藍山西岸物業(yè)發(fā)展報告謹呈：2008.01.02一、市場研判二、典型項目的突破模式三、區(qū)域客戶研判四、項目本體分析五、項目突破模式七、項目定位八、項目物業(yè)發(fā)展建議2一、市場研判3供給與去化4月份1月3月6月9月12月綠地中央花園3,984382038573,8963957五街國際36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,13933505兆基君城：最低價：3100；最高價3759去化8套皇庭尚品：最低價2910最高價3350去化22套中央花園：最低價：3780；最高價4000去化11套星河綠洲：最低價：3252；最高價4734去化10套愛琴灣：最低價：3172；最高價3900去化10套財富金座：最低價2888最高價3470去化9套財富金座：最低價2888最高價3470去化9套公元道1號：最低價2910最高價3470去化5套華都麗景：最低價2860最高價3326去化6套頤和源：最低價2918最高價3348去化8套福臨門名郡：最低價3100最高價3642去化9套紫金城：最低價3306最高價3788去化11套6新政下，開發(fā)商紛紛謹慎入市，主推120㎡中小戶型第7頁樓盤名稱主力/面積區(qū)間（㎡）交房標準綠地中央花園區(qū)間：80-160主力：80—120毛坯凝香華都區(qū)間：57-157主力：75-132毛坯冠源·愛琴灣區(qū)間：85—145主力：92㎡—144毛坯格林春天區(qū)間：83—152主力：110—120

毛坯鉑金漢宮區(qū)間：99-164主力：99-124毛坯藍庭國際區(qū)間：52-139主力：102-122毛坯福臨門名郡區(qū)間：37-159主力：90-130毛坯星河綠洲區(qū)間：114-152主力：114-120毛坯7寧鄉(xiāng)典型樓盤一覽表樓盤名稱項目地址占地（M2）建面（M2）容積率物業(yè)類型建筑風格銷售動態(tài)均價（元/M2）物業(yè)費（元/㎡/月）格林春天二環(huán)與新路交匯200畝31萬2.0小高層/高層藝術裝飾目前在認籌,擬12月開盤預計3400待定鉑金漢宮文體中心旁4.4萬13.8萬2.7高層現(xiàn)代簡歐目前在售1、2棟3700左右1..2星河綠洲南苑路與319國道交匯150畝45萬4.5小高層/高層現(xiàn)代簡約目前在售2#、5#棟沿江，所剩房源不多4200左右1中央花園縣行政中心正對面16萬40萬1.8高層現(xiàn)代裝飾在售二期16、21棟4200左右1.5一品江山文體中心東3高層歐式簡約尾盤銷售,酒店在售4500左右1.4凝香華都花明北路21.萬47萬2.4高層新古典建筑在售三期“榮域”三棟樓4100左右1.4冠源愛琴灣濱江路沿江風光帶南段

12.8萬45萬3.0高層西班牙在售沿江3棟高層4200左右1.5藍庭國際文體中心對面16萬51萬3.3小高層/高層歐式簡約一期共9棟，首批推南向6棟住宅，800套已銷售80%3700左右1.6翰林華府二環(huán)西與人民北路交匯39畝15萬4.31高層藝術裝飾目前在辦卡，11月24號開盤，首批推300套房源預計3600待定富臨門名郡寧鄉(xiāng)大道北18萬53萬3.0多層/小高層地中海目前在售2期10—13號樓3700左右1.1中央領御二環(huán)與花明路交匯4萬12.5萬2.7高層現(xiàn)代簡歐目前在售1-2號棟高層4300左右1..4盛翠豪庭花明北路西側182畝24萬2.0高層歐式簡約屬尾盤階段，剩高樓層及低樓層4200左右1.4五街國際寧鄉(xiāng)大道和金洲大道交匯20萬

高層藝術裝飾風格一期去年底首推三棟,約400多套4000左右1.5金色夏威夷二環(huán)南路與安康路交匯

69849

25萬

2.79

高層美式建筑

目前在認籌,計劃12月開盤,待定待定8二、典型項目的突破模式9五街國際：地段+戶型設計

五街國際位于金洲大道與寧鄉(xiāng)大道交匯處，有東西兩個組團構成，東組團有6棟19-33層的高層住宅，西組團為2棟33層的酒店式公寓，其中1-4樓為商業(yè)裙樓。東組團西組團10項目定位：寧鄉(xiāng)門戶，國際生活港項目營銷動態(tài)：該項止分三期開發(fā)，一二期為住，三期為兩棟寫字樓及裙樓商業(yè)組成，一期于去年底首推三棟房子400多套房源，目前所剩房源不多，項目引進深圳觀瀾湖大管家服務機構，明年五一交樓。特色：5米8泛會所，超高入戶大堂，零分攤，超大贈送面積最高送16㎡均價：折后4000左右主力戶型：110-120㎡營銷/優(yōu)惠策略：底價清盤（88折），再減5000元（房交會），按揭99折/一次性98折，12月底前契稅減半啟示/可借鑒之處：5米8超高入戶大堂，N+1超大贈送127.96㎡90.83㎡11中源凝香華都：地段+產(chǎn)品展示

中源凝香華都位于現(xiàn)寧鄉(xiāng)城區(qū)的西北,一環(huán)路與二環(huán)路之間。地塊東面是學府路，南側為新康路，西臨城市主干道花明北路，北面為規(guī)劃的城市二環(huán)路。項目占地315畝，建筑面積47萬平方米，共2800多戶。份4期開發(fā)，1,2期已經(jīng)開完完畢?，F(xiàn)正推出三期高端住宅【榮域】.

12二期四期一期三期在售項目定位：寧鄉(xiāng)首席英倫皇家名宅項目營銷動態(tài)：目前在售三期“榮域”36號等幾棟房源特色：點板給合，兩梯三戶，最大棟距達200米，主臥270度弧形觀景陽臺（早期）均價：4100元左右戶型：83—130㎡主力戶型：101—130㎡（三房）營銷/優(yōu)惠策略：按揭97折、12月底前契稅減半項目工程進度：前期已近交房，所推產(chǎn)品正在建造中媒體宣傳：采用了工地圍擋，道旗和戶外廣告牌等方式啟示/可借鑒之處：兩梯三戶，主臥270度弧形陽臺，超大贈送。13兆基君城：體驗+形象包裝

補充：周邊區(qū)域未來影響因素研究

1：道路規(guī)劃影響

2：通惠河改造影響

3：未來市場項目供應影響14金色夏威夷：體驗+戶型設計

項目位居玉潭新城，處于寧鄉(xiāng)二環(huán)南路與安康路的交匯處，總建筑面積25萬平米，一棟27層的公寓丶十棟高層住宅及一棟幼兒園組成，其中，住宅建筑面積156864.09平米，商業(yè)建筑面積9703.57平米，公寓建筑面積13600.1平米，幼兒園建筑面積749.96㎡，物業(yè)用房207.03平米，地下室建筑面積54661.32平米，容積率2.79，綠化率42.88%，住宅總戶數(shù)1338戶，公寓總戶數(shù)312戶，地下停車位1353個。擬售15三、項目本體分析16寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

金洲新區(qū)玉潭新城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)老城板塊及濱江區(qū)新城板塊根據(jù)寧鄉(xiāng)縣區(qū)域狀況和目標客戶群細分，將寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場劃分為五個區(qū)域，各個片區(qū)房地產(chǎn)市場各有特點。本項目處于金州新區(qū)及行政新城板塊交叉處，但由于項目所在區(qū)域之前房地產(chǎn)市場不太成熟，項目所在片區(qū)屬于相對嶄新的區(qū)域。17寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

板塊名稱板塊優(yōu)勢板塊劣勢代表項目未來發(fā)展舊城板塊地段優(yōu)越，關配套齊全。區(qū)域形象比較陳舊，發(fā)展空間有限。世紀陽光湘核花園區(qū)域未來發(fā)展主要以舊城改造為主。寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)最大的優(yōu)勢：景觀資源。城市配套相對缺乏。東方明珠濱江新外灘大璽門等未來主要向溈水西岸以南以及東岸發(fā)展。新城板塊主要依托縣政府北遷，是寧鄉(xiāng)未來的行政、經(jīng)濟以及文化中心，也是目前寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展最火熱的板塊。相關配套比較缺乏。水晶酈城瑞景春天綠地中央花園中源凝香華都福臨門·名郡將來主要向二環(huán)線以北發(fā)展。金洲新城板塊新興板塊，主要以工業(yè)發(fā)展為依托，是寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場未來熱點開發(fā)板塊。配套相對缺乏，區(qū)域市場培育有待時日碧桂園山湖城瀾灣假日摩納哥富貴世家藍色港灣未來將發(fā)展成為區(qū)域面積達60平方公里的集工業(yè)、休閑、商貿(mào)以及居住為一體的生態(tài)新城區(qū)，未來發(fā)展前景較好。玉潭新城板塊以玉潭公園為依托，是寧鄉(xiāng)新規(guī)劃的新興板塊。屬于舊城改造區(qū)域，區(qū)域形象有待提升。公園道1號芙蓉盛景水木清華以玉潭公園為核心向周邊2公里范圍拓展。18南國水鄉(xiāng)位于南城板塊的核心位置192021四、區(qū)域客戶研判22客戶策略視角1：寧鄉(xiāng)縣客戶整體性分析視角2：項目目標客戶群體鎖定視角3：基于目標客戶的引導策略323寧鄉(xiāng)縣客戶整體性分析：客戶年齡：以30-45歲之間中青年客戶群為主客戶區(qū)域：以寧鄉(xiāng)本地，及周邊地州市占主要比列，其他區(qū)域客戶較小，多為地緣屬性客戶客戶置業(yè)：主要為企事業(yè)單位員工，管理人員，公務員及其他礦業(yè)私營業(yè)主為主；置業(yè)次數(shù)：以以次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)人群購買因素排序：區(qū)域>景觀>居住品質(zhì)購買目的：以自住購買為主，輔以少量的投資人群24寧鄉(xiāng)目前幾個主要在售高層樓盤成交客戶特征如下:1.成交客戶的職業(yè)2.客戶來源區(qū)域3.客戶購買因素4、客戶需求戶型中源·凝香花都首次置業(yè)自住為購買主需求，客戶主要以地緣性客戶為主，基本需求面積為三房。25綠地中央花園從數(shù)據(jù)來看，更多的客戶是看中了開發(fā)商的品牌效應，以及項目的未來升值潛力。而開發(fā)的品牌說明一個項目的開發(fā)實力。26寧鄉(xiāng)目前幾個主要在售別墅樓盤客戶特征（本案競爭對手）:瀾灣1、寧鄉(xiāng)客戶占到總購買者的50%，，35%為長沙客戶人群，外地投資客戶占一定比列2、人脈、關系網(wǎng)絡在寧鄉(xiāng);3、大部分人自有居住物業(yè)；4、離不開生活多年的老地方。希望方便舒適居住環(huán)境追求純高尚社區(qū)、項目高端形象，追求、超越是他們的生活常態(tài)山湖城1、在寧鄉(xiāng)生活多年，有較高學歷豐富生活背景；2、人脈、關系網(wǎng)絡在長沙；政府，企業(yè)、縣市人群占到大部分希望有相對純粹的生活圈子，看重鄰居素質(zhì)；置業(yè)主要考慮既方便工作，又保持一定距離典型的自我超越型圈層，對一切事物具備超越信念公園道1號水木天城中博富貴世家1、寧鄉(xiāng)本地客戶占到總購買者的80%，，20%為地州市客戶人群，2、人脈、關系網(wǎng)絡在寧鄉(xiāng);3、市場型客戶占較大比列；4、公務員，企業(yè)事業(yè)單位人群；對美好生活的向往始終是他們的夢想，但房子是基礎，超越現(xiàn)在是他們努力在做的事27競爭項目客戶總結：從客戶來源區(qū)域來看：區(qū)域內(nèi)客戶約占到70%的比例，區(qū)域外及市核心區(qū)域客戶約占到15%的比例，15%左右為省內(nèi)其他地州市及省外客戶。從購房目的來看：絕大部分客戶購買第一動機為享受生活品質(zhì)，品質(zhì)好，配套齊全、社區(qū)氛圍好，自住客戶占絕大多數(shù)。投資客比較小。從置業(yè)次數(shù)來看：大部分客戶為多次置業(yè)客戶首，主要品質(zhì)，環(huán)境，檔次我們需要細分客戶市場，采取多渠道的營銷策略，最大可能的解決客戶。28核心客戶群重點客戶群拓展客戶群偶得客戶群工作/現(xiàn)居住10-20分鐘車程內(nèi)的居民區(qū)域內(nèi)部分原居民（白馬市場原居民，屬于改善型客戶）本區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位，如電力系統(tǒng)(由于考慮就近居住，愿意選擇本區(qū)域，但主要集中于有隱性收入的改善型需求和買不到單位福利房的職員）周邊賣場經(jīng)營者、包括本案商業(yè)經(jīng)營者（白馬市場的各種經(jīng)營者）醫(yī)生、老師、私人企業(yè)主、公務員縣城中心穩(wěn)定收入的中高層管理人員政府機關公務員寧鄉(xiāng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層各大型企業(yè)派駐外地的管理人員拆遷客戶回鄉(xiāng)置業(yè)客戶各類市場流動經(jīng)營者寧鄉(xiāng)周邊如益陽等客戶長沙客戶及其余客戶本案客戶整體定位：項目的客戶是需求各面積段產(chǎn)品的“各階層”高端客戶，目標客戶鎖定如下：29搶占高點建立壁壘競爭差異化——立足本區(qū)域，拓寬客戶層面的強勢營銷策略板塊間競爭：重新定義板塊價值，形成差異化競爭策略區(qū)域內(nèi)競爭：以大盤規(guī)模氣勢，形成區(qū)域領導者競爭策略未來大盤競爭：以新的生活方式進行強勢牽引，形成市場熱點與話題相對陌生區(qū)域項目強勢牽引營銷案例研究——關鍵詞：城市近郊/相對陌生區(qū)域/區(qū)域外強勢牽引強勢牽引略策30客戶策略鎖定圈層客戶爭奪對手客戶客戶差異化進行有效的差異化客戶定位搭便車策略：同品類物業(yè)如尚峰尚水、瀾灣的客戶就是我們的客戶，區(qū)域大品牌項目如綠地中央花園客戶也是我們的客戶特定圈層客戶：以玉潭及白馬市場客戶為基礎，圍繞開展針對性鎖定電力系統(tǒng)/周邊公務員客戶：主動出擊，占位營銷：扼守橋口/區(qū)域要塞的廣告牌營銷/分展場/其他針對性的區(qū)域廣告投放和其他推廣高形象客戶牽引：產(chǎn)品趨使型客戶/養(yǎng)老型客戶生活方式強勢牽引完美現(xiàn)場體驗，價值感受（配套優(yōu)先告知，消除疑慮）/突出產(chǎn)品特色/生活方式全新體驗擴大客戶范圍311、我們的客戶在哪？分析“瀾灣國際”和“碧桂園山湖城”的客戶群體80%來源于長沙，在天然條件，和小區(qū)環(huán)境遠遠優(yōu)越于他們，只是比他們離長沙遠那么一點，同時價格要優(yōu)越很多的項目，他們肯定愿意來。由別墅帶動電梯房銷售。寧鄉(xiāng)人名愿意花高價買品質(zhì)大盤，環(huán)境大盤如“綠地中央花園”甚至“假日摩納哥”那么遠幾公里，定位，品質(zhì)，環(huán)境遠高于所有項目的山上豪宅他們會選擇嗎？我們的客戶在哪？答案是寧鄉(xiāng)長沙322、項目該如何定位我們面對的問題怎樣讓我們的目標客戶關注并認可本案？怎樣與“瀾灣國際”、“碧桂園山湖城”相比較體現(xiàn)產(chǎn)品的性價比？怎樣與“綠地·中央花園”、“藍色港灣”相比較體現(xiàn)產(chǎn)品的性價比？分析后的答案項目“得天獨厚”獨一無二”的自然環(huán)境和小區(qū)環(huán)境項目與區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的合理定價332、項目該如何定位長沙最生態(tài)山水大宅

目標客戶群已明確，目標客戶群選擇本項目的理由也已找到答案，因為答案我們找到項目的準確定位：結論:我們完全可以做到2800畝金洲湖，1.838公頃金洲湖濕地公園，200畝船形山公園34寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——主力客群以縣城為主、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔；客戶職業(yè)多為老師、公務員、事業(yè)單位及私營業(yè)主，年齡集中在30-40歲左右，自住為主、投資為輔。項目名稱客戶構成水晶酈城區(qū)域：城區(qū)70%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)25%，外地返鄉(xiāng)客5%。年齡：35-50歲60%，35歲以下30%，25歲以下10%置業(yè)目的：自住70%，投資自住20%，按資10%中源凝香華都學校老師、政府公務員、附近單位、個體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶新外灘政府機關公務員、周邊單位、教師、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶東方明珠公務員、私營企業(yè)主、周邊單位管理人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、個體戶中央花園三一等企業(yè)職工，老師公務員已經(jīng)周邊個體經(jīng)營者已經(jīng)部分外地購房者，購房主要為自主。瑞景春天附近的居民和拆遷戶占70%以上；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占15%；返鄉(xiāng)客戶及外地客戶占15%。藍庭國際城項目首次置業(yè)者所占比例90%以上，年齡層次在25-30歲之間的占有較大比例，客戶主要來自周邊單位職員以及項目周邊個體經(jīng)營者，投資客戶較少。財富廣場項目投資可以占40%左右，其次是自住型，客戶都為附近醫(yī)院職工以及周邊個體經(jīng)營者，年齡為30-45之間。富貴世家項目周邊居民，公務員、政府職員、投資者。項目投資客占一定的比例，其次是自住型戶。假日摩納哥周邊客戶，三一、加加醬油等企業(yè)職員，公務員。玉龍國際三一等企業(yè)職工，老師、公務員、周邊個體經(jīng)營者以及部分外地購房者，購房主要為自住。35四、項目的突破模式36項目突破模式：產(chǎn)品設計+地段37道路現(xiàn)狀及未來變化——長安街進入性123123長富宮東路賽特南路項目北部道路自項目北側進入的路徑需依賴北側民房的改造，但自長安街進入路徑較長，且沿路形象較差，昭示性與形象較差38道路現(xiàn)狀及未來變化——高法東路進入性高法東路地段的拆遷工作已經(jīng)完成，道路的兩頭入口處已經(jīng)修好，預計09年前能夠?qū)崿F(xiàn)通車。123123高法北路現(xiàn)狀高法東路現(xiàn)狀高法東路入口現(xiàn)狀39道路規(guī)劃影響因素結論在2009年項目可以由三個方向進入，但都是區(qū)域內(nèi)部交通的疏導；臨街面僅有通惠河北路，主要的展示面在項目南側；進入便利性：通惠河北路〉東二環(huán)〉長安街；未來將可以由三個方向進入，但通惠河北路仍將是主要通行道路。40區(qū)域研究補充：

周邊區(qū)域未來影響因素研究補充：周邊區(qū)域未來影響因素研究

1：道路規(guī)劃影響

未來可以由三個方向進入，但通惠河北路仍將是主要通行道路。2：通惠河改造影響

3：未來市場項目供應影響41通惠河現(xiàn)狀項目所處位置南向為高架橋，對河景形成一定遮擋；路南側距河岸有一定距離，目前為綠地和部分民房；目前河岸未經(jīng)改造，無可利用景觀資源。項目低層無法觀賞通惠河，在10層以上單位才能看到較完整的河景，河景利用度低。42通惠河南側通惠河南側為北京站進出鐵路，承擔京山、京秦、京滬、京承、京原、京包線旅客運輸任務，并有開往平壤、烏蘭巴托、莫斯科的國際和國際聯(lián)運旅客列車。由于鐵路近期不會改變，通惠河南部暫時無大規(guī)模改造可能。北京站項目對岸暫無大規(guī)模改造可能。43通惠河改造：2008年水質(zhì)還清2005年通惠河下游的截污管線工程開工建設，在定福莊地區(qū)再建一個日處理能力為4萬噸的污水處理廠，到2006年或2007年定福莊污水處理廠建成投用后，通惠河水系城區(qū)段將全面還清。到2008年，北京市規(guī)劃范圍內(nèi)的14座污水處理廠將全部建成，北京四大水系的通惠河、壩河、清河、涼水河流域?qū)氐走€清，北京城市污水處理率達到90％以上，回用率50％以上。平均1年竣工1座污水處理廠，每年完成配套管線工程近100公里，14座城市污水處理廠和9座中水處理廠均在2008年前建成———北京水系的還清步伐已經(jīng)成為“世界速度”。44通惠河改造：雙井段4萬平米綠地建設CBD東南側的通惠河南岸雙井段，位于東三環(huán)東側、東郊花卉批發(fā)市場西側，占地面積4萬余平方米，屬現(xiàn)狀“城中村”，目前還是一片低矮的平房，環(huán)境臟亂，除了一些小企業(yè)和本地居民，在此租房住的外來務工人員也很多。根據(jù)朝陽區(qū)對通惠河改造計劃，2007年底左右，這片垃圾遍地、污水橫流的“城中村”將被一塊面積達4萬余平方米的城市大綠地取代。45通惠河改造：四惠東段文化景觀區(qū)總建筑面積20余萬平米，分四匯一店，即國食匯、酒吧匯、娛樂匯、藝術匯以及一座五星級酒店，其中國食匯6萬平方米、酒吧匯3萬平米、娛樂匯4萬平方面、藝術匯5萬平米，五星級酒店4萬平方米。一條以八大菜系、京味菜、功夫菜為主的餐飲文化街貫穿東西。規(guī)劃中的倉儲西路是一條市政道路，從南部的百子灣地區(qū)一路向北，穿越京秦鐵路、通惠河，連接京通快速路。46通惠河改造：三間房段文化動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地動漫基地建設以天泰傳媒動漫基地為核心，以天泰傳媒大廈、國際傳媒酒店公寓、天泰傳媒商業(yè)中心、浪漫傳媒甲板等一系列文化傳媒項目為依托，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。三間房南區(qū)文化產(chǎn)業(yè)可用資源情況:總建筑面積30.0萬平米目前可投入使用的面積2.4萬平米正在建設即將可投入使用的面積3.3萬平米招商引資項目13.0萬平米已經(jīng)進駐的文化產(chǎn)業(yè)項目8.5萬平米擬建規(guī)劃項目2.0萬多平米47通惠河改造的影響通惠河改造對本項目的影響主要為一定的景觀環(huán)境價值提升、通惠河整體形象認知提高，直接價值提升較小。48區(qū)域研究補充：

周邊區(qū)域未來影響因素研究補充：周邊區(qū)域未來影響因素研究

1：道路規(guī)劃影響

未來可以由三個方向進入，但通惠河北路仍將是主要通行道路。2：通惠河改造影響

通惠河改造對本項目的影響主要為一定的景觀環(huán)境價值提升、通惠河整體形象認知提高，直接價值提升較小。

3：未來市場項目供應影響49周邊項目：中信建國門東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街位置建國門橋西北\華潤大廈西側\公元6號北側總用地面積16709.98平方米總建筑面積152306.31平方米其中地上建筑面積112595.57平方米公寓建筑面積100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面積39710.74平方米容積率6.738綠化率31.34%控制高度70米預計將于本項目之后上市50周邊項目：順馳建國門內(nèi)項目項目名：東城區(qū)外交部街13號院危改項目地址：東長安街以北300米處建國門內(nèi)小街，東鄰國際飯店、西鄰協(xié)和醫(yī)院、北鄰中國海關信息中心，南鄰交通部。土地性質(zhì)：住宅及配套，住宅70年，配套40年。規(guī)劃指標：基地面積：12337平米容積率：3總建筑面積：58963.07平米地上建筑面積：31963.07平米地下建筑面積：27000平米（商場2層，車庫2層）建筑高度：21.5米綠化率：20%停車數(shù)：500輛已取得批文：國有土地使用證/土地出讓合同/建設用地批準書/建設用地規(guī)劃許可證/規(guī)劃要點/商品房建設規(guī)劃/拆遷許可證項目預計奧運后拆遷，由于拆遷量及拆遷難度較大，預計拆遷需一年以上時間，項目上市時間在2010年后。51周邊項目：復地建國門內(nèi)項目地址：建國門西南角明城墻遺址項目情況：舊樓改造，樓體已完工物業(yè)類型：酒店式公寓上市時間：有可能在2008年底上市52周邊項目：長期存在一定的競爭未來市場仍有一定的項目供應，部分項目因為上市時間影響不會構成直面競爭，但仍有部分項目可能會產(chǎn)生區(qū)域內(nèi)競爭，我們要通過合理的定位取得在競爭中的領先。順馳項目2010年上市中信項目2010年上市友誼商場項目信息暫缺天鴻項目信息暫缺本項目53區(qū)域研究補充：

周邊區(qū)域未來影響因素研究補充：周邊區(qū)域未來影響因素研究

1：道路規(guī)劃影響

未來可以由三個方向進入，但通惠河北路仍將是主要通行道路。2：通惠河改造影響

通惠河改造對本項目的影響主要為一定的景觀環(huán)境價值提升、通惠河整體形象認知提高，直接價值提升較小。

3：未來市場項目供應影響未來市場仍有一定的項目供應，其中部分項目可能會產(chǎn)生直面競爭54前階段結論回顧：

未來趨勢規(guī)律研究4：此類城市插建項目成功開發(fā)的關鍵要素高端小戶型公寓為主；

多種物業(yè)類型混合搭配提高投資價值；

注重公共空間帶來的生活品質(zhì)提高；

精裝修成為便利居住的必要條件；

強調(diào)優(yōu)質(zhì)服務的價值。5：世聯(lián)對未來城市核心物業(yè)發(fā)展趨勢的N個定見小戶型成為主流；精裝修成為必須；城市公共空間成為項目品質(zhì)提升的重點。55前階段結論回顧：

高端客戶特征6：市場變化中的高端客戶特征與消費行為模式研究客戶階層：迷戀CBD城市核心階層+向往CBD上中產(chǎn)階層

客戶定位：商務型+生活圈56本項目定位思考1：頂級公寓可行性？57世聯(lián)對全國乃至世界范圍內(nèi)頂級豪宅案例進行研究，總結出頂級豪宅的4條核心驅(qū)動力文化人文生活模式資源私享產(chǎn)品體系核心驅(qū)動力代表案例：青島東海路9號深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹西岸上海華府天地杭州西湖8號公館深圳中信紅樹灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國BrickellKey美國Williamisland……58青島東海路9號

——瞰海科幻大宅青島市中心區(qū)繁華地段，鄰近市政府，可觀海景。占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率8.95目前售價：均價28000元/平2棟50層塔樓及2層裙樓組成戶型面積：以三房170—270平米為主，其中頂層為623的復式公寓59青島東海路9號

——瞰?？苹么笳Y源私享文化人文背山面海：北靠湛山、南鄰浮山灣，海景一覽無遺觀禮奧運：距海岸線及2008年奧運會水上運動場約二百米生活模式瞰?？萍即笳赫槠泛＞肮?，科技幻想生活，極致居住需求60青島東海路9號

——瞰?？苹么笳a(chǎn)品體系建筑設計：兩座50層的塔樓及兩層裙樓，建筑總高度198米，住宅實際高度153米，山東最高的住宅樓；“帆”形外觀，為“帆船之都”塑造了一座頗具代表性的地標性建筑；大面寬的玻璃幕墻，簡潔大氣的公建化外立面。設備設施：提出科技筑家8大系統(tǒng)，包括中央空調(diào)、地熱供暖、Low-E玻璃、24小時熱水、隔音降噪、客戶識別安防、防火噴淋、燃氣報警、場景預設、無線網(wǎng)絡等具體措施。精裝修：參考喜來登酒店的標準進行裝修。61西湖8號公館

——王侯之地私人行宮物業(yè)地址：與西湖的直線距離僅200米，東與吳山隔街相望，北臨千年文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；占地面積:5980平方米總建筑面積:13604平方米建筑類型：兩幢5層加局部躍層多層,58套主力戶型：130平方米平層和220平方米躍層銷售價格：5萬元/平方米起價西湖8號62西湖8號公館

——王侯之地私人行宮西湖8號公館資源私享文化人文吳山西湖，老街古鎮(zhèn)：距離西湖約200米，東臨望吳山，北望則是千年歷史文化名街河坊街生活模式王侯之地，私人行宮：在1000多年前就已經(jīng)是南宋帝王的御花園，擁湖而居，東望吳山，北臨名街，真正大隱于市。西湖絕版：與西湖的直線距離約200米，是緊臨西湖的最后一塊住宅用地，東與吳山隔街相望，北臨繁華而有古韻的河坊街63西湖8號公館

——王侯之地私人行宮產(chǎn)品體系建筑設計：五大國際知名設計師：朱遠航、意大利Ricardo；五合國際盧求、德國M.Diem；香港梁景華等江南風格：西湖8號公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調(diào)，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結構與玻璃面、灰墻磚組合運用；整體設計體現(xiàn)了江南園林建筑“瘦、透、露”的神韻，整個樓盤精致靈動、雍容典雅。設備設施：節(jié)能技術：置換式新風系統(tǒng)、中央真空吸塵系統(tǒng)、外遮陽、高效節(jié)能門窗、浮筑樓板、后排水系統(tǒng)等七大節(jié)能技術智能科技：包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)。電梯：180度取景智能專屬的景觀電梯物業(yè)服務：推行管家式服務，為業(yè)主配備了管家，并為每十戶配備一個私人保健醫(yī)生，隨時為業(yè)主的健康問題作出檢查和診治等。64上海華府天地

——在這里感受上海的一切位于上海最繁華的淮海路商圈，正對上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)代表的新天地，“代表上海過去100年及未來100年”。占地:14651平方米總建面:70000平方米5幢小高層，9000平方米商業(yè)面積，戶型260平方米-700平方米，主力房型為300平米三房，450平米的四房65000元/平方米-90000元/平方米65上海華府天地

——在這里感受上海的一切資源私享文化人文融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代：新天地的石庫門建筑群外表保留了當年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀現(xiàn)代都市人的生活方式度身訂做；生活模式海派文化、國際魅力：上海的高端人群和外籍人士的集聚地，滬上的富豪特區(qū)。與上海的新地標——新天地僅10米之隔，融合的國際水平的餐飲、購物等功能的時尚休閑商業(yè)街；66上海華府天地

——在這里感受上海的一切產(chǎn)品體系建筑設計：每層一戶的奢侈尺度戶型；石材外立面金碧輝煌，奢華感強烈；公共空間：樓宇首層有六個大堂。一個主出入口大堂為五星酒店式大堂，九米挑高，約150平方米。另外五個為每棟樓的專用大堂。每個大堂面積不小于100平方米，局部兩層挑空；尊貴的落客大道，宮廷式主入大門；下沉式地下會所設置專屬健身房、棋牌室、KTV影視廳、兒童游樂室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等景觀藝術長廊將五樓棟通透連接；名貴植栽的空中花園……67上海華府天地

——在這里感受上海的一切產(chǎn)品體系設備設施：五大中央系統(tǒng)；智能家居安防；廚衛(wèi)一線品牌；精裝修：奢華的新古典主義風格內(nèi)部裝修，裝修標準4000元/平物業(yè)服務：戴德梁行68北京柏悅居/柏悅府

——王者必居天下中地處CBD核心建筑面積：5.6萬平米占地面積：3.13萬平米容積率：8，63層項目裙樓的-1-3層為頂級奢侈品商業(yè)，建筑面積約5萬平米，4層為會員制俱樂部、5層為健身中心和屋頂花園平臺，對外經(jīng)營柏悅府（樓王）價值標桿柏悅居戶型面積：400-1600平米共1.741萬平米，28套客房一居室：面積為132/134/138平米二居室：面積為240-242平米共3.9212萬平米，216套35-58層3.4米；50～58層3.8米層高3.4米；凈高3.0米毛坯房，按客戶要求度身定做與酒店統(tǒng)一標準精裝修，贈送家俱和家庭電器，8000元/平米標準69北京柏悅居/柏悅府

——王者必居天下中資源私享文化人文中國燈籠點亮CBD：“中國燈籠”不僅是北京銀泰中心建筑文化的凝練體現(xiàn)、皇城文化建筑的鮮明象征，亦無聲地傳遞出銀泰所內(nèi)蘊的服務與品質(zhì)。生活模式王者必居天下中：CBD核心絕版位置，城市的心臟，傲視一個城市的高度，居住在城市最中央、最頂端的生活。CBD核心、國貿(mào)橋“金十字”西南一隅，國貿(mào)對面；與柏悅酒店客房及頂層大堂共享建筑；70北京柏悅居/柏悅府

——王者必居天下中產(chǎn)品體系精裝修：與酒店統(tǒng)一標準精裝修，贈送家俱和家庭電器，8000元/平米標準物業(yè)服務：柏悅酒店提供酒店式物業(yè)服務建筑設計：標高249.9米，長安街制高點奢侈尺度戶型整體式玻璃石材組合式鋁合金幕墻公共空間：RemediosSiembiedaInc.首席設計師PeterRemedios先生設計共享柏悅酒店頂層空中大堂裙樓的-1-3層為頂級奢侈品商業(yè)71供電雙路供電，同時設后備發(fā)電機可分戶控制

供水提供自來水、中水和熱水；提供軟化水；24小時熱水供應空調(diào)采用四管制風機盤管和集中處理新風的最先進中央空調(diào)系統(tǒng)，各戶均設有相對獨立的新風系統(tǒng)，公寓內(nèi)各區(qū)域的風量和溫度都可單獨控制電梯酒店、商場、柏悅居、柏悅府均分別設置單獨客梯；柏悅居配置3部客梯，柏悅府配置2部客梯，為進口OTIS高級品牌電梯；柏悅居梯速為3.5米/秒，載重1350千克；柏悅府梯速為6米/秒，載重1350千克安防公寓安全防衛(wèi)系統(tǒng)納入大廈綜合安全防衛(wèi)系統(tǒng)統(tǒng)一管理。保安在公寓大堂用內(nèi)線電話通報業(yè)主訪客來訪，業(yè)主也可以通過有線電視看到大堂訪客的情況；公寓各樓層均有保安監(jiān)控攝像頭監(jiān)視。業(yè)主可以使用“一卡通”進入公寓和停車場。提供24小時巡更服務商場和酒店與公寓區(qū)進行分別管理，設有獨立的大堂、門廳和電梯。公寓設置單向開啟門，公寓住戶能方便地進入商業(yè)區(qū)。每隔十數(shù)層設一層避難層。產(chǎn)品體系設備設施：雙路供電；中水、軟化水、24小時熱水；高速客梯；商住分別管理與一卡通系統(tǒng)北京柏悅居/柏悅府

——王者必居天下中72頂級豪宅4種核心驅(qū)動及適用性總結類型內(nèi)容適用性產(chǎn)品體系建筑設計造型獨特、高度領先的建筑外形設計豪華舒適的戶型內(nèi)部空間建筑形式、用地、高度等不受限制市場對高層物業(yè)接受度高設備設施及精裝修智能化、節(jié)能、恒溫恒濕、水系統(tǒng)、新風系統(tǒng)等高標準，體現(xiàn)項目品質(zhì)及風格氣質(zhì)的裝修客戶追求效率客戶年輕化、國際化、時尚化公共空間提升項目檔次、形象的公共空間項目用地性質(zhì)、規(guī)模沒有限制具備引入頂級商業(yè)的氛圍物業(yè)服務高品質(zhì)、體現(xiàn)項目特色的服務周邊或項目內(nèi)部具有高端酒店等資源文化人文將項目具有的人文精神進行現(xiàn)代演繹及升華擁有唯一的、不可復制的人文資源生活模式通過資源的整合及挖掘，詮釋一種全新的生活方式資源及居住氛圍具備挖掘潛力資源私享將稀缺的、極致的資源獨享化，少數(shù)人占有多數(shù)人資源資源頂級、稀缺通過系統(tǒng)的措施實現(xiàn)資源獨享73針對我們項目的適用性分析類型適用性本項目產(chǎn)品體系建筑設計建筑形式、用地、高度等不受限制市場對高層物業(yè)接受度高高度有一定優(yōu)勢設備設施及精裝修客戶追求效率客戶年輕化、國際化、時尚化目標客戶符合公共空間項目用地性質(zhì)、規(guī)模沒有限制具備引入頂級商業(yè)的氛圍用地規(guī)模有一定限制周邊氛圍不夠成熟物業(yè)服務周邊或項目內(nèi)部具有高端酒店等資源可后天打造文化人文擁有唯一的、不可復制的人文資源建國門區(qū)域具備一定的歷史人文資源但目前無突出價值。生活模式資源及居住氛圍具備挖掘潛力資源與氛圍屬“中產(chǎn)”，不夠強勢資源私享資源頂級、稀缺通過系統(tǒng)的措施實現(xiàn)資源獨享通惠河、高法、賽特等城市資源不夠頂級和稀缺由于資源方面的限制，本項目不具備打造頂級豪宅的條件74本項目定位思考2：核心區(qū)域其他高端公寓的案例借鑒1：頂級公寓可行性？由于資源方面的限制，本項目不具備打造頂級豪宅的條件75物業(yè)類別公寓建筑類別塔樓裝修狀況精裝修物業(yè)地址朝陽區(qū)東三環(huán)北路23號均價50000元/平方米物業(yè)費18元/平方米·月開發(fā)商北京香江興利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2007-08-18入住時間2008-12容積率7綠化率35%交通狀況財富中心周邊區(qū)域路網(wǎng)密布，三環(huán)路與首都機場高速公路、建國路與京通快速路連接，地鐵復八線的加入更是形成了較為完整的交通體系。周邊配套周邊商務設施林立，匯集了大批商務寫字樓和星級酒店，吸引了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)入駐，集中的使館區(qū)更是體現(xiàn)了“國際窗口”獨特的優(yōu)越處。財富中心與周邊眾多大型購物中心及特色娛樂休閑場所共同打造國際化生活社區(qū)。御金臺76建筑設計199米，北京最高純居住公寓（７０年產(chǎn)權）；110平米一居（３２、３３層共８套，已售罄）、140平米兩居（開盤售罄）、300平米三居、400平米四居。270度轉(zhuǎn)角戶型，銷售情況良好。設備設施5部美國OTIS高速電梯，梯速達6米/秒，為市場中公寓的最高梯速，轎門處人性化地安裝了光幕感應式安全保護系統(tǒng)，56層以上的幕墻采用中空LOW-E玻璃并且中空層填充氬氣，可視對講，消防報警及緊急廣播系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)，三表遠傳，自動噴灑系統(tǒng)，中水系統(tǒng)精裝修梁志天的梁氏公司設計，現(xiàn)代、簡潔風格公共空間集國際甲級寫字樓、高級公寓、酒店式公寓、涉外酒店、購物娛樂于一體，并擁有近萬平方米的中心廣場。Millennium(千禧)是新加坡千禧國尊酒店集團旗下的豪華五星級酒店品牌，近5萬平方米的商業(yè)配套創(chuàng)造出一個集時尚購物、餐飲娛樂、生活休閑于一體的商業(yè)中心；物業(yè)服務仲量聯(lián)行+達文物業(yè)提供物業(yè)服務千禧酒店提供酒店式服務御金臺77御金臺

建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設備設施建筑設計精裝修及設備設施物業(yè)服務公共空間會所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務標準特色服務199米，北京最高純居住公寓轉(zhuǎn)角式戶型，提高居住感受，有一定創(chuàng)新千禧酒店、5萬平方米的商業(yè)配套梁志天的梁氏公司設計，現(xiàn)代、簡潔風格仲量聯(lián)行+達文物業(yè)+千禧酒店78瑞士公寓瑞士公寓79從戶型設計上看，本項目一居面積為72-95平米，所占比例最大，約為73%，兩居面積為120-128平米，約占22%，三居最少；主力戶型總價集中在275-360萬；本項目提供給客戶的是最大限度的豪華舒適格局。瑞士公寓建筑設計一居建筑面積：86-88平米套內(nèi)面積：64-65平米開放式餐廚空間四件式衛(wèi)浴空間，干濕分離獨立步入式衣帽間分區(qū)合理，動靜分離80亞洲第一大酒店服務集團錦江集團為本項目提供物業(yè)服務，為本項目的豪宅地位奠定了基礎。五星級專業(yè)標準服務：1、保安、消防對客服務2、工程維修對客服務3、保潔對客服務4、財務對客服務5、客服對客服務私屬貼心管家服務：1、24小時服務熱線2、首問責任制服務3、一站式服務4、24小時叫醒服務5、24小時留言服務自選有償服務：1、家庭餐飲服務2、私人聚會服務3、兒童看護服務4、家庭保健服務5、家庭美化服務6、接機送機服務7、報刊訂購服務8、保險箱服務9、調(diào)酒師服務10、送餐服務11、會議服務12、訂車服務13、洗車服務14、訂花服務15、商務服務16、接送子女上下學服務17、代租花木18、代購、代辦服務19、代業(yè)主辦理入住和退租服務20、定期房屋維修保養(yǎng)服務21、為業(yè)主提供市場信息與租務建議22、協(xié)助業(yè)主草擬合同條款23、協(xié)助業(yè)主辦理租賃登記24、聯(lián)系、推薦家教、家庭廚師25、聯(lián)系、推薦美容美發(fā)師上門服務26、聯(lián)系、推薦全科醫(yī)生、護士27、聯(lián)系、推薦洗衣服務28、聯(lián)系、推薦保姆、私人保鏢29、聯(lián)系、推薦司機服務30、聯(lián)系、推薦裝修服務31、聯(lián)系、推薦購置家具服務32、空置房屋管理33、緊急支援服務瑞士公寓物業(yè)服務81臺灣著名設計師邱德光打造新古典主義風格的樣板間，體現(xiàn)了時尚、舒適、私密，具有很高的品質(zhì)感、圈層感。售樓處外觀設計風格與項目名稱相統(tǒng)一，設計含而不漏，符合上流圈層私密，不張揚的需求;瑞士公寓精裝修82瑞士公寓建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設備設施建筑設計精裝修及設備設施物業(yè)服務公共空間會所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務標準特色服務舒適尺度戶型臺灣著名設計師邱德光打造，新古典主義風格的樣板間，衛(wèi)生間四件套等體現(xiàn)品質(zhì)感錦江酒店提供服務包含租賃及代管等豐富的可選服務83世界城84從戶型設計上看，本項目以55-60平米的零居位主力戶型，約占83%；本項目主力戶型總價集中在200-215萬；本項目與瑞士公寓提供給客戶一居兩房朝南，南向面寬分別為3.6米。一居建筑面積：86-88平米套內(nèi)面積：62-64平米步入式衣帽間三件套衛(wèi)生間開放式廚房空間世界城建筑設計85提供服務：1、2對1私人管家服務2、24小時1對1全方位服務3、專屬英語服務4、全方位資產(chǎn)管理服務（提供包括資產(chǎn)日常管理、租務管理、產(chǎn)權過戶、財務管理在內(nèi)的全方位資產(chǎn)管理服務）高端物業(yè)服務品質(zhì)，私屬尊崇服務。世界城物業(yè)服務86新古典主義風格樣板間，體現(xiàn)了時尚、舒適、私密、品質(zhì)感。世界城精裝修87世界城建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設備設施建筑設計精裝修及設備設施物業(yè)服務公共空間會所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務標準特色服務與世貿(mào)天階融為一體的商業(yè)配套專屬英語服務、資產(chǎn)管理服務2對1私人管家服務88規(guī)模11萬位置朝陽建華南路永安南里容積率6綠化率31%總戶數(shù)2棟樓883戶建筑形式塔樓精裝標準3000入市時間2006.06成交均價18131是否在售在售物管第一太平洋戴維斯不高于7元配套一至三層為底商，一層為酒店式大堂，無會所開發(fā)商北京韓建集團長安驛失敗案例896層商業(yè)用房24層公寓B24層公寓A下沉廣場長安街建華南路通惠河北路賽特建筑設計建筑形體不突出，外立面缺乏品質(zhì)感4梯22戶，44平米的主力戶型，難以滿足高端客戶居住及投資需求公共空間項目展示缺乏社區(qū)感在項目周邊缺乏合適檔次配套的情況下，沒有提供會所，商業(yè)定位不清晰，沒有提供滿足業(yè)主需求的高端配套。精裝修3000元/平米的裝修標準，但品質(zhì)感遠低于周邊其他項目物業(yè)服務仲量聯(lián)行提供服務，并提供租賃服務長安驛失敗案例90長安驛建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設備設施建筑設計精裝修及設備設施物業(yè)服務公共空間會所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務標準特色服務仲量聯(lián)行為投資業(yè)主提供租賃相關服務91案例總結：成功項目在產(chǎn)品體系打造上各有千秋，關鍵點的塑造決定項目的價值最大化。主要空間收納空間洗浴空間彈性空間建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設備設施建筑設計精裝修及設備設施物業(yè)服務公共空間會所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務標準特色服務廚衛(wèi)拎包入住部分主要空間門窗臥室客廳空調(diào)新風系統(tǒng)節(jié)能生活水系統(tǒng)智能化恒溫恒濕會所配套大堂走廊及電梯會所汽車大堂入戶大堂、汽車大堂、會所硬件服務設施前廳軟件服務禮賓服務餐飲服務酒店式管家服務金鑰匙服務商務服務全方位資產(chǎn)管理服務92北京高端市場發(fā)展階段：目前已經(jīng)逐漸進入體系取勝的階段第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號營造；空間改變，空中別墅“體驗點”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務”；注重設計感；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價值訴求點大面子身份、體驗、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術頂級形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級形象；鑲金帶銀，強調(diào)富貴符號；強調(diào)生活方式與點式的新體驗軟硬件結合，產(chǎn)品體系出眾立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結合營銷特征張揚外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚某種生活帶來的身份和體驗低調(diào)奢華，強調(diào)圈內(nèi)影響市場價格市場比較法定價價格與普通住宅價格比約為1.3：1前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價；價格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價；價格比2-4：1代表項目麗京花園貢院六號財富公館和喬麗晶當代MOMA柏悅府、SOHO北京公館、瑞士公寓注：由于第一階段與第二階段產(chǎn)品沒有太大變革，并為初級階段堆砌階段亮點階段體系階段93本項目定位方向：

城市核心區(qū)領先精品服務式公寓全面建立高端公寓標準，重塑核心價值體系未來的競爭將是體系的競爭，取勝的關鍵不在于產(chǎn)品一點的突破，而是整個體系的領先，為了保證項目的成功，我們要打造整個體系領先市場的項目，從而實現(xiàn)項目的絕對領先。94本項目產(chǎn)品打造方向：

未來產(chǎn)品體系四大領先標準基于市場研究、客戶導向下，建筑設計設備設施及精裝修物業(yè)服務公共空間213495設備設施及精裝修物業(yè)服務公共空間234建筑設計1建筑外觀內(nèi)部空間1296公建化立面，體現(xiàn)國際化、時尚簡潔、穩(wěn)重大氣、具有設計感及中國元素的運用。

外立面設計建議97建筑大的尺度感帶來對外的視覺沖擊綜合體建筑大的尺度感高度感體量感雖然本項目體量不是很大，但合理的規(guī)劃與設計，將會使得本項目成為所在區(qū)域的標桿型物業(yè)，帶來較強的視覺沖擊。98外立面從世界頂級公寓看項目立面的設計方向新加坡Reflections特朗普塔2006,NewYork,40Bond國外頂級公寓立面充滿了時尚及藝術感，一般通過通體的玻璃與石材相結合的手法表現(xiàn)建筑簡潔卻不失大氣的藝術氣質(zhì)。99從北京頂級公寓看項目立面的設計方向藝術、歐式與現(xiàn)代結合整個建築設計是現(xiàn)代的，華貴而尊榮。與從外立面來說，建築的身體是現(xiàn)代的，線條簡單、清晰、摩登。頂部的設計靈感來源於歐洲古典的Gothic風格，將線條上拉，垂直，將現(xiàn)代與古典融合，中西合璧，沉穩(wěn)、內(nèi)斂后現(xiàn)代東方主義，Naga上院的外立面共有黑、白、灰三色。主要由黑色干掛意大利新生石材，灰色德國旭格窗、落地玻璃幕和白色窗框、白色陽臺欄桿組成。體現(xiàn)優(yōu)雅、時尚。石材的黑色與幕墻相互映襯，其間點綴不規(guī)則白色外凸窗框，體現(xiàn)扎實、沉穩(wěn)卻不笨重。棕櫚泉國際公寓上院關鍵詞：國際化、中西合璧外立面100藝術、時尚、中國元素設計理念是以昆侖山脈為基礎,利用不規(guī)則的實體幕墻和玻璃幕墻,營造了高山峽谷的意境,利用不規(guī)則的幾何形狀和黑色粗糙石材與輕盈光滑鏡面玻璃的巨大反差,強烈而震撼的藝術效果。

藝術、簡約、中國元素融匯古今。貫通中西、和諧成壁柏悅居昆侖公寓現(xiàn)代，簡約、中國元素晚期現(xiàn)代主義，德國長窗，紅銅窗框，popmoma立面靈感來自于“金壁輝煌”中國傳統(tǒng)畫。關鍵詞：時尚、簡約、運用中國元素萬國城moma從北京頂級公寓看項目立面的設計方向外立面101設備設施及精裝修物業(yè)服務公共空間234建筑設計1建筑外觀內(nèi)部空間12102戶型配比確定核心問題1、主力戶型作大戶型還是小戶型？2、大戶型的比例如何確定？3、小戶型的面積做到多大可以保證舒適度？103市場案例瑞士公寓面積（平米）所占比例合計一居725.5%0.7258222.5%8617.0%895.5%915.5%9411.0%955.5%兩居1205.5%0.221215.5%1255.5%1285.5%三居1455.5%0.055世界城面積（平米）所占比例零居55-6083%一居73-8810%四居3637%御金臺面積（平米）所占比例一居1108套二居140少量三居300主力四居400主力復式7422套柏悅居面積（平米）所占比例一居240120套135150套柏悅府面積（平米）所占比例三居8706套6416套54912套長安驛面積（平米）所占比例一居4555%7718%9618%1089%1、大戶型配比一般在5%-10%，大戶型銷售速度一般僅為小戶型的十分之一；2、對于自住客戶，一居的面積在80平米以上即可滿足舒適度的要求，瑞士公寓82-94平米一居和世界城73-88平米的一居實現(xiàn)了月均40、30套的銷售速度。104客戶驗證瑞士公寓：項目的設計無論一居、兩局、三居都是為2個人生活設計的。因為這一類客戶群體不會選擇一個一兩百平米的房子給老婆、兒子住，買這樣的房子主要就是第二居所。世界城：88㎡客戶中投資型客戶與自住型客戶持平，各占50%。55㎡投資型客戶占80%。88㎡的戶型比55㎡的戶型貴10%，好賣，總價貴160萬左右，客戶比較看好位置、房子，還是會選擇大的。滿足一個基本學習、生活、住宿、會客的功能就可以了。精簡戶型，一定要做到舒服，具有寬敞的活動空間。波菲特：客戶對于總價還是不太看重，主要是看戶型好不好用。除非一些投資客戶，經(jīng)濟實力差一點，就選擇總價最低的戶型。1、自住客戶對價格承受能力更高，對居住舒適度要求更高，最終購買戶型偏大；2、一般插建項目作為非長期居住的物業(yè)，使用功能更偏向于主人舒適而非家庭使用。105內(nèi)部空間戶型面積（平米）比例價值體系滿足原則1居90-10060%-70%金牛單人或雙人短期居住的舒適與便利，滿足商務客的居住需求2居120-13015%-20%嬰兒主要定位于單人或兩人居住，主人空間的強調(diào)3居150-20010%-15%嬰兒主要定位于單人或兩人居住，主人空間的強調(diào)3居以上300-3505%-10%標桿功能空間的奢侈主力戶型1居及標桿戶型3居以上戶型為打造重點——各戶型面積區(qū)間及滿足原則106功能空間：客廳+臥室+廚房+餐廳+衛(wèi)生間+步入式衣帽間1居打造原則：單人或雙人短期居住的舒適與便利，滿足商務客的居住需求面積區(qū)間：90-100平米功能空間客廳臥室廚房餐廳衛(wèi)生間步入式衣帽間面積（平米）24-2818-208-108-1010-128-10面寬（米）3.8-43.6-3.8主要功能空間面積參考：內(nèi)部空間1071居小戶型——功能空間劃分案例瑞士公寓開放式餐廚空間四件式衛(wèi)浴空間，干濕分離獨立步入式衣帽間分區(qū)合理動靜分離建筑面積：86-88平米套內(nèi)面積：64-65平米建筑面積：86-88平米套內(nèi)面積：62-64平米三件套衛(wèi)生間世界城1081、戶型方正、功能空間動靜分離；2、保證闊達的會客空間，滿足商務要求；3、保證臥室空間的高舒適尺度；4、衛(wèi)生間空間大于廚房，達到四件套配備標準，彰顯身份感及舒適感。1居小戶型——內(nèi)部空間打造方向109無處不在的收納空間，充分利用各種角落空間，設備下部空間，立體空間，作為儲物收藏之用；室內(nèi)每個功能空間都有自己獨立的儲物間，這樣方便各種用品的收藏，使整個空間顯得整潔而不凌亂；同時，設置足夠的儲藏空間，減少家具，也達到了空間的緊湊，不會顯得空間緊迫。東京都品川區(qū)的公寓：充分利用各種空間，減少浪費1居小戶型——收納空間洗面臺上的收納空間洗面臺下的收納空間三面鏡里收納空間廚房收納空間三面鏡里收納空間110東京都品川區(qū)的公寓：合理設置空間，干濕分離，提高使用率N型（79平米）特色：國內(nèi)傳統(tǒng)的洗浴空間是將個人衛(wèi)生空間組合綁扎在一起而在日本，浴室，洗臉池，馬桶都是單獨設置這樣看起來有點浪費空間,不過每一種功能空間都獨立出來；實際上空間達到了一個干濕分離的效果，反而使得利用效率更高。傳統(tǒng)組合洗浴空間單獨設置的洗浴空間1居小戶型——洗浴空間111瑞士公寓：衛(wèi)生間四件套客戶語錄：“衛(wèi)生間很獨特、私密性好，互不干擾。”——張先生（購買88平米一居）“在國外，衛(wèi)生間空間就是這樣分隔的，這是未來發(fā)展的趨勢?！薄愊壬ㄙ徺I134平米兩居，海外居住經(jīng)歷）1居小戶型——洗浴空間112落地凸窗增加舒適性外部景觀一覽無余客廳落地凸窗落地凸窗，增加戶型的舒適性，尤其適用于景觀好的房間洗手間凸窗增加空間技術實現(xiàn)：端頭柱設計代替剪力墻，增加采光；兩面采光，戶型陽臺，增加景觀面轉(zhuǎn)角凸窗，既給到面積實惠，又增加了采光面，同時擴大了景觀視野。270度轉(zhuǎn)角凸窗、陽臺尤其適用于外部景觀較好的戶型中。1居小戶型——凸窗設計113功能空間：客廳+臥室+廚房+餐廳+衛(wèi)生間+獨立衣帽間2居打造原則：主要定位于單人或兩人居住，主人空間的強調(diào)；同時考慮客戶增加功能空間的愿望，如兒童房。面積區(qū)間：120-130平米功能空間客廳主臥次臥廚房餐廳主衛(wèi)客衛(wèi)獨立衣帽間面積（平米）25-2816-1812-1410-128-1012-147-88-10面寬（米）4-4.33.8-4主要功能空間面積參考：內(nèi)部空間114開放式餐廚空間四件式衛(wèi)浴空間，干濕分離客衛(wèi)增添了私密性客廳、主臥、次臥全部朝南，采光好2居戶型——功能空間劃分案例瑞士公寓建筑面積：148平米套內(nèi)面積：123平米圣世一品建筑面積：128平米套內(nèi)面積：94.5平米115南北通透、動靜分區(qū)、最大限度滿足業(yè)主對客廳及主臥空間的奢侈享受。2居戶型——內(nèi)部空間打造方向1、戶型方正、盡量南北通透，功能空間動靜分離，注重主人生活的私密性；2、保證闊達的會客空間，滿足商務會客要求；3、滿足主臥空間的極度舒適性與客臥的彈性空間設置；4、衛(wèi)生間空間大于廚房，達到四件套配備標準，彰顯身份感及舒適感。客廳的極度奢侈尺度主臥配備獨立衣帽間、四件套衛(wèi)生間，保證主人的居住舒適度116步入式衣帽間，完善功能空間，使空間價值最大化擁有一個專門收納服飾的獨立步入式衣帽間，成為大多數(shù)居住者需求的一部分。精心設計的步入式衣帽間在家庭中的存在，既能體現(xiàn)生活品質(zhì)，展示主人獨特內(nèi)在，也可以成為室內(nèi)裝飾的點睛之筆。2居戶型——收納空間117功能空間：客廳+臥室+廚房+餐廳+衛(wèi)生間+獨立衣帽間3居戶型及以上戶型打造原則：打造尊貴的奢侈居住空間，彰顯身份感、標簽感。面積區(qū)間：150-200平米——300-350平米主要功能空間面積參考：功能空間客廳主臥次臥廚房餐廳主衛(wèi)客衛(wèi)獨立衣帽間面積（平米）28-3520-2212-1410-1210-1212-147-88-10面寬（米）5-5.54.5-5內(nèi)部空間1183居及以上大戶型——功能空間主臥套，多種功能結合形成完整私密空間。會客空間尺度奢侈建國5號建筑面積：220平米案例榮尊堡，三室二廳二衛(wèi)，面積約220平方米主臥套房設計；大面寬觀景起居室；主臥和起居室均朝南；書房朝陽，獨立觀景；明廚、明衛(wèi)設計；獨立工人房。119案例下沉家庭廳與其他空間區(qū)別，保持和諧的距離。客廳5米挑高，增加入戶儀式感。廚房中西分離式設計，餐廳與客廳巧妙錯層，展現(xiàn)空間張力。雙主臥設計，拓寬私人生活區(qū)域，生活氣息濃郁。天鵝灣（三疊式戶型1）天鵝灣（三疊式戶型2）1201、奢侈大空間；2、挑高客廳；3、空中TOWNHOUSE；4、空中院館；5、空中花園；6、完美情趣空間；7、尊貴私享空間。3居及以上大戶型——內(nèi)部空間打造方向大戶型七大創(chuàng)新方向：121大戶型創(chuàng)新1——奢侈大空間如果將戶型設計成平面的形式，一定要保證室內(nèi)空間有某一部分達到極致的程度，并且強調(diào)空間尺度的舒適性及尊貴性創(chuàng)新點：將客戶廳及主臥的空間尺度做到非常奢侈，并保證一定的私密性。室內(nèi)功能空間的安排符合人性化的要求，充分考慮灰色空間的利用。1226米挑高客廳每個戶型可以通過錯層實現(xiàn)起居室具有強烈空間感和別墅符號；體現(xiàn)產(chǎn)品的尊貴性挑高客廳設計，體現(xiàn)產(chǎn)品空間感與別墅符號感大戶型創(chuàng)新2——挑高客廳123大戶型創(chuàng)新3——空中TOWNHOUSE將TOWNHOUSE概念引入高層，用townhouse的主要亮點“情、景、私”的設計手法引入高層的住宅當中，可以為項目創(chuàng)造出獨特的賣點，提升產(chǎn)品品質(zhì)。借鑒案例1：杭州錢塘時代兩層作為一個單元，制造一個院落，每兩層的居民能享受一個挑檐和一塊種樹的空間，前院和后院陽臺挑空，增加景觀生動性和立體感。通過景觀主題的打造，改變了傳統(tǒng)的高層單一、死板的模式。124大戶型創(chuàng)新3——空中TOWNHOUSE客廳挑空天井餐廳廚房次臥次臥衛(wèi)生間空中花園二層主臥衣帽間衛(wèi)生間次臥書房衛(wèi)生間觀景陽臺觀景陽臺首層townhouse空間規(guī)劃方向（僅為示意）：（開間為6米—6.6米,面積控制300平米以內(nèi)。）創(chuàng)新點：

一層中間有1個燈光挑空天井，下面綠化(傳統(tǒng)天井是采光的)，樓梯沿天井周圍通向二層南面客廳連接一個挑空的空中花園，北面為觀景陽臺二層主臥及主臥衛(wèi)生間各有一個小陽臺，中間為1層空中花園的挑空部分“將來住在里面的人站在平地上，可以指著自家窗外的那棵紅楓樹說，那里是我的家，而不是說我家住在16層?！?25空中院館設計，區(qū)別于市場產(chǎn)品，形成CBD明星戶型產(chǎn)品技術實現(xiàn)：在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，設計一個20多平方米的內(nèi)部庭園價值點：有頂無柱算一半面積修正大戶型走廊過長的缺點，減少交通面積客廳可以三面采光，增加通透性、舒適性最大化采光面和觀景面，最貼近自然的方式，最奢侈的享樂多面采光、通透的設計尤其適用于有較好外部景觀資源的戶型空中庭院，使客廳進深變短，通風更好；增加市內(nèi)采光面與自然通風，同時，得到幾個空間的共享空中院館大戶型創(chuàng)新4——空中院館提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過渡；是家庭生活的中心點，兼顧住家的私密性與安全性126全新的創(chuàng)新產(chǎn)品突破市場，創(chuàng)造市場神話將園林景觀較佳的位置設計成大戶型，同時陽臺“花園化”，達到園林入室的效果，充分體現(xiàn)入住者的尊貴與氣度。大戶型創(chuàng)新5——空中花園127大戶型創(chuàng)新6——完美情趣空間創(chuàng)新點：將餐廳設置在整個戶型的中間，其他功能空間都環(huán)繞餐廳設置餐廳南面和北面各推出1個大面積的空中花園或露臺，每個房間都可以看到中心花園。平面戶型做重大突破，增加完美情趣空間。128北向花廳和咖啡廳，采光充足，盡情體驗綠色健康生活多角陽光房陽臺三面采光可作南向陽光房設置陽光花房，可以使得采光效果加強，也可以給自己一個充分享受陽光的空間；大戶型創(chuàng)新6——完美情趣空間享受健康生活的中央花廳中央花廳，讓陽光房具有無限創(chuàng)意空間陽光中央花廳、多角陽光房、入戶花園129私人電梯等候室每個臥室設置獨立衛(wèi)生間與衣帽間大戶型創(chuàng)新7——尊貴私享空間部分戶型中增加奢侈創(chuàng)新——每個臥室設置獨立衛(wèi)生間與衣帽間；入戶電梯產(chǎn)品設置電梯等候區(qū)。130物業(yè)服務公共空間34建筑設計1設備設施精裝修12設備設施及精裝修2131設備設施恒溫恒濕、新風系統(tǒng)產(chǎn)品市場表現(xiàn)較好，客戶具有較強的認知，建議本項目要把此系統(tǒng)做到市場領先水平；節(jié)能、智能化系統(tǒng)雖然是未來住宅的發(fā)展方向，但目前在市場上，節(jié)能、智能化的塑造并沒有成為項目的核心競爭價值點，因此本項目在此方向上達到標準水平即可，局部出亮點即可。單獨的水系統(tǒng)目前還不能作為項目的核心價值點面向市場，但大多高端項目都以此來提升項目的形象，因此，本項目應把水系統(tǒng)打造成項目的亮點，以提升項目品質(zhì)。案例研究表明：132項目核心價值：恒溫、恒濕系統(tǒng)的升級國內(nèi)高科技住宅典型案例——當代MOMA（領先科技產(chǎn)品塑造項目核心價值）典型案例133項目核心價值：節(jié)能環(huán)保THEHOUSE核心技術系統(tǒng)75%節(jié)能率高舒適度環(huán)境營造系統(tǒng)集成水源（GWHPS）型中央空調(diào)系統(tǒng)高效節(jié)能外墻、屋面保溫系統(tǒng)高效節(jié)能門窗構造系統(tǒng)太陽能、風能、光導管環(huán)境照明系統(tǒng)室內(nèi)聲學質(zhì)量處理系統(tǒng)室內(nèi)光學質(zhì)量處理系統(tǒng)室內(nèi)空氣質(zhì)量調(diào)節(jié)處理系統(tǒng)國際頂級智慧家居系統(tǒng)集中熱水地板輻射舒適采暖系統(tǒng)屋面及立體綠化種植系統(tǒng)雨水污水收集利用系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)大空間框架剪力墻結構體系結構造型金屬屋面構造技術大跨度立面平臺構造技術微景觀及視覺識別導向控制系統(tǒng)環(huán)境植被群落生態(tài)控制系統(tǒng)國內(nèi)高科技住宅典型案例——Thehouse國際花園節(jié)能、環(huán)保達到世界一級水平。典型案例1341.節(jié)能系統(tǒng)和智能化系統(tǒng)達到區(qū)域平臺水平即可；2.恒溫恒濕系統(tǒng)和獨立新風系統(tǒng)應達到該系統(tǒng)的領先平臺水平；3.水系統(tǒng)在滿足業(yè)主對24小時生活熱水的必要需求基礎上，增加軟化水和直飲水，提升項目品質(zhì)。其他CBD區(qū)域高端項目設備設施基本情況典型案例135節(jié)能系統(tǒng)減壓限流給水系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng)導光管自然采光系統(tǒng)操作自動化系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)雨水回滲利用系統(tǒng)綠色能源利用系統(tǒng)浮筑樓板技術系統(tǒng)場景設定系統(tǒng)天棚輻射系統(tǒng)外墻護結構隔熱保溫系統(tǒng)智能化系統(tǒng)獨立新風系統(tǒng)霍尼韋爾（Honeywell）智慧家居系統(tǒng)霍尼韋爾（Honeywell）智能溫控自動調(diào)節(jié)及遠程控制室溫系統(tǒng)水系統(tǒng)24小時生活熱水直飲水軟化水本項目設備設施體系本項目五大核心技術系統(tǒng)領先水平標準水平提升亮點136設備設施——獨立新風系統(tǒng)獨立新風系統(tǒng)：新風+加濕+加溫+消毒（領先平臺水平）本系統(tǒng)非傳統(tǒng)意義上的空調(diào)系統(tǒng)；傳統(tǒng)通風由于開窗需求，引起大量熱損失，還造成噪聲干擾及安全隱患等問題；現(xiàn)在市場流行的新風系統(tǒng)在廚房、衛(wèi)生間裝設排風機及排風管道等配套設施，形成負壓，帶來新鮮空氣；新風系統(tǒng)工作原理137設備設施——空調(diào)新風系統(tǒng)獨立新風系統(tǒng)：新風+加濕+加溫+消毒（領先平臺水平）建議配置：獨立式新風系統(tǒng)新風系統(tǒng)功能：標準功能配置：新風+加濕建議功能配置：新風+加濕+除塵+除菌濕度控制：冬季最小濕度40%，夏季最大濕度55%。全置換新風系統(tǒng)，吸收80米高空的新鮮空氣，經(jīng)過除塵、加溫（降溫）、加濕（降濕）調(diào)節(jié)到低于室溫2度，新鮮空氣從地板滲入，在地面形成新風湖，由于人體排熱形成自然循環(huán)，加之廚衛(wèi)屋頂抽風機形成的室內(nèi)負壓形成空氣循環(huán)流動；138設備設施——恒溫恒濕系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng)：增強客戶居住體驗感（領先平臺水平）溫度——天棚輻射系統(tǒng)溫度——外圍護結構隔熱保溫夏季水溫18度，冬季水溫30度室內(nèi)溫度維持在常年20-26度傳統(tǒng)圍護結構外墻厚度在250mm左右，本系統(tǒng)外圍護結構加厚至600mm，有效阻止熱量損失，降低能耗；混凝土結構比重、比熱都較大，熱惰性高，當環(huán)境溫度劇烈變化時，可以吸熱或者放熱以調(diào)節(jié)氣溫保持恒定擠塑聚苯板外保溫材料導熱性能極低，阻止熱傳遞139A場景設定B操作自動化墻上面板、手機、終端顯示器、PDA、遙控器，均為控制家中電器的主腦，簡單。家中所有的燈光、窗簾、音箱（背景音樂）、空調(diào)及選購的智能家電等均可預設為不同組合的室內(nèi)場景狀態(tài)。夜間起床場景：通往洗手間的燈柔和的一路亮起會客場景：燈光明亮，空調(diào)自動調(diào)節(jié)家庭聚餐場景：燈光明亮，音樂響起看電視場景：燈光柔和，窗簾關閉浪漫晚餐場景：餐廳燈光柔和，其他燈關閉設備設施——智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：達到區(qū)域平臺水平140國際先進掌形識別電子入戶門霍尼韋爾專為TheHouse量身定制智能溫控器智慧生活配置小區(qū)內(nèi)車庫管理、門禁、消費、查表一卡通系統(tǒng)。最頂級家庭遠程空凋、地暖控制系統(tǒng)集成在全球首次利用。社區(qū)周界、公共空間、樓體周界、入戶單元門設有4層安防系統(tǒng)。緊急呼叫系統(tǒng)煤氣報警系統(tǒng)設備設施——智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：達到區(qū)域平臺水平霍尼韋爾Honeywell智慧家居系統(tǒng)141設備設施——智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：達到區(qū)域平臺水平霍尼韋爾（Honeywell）智能溫控自動調(diào)節(jié)及遠程控制室溫系統(tǒng)142設備設施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達到區(qū)域平臺水平使用變頻泵，實行變流量運行，節(jié)約能源減壓限流給水系統(tǒng)，節(jié)水器具，減少資源消耗143設備設施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達到區(qū)域平臺水平144設備設施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達到區(qū)域平臺水平導光管自然采光系統(tǒng)，白天將自然光引入地下室，夜間將燈光反射至地面浮筑樓板技術有效降低樓板撞擊聲聲壓145設備設施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達到區(qū)域平臺水平中水處理系統(tǒng)利用廚房及洗浴廢水作為中水水源，采用膜生物處理技術；經(jīng)生物反應器，消毒裝置等處理后部分用于沖廁用水，其余用于綠地，澆灑道路、景觀水景補水等。146設備設施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達到區(qū)域平臺水平綠色能源利用：太陽能庭院燈、小型風力發(fā)電路燈生態(tài)型透水地面，雨水回滲利用系統(tǒng)147直飲水24小時生活熱水軟化水設備設施——生活水系統(tǒng)水系統(tǒng)：直飲水系統(tǒng)+24小時中央熱水系統(tǒng)+軟化水；領先區(qū)域水平，拉升項目品質(zhì)感148物業(yè)服務公共空間34建筑設計1設備設施精裝修12設備設施及精裝修2149設計感：臺灣著名設計師邱德光打造新古典主義風格的樣板間，體現(xiàn)了時尚、舒適、私密，具有很高的品質(zhì)感、圈層感。精裝修案例瑞士公寓4000元/平米全套精裝，合資品牌廚房家電。含：西門子或同檔次品牌電冰箱、電磁爐、微波爐、洗衣機、電烤箱（一居不送洗衣機和電烤箱）客戶語錄：“設計風格很喜歡，簡約中透露出現(xiàn)代奢華，富有時代特征?！?50精裝修案例柏悅居8000元/平米全套精裝，贈送家俱和家庭電器，其中柏悅府的第50～58層按照客戶的要求度身定做（不含裝修）客戶語錄：“家具和電器都是國際一流品牌，值了?！?51包括裝飾物在內(nèi)的一切室內(nèi)設計聘請德國室內(nèi)大師設計，曾多次在國際上獲得獎項；室內(nèi)裝修硬件設備采用5星級豪華酒店標準，贈送全套進口櫥柜、潔具及品牌家電；設計風格簡約、時尚，符合國際風格品位。海晟名苑五期精裝修案例客戶語錄：“聽說室內(nèi)設計全出自德國名師之手，很有品位、很時尚?！?52北京公館精裝修沿襲sohu中