1免責(zé)條款在商品房預(yù)售合同中的適用所謂免責(zé)條款，是指當(dāng)事人雙方在合同中事先約定的，旨在排除或限制其未來責(zé)任的條款。現(xiàn)代社會(huì)中經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象變化多端，經(jīng)營活動(dòng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，在合同中事先約定免責(zé)條款，可以合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)合理化經(jīng)營，平衡合同雙方的利益關(guān)系。但如約定不當(dāng)，也可能造成合同一方憑借其地位而制定不公平的條款，免除自己本應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任，損害對方利益的后果。在商品房預(yù)售中，即經(jīng)常出現(xiàn)此種情形：商品房開發(fā)商籍自己雄厚資本及專業(yè)知識(shí)制定一些對購房人不公平的免責(zé)條款，如免除延期交房責(zé)任條款、免除房屋質(zhì)量責(zé)任條款等，損害購房人的利益。那么如何認(rèn)識(shí)這些條款的效力?在審判實(shí)踐中如何進(jìn)行審查?怎樣對免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)制?本文根據(jù)合同法對免責(zé)條款的規(guī)定結(jié)合商品房預(yù)售的實(shí)際情況，對以上問題進(jìn)行分析和探討，希望能對審判實(shí)踐有所裨益。一、免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同條件當(dāng)事人意思自治是民法的一項(xiàng)原那么，在一般情況下，法律對當(dāng)事人之間協(xié)商議定的條款并不加以過多干預(yù)。但對合同中的免責(zé)條款，由于其所具有的特殊意義及對合同雙方權(quán)利義務(wù)的重要影響，各國法律一般都規(guī)定制定免責(zé)條款的一方負(fù)有提請對方注意的義務(wù)，且提請注意應(yīng)到達(dá)充分、合理的程度，以防止相對一方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。如果制訂免責(zé)條款的一方未盡到提請注意的義務(wù)，那么該免責(zé)條款視為未訂入合同，不得成為合同的一局部，因而不對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。那么，怎樣才是充分、合理的提請注意呢?可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：(一)文件的外型。“文件外型須予人以該文件載有足以影響當(dāng)事人權(quán)益之約款之印象，否那么相對人收到該文件根本不予閱讀，使用人之提請注意即不充分。〞(見劉榮宗著?定型化契約論文專輯?第8頁，三民書局1988年版。)也就是說，訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì)，認(rèn)識(shí)到它是合同的一局部。如果文件的外型未作到這一點(diǎn)，那么其中的條款不能被視為訂入合同。如：銷售商在廣告中登載"房一售出，概不退換"，在房屋圖紙上標(biāo)注"本公司對因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承當(dāng)任何責(zé)任"，在辦公地點(diǎn)張貼的寫有"對非因本公司原因造成的延期交房，本公司不承當(dāng)任何責(zé)任"內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型缺乏以使購房者明了其性質(zhì)，因此如果雙方在書面合同中并沒有特別說明其為合同的一局部，那么這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成局部。(二)提請注意的方法。提請注意可以采取個(gè)別提請注意和張貼公告的方式。在商品房預(yù)售中，應(yīng)以個(gè)別提請注意為原那么，除非特別情況，售房方不得采取張貼公告方式制定免責(zé)條款，否那么，視為未盡到提請注意義務(wù)。(三)清晰明白的程度。即提請注意所使用的語言文字必須清晰，明白，不得使用模糊不清的語言文字，否那么，不得作出對相對一方不利的解釋。如果在合同中的免責(zé)條款所使用的字體過小、打印不清，或位于合同書中不易被注意的位置，也不能認(rèn)為是清晰明白。(四)提請注意的時(shí)間。免責(zé)條款必須在合同訂立之前出示，提請注意也必須于合同訂立之前完成，如果是在合同訂立之后出示，除非相對人予以認(rèn)可，否那么不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項(xiàng)的規(guī)定，即屬此類情況，除非購房者予以認(rèn)可，否那么，不能成為合同組成局部。(五)提請注意的程度。提請注意應(yīng)到達(dá)一般人能理解的程度。如果免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語，訂立者應(yīng)作出解釋。在商品房預(yù)售中，一般房地產(chǎn)銷售商均采用定式合同，或稱標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容固定，適用于所有購房者。購房者對合同內(nèi)容只能表示同意或不同意，沒有更多的協(xié)商余地。如訂立合同，對其中的免責(zé)條款也只能接受。在這種情況下銷售商負(fù)有比在非定式合同中更為嚴(yán)格的提請注意義務(wù)。法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)對其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。束國二、既商品遙房預(yù)棒售合雞同中田免責(zé)嘗條款保的效零力狗丙免責(zé)裹條款紋訂入搬合同盾中并挨不等遍于當(dāng)居然有孩效，泄對免全責(zé)條逢款的瀉效力誘法律賽上有飄種種野限制顆。它截除應(yīng)澤符合耐法律解關(guān)于狂合同煮效力甘的一墓般規(guī)姥定外啟，還普應(yīng)符捎合一亡些特圖殊規(guī)原定。拴對免降責(zé)條幫款的綢法律凱限制誕表達(dá)汁了國投家對診經(jīng)濟(jì)塔民事巖活動(dòng)斯的干蒜預(yù)，倚其目養(yǎng)的是選為了急保護(hù)天國家撿利益跨和社召會(huì)公游共利保益。牧在審軋理商拋品房蠅預(yù)售掩合同雙糾紛偷時(shí)，擔(dān)法院超應(yīng)對譜合同看中的太免責(zé)丙條款織的效耍力進(jìn)象行審順查。廈在審送查時(shí)遲，應(yīng)狐掌握離以下隔幾個(gè)沈標(biāo)準(zhǔn)森：己非(一栗)免誠責(zé)條傅款違事反法宏律和中社會(huì)對公共爸利益局的無慣效。突我國炕?民夾法通殖那么?榴第七隱條規(guī)文定：慚"民穿事活撿動(dòng)應(yīng)炒尊重攀社會(huì)漁公德系，不細(xì)得損暴害社紙會(huì)公給共利易益，諷破壞幫國家俘經(jīng)濟(jì)陽方案上，擾脹亂社日會(huì)經(jīng)唇濟(jì)秩驗(yàn)序?，F(xiàn)"這偽是對謝免責(zé)澇條款壺進(jìn)行淋限制含的法告律依忠據(jù)。券因此腥，在石預(yù)售循商品臥房中樹，有找上述昆內(nèi)容默的免茶責(zé)條淚款無叉效。鉗應(yīng)注陰意的靠是，少這里蜂所指竿的違程反法悄律，修是指軍違反銹法律焰的強(qiáng)暖行性代標(biāo)準(zhǔn)寸，只雁有違隆反強(qiáng)慰行性收標(biāo)準(zhǔn)推的免草責(zé)條駱款才狹為無親效。瓶遠(yuǎn)(二申)免演責(zé)條唯款不露得免辟除故顆意和揭重大驢過失裁責(zé)任撓。如黎果允選許當(dāng)講事人竭在合怪同中爐訂立揚(yáng)免除杯成心瞧或重?fù)艽筮^抗失責(zé)押任的但條款應(yīng)，那么獻(xiàn)無異精于鼓賤勵(lì)當(dāng)柄事人灘不履高行合隔同或周不負(fù)嶺責(zé)任畢地履么行合善同，罰這就蝕與民句法通藥那么規(guī)季定的般老實(shí)堪信用剖的原心那么相暢違背喘，且橫不符溝合合漠同訂駱立的懷目的轎。目個(gè)前國軟外的乎立法提對免導(dǎo)除故饒意或才重大迫過失畢責(zé)任漫的免恢責(zé)條史款均飛持否登定態(tài)鐮度，簽如?雀德國陸民法據(jù)典?艙第2惡76構(gòu)條第載2款怖規(guī)定區(qū)：“星債務(wù)僑人因滴成心想行為柴而應(yīng)窩負(fù)的名責(zé)任鮮，不淚得預(yù)拒先免百除?；通?洪希臘確民法戲典?假第3午32躍條規(guī)導(dǎo)定：齊“旨誼在預(yù)濁先免湊除或粒限制筑對故愁意或粘重大章過失投所負(fù)士責(zé)任抖的協(xié)響議無鞭效。層〞我戴國合笨同法鴿亦規(guī)憐定因嫂成心存或重敏大過密失造晝成對獲方財(cái)痕產(chǎn)損爽失的根免責(zé)僅條款屈無效屬。目桐前有結(jié)些商文品房沫預(yù)售披合同欄約定們：“請因售凍房方指的過贈(zèng)失行騰為導(dǎo)授致的蹤損害掌，購碰房方慮不得幼要求焰賠償航〞，蠶這一俯免責(zé)谷條款吵中的桐“過籍失行蹦為〞釋應(yīng)視爐為不仙包括取重大笨過失翁行為塞在內(nèi)鎮(zhèn)。割市(三激)免普責(zé)條鉆款不奮得免辱除合兆同當(dāng)宜事人肯的基肝本義狡務(wù)?；乙簿蜕钦f狗，免冤責(zé)條為款的丸免責(zé)堆以合薦同的資根本薄義務(wù)希得到妥履行斧為前橡提。暫如果州允許銜當(dāng)事迷人不勒履行灑合同滿的基槳本義夜務(wù)而營不承蹤擔(dān)任建何責(zé)凍任，堪就背乖棄了蝕合同動(dòng)的本壤來目器的，幟且與鑰法律栽的原持那么相才違背夸。例搖如：大商品靜房銷寇售商更有將量質(zhì)量漏合格嗚的、稠權(quán)屬尼明確囑合法掉的房洋屋交轟付給曠購房暗者的艦義務(wù)鉆，如道果在屑合同字中訂碌立“探銷售忠方不飽對房麥屋質(zhì)書量承進(jìn)擔(dān)責(zé)皺任〞滋或“溜與出當(dāng)售房淺屋有玉關(guān)的見所有惹權(quán)糾摟紛、但土地寸使用美權(quán)糾胸紛，造本公嚇?biāo)静幻Ｘ?fù)責(zé)脫解決嫁〞等招條款巴，即羊?qū)倜庠瓿玖x覽務(wù)，檔當(dāng)然沿?zé)o效防。此解外，葵如果掉違約夕行為還嚴(yán)重拐到使振當(dāng)事禁人訂匹立合耕同的控目的唇落空槐，即法嚴(yán)重姓違約睛或根鞋本性業(yè)違約怪的情甲況下服，也續(xù)不得戰(zhàn)援用仇免責(zé)沫條款掙，因爸為這葬種情復(fù)況同礙屬于耐不履道行合爆同的算根本擋義務(wù)紀(jì)。說占(四雅)免貓責(zé)條驢款不根得違悅反公怒平原敢那么。看公平全原那么授是民否法的器一項(xiàng)育根本鑒原那么窄，它挖的要購求之收一就闊是民或事主軍體在豈承當(dāng)鹿民事點(diǎn)責(zé)任涌上要永合理狠。如堪果商假品房朋銷售高商憑晴借自室己的賺優(yōu)勢忽，訂設(shè)立對撕購房釘人顯丑失公尖平的主免責(zé)油條款魄，購思房人宴就可趟以向習(xí)法院三或仲傅裁機(jī)灘關(guān)申?duì)T請撤圖銷或破變更付。例虧如在閉合同蠅中訂估立“竄對由敏于施票工單攤位和煤設(shè)計(jì)甩單位偽的過濾錯(cuò)造顆成的視損失鑒，售蟻房方叔不承弓擔(dān)責(zé)統(tǒng)任〞詳，即駕屬顯農(nóng)失公直平的悔條款脖。因促為在蠻施工撫單位躬或設(shè)倡計(jì)單哈位等遺第三械人過厘錯(cuò)造賣成售住房方劇違約初的情鄰況下倦，售統(tǒng)房方爛可以曉依據(jù)伶與第成三人服的合指同追強(qiáng)究其撫違約垮責(zé)任聞，獲厭得賠似償。沙而買除房人奔與第指三人較無直娃接法司律關(guān)枕系。低不能朋向第修三人昌索賠張，如沒果再知免除佛了售號(hào)房者酷的違愚約責(zé)吃任，猜那么購?fù)矸咳巳嫉膿p洲失得葛不到針任何這補(bǔ)償鉛，不行公平盼性顯久而易幼見。擇豪(五梢)免強(qiáng)責(zé)條銷款不傅得免犬除人翼身傷技害責(zé)博任。餡免責(zé)市條款疫一般存是對應(yīng)違約桂責(zé)任摔的限淺制或囑免除廳，目創(chuàng)前隨顛著合觀同中億違約鴉責(zé)任瓦與侵肆權(quán)責(zé)載任競規(guī)合情書況的據(jù)增多裂，一鵝般認(rèn)繪為免付除人銷身傷事害責(zé)使任的酒條款移是被門嚴(yán)格蝶禁止糞的。勺如英獅國1罩97瓦7年達(dá)?不酸公平杜合同棉條款飼法?閑規(guī)定懂免除蘭或限誠制過望失造水成的搶人身柏傷害洪或死化亡責(zé)鞋任的化條款敬無效盯。我澡國合險(xiǎn)同法腸規(guī)定奸，造答成對票方人跌身傷盯害的爆免責(zé)條條款昏無效賽。之從所以培這樣怎規(guī)定受，是乘因?yàn)榉得獬齾R人身輕傷害牙責(zé)任悲的條皮款與咐法律萬根本偉原那么術(shù)及社帶會(huì)公踏共道億德標(biāo)杜準(zhǔn)相墳違背槽。因架此，素在商差品房疫預(yù)售潔合同修中，像售房蓄方不玩得訂緒立免赤除給葬購房淹人造農(nóng)成人沉身傷纏害所鋼應(yīng)承丹擔(dān)的決責(zé)任低的免貓責(zé)條喊款。治三三、燦商品到房預(yù)慕售合得同中懸免責(zé)種條款優(yōu)的解宮釋雅擱實(shí)踐聽中經(jīng)銹常出配現(xiàn)這鑒樣的逼情況貫，合帶同雙皇方在版訂立泄合同熄時(shí)對脹條款絨皆協(xié)辦商一片致，紅但在尚發(fā)生稼糾紛克時(shí)，基卻由疫于各緞自對膀有關(guān)課條款軍理解襲不一耐而各碰執(zhí)一脆詞。畜因此肝，就玩需要健對合花同的貝條款宮進(jìn)行攔解釋瑞。在酷解釋丑商品略房預(yù)片售合暴同中類的免隆責(zé)條柱款時(shí)足，有敢以下蹈幾個(gè)廚原那么蒜可供銹掌握皇：由屈(一霜)統(tǒng)吊一解寸釋原火那么。剃對免圣責(zé)條流款的巡解釋荷應(yīng)客卡觀合暢理，濁在銷棕售商考使用攪了特逃殊的顯術(shù)語夕制定撞人定戀式合伯同，常適用巨于所嫩有購陶房人鵝時(shí)，架應(yīng)以它購房島人的妨平均皆的、側(cè)合理普的理賄解作練為解辯釋的坐依據(jù)鵝，而疏不允動(dòng)許以么銷售堤商單需方面父、不畢公平弦的理仍解為煤依據(jù)淡。對眠相同老的情歸況不押允許境有不車同的宜解釋芝出現(xiàn)腸。法樓院在迫審理更一個(gè)祥開發(fā)贈(zèng)工程皇中多考個(gè)購貸房人踩與銷童售商馬的預(yù)姿售糾它紛時(shí)致，應(yīng)仙注意坐運(yùn)用誤同一宋標(biāo)準(zhǔn)扛對免伏責(zé)條批款進(jìn)濃行解池釋。冤浙(二協(xié))符浸合合遼同目吼的的甩解釋勸原那么掛?！笆烈婪詈虾像樛縿诘牡墓谓忉屇?，要衛(wèi)求在舅某一脫合同躲用語節(jié)表達(dá)肝的意枝思與吊合同碗目的容相反氣時(shí)，傭應(yīng)當(dāng)握通過薦解釋支更正想合同鮮用語滔;當(dāng)煙合同曬內(nèi)容遣暖昧嫩不明蜘或互頑相矛閉盾時(shí)龍，應(yīng)款當(dāng)在極確認(rèn)片每一嫩合同梯用語滾或條株款都倆有效旨的前季提下帖，盡苦可能勤通過彎解釋妥的方炸式予石以統(tǒng)莫一和繼協(xié)調(diào)駝，使企之符蠻合合劇同的俗目的協(xié);當(dāng)體合同西文句震有不溜同意安思時(shí)私，應(yīng)仙按照孝符合魄合同棕目的恩的含預(yù)義解賽釋，時(shí)摒棄敏有背梅于合凳同目狀的的副含義羅。〞勸對預(yù)優(yōu)售商棒品房除合同蔥中免有責(zé)條決款的涌解釋鄭，應(yīng)工符合陡合同滋的目敏的。矮如果滴將免俱除遲應(yīng)延交挎房責(zé)巷任條扔款理欲解為忽銷售也商可診以無御限期紗地推巡遲交緒房日析期，灣就違朵背了欣當(dāng)事胞人訂抓立合之同的收本意驚。法杏院不棗應(yīng)支資持銷拉售商傲這樣犧的解撕釋。騰仙(三村)不劑利于杰制定犬者原歉那么。紐對免斤責(zé)條枝款有敢疑義印時(shí)，悟應(yīng)對俱制定指者作項(xiàng)不利亦之解紀(jì)釋，俱以避刪免制蝴定免儀責(zé)條蠶款者舉利用素免責(zé)皮條款總損害釣對方兇利益排。(良見王突利明芳、崔卸建遠(yuǎn)奶著?爐合同襪法新段論·章總那么小?第籮49勺2頁繼，中肥國政哥法大炕學(xué)出剪版社杰19該96勞年第哄一版穩(wěn)。)見羅馬愉法即良有“大有疑復(fù)義應(yīng)煌為表醬意者滅不利少益之槐解釋擁〞原銜那么，船各國廁立法儉也多刻加以蹤繼承感。燕饅(四蝴)限傭制解燥釋原煤那么。肥指對態(tài)合同粘未規(guī)調(diào)定或肆規(guī)定納不完徐備的薦事項(xiàng)肉，不陶得推距定適貴用免融責(zé)條凈款。協(xié)一旦上擴(kuò)張且適用鋤就會(huì)資侵犯閑購房傭者的標(biāo)利益怨。例蛇如：估在一車商品智房預(yù)狐售合利同中脹，對捆銷售揚(yáng)商的宰免責(zé)先事項(xiàng)奸一一趴進(jìn)行雞了列兆舉，欺在最俘后一參項(xiàng)規(guī)麻定了疾"其囑他事惑件"有，這道是個(gè)香概括鎮(zhèn)性的芽規(guī)定拔，不洪能擴(kuò)腫大解海釋為鳳任何哥事件舒，而公應(yīng)解慌釋為愛與先鵝前所為列舉羊的事雅項(xiàng)同狼一種秋類的特事件黑。鋸薦(五貴)非衡定式懂條款芬優(yōu)先胸的原哨那么。朵在銷犁售商絕與購岡房者因訂立登于定彼式預(yù)究售合嶺同，扒而后會(huì)又別潮協(xié)商配訂立亦了補(bǔ)儉充協(xié)越議的銷情況求下，濾如其襯中的汗免責(zé)決條款喝發(fā)生態(tài)沖突改，應(yīng)仗以補(bǔ)潮充協(xié)幕議為同據(jù)。是這是闖因?yàn)閴|特別舊規(guī)定歇優(yōu)于喝一般掀規(guī)定撈。血梯四、丑對商裙品房鑄預(yù)售符合同索中免三責(zé)條掛款的耽規(guī)制雹塌針對蕉目前姿商品抹房預(yù)墾售合爛同中緒免責(zé)輸條款繭較多雄，消洋費(fèi)者鋼權(quán)益益受到雖重重會(huì)限制剃的情久況，評(píng)應(yīng)從欠社會(huì)懷各方痛面對近免責(zé)劇條款硬進(jìn)行檔規(guī)制個(gè)。從嘆各國森的做余法及蜜我國扛的實(shí)螞際情鼓況來必看，圣可從況以下訊幾個(gè)弟方面躬進(jìn)行關(guān)規(guī)制喂。理船(一至)立屈法規(guī)畫制。炊即從丟法律三上規(guī)蓋定免菊責(zé)條紋款訂菠入合內(nèi)同的謎條件橋、有花效無冬效的文要件瀉、解屋釋規(guī)諷那么、鍵無效抱或被塊撤銷步后的傷法律摟后果槐等。豎世界算許多磚國家務(wù)在民親法典潤中對延此問孝題加溜以規(guī)晶定，憶如?強(qiáng)意大往利民馬法典朗?第硬13題41噸、1凳34迅2條揉。還同有的終國家廳針對秀定式沿合同搶及免慨責(zé)條嫩款制幣訂專墳門法夜律，串如?洞英國鄉(xiāng)不公炕平合咽同條余款法慢?、辨?以橫色列忠標(biāo)準(zhǔn)侄合同澆法?旦等。袍我國蝴以往波的民得事法希律沒返有對咸此問賀題的夫?qū)ｉT府規(guī)定看。新苦公布凳的合釣同法咸增加衰了相司關(guān)內(nèi)恥容，迎如第撥三十頁九條狠、第松四十組條、肢四十訂一條坑、五啄十三俘條等折，填肌補(bǔ)了座立法綿上的慰空白躬。脾椒(二優(yōu))司鏡法規(guī)所制。制司法瘦規(guī)制修是指快人民忘法院省對免碼責(zé)條免款有夢司法鍵審查哭權(quán)。探法院鼻可以獄根據(jù)借受理付的案哈件之炒具體乳情況識(shí)，對芬免責(zé)覺條款巡是否邁已訂知入商本品房稼預(yù)售掃合同寧、免饒責(zé)條羊款有行無違陣反國挨家強(qiáng)想行性兼法律宅及社箭會(huì)公烏共利羽益的壽情況拐、是掌否有稈效等隊(duì)進(jìn)行翠確認(rèn)飯。法付院還殘可以腳通過構(gòu)對免毅責(zé)條拉款進(jìn)旨行解囑釋，蘆保護(hù)晉購房據(jù)人的帳合法莖權(quán)益陵不受晝侵害原。對鉤于顯崗失公容平的胳免責(zé)買條款晃，法由院可傲以根御據(jù)當(dāng)季事人累的申覽請，污確認(rèn)揭其為廈可撤就銷的倡條款炎，使槳它對娛當(dāng)事桶人不土生效春。司善法規(guī)蠻制對葵于保厚證購猛房者上免受森不公肅平免嘉責(zé)條難款的食侵害耕起著乒重要鼠作用絞。襖犬(三