我國房地產(chǎn)評估中市場法研究長安大學(xué)碩士學(xué)位論文我國房地產(chǎn)評估中市場法研究申請學(xué)位級別亟±學(xué)科名稱塞通重?fù)熠s型生籃壅論文提交日期地::論文答辯日期互生互目主目摘要市場法是評估房地產(chǎn)價格的一種有效方法。由于市場法相對于其它方法評估原理簡單易懂,最重要的是在評估過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài),使其成為房地產(chǎn)評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法,得到國際評估界的公認(rèn)。我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,為市場法的應(yīng)用開創(chuàng)了良好的前景,在此情況下,本文結(jié)合我國國情,對房地產(chǎn)評估中的市場法加以研究。本文首先對國內(nèi)外房地產(chǎn)評估中市場法的應(yīng)用概況、市場法研究的意義及研究內(nèi)容和方法作了概述;然后從房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)評估內(nèi)容、特點、價值標(biāo)準(zhǔn)及四大評估方法的概念和理論依據(jù)等方面闡述了房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論;在此基礎(chǔ)上,深入研究了市場法的評估原理,分析了市場法在評估方法體系中的重要地位,從理論上進(jìn)一步肯定了市場法研究的現(xiàn)實意義;本文重點研究了房地產(chǎn)評估市場法的因素修正,指出我國房地產(chǎn)評估市場法中傳統(tǒng)因素修正的缺陷,并分別探討了基于層次分析法和基于模糊數(shù)學(xué)比較法對傳統(tǒng)因素修正的兩種改進(jìn)方法;最后結(jié)合我國國情,分析了目前我國房地產(chǎn)評估運用市場法存在的問題,并針對這些問題提出了相應(yīng)的對策。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)評估,房地產(chǎn)價格,市場法,因素修正,層次分析法,模糊數(shù)學(xué)比較法伍詛.印,.,誦;柚,.吼、印印.,吼印.印】,,印協(xié).?,,州,’.也,?,印,缸曲【酞印嘶.仃“,由嘎骶、刪”撕印;鋤印仃?、?:印,,印,,,如巧印論文獨創(chuàng)性聲明本人聲明:本人所呈交的學(xué)位論文是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下,獨立進(jìn)行研究工作所取得的成果。除論文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外,對論文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個人和集體,均己在文中以明確方式標(biāo)明。本論文中不包含任何未加明確注明的其他個人或集體已經(jīng)公開發(fā)表的成果。本聲明的法律責(zé)任由本人承擔(dān)。論文作者簽名:泌‘年‘只互葦論文知識產(chǎn)權(quán)權(quán)屬聲明本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下所完成的論文及相關(guān)的職務(wù)作品,知識產(chǎn)權(quán)歸屬學(xué)校。學(xué)校享有以任何方式發(fā)表、復(fù)制、公開閱覽、借閱以及申請專利等權(quán)利。本人離校后發(fā)表或使用學(xué)位論文或與該論文直接相關(guān)的學(xué)術(shù)論文或成果時,署名單位仍然為長安大學(xué)。保密的論文在解密后應(yīng)遵守此規(guī)定論文作者簽名:薔加年‖月/日導(dǎo)師簽名:州年占月,廠日產(chǎn)明前言改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)開始起步并發(fā)展迅速,逐步形成了房屋商品化體系。隨著改革的深入,我國的住房制度從傳統(tǒng)的福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)樽》糠峙湄泿呕?建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系和公積金制度;我國的土地制度從傳統(tǒng)的土地行政劃撥、無償無期使用、禁止使用者出讓,轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的土地有償有期出讓制度;房地產(chǎn)生產(chǎn)方式從傳統(tǒng)的國家投資、分散建設(shè)的模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)的綜合開發(fā)。這些改革同房地產(chǎn)的法制建設(shè)共同促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展,房地產(chǎn)成為一種商品進(jìn)入市場流通。作為商品的房地產(chǎn),其價格的確定不同于其它普通商品。房地產(chǎn)的生產(chǎn)是一個漫長而復(fù)雜的過程,其價格的確定不僅僅依賴于房地產(chǎn)生產(chǎn)本身,還依賴于國家制定的各城市的地價政策、各城市的物價指數(shù)等其它客觀因素。由于房地產(chǎn)具有異質(zhì)性、不可移動性、價值大等特點,其價格的確定需要房地產(chǎn)估價中介為交易雙方提供一個較客觀的參考依據(jù),目前,無論是房地產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、交換、入股、典當(dāng)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理,還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、合并、破產(chǎn)清算、以及房地產(chǎn)的投資決策和管理等,都需要房地產(chǎn)評估。由此,我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展使房地產(chǎn)評估成為必要。房地產(chǎn)評估方法的研究也理應(yīng)受到越來越多的重視。目前國際上常用的房地產(chǎn)評估方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。其中市場法是指在同一市場條件下根據(jù)替代原理,將待估房地產(chǎn)與近期已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行對照比較,并就兩者在價格形成影響等方面的差異進(jìn)行修正,求取待估房地產(chǎn)在評估日期最可能實現(xiàn)的合理價格的一種房地產(chǎn)評估方法。由于參考市場上近期發(fā)生的交易案例,能夠綜合反映房地產(chǎn)市場的實際情況,故評估價格具有較強(qiáng)的現(xiàn)實性,易為委托估價者所接受,已經(jīng)被國際評估界公認(rèn)為是評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法,在歐美及我國港臺等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)常被采用。但是在我國,由于長期受計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響,人們的觀念受到束縛,加之房地產(chǎn)市場的發(fā)育還不夠規(guī)范和完善,嚴(yán)重影響了市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,使得市場法在我國房地產(chǎn)評估方法體系中還處于從屬地位。然而,隨著改革開放的擴(kuò)大和深入,知識經(jīng)濟(jì)時代的到來,特別是在加入后,房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展,一級市場和二級市場初具規(guī)模,房地產(chǎn)交易案例日趨增多,人們的觀念也得到解放,在這種形勢下,市場法逐步成為我國房地產(chǎn)評估實務(wù)的主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的評估方法己成必然,因此社會必將對市場法的研究提出更高的要求,本文就是在這種背景下展開的。第一章論文研究概述本章從國內(nèi)外市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用概況、論文選題的意義及研究內(nèi)容等方面對論文的研究加以概述。第一節(jié)國內(nèi)外市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用概況市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一,也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典估價方法。用市場法評估房地產(chǎn)價格,直觀形象,容易理解,也相對容易掌握。同時,相對于其他方法,市場法更直接地依靠現(xiàn)實的市場價格資料,更符合當(dāng)事人的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)行為,因此被認(rèn)為是一種使用范圍廣、可靠性強(qiáng)、說服力強(qiáng)的基本評估方法。國外對房地產(chǎn)評估理論的研究起步較早,現(xiàn)代房地產(chǎn)評估起源于英國。英國將為承包商服務(wù)的技術(shù)人員統(tǒng)稱為工程師,為業(yè)主服務(wù)的技術(shù)人員統(tǒng)稱為測量師。英國測量師相當(dāng)于我國的房地產(chǎn)估價師、土地估價師、資產(chǎn)評估師和監(jiān)理工程師。英國測量師俱樂部成立于年。受英國影響,其他國家如新西蘭、前西德、美國、日本、韓國等也分別于年、年、年、年、年開始建立自己的房地產(chǎn)估價制度。發(fā)展到現(xiàn)在,國外房地產(chǎn)估價方法體系可以分為兩類,一是以英國為代表,采用五種估價方法:市場比較法即市場法、投資法即收益法、剩余法即假設(shè)開發(fā)法、成本法和利潤法,估價時注重經(jīng)驗、藝術(shù),注重市場信息,在推算時很少采用數(shù)學(xué)模型;二是以美國為代表,采用三種估價方法:市場比較法、收益法、成本法,估價時注重技術(shù)、計量,注重數(shù)學(xué)模型。進(jìn)入世紀(jì)年代以后,由于英國房地產(chǎn)市場交易案例的大幅增加,在英國及英聯(lián)邦國家傳統(tǒng)的收益法幾乎被市場法所取代,并廣泛應(yīng)用至今。美國在進(jìn)入世紀(jì)年代初,由于早期估價方法的案例與日俱增,并受市場法在英國的廣泛應(yīng)用的影響,市場法在最近年的應(yīng)用案例大大增加,已成為美國房地產(chǎn)估價的首選方法。其他如德國、加拿大、日本等發(fā)達(dá)國家,由于房地產(chǎn)市場高度發(fā)達(dá),信息來源充足,市場法的應(yīng)用比率也都大大超過了其他方法,成為這些國家房地產(chǎn)評估的首選方法。與上述發(fā)達(dá)國家相比,我國房地產(chǎn)評估工作起步很晚,僅有十幾年的歷史,并且房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)育之中,某些類型的房地產(chǎn)缺乏交易實例,房地產(chǎn)評估在較大的范圍內(nèi)使用的是成本法。尤其在土地價格評估中,我國土地出讓、轉(zhuǎn)讓的市場化工作起步未久,在不少地區(qū)難以獲得規(guī)范的市場交易實例,故成本法在土地價格評估中占有較為顯著的地位。而市場法目前僅在少數(shù)房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的城市、地區(qū)使用較多。隨著市場的日益完善,成本法的應(yīng)用范圍將會大大減少,我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中亦明確規(guī)定:“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的,應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。”第二節(jié)選題的意義在房地產(chǎn)估價的幾種方法中,市場法最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本原理,且最為直觀,與其他幾種方法相比,市場法有以下幾個顯著優(yōu)點:.評估原理簡單易懂市場法遵循市場經(jīng)濟(jì)運行中的替代原理,即當(dāng)市場上存在多個效用相等的房地產(chǎn)時,它們之間可以產(chǎn)生替代作用,其價格彼此接近,趨于相同。這一評估原理直觀清晰,簡單易懂。.評估過程直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)運用市場法首先要進(jìn)行市場調(diào)查,尋找交易實例,收集其交易價格,相關(guān)指標(biāo)和參數(shù)資料,篩選鑒別后得到比較對象的參照物房地產(chǎn);其次在當(dāng)前市場狀態(tài)下,比較參照物與評估對象的差異因素,調(diào)查修正交易原價得到現(xiàn)行市價;最后再將現(xiàn)行市價平均得到評估值?？梢?整個市場法的評估過程直接體現(xiàn)“市場化”的特征,直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài),而且評估值也以現(xiàn)行市價直接表現(xiàn),符合當(dāng)事人的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)行為。.市場法的適用對象廣泛獲取房地產(chǎn)價格的途徑通常有以下三種:與類似房地產(chǎn)的近期市場成交實例進(jìn)行比較;根據(jù)待估房地產(chǎn)的期望收益:通過確定重置或更新待估房地產(chǎn)所需的費用。由此形成房地產(chǎn)評估的三大基本方法,即市場法、收益法和成本法。其他評估方法,如假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法等,是這三大方法的派生。每種評估方法都有特定的適用性和局限性,必要時可同時選用兩種或兩種以上方法,以相互驗證。但是,一般應(yīng)以一種方法為主,其他方法作為進(jìn)一步的核實,使估價更為客觀正確。而我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定:“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的,應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法;收益性房地產(chǎn)的估價,應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法;具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法:在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下,可采用成本法作為主要的估價方法。可見,在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的前提下,市場法的適用對象是非常廣泛的。.評估結(jié)果易被認(rèn)可接受市場法的評估過程,使人們有理由相信,其評估結(jié)果是建立在直接反映資產(chǎn)的市場狀態(tài)的基礎(chǔ)上的,既然該類資產(chǎn)的市場交易狀態(tài)如此,修正后得到的評估值也就客觀可信,說服力較強(qiáng),易被認(rèn)可接受。在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的國家和地區(qū),通過實踐已經(jīng)真正認(rèn)識到市場法的這些優(yōu)點,因此市場法在歐美及我國港臺地區(qū)常被采用。在我國,市場法雖然還未得到廣泛應(yīng)用,然而隨著我國房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展和日趨活躍,房地產(chǎn)交易案例的逐步增加,可以預(yù)計,這種方法必將在我國今后的房地產(chǎn)評估中發(fā)揮越來越重要的作用。因此,如何科學(xué)地運用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估己經(jīng)成為一種趨勢,是我國房地產(chǎn)界迫切需要解決的問題。根據(jù)市場法基本原理,探討其在我國的實際應(yīng)用,具有重要的理論和現(xiàn)實意義。第三節(jié)研究內(nèi)容和方法一、研究內(nèi)容本課題擬在充分調(diào)研國內(nèi)外關(guān)于市場法評估房地產(chǎn)的理論與應(yīng)用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,分析市場法在我國房地產(chǎn)評估中的適用性和缺陷,在此基礎(chǔ)上提出改進(jìn)方法和對策。因此本次研究的工作有:.闡述房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論,為進(jìn)一步研究打下基礎(chǔ);研究市場法的評估原理,闡述市場法的理論依據(jù)、應(yīng)用條件和評估程序、深入分析市場法在評估方法體系中的重要地位,從理論上進(jìn)一步肯定市場法研究的現(xiàn)實意義;.深入研究房地產(chǎn)評估市場法的傳統(tǒng)因素修正,找出傳統(tǒng)因素修正的缺陷,進(jìn)一步提出基于層次分析法和模糊數(shù)學(xué)比較法對傳統(tǒng)因素修正改進(jìn)的兩種創(chuàng)新方法;.分析我國目前房地產(chǎn)評估運用市場法的若干問題,提出自己關(guān)于如何解決這些問題的對策建議。二、研究方法.對已有資料和成果的分析和利用在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上,廣泛收集國內(nèi)外有關(guān)本課題的資料和文獻(xiàn),并加以分析和利用。.定性分析與定量分析相結(jié)合本文在肯定了市場法在應(yīng)用過程中,存在對可比交易案例的因素修正不可避免的帶有一定主觀性的問題上,引入層次分析法和模糊數(shù)學(xué)比較法兩種新算法分別對市場法的因素修正加以改進(jìn),采用定性分析與定量分析相結(jié)合的辦法,使市場法的評估結(jié)果更具可信度。.理論與實踐相結(jié)合,注重體現(xiàn)我國房地產(chǎn)評估特色。第二章房地產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論本章主要對房地產(chǎn)價格的影響因素、房地產(chǎn)評估的概念、內(nèi)容、特點、價值標(biāo)準(zhǔn)和四種主要的評估方法等這些關(guān)于房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論加以闡述,為更好地認(rèn)識和理解下面章節(jié)打下基礎(chǔ)。第一節(jié)房地產(chǎn)價格研究房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)價格的評定與估算。因此,弄清房地產(chǎn)價格的一些基本問題,是研究房地產(chǎn)評估所必須掌握的基本知識。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在它能為人們提供居所,滿足人們基本的生活需要。房地產(chǎn)價格則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的反映,是為獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價。與一般商品一樣,房地產(chǎn)價格的形成基礎(chǔ)是:房地產(chǎn)的有用性;房地產(chǎn)的相對稀缺:對房地產(chǎn)的有效需求;可以進(jìn)行交換。但是相較于一般商品,房地產(chǎn)價格又有其獨特的地方。與一般商品相比,房地產(chǎn)價格水平是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果,它們對房地產(chǎn)價格的影響程度有的可以量化,但只能憑借評估人員的經(jīng)驗加以判斷,因此,這些因素會從不同的側(cè)面,以不同的程度影響著房地產(chǎn)價格的評估工作。這些因素主要有:.供求狀況房地產(chǎn)的供求狀況是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要反映。無論是供過于求,還是供不應(yīng)求,都不利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民生活條件。要保持房地產(chǎn)的供求平衡,其主要方法就是利用價值規(guī)律的作用來調(diào)節(jié)。價值規(guī)律的調(diào)節(jié)作用主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格要符合其價值。馬克斯在《馬克思恩格斯全集》中指出:“需求按照和價格相反的方向變動??如果價格跌落,需求就會增加:相反,價格提高,需求就會減少?！币话闱闆r下,在住宅供不應(yīng)求的前提下,房地產(chǎn)價格會上漲,從而刺激房地產(chǎn)的生產(chǎn)和供給,同時也可控制購買力,已達(dá)到供求平衡。相反,如果房地產(chǎn)市場供過于求,房地產(chǎn)價格將會下降,從而使供給量減少,同時擴(kuò)大購買力,最后達(dá)到供求平衡。所以房地產(chǎn)供求失衡,影響著房地產(chǎn)的價格。.自身因素房地產(chǎn)的自身因素也可以說是房地產(chǎn)的個別因素,是指房地產(chǎn)本身的個別特性對房地產(chǎn)價格的影響因素。自身因素隨土地與建筑物的不同可分為以下幾項:土地的自身因素土地的自身因素主要包括:①土地的位置、形狀、大小寬度、深度、面積、地勢、地質(zhì):②日照、通風(fēng)、濕度和溫度:③土地的臨街狀態(tài)。建筑物自身因素由于建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計、設(shè)備、施工質(zhì)量、朝向、樓層和建筑物外觀的不同,房地產(chǎn)價格也會隨之變動。.環(huán)境因素環(huán)境因素可分為自然環(huán)境因素和社會環(huán)境因素。自然環(huán)境因素主要指各種噪音、環(huán)境污染和視覺環(huán)境;社會環(huán)境指交通條件、商業(yè)設(shè)旅和教育設(shè)施。.人口因素人口因素包括人口的數(shù)量、人口的素質(zhì)、以及人口的家庭規(guī)模。房地產(chǎn)的需求主體是人,人口數(shù)量和人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模等對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。隨著人口數(shù)量的增長,對房地產(chǎn)的需求必然增加,從而促使房地產(chǎn)價格上漲。反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度,人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價格:一方面,人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提高房地產(chǎn)價格;另一方面,人口密度過高造成生活環(huán)境惡化,有可能降低房地產(chǎn)價格。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下,家庭規(guī)模的變化,會影響住宅使用面積數(shù)額的變動,導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價格的變化。一般來說,隨著家庭平均人口的下降,即家庭小型化,房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。.經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有:經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平,財政收支以及金融狀況、物價、建筑人工費、利率、居民收入、房地產(chǎn)投資。這些因素對房地產(chǎn)價格的影響都比較復(fù)雜,主要表現(xiàn)在以下幾方面:經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)、經(jīng)營活動活躍,對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)簏等的需求增加,引起房地產(chǎn)價格上漲,尤其是引起地價上漲;銀行存貸款利率降低時,會刺激投資者的投資欲望,使房地產(chǎn)的供給增加,房地產(chǎn)價格相對下降;而儲蓄利率如果過低,儲戶就會寧愿用稍高的價格購置房地產(chǎn)以保值,而不愿把錢存入銀行,這樣也會抬高房價;房地產(chǎn)價格與一般物價之間的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價波動,表明貨幣購買力的變動,此時房地產(chǎn)價格也將隨之變動。如果物價變動的百分比等于房地產(chǎn)價格變動的百分比,則表示兩者之間的實質(zhì)關(guān)系并未改變,否則說明兩者之間發(fā)生了變化;隨著居民收入的增加,生活水平的提高,人們對居住和活動所需要的空間的需求也因此俱增,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。.社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素,主要有政治上的安定狀況,社會治安狀況以及房地產(chǎn)的投機(jī)和城市化進(jìn)程。一般來說,政治上不安定,意味著社會動蕩,因而造成房地產(chǎn)價格下跌;社會治安較差經(jīng)常發(fā)生犯罪案件的地區(qū),意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障,將造成房地產(chǎn)價格低落;房地產(chǎn)投機(jī)也是危害多多,這是共識,它主要會引起房地產(chǎn)價格不正常的上漲或下跌;而城市化,則會造成房地產(chǎn)需求增加,帶動房地產(chǎn)價格上漲。.行政因素行政因素是指政府以公益為出發(fā)點,積極扶持房地產(chǎn)的發(fā)展或消極限制其發(fā)展,其最終目的可以說是為了提高房地產(chǎn)的整體效用,行政因素主要包括:土地制度、住房制度、城市制度、土地利用規(guī)劃、土地和建筑物的防火、防災(zāi)等管制及房地產(chǎn)稅制。.心理因素心理因素對房地產(chǎn)價格的影響,有時也是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有:價格預(yù)期和購買或出售心態(tài):欣賞趣味;時尚風(fēng)氣;接近名家住宅心理;講究門牌號碼:講究風(fēng)水;價值觀的變化等。這些因素往往可以間接影響到房地產(chǎn)價格。.國際因素國際因素也會使某一國家或某一地區(qū)的房地產(chǎn)價格發(fā)生變動,如國與國之間的政治對立、經(jīng)濟(jì)封鎖甚至發(fā)生軍事沖突等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的低落。.其他因素除了上述九種因素以外,還有一些其他因素有時也會影響房地產(chǎn)價格,如國家或行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人物的升遷變故等。第二節(jié)房地產(chǎn)評估研究一、房地產(chǎn)評估的概念房地產(chǎn)評估,又稱為房地產(chǎn)估價或,是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時點上的價值進(jìn)行估計。在進(jìn)行這種估計時,專業(yè)評估人員必須綜合分析房地產(chǎn)價格的影響因素和房地產(chǎn)市場的供需狀態(tài)以及變化趨勢,遵循評估原則,按照一定的評估程序,運用適當(dāng)?shù)脑u估方法,結(jié)合自身的評估經(jīng)驗,對房地產(chǎn)正常合理的價格進(jìn)行測評。二、房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)類型房地產(chǎn)評估只是評估人員模擬房地產(chǎn)市場的價格形成過程來得到房地產(chǎn)價格評估值,因此所得評估結(jié)果只能是評估對象在此市場條件下最可能實現(xiàn)的價值,它不同于房地產(chǎn)定價,并且房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)各種產(chǎn)權(quán)權(quán)益價格的評估判定。房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)類型按評估對象分為地產(chǎn)評估和房產(chǎn)評估。按評估目的分:土地使用權(quán)出讓,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括買賣、交換、贈與、抵債等、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、損害補(bǔ)償、分割、合并、糾紛解決,以及企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、買賣、破產(chǎn)清算、房地產(chǎn)復(fù)核等的相關(guān)房地產(chǎn)評估。三、房地產(chǎn)評估的特點房地產(chǎn)評估不同于其它資產(chǎn)評估,它有其自身的特點:.土地與房屋位置的固定性、不可移動性決定了房地產(chǎn)評估的特性,而除土地和房屋以外的資產(chǎn)是可移動的。因此,在評估時主要了解評估對象所處的區(qū)域狀況。.土地供應(yīng)缺乏彈性也決定了房地產(chǎn)評估的特點。土地價格大多受需求方面的影響,同時對土地的需求是一種導(dǎo)引需求,即由對土地上產(chǎn)品和勞務(wù)的需求而引起的需求。.房地產(chǎn)的個別性也決定了房地產(chǎn)評估的特點。一般商品可標(biāo)準(zhǔn)化,其價格較一致。而土地由于其個別性,沒有兩宗土地是完全相同的,所以基本上是一宗土地一個價格,且相差較大,因而地價也具有個別性。.土地的保值、增值性也決定了可房地產(chǎn)評估的特點。一般物品有折舊現(xiàn)象,其價值隨著時間的流逝而降低。土地由于具有耐久性,不僅無折舊,而且有增值的現(xiàn)象,其價格通常隨著時間流逝而自然升高。當(dāng)然,建筑物隨著時間的推移也存在折舊問題,我國土地使用權(quán)是有期限的,對于使用權(quán)人而言,土地也存在折舊的問題。.房地產(chǎn)價格受政府政策影響較大。如果政府決定將某一地區(qū)定為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),那這一地區(qū)的地價也會隨之上升。政府的規(guī)劃制度對地價的影響也很大,如限定容積率、建筑密度、建筑高度等。所以在評估時應(yīng)充分考慮政策影響,特別是可以遇見的政策的影響如規(guī)劃因素、住房政策等。.房地產(chǎn)價值量大,在評估中考慮的因素多,且不確定因素也多。因此在評估中要對其進(jìn)行充分的實地勘察,不得有半點疏忽。四、房地產(chǎn)評估的價值標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估的價值標(biāo)準(zhǔn)是關(guān)于房地產(chǎn)評估所運用的價值類型的法則,要求根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價值屬性,確定具有一致性的價值類型,以進(jìn)行正確的房地產(chǎn)評估。特定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要求特定的房地產(chǎn)價值類型,即房地產(chǎn)評估目的與房地產(chǎn)價值類型要相匹配。由于評估目的的不同,即衡量房地產(chǎn)價值的出發(fā)點不同,導(dǎo)致對同一房地產(chǎn)產(chǎn)生不同的價值觀點,從而對房地產(chǎn)價值的計量產(chǎn)生各種類型的價格。由于衡量房地產(chǎn)價值的角度不同,房地產(chǎn)有下列價值類型:課稅價值、投保價值、貸款價值、帳面價值、租賃價值、市場價值、清算價值、征用價值、交換價值、使用價值等。這些價值形成的價格不僅在質(zhì)上是不同的,在量上也有較大的差異。因此,房地產(chǎn)評估的價值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)評估的最根本的問題。事實上,房地產(chǎn)評估的價值標(biāo)準(zhǔn)影響著房地產(chǎn)評估的全過程,從評估方法的運用到評估結(jié)論的確定,都要受到房地產(chǎn)評估的價值標(biāo)準(zhǔn)的影響,國際上通行的和世界各國地區(qū)制定的估價規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)、指南等類似文件中,價值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個重點強(qiáng)調(diào)的問題。通常,最常用、也是最容易取得不同估價師共識的價值標(biāo)準(zhǔn),是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。因此,在上述國際通行的各種估價規(guī)范中,都將公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價師應(yīng)該采用的價值標(biāo)準(zhǔn)。我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以下簡稱《規(guī)范》也明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)評估中的重要地位,對公開市場價值和公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義。公開市場價值是指在公開市場上最可能形成或成立的價格。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時,要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)該是公開市場價值。公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們,在估價時通常是要估房地產(chǎn)的公開市場價值。五、四種主要房地產(chǎn)評估方法的概念和理論依據(jù)作為一種方法體系,從使用的頻率看,市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法,是我國當(dāng)前最常使用的房地產(chǎn)評估方法。此外,還有一些方法如:路線價法、地價指數(shù)法、殘余法、長期趨勢法等,在某些特定情況下也用于評估,作為評估的補(bǔ)充方法。從方法論的角度分類,市場法、收益法和成本法是根據(jù)不同的機(jī)理總結(jié)出來的,構(gòu)成房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ),屬于房地產(chǎn)評估的基本方法;而其他的方法則是在這三種方法的基礎(chǔ)上擴(kuò)展和補(bǔ)充發(fā)展起來的,屬于房地產(chǎn)評估的派生方法。以下對上述房地產(chǎn)評估的三種基本方法和一種常用輔助方法??假設(shè)開發(fā)法作簡要介紹:市場法的概念和理論依據(jù)市場法又稱交易實例比較法、市價比較法、現(xiàn)行市價法,它的基本含義是:在求取一宗待估房地產(chǎn)價格時,依據(jù)替代原理,將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較,通過對交易情況,交易日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正,得出待估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的客觀合理價格或價值的一種房地產(chǎn)評估方法。所謂類似房地產(chǎn),是指在同一供需圈內(nèi),在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面與待估房地產(chǎn)基本相似的房地產(chǎn)。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。.收益法的概念和理論依據(jù)收益法,又稱為收入資本化法、投資法,是指為取得待估房地產(chǎn)的價格,以還原利率將房地產(chǎn)在未來所能產(chǎn)生的正常純收益貼現(xiàn)到評估時點,并以其貼現(xiàn)之和作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的一種房地產(chǎn)評估方法。收益法適用于收益性房地產(chǎn)的評估。從收益法的觀點看,房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和,是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明,決定房地產(chǎn)價值,重要的不是過去的因素,而是未來的因素。具體地說,房地產(chǎn)的價值通常不是基于其歷史價格、生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況,而是基于市場參與者對其未來所能獲取的收益或得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用,主要是借它推知未來的動向和發(fā)展趨勢,解釋未來收益的合理性。考慮到上述種種情況,普遍適用的收益法原理可表述如下:將評估時點視為現(xiàn)在,那么,在現(xiàn)在購買有一定年限收益的房地產(chǎn),預(yù)示著在其未來的收益年限可以源源不斷地獲取凈收益,如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值,則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價格。.成本法的概念和理論依據(jù)成本法是求取待估房地產(chǎn)在評估時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,而估算待估對象的客觀合理價格或價值的一種房地產(chǎn)評估方法。其中,重置價格或重建價格是在評估時點重新取得或重新開發(fā)、建造全新狀態(tài)的評估對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和。成本法評估的理論依據(jù)可以從買賣雙方分別加以分析。對于買方,成本法的理論依據(jù)是替代原理,即買方所愿意承擔(dān)的價格不能高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必需花費的成本,如果價格高于這~成本,買方就不如自己開發(fā)或建造一個相同的房地產(chǎn)。對于賣方,成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論,即買房可以接受的價格不能低于開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所花費的各項必要成本之和,否則賣方就會虧本。由上可見,一方是不高于預(yù)計重新開發(fā)或建造所需花費的成本,另一方是不低于開發(fā)或建造所需花費的成本,買賣雙方可接受的共同點必然是等于開發(fā)或建造的正常的成本包含正常的費用、稅金和利潤。因此,我們可以根據(jù)開發(fā)或建造評估對象所需的正常費用、稅金和利潤等之和來估算房地產(chǎn)的價格。.假設(shè)開發(fā)法的概念和理論依據(jù),假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法等,在評估較為獨特、具開發(fā)潛力的土地的價格時,是較常用的方法。所謂假設(shè)開發(fā)法,是將待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值,扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費用、稅金、期望利潤,所得剩余額作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的一種房地產(chǎn)評估方法。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同,是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者限于土地價格方面的主要區(qū)別,在于成本法中的土地價格為已知,需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到,需要求取的是土地價格。第三章房地產(chǎn)評估市場法的評估原理市場法評估原理簡單易懂,最重要的是在評估過程中能夠直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài),使其成為房地產(chǎn)評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法,得到國際評估界的公認(rèn)。因此,本章深入研究市場法的評估原理,包括市場法的理論依據(jù)、適用范圍、應(yīng)用條件、評估程序以及市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中的重要地位,從而提醒各界加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估市場法的關(guān)注。第一節(jié)市場法的理論依據(jù)市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。根據(jù)替代原理,在市場上任何經(jīng)濟(jì)主體都謀求以最小的代價取得最大利潤或效用,所以他們在選擇商品時會選擇效用大而價格低的商品。當(dāng)效用與價格相比,效用太小或者價格太高時,購買者就會放棄購買,因此效用均等的商品或服務(wù)在其價格上應(yīng)該相等。我們把在效用上能夠相互替代的商品稱為替代品,在一個完全競爭的市場上,兩個以上具有同等效用的替代品同時存在時,該類商品的價格就會由于替代關(guān)系而通過相互競爭,最終促使其價格趨于一致。替代原理同樣適合于房地產(chǎn)市場。從理論上講,效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭,其價格最終會基本趨于一致。正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用,所以在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時,評估對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當(dāng)然,由于在現(xiàn)實交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同,具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價格可能偏離其正常市場價格。但是,只要有足夠多的交易實例,其成交價格的綜合結(jié)果可作為正常市場價格的最佳指標(biāo)。這一點是基于“大數(shù)法則”,該法則也稱大數(shù)定律,是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。第二節(jié)市場法的適用范圍及應(yīng)用條件一、適用范圍.適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁,可搜集到大量的交易實例,使市場法具有使用基礎(chǔ)。此外,采用市場法進(jìn)行評估的房地產(chǎn)必須是較為常見的類型,對一些較為特殊的房地產(chǎn),如占據(jù)特殊位置或具有特殊地位的房地產(chǎn)如城市標(biāo)志性建筑,或建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑形式與眾不同的房地產(chǎn)如古建筑等,由于不易找到具有可比性的比較實例房地產(chǎn),則難以采用市場法。.適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠充分的地區(qū),較難采用這一方法。二、應(yīng)用條件.具備充足的市場交易資料市場法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說,充足的市場交易資料是指:數(shù)據(jù)充足。一般認(rèn)為,運用市場法需要具有個以上的比較交易實例的資料,其中要有個以上具有較高可比性的比較實例,如果可比性好的比較實例少于個,就有可能造成評估結(jié)果不能反映客觀市場的后果。資料可靠。主要是指資料來源的可靠性和資料本身的可靠性。為保證評估的精度,建立比較實例時,要對交易實例資料的完整性和準(zhǔn)確性進(jìn)行核查。凡比較實例資料不屬于第一手資料的,都必須對其可靠性進(jìn)行檢查。質(zhì)量保證。質(zhì)量保證的標(biāo)準(zhǔn)以可比性和替代性表示。運用市場法,需要有與委估房地產(chǎn)相關(guān)程度高和可比性強(qiáng)的比較實例。比較實例與委估房地產(chǎn)的相關(guān)程度越高,評估結(jié)果越好,替代性越強(qiáng),評估結(jié)果越準(zhǔn)確。.具備豐富的評估經(jīng)驗市場法的正確運用對評估主體也有嚴(yán)格的要求。在運用這一方法時,需要選定比較實例與待估房地產(chǎn)進(jìn)行分析比較,并對交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個別因素作出修正,這些都需要多方面的知識和豐富的經(jīng)驗。采用這一方法時,如果不由經(jīng)驗豐富、判斷準(zhǔn)確、且對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特點和交易習(xí)慣有相當(dāng)了解的評估人員進(jìn)行評估,則不易獲得正確的評估結(jié)果。第三節(jié)市場法評估的程序一、搜集交易實例運用市場法評估房地產(chǎn)價格,是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的。如果案例資料太少,就有可能受到個別非正常交易案例的影響,使評估出的價格失真,不夠客觀。因此,應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實例。.搜集交易實例途徑查閱政府相關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。如房地產(chǎn)交易中心的登記文件,作為政府房地產(chǎn)管理部門,~般建有房地產(chǎn)交易情況資料庫或資料中心,可以通過計算機(jī)系統(tǒng)查詢、收集房地產(chǎn)交易的相關(guān)資料。查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告,查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息。與房地產(chǎn)相關(guān)的報刊版面、雜志,均會刊登為數(shù)不少的廣告資料,評估人員可以從眾多的信息中體會合理的價格區(qū)間。以購房者身份,與出售、出租房地產(chǎn)的經(jīng)辦人員洽談,從中了解有關(guān)信息,通過這種形式不僅能收集到第一手的相關(guān)房地產(chǎn)資料,還能幫助評估人員迅速熟悉其可能原本比較陌生的市場。參加房地產(chǎn)展示、交易會,了解各類房地產(chǎn)的信息、行情。同行之間隨時交流、互相提供行情資料。其他途徑,如查訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人,獲悉房地產(chǎn)特性及有關(guān)交易條件等。.搜集交易實例的內(nèi)容在搜集交易實例時,需要搜集的內(nèi)容一般應(yīng)包括:交易雙方情況及交易目的。交易目的,是指交易雙方為什么而交易,一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。交易雙方情況,不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況;更重要的是要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易,即屬正常交易還是非正常交易。交易實例房地產(chǎn)狀況。一般應(yīng)包括:①坐落位囂、形狀與面積;②地質(zhì)條件;③購物、交通等環(huán)境條件;④土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途;⑥有關(guān)地上建筑物的基本情況;⑥權(quán)利狀況。成交價格。成交價格應(yīng)包括房地產(chǎn)總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等內(nèi)容,同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況。付款方式。付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。成交日期。需要搜集的內(nèi)容最好事先針對不同類型房地產(chǎn)制作成統(tǒng)一的表格,搜集時按表格填寫既方便又能避免遺漏重要事項,如表?。表?可比實例調(diào)查表調(diào)查日期名稱編號坐落基準(zhǔn)地價規(guī)劃限制使用限制權(quán)力狀況土地證號建筑結(jié)構(gòu)建筑面積用途賣方買方交易價格交易方式成交日期付款方式宗地面積地形條件宗地形狀地質(zhì)條件個別臨街類型臨街位置因素臨街深度容積率其他臨街寬度市級道路狀況距商服中心距離區(qū)級公共設(shè)施狀況區(qū)小區(qū)級基礎(chǔ)設(shè)施狀況域因火車站文體設(shè)施狀況素汽車站人口密度距對外交通設(shè)施距離碼頭綠地覆蓋度位置示意圖二、確定可比交易案例選取可比實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中,選取與評估對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。其數(shù)量一般為個以上?？杀葘嵗康禺a(chǎn)選擇的合適與否,將直接影響市場法評估的最終結(jié)果,因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取的交易實例具體應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn):.與待估房地產(chǎn)的用途相同。這里的用途指大類用途,分為:商業(yè)店面、購物中心;辦公樓寫字樓;賓館;住宅、公寓工業(yè):倉庫等。在大類相同的情況下,如果能做到小類用途相同則更好。如評估對象為商業(yè)店面中的百貨超市,則選擇的可比實例最好也為百貨超市。.與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同。如同為磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或混合結(jié)構(gòu)等。在大類相同的情況下,最好也做到小類相同。.與待估房地產(chǎn)交易類型相同。交易類型主要包括買賣、租賃、抵押、入股、典當(dāng)?shù)刃问?。只有交易類型相同從而價格類型相同,才能形成價格比較基礎(chǔ)。.交易實例必須為正常交易,或可修正為正常交易。所謂正常交易是指在公平競爭、信息通暢、平等自愿的市場條件下進(jìn)行的公平交易。非公平交易將會導(dǎo)致房地產(chǎn)的銷售價格并不能反映其市場價值,因而無法利用為可比實例。.交易時間與待估房地產(chǎn)的評估時點應(yīng)盡量接近。評估時點,是指決定待估房地產(chǎn)評估額的基準(zhǔn)日期。當(dāng)然,相近的程度須根據(jù)房地產(chǎn)市場的波動情況具體分析而定,如市場波動較小,則~年內(nèi)發(fā)生的交易都可作為候選的對象,如果市場波動較大,有時相隔年的交易也屬于過于陳舊。但無論如何,通常認(rèn)為,交易時間與評估時點間隔年以上的,不應(yīng)作為候選對象。.處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。同一供需圈是指能與待估房地產(chǎn)形成替代關(guān)系的其他房地產(chǎn)所在的地區(qū),它包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。鄰近地區(qū)是指待估房地產(chǎn)所隸屬的地區(qū),這一地區(qū)以某一特定的土地利用類型為主要用地類型,且這一利用類型在該地區(qū)的空間分布是連貫的。類似地區(qū)是指具有與待估房地產(chǎn)的鄰近地區(qū)相同或相似的土地利用類型,但在空間分布與鄰近地區(qū)不連貫的其他區(qū)域。三、建立價格可比基礎(chǔ)選取了可比實例以后,應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理,使其之間的口徑一致、相互可比,并統(tǒng)一到需要求取的評估對象的價格單位上,為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。.統(tǒng)一付款方式資金具有時間價值,而房地產(chǎn)的成交價格往往采用分期付款的方式支付,為便于比較,價格以在成交時一次付清的實際價格為基準(zhǔn)。所以,就需要將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清的價值,具體計算方法采用貨幣的時間價值中的折現(xiàn)法計算。.統(tǒng)一采用的單價將可比實例房地產(chǎn)價格與評估對象房地產(chǎn)價格進(jìn)行比較修正時,必須采用相同的單位價格,每一個案例的價格應(yīng)以一個合適的比較單位來表示,至于采用什么樣的單位比較,應(yīng)依據(jù)評估問題和房地產(chǎn)的性質(zhì)來選取。.統(tǒng)一幣種和貨幣單位交易實例房地產(chǎn)若以不同幣種表示價格,它們之間必須進(jìn)行換算。換算時,應(yīng)根據(jù)評估需要及市場變動所依據(jù)的貨幣單位,采用該價格相對應(yīng)的日期時的市場匯價。.統(tǒng)一面積內(nèi)涵由于現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中,有按建筑面積計價,有按套內(nèi)建筑面積計價,也有按使用面積計價,以不同的面積表達(dá)計價,其數(shù)額大小無法直接比較。所以,可比實例房地產(chǎn)與評估對象房地產(chǎn)在比較之前,必須換算統(tǒng)一面積內(nèi)涵。四、修正各項因素建立價格可比基礎(chǔ),主要是為進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素及使用年期等的修正服務(wù)的。.交易情況修正交易情況修正,是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例的成交價格偏差,將其成交價格修正為正常價格。由于房地產(chǎn)的特殊性和房地產(chǎn)市場的不完全性,交易價格往往在交易過程中受當(dāng)時當(dāng)?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差,不宜直接作為基準(zhǔn)用于評估對象,所以必須預(yù)先排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差,對交易中的這些不正常情況加以修正,使其成為正常的交易價格后,才能作為估算評估對象價格的比準(zhǔn)值。交易行為中的特殊情況較為復(fù)雜,主要有以下幾種:有特殊利害關(guān)系的相互間的交易。如親友之間,企業(yè)與員工之間,公司與機(jī)構(gòu)內(nèi)部之間等的房地產(chǎn)交易。有利害關(guān)系的公司之間,通常都會以低于市價的價格進(jìn)行交易。交易時有特別的動機(jī)。這里主要指急欲拋售或急欲購買。前者會造成價格偏低,后者則往往偏高。特殊方式的交易,如以拍賣、招標(biāo)等方式成交的價格往往導(dǎo)致非正常價格,一般拍賣價格大多高于市場正常價格:招標(biāo)則注意其整體方案效用,故招標(biāo)的成交價格可能偏高,也可能偏低。購買相鄰房地產(chǎn)。由于該相鄰房地產(chǎn)與原來房地產(chǎn)合并后,會增加原有房地產(chǎn)的效用,所以購買相鄰地塊的價格有可能高出正常交易情況的價格。買方或賣方不了解市場行情。如果買方不了解市場行情,盲目購買,往往交易價格偏高:相反,賣方不了解市場行情,盲目出售,則交易價格偏低。附帶有特殊條件的交易。如銷售者要求購買者在新建的住宅樓中劃出一部分抵充部分價格或要求購買者增加部分公共設(shè)施來抵充部分價格等,這些交易都會使出售的房地產(chǎn)價格偏低。政府的政策、計劃和管理的影響。如政府對一些房地產(chǎn)實行特殊政策,或?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)的交易進(jìn)行計劃干預(yù)。其他特殊交易的情形。如增值稅本應(yīng)由賣主負(fù)擔(dān),卻轉(zhuǎn)嫁給了買主;特殊的感情和偏好等。.交易日期修正交易實例的交易日期與待估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日往往有一段時間差,在這一期間,房地產(chǎn)市場可能發(fā)生變動,房地產(chǎn)價格可能升高或降低,因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價格或地價或房價的變動率,將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價格,這就是交易日期修正。.區(qū)域因素修正區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特性對該區(qū)房地產(chǎn)價格水平的影響作用。區(qū)域因素除應(yīng)重視房地產(chǎn)所屬地區(qū)的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境差異外,根據(jù)房地產(chǎn)的類別不同,其所應(yīng)重視的條件也有很大差別。各種地區(qū)的區(qū)域因素,主要如下:住宅區(qū)。住宅區(qū)應(yīng)重視的區(qū)域因素有:日照、溫度、濕度、風(fēng)向等氣候條件,當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、受教育水平等居住環(huán)境的狀況,街道的寬度、構(gòu)造等狀況,離市中心的距離及交通設(shè)施狀況,商業(yè)街的配置狀況,上下水道、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施狀況,學(xué)校、公園、醫(yī)院等的配置狀況,變電所、污水處理、危險設(shè)施或污染源的狀況,各宗地的面積、配置及利用狀況及土地利用的管制制度等。在這些因素中,尤為重要的是離市中心的距離及交通設(shè)施狀況和居住環(huán)境。商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)應(yīng)重視的因素有:腹地的大小及顧客的質(zhì)量,顧客的交通手段及交通狀況,營業(yè)類別及競爭狀況,該地區(qū)經(jīng)營者的創(chuàng)造力與資信狀況,繁榮的程度與盛衰狀況,土地利用的管制程度等。工業(yè)區(qū)。工業(yè)區(qū)所應(yīng)重視的因素有:與產(chǎn)品市場及原材料采購市場的位置關(guān)系