2023年房地產營銷策劃方案通用篇房地產營銷策劃方案1

前言

在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今日，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不行少，而且必需做到位。

XX商業(yè)城項目是XX房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為XX市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。

XX商業(yè)城座落于XX市城區(qū)北部的XX廣場旁，是XX地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地XX平方米，依據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為XX余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為XX多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約XX平方米，塔樓建筑面積約XX余平方米。項目總投資約XX萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。依據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度動身，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略支配、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是細致分析、科學劃分并精確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲得項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的.營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、提倡一個財寶理念、提煉一個顯明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

依據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充溢。

1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2、提倡一個財寶理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

3、提煉一個顯明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。

4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面對年輕新銳、有自己特性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1、銷售（招商）目標

2、銷售目標分解

四、營銷階段安排

依據項目的定位及施工進度安排，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8—5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態(tài)

1、入市時機：依據規(guī)劃與工程進度以及營銷打算，在20xx年XX月份房交會期間開盤（或20xx年XX月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財寶地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1、價格定位的原則：采納比價法和綜合平衡法。

2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為XX元/平方米，其中起價為XX元/平方米，最高價為XX元/平方米。

3、價格策略：實行“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為XXXX元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣揚策略及媒介組合

（一）宣揚策略主題

1、特性特色：“XX商業(yè)城財寶地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建立建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，提倡“投資財寶地產、獲得穩(wěn)定回報”的投資理念。

房地產營銷策劃方案2

一、項目分析

天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建立到10層就因資金短缺問題擱置。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年頭末由于當時市政動遷緣由建立的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區(qū)內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的狀況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。

1.市場狀況

大環(huán)境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭受"十面埋伏"。

從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延長段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿易區(qū)，處在三大高實力消費區(qū)之中，有足夠的客源基礎。金橋新村作為浦東廣闊市民極為熟識老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設施方面已相當完善，足可以滿意本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加肯定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路途和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。

然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有肯定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到肯定的噪音影響。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。

而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產公司瞄準了這塊風水寶地。20xx年，周邊市場供應量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動比較嚴峻)，有效供應量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應量將近8萬平米。

綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了肯定程度上的抗性。

2.客源狀況

本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。

針對本區(qū)域當時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經濟支付實力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

②市政拆遷戶

上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。

③外來工作者

上海作為人才高地，已成為中國人志向的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，對這批客源將有極大的吸引力。

二、策劃思路

關鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?

無可辯駁，"天第公寓"的缺陷是自不待言的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個一般的不能再一般的房產項目。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人勸慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結構大堂、四平八穩(wěn)的會所以及我倡議的找尋區(qū)域面積空白，將面積放到最經濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)分就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢，這是房產策劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做"大眾情人"是要冒風險的，但是只要解決了這個問題，"天第公寓"在周邊的產品中就是獨特的，有特性的，這就是USP策略的運用。

怎樣使產品成為"大眾情人"呢?構想這個問題時，我還是從產品本身起先著手。既然要使本案與競爭產品形成肯定距離上的差異，那么必定要設法找到本產品本身別出心裁的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產品行局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采納新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新奇、現代，從而也就讓本案產品相較周邊競爭個案有相當的面積和總價優(yōu)勢，也在新奇的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚產品優(yōu)點是毋庸置疑的，關鍵在于怎樣去規(guī)避產品的缺點。老子?《道德經》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉為為優(yōu)勢。關鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。

想要成為"大眾情人"，除了產品的簇新性，還須要在生活理念上從情感上真正感動消費者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內心深處最松軟的地方。那么，現在的都市人最喜愛什么樣的生活，內心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：

"星期五公社"策劃構想：后集體生活的概念由來。

記得高校時代，一個同學是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近遇到他，是在一個人群許多的俱樂部里遇到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現在特殊懷念高校時代，有那么多同學那么多摯友，不像現在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步，走過來是七步，我突然發(fā)覺自己是喜愛和憧憬集體生活的。

星期五公社行銷由來……

70年頭，公社年頭。

80年頭，開放年頭。

90年頭，自我年頭。

00年頭，特性年頭。

今日，特性群體共存的沖突年頭!

現在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個集體，就像我們曾經特殊渴望一個私人空間一樣。

我發(fā)覺諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關切你的將來，大家在一起可以閑聊，可以一起做一件事情，依據個人的品位愛好，在這里可以重溫久違了的集體生活。

所以，我情愿把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像高校時代或是公社年頭的集體，多少帶點不行抗拒的色調，喜愛這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜愛獨處，其實他們更喜愛強調生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜愛集體，喜愛朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相像的品位，有相像的生活體驗，有相像的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的開心。

在這種后集體生活中，他們簡單忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的困難，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的歡樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠。當新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以歡樂的、華蜜的、輕松的、生活的地方。

這個地方對于一個在外打拼甚感摯友太少，剛結婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領品位相像的，更或是從知青年頭走過來的人……是一種渴望，一種期盼，一種這個時代輕松的懷舊，也是戀戀不舍的告辭，告辭恒久過去的學生時代知青年頭公社年頭，那充溢志向主義充溢懷念情愫和浪漫情懷的時間。

所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當代后集體"概念。

所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。

注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。

就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達了出來，"金橋有個很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、華蜜、甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神奇感和吸引力。

所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。

三、銷售策略

以迅雷之勢推銷"大眾情人"。

在眾多周邊產品的強力圍攻下，我認為本產品的價格應當與周邊產品拉開肯定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，依據產品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價面對市場的價格策略。

我認為，盡管本案與周邊個案有肯定距離，但由于價格優(yōu)勢，且量體小，上市后必定會引起消費者的留意。所以，在短時間內快速出擊的銷售策略是比較正確的'。

結合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案推斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經過12個月的前期打算，在正式公開34個月之后，銷售率將達到7080%。

四、廣告表現策略

首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現符號。

在擬定廣告表現策略之前，我同樣讓專案組對市場同質競爭個案企劃表現方式進行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指導思想從別人的企劃表現中找到自己的表現突破點，先看看競爭個案的表現方法：

1."青年匯"：

也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標客源針對青年人。企劃策略以產品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現上以另類年輕為主，上市后快速造成小房型市場的火爆。不行否認，"青年匯"是非常勝利的。

2."藍朝部落"：

也是小房型白領住宅，企劃策略與廣告表現和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道。

3."東方時空"：

在小房型市場火爆時借機推出，與從前的同類個案相像，無自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。

4."同領都會"：

連廣告表現手法都和"青年匯"極其相像，根本沒有自己的特性。

本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必需依據自己的特性來表達自己。這不免又要談到客源的問題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。

在這里，我把客源分為這樣幾種類型：

A、癡迷金橋的老頑固——金橋當地客

B、掉進蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結婚的族群

C、學會了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者

D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的

E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生

F、這個城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細分后就不難發(fā)覺，本案最大的特性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的特性，而每一種類型又都是我們所不能忽視的。太多的特性就成了沒有特性，怎樣解決這一點呢?

于是，我試圖在這些特性中發(fā)掘共性。當我把一些產品的東西排列出來時，我發(fā)覺這個產品其實是一個沖突統一綜合體。

城市：共同的環(huán)境————新的集體

金橋：公認的生活地————新的生活

社區(qū)：共同的家—————新的集體

大堂：共進式——————集體

網絡：共享式——————互動的集體

會所：共享式——————互動的集體

建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立

綜合起來，不就是一種特性與群體共存的沖突的新集體生活方式嗎?包涵這種新生活的產品可以說在上海是第一次出現的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。

既然是生活的宅邸，那么其文案基調不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設計色調的表現上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在沖突中尋求統一。

當50年頭人聽見叉鈴的聲音時;當60年頭人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;當70年頭人看到玻璃彈子時;當80年頭人看到魂斗羅嬉戲時……他們會有什么樣的感受呢?無疑，童年的美妙回憶會在瞬間流淌。由此可見，每個人對自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫畫。現在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎，是因為它能勾起人們對美妙生活的憧憬與向往。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此，我確定用成人漫畫作"星期五公社"的設計符號，把各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來。

在上海各個已銷售或在銷售的房產個案中，運用成人漫畫作為設計符號的幾乎沒有，即使有也是"拿來主義"。據我了解，目前只有復地集團開發(fā)的"柏林春天"在報紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景。由此，我可以驕傲地說，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現手法，"星期五公社"是首例。

五、媒體策略

大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現場派發(fā)銷售。

如何運用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的基本原則之一。

本案案量小，假如投入大量廣告經費，即使達到預期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我確定用不同與以往媒體策略，以達到削減公司銷售成原來提高公司利潤的目的。

基于上述緣由，我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現場派發(fā)海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的愛好。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售狀況而定。假如在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。

六、市場反響

事實勝于雄辯

經過了市場的考驗，事實證明本策劃案是特別勝利的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并寵愛。

可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的勝利是自不待言的。

產品形象是品牌的重要方面。良好的產品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩(wěn)定的消費群。"星期五公社"策劃案的實施，不僅使公司第一個開發(fā)的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了肯定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)項目打下了扎實的基礎。八、總論

房地產策劃是一項牽涉學問面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內容，還涉及到房地產基礎學問、客戶心理學等方方面面的內容。一個房產項目從初具雛形到最終推出都須要經過周密審慎的思索。

我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必需用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱忱去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得勝利。也就是說，策劃者要以相當大的熱忱去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完備的策劃方案。

依據上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期打算中，所謂市場狀況的調查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清晰東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產項目策劃中最關鍵的問題，突破點找準了，項目也就勝利了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。

就本策劃案來看，之所以勝利的最大緣由就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在特性中找到了共性，并奇妙地用一個新的概念把這一沖突統一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。

眾所周知，只要一個策劃案有自己的創(chuàng)新點，那么它確定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對簇新的東西感愛好，進而產生購買的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。

項目本身雖然沒有非常特殊的地方，但我還是在平凡之中找到了特別，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采納新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新奇。此為一新——產品設計手法新;為消費者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現喚起了消費者內心對童年的美妙回憶，并在情感層面上為各個類型的客源締造了非常溫馨感人的生活場景，此為三新——廣告表現新;本案拋開了傳統的媒體通路——報紙廣告，僅用戶外媒體和現場銷售的媒體策略，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新。

抓住這四個創(chuàng)新點，使得差異性策略和獨特性策略在樓盤行銷中很好地得到運用，再協作了低總價的價格優(yōu)勢，本策劃案在極短的時間里獲得了市場認同，圓滿地完成了銷售任務，也為公司市場美譽度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。

房地產營銷策劃方案3

時間過得很快，轉瞬間x房地產開發(fā)有限公司已經有10年的歷史了，今日將迎來了公司的十周年慶，公司確定在這重要的日子舉辦活動慶祝周年慶。

在這十年崢嶸歲月中，x公司始終秉承“開拓進取、放眼將來、追求卓越、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念，為社會奉獻美妙的生活空間而不懈努力，同時也為社會造就了以“中國mba英雄”x總經理為代表的商業(yè)精英。x現代城是目前x公司的鼎力之作，它的建成將給x帶來革命性的商務理念。因此項目的啟動不僅是x公司，也是x商界的一大盛事。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊筑就了今日的x俱樂部，它的成立和啟動也標記著公司踏上全新歷程的起先。舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動儀式的活動，一可共慶諸多臨門之喜,二可借力發(fā)展,開創(chuàng)更為關廣袤的天地。

一、目的及意義：

&l十周年是一個企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望將來。而且借此契機提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出出名，機遇難得;借助活動平臺，宣揚x總經理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的'統帥風范和領導魅力;促進公司和俱樂部目標會員的感情溝通，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣闊有裨益;為x現代城網羅人氣和客戶資源，以便順當打開市場;高爾夫是健康時尚的體育運動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球競賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。

二、主題和口號：

主標語：網聚現代商務英雄——采納的標語與x現代城推廣主題語相互呼應，突現與會者在現代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。

參考標語：1、商務英雄聚精之源

2、重塑現代商務文明

三、時間：

20xx年7月25日(有待最終確定);

地點：x高爾夫球場，x賓館(新聞發(fā)布會及聯誼會地點)

四、活動對象和規(guī)模：

本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費實力及購買實力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請肯定數量的新聞記者和原x公司所開發(fā)項目的業(yè)主(如x灣、x花園、x等)。

1、x商界領袖人物(人數)

2、意向大客戶(人數)

3、x灣業(yè)主(人數)

4、新聞媒介記者(人數)

5、x公司企業(yè)員工(人數)

6、代理商工作人員(人數)

總計：若干人

五、活動組織及內容：

活動支配大致分為三個部分，即上午實行新聞發(fā)布會，下午高爾夫競賽，晚上實行宴會。形式多樣。內容豐富。

1、出于提高權威性、擴大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協會作為主辦單位，x公司作為承辦單位。

2、本次活動面對x商界領袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介摯友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工

3、活動采納新聞發(fā)布會、戶外高爾夫球競賽活動、聯誼宴會三種形式貫穿進行：

a.新聞發(fā)布會：邀請x企業(yè)家協會領導致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對x項目和x俱樂部做宣揚介紹,建議邀請有廣東知名俱樂部組建閱歷的權威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。

b.高爾夫球賽：高爾夫運動具有濃烈的商務性質和紳士氣質，能夠完備地詮釋本活動對象的不凡品質。參賽者在揮桿競賽激烈角逐中，深化友情，促進溝通，覽盡x山迷人風光。凡是對高爾夫感愛好的活動參加者特殊是意向大客戶都可以報名參與競賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊。

c.聯誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由企業(yè)領導對競賽頒獎，舉薦x項目。企業(yè)家協會成員、媒體記者等與會者在會上自由溝通溝通。

4、活動大體流程如下：

參加人員報到(x賓館)→新聞發(fā)布會(x企業(yè)家協會領導致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項目舉薦、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫競賽(x高爾夫球場)→聯誼宴會(領導總結陳述、宴會聯歡，以上活動中穿插頒獎和項目舉薦，x賓館)→全天活動結束

六、組織渠道：

x企業(yè)家協會發(fā)函召集會員參與的方式是本次活動主要的組織途徑，除此之外，補充采納其它方式。

1、以x企業(yè)家協會名義通過直郵向協會成員、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書及邀請函。

2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。

七、宣揚方式：

本次活動主要選擇x房地產界聞名雜志《x》，和x發(fā)行量最大影響力最大的報紙《x早報》兩大平面媒體，結合電視臺節(jié)目夾送折頁現場推廣等方式進行有效推廣。

1、活動前期宣揚：

a、《x》發(fā)布活動預報，實行軟文形式全面介紹x公司、公司總經理“中國mba英雄”xx、x俱樂部，重點提及xx現代城。

b、結合項目形象宣揚，《x早報》底版發(fā)布預報，圖文結合簡介xx總經理、xx現代城。

c、以直郵方式發(fā)放銷售樓書和邀請函。

2、現場推廣：

a、新聞發(fā)布會：陳述業(yè)績以表明企業(yè)的雄厚實力;廣東嘉賓動員與會者加入俱樂。，現場布置喜慶又不失莊重、氣概雄偉，與企業(yè)的文化底蘊相結合。企業(yè)領導對項目和俱樂部作引見。

b、高爾夫競賽：球賽場地通過拱門，懸掛項目和俱樂部的宣揚布幅、雙葉廣告，重點投放，少而精，避開喧賓奪主，重在烘托高雅肅穆的休閑活動氛圍;

c、聯誼宴會：發(fā)放項目以及俱樂部相關宣揚資料?，F場宣揚營造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成果，預示活動的順當圓滿。

房地產營銷策劃方案4

一、全員營銷的目的和意義

全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內部推動全員營銷其目的'是通過此種形式充分發(fā)揮和調動全體員工的主動性，取得更好的經濟效益，提倡員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

二、實施方法

1、方案實行實行“全員營銷、多銷多得”的方法。員工需不影響正常的本職工作。

2、適用范圍：凡是通過自公司總經理以下員工在公司所開發(fā)的房地產項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參加此方案）

三、銷售流程

①員工負責供應客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關資料和詢問服務。

②員工負責督促客戶根據規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。

③員工負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理轉帳手續(xù)，個人不得經手現金。

④合同填寫由財務部售樓管理員、經辦員工協同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。

⑤如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員幫助其完成貸款手續(xù)。

⑥經辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。

⑦以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。

四、業(yè)績提成

1、根據公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。

住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。

業(yè)績提成＝合同總房價×比率

2、銷售工作完畢，經辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。

五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。

房地產營銷策劃方案5

既然選擇做房地產行業(yè)，就沒有退路了，房地產行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，假如被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風險，高投資，所以在房地產行業(yè)做事肯定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清晰楚，才不會出現投資失敗。

下面我依據最進房地產市場的狀況，就眼下，給制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產就像開發(fā)商的惡夢，受次債的.影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍舊是房產行業(yè)的艱難時期，本月初正式聲明不會政策性挽救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，仔細探討購買者需求，精確規(guī)劃產品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務之急，優(yōu)郵的房地產行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細分；

2）精準營銷平臺；

3）精準郵件營銷平臺；

4）數據庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行。

房產代理專項規(guī)劃：

1）數據庫建立；

2）數據庫推廣平臺建立（、郵件平臺）

3）數據庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產集客規(guī)劃：

1）商圈；

2）地產主題設計；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產項目推廣規(guī)劃：

1）整合網絡傳播方案；

2）高端客戶數據庫；

3）數據庫內容設計與推廣執(zhí)行；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明白投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴峻。雖然世界許多國家都做出了的舉措，但是中國依據自己的國情做出了不會政策性挽救房市的確定，這也有國家的苦衷，我們應當理解。

既然國家不會政策性挽救房市，那我們就必需自己想出路了，假如不想出路的話，離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。的確有許多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個狀況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何挽救我們的，希望大家能夠重視。

房地產營銷策劃方案6

一、項目銷售廣告目標

(一)總目標

依據本案營銷宣揚策略，通過切實、有效的廣告支配，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。

(二)廣告目標綜述

1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。

2.保證樓盤銷售順當進行，協作xx年全年的項目開發(fā)，并實現預期的銷售目標。

3.樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。

二、本項目產品特點及目標市場分析

(一)項目SWOT分析

經過對本項目的調查，得出如表8-7所示的SWOT分析結果。

表8-7××項目SWOT分析表

SWOT

分析結果

優(yōu)勢

1．中高檔景觀房地產定位，緊鄰××學院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷

2．本案周邊區(qū)域將是××市將來的大型文教區(qū)，文化氛圍深厚，人文氣息可作為本案較大的賣點之一，良好的景觀設置和深厚的文化內涵是本案兩大重要優(yōu)勢

劣勢

1．本案所在地離市區(qū)稍遠

2．項目內不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在肯定程度上影響到本案形象推廣的統一性

3．本案是招商引資引進的房地產項目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還須要一個漸漸被市場認同的過程

機會

1．××市經濟的持續(xù)增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地產市場也已經發(fā)展到較為成熟的階段，特殊是20xx年××市的房地產價格增勢強勁，全年度房地產價格增幅近40%，預示著××市的房地產市場進入到了一個快速增長的階段

2．××市正在進一步拓寬城市空間，經濟發(fā)展和城區(qū)面積的擴大促使××市正在往一個現代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個利好

3．××市距聞名旅游城市××市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內，具有可挖掘的周邊市場，可進一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象

4．本案在××市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結合，成就了本案在××市樓盤項目的卓越品質，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎

威逼

1．與本案處于同一區(qū)位的有“××”等三個競爭樓盤，其中“××”項目的建筑形態(tài)統一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點形成顯明對比，給本案構成了肯定的競爭壓力

2．本案周邊的樓盤項目雖可促使該區(qū)域形成一種統一的居住氛圍，但也簡單分散一部分目標消費群，弱化本案的影響度和推廣度

3．××市人口有限，多年來房地產市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費勁，增大了本案的市場推廣及銷售風險

4．作為××市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)域要形成一個成熟的住宅區(qū)域還須要肯定的時間，消費者對該地塊也須要有一個認同的過程

(二)項目廣告目標市場

依據本案的特點及上述的SWOT分析結果，初步確定本案的目標市場可包括：

1.第一目標市場：××市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));

2.其次目標市場：××市周邊地區(qū)(如××市等具有潛在購買力的地區(qū))。

(三)目標消費群定位

在市場定位與項目定位相結合的基礎上，將目標消費群鎖定為以下人群。

1.按購房動機：(1)居住者;(2)投資者。

2.按地理位置：

(1)××市本地人及在××市工作的外地人;

(2)周邊地區(qū)想將本案作為其次居所的人士。

三、本案的廣告推廣安排

(一)廣告知求重點

結合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪番展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。詳細廣告的訴求重點將從以下六方面突出。

1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。

2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進行布局，小區(qū)地貌獨具特色。

3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點，在推廣時應著重強調。

4.配套：本案擁有大型現代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統在本地也將是比較先進的。

5.人文氛圍：毗鄰×學院，同時這一區(qū)域將漸漸發(fā)展成為××市的文教區(qū)，是××市最具現代文明底蘊的城市板塊，人文氣息非常深厚，為本案營造了一種劇烈的文化氛圍，這是本案最為寶貴的訴求點，應著重突出。

6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質的極致彰顯，提倡一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。

(二)廣告表現

1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展狀況。

2.廣告主導概念：秀麗的自然風光條件與深厚的人文氛圍完備結合。

3.廣告表現原則

(1)訴求單純形象力求突出產品品牌與產品本身的形象，文字感性而具有勸服力。

(2)風格統一化：從傳播的媒介上整體考慮統一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色調和編排樣式。

(3)系列化：在項目整個營銷過程中，依據項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進行有側重的展示，讓人們能劇烈、全面地相識、認同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。

(4)廣告誘導重點：著重分階段提示“××項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對特性的訴求，以供應充分的心理示意，貼近目標消費群的心理期盼，引導其實行購買行為。

(三)廣告媒體發(fā)布安排

電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現形式都將成為本案可選擇的宣揚推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。

在本案各銷售階段媒體協作狀況如表8-8所示。

表8-8本案各銷售階段媒體協作狀況表

銷售階段

詳細狀況

引導期

首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結合項目奠基這一市場機會點

公開期

樓盤正式推向市場，廣告媒體的支配轉向以報刊媒體為主，同時可協作肯定的促銷活動

強銷期

各種媒體攻勢相互協作、全面綻開，推廣重點圍繞銷售進展狀況開展。在客戶對本案了解的基礎上，強化本案影響力，促使銷售快速擴大

持續(xù)期

廣告媒體的投放削減，銷售上的廣告宣揚主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持

(四)廣告分期

本案廣告將依據市場銷售狀況及銷售周期實行各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地駕馭本案信息，同季節(jié)省肯定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的'定位，在本年度內的廣告分期建議如表8-9所示。

表8-9××項目廣告分期狀況表

階段

日期

媒介運用

廣告主題

導入期

3月中

至7月中

戶外大型廣告牌：設置在××市區(qū)主干道上，引導型廣告建議尺寸在20米×10米

預報開盤日期；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢；著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費者對本案有一個整體的把握與了解；重點是感性、概念性的訴求，強調的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象

現場看板：在工地搭設大型看板，營造現場氣概及銷售氣氛

墻體廣告：在工地現場設置，推廣樓盤和企業(yè)形象，吸引四周群眾留意，依據現場實際狀況設置尺寸

報紙廣告：在《××日報》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施

燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設置一對路牌，共40對

道旗制作：沿××市主干道布置

售樓中心：售樓處及樣板房設計布置完成，營銷道具打算完畢

公開期（導入期后1周左右）

7月底至10月中

報紙廣告：主要以《××日報》為主，時間協作項目的開發(fā)進程來實施

各個主題以系統的方式連續(xù)綻開：開盤信息；樓盤形象宣揚；本案的規(guī)模優(yōu)勢；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢

夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象

電視媒體：××市電視臺專題報道，開盤時向各大媒體發(fā)布開盤信息，協作公關活動進行樓盤強勢宣揚，強化樓盤形象

活動：在開盤當日舉辦開盤慶典儀式

強銷期

10月底至春節(jié)前后

報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，《××晚報》與《××報》協作進行，每月兩次投放

本案價格優(yōu)勢；本案熱銷進展狀況；與公開期相一樣的規(guī)劃優(yōu)勢、環(huán)境景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等

廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點左右

電視媒體：××市電視臺專題報道

海報：定點定區(qū)域發(fā)送關于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面

活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參與房交會

持續(xù)期

11月中

報紙廣告：每半月投放一次廣告

銷售單位信息；價格優(yōu)勢；熱銷狀況

電視媒體：××電視臺專題報道

四、本案的廣告費用的預算

依據以上該項目的廣告策略，整個項目開發(fā)和市場推廣的總費用以限制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。假如房地產市場發(fā)生較長時間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預算將做相應的追加調整。

房地產營銷策劃方案7

一、前景

介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產品市場現狀。

二、營銷策劃的目的

分析產品目前所處的營銷階段，提出營銷策劃的目的。

為了實現公司產品在市場的銷售目標為了向市場推出新產品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應環(huán)境新改變，重新制定營銷方案為了解決企業(yè)營銷面臨的某個詳細困難……

三、市場環(huán)境分析

環(huán)境分析swot分析：營銷現狀與目標差距優(yōu)勢劣勢機會威逼……

企業(yè)原來市場觀點的分析與評價。

重新進行目標市場策略決策的`必要性。

四、競爭對手分析

1主要的競爭對手。

2競爭對手的基本狀況。

3競爭對手的優(yōu)勢與劣勢。

4競爭對手的策略。

五、營銷策略

產品/定價(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略詳細行動方案(人物、時間、地點、事務)。

六、費用預算

調研、策劃費廣告費人員促銷費公關活動費營業(yè)推廣費。

七、應急預案

各種危機處理預案/謠言、平安、政策突然改變、嚴峻質量事故……/顧客投訴/貨物供應不足或不準時/發(fā)覺假貨/有關方面發(fā)難……怎樣應對。

八、營銷管理方案

營銷安排的執(zhí)行、限制和管理等的措施。

九、效果預料

附：市場調查問卷。

市場調查結果分析。

資料來源表。

房地產營銷策劃方案8

前言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”供應一個精確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對xx市房地產市場現狀進行了深化細致的了解和探討分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售安排，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。

第一節(jié)市場分析

一、xx市房地產市產基本狀況

(一)20xx年以來房地產開發(fā)投資大幅增長。

20xx年1-8月全市房地產開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

(二)房地產業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。

2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

3、企業(yè)融資實力有所增加，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

5、房地產業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產開發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。

二、房地產發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產企業(yè)的開發(fā)產生不利的影響。

二是房地產企業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)實力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參與年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發(fā)企業(yè)主要以負債經營為主，嚴峻依靠銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)實力。

三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產的開發(fā)應當成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥當解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約。銀行房地產開發(fā)企業(yè)信貸政策調整，房地產貸款由開發(fā)性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產開發(fā)貸款必需“取得國有土地運用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發(fā)展，從而影響整個房地產業(yè)的發(fā)展。

總體看來，我市房地產業(yè)具有巨大的現實和潛在需求，發(fā)展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設須要產業(yè)支撐，首先須要房地產業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際閱歷表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的`人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，明顯，我市房地產業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業(yè)特殊是商業(yè)地產的發(fā)展。

三、xx市同類產品調查統計

“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F將xx市xx開發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進行大體對比分析如下：

1、xx開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，xx開發(fā)區(qū)地段房地產都在賣自然環(huán)境。

xx大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會勝利人士等;

其定位為社會高薪階層。

2、xx地帶。以新開發(fā)的項目-城西農貿綜合市場為主。

xx農貿綜合市場：

核心競爭力：xx市、區(qū)兩級政府批準興建的xx區(qū)唯一農貿綜合市場。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發(fā)車位。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農副產品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。

2、xx城區(qū)地帶。

xx商業(yè)廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財寶街區(qū);2.原xx批發(fā)市場，主樓統一經營，超大規(guī)模優(yōu)勢。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：xx地區(qū)經營規(guī)模大型化、經營手段現代化、經營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財寶街區(qū)。

xx商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。

四、消費者分析

依據《xx房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區(qū)地產閱歷，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃肯定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，肯定要有超前的思想，更具現代化氣息，特殊要留意智能化;在樓盤外立面的設計上要新奇，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

2、住宅(辦公樓)及其四周的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網球場、圖書館、棋*室等;

3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

4、消費者對物業(yè)管理的要求

a、供應保安、清潔衛(wèi)生、房屋修理、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);

b、物業(yè)公司應與小區(qū)內住戶增加聯系，加強溝通。

其次節(jié)“站前廣場”項目分析

一、項目優(yōu)勢分析

1環(huán)境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達首都。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南其次大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。

2地段：位于火車站正對面，旁邊樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿城為主，該地區(qū)已聚集相當的人氣和居住知名度。接近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發(fā)展：據有關信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、消遣業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設計建設：小區(qū)的設計以自然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業(yè)寫字樓更少。

二、項目劣勢分析

1)品牌號召力：xx房地產市場起步較遲，起先有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已起先形成?，F在以xx、xx為代表的房地產公司經過房地產操作的勝利，已積累了相當的閱歷，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

2)市場承受實力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。

3)競爭因素：由于近年來很多開發(fā)商為了趕上房地產加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

三、競爭對手分析

第三節(jié)推廣策略界定

一、目標消費群界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素養(yǎng)動身，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：

1目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)旁邊投資置業(yè)者;以及自身具有經濟實力較強的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結構已進入中年期，居住空間之消遣性與休閑性較大，對生活要求很有質感。

4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有劇烈的虛榮心，喜愛攀比和玄耀，，但喜愛附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

房地產營銷策劃方案9

一、對接項目

皇家壹號

二、項目工程

進度依據目前的工程進展，預期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房

三、項目當前營銷背景

1、金融危機對目前房地產市場的影響，客戶購買欲望下降是重要緣由之一

2、本地區(qū)對期房的抗性較大，持觀望看法的比較多

3、本案的目標客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而打算，目標客戶少

四、整合營銷的突破

1、由“公積金至函”引發(fā)的思索

由公積金中心授權西平郵政局運用公積金中心的公章，針對公積金客戶進行一個全方位的宣揚，我們將奇妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發(fā)放信函，公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄。

2、新渠道，自然須要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關聯。明顯，當前干脆的購房實惠說辭已經不能充分打動客戶。在此，將購房實惠金額與人民幣進行概念置換，給客戶一個“漂亮的誤導”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號小區(qū)銷售部就有“錢”可領!

3、“6+1嘉獎安排”概念出爐及內容確定

特別6+1是中國老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風格受到大家寵愛，其知名度特別高，借用“6+1”大標題吸引大眾的眼球，同時隱射我們項目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客戶群進行最為直效的訴求?

這1.1萬人情愿信任什么?原委什么才能重重觸動這1.1萬人的神經，讓其產生劇烈的購買欲望?人為放大“6000元購房實惠”這個概念，在“6000元”上做足文章!安排推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬元)由此延長出：推出的“170萬元購房實惠”。

“6+1嘉獎安排”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的`興奮點!6+1嘉獎安排”來頭雖大，但是否還可以對其內容體系接著豐富?“6+1嘉獎安排”身上承載的多重目的該如何逐步實現?

假如我們是在設計一個嬉戲，在嬉戲設定中：

第一關是“吸引到場”，通過“6+1嘉獎安排”廣告公開宣揚和公積金信函吸引客戶到達銷售現場。

其次關是“放大誘惑”?？蛻舻戒N售中心后，可轉讓的“6000元購房現金卡另外目的是留下個人基本資料。

借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現金卡，憑證轉讓成交要予以嘉獎的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬元)?！?4.2萬元轉介紹成交嘉獎安排”，也最終敲定!

簡言之：6+1嘉獎安排=170萬元購房現金卡安排+14萬元轉介紹成交嘉獎安排住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心，在規(guī)定時間內均可獲得“6000元購房現金卡!

6+1嘉獎安排之二：14萬元轉介紹成交嘉獎安排“6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產品勝利，經置業(yè)核實無誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現金嘉獎。

五、“6+1嘉獎安排”預期目的

鑒于房地產整體市場進入淡季，皇家壹號在客戶積累狀況不志向的現狀，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業(yè)針對“1.1萬公積金用戶”新開發(fā)的直效媒介渠道，達到：

1、近期目標：實現項目的客戶積累和順當銷售;

2、遠期目標：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關注皇家壹號、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶;

3、企業(yè)品牌目標：凰鳳置業(yè)第一新作，回報社會，提升企業(yè)知名度、美譽度。

六、“6+1嘉獎安排”實施細則

1、營銷節(jié)點劃分

蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1嘉獎安排”懸念導入“6+1嘉獎安排”是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。此次對“1.1萬公積金客戶”的大型公關，是否能如期產生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵確定于“6+1嘉獎安排”導入前期在整個西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1安排”懸念導入期，必需做到高調!高調!

“高調”體現在兩個層面：

第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際狀況是時間相對有限;

其次，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必需做到高度的集中和統一!集中全部的聲音，同時說一句話“6+1嘉獎安排”!

活動起先期4月1日→6月15日

經過肯定階段活動的蓄水期

宣揚方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行“6+1嘉獎安排”公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1嘉獎安排”至函。至4月15日最終一個客戶收到對帳單之后，時間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認定是“6+1嘉獎安排”目標客戶的集中認購期。

2、各節(jié)點媒體投放組合

3月15日(暫定)3月30日

主流媒體：戶外+飛播

小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

銷售現場：條幅+xx展架

4月1日4月15日(暫定)

主流媒體：戶外+夾報

小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

銷售現場：條幅+xx展架

直效媒體：住房公積金至函(從3月24日起先投放分二到三批次投放，約一周到兩周時間)

房地產營銷策劃方案10

營銷總原則：

1、信念比黃金更寶貴快速回款削減成本增加利潤

2、創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略主動出擊全城營銷全員工營銷

3、走特別路策略錢用在刀刃上

4、走安利銷售方式

詳細策略：

一、老客戶舉薦策略

1、老客戶上門或上單位，帶上禮品(約200-300元)，帶上誠意，每舉薦一個新客戶，獎1000元，舉薦10新客戶，再補獎3000元。

2、召集安陽跑保險人員，實行產品推介會，每個保險人員舉薦一個新客戶，獎1000元。

3、召集老客戶晚上聚餐，增進感情，介紹產品優(yōu)勢，每舉薦一個新客戶，獎1000元，舉薦10新客戶，再補獎3000元。

二、老師策略

找尋熱心老師，每舉薦一個新客戶，獎1000元，舉薦10新客戶，再補獎3000元。

三、單位策略

主動聯系友好單位，到單位去推銷，單位主要負責人推銷十套房，自己購房在正常實惠上，再去掉1.5萬元。

四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略

1、發(fā)短信、進行派單，每個縣，約需2萬元。

2、找尋當地聯絡人，每舉薦一個新客戶，獎1000元，舉薦10新客戶，再補獎3000元。

3、在主要地段，考慮價格的基礎上，可做些廣告。

五、派單策略

接著原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽市主要單位去。

六、其他

1、干脆按排售樓員，到客戶家里或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。

2、加大催款力度，定房時，簽定協議，協議上注明，一個星期內交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。

3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項目部應考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。(因為在縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶可帶動多戶。)

4、加大現有售樓員思想教化，提高信念。

5、單頁上用詞干脆，如“安陽東區(qū)最優(yōu)位最低價一口價”等。如“無融資、無貸款公司”等。

6、每個購房戶，在價格上，有原則，也要有方式。

7、提早回款，把銀行貸款或個人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時賣了房，一箭雙雕，很好。

房地產營銷策劃方案11

一、項目建設說明

空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)供應了利于企業(yè)建設開發(fā)，便利企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。

二、項目選擇地理位置概況

該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條馬路旁，交通便利、地勢平坦、四周環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。

三、項目建設市場的需求狀況及開發(fā)策略定位

1、市場需求狀況

(1)、百旺經濟開發(fā)區(qū)已進入駐很多企業(yè)，如鋼構廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設肯定規(guī)模的、給企業(yè)供應便利條件的小區(qū)。

(2)、東江鎮(zhèn)內沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風格、標準一般。

(3)、鎮(zhèn)內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

2、開發(fā)策略定位

(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內。

(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例相宜，戶型面積適合市場需求。

(3)、建筑風格、綠化、景觀具有特色。

(4)、較好的'施工質量。

(5)、科學的物業(yè)管理。

四、項目建設規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格

1、建設規(guī)模

規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格

(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，便利進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個小區(qū)建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀好用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭協作諧，明朗，且有對比度。

(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設計有特色，欣賞性強。設有體育、健身場地及設施。

五、環(huán)境影響、風險分析及防范措施

1、環(huán)境影響

符合國家環(huán)境愛護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2、風險分析

(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當地的要求，造成開發(fā)房屋積壓。

(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施勝利與否將干脆關系到工程造價和質量，工程假如延期將影響項目的資金回收。

(3)、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

(4)、周邊企業(yè)入駐數量不足，需求量不大。

3、防范措施

(1)、充分進行市場調查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質量及施工工期。

(4)、加強對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設成本估算：

(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。

(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

(3)、車庫、物業(yè)等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。

(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。

(5)、前期費：規(guī)劃設計費：3元/㎡(含外網豎向)，

審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，

測繪費：2.72元/㎡，質量監(jiān)督費：1元/㎡，

環(huán)保相關費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，

公司費用(工資、款待費等，計180萬元)21.29元/㎡，

廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;

其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。

土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，

消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，

勘察費：1元/㎡，監(jiān)理費：6元/㎡

質檢費：2元/㎡，

總計：134.5元/㎡。

(6)、小區(qū)配套費：

①小區(qū)道路(含照明)，30元/㎡。

②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。

③小區(qū)外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。

④小區(qū)供熱一次費：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網線、監(jiān)控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述計300元/㎡(建筑面積)。

(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

總費：1467×58485=