...v.這段時間網(wǎng)上比擬活潑的幾個名詞:房價\房奴\擠兌\限制外資\90平米\總量控制\集體退房\國六條…………等等，作為房地產(chǎn)市場占有很大話語權(quán)的中介代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)效勞這段時間似乎脫離的群眾的視線，我們關(guān)注哪為開發(fā)商老表去登山了、XX有塊地皮高價排出了、哪個工程交房出了大問題了，但很少關(guān)注直接影響房地產(chǎn)銷售市場的中介效勞機構(gòu)：廣告、銷售代理、營銷籌劃，很長時間了，XX樓市沒有了它們瘋狂的聲音。我做地產(chǎn)這一行也一段時間了，很想/或者說很長時間以來總想平靜、客觀的說一下XX當(dāng)前的房產(chǎn)中介。其實，假設(shè)老百姓買房前了解了一些在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)流行的操盤手段，也許在買房時會有一定的指導(dǎo)作用。

XX樓市經(jīng)歷了０１年的低潮，０２年的復(fù)蘇，０３年的搶購，０４年的高潮，０５年的過渡，０６年進(jìn)入平穩(wěn)，以前日售８００套、開盤當(dāng)天清盤、排3天隊購房的XX樓市熾熱狀況似乎漸行漸遠(yuǎn)，伴隨著行市的逐漸平復(fù)，以前銷售代理公司舒心的輕松日子也漸漸消失了，在日子越來越難過的06年，合富輝煌進(jìn)駐XX、XX至詳?shù)寞偪駭UX、XX博智、XX德思勤等外來狼的市場侵蝕，XX的外鄉(xiāng)中介越來越感受到了市場的殘酷和競爭的壓力。

目前的中介市場主要是指銷售代理、營銷籌劃、銷售參謀等，我作為廣告界人士，自然需要提一下目前的房地產(chǎn)廣告效勞市場。

1、廣告代理市場

目前，XX的房地產(chǎn)廣告市場根本成334格局，所謂334是指目前的房地產(chǎn)廣告代理市場占有率上，優(yōu)勢時代和恒通廣告與其他的廣告公司相比具有明顯的優(yōu)勢，根本每家占有30%的市場分額，其余廣告公司根本分食40%的廣告市場。

今年，有幾家廣告公司步伐邁得較快，比擬值得關(guān)注：觀讕傳播、XX摩亞、意陽指廣告。

觀瀾傳播：05年10月，段云從恒通廣告離職后與幾個合伙人共同組建，因為段云在XX廣告屆的非凡經(jīng)歷——優(yōu)勢創(chuàng)意總監(jiān)、恒通創(chuàng)意總監(jiān)……而且做過理想小鎮(zhèn)、藍(lán)山數(shù)碼、花香十里等數(shù)十個XX知名地產(chǎn)工程，所以觀瀾傳播組建后受到了很多中介效勞商的青睞，12月份，之前作XX沙龍尾盤和千禧龍庭的馬凌云加盟，與段云共同組建觀筑營銷機構(gòu)，觀瀾傳播有受到了較有有力的市場支持，隨著月半灣、上游水案等工程的成功，觀瀾傳播后市可觀，目前和包豪斯、春水堂等公司都有業(yè)務(wù)往來和聯(lián)系。

摩亞廣告04年幾乎是同XX至詳一起進(jìn)入XX，匯都國際的一炮走紅，至詳吃香了，當(dāng)然摩亞也隨著分了幾杯羹，客觀來說，摩亞的設(shè)計水平真讓人不敢恭維，但由于目前至詳接的工程較多，自然也讓摩亞有了不少的市場份額。

意陽指傳媒是05年開場才涉足地產(chǎn)廣告效勞，之前更多的是做媒介代理，包括播送電臺和XX電視臺，05年，意陽指的老總挖了恒通的幾個廣告屆高手后，今年年初開場發(fā)力主攻地產(chǎn)廣告代理，由于局部原因，目前該公司主要拓展地州市場。

以上所列的幾家公司在06年都有不錯才市場增長，當(dāng)然，假設(shè)提到市場領(lǐng)先，那么優(yōu)勢時代和恒通廣告那么優(yōu)勢明顯

優(yōu)勢時代：1.優(yōu)勢時代團(tuán)隊與1999年起,通過MBO購置恒通廣告65%股份,并于2001年,花費數(shù)百萬元完成對恒通廣告的100%收購.所以,優(yōu)勢時代擁有恒通廣告公司,而且優(yōu)勢時代的團(tuán)隊是在恒通工作14年的團(tuán)隊.現(xiàn)在的恒通廣告公司是某人在拿了優(yōu)勢時代的錢以后,又重新另起爐灶,優(yōu)勢時代的團(tuán)隊花了大價錢買恒通虧不虧不好說,別人拿了錢做了不齒的事,還四處說人是非,對此優(yōu)勢時代從來沒有為自己解釋過.而這個事實在XX市工商局有證據(jù)可查.

2.個碧石建筑師和地產(chǎn)參謀是XX目前最大的地產(chǎn)參謀公司,如果硬說專業(yè)難免各說各有理,但個碧石不僅人員規(guī)模大,陣容整齊,工作細(xì)致塌實,而且代理量和在售工程在XX的代理公司里也是最大的.

今年完成的銷售籌劃和代理業(yè)務(wù)包括:公園道,世博,明日城市,云大知城,茉莉唐朝,智者的山丘,大溪地,索羅大湖區(qū)住宅,街道的眼睛,五大洲別樣院景,時光俊園等.

現(xiàn)在的恒通是“XX恒通〞，原來的老恒通是“XX恒通〞，哈哈。好象“XX恒通〞的商標(biāo)持有人還是優(yōu)勢……

01年從恒通別離出來后，專注地產(chǎn)廣告市場，02年根本做到市場領(lǐng)先，03年理想小鎮(zhèn)一個工程讓目前XX牛氣沖天的三家公司：優(yōu)勢時代、金石創(chuàng)業(yè)、包豪斯都進(jìn)入了一個高增長期，04年翻開報紙，根本50%地產(chǎn)廣告都看到優(yōu)勢時代的落款，同年，優(yōu)勢開場介入地產(chǎn)的深度效勞，個碧石投資參謀創(chuàng)生，優(yōu)勢開場走地產(chǎn)效勞集團(tuán)化的道路，04年可以說是優(yōu)勢極度瘋狂和囂X的一年，當(dāng)時的XX地產(chǎn)廣告屆，優(yōu)勢如鶴立雞群般優(yōu)勢明顯，05年是優(yōu)勢利潤增長最快的一年，公園道1號、12顆橡樹莊園，兩個工程讓優(yōu)勢在銷售代理上賺了個盆滿缽滿，但由于涉足銷售代理限的過深，廣告代理上逐漸被追趕者趕上，05年10月對優(yōu)勢來說是一個明顯的劃分坎，新亞洲體育城的廣告代理權(quán)被主要競爭對手恒通廣告取代，優(yōu)勢在XX廣告市場也從霸占5年之久的NO`1逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)镹O`2。05年年底，優(yōu)勢的廣告市場第一的位置被老東家恒通廣告取代。06年，從年初開場，優(yōu)勢開場與恒通明顯的搶奪失地，滇池衛(wèi)城是較為明顯的一個攻擊工程，優(yōu)勢也在競標(biāo)中以1分優(yōu)勢勝過恒通，取得了萬達(dá)滇池衛(wèi)城的廣告代理權(quán)，但由于專業(yè)和公司文化與萬達(dá)的老大哥姿態(tài)很大的不對位，僅僅一個月，優(yōu)勢就從萬達(dá)退出，目前萬達(dá)的廣告代理據(jù)傳依然是由恒通做。不過06年，云大知城、大溪地、茉莉唐朝、智者的山丘、時光俊園、別樣院景、明日城市、世博生態(tài)城、桫欏的大戶區(qū)住宅、野鴨湖假日小鎮(zhèn)…………數(shù)十個工程幾乎同期高調(diào)亮相，一下子讓XX地產(chǎn)屆的眼光又再次重點關(guān)注優(yōu)勢時代，到9月份，優(yōu)勢同步的8個工程亮相房交會，向行業(yè)宣稱：優(yōu)勢回來了。

客觀評價，優(yōu)勢一向以嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)取得客戶認(rèn)同但是在效勞領(lǐng)域過于自負(fù)的缺陷也讓優(yōu)勢損失了不少客戶，荷塘月色如此、滇池衛(wèi)城如此，如果優(yōu)勢今后能完善自己的客戶效勞體系，相信優(yōu)勢的未來會更為光榮。

最后，談一下優(yōu)勢的老東家，恒通廣告。

恒通廣告：93年，恒通組建，不過組建初期，恒通主要效勞對象為煙草、金融，根本沒有涉足地產(chǎn)廣告領(lǐng)域，之后彭志華進(jìn)入恒通………………關(guān)于優(yōu)勢與恒通之變不做評價，孰是孰非也無法簡單評價.01年，恒通再次創(chuàng)業(yè)，03年開場，恒通開場進(jìn)入地產(chǎn)廣告市場，04年：金域藍(lán)灣、怡泰A區(qū)、嶺東紫郡一期、滇池衛(wèi)城……恒通04年為快速擴X打下了堅實的根底，05年的地產(chǎn)廣告屆是屬于恒通的一年，這一年，恒通從競爭對手手中搶食了N個工程、實力北岸、酈島佳園、中環(huán)金屆莫不如此，最為有象征性的就是新亞洲體育城，10月份，恒通從優(yōu)勢手中把新亞洲體育城的廣告代理權(quán)奪走，從那時開場，XX地產(chǎn)廣告的NO`1也從優(yōu)勢時代變?yōu)榱撕阃?。進(jìn)入06年，恒通同樣快速開展，但應(yīng)對競爭對手的攻擊，恒通劣顯手段單一，導(dǎo)致地產(chǎn)廣告市場拓展緩慢，在當(dāng)前的廣告屆，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是不進(jìn)那么退，而是進(jìn)步慢那么退，所以06年恒通的市場領(lǐng)先地位很快被優(yōu)勢趕上，從而形成目前334的地產(chǎn)廣告格局。

以上數(shù)言，有局部言語會讓同行業(yè)內(nèi)的人士不太爽，在此聲明，寫此文章，僅僅是為了讓更多的老百姓了解局部地產(chǎn)中介效勞市場，接下來，簡單介紹一下房地產(chǎn)的銷售代理中介效勞市場。

2、商品房銷售代理及營銷參謀市場

目前的XX房地產(chǎn)市場，據(jù)不完全統(tǒng)計，60%的商品房工程為開發(fā)商自行銷售，銷售代理商品房工程約占40%，主要原因在于，目前在XX占有市場主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)開發(fā)商，包括江東集團(tuán)、中產(chǎn)地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)、中林地產(chǎn)等中大型房地產(chǎn)開發(fā)商都有自己完善的銷售團(tuán)隊和籌劃團(tuán)隊，而像世紀(jì)城、新亞洲體育城、大商匯、滇池衛(wèi)城等大型房地產(chǎn)工程那么是開發(fā)商自行銷售或是從外地聘請參謀公司進(jìn)展銷售參謀指導(dǎo)，如新體的XX博智。這在很大程度上壓縮了XX商品房銷售代理市場，然而就算僅有40%的房地產(chǎn)工程聘請銷售代理公司進(jìn)展?fàn)I銷參謀和銷售代理，按照2005年XX商品房銷售金額為180億元計，商品房銷售代理總額達(dá)72億〔此數(shù)據(jù)未經(jīng)詳細(xì)核實，但具有較強的推論指導(dǎo)意義〕，按照目前XX商品房銷售市場的正常銷售代理費2%，那么XX房地產(chǎn)市場的銷售代理費用總額為72億元×2%=14400萬元。

目前，XX房地產(chǎn)銷售代理市場從市場表現(xiàn)上看，進(jìn)展接盤代理銷售的主要有四類公司，

XX外鄉(xiāng)經(jīng)紀(jì)公司：包豪斯、XX易事達(dá)、金石創(chuàng)業(yè)、XX春水堂、中天世紀(jì)……

外來中介機構(gòu)：XX至祥、XX德思勤、合富輝煌、XX天方、藍(lán)石……

松散型組織：格瑞特、海仕置業(yè)、龍河智能、易策房產(chǎn)營銷……

廣告介入型機構(gòu)：個碧石投資參謀、觀筑營銷機構(gòu)……

根據(jù)不完全統(tǒng)計，以上四類公司的市場占有份額如下表〔數(shù)據(jù)資料來源于2005年XX秋季房展會統(tǒng)計資料和2006年3月市場在售房地產(chǎn)工程統(tǒng)計資料〕：

〔重點強調(diào)：以上數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確性還需要詳細(xì)落實，但從市場分析角度出發(fā)，以上數(shù)據(jù)具有一定的準(zhǔn)確性和可參照性，具有較強的市場分析指導(dǎo)意義〕

隨著XX至祥的跳躍式開展，目前XX房地產(chǎn)市場的銷售代理市場份額已經(jīng)逐漸被外來中介構(gòu)造搶占，XX外鄉(xiāng)機構(gòu)由于具有關(guān)系優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，目前還可以占據(jù)銷售代理市場的半壁江山，值得注意的是，1、松散型組織——由2到3個房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷豐富的專業(yè)人士組建的非公司型工作室和私人籌劃機構(gòu)和2、廣告介入型機構(gòu)——廣告公司組建成立的銷售代理/銷售參謀公司機構(gòu)，這兩類房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)開場逐漸搶占市場份額，他們多數(shù)通過低價和資源關(guān)系進(jìn)展市場占領(lǐng)，較為典型的為優(yōu)勢時代關(guān)聯(lián)公司個碧石投資參謀和觀瀾傳播關(guān)聯(lián)公司觀筑營銷機構(gòu)，前者為彭志華下屬企業(yè)，后者為段云參股的營銷機構(gòu)。這兩個公司的典型特征是通過廣告接洽和與開發(fā)商進(jìn)展整合推廣合作關(guān)系建立后，向開發(fā)商重點推出營銷籌劃機構(gòu)，借以實現(xiàn)房地產(chǎn)工程的銷售代理介入。

目前，XX房地產(chǎn)銷售代理市場表現(xiàn)十分強勁的主要是XX至祥、包豪斯置業(yè)機構(gòu)和金石創(chuàng)業(yè)三家，這三家公司根本占有目前XX房地產(chǎn)銷售代理市場30%的市場份額，尤其XX至祥，通過匯都國際和新干線兩個工程的成功操盤經(jīng)歷，目前在XX房地產(chǎn)銷售代理市場上占有十清楚顯的經(jīng)歷優(yōu)勢和與開發(fā)商洽談的經(jīng)歷資本，該公司在商業(yè)投資型樓盤銷售推廣方面具有獨特和領(lǐng)先的操盤經(jīng)歷和優(yōu)勢，現(xiàn)階段該公司的商品房銷售代理工程近十個，在銷售代理市場上占有明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。包豪斯置業(yè)機構(gòu)為外鄉(xiāng)代理公司中銷售執(zhí)行力最強的中介代理機構(gòu)，其銷售執(zhí)行的專業(yè)優(yōu)勢目前在XX占有明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢，由于該公司有理想小鎮(zhèn)、傲城、水岸藝城等工程的成功全盤銷售案例，許多滯銷樓盤和銷售難度較大的住宅工程皆對包豪斯有較大的合作傾向，目前該公司的商品房銷售代理工程有約6個。金石創(chuàng)業(yè)為XX房地產(chǎn)市場上最具有號召力和營銷籌劃操盤經(jīng)歷的營銷參謀公司，該公司與XX至祥和包豪斯最大的不同在于該公司僅從事產(chǎn)品參謀和營銷參謀，