房地產(chǎn)項(xiàng)目投資概論

目錄產(chǎn)業(yè)特征分析第一部分第二部分第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分項(xiàng)目投資決策如何選擇項(xiàng)目區(qū)域性周期性復(fù)雜性高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性和長(zhǎng)期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。項(xiàng)目運(yùn)作中外部政策環(huán)境、行政審批環(huán)境、內(nèi)部供應(yīng)鏈都有區(qū)域?qū)傩浴⑹袌?chǎng)也具有區(qū)域?qū)傩?。產(chǎn)業(yè)特征分析房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮—調(diào)整—衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。因此我們應(yīng)把握好國(guó)民經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。周期性復(fù)雜性高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性房鍋地淹產(chǎn)災(zāi)商莖品霸具侄有矛資設(shè)本握和昆消丟費(fèi)壟品撕的既二芒重豎性透。冒房僻地柄產(chǎn)死是楊一侄種爹商蕩品直，構(gòu)也幟是藥人口們喪最山重培視恨，行最伐珍踩惜花、個(gè)最帥具顏體拾的攜財(cái)瞇產(chǎn)餐。特裝許衫經(jīng)麥營(yíng)露特牛征基明沉顯錘。房地妄產(chǎn)項(xiàng)投目從父項(xiàng)目共論證屢、獲飯取、穗建設(shè)究、交凝易過猾程復(fù)囑雜。蝕僅營(yíng)飄銷就勢(shì)有23麥0個(gè)圖節(jié)辟點(diǎn)斜，池工祖程玻建壓設(shè)5催0標(biāo)0過皆個(gè)樂三晶級(jí)些節(jié)說點(diǎn)鋼。做每隆一個(gè)派項(xiàng)目仍都是木做全法新的晃事情緊，復(fù)雜殿性區(qū)域距性周粗期擠性高風(fēng)男險(xiǎn)性一近方隙面縣一準(zhǔn)個(gè)盟房筋地械產(chǎn)棕項(xiàng)堪目臘所毛需笑投泰入蹈的蛋資刻金飯往茅往各是辦幾據(jù)億碰甚候至電幾景十翻億公，幟投考入鍵數(shù)儲(chǔ)額芽巨山大另胡一慢方駁面督，術(shù)房朗地濾產(chǎn)伯生培產(chǎn)膛周愈期錯(cuò)長(zhǎng)途，見巨堡額班資搜金史投蒸入慢在鵲未撈來父幾雞年廢才托能及開侄始邁得潛到耕回棗報(bào)錯(cuò)。蝕如逮遇枯到遭市牢場(chǎng)超不拋景雷氣滅，辯則模難圣以膀退壁出弟市題場(chǎng)閘。此塊外即，揭房鵝地個(gè)產(chǎn)程比僚較加容受易括受召國(guó)歉家離和鐵地泡區(qū)黑等豬外諸部重條電件餡的湖影拌響積。頌特洋別妥是您在臘我藏國(guó)末，直由炮于墻房判地捆產(chǎn)廚市讓場(chǎng)銹在川國(guó)高民蘇經(jīng)鹽濟(jì)懲中炊扮愛演牢著身至緊關(guān)逼重藝要墾的輕角丈色敏，昏更餐容優(yōu)易關(guān)受冒到祖政運(yùn)策沈的郊影舍響落。高風(fēng)愁險(xiǎn)性區(qū)率域挽性周期手性復(fù)蔑雜勇性目擠錄產(chǎn)假業(yè)幸特臥征給分甚析第一部分第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分如何椅選擇接項(xiàng)目如杏何膀選腫擇所項(xiàng)射目土卡地繪是憲房分地喂產(chǎn)嫂開念發(fā)懇的洽重盤要賊生蓬產(chǎn)當(dāng)資換料魄，步一境定貝的局土孕地溜是戲房賠地候產(chǎn)約企膝業(yè)龜發(fā)膀展晨的奸基思礎(chǔ)糧。跟為段了犬企膀業(yè)黃的稠持桐續(xù)洪發(fā)堅(jiān)展米，托我述們壘必臭須程不膠斷犯地?fù)螌ご医鹜辽鞯匾?，警發(fā)暖現(xiàn)禍投需資竄機(jī)渡會(huì)蓮?？丛\區(qū)迫位看場(chǎng)固地條舅件看規(guī)授劃條言件看爸交錫易摸方拐式看駐付史款弦方薄式不腦同溝的丟地姜段艘所刪處擴(kuò)的處社羞會(huì)刺、悼經(jīng)校濟(jì)桃、獨(dú)自百然飯環(huán)分境罵，艷決廉定偏了勝該錄地矛段貼附午近押的彩市殃場(chǎng)妄需鎮(zhèn)求賊和族消狂費(fèi)冰特餓征壟。在汪當(dāng)牧前牽房謹(jǐn)?shù)卣桩a(chǎn)臭發(fā)六展塔時(shí)紗期躲因恢為搬中塞心區(qū)域人慕口旱多捧，菜需悶求猛大健。蘆同趴時(shí)塑目基前唉市餃場(chǎng)壘的汽購(gòu)灣買貍者翅多吊為日自誼住激型囑，農(nóng)自?shī)W住進(jìn)型媽需刻求丘一沙般字都檢要新求被設(shè)猾施喚配售套具，寶交紙通臟方豎便千，風(fēng)工沉作奸生茄活凡方徐便熟，健這目些擊條表件駕多豪在冶城看市鑒中舊心澆才把能師滿論足。雖冤然亡宗腐地槽的粉自李然軌地項(xiàng)理踩位縱置快是粘不腐變帖的跳，項(xiàng)但框隨遵著誤宏甘觀危經(jīng)慕濟(jì)國(guó)的跌發(fā)遺展籃和母城程市始基借礎(chǔ)悼設(shè)遠(yuǎn)施飽的發(fā)爭(zhēng)展完善魄，城額市中陳每一態(tài)宗地尾的經(jīng)飄濟(jì)地知理區(qū)薦位將貫會(huì)發(fā)針生變假化。區(qū)位描，不跨僅僅酬是一形個(gè)自闖然地垂理概揪念，太還是孔一個(gè)贈(zèng)經(jīng)濟(jì)遼地理烘，交通嘩地理幣和人痛文地平理概艷念?？床磪^(qū)作位看杏場(chǎng)巾地債條抓件看賭規(guī)衣劃曾條西件看交窄易方灰式如米果撲說辱地唇段種是敬大攻前勇提婚，息那誓么璃場(chǎng)否地飯則輔是研小庭前畏提每。腥場(chǎng)刷地求條酬件析通撕常侵包絨括摸地稅塊太的辨大捏小躺、解形稀狀紹、輩地摸質(zhì)傻地乘形憂條品件溜、狠臨攜街玩狀扒況頃、療基搬礎(chǔ)僚設(shè)僚施照水帶平傲及鞋分她區(qū)禿限閱制臂等護(hù)。場(chǎng)地偽是否鐘拆遷膛完畢鄰，如銀果未其拆遷珠完畢揭，項(xiàng)湖目開患發(fā)會(huì)耍因拆課遷而纖存在里不定周因素；對(duì)周并邊的綠影響擊因素昂如，益遮擋佳；地缸塊修的濃高棉差巨情橡況柄。侵高雪差歌較鮮大猜，府即掀會(huì)肌影變響管建取筑掏布除局紗，汁還衰會(huì)泊增饞加豈土唯石泳方格和癥邊逢坡陸支葬護(hù)脾工械程妥，逆增埋加倚項(xiàng)視目喂成裙本名。看場(chǎng)謎地條籮件看區(qū)船位看蔽規(guī)典劃粉條段件看交督易方避式看場(chǎng)桿地條題件地談塊豬的慚臨疼街伏狀誼況戶，標(biāo)對(duì)北項(xiàng)傅目畏商葛業(yè)句布疏置正產(chǎn)睜生焰影旗響托，仿從辜而楚項(xiàng)仁目賠銷別售猶和仁收陶益礦都再有坑重農(nóng)要深影曠響慨。地塊研大小鞋和形扁狀都幫會(huì)對(duì)譯場(chǎng)地坑的有飼效利落用，觸建筑甚物的岡平面價(jià)布置句等產(chǎn)舒生影庭響，分從而團(tuán)影響般銷售運(yùn)。通跑常己城盲市選規(guī)誕劃泉管呢理?yè)Q部雀門罵出隊(duì)于泥對(duì)蔑整裹個(gè)處城筐市陪和梅區(qū)竭域季協(xié)救調(diào)韻發(fā)真展蹤蝶的奸考短慮哈，板對(duì)覽每俯個(gè)扔地急塊顛都稍會(huì)鉤提棄出載具脫體柜的慮規(guī)駛劃循要芽求相。巨開恒發(fā)滿企賞業(yè)記必萌須耐遵躍守長(zhǎng)這掀些齡要灘求紹，撓而證不鉛同馬的支要必求史對(duì)學(xué)項(xiàng)神目封的寫影擠響傲很曠大撒。如霞用怕途蔬。脂不鉤同勢(shì)的莖地千塊嶄適漫合抄建渴造眼的卻物扒業(yè)右是桂不鞭一禁樣耀的溝，今不診同錢的殼物獄業(yè)線開便發(fā)距對(duì)鉛資急金蠟需擱求紋也處不少一犧樣鑰。如建兵筑密次度、念高度所、容乒積率暮。不希同的申容積歇率構(gòu)偷成不伙同的枝產(chǎn)品防。還要奴關(guān)注驗(yàn)設(shè)計(jì)子條件薪的可絲式行性陣。有也時(shí)政返府給爛出設(shè)滑計(jì)條頂件，說對(duì)項(xiàng)文目開來發(fā)限扒制較筆大?？淳壢鹨?guī)毅劃柔條影件看區(qū)門位看交梯易方舍式看場(chǎng)怒地條肝件看規(guī)半劃條虜件看競(jìng)區(qū)斷位看場(chǎng)遷地條唉件看撞交蒸易編方專式從吉獲盟取抄土脖地遠(yuǎn)使字用距權(quán)跡的允途粉徑澡和赴方位式賭來斧看智，谷有通過陵政府早出讓劍和當(dāng)令前土宏地使易用者黎轉(zhuǎn)讓村兩種容途徑炒。政霞府磁土恭地重出尸讓誰的皺途豈徑瞧操床作電比勇較細(xì)簡(jiǎn)畏單愛，劈燕法拒律亂關(guān)臣系錄清湯楚葛。從顆當(dāng)考前違土塔地場(chǎng)使膊用焦者公手傘中損獲蕩取留土挽地漂則劍有踐許吃多疑種定操帝作暑方征式素，悉如地買蛋斷碧土甲地分過怕名傾，興收我購(gòu)辜公梢司黑股覽權(quán)梨。蔽不賴同摔的沒操暖作月方晌式盲，老對(duì)甜項(xiàng)乘目惹運(yùn)謹(jǐn)作區(qū)影裹響雹不僚同祖。通爆過寨收樂購(gòu)帶公奮司帖股背權(quán)晨的駐形志式肢來姓獲確取啄土驢地腳，壘面懲臨岡的惡?jiǎn)栬b題扣較紹多訊，攻一脂是丟土循地專的粱合姨法雷性領(lǐng)，幸二云是肺公依司研的寧債皮務(wù)竊，繼三尊是婦原燙有缺員捕工拒的襯處外理銀，撇四折是森土至地照溢脈價(jià)蹈后兩稅移務(wù)撫負(fù)拳擔(dān)捷。炸前課面亭三盛個(gè)耐問授題穩(wěn)通賢過外設(shè)敏置需付長(zhǎng)款那條沉件豆和繭要賄求勸提賽供泄有鍬效許擔(dān)競(jìng)保海加嫩以湯化因解照，脅但芬土周地粱溢煎價(jià)躁后阻的灑稅塵務(wù)嫁負(fù)它擔(dān)前將矩對(duì)渠項(xiàng)借目盡產(chǎn)初生漸重撕大栗影飲響濃。土拜地鉆款給數(shù)慮額丟巨完大奧，腸一估般瞞占雨開衫發(fā)鐘成減本3捉0衣-酬7略0即%不株等球，更付矩款搏方海式績(jī)是雙重幸要冊(cè)的連參諒考踐點(diǎn)壘。看劃區(qū)朋位看場(chǎng)汁地條臣件看顯規(guī)墓劃像條退件看交響易方單式目錄產(chǎn)業(yè)撥特征萄分析第一部分第二部分第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分項(xiàng)目羞投資孤決策如筒何儉選像擇置項(xiàng)旱目項(xiàng)脹目濃投唐資決決參策由于割房地?cái)[產(chǎn)市綱場(chǎng)具悔有區(qū)趕域性枝、周榨期性矮、復(fù)孔雜性御和高既風(fēng)險(xiǎn)矮性，勤所以輩房地渠產(chǎn)投烤資每柱個(gè)項(xiàng)壯目要拐科學(xué)研決策派，而來科學(xué)峰決策配是建份立在從各種評(píng)分析醋之上囑。房掘地爛產(chǎn)枕投鹽資荷三穴要啞素蕉：石時(shí)初機(jī)侄、役地理段鑒、沉質(zhì)荒量宏先觀宴環(huán)納境跟分棟析區(qū)繞域被市法場(chǎng)濟(jì)分夸析市滔場(chǎng)繪定腰位財(cái)臘務(wù)昏分深析風(fēng)剩險(xiǎn)畏分度析投資級(jí)決策時(shí)機(jī)域主要般是指召市場(chǎng)黑環(huán)境進(jìn)。房地揉產(chǎn)投貨資屬貌于高獵度競(jìng)把爭(zhēng)的捐市場(chǎng)凝運(yùn)作奴，房地鬼產(chǎn)企撈業(yè)的燥生存社和發(fā)圓展是靠以適懇應(yīng)房劑地產(chǎn)召市場(chǎng)抖環(huán)境哪為前扶提。政邊策飯環(huán)鋤境漫：國(guó)家遙大政祥方針蹄：京何津冀爛一體機(jī)化、據(jù)兩個(gè)10墨0年領(lǐng)導(dǎo)助個(gè)人妙施政攔風(fēng)格橋：習(xí)吸總，考扶貧站環(huán)保俗，房飾子是嫂用來階住的釘。經(jīng)俗常可出源臺(tái)阻一四些紋措愉施貞和餃政倆策錄，階來祝調(diào)咬整棒房渴地懲產(chǎn)魄商教品崇在胞生壁產(chǎn)磚、鴨交咸易填、趁使鐵用口過畫程戴中即的粘法俯律塔關(guān)垃系穩(wěn)和酒經(jīng)賠濟(jì)扮利它益并。圖我弟們燦在課項(xiàng)汗目數(shù)立豬項(xiàng)蛛時(shí)臥，思必感須淹關(guān)芒注哀這鉛些局政裕策李對(duì)客項(xiàng)極目灰的沖影狠響掃。宏觀岡環(huán)境藍(lán)分析區(qū)省域驚市裝場(chǎng)敏分總析市場(chǎng)斬定位財(cái)務(wù)抓分析風(fēng)險(xiǎn)虜分析投泉資被決聚策經(jīng)兔濟(jì)嚇環(huán)涼境起：指城觀市的然經(jīng)濟(jì)拔發(fā)展職水平散、居掙民收悄入水梁平及假消費(fèi)愚結(jié)構(gòu)驗(yàn)、物香價(jià)水圖平等夕因素餡。一般斷來說野，對(duì)妨于經(jīng)祥濟(jì)發(fā)腸展迅篇速的目地區(qū)益，房悟地產(chǎn)汗市場(chǎng)將的前沿景也啊十分睡廣闊蛋，市飼場(chǎng)機(jī)林會(huì)相伏對(duì)較剝多。宏觀抗經(jīng)濟(jì)全增長(zhǎng)傭率（5彎-慮8套%）、陣人均G洋D婦P（4冊(cè)0梢0膀0帽-李8揚(yáng)0額0雅0）、誓城市屑化率譽(yù)（5枕0監(jiān)-市7笛0摩%）魚、峽房愛價(jià)膽收拍入惠比淡（6-騰8）宏孫觀根環(huán)堆境摘分待析區(qū)慌域瘋市腎場(chǎng)斥分宗析市特場(chǎng)陸定諒位財(cái)務(wù)挨分析風(fēng)險(xiǎn)租分析投班資截決順策社會(huì)貸文化遵環(huán)境陜：指居勻民生膀活習(xí)魔慣、錦生活曲方式辯、消計(jì)費(fèi)觀埋念以塌及對(duì)白生活愁的態(tài)編度，獵對(duì)人作生的副態(tài)度繼等。德社會(huì)捉文化覽環(huán)境火在很裙大程雜度上蔬決定蝕著人來們的惱價(jià)值妹觀念棉和購(gòu)立買行懶為，險(xiǎn)因此造影響以著消察費(fèi)者喘購(gòu)買抵房地保產(chǎn)產(chǎn)嘆品的辛動(dòng)機(jī)毛、種本類、寄方式宣。某鑒一地鳥區(qū)人譯們對(duì)師特有管的核唐心文警化價(jià)屠值具伴有高烤度的釀持續(xù)艷性，蜂因此辯房地骨產(chǎn)投瓶資必賄須了嬌解當(dāng)腸地消眨費(fèi)者鑒文化恢和傳言統(tǒng)習(xí)輩慣，廈方能相為當(dāng)質(zhì)地消問費(fèi)者蜂所接良受。技魂術(shù)工業(yè)休化生蝦產(chǎn)，鄰在環(huán)偽保要比求高曠的時(shí)石候，尿競(jìng)爭(zhēng)算力體班現(xiàn)“宏?duì)N觀牽環(huán)臨境附分府析區(qū)域堤市場(chǎng)頃分析市位場(chǎng)嘗定紋位財(cái)務(wù)女分析風(fēng)呀險(xiǎn)蕩分惰析投行資售決臣策市場(chǎng)線需求叛分析萍。影蔥響拜市劑場(chǎng)菊需恥求娘的房誠(chéng)四揚(yáng)個(gè)爪主寇要截因逼素鵝有汪：人口錦數(shù)量乘和結(jié)舉構(gòu)。摟人口塊是影惜響房牛地產(chǎn)亮需求竟的重鑼要因舟素。窯住房仿是人鏡類生飽存不綠可少憂的物嬸質(zhì)條傘件，蘭人口赤基數(shù)觸大，債絕對(duì)艙值增祥加快江，對(duì)絲式住房涌需求課也會(huì)仗不斷饞增加耗。而翠且我餐們國(guó)金家的息家庭獲人口勵(lì)結(jié)構(gòu)證也在蒙變化腎，家讀庭平示均人叮口在辭減少顫，對(duì)欺生存聰空間常的需咱求也澤在增報(bào)多。區(qū)奏域翁市牽場(chǎng)孟分賓析市場(chǎng)貿(mào)定位財(cái)務(wù)睛分析風(fēng)菊險(xiǎn)蝕分勿析投資鋤決策宏觀犬環(huán)境芳分析家庭出收入鑼。分附析一蚊個(gè)地喉區(qū)的尊市場(chǎng)怎購(gòu)買塊力，握最基惜礎(chǔ)的儲(chǔ)數(shù)據(jù)孕還是吃家庭乳年收棕入，潮購(gòu)房霧人家蠅庭的命年收旬入水艇平?jīng)Q寄定了壇購(gòu)買囑的承緣瑞受能斗力。磚目前維政府億的設(shè)櫻想是薯中低水收入懶者購(gòu)亦經(jīng)濟(jì)窄適用煮房，局高收護(hù)入者棕購(gòu)商灣品房骨。而情對(duì)于帳開發(fā)蝦商來斑說，戲有效號(hào)的購(gòu)防買力設(shè)主要額來自廉中高鳳收入飽群。順劃分法中高典收入陵人群壟主要悼依據(jù)惜是現(xiàn)侍行房腳價(jià)與攻年可番支配葛收入棍相比有，年潮收入您能匹弓配的冤家庭燒可以邁說是扁中等掠收入滅層，侵高于館的為盡高收澇入者顛。此近外，捏居民長(zhǎng)收入丑預(yù)期愿對(duì)住部房消鈔費(fèi)也煮有相妖當(dāng)程主度影題響。宏煩觀袍環(huán)別境碰分?jǐn)[析區(qū)鳳域綁市造場(chǎng)版分笛析市場(chǎng)橫定位財(cái)務(wù)躬分析風(fēng)憑險(xiǎn)挖分遠(yuǎn)析投滅資轉(zhuǎn)決諒策城市山化進(jìn)薪程。廊隨著藥經(jīng)濟(jì)亞持續(xù)束發(fā)展庫(kù)、城脊市工形業(yè)現(xiàn)塘代化犁程度艱不斷竟提高溉，城健市將焰集中各城鄉(xiāng)績(jī)中的峰大量華人口菌。從艙城市女發(fā)展臟總進(jìn)褲程來諷看，炭對(duì)房奸地產(chǎn)鎖需求趨是旺酸盛的臘，但茄也不辯排除廚其需屯求隨濱經(jīng)濟(jì)搬發(fā)展奇而波軌動(dòng)。消費(fèi)淚者預(yù)北期。喊消費(fèi)郵者預(yù)泥期對(duì)股未來笛經(jīng)濟(jì)蜂形勢(shì)廳的預(yù)盤期，厲會(huì)直權(quán)接影據(jù)響對(duì)東房地晶產(chǎn)需孔求。堅(jiān)如果曠對(duì)未迎來經(jīng)該濟(jì)形凈勢(shì)預(yù)坑期是眠下滑型的，翼居民守即使飾有購(gòu)龜買能丸力，芹也不繡會(huì)花銹自己退大部乒分甚旅至全亭部積百蓄去厲買房?jī)|子。田如果煩是樂匯觀的夾，居皺民改監(jiān)善居秒住條以件的汪愿望義變得續(xù)強(qiáng)烈醒，對(duì)衛(wèi)住房短的需西求就紀(jì)會(huì)增興加。貴目前羅市場(chǎng)禿存在志兩種瓣，一揮部分碗人是跑對(duì)預(yù)分期不皂看好蓮，持洞幣觀駛望。棄一部舞分人爺預(yù)期辰通脹尋，開喜始有社入市兄投資熟的愿愧望。宏刃觀爺環(huán)適境準(zhǔn)分襪析區(qū)域影市場(chǎng)沖分析市瓣場(chǎng)閘定杜位財(cái)喜務(wù)仰分都析風(fēng)蕉險(xiǎn)凡分曾析投汗資吹決皮策市場(chǎng)君供應(yīng)崇分析賽。供樣給與驚需求衣是緊集密地幻玉聯(lián)系槳在一哄起的乎，供騎求關(guān)馬系是帳市場(chǎng)專最重委要的達(dá)關(guān)系咳。我述們不豈僅要樣看市網(wǎng)場(chǎng)一膚時(shí)賣敘的好免不好融，還族要看喇供求盈關(guān)系切，供礙大于切求遲慨早會(huì)宅導(dǎo)致六市場(chǎng)俘的衰令退。這里成的供捉應(yīng)分福析是停指靜細(xì)態(tài)的泊存量謹(jǐn)分析旬。調(diào)爹查乳當(dāng)映前停的鑄存刑量替、船過否去季的比走聾勢(shì)事和香未孟來初可腎能倍的斥供焦給畜。存量閣以已摧批預(yù)斧售面劑積減字去已袖售面桑積。在建站數(shù)量粒，一蘋般以炎批準(zhǔn)槽施工稼許可軟證的飾面積閉為依供據(jù)。計(jì)劃努開工請(qǐng)數(shù)量殲，一慣般以古已供率土地浮而尚鵲未開皂工的欲可建幸面積癥計(jì)。已屈獲歇規(guī)啄劃榨許敏可逗數(shù)樣量腦，逮從匆城巨市惰規(guī)勞劃追和黨用俯地徑計(jì)屯劃壺來鵝分擋析韻。從劇建叢設(shè)首周犧期年、話政雹策池周農(nóng)期剖來幻玉分尿析鑒供耀應(yīng)耳的員差攪異齡。需粉要進(jìn)注溜意院的暮是薪我多們凍分?jǐn)牢霭櫴心蹐?chǎng)飼供播應(yīng)宏變陷化答也盛應(yīng)撐反突映副供先應(yīng)漂結(jié)野構(gòu)魯?shù)陌l(fā)變親化。宏輩觀艦環(huán)筍境炕分矛析區(qū)呈域鑰市好場(chǎng)抖分顏析市音場(chǎng)洲定威位財(cái)務(wù)去分析風(fēng)險(xiǎn)汁分析投下資鴿決席策1、績(jī)市簽場(chǎng)視基咳本鳳面金分工析具麻體罵研囑究硬內(nèi)默容奏如焰下懇：1.房排地篇產(chǎn)茄建蔥設(shè)推指下標(biāo)瓜分破析固再定驚資麗產(chǎn)暮投他資古與嫂房嚴(yán)地時(shí)產(chǎn)農(nóng)投摟資施工財(cái)、新匯開工盤及竣怒工面帳積2消.土哲地紡市野場(chǎng)伴研咽究供求良及價(jià)嗓格分區(qū)利土地?fù)岢山煌恋厮槌山惶﹥r(jià)格本變區(qū)哲域穿土粒地規(guī)成概交慣詳誼情(含項(xiàng)號(hào)目目本清身)3單.商陵品儲(chǔ)房厘市值場(chǎng)惹分振析閱（布住國(guó)宅扯）商品舒房存/增蛾量古分減析（擋供替求賀分尤析腸）商品偽房銷掠售額牽與銷步售面畢積商甜品瞎房訊銷潮售哲價(jià)蘇格市茫場(chǎng)殼發(fā)協(xié)展其板誦塊喊及警格亦局股分萄析成交柔產(chǎn)品紡特征客雙戶父構(gòu)晃成濫分認(rèn)析4.市修場(chǎng)始未露來?yè)p發(fā)帥展北預(yù)榆期研闖究化重驚點(diǎn)嗓：市扭場(chǎng)漂特開點(diǎn)腳：博內(nèi)扯外賺需犯、跑市活場(chǎng)金階披段供求斧關(guān)系丈、市昆場(chǎng)結(jié)帳構(gòu)(價(jià)服格址、隔產(chǎn)昌品望、夠開粒發(fā)庫(kù)商)客戶玩及成午交特由點(diǎn)研撞究士意航義怖：房廊地縮慧產(chǎn)號(hào)整奴體宿分而析條，硬反酸映選房鼠地喘產(chǎn)砍投草資掠及免發(fā)奧展砍環(huán)滔境慚，籃預(yù)槍測(cè)僚未踏來得的暗競(jìng)菠爭(zhēng)暴格羊局細(xì)。通靜過慕研針究岔判中斷郊區(qū)果域風(fēng)房蚊地選產(chǎn)找走而勢(shì)昏與家開凳發(fā)溪風(fēng)暈險(xiǎn)秒，誰找植到終項(xiàng)蛋目村可次能擔(dān)的艱目手標(biāo)女市遇場(chǎng)榴，山初辯步項(xiàng)確掏定腫發(fā)抵展畝戰(zhàn)址略滾。通暮過保區(qū)束域座房紅地位產(chǎn)即供疏求教關(guān)饑系餡、歲價(jià)趣格勾、輪產(chǎn)采品什等箭成該交舍情炒況績(jī)分訓(xùn)析短，失對(duì)滅產(chǎn)徑品芬的凝定激位仍策逝略揮產(chǎn)發(fā)生葛直麥接幣影霞響屈。具體硬研究?jī)魞?nèi)容息如下策：1悄.競(jìng)爭(zhēng)鄰項(xiàng)目蒼基本摘指標(biāo)出對(duì)比2.客淋戶鼠定景位3米.規(guī)模4辭.營(yíng)鹽銷營(yíng)未銷蠻節(jié)迷點(diǎn)江和蹄銷濃售絕情方?jīng)r核心晨賣點(diǎn)骨（競(jìng)享爭(zhēng)力光）推廣即活動(dòng)推廣姑渠道成交殿客戶僻分析5.產(chǎn)品房居型鏈特境點(diǎn)社區(qū)萍建筑詠、規(guī)城劃特北色景觀開特色配套悉情況6.價(jià)拘格寺情輪況盡（憑含散各降期陳價(jià)端格撇走寶勢(shì)晶）2、嶄競(jìng)播爭(zhēng)夠分納析研校究雞重濟(jì)點(diǎn)晴：產(chǎn)丸品討定繪位陰及辨核破心灶賣憂點(diǎn)客戶丑定位倚及成殺交分率析價(jià)緣瑞格除及霉推愁案研究顆意義嘴：判斷偏對(duì)手拐的客構(gòu)戶、炕產(chǎn)品塘、營(yíng)修銷方符式等費(fèi)重點(diǎn)草信息組，為罪項(xiàng)目積發(fā)展擺的導(dǎo)島向提滲供實(shí)戴際依魔據(jù)，恭增強(qiáng)筑項(xiàng)目湊自身滔的市堆場(chǎng)競(jìng)粒爭(zhēng)力達(dá)；分歡析挖中商，認(rèn)應(yīng)歇著李重傍分葛析遺對(duì)司手樓的牙成然交籌狀灶況夸、禿產(chǎn)繪品、營(yíng)替銷手毒段等核軌心價(jià)英值信激息，就尋找舍出競(jìng)陳爭(zhēng)對(duì)姐手值竿得借繭鑒的刻價(jià)值保點(diǎn)，會(huì)指導(dǎo)叫本項(xiàng)加目未順來的祝發(fā)展具體址研究憶內(nèi)容煤如下咬：1猶.同一咸城市遠(yuǎn)房地扯產(chǎn)業(yè)給產(chǎn)赤品發(fā)壇展水革平2畏.區(qū)鐵域增產(chǎn)卷品挎發(fā)專展辛水省平3憤.典團(tuán)型廁項(xiàng)信目效產(chǎn)統(tǒng)品役研訴究房?jī)?chǔ)型火特李點(diǎn)社趟區(qū)歌建廟筑斯、憤規(guī)波劃蔑特其色景觀現(xiàn)特色配套申設(shè)施建筑諷選材4圈.消戰(zhàn)費(fèi)籮者董產(chǎn)喪品龍接窩受慘度寨調(diào)嫩查聯(lián)結(jié)獻(xiàn)果貓分固析5.產(chǎn)歇品倉(cāng)發(fā)毯展框趨芹勢(shì)3、吳產(chǎn)樹品列分修析研響究漁重通點(diǎn)踐：主流雨房型社區(qū)闊規(guī)劃賄特點(diǎn)建筑猴、園落林等研凍究麻意階義還：了提解濁地蕉區(qū)形房屈地毅產(chǎn)覺產(chǎn)鳴品潤(rùn)發(fā)房誠(chéng)展尤水濾平求，嘗市柴場(chǎng)困接呆受大度壞，棍發(fā)侍展朱趨紹勢(shì)凝等羨，擦指磨導(dǎo)辟產(chǎn)母品搭規(guī)膽劃突設(shè)剩計(jì)撓；通哄過肌對(duì)刃競(jìng)質(zhì)爭(zhēng)烘產(chǎn)卷品鬧或半標(biāo)爬桿亭項(xiàng)線目海的慚產(chǎn)飼品松研穗究定，聯(lián)趨木利衰避賺害文，垃制盤定筒本芳項(xiàng)卷目聯(lián)產(chǎn)棕品雕定惡位宏觀味環(huán)境毒分析區(qū)曠域摘市豈場(chǎng)掛分礙析市場(chǎng)可定位財(cái)墾務(wù)紐奉分草析風(fēng)險(xiǎn)捏分析投資掉決策項(xiàng)目六定位籃七步弓驟：(將市惑場(chǎng)語證言翻喪譯為軍建筑孩語言義和規(guī)秀劃語糾言)1躬.開發(fā)肝理念純定位妥：基于登企業(yè)拋的價(jià)痕值觀緞和戰(zhàn)踢略發(fā)佳展目寫標(biāo)，娛確定切項(xiàng)目砍的競(jìng)裝爭(zhēng)策孩略，是被采僵取有差著異寶化脖還勁是血成留本醫(yī)領(lǐng)冤先誦的憐競(jìng)懇爭(zhēng)來策循略揀；以此遠(yuǎn)來指險(xiǎn)導(dǎo)項(xiàng)著目的繞資源征配置價(jià)。2許.市場(chǎng)胸定位唯：（欣解決酸項(xiàng)目鐮在市百場(chǎng)上好“賣掙什么銹”的押?jiǎn)栴}洞）市場(chǎng)浸定位宏就是鉤解決否產(chǎn)品胸留在歉消費(fèi)兵者心醒目中紗的位固置和黃形象念。市場(chǎng)鄰定位照不止施局限貸在功狐能特舊征上閥，它李還編體漢現(xiàn)擔(dān)在粗檔攔次疼上在、冰情溪感亞上蔬、潑個(gè)士性費(fèi)上共、注文境化鼻上錢、與攏競(jìng)場(chǎng)爭(zhēng)雞對(duì)笛手睛的封比脆較既上只，江或項(xiàng)以塘上模其廟中迷幾柜種蝕的伙混辯合嶄屬譽(yù)性憤上燭，它是蟻項(xiàng)目畏充分壯張揚(yáng)赴的起套點(diǎn)和泉基礎(chǔ)阻，讓堵樓盤勿“未判成曲俱調(diào)先攜有情但”。宏觀勾環(huán)境禾分析區(qū)寇域太市搬場(chǎng)循分亭析市敢場(chǎng)瓦定聰位財(cái)務(wù)儲(chǔ)分析風(fēng)險(xiǎn)啊分析投資片決策3排.客戶定押位縣：扔（簡(jiǎn)解銳決察賣畜給撫誰披、舅吸女引晨誰夕來邊買葛的洲問導(dǎo)題餡）一般砌來說援，住擁宅的悉目標(biāo)前市場(chǎng)潑分析買可以伯參照謹(jǐn)幾種逗不同犁的因屑素，各種御因素照分別邊會(huì)對(duì)付項(xiàng)目訪定位淋產(chǎn)生爬不同洋的影困響：根據(jù)沈人文友因素腹細(xì)分紅定位償：如棚年齡煎、性爛別、屑收入鵝、階挖層、染職業(yè)孫、教育勝、家昆庭結(jié)粉構(gòu)、停家庭史生命技循環(huán)擊等；根帶據(jù)托地翻理越因他素綱細(xì)拜分回定本位腫：節(jié)居記住碧區(qū)柄域街、真工捷作竭區(qū)慚域笛等恒；根據(jù)蠢心理歉特征煮細(xì)分芒定位召：個(gè)桌性、次生活祥型態(tài)喜等。根據(jù)福消費(fèi)次行為召因素躁細(xì)分閱定位徐：購(gòu)雖房次照數(shù)、皆購(gòu)買困動(dòng)機(jī)頑、消叨費(fèi)偏萬好如果拜是商悄業(yè)項(xiàng)鳴目，揪還需昌要解踩決投漿資者防、經(jīng)窗營(yíng)者涉和終爭(zhēng)端消折費(fèi)者桂的各殘自不績(jī)同定無位宏觀月環(huán)境糠分析區(qū)秤域吐市洋場(chǎng)以分槍析市再場(chǎng)加定稱位財(cái)務(wù)犬分析風(fēng)紐奉險(xiǎn)夫分前析投推資島決杠策4.功能隸定位哲：除榴了粒居沈住姿之乒外縮慧，脊項(xiàng)木目汗還鈴將楊有絮哪失些出功掠能奔？各擋種勵(lì)功膛能值的悄支練撐巡壽系匪統(tǒng)課分獄別巴是愿什莊么談？墊何狼為榆主喇次旱？歡如泊何液配適比袋？5.形竭象賊定偏位踏：將紫市耳場(chǎng)暖定受位壇、瓶建淹筑臨語舒言紹用理形秒象意化斷的妙描紅述蒜傳脖遞與給研消盟費(fèi)礙者浩。6.產(chǎn)泛品駐定辱位辛：各德種岸產(chǎn)抗品廁的斤配鍵比抬、族戶蒙型妹和配面些積頃配后比獄；緣瑞以茫及娛戶祖型滿的裂特夸色竿、家創(chuàng)丑新粥點(diǎn)頸等隨。7.價(jià)格息定位疫（三細(xì)種方耀法）座：成能本弱導(dǎo)談向兼法風(fēng)；市場(chǎng)登導(dǎo)向隨法；消費(fèi)校者導(dǎo)令向法澡。項(xiàng)波目會(huì)定故位玻是葵個(gè)峽系宋統(tǒng)制工沃程賊，努是豆對(duì)挨企結(jié)業(yè)鴨戰(zhàn)樂略點(diǎn)、斷項(xiàng)括目盟資筑源榆、市場(chǎng)恢需求大和差誤異化休競(jìng)爭(zhēng)抵四個(gè)庫(kù)要素芽的綜孕合考貧慮.市籮場(chǎng)濫定砌位財(cái)務(wù)爐分析罩是項(xiàng)纏目投懇資決貿(mào)策的晃重要輩環(huán)節(jié)念，包蹤蝶括項(xiàng)暮目成爬本測(cè)寒算、惰項(xiàng)目敢投資顯收益禍概算循和項(xiàng)齒目資箏金運(yùn)文作分鐮析，插通過刪這些那分析溜我們治不僅蒜要分譯析項(xiàng)鍛目的課投資舟價(jià)值黎，還鴨要分象析我刑們投齡資此薦項(xiàng)目腥的資凳金能布力。區(qū)域貼市場(chǎng)身分析財(cái)務(wù)狂分析風(fēng)噴險(xiǎn)互分賞析投資宗決策宏觀話環(huán)境姐分析財(cái)泉?jiǎng)?wù)然分岔析財(cái)獨(dú)務(wù)饒分迅析項(xiàng)目院成本悉分析庫(kù)、收濫入測(cè)情算、絕現(xiàn)金承流浪攪分析撲、盈街利性蘿分析財(cái)務(wù)具分析—墊—項(xiàng)目法成本潤(rùn)。項(xiàng)目座成本場(chǎng)一般嘩包括偵土地讓成本盡、前稼期費(fèi)枕用、走工程含建設(shè)公、政歇策收遮費(fèi)、買不可慶預(yù)見概費(fèi)、尿三項(xiàng)真費(fèi)用嘴六大江部分奶。宏觀妨環(huán)境僑分析區(qū)稱域槳市患場(chǎng)衰分芳析市場(chǎng)尾定位財(cái)倉(cāng)務(wù)償分茫析風(fēng)鉆險(xiǎn)尼分捆析投萌資壟決佛策

項(xiàng)目總額單價(jià)備注一土地費(fèi)用1103156408

1土地中標(biāo)價(jià)格1048006088

2契稅3144183按總地價(jià)的3％3補(bǔ)交出讓金及契稅2371138補(bǔ)交地上商業(yè)地價(jià)款二前期費(fèi)用133377

1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用8615050元/平方米2地下管線遷移30017

3臨水臨電安裝等前期費(fèi)1721010元/平方米三土建建設(shè)投資313271820

1土建安裝308641793

1.1土建總承包228951330

1.2甲方分包5302308包括電梯、消防、門窗等1.3甲供材料設(shè)備2668155包括外墻材料、電箱電表等2工程監(jiān)理費(fèi)30918基建造價(jià)的1%3質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi)1549基建造價(jià)的0.5%

項(xiàng)目總額單價(jià)備注四紅線內(nèi)市政配套工程5178301

1供電2066120六通一平，暫定120元/平方米2自來水工程51630六通一平，暫定30元/平方米3雨污水工程51630六通一平，暫定30元/平方米4燃?xì)夤こ?3025六通一平，暫定25元/平方米5熱力工程76645六通一平，暫定45元/平方米6道路工程25815六通一平，暫定15元/平方米7園林綠化工程62436綠化面積250元五政府收費(fèi)3099180

1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2754160按160元/平方米2報(bào)建報(bào)批費(fèi)3442020元/平方米六不可預(yù)見費(fèi)81948二至五的2%

一至六項(xiàng)合計(jì)1520708834

七管理費(fèi)用80046800萬八財(cái)務(wù)費(fèi)用10942636按實(shí)際資金情況九銷售費(fèi)用4055236銷售額2％總投資合計(jì)1678689752

經(jīng)測(cè)枝算項(xiàng)碗目立蚊項(xiàng)時(shí)急總建雷筑面代積17丈.2萬蘿平裕方恨米琴，曾可密售欠面密積13男.7萬憂平灶方長(zhǎng)米痰。健預(yù)戶計(jì)循總太投晝資1啊6砍.哲7草9億犧元羨，揉折滴合潤(rùn)總佛建備單肚價(jià)9春7終5月2元/平方油米，王可售房誠(chéng)單價(jià)12挖18鬼5元/平方贈(zèng)米。鵝其中劣：土臣地灑費(fèi)睬用1逆1戚.碧0與3億元瞧，占犯總成掃本的6多5跨.畜7勵(lì)%；前期鴿費(fèi)用0陳.絕1網(wǎng)3億元刃，占0熊.鳴8宜%；土建混安裝3.積13億漫元意，狠占18胃.7裁%；紅線藏內(nèi)配謀套0.內(nèi)52億薄元鑄，市占3.惑1%；政午府袖收絹費(fèi)0刪.么3始1億元嘉，占1別.辨8酬%；開發(fā)旱費(fèi)用1.窯58億元晨，占9水.吧4溪%。實(shí)扶際千運(yùn)客作原中善面歌積癢有賠所鉤增奪加蜂，麻總種建蕩筑巡壽面滲積1紙7務(wù).棕8萬承平很方忌米潮，躺可彈售承面做積1劉3僅.旦9萬條平舒方窩米播，雜動(dòng)李態(tài)康成舅本簡(jiǎn)為1男7厚.把3桐4億拿元泄，謙上襲漲拼了3%，者但致折骨合趟總燭建尿單繁價(jià)鈴為97裝62元/平方勾米，吸僅上址漲了0.粗1%。宏觀融環(huán)境扮分析區(qū)逐域織市迅場(chǎng)千分計(jì)析市調(diào)場(chǎng)憂定父位財(cái)?shù)軇?wù)財(cái)分相析風(fēng)險(xiǎn)粥分析投軌資糕決雄策財(cái)務(wù)哨分析捧之二—章—收入鞏測(cè)算盡。收入溜測(cè)算佛一般盞包括灰銷售筋收入撇和租碌金收娛入或才物業(yè)淚價(jià)值嚼，如獎(jiǎng)果是屠持有忠自營(yíng)匙物業(yè)去，一插般按軌內(nèi)部溜收益扎法來迷測(cè)算釋。宏觀敢環(huán)境驢分析區(qū)陶域供市蠻場(chǎng)杜分紹析市場(chǎng)里定位財(cái)習(xí)務(wù)切分質(zhì)析風(fēng)險(xiǎn)閃分析投資診決策項(xiàng)目蒼立項(xiàng)師時(shí)預(yù)暈計(jì)可柱實(shí)現(xiàn)退總銷業(yè)售收興入2扶0違.滿2呼8億堂元完，鍵其婦中月車莫庫(kù)太是鍵按準(zhǔn)照炸可元售穴車博庫(kù)局的靠建餓安咐成斗本棚來抖計(jì)掠算耍，啊資抬產(chǎn)葵值0.連4億舉。實(shí)禾際功執(zhí)狡行腹過蠅程草中首，求由白于候趕足在邀市介場(chǎng)值出忍現(xiàn)啊調(diào)達(dá)整司前塞開奧盤偽銷曠售減，準(zhǔn)目惰前殃住杏宅珍回驚收訊均傍價(jià)舞已賭經(jīng)底達(dá)弱到15斧35遣9元，拔商鋪綿回收悅均價(jià)待達(dá)到33乳31寸1元蛇，臨預(yù)例計(jì)茅銷德售爐收測(cè)入慰將血達(dá)子到2貸2管.牧6億有。銷售收入合計(jì)14719元/平方米202765萬元住宅14000元/平方米180265萬元配套商業(yè)25000元/平方米22500萬元資產(chǎn)（地下車庫(kù)）292元/平方米4027萬元百艘合規(guī)花誓園勇立潛項(xiàng)純收興入胞預(yù)扇測(cè)柔表宏濱觀什環(huán)待境醉分蔥析區(qū)見域肆市懼場(chǎng)鏡分作析市場(chǎng)職定位財(cái)務(wù)烤分析風(fēng)糖險(xiǎn)弄分批析投糊資挨決杜策財(cái)枯務(wù)科分休析條之洞三——現(xiàn)撿金港流蒙量融分曬析原。陽現(xiàn)貼金填流頑量他分掙析榮中飛應(yīng)寬包家括部：項(xiàng)梁目稼所涉需徐投鞋資書總湖額歸。項(xiàng)澡目長(zhǎng)所匹需要啟續(xù)動(dòng)移資靈金記。企筋業(yè)喜可銷調(diào)瘦劑觸資溪金填和紀(jì)預(yù)溉計(jì)糊可扎調(diào)鑄動(dòng)倚資撞金所。項(xiàng)坐目彎資抓金序缺很口馳最顧高個(gè)值幻玉、狹時(shí)訊點(diǎn)請(qǐng)及錫解題決旗辦喂法業(yè)。融資唯可能掛與成貿(mào)本。宏觀值環(huán)境往分析區(qū)透域蛾市酒場(chǎng)循分魂析市趨場(chǎng)略定褲位財(cái)務(wù)私分析風(fēng)普險(xiǎn)侵分舞析投損資沒決逗策序號(hào)

年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652現(xiàn)金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度3.64%按年14.56%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥7,339.00萬元

靜態(tài)投資回收期8.59季度2.15年

動(dòng)態(tài)投資回收期

9.78季度2.44年

北依京往百圓合屠花銅園某立裂項(xiàng)芒全援投寶資季現(xiàn)笨金汗流久量賤表序號(hào)

年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2銀行貸款

80000

800002現(xiàn)金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5歸還銀行貸款本金

1000020000200002000010000

800002.6銀行貸款利息

504151215121386107169331563

70562.7稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度4.97%按年19.87%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥9,416.69萬元

靜態(tài)投資回收期4.96季度1.24年

動(dòng)態(tài)投資回收期5.65季度1.41年

北京柄百合植花園仿立項(xiàng)答自有圣資金纖現(xiàn)金蘿流量嚼表百倒合繩花韻園胃立賀項(xiàng)斥時(shí)冒現(xiàn)四金姐流后測(cè)架算勉情膜況釋見掛上禮表酒。立渣項(xiàng)蝦時(shí)腦項(xiàng)襲目借預(yù)炮計(jì)塌在0奴8年躁三紡季西度狗收明回而自際有肢資摟金紛投熄資場(chǎng)，杰在09年三悶季度豬收回脫全部宿投資怪，實(shí)攜現(xiàn)正斧現(xiàn)金景流。根宋據(jù)坦目禽前頃情愧況驗(yàn)來氏看駛，壺項(xiàng)鍋目細(xì)已杠于0遭8年5月寫取淡得劇銀銷行盜貸碰款10億元屈，2恥0鉗0麥8年7月衡再謎取蹈得1渠.卻5億元燦，至桌此股胃東已貞全部匹收回蹦。截食至目栽前項(xiàng)瀉目實(shí)服現(xiàn)銷愿售回鹽籠10都.8詞6億穴元病，節(jié)累逮計(jì)單投石資13誦.3億，依按照渴目前斥的銷住售回私籠速啦度，父二季墳度即捎可收例回全梯部投篩資，嫌實(shí)現(xiàn)攔正現(xiàn)析金流哪。宏肺觀呈環(huán)完境會(huì)分速析區(qū)牽域蔬市蛾場(chǎng)矮分矛析市場(chǎng)誼定位財(cái)務(wù)畜分析風(fēng)險(xiǎn)報(bào)分析投資忽決策財(cái)盈務(wù)共分充析肝之現(xiàn)四——盈沃利洽分妻析裹。項(xiàng)城目希盈駕利豆分妖析古主嫂要認(rèn)是驕計(jì)壤算宇與漿評(píng)佩價(jià)卷項(xiàng)羨目梁盈斜利拖能元力葡的串指鋼標(biāo)左。尚房承地磁產(chǎn)第開蝴發(fā)充最叉關(guān)丙心染的幼兩隔個(gè)薦核哥心哨指米標(biāo)燃包輕括順：稅前前偵成監(jiān)本矛利賄潤(rùn)才率描。投順資改總烈額匯是嬌指乒包青括寨貸純款查利騙息候的企總粗投赴資預(yù)。和這橋項(xiàng)鬼指?jìng)儤?biāo)伴反斧映槍的嗓是急項(xiàng)順目毯的襲抗拐風(fēng)稻險(xiǎn)鍋能王力妻和吃項(xiàng)閃目篩盈之利滿能朽力會(huì)，秒也命是好公但司盞實(shí)唐現(xiàn)抱利坊潤(rùn)婦的惡主微要它依鑒據(jù)乎。百合矮花園況項(xiàng)目縮慧立項(xiàng)授階段無稅前割成本浴利潤(rùn)揉率為1奧5燭.尺1犧%，鄙目換前請(qǐng)測(cè)勾算態(tài)稅歪前鍛利遇潤(rùn)嬌率位已但經(jīng)藝達(dá)握到2弄1甚.霉2吼%。宏拆觀真環(huán)短境撞分?jǐn)囄鰠^(qū)域風(fēng)市場(chǎng)鴨分析市湯場(chǎng)中定機(jī)位財(cái)務(wù)么分析風(fēng)險(xiǎn)躍分析投某資鄰決爪策因姥為撥部啊分塌股磚東背投謠入組是鳥以斬貸勸款況來?yè)Q計(jì)夏算誕的戰(zhàn)。州因領(lǐng)此統(tǒng)在符實(shí)向際柔工昆作午中敗我讀們頸按倚下脹面仰的或計(jì)尸算勒來趟考值核放：這個(gè)荒指標(biāo)芒主要克反映景股東偶對(duì)項(xiàng)立目的良投資演價(jià)值倦。資妹金是染有時(shí)向間價(jià)續(xù)值的系，股貨東投敞入5億尚元轎，普項(xiàng)垂目油凈雞利蓋潤(rùn)2億。壟如果即兩年王做完條，年膨投資零回報(bào)端率2影0盆%，齊如沃果線四圣年井做餃完天，司年沈投戰(zhàn)資姨回鹿報(bào)墨率叉僅隆為10養(yǎng)%。百陷合灘花娛園晴項(xiàng)奏目傍立拍項(xiàng)涂階炊段堂測(cè)算算羞實(shí)注投畜資霉金片年介回待報(bào)麗率1漸5瘋.宋3若%。目照前測(cè)健算的很這個(gè)駕數(shù)已參經(jīng)達(dá)鑄到26灑.3續(xù)%。宏鄭觀倚環(huán)海境畝分磚析區(qū)訴域顧市丘場(chǎng)盾分惕析市場(chǎng)局定位財(cái)握務(wù)倒分息析風(fēng)竊險(xiǎn)貪分溫析投拼資趙決狗策房靜地勞產(chǎn)顧投臣資振是侵機(jī)宅遇既與末風(fēng)疊險(xiǎn)辨并因存科的喂。房倒地番產(chǎn)制投體資騰風(fēng)取險(xiǎn)埋主沒要抓體村現(xiàn)劉在衫投朗入旋資戰(zhàn)金善的叨安推全劣性剛，津期療望悼收冬益呼的奧可露靠侄性鳳，執(zhí)投達(dá)資叫項(xiàng)納目皆的撞變?cè)船F(xiàn)剝性討和陣資政產(chǎn)膽管博理漿復(fù)速雜芳性怕。我碎們?nèi)驹谇譀Q演策稻項(xiàng)忙目盟投卸資葛的梯過靜程凈中橡，拔如浩果韻其汽他摘條席件樣都鮮相狀同闖，蓋肯敢定擱會(huì)釣選唇擇板收束益穴最展大章的剖投催資塵項(xiàng)喘目么，坊但迎在逢大勒多早數(shù)撇情榜況小下亂，鎖收欄益怖并聽非航唯攜一墾的偵標(biāo)破準(zhǔn)旺，緒因燈為興收循益沙只丟是襖一烈種連可宵行紙的參未急來用的飯風(fēng)械險(xiǎn)幟利醉益助，匠而免不舒是驚現(xiàn)姿實(shí)壘的百利蜻益藏，螞而答項(xiàng)安目肚運(yùn)譯作廚中仍的裝風(fēng)日險(xiǎn)蕩將輪影津響緊收抽益球的歐實(shí)嫩現(xiàn)彼，撕所抽以嘴我疑們科決轎策有投柱資央項(xiàng)漆目駝時(shí)祥，近必竹須桿進(jìn)結(jié)行對(duì)風(fēng)弦險(xiǎn)哄分仍析有。宏路觀搞環(huán)橫境卻分盲析區(qū)卵域沖市醋場(chǎng)剪分莊析市場(chǎng)攏定位財(cái)席務(wù)疲分販析風(fēng)證險(xiǎn)桶分儉析投資杜決策宏烏觀腥環(huán)鏡境關(guān)分形析區(qū)辮域棉市呆場(chǎng)爆分謊析市席場(chǎng)冬定敵位財(cái)務(wù)廳分析風(fēng)筑險(xiǎn)些分鉤析投資巡壽決策常廈見楊的緞需囑要炊關(guān)帶注嶺的蓄風(fēng)妥險(xiǎn)委：法律獨(dú)風(fēng)險(xiǎn)寺。價(jià)格烘下跌襪風(fēng)險(xiǎn)堆。成本失上升導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)喪。政策瞇風(fēng)險(xiǎn)財(cái)蹤蝶務(wù)盡風(fēng)俊險(xiǎn)賣。管工理翻風(fēng)指險(xiǎn)。宏觀白環(huán)境麥分析區(qū)痛域易市虛場(chǎng)裁分知析市場(chǎng)取定位財(cái)務(wù)叢分析風(fēng)伐險(xiǎn)葬分劑析投絡(luò)資龜決使策宏否觀懂環(huán)貝境爆分脈析區(qū)域遭市場(chǎng)展分析市州場(chǎng)貢定駁位財(cái)攏務(wù)習(xí)分憤析風(fēng)險(xiǎn)久分析投資勞決策項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估表

記錄編號(hào)：序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)名稱記錄防范措施備注1公開轉(zhuǎn)讓不可競(jìng)得風(fēng)險(xiǎn)

一手競(jìng)投，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手意向不能明確2土地屬性風(fēng)險(xiǎn)

二手項(xiàng)目，政府規(guī)劃調(diào)整影響土地屬性3規(guī)劃指標(biāo)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)

二手項(xiàng)目，原規(guī)劃指標(biāo)是否有效4土地過戶風(fēng)險(xiǎn)

二手項(xiàng)目，法律手續(xù)未完善影響過戶5或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

二手項(xiàng)目，收購(gòu)股權(quán)公司的隱性債務(wù)6地理環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目宗地內(nèi)有河涌、地質(zhì)條件差等影響開發(fā)7銷售風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤或周邊環(huán)境造成銷售壓力8拆遷風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目拆遷影響開發(fā)進(jìn)度9回遷風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目回遷戶難以協(xié)商順利安置10交地風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目清場(chǎng)影響開發(fā)進(jìn)度11噪音風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目臨近高速公路等噪音源12景觀風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目臨近墓地等造成視覺影響13高壓線風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目臨近高壓線等造成健康心理影響14工業(yè)污染風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目臨近污染類廠房影響住戶健康15政府規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)

一、二手項(xiàng)目周邊規(guī)劃政府未明確16成本預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

成本由于市場(chǎng)原因發(fā)生重大變化17利率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)集團(tuán)對(duì)市場(chǎng)宏觀面分析，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，進(jìn)行相應(yīng)防范由于利率發(fā)生變動(dòng)，引起房地產(chǎn)行市變化，從而帶來的損失。在決訊策項(xiàng)秩目時(shí)瓣，我凝們一數(shù)定要絹對(duì)選場(chǎng)定項(xiàng)透目進(jìn)畝行風(fēng)趨險(xiǎn)分高析，趙并對(duì)遣風(fēng)險(xiǎn)皇防范罷采取書措施暖，如睡摸清滿法律斷關(guān)系囑，進(jìn)險(xiǎn)行法便律界掠定；某進(jìn)行派敏感猛性分罰析，民提高執(zhí)項(xiàng)目文立項(xiàng)芳標(biāo)準(zhǔn)允；對(duì)畏政策處走勢(shì)癥進(jìn)行底研究晉，適殃應(yīng)政望策要朱求；役對(duì)自類身的燦財(cái)力烈人力拔進(jìn)行塞認(rèn)真鄭摸底擾，做冰自己屬能做步的事帝等等酷。任何捎事都蜂有風(fēng)慎險(xiǎn)。堂我們吳在投敘資決蒸策中挪分析蓮風(fēng)險(xiǎn)呀，目妨的在刮于提旦前發(fā)腐現(xiàn)風(fēng)浪險(xiǎn)，瓶提前疊防范陽風(fēng)險(xiǎn)權(quán)，以盡純可能前小的蹦風(fēng)險(xiǎn)帳來獲趣取盡睡可能住高的紗投資弄回報(bào)鉗。宏觀追環(huán)境有分析區(qū)拴域緒市數(shù)場(chǎng)短分爪析市冷場(chǎng)罪定常位財(cái)遷務(wù)慶分補(bǔ)析風(fēng)險(xiǎn)眉分析投資斃決策投陰資侮決蜂策見應(yīng)壺履殘行摸嚴(yán)兆格溫的爸決水策哨程標(biāo)序狼，誤應(yīng)療該泳召鴉集寶經(jīng)遙營(yíng)思班視子青和更全薄體江相屢關(guān)炮人枕員廈進(jìn)防行嶼集南體爪研爪究例，險(xiǎn)議升定它后飲再駝報(bào)煩董輸事個(gè)會(huì)給或諒上朗級(jí)績(jī)公說司尿?qū)彶寂?。?jīng)媽營(yíng)求班嗓子融（績(jī)尤雹其派是奔總暫經(jīng)蘋理轎）鑼要搶對(duì)育上坡報(bào)穗材傍料廢的煙真賤實(shí)虎準(zhǔn)丸確假承罵擔(dān)霸責(zé)葵任。風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)定位區(qū)域市場(chǎng)分析投資決策宏觀環(huán)境分析風(fēng)嗓險(xiǎn)叔分樣析財(cái)襯務(wù)世分芽析市切場(chǎng)堂定妄位區(qū)燦域則市款場(chǎng)鬼分汗析投資嬌決策宏觀囑環(huán)境茂分析第思一度部績(jī)分努：援項(xiàng)膀目蜜概旨況第穿二衛(wèi)部猛分攻：狹法截律止及農(nóng)政臨策雄性葡風(fēng)騎險(xiǎn)褲分渠析第三踢部分甜：市斧場(chǎng)分宮析第六四冠部此分山：咸規(guī)鉤劃霸設(shè)保計(jì)鑒初源步搖分取析第罩五患部探分斯：弄工保程蒼、爸銷父售禁計(jì)碰劃豆及幟后勿期民物聯(lián)業(yè)得管妄理第六除部分弱：投選資收您益分屬析第政七撒部敘分枯：頸管族理鞋資舒源梯配伙置第吧八昏部蒼分腸：池綜枯合衫分倉(cāng)析拋與貓建懶議第九棒部分促：補(bǔ)態(tài)充內(nèi)揮容全程分析結(jié)論建議概況描述可爸行氣性摔分尺析風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)定位區(qū)域市場(chǎng)分析投資決策宏觀環(huán)境分析風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)定位區(qū)域市場(chǎng)分析投資決策宏觀環(huán)境分析1.紅逗線對(duì)（沾不滅可騰逾榆越搏）1靈.期1投相資輕總巷額跑：10億1濫.片2稅胸后罪利疏潤(rùn)磨率板：12裕%1.題3正IR碎R：2兆0蠢%2.黃洋線賄（督原伶則盒上柄不冬可賺逾惜越故，廣有王條符件可可師豁型免禁）庫(kù)參存厲：胞維熱持霧在1賞2容-稱1誰6個(gè)瞞月3椅.藍(lán)白線社（探參孕考租標(biāo)幅準(zhǔn)坑）3侄.灣1綜慕合柔體里項(xiàng)臣目器整寒體渴利革潤(rùn)畏率甘：>板=傻0，睛即慢可喬售端物害業(yè)獨(dú)的副售確后呆利莖潤(rùn)幣超運(yùn)過抱保換留達(dá)物鉆業(yè)叢的摧總皆成蘇本皇。3航.撥2開盤直時(shí)間猶：第啦一筆蘭土地牧款付爽款以本后7個(gè)月吵內(nèi)優(yōu)事秀，12個(gè)蓮月梅內(nèi)矮及伏格惡。風(fēng)稍險(xiǎn)搏分區(qū)析財(cái)務(wù)什分析市場(chǎng)寨定位市廣場(chǎng)傻供亦求螞分悅析投資邀決策宏鈔觀進(jìn)環(huán)皇境鋼分君析投及資蚊發(fā)鑰展俊部貞目鍋前溪的策工邪作乳表俗單溝，綠流虧程目晨錄產(chǎn)焦業(yè)富特述征秒分丙析第一部分第二部分第三部分第四部分項(xiàng)目很投資救決策如跡何賠選帝擇轎項(xiàng)全目項(xiàng)篇目謎在褲于條操考作資源管理平臺(tái)專業(yè)管理平臺(tái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)

資金資源

人力資源

品牌資源信息資源

供應(yīng)商資源

公共關(guān)系資源……

產(chǎn)品及設(shè)計(jì)管理

技術(shù)管理

成本管理

采購(gòu)管理

營(yíng)銷管