4自去年12月國家防疫政策優(yōu)化后，中國經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，今年一季度GDP錄得4.5%的增長。中國企業(yè)景氣指數(shù)結(jié)束8個季度的連續(xù)下跌并環(huán)比回升至107.8。科爾尼外商直接投資信心指數(shù)企穩(wěn)，1-4月實際利用外資金額錄得歷史第二高值。我們今年的辦公樓租戶調(diào)查于3月至4月開展，正逢經(jīng)濟修復(fù)動能出現(xiàn)波動之際，但調(diào)查結(jié)果顯示企業(yè)的經(jīng)營預(yù)期從去年低谷回升：超過四分之三(76%)的受訪企業(yè)預(yù)期2023年營業(yè)收入實現(xiàn)增長，該比例較去年大幅提升71個百分點。圖表1:中國企業(yè)景氣指數(shù)和外商直接投資信心指數(shù)1需求初顯，中資企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)需求增量調(diào)查結(jié)果顯示，2023年有42%的受訪企業(yè)計劃未來三年增加辦公面積，較2022年小幅提升4個百分點，但明顯低于2021年的59%。這一趨勢與寫字樓租賃市場數(shù)據(jù)保持同頻。在今年一季度寫字樓需求弱復(fù)蘇的情況下，CBRE預(yù)計，租賃活動將跟隨經(jīng)濟運行和企業(yè)信心而逐步改善，2023年全國寫字樓凈吸納量約430萬平方米，超過2020年和2022年的水平，達(dá)到2021年歷史峰值的六成左右。中資企業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)更強的增長動能。52%的中資企業(yè)計劃增加辦公面積，同比上升10個百分點。與此相反，計劃增加辦公面積的外資企業(yè)占比較去年下降5個百分點至25%,外資企業(yè)擴張意愿的下降與歐美經(jīng)濟放緩不無關(guān)系。圖表3:2022年和2023年計劃未來增加辦公面積的企業(yè)占比(分中外資)2023年6整體來看，除持續(xù)高景氣的專業(yè)服務(wù)業(yè)擴張意愿有所回落外，各行業(yè)需求較2022年均有不同程度的回暖，尤其是顯著受益于防疫措施優(yōu)化的零售貿(mào)易行業(yè)的擴張意愿超過了2021年調(diào)查的水平。寫字樓租賃需求的三大主力引擎-金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、和專業(yè)服務(wù)業(yè)占據(jù)擴張意愿榜單的前三位。在國家“數(shù)實融合”和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)加速布局的背景下，新能源、數(shù)字經(jīng)濟相關(guān)制造業(yè)顯現(xiàn)強勁動能，人口結(jié)構(gòu)變化和健康訴求也讓醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)具備長期發(fā)展?jié)摿Α?022年與新能源相關(guān)的鋰電池和乘用車、生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械行業(yè)的A股上市企業(yè)員工數(shù)同比增長38%、37%、13%和10%3。本次調(diào)查也顯示，制造業(yè)和醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)計劃未來增加辦公面積的企業(yè)占比分別提升13和18個百分點。盡管仍顯著弱于2021年，但計劃增加辦公面積的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比較2022年亦回升15個百分點至47%,其中近七成為全國總辦公面積5,000平方米以下的中小租戶。這一結(jié)果與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求引擎煥新趨勢吻合。CBRE發(fā)布的《中資企業(yè)寫字樓租賃四重奏》報告顯示，以人工智能、云計算為代表的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)以及軟件開發(fā)企業(yè)已逐步取代平臺互聯(lián)網(wǎng)成為支撐該行業(yè)的主要增量需求。2022年，此類交易面積以1,000至3,000平方米為主的租戶在科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)內(nèi)的新租面積占比增加至69%,同比上升24個百分點，顯現(xiàn)出強勁的擴張動能。圖表4:2021年、2022年和2023年計劃未來增加辦公面積的企業(yè)占比(分行業(yè))8企業(yè)未來三年擴張意但同時關(guān)注租金成本基于疫情管控政策的調(diào)整，2023年已然是企業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)規(guī)劃的轉(zhuǎn)變時點。相較于疫情三年，未來三年有擴張計劃的企業(yè)占比有所提升，適度增長(10-30%)成為大部分計劃擴張企業(yè)的選擇，顯示出當(dāng)前企業(yè)在全球和中國經(jīng)濟前景仍未完全明朗之際的謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。企業(yè)適度增長的預(yù)期也體現(xiàn)在對房地產(chǎn)租金成本的規(guī)劃上。調(diào)查結(jié)果顯示，近八成受訪企業(yè)表示未來三年房地產(chǎn)租金支出的增速將不高于整體運營成本的增速。顯然，企業(yè)在增加其房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的同時，也將密切關(guān)注成本結(jié)構(gòu)的健康。金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)和零售貿(mào)易租戶計劃增加房地產(chǎn)租金成本的占比最高，分別為28%、26%和24%。9擴租和品質(zhì)升級在企業(yè)未來的房地產(chǎn)策略中位居前二，但總體上呈現(xiàn)分化態(tài)勢。房地產(chǎn)租金規(guī)劃直接影響企業(yè)對未來房地產(chǎn)策略的選擇?！び媱澰黾幼饨鸪杀菊急鹊钠髽I(yè)具有強勁的擴租和升級意愿。而作為其中的典型代表，金融、專業(yè)服務(wù)和高端零售租戶預(yù)計將繼續(xù)在核心商務(wù)區(qū)保持活躍?！ぴ谟媱澖档妥饨鸪杀菊急鹊钠髽I(yè)中，就現(xiàn)有租約進行重新談判、行使租約到期或縮減權(quán)、辦公室整合和區(qū)位搬遷是被租戶較多選擇的房地產(chǎn)策略。我們認(rèn)為，當(dāng)前大部分城市的新興商務(wù)區(qū)建設(shè)將為成本敏感的科技互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)租戶提供充裕的選項?！?1%的受訪企業(yè)在保持未來三年房地產(chǎn)租金成本占比基本不變的前提下，房地產(chǎn)策略因行業(yè)特性和業(yè)務(wù)預(yù)期的不同而有所分化?？傮w而言，醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)租戶更傾向于擴租升級，而交運倉儲、制造業(yè)等行業(yè)租戶則希望通過重整租約、搬遷等策略有效控制未來房地產(chǎn)租金支出的增長。圖表7:未來企業(yè)優(yōu)先選擇的房地產(chǎn)策略(分不同租金成本規(guī)劃)4(房地產(chǎn)租金成本占比整體運營成本)判現(xiàn)有租約注釋4:占比表示各行業(yè)內(nèi)選擇該租賃策略的企業(yè)的比例，有設(shè)施使用權(quán)租賃靈活性設(shè)施使用權(quán)租賃靈活性無論是選取擴租升級還是收縮整合的策略，租戶均不同程度地對設(shè)施使用權(quán)和租賃靈活性表示關(guān)注。這反映出租戶希望最大化其租賃權(quán)益并增強租約抗風(fēng)險能力的意圖。對樓內(nèi)設(shè)施及業(yè)主旗下共享空間的使用權(quán)關(guān)注度最高。這一訴求近期已經(jīng)在市場上得到部分業(yè)主的響應(yīng)，如凱德辦公樓及產(chǎn)業(yè)園租戶可在全國12個凱德奕橋社區(qū)享有免費預(yù)定和使用靈活工位的增值權(quán)益。從這一點上看，在全國擁有多個辦公物業(yè)的業(yè)主更具優(yōu)勢，業(yè)主也可以考慮引入擁有廣泛共享辦公空間網(wǎng)絡(luò)的第三方運營商作為商務(wù)配套并進行合作。出于對經(jīng)濟和業(yè)務(wù)不確定性的考量，逾1/4的租戶希望業(yè)主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一，這一比例在中小租戶和業(yè)務(wù)彈性較高的科技互聯(lián)網(wǎng)租戶中更高。此外，也有小部分租戶在租賃面積增減的靈活度上提出訴求。圖表8:租戶對設(shè)施使用權(quán)和租賃靈活性的考慮將所在樓宇服務(wù)、設(shè)施和靈活辦公空間使用權(quán)納入租約提供裝修房使用所租樓宇業(yè)主旗下其他樓宇的設(shè)施，如共享辦公空間車位充足且提供電動車充電樁在新租或續(xù)租時尋求更靈活的增加或縮減面積的條款固定工位配置需求反彈，辦公室利用率仍有提升空間圖表11:不同規(guī)模的企業(yè)辦公室利用率(工位使用率)達(dá)70%及以上的占比有限性；大型租戶對空間靈活性和健康元素要求更高除工位設(shè)置外，當(dāng)被問及對工作場所的其他功能空間需求時，小型會議室和隔音空間訴求最多。這一現(xiàn)象的背后是企業(yè)踐行ESG理念和控制差旅成本的背景下，視頻會議需求的增多。該訴求在中小型租戶中更為突出。由于辦公室面積有限，在保證工位基本配置的情況下，很難再延伸出不同用途的配套空間。因此，中小型租戶在選址中尤為看重樓宇所提供的商務(wù)配套：73%的中小型租戶期望將所在樓宇服務(wù)、設(shè)施和靈活辦公空間使用權(quán)納入租約，高于整體均值12個百分點。大型和特大型租戶則更重視協(xié)作空間的合理布局和利用，比如設(shè)法改善大型會議空間的使用和增加協(xié)作空間配置。此外，大型和特大型租戶對打造綠色健康辦公場所的要求更高。圖表12:當(dāng)前企業(yè)在辦公場所中面臨的挑戰(zhàn)(空間布局)圖表12:當(dāng)前企業(yè)在辦公場所中面臨的挑戰(zhàn)(空間布局)沒有充足的隔音空間沒有充足的小型會議室大型會議空間未得到充分使用沒有充足的協(xié)作空間或小組項目空間空間設(shè)計難以輕松配置成不同用途缺乏更多的健康配套設(shè)施如健身房難以滿足ESG/WELL標(biāo)準(zhǔn)深入了解員工的行為模式是推動辦公場所策略的重要前置條件圖表13:當(dāng)前企業(yè)在辦公場所中面臨的挑戰(zhàn)(策略實施)圖表13:當(dāng)前企業(yè)在辦公場所中面臨的挑戰(zhàn)(策略實施)整體-特大型租戶-大型租戶-中小型租戶運用房地產(chǎn)科技，提升空間效率并推行適用的實施計劃提升辦公室利用率有賴于獲取更為準(zhǔn)確和及時的辦公室使用數(shù)據(jù)，并將其運用于房地產(chǎn)策略的規(guī)劃、實施和回顧調(diào)整的全生命周期內(nèi)。與此同時，相關(guān)數(shù)據(jù)亦可用于分析和了解員工的行為模式，從而制定相匹配的辦公場所策略的實施計劃。域或樓層出入口安裝傳感器則可以獲得精準(zhǔn)和實時的數(shù)據(jù)，但成本相對較高。如今，當(dāng)辦公室利用率被納入核心指標(biāo)來規(guī)劃和優(yōu)化企業(yè)房地產(chǎn)策略時，越來越多的企業(yè)開始考慮安裝傳感器等設(shè)備。我們在國內(nèi)看到同樣的趨勢，今年有接近六成的受訪企業(yè)對辦公室利用率相關(guān)的科技表示關(guān)注，包括辦公桌預(yù)約在數(shù)據(jù)測量手段方面，2021年CBRE全球調(diào)查顯示，門禁卡、目測和WIFI網(wǎng)絡(luò)分析目前使用度較高，其成本低且容易實現(xiàn)，但數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度和安全性欠佳。相反，在全部辦公區(qū)工具(58%)和空間占用傳感器(56%圖表15:企業(yè)目前使用的辦公室使用率測量手段門禁卡成本較低全部辦公區(qū)域內(nèi)樓層內(nèi)成本較低實時數(shù)據(jù)用來即時可追蹤歷史數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：2021CBREGlobalOccupancyInsightsReport,世邦魏理仕零碳目標(biāo)設(shè)定、能源審計和資源循環(huán)利用實施2500多家A股上市公司在2022年年報中披露了為減少碳排放所采取的措施及效果，占比首次超過50%。我們的調(diào)查結(jié)果與該趨勢高度吻合，2023年企業(yè)在房地產(chǎn)規(guī)劃和運營中落實ESG戰(zhàn)略的進程全方位提速。在繼續(xù)把CBRE已經(jīng)做出于2040年實現(xiàn)凈零碳排放的承諾，并提出到2035年將為租戶管理的設(shè)施中每平方英尺的碳排放量減少79%(以2019年為基期)的中期目標(biāo)。我們將為租戶提圖表16:已在房地產(chǎn)策略中實施ESG相關(guān)事項的企業(yè)占比8更多租戶愿意接受綠色溢價租賃和使用綠色樓宇是企業(yè)將ESG戰(zhàn)略落實在房地產(chǎn)策略中最直接的表現(xiàn)。在今年的調(diào)查中，有明確意愿搬遷至綠色認(rèn)證樓宇的租戶占比達(dá)到66%,較2022年增加16個百分點。與此同時，租戶對綠色樓宇溢價的接受度有所提升：愿意為搬遷至綠色樓宇并支付租金溢價的企業(yè)占比自2022年的3%提升至16%;同時72%的企業(yè)希望租金溢價控制在5%以內(nèi)。28%的租戶表示可以考慮為所在樓宇進行升級和綠色改造支出一定費用；而在以續(xù)租和擴租作為未來優(yōu)先選擇的房地產(chǎn)策略的受訪租戶中，這一比例分別達(dá)到57%和圖表17:租戶目前對具備綠色認(rèn)證(如LEED、WELL等)的辦公樓物業(yè)有何看法內(nèi)圈為2022年外圈為2023年13%不確定/不關(guān)注圖表18:對目前所在項目的業(yè)主對樓宇進行升級和綠色圖表18:對目前所在項目的業(yè)主對樓宇進行升級和綠色改造，租戶是否愿意支出一定的費用(如增加物業(yè)管理費等)已設(shè)定零碳目標(biāo)的企業(yè)意愿尤為顯著，金融、專業(yè)服務(wù)和醫(yī)藥租戶領(lǐng)先在CBRE今年的調(diào)查中，22%的受訪租戶表示已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)，這將為企業(yè)在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的減碳提供至上而下的支持和行動框架，因此這部分企業(yè)所展現(xiàn)出對綠色溢價更高的接受度也在意料之內(nèi)。分行業(yè)來看，金融、專業(yè)服務(wù)租戶的綠色溢價接受度領(lǐng)先于整體平均水平，這在一定程度上緣于辦公職場在這兩個行業(yè)實現(xiàn)零碳目標(biāo)進程中的重要性和優(yōu)先級。在租賃綠色樓宇之外，企業(yè)對租約能否“綠化”日益重視。19%的受訪租戶計劃在未來租約中放入綠色條款，其中綠色裝修、廢棄物處理和能耗數(shù)據(jù)披露相關(guān)條款的關(guān)注度最高。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)綠色租賃的發(fā)展目前尚處在初級階段，近年來我們看到太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、新城控股等領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主開始在租約中加入綠色條款。CBRE認(rèn)為，隨著政府對公共建筑碳排放約束機制的不斷完善，以及能耗、碳排放數(shù)據(jù)的獲取和評估對樓宇租賃雙方實現(xiàn)其碳中和目標(biāo)的重要性日益提升，未來商業(yè)地產(chǎn)綠色租約的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化有望提速。圖表21:企業(yè)關(guān)注的綠色租約要素 和建議進一步提升空間效率優(yōu)化企業(yè)辦公資產(chǎn)組合推進辦公場所減碳和健康 和建議·金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)仍是需求主力，但需關(guān)注細(xì)分行業(yè)引擎的轉(zhuǎn)換；·高端制造和醫(yī)藥企業(yè)的需求回升，并有望成為中長期的增量需求；·提前規(guī)劃統(tǒng)籌項目可租面積，把握科技互