kodakKodak一、發(fā)展史（1888-2012)二、柯達(dá)破產(chǎn)原因三、啟示Kodak柯達(dá)發(fā)展歷程1880年，當(dāng)時(shí)還是銀行職員的喬治伊士曼開始利用自己發(fā)明的專利技術(shù)批量生產(chǎn)攝影干版，這就是伊士曼柯達(dá)公司的前身。伊士曼在干版生意上大獲成功，翌年與商人斯特朗合伙成立了伊士曼干版公司

喬治伊士曼斯特朗1880年，當(dāng)時(shí)還是銀行職員的喬治伊士曼開始利用自己發(fā)明的專利技術(shù)批量生產(chǎn)攝影干版，這就是伊士曼柯達(dá)公司的前身。伊士曼在干版生意上大獲成功，翌年與商人斯特朗合伙成立了伊士曼干版公司。1883年，伊士曼發(fā)明了膠卷，攝影行業(yè)發(fā)生了革命性的變化。1888年，柯達(dá)照相機(jī)推出，伊士曼奠定了攝影大眾化的基礎(chǔ)。1889年，伊士曼攝影材料有限公司于倫敦成立。1891年，伊士曼在倫敦附近的哈羅建造了一座感光材料工廠。1896年，柯達(dá)公司成為在希臘雅典舉行的第一屆現(xiàn)代奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)主要贊助商。

1900年，柯達(dá)的銷售網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)遍布法國(guó)、德國(guó)、意大利和其它歐洲國(guó)家。1976年，柯達(dá)就開發(fā)出了數(shù)字相機(jī)技術(shù)，并將數(shù)字影像技術(shù)用于航天領(lǐng)域。1986年1月9日，柯達(dá)輸?shù)袅伺c寶利來(Polaroid)的專利官司，因此退出了即時(shí)拍相機(jī)行業(yè)。1991年，柯達(dá)就有了130萬像素的數(shù)字相機(jī)。2000年，柯達(dá)的數(shù)字產(chǎn)品只賣到30億美元，僅占其總收入的22%。2002年柯達(dá)的產(chǎn)品數(shù)字化率也只有25%左右，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手富士已達(dá)到60%。這與100年前伊士曼果斷拋棄玻璃干板轉(zhuǎn)向膠片技術(shù)的速度，形成莫大反差。

2003年9月26日，柯達(dá)宣布實(shí)施一項(xiàng)重大的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變：放棄傳統(tǒng)的膠卷業(yè)務(wù)，重心向新興的數(shù)字產(chǎn)品轉(zhuǎn)移。

2004年1月，柯達(dá)宣布裁員其現(xiàn)有20%的員工，即當(dāng)時(shí)70000名員工在生產(chǎn)和行政部門的12000到15000人。

2004年1月13日，柯達(dá)宣布將停止在美國(guó)、加拿大和西歐生產(chǎn)傳統(tǒng)膠片相機(jī)。

2004年底，柯達(dá)將停止制造使用AdvancedPhotoSystem和35mm膠片的相機(jī)。膠片的生產(chǎn)還將繼續(xù)。

2005年1月，柯達(dá)任命了新的CTO：WilliamLloyd，這位在惠普工作了31年的技術(shù)專家，被外界冠為“數(shù)字CTO”的稱號(hào)。

2011年10月1日凌晨，美國(guó)當(dāng)?shù)貢r(shí)間周五，擁有131年歷史的相機(jī)制造商伊斯曼-柯達(dá)公司（EK）可能提交破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)。受此消息影響，美國(guó)股市盤中柯達(dá)股票一度暴跌68%，創(chuàng)下該公司自1974年以來最大的單日跌幅。

2012年1月3日，柯達(dá)公司宣布已收到來自紐交所的警告，因?yàn)槠淦骄毡P價(jià)已連續(xù)30日跌破1美元。如果股價(jià)在未來6個(gè)月內(nèi)仍無起色，柯達(dá)將面臨摘牌。

2012年1月19日，美國(guó)伊士曼柯達(dá)公司宣布已在紐約申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，以爭(zhēng)取渡過流動(dòng)性危機(jī)，確保業(yè)務(wù)繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。1975年柯達(dá)公司研發(fā)出世界上第一臺(tái)數(shù)碼相機(jī)，若說柯達(dá)不懂得潮流，這也不是事實(shí)。柯達(dá)員工說：“哪怕給柯達(dá)擦地板，我也覺得驕傲?！比粽f企業(yè)沒有凝聚力，這還不是事實(shí)?？逻_(dá)淡出市場(chǎng)的原因:———生了數(shù)碼相機(jī)死于數(shù)碼相機(jī)

隨著數(shù)碼領(lǐng)域的到來，數(shù)碼相機(jī)取代傳統(tǒng)膠卷相機(jī)已經(jīng)成為了歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。雖然早在上世紀(jì)90年代初，柯達(dá)已經(jīng)發(fā)明了數(shù)碼相機(jī)，但直到2003年9月，柯達(dá)才正式宣布放棄傳統(tǒng)的膠卷業(yè)務(wù)，重心向新興的數(shù)字產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，再到了2009年6月，柯達(dá)公司最終宣布其長(zhǎng)達(dá)74年歷史的KODAchrome(柯達(dá)康)彩卷于當(dāng)年年底停產(chǎn)。蘋果前CEO喬布斯曾經(jīng)說過：“當(dāng)你創(chuàng)新時(shí)，也會(huì)犯錯(cuò)誤。你最好趕快承認(rèn)錯(cuò)誤，并投入到完善你的其他創(chuàng)新當(dāng)中?！憋@然柯達(dá)對(duì)于錯(cuò)誤的承認(rèn)并沒有真的“趕快”。雖然憑借著在美國(guó)市場(chǎng)雄厚的根基，柯達(dá)在2005年還是毫無懸念地在美國(guó)數(shù)碼相機(jī)市場(chǎng)上位居第一，但是柯達(dá)從膠卷業(yè)務(wù)和數(shù)碼相機(jī)業(yè)務(wù)雙軌進(jìn)行的期間，柯達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們?nèi)缂涯?、尼康等，則已經(jīng)全力地在數(shù)碼相機(jī)領(lǐng)域進(jìn)行投入和積累，同時(shí)在技術(shù)上做了豐富的儲(chǔ)備，而當(dāng)柯達(dá)真正意識(shí)到數(shù)碼的大潮已經(jīng)徹底淹沒膠卷的未來的時(shí)候，全身心投入數(shù)碼相機(jī)領(lǐng)域的柯達(dá)發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)在傳統(tǒng)膠片市場(chǎng)的巨額投資成了柯達(dá)轉(zhuǎn)向數(shù)碼市場(chǎng)的龐大包袱。殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)讓柯達(dá)數(shù)碼相機(jī)已經(jīng)無法像傳統(tǒng)膠卷領(lǐng)域那樣成為市場(chǎng)的最有力競(jìng)爭(zhēng)者，這個(gè)時(shí)候柯達(dá)才發(fā)現(xiàn)，自己曾經(jīng)一手創(chuàng)造出來的數(shù)碼相機(jī)，正在慢慢地扼殺著自己的生存空間?？逻_(dá)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)的原因1，數(shù)字時(shí)代

現(xiàn)在的人們不再需要沖洗膠卷，人們不再需要膠卷本身，甚至連照相機(jī)也可以不用了。我們只要掏出手機(jī)，就能隨時(shí)隨地拍照，哪怕圖片質(zhì)量上相差很多?？逻_(dá)卻固執(zhí)地堅(jiān)守著傳統(tǒng)相機(jī)和膠卷的地盤，拒絕改變。實(shí)際上，從數(shù)碼成像技術(shù)推廣的時(shí)候開始，傳統(tǒng)攝像方式和膠卷沖印技術(shù)就顯示出落后性——價(jià)格昂貴、使用不便，逐漸遭到消費(fèi)者的冷淡并不令人意外。2、盲目自信

毫無疑問，柯達(dá)公司在攝影行業(yè)中長(zhǎng)期居于霸主地位。面對(duì)優(yōu)良銷售業(yè)績(jī)，柯達(dá)公司高層滋長(zhǎng)了極度的自信。他們認(rèn)為自己在感光工業(yè)上的龍頭老大地位不可能被任何對(duì)手撼動(dòng)，甚至放出了“美國(guó)人已經(jīng)不可能放棄柯達(dá)，購(gòu)買其他公司的膠卷”的大話。3、負(fù)擔(dān)沉重132歲的柯達(dá)公司，曾經(jīng)為它工作過的人遍布全球，面對(duì)自己無數(shù)的有功之臣，柯達(dá)為其提供優(yōu)厚養(yǎng)老金，可是當(dāng)公司收入下降的時(shí)候，流動(dòng)資金的匱乏日益嚴(yán)重，而巨額的養(yǎng)老金支出無疑是拖垮柯達(dá)的另一只手。4、動(dòng)作遲緩

由于決策層的短視和缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性規(guī)劃，柯達(dá)公司的產(chǎn)品發(fā)展重點(diǎn)長(zhǎng)期圍繞著已有膠卷、印像和沖洗業(yè)務(wù)打轉(zhuǎn)，壓制了數(shù)碼相機(jī)的進(jìn)步。雖然現(xiàn)在柯達(dá)公司也順應(yīng)潮流，推出了自己的數(shù)碼相機(jī)，但是在對(duì)手叢生、消費(fèi)者選擇多樣的今天，顯然為時(shí)已晚。5、責(zé)任缺失

除了柯達(dá)在技術(shù)轉(zhuǎn)型時(shí)所表現(xiàn)的固執(zhí)傷害了自己外，柯達(dá)高層沒有擔(dān)負(fù)起對(duì)社會(huì)的責(zé)任。隨著時(shí)間的推移和財(cái)富的增加，柯達(dá)缺乏前行的動(dòng)力，坐享已有的成績(jī)，錯(cuò)失寶貴的商機(jī)。而為了轉(zhuǎn)移壓力，柯達(dá)大規(guī)模裁員，收縮市場(chǎng)，新產(chǎn)品也推出緩慢，導(dǎo)致紐約失業(yè)人數(shù)增加，全球以柯達(dá)產(chǎn)品為主的商業(yè)和制造業(yè)損失慘重?？逻_(dá)公司的失敗，是因?yàn)槿狈?jīng)營(yíng)憂患意識(shí)，更是缺乏對(duì)社會(huì)的責(zé)任心。市場(chǎng)份額柯達(dá)背后的啟示：

在現(xiàn)在這個(gè)快節(jié)奏的世界里，新的技術(shù)將會(huì)給我們?cè)镜漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來革命性的變化，新技術(shù)將改變競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)，迫使所有的企業(yè)實(shí)施以新技術(shù)為主導(dǎo)的新戰(zhàn)略?？逻_(dá)就是一個(gè)以膠片為主要贏利來源的企業(yè)，在現(xiàn)在的數(shù)字時(shí)代它沒有更上時(shí)代的步伐就注定它落后的技術(shù)會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。它給我們的啟示主要有一下五點(diǎn)：一個(gè)企業(yè)應(yīng)該在做好自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，應(yīng)關(guān)注與本企業(yè)相關(guān)的新技術(shù)的產(chǎn)生，并加以重視，企業(yè)掌握一項(xiàng)新的技術(shù)本身就是一項(xiàng)有價(jià)值的戰(zhàn)略資產(chǎn)。企業(yè)有必要投資于最終可能改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的新技術(shù)，或者是企業(yè)不獨(dú)自進(jìn)行技術(shù)研究，而是收購(gòu)具有領(lǐng)先技術(shù)的企業(yè)或者與他們結(jié)盟，共同開發(fā)技術(shù)。或者企業(yè)自己主動(dòng)開發(fā)新的技術(shù)來取代原來的銷售基礎(chǔ)，以免新的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入奪走市場(chǎng)。若企業(yè)較大，內(nèi)部因素會(huì)壓制新技術(shù)的開發(fā)，那么企業(yè)可以將新技術(shù)分離出去，成為一個(gè)獨(dú)立的組織或新的事業(yè)部，將過去的商業(yè)模式隔開，重新建立運(yùn)作，增加新技術(shù)研發(fā)的成功率。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素項(xiàng)目要素具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）

地塊要素——