現(xiàn)代物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)思路引言：現(xiàn)代物流必須以周邊發(fā)達(dá)的現(xiàn)代制造業(yè)為基礎(chǔ)，才有物可流；必須以發(fā)達(dá)的海、陸、空交通骨架為依托，才有物能流；必須以良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)為條件，才有物必流；必須以發(fā)達(dá)的信息、旅游、住宿、購(gòu)物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及公正、有效的司法、行政為保障，才能物暢其流。我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展從起步開始就具有強(qiáng)烈的“中國(guó)特色”，其中最具爭(zhēng)議也是最具“熱點(diǎn)效應(yīng)”的話題之一就是“物流園區(qū)”的建設(shè)。由于世界各地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家均為純市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，因此物流業(yè)發(fā)展完全遵循市場(chǎng)供需均衡發(fā)展規(guī)律，經(jīng)過漫長(zhǎng)的市場(chǎng)磨合發(fā)展，形成了“企業(yè)物流”與“物流企業(yè)”這樣一組簡(jiǎn)單明了的供需關(guān)系，并且已融入供應(yīng)鏈中。在中國(guó)，一方面因?yàn)槲锪餍枨蟛粔蛲ⅲ锪鞴?yīng)能力不強(qiáng)水平不高，物流市場(chǎng)供需適應(yīng)度與發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）的差距十分明顯；另一方面，我國(guó)仍處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，市場(chǎng)自身發(fā)展力較弱，政府調(diào)控推進(jìn)力較強(qiáng)。在此情況下，全國(guó)各地政府紛紛規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)、中心等大規(guī)模物流節(jié)點(diǎn)（部分地區(qū)定義為物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)），并引起必要性的爭(zhēng)議和能否成功的疑問。一、我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)存在的主要問題目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流園區(qū)開發(fā)遭遇著“雷聲大、雨點(diǎn)小”的困惑和尷尬。這些倉(cāng)促上馬、占用大片規(guī)劃用地、動(dòng)輒十?dāng)?shù)億乃至上百億元投資的物流園區(qū)項(xiàng)目是否經(jīng)過了詳細(xì)的調(diào)研和考察？這里面有多少是政府的“形象工程”？是否產(chǎn)生了預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益？究其原因，很多物流園區(qū)先做控規(guī)、再招商。工程控制性規(guī)劃更多的是從工程可行性和技術(shù)角度給出園區(qū)的土地控制、功能區(qū)域、建筑指標(biāo)等數(shù)據(jù)，而忽略了園區(qū)的市場(chǎng)和客戶需求。市場(chǎng)需求是任何物流園區(qū)成長(zhǎng)的關(guān)鍵和根本，忽略了市場(chǎng)需求，直接導(dǎo)致物流園區(qū)招商引資效率和效果不佳。二、現(xiàn)代物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的必要性物流園區(qū)的定義根據(jù)國(guó)內(nèi)外發(fā)展的情況，物流園區(qū)可定義為形成社會(huì)化規(guī)?；奈锪鳂I(yè)集聚地區(qū)。應(yīng)基本符合下列要求：主要提供社會(huì)化公共物流服務(wù)；眾多物流企業(yè)集聚；完善的綜合物流功能；較高的物流服務(wù)水平；較強(qiáng)的物流集聚效應(yīng)；較明顯的物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語(yǔ)（2006版）中物流園區(qū)的定義則是：為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化、或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域、集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物流集結(jié)地。物流園區(qū)的分類我國(guó)物流園區(qū)宜分為：1） 交通服務(wù)型：又可分為空港物流園區(qū)、海港物流園區(qū)、路港（陸上交通運(yùn)輸樞紐）物流園區(qū)；2） 產(chǎn)業(yè)服務(wù)型；3） 商貿(mào)服務(wù)型；4） 綜合服務(wù)型；物流園區(qū)建設(shè)的意義科學(xué)規(guī)劃的物流園區(qū)建設(shè)將分布于城鄉(xiāng)各個(gè)角落的物流結(jié)點(diǎn)統(tǒng)一起來(lái)，通過功能整合、技術(shù)創(chuàng)新、規(guī)模運(yùn)作，有利于：打造順暢物流系統(tǒng)支持當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代制造和商貿(mào)流通業(yè)降低生產(chǎn)流通成本、提高供應(yīng)鏈整體效率，提高整體經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和效率；減少物流系統(tǒng)給城市發(fā)展造成的負(fù)面影響，改善城市的交通、生態(tài)環(huán)境、城市的景觀和優(yōu)化城市的功能布局，增強(qiáng)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力；營(yíng)造物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)良投資環(huán)境，促進(jìn)第三方物流業(yè)發(fā)展，推進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、現(xiàn)代化、集約化、專業(yè)化；政府各職能部門進(jìn)駐物流園區(qū)，有利于政府的宏觀指導(dǎo)和企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作；物流園區(qū)建設(shè)的得益者政府：將物流園區(qū)作為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要抓手、突破口、增長(zhǎng)點(diǎn)等，作為宏觀調(diào)控重點(diǎn)項(xiàng)目，也是支持保障其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，注重社會(huì)效益與整體效益；投資開發(fā)商：將物流園區(qū)作為物流地產(chǎn)開發(fā)、物流產(chǎn)業(yè)運(yùn)作、物流延伸產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)等投資開發(fā)項(xiàng)目；生產(chǎn)與流通企業(yè)：享受物流業(yè)集聚帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)，包括成本下降、水平提高、物流供應(yīng)商選擇增加、功能優(yōu)化等；物流企業(yè)：享受物流業(yè)集聚帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)、表現(xiàn)為良好的競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)作環(huán)境、良好的政策與服務(wù)效應(yīng)、配套與基礎(chǔ)設(shè)施完善、環(huán)境完善；其他企業(yè)：共享物流業(yè)集聚帶來(lái)的房地產(chǎn)升值、服務(wù)業(yè)完善、就業(yè)機(jī)會(huì)增多、交通條件改善等；本地居民：共享人流、物流集聚帶來(lái)的商機(jī)，如餐飲、住宿、商務(wù)、商貿(mào)、文化、娛樂等。由此可以得出我國(guó)物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的必要性結(jié)論：根據(jù)我國(guó)國(guó)情特色，科學(xué)合理的規(guī)劃建設(shè)數(shù)量適當(dāng)、規(guī)模適度、布局適宜、功能適中的現(xiàn)代物流園區(qū)。有助于政府宏觀調(diào)控與重點(diǎn)突破，有助于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地開發(fā)升值，有助于當(dāng)?shù)匚锪鳂I(yè)發(fā)展的優(yōu)化組合。就在我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)引起爭(zhēng)議之時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家早已開始重視現(xiàn)代物流園區(qū)（基地、團(tuán)地）的規(guī)劃建設(shè)。如德國(guó)、日本等。三、物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)思路物流園區(qū)選址作為特殊的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，在物流需求量充分大（當(dāng)然是按動(dòng)態(tài)發(fā)展的背景）的前提下，選址無(wú)疑是關(guān)鍵的第一步。根據(jù)國(guó)內(nèi)物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗波折來(lái)看，綜合物流選址的基本原則是：1） 位于城市中心區(qū)的邊緣地區(qū)一般設(shè)在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線（繞城干道）附近，既有利于城市內(nèi)外物流的流通轉(zhuǎn)換，又能保護(hù)城市中心區(qū)的交通環(huán)境、土地開發(fā)、生態(tài)環(huán)境等。2） 位于內(nèi)外交通樞紐附近設(shè)在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線與放射干道交叉點(diǎn)（城市交通樞紐），且在城市對(duì)外交通的主要通道與節(jié)點(diǎn)附近，如鐵路（貨運(yùn)站、編組站）、高速公路（出入口、立體交叉）、國(guó)道或省道交叉口、空港、水運(yùn)港口等。3） 位于城市物流的主要發(fā)生源節(jié)點(diǎn)附近設(shè)在有較大物流量產(chǎn)生、吸引、集疏的區(qū)域，如大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型市場(chǎng)、大型交通樞紐等物資集散源頭。4） 位于土地可開發(fā)資源較好的地區(qū)，盡可能選擇非農(nóng)保地。5） 位于經(jīng)營(yíng)管理水平較高，成本較低的地區(qū)。物流園區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃：不是單純的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；有別于國(guó)家和區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃；不同于工業(yè)與房地產(chǎn)園區(qū)規(guī)劃；物流園區(qū)的建設(shè)思路：創(chuàng)新源物流策劃?rùn)C(jī)構(gòu)是國(guó)內(nèi)最早從事物流園區(qū)咨詢規(guī)劃的專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)，憑借“6年行業(yè)咨詢經(jīng)驗(yàn)”和“十幾個(gè)各地成功案例”，以“嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)、互動(dòng)創(chuàng)新”的規(guī)劃咨詢理念有機(jī)會(huì)參與到貴物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)中。關(guān)于園區(qū)開發(fā)建設(shè)思路，我們認(rèn)為：以科學(xué)規(guī)劃為前提，以合理的市場(chǎng)定位為立足點(diǎn)，以突出的功能為亮點(diǎn)，以項(xiàng)目合理投資收益為基礎(chǔ)打造園區(qū)服務(wù)平臺(tái)，從投資商、運(yùn)營(yíng)商和經(jīng)營(yíng)商等利益相關(guān)方角度完善園區(qū)投資環(huán)境；以提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率為根本，堅(jiān)持“建設(shè)在區(qū)內(nèi)，發(fā)展在區(qū)外”的原則，積極開展招商和業(yè)務(wù)拓展活動(dòng)建立健全園區(qū)管理體制，堅(jiān)持政企分開，引入市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制；樹立園區(qū)品牌形象，走品牌化發(fā)展的道路；搭建園區(qū)信息平臺(tái)，高標(biāo)準(zhǔn)建立信息化物流園區(qū)；因此，園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃決定市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位決定功能定位，功能定位決定用地規(guī)模及土地功能性質(zhì)土地功能性質(zhì)決定園區(qū)各地塊項(xiàng)目開發(fā)的詳規(guī)。物流園區(qū)能不能做，想清楚一個(gè)問題就行對(duì)一個(gè)物流園項(xiàng)目而言，能不能做，是否能夠成功，關(guān)鍵要搞清楚一個(gè)問題，就是想清楚“人家為什么來(lái)我們園區(qū)這里？我們能給人家?guī)?lái)什么利益而值得人家來(lái)？”這樣的問題，歸結(jié)到項(xiàng)目的業(yè)務(wù)上，就是要清晰地回答項(xiàng)目“做什么”和“怎么做”。二者是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，“做什么”很重要，“怎么做”更重要?！霸趺醋觥钡膯栴}解決不好，“做什么”的問題就成了空中樓閣，很難落實(shí)，就成為一句空話。以此同時(shí)，在解決項(xiàng)目“怎么做”的問題同時(shí)，還要帶著怎么為項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略定位這個(gè)問題，就項(xiàng)目而言，應(yīng)該著重解決的問題可用如下圖表示：r物流同發(fā)展戰(zhàn)略利業(yè)毎定位、具體實(shí)施加略、用動(dòng)配套塞件和切入點(diǎn)以此同時(shí)，在解決項(xiàng)目“怎么做”的問題同時(shí)，還要帶著怎么為項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略定位這個(gè)問題，就項(xiàng)目而言，應(yīng)該著重解決的問題可用如下圖表示：r物流同發(fā)展戰(zhàn)略利業(yè)毎定位、具體實(shí)施加略、用動(dòng)配套塞件和切入點(diǎn)巾場(chǎng)謂研f戰(zhàn)略發(fā)脫頂H任務(wù)電要內(nèi)容勒濫誠(chéng)區(qū)規(guī)劃』業(yè)務(wù)策劃::咸本怙揉/經(jīng)擠收盤/押商策略具體而言，內(nèi)容可分為如下三個(gè)方面：1、項(xiàng)目整體定位的再評(píng)估和重新定位-產(chǎn)業(yè)環(huán)境和最新產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)下可能的商業(yè)機(jī)會(huì)調(diào)研-相關(guān)政策環(huán)境和最新的產(chǎn)業(yè)政策下可能的商業(yè)機(jī)會(huì)調(diào)研-項(xiàng)目的交通、區(qū)位特點(diǎn)帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)和可能的風(fēng)險(xiǎn)-市場(chǎng)需求和需求潛力分析-可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特點(diǎn)及其造成的對(duì)本項(xiàng)目的威脅-類似或本地相關(guān)案例競(jìng)爭(zhēng)性分析-項(xiàng)目整體定位的再評(píng)估和重新定位2、業(yè)務(wù)策劃-項(xiàng)目涉及范圍內(nèi)市場(chǎng)和客戶細(xì)分-項(xiàng)目涉及范圍內(nèi)市場(chǎng)和重點(diǎn)客戶需求分析和解讀-項(xiàng)目產(chǎn)品和服務(wù)的選擇和確定-項(xiàng)目產(chǎn)品和服務(wù)的設(shè)計(jì)策劃-項(xiàng)目產(chǎn)品和服務(wù)下進(jìn)行功能規(guī)劃-功能設(shè)施空間布局-項(xiàng)目整體規(guī)劃CAD圖-項(xiàng)目業(yè)務(wù)運(yùn)作模式設(shè)計(jì)-項(xiàng)目商業(yè)關(guān)系和價(jià)值鏈、盈利模式構(gòu)建-項(xiàng)目不同階段的驅(qū)動(dòng)要素、關(guān)鍵資源配置-投資、收益和盈利回收方式-項(xiàng)目的溢出價(jià)值和社會(huì)效益-項(xiàng)目開發(fā)階段劃分和成長(zhǎng)要點(diǎn)-業(yè)主方角色定位及項(xiàng)目開發(fā)操作方案優(yōu)選-項(xiàng)目招商、項(xiàng)目運(yùn)作管理建議-成功要素、配套條件支持和政策訴求及支持3、尋求政府政策支持由于物流園區(qū)項(xiàng)目具有公共平臺(tái)的性質(zhì)，