法律術(shù)語(yǔ)買(mǎi)賣不破租賃01定義法律適用案例分析法律規(guī)定常見(jiàn)問(wèn)題相關(guān)詞條目錄0305020406基本信息“買(mǎi)賣不破租賃”就是其中最為典型者，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力。由于在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃物的所有權(quán)自會(huì)因拍賣、變賣、折價(jià)等實(shí)現(xiàn)行為而發(fā)生變動(dòng)，故而抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)遵循“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則。定義定義“買(mǎi)賣不破租賃”就是其中最為典型者，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力。由于在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃物的所有權(quán)自會(huì)因拍賣、變賣、折價(jià)等實(shí)現(xiàn)行為而發(fā)生變動(dòng)，故而抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)遵循“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則。法律規(guī)定法律規(guī)定民法典的規(guī)定第四百零五條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。法律適用法律適用為避免在不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的過(guò)程中，債務(wù)人利用“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則逃避執(zhí)行，《民法典》第405條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)的順位先后就依據(jù)登記與占有的先后確定，抵押權(quán)登記在承租人占有租賃物之后的，抵押權(quán)不得對(duì)抗租賃權(quán)，反之則抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。常見(jiàn)問(wèn)題常見(jiàn)問(wèn)題“買(mǎi)賣不破租賃”原則在很多情況下是被限制適用的。如《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定，如果在抵押權(quán)之上設(shè)定租賃關(guān)系，則其后設(shè)定的租賃權(quán)對(duì)受讓人不具有約束力。這樣規(guī)定的原因在于，無(wú)論是法院的查封或當(dāng)事人的抵押行為，均需在房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行登記，進(jìn)行物權(quán)登記即是一種公示行為，而物權(quán)一旦公示即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)和對(duì)抗第三人的法律效果，故在后取得租賃權(quán)的承租人不能以“買(mǎi)賣不破租賃”對(duì)抗因在先發(fā)生的抵押或查封行為而獲益的善意第三人。此外，作為債權(quán)的租賃權(quán)，其在某些情況下仍應(yīng)讓位其他具有優(yōu)先效力的債權(quán)。比如破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在破產(chǎn)清算時(shí)租賃權(quán)人不能以“買(mǎi)賣不破租賃”突破相關(guān)破產(chǎn)法所規(guī)定的優(yōu)先清償順序。案例分析裁判要旨案件詳情裁判結(jié)果專家評(píng)析案例分析裁判要旨“買(mǎi)賣不破租賃”使租賃權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)化，從而強(qiáng)化了債權(quán)效力，增強(qiáng)了其對(duì)抗在后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的效力。但租賃權(quán)仍為債權(quán)的性質(zhì)不變，租賃權(quán)并非在任何情況下都具有優(yōu)先性。案件詳情2012年11月7日，陜西省高級(jí)人民法院依申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)，拍賣被執(zhí)行人（本案被告）華X公司名下的位于某省省某市市荷塘鎮(zhèn)房產(chǎn)。同月30日，原告XX公司買(mǎi)受了該標(biāo)的物，并于2013年12月20日在本案審理期間辦理了上述房產(chǎn)的物權(quán)變更登記手續(xù)。陜西高院于2006年10月17日查封了華X公司名下的涉案房產(chǎn)。2007年1月31日，由被告華X公司作為出租方、被告勝昌公司為承租方簽訂《廠房租賃合同》，約定租賃期限為20年，從2007年2月8日起至2027年2月7日止，并對(duì)租賃費(fèi)用、支付方式、合同解除、合同終止等進(jìn)行約定。2013年2月起，勝昌公司因知悉涉案廠房、土地使用權(quán)所有權(quán)屬已發(fā)生轉(zhuǎn)移而沒(méi)有再向華X公司支付租金。而后，勝昌公司與XX公司對(duì)有關(guān)租金標(biāo)準(zhǔn)等不能達(dá)成一致意見(jiàn)。原告XX公司因與華X公司、勝昌公司就有關(guān)廠房的移交、租賃合同的效力等問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，故提起本案訴訟。裁判結(jié)果某省省某市市某區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：華X公司為涉案房產(chǎn)所有權(quán)的登記權(quán)利人，在陜西高院對(duì)華X公司涉案財(cái)產(chǎn)作出司法變賣后，其所有權(quán)的權(quán)利依相關(guān)生效法律文書(shū)的規(guī)定受到了不得進(jìn)行處分、設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利等的限制，但尚享有對(duì)被查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。判決華X公司與勝昌公司所簽訂的廠房租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議有效。勝昌公司應(yīng)賠償原告XX公司其占用廠房期間的利益損失。原告XX公司、被告勝昌公司不服一審判決，提起上訴。某市市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。專家評(píng)析本案審理的難點(diǎn)在于，以被查封的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物簽訂租賃合同，其合同效力如何認(rèn)定？租賃合同能否對(duì)抗因法院查封拍賣而買(mǎi)受的第三人？1.以限制物權(quán)標(biāo)的物出租的合同效力認(rèn)定根據(jù)合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！奔淳哂蟹芍黧w資格的當(dāng)事人根據(jù)其真實(shí)意思表示簽訂的、內(nèi)容沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的，則合同有效。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同符合法律規(guī)定的生效要件且沒(méi)有證據(jù)證明其存在惡意串通損害第三人利益，故應(yīng)認(rèn)定合同有效，這是符合合同相對(duì)性基本內(nèi)涵的。法院對(duì)涉案房產(chǎn)的查封只是限制了權(quán)利人對(duì)物的處分權(quán)，權(quán)利人依然享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用和收益等權(quán)利。合同屬于債法范疇，其是否有效產(chǎn)生的法律效果是合同當(dāng)事人的債權(quán)債務(wù)分配問(wèn)題，而非物權(quán)的變動(dòng)問(wèn)題。故在本案中，因法院拍賣執(zhí)行標(biāo)的物而受讓涉案不動(dòng)產(chǎn)的第三人請(qǐng)求確認(rèn)合同當(dāng)事人所簽訂的租賃合同無(wú)效的訴求無(wú)法得到法院支持。為保持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍高效發(fā)展，我國(guó)合同法確立了“合同自由原則”以鼓勵(lì)