研判蓄客星方案目標(biāo)解析解決問題的方向及策略本體分析市場分析核心問題梳理營糞銷屢執(zhí)城行營瞧銷雀策涼略中極心量城換區(qū)悔升丈級(jí)剩、中心薄城區(qū)怒新生羅購買巷力外低來劇購傾房存客綢戶核抄心技客違戶重置要班客孔戶潛在劍客戶置業(yè)異目的:滿足六自住腿需求燈和改鵲善居算住環(huán)逐境置覆業(yè)竹目括的:改善設(shè)居住亞環(huán)境孝追求置儲(chǔ)業(yè)悶?zāi)慷５?投瓦資攝、禿產(chǎn)代業(yè)虛生恰活范過告渡金騎陽謠、案白蝕云戰(zhàn)及掩其衛(wèi)他腦區(qū)墨域嶄的協(xié)改碑善識(shí)環(huán)弱境閑客槽戶根據(jù)狗目前厚金陽搭購房宏客戶臨區(qū)域警性，抵我們懲對(duì)客宴戶進(jìn)鉤行定塵位：(一)項(xiàng)目亮客群厭定位托方向兩城翅區(qū)城李市精往英（60萄%）金低陽洞、司白秀云惑區(qū)獅客狠戶合（1濫0喘%）貴陽并其他蕩區(qū)域掩客戶聲（15升%）省外椒、地努州進(jìn)晝城改虎善客胡戶（15吊%）根膏據(jù)垂我?guī)浰靖獠倜勺鏖g項(xiàng)恐目吉總?cè)越Y(jié)岡，悟初描步蠟把瘡客厲戶槍鎖獄定姓為父以拌下飄區(qū)浙域軟來繭源本案金陽烏當(dāng)區(qū)兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)地州進(jìn)城客戶白云區(qū)(二)項(xiàng)善目妄客括群貍來誤源懂分旁析選據(jù)擇錫最萬多宰的縣還亂是卵云清巖贏、利南諒明駁市含區(qū)陵，鄉(xiāng)豐金盜陽風(fēng)新懶區(qū)獻(xiàn)、帥小義河唱區(qū)奸不雀斷濃升磁溫抽。兆其鍋余琴區(qū)浸域程相眼對(duì)道其謀他慚區(qū)突域雞而單言柳，地受隱關(guān)便注螺程象度霧依征然茶較洽低衡。對(duì)環(huán)由境舒綿適及冒價(jià)格其合適咸的重葛視度古較往哄年大寫幅上架升，鈔工作郵學(xué)習(xí)撒、交漂通關(guān)塵注度級(jí)有所震下降，人們?yōu)I生活航習(xí)慣者和觀大念在飽逐漸刊的轉(zhuǎn)闊變。貴乳陽姜人樸傳造統(tǒng)僅認(rèn)割為好高線層兔和崖小蘇高榨層蝦住號(hào)宅黨檔譜次勁比孝多叛層接高溪，泄但綿多孫層漏作控為窄高共端售產(chǎn)拴品家，胃它蠶的孫需歉求螞趨返勢茫在逼逐蔬年佛上罰升提。8講0期-艇1微4滋0平碼米熔的抬面砌積宜需便求炸度葬最際大極，鞭占持到筍半州數(shù)炒以壟上布；嚼其喝中更以10翠0-緞14浙0平小米驕的癥人賽群料比括例墨最晃多脾，供并惕且予逐盞年臭上臥升寇。單酸價(jià)湖在4奏5策0屆0猴-醫(yī)5獵5疾0謎0元/m2、總舞價(jià)屠在3筋5錢-配5派0萬炭的槍需御求燦近丑年條有倦較確大甜幅般度，呈糠現(xiàn)禍出笑連藍(lán)續(xù)迎的謙遞繳增疏形甩勢，總價(jià)那高能變夠承縣受的軋人群索比例通相對(duì)衰較小。意福向哪購輪房銹區(qū)也域影地響?zhàn)堎彺朔繎嵰蚣伤亟ㄖ_形態(tài)育需求房籍屋貓面合積渡需搭求房屋域價(jià)格(三)置業(yè)咐客群撥需求區(qū)域分析金陽區(qū)貴陽市近年來購房的最熱區(qū)域之一，政府政策的傾向性支持，世紀(jì)城等超大盤的團(tuán)購營銷手段，使得金陽新區(qū)成為貴陽市商品房主力市；客戶主要來源主要來源于兩城區(qū)，金陽和白云區(qū)域以及地州客戶為輔。兩城區(qū)兩城區(qū)是貴陽周邊區(qū)域購房的主力群體之一，由于近年批地漸少，樓盤價(jià)格居高不下，個(gè)別項(xiàng)目甚至突破一萬，加上交通惡化，導(dǎo)致兩城區(qū)客戶都在向金陽、小河、烏當(dāng)?shù)鹊財(cái)U(kuò)散。白云區(qū)白云板塊由于地理位置偏遠(yuǎn)，住宅市場發(fā)展相對(duì)緩慢，市場供應(yīng)以本區(qū)居民消化為主，目前潛在客戶以公務(wù)員、企業(yè)單位中高層及個(gè)體為主，這部分客戶比較注重生活品質(zhì)及發(fā)展商品牌，可以考慮作為本案的引進(jìn)對(duì)象。小河區(qū)及烏當(dāng)區(qū)這兩個(gè)區(qū)域擁有航空航天、機(jī)械制造、電子信息、電力器材裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)、銷售工程機(jī)械等企業(yè)，有部分個(gè)體戶，可以考慮通過團(tuán)購、渠道營銷吸納這部分群體。其他區(qū)或地州地州政府、機(jī)關(guān)官員、廠礦老板也可作為本案引進(jìn)的客戶資源之一，主要地域考慮六盤水、畢節(jié)等經(jīng)濟(jì)條件較好的地區(qū)，由于客戶帶有自住兼投資性質(zhì)，故比較看重一個(gè)片區(qū)的未來升值潛力，可從小河未來交通規(guī)劃、項(xiàng)目品質(zhì)及品牌等價(jià)值點(diǎn)加以引導(dǎo)，以促進(jìn)銷售(四)區(qū)域閱客群確分析他紅們牙是淹這克么耀一馳群戚人…他們伯是成堡長中撒的知逗富階檔層--樂--不--蛛-首置振客戶他井們毅是企社躬會(huì)杏中冰堅(jiān)貫新勞富久階斃層--論--屯--首改巾及再港改客旨戶他們線是貴魚州資曉富階償