第24講

商業(yè)物業(yè)的管理與工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理

餐前小吃大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?物業(yè)管理是以什么形式存在?在大家周圍有哪些物業(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系?房地產(chǎn)與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何第十章商業(yè)物業(yè)的管理

第一節(jié)商業(yè)物業(yè)的類型、特點(diǎn)與管理要求

一．商業(yè)物業(yè)的類型

（一）物業(yè)的含義

物業(yè):單元性的房地產(chǎn)。具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)三要素:房屋建筑、設(shè)備、場地物業(yè)包涵的內(nèi)容:

A、具有使用功能的居住和非居住房屋

B、相配套的設(shè)施和市政、公用設(shè)施

C、房屋實體以及相連的場地、道路等

D、有關(guān)可使用的建筑物以及場所

E、有關(guān)的文化、服務(wù)物業(yè)的起源A、起源于19世紀(jì)60年代的英國B、20世紀(jì)50年代初由英國傳入香港C、20世紀(jì)80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益。不動產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動的財產(chǎn)。物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動產(chǎn)和相關(guān)財產(chǎn)。不動群產(chǎn)、角房地埋產(chǎn)、濤物業(yè)鋤的聯(lián)撲系與目區(qū)別不動風(fēng)產(chǎn)（Re量al是E醋st叉at程e）側(cè)獄重于士指物錫質(zhì)形雙態(tài)房地佳產(chǎn)（Re菜al葬e便st扣at妥e，Pr脂op佩er暗ty）物帽質(zhì)形飯態(tài)和凡權(quán)益和并重物業(yè)嚷（Pr揀op滾er洽ty）側(cè)渴重于失指權(quán)定益一般敲情況悉下三語者可繡以通波用，傭互為害替代越。不動敏產(chǎn)、屈房地鍋產(chǎn)、綱物業(yè)記的聯(lián)區(qū)系與間區(qū)別適用徑范圍霜的區(qū)俊別：房萍地產(chǎn)滋一般緣瑞在經(jīng)柿濟(jì)學(xué)嫩范疇域使用奮，用垮以研碑究房曠屋及系其連淋帶的蠅土地骨的生嶼產(chǎn)、換流通桃、消調(diào)費(fèi)和燈隨之恰產(chǎn)生豬的分油配關(guān)凝系；參不動抱產(chǎn)一賄般在字法律若范疇缺使用因用以測研究朗該類銀型的宰權(quán)益勤特性武和連拉帶的蓄經(jīng)濟(jì)肅法律例關(guān)系危；物忽業(yè)一挑般在她房屋穴消費(fèi)縣領(lǐng)域恥使用賢，而鑄且特珠指在閥房地杏產(chǎn)交妖易、櫻售后昏服務(wù)泛這一蒜階段屈的針達(dá)對使杰用功香能而己言的闊房地偷產(chǎn)，嶄一般造是指牙具體你的房爹地產(chǎn)濕。不動把產(chǎn)、扇房地揉產(chǎn)、愛物業(yè)且的聯(lián)助系與熊區(qū)別稱謂計領(lǐng)域狂上的令區(qū)別：房蛇地產(chǎn)祖一般大是廣秤義上址對房配屋的蜘開發(fā)斧、建趙設(shè)、靠銷售越等方五面的俗統(tǒng)稱驅(qū)，是幅對房醉屋建向筑物栗進(jìn)行濟(jì)描述鈔時最莊常使球用的腳概念您；不易動產(chǎn)擦一般攤在界摸定法匪律財想產(chǎn)關(guān)唇系時宜使用映，其姓著眼緩點(diǎn)是就該項含財產(chǎn)哄實物撿形態(tài)繼的不你可移扮動性頭；物膨業(yè)一沒般在郵描述顧房地帥產(chǎn)項沒目時鋒使用競，是憐針對亡具體寒房屋貢建筑牙物及集其附悶著物秀的使蘆用、猛管理厲、服等務(wù)而恥言的佳概念腎。“物吵業(yè)”女、“踏房地牧產(chǎn)”漏用于列指物右質(zhì)形獨(dú)態(tài)時嚼具體掀區(qū)別軟：其一誕，物禾業(yè)一宜般用雪于確濫指房地劉產(chǎn)則辟一般赤用于掌泛指其二蠢，物泛業(yè)主暗要是績指已銀建成擁投入擺使用布的房壺地產(chǎn)板產(chǎn)品桿。房地榨產(chǎn)往應(yīng)往指喝生產(chǎn)脖、流報通、騎消費(fèi)擠整個面過程校的房地刑產(chǎn)產(chǎn)沿品(二)商業(yè)善物業(yè)孩的特義點(diǎn)1、物按業(yè)管苦理的矮涵義:物業(yè)睜管理偵是指凝不僅膨包括糟對房乎屋建哪筑及盈其配藍(lán)套的炒設(shè)施才設(shè)備凱和相揀關(guān)場灰地管槐理維彎護(hù)，腹還包偵括對容物業(yè)鬼環(huán)境祥（安最全，金清潔仗，綠如化、叼車輛獅停放兆）進(jìn)六行統(tǒng)饒一整質(zhì)治、狠養(yǎng)護(hù)怪和管煎理2、物嗽業(yè)管莖理是形一種射集管理潔、經(jīng)禽營、么服務(wù)為一填體的眉有償幸服務(wù),是實獎行社會共化、哀專業(yè)限化、提企業(yè)峽化、起經(jīng)營濤型的社傍會服泛務(wù)行軌業(yè).物業(yè)跑管理處與傳推統(tǒng)房策產(chǎn)管兔理的宏區(qū)別槳：傳統(tǒng)斃的房產(chǎn)伴管理是計潔劃經(jīng)把濟(jì)管挽理模山式下繩的行批政型島福利適性的間管理晃。物業(yè)烘管理是市豪場經(jīng)撈濟(jì)管貍理模船式下匙的開吳放的攔經(jīng)營梳服務(wù)慨型的穴管理監(jiān)，即座企業(yè)赴化、弟專業(yè)承化、誼社會儲化的趕管理零。物業(yè)炎管理宿與傳瞎統(tǒng)房模產(chǎn)管固理的底比較二．徹物業(yè)狠管理對的性奴質(zhì)（一次）物絲式業(yè)管糾理的涂性質(zhì)1．服是務(wù)性止提僻供勞模務(wù)服餓務(wù)2．經(jīng)田營性提供策有償乘服務(wù)3．專絨業(yè)性歌物獲業(yè)管谷理本策身是壯社會習(xí)分工鵝的產(chǎn)礎(chǔ)物有專脂門的枯組織題機(jī)構(gòu)專業(yè)星人員挖配備籠專業(yè)秩工具光和設(shè)者備并專柱業(yè)公亦司分喊包工間作4．受圖聘、龜受托練性異物按業(yè)的躁管理葛權(quán)來酬自于將物業(yè)前的所檔有權(quán)名兩權(quán)辰分離己導(dǎo)致5.規(guī)范翠性成立區(qū)、接爆管、必管理膚的規(guī)找范性6.統(tǒng)一韻性和燃綜合游性7．中僚介性（二俊）優(yōu)舒質(zhì)服聞務(wù)的檢關(guān)鍵兇因素1．強(qiáng)調(diào)返以業(yè)蜘主（恥使用體人）違為中告心（鏡觀念鞋上）2．建羅立基奏本的添服務(wù)嗚行為級標(biāo)準(zhǔn)對每俱個員評工負(fù)愚責(zé)的頓具體撒領(lǐng)域名有一紡份簡瘦明扼腐要的沃書面托工作綁描述奔（做衰什么胸）腰有憲一份進(jìn)針對拔以員帥工為叮基礎(chǔ)蓮的行準(zhǔn)為準(zhǔn)陰則（握怎么現(xiàn)做）3．認(rèn)泄同并雞嘉獎逢優(yōu)秀態(tài)員工炕（激雀勵機(jī)泥制上呈）4．制定碰不斷酒提高姐服務(wù)絞質(zhì)量惜的策逼略（奔策略槽及創(chuàng)膊新方妄面）物業(yè)么管理個是以戀服務(wù)揀為宗正旨、辮以經(jīng)棋營為皇手段肺、以急效益陶為目劍的的舅服務(wù)能性行互業(yè).第二尊節(jié)滿物拆業(yè)管殊理的輩類型幫和內(nèi)殼容一．科類型（一駕）按塑管理誼性質(zhì)堤分1．行臥政性臉管理指公以有房已屋的錢管理組由政陶府設(shè)剪立的菠管理燥機(jī)構(gòu)搏或單損位指尾派部葉門統(tǒng)獵一管傲理，艷政事卷企合符一。2．企涼業(yè)化走管理產(chǎn)權(quán)匪人聘張用物桿業(yè)管拍理專裝業(yè)企雪業(yè)管繩理物憲業(yè)（二陰）按帥產(chǎn)權(quán)凝性質(zhì)毒劃分1．聘鍛用（笑委托中）服泳務(wù)型哭物業(yè)徐管理（A）聘用堤委托籍管沸理聯(lián)產(chǎn)權(quán)宜人——黑——與—→物管炸企業(yè)——悔—→物業(yè)復(fù)提供圾費(fèi)用押產(chǎn)村權(quán)人←——簽約——晉→物管秧企業(yè)彼提供配服務(wù)第一顆次委奶托：疫開發(fā)忍商——→管理淺企業(yè)第二毫次委姿托：欺業(yè)主龜委員房誠會——畝—→物管皮企業(yè)開發(fā)孤商委那托物峽業(yè)管秧理企街業(yè)的五兩種曲方式:自己強(qiáng)組建育管理驗公司銳招糠聘專潮業(yè)物網(wǎng)業(yè)公閣司2．自主吃經(jīng)營型物療業(yè)管跳理（B）物業(yè)童業(yè)主丈將物哭業(yè)的雜經(jīng)營亭與管票理同末時交鼠由下壇屬公恒司去筐做。管理賠企業(yè)役肩負(fù)顏經(jīng)營曬、管友理雙血重重摔任，羨水平釣高低旨對物旅業(yè)經(jīng)剃營效松益影鬧響大年。二者闖差別:產(chǎn)權(quán)懇上：A分散穗，B集中管理困上：A側(cè)重瞎售后促服務(wù)B經(jīng)營辟與管貍理并鎖重管理裹對象及方面：A居住發(fā)物業(yè)臘為主B商業(yè)悅物業(yè)粗為主服務(wù)棍對象希方面：A居民液為主B職業(yè)膀人群既為主二．輕物業(yè)委管理取的內(nèi)首容（一逐）基味本業(yè)受務(wù)1．房芒屋管針理2．設(shè)萍施、園設(shè)備鉛管理3．相獲關(guān)場轎地的妻維護(hù)免與管轎理（二銀）專多項業(yè)假務(wù)1．安覆全管腸理（臨包括耍消防捷管理楚）2．清蠻潔衛(wèi)滅生管裙理3．綠熱化管奔理4．車半輛管揉理5．能源分管理（一庸）、帽（二預(yù)）業(yè)繼務(wù)屬暢于公無共性喝、常錘規(guī)性乞服務(wù)外項目寄。收費(fèi)聯(lián)原則你：保體本微霜利。（三醬）特蛛色業(yè)攪務(wù)指各頓種代哲辦代勵做業(yè)齡務(wù)→旨在眨方便具住、彈用戶類，受爺其委預(yù)托而諷提供鳳，如掏：代聘太代做不家政艇服務(wù)代定拘代送賴牛奶膛、報恐紙代送擦兒童沿入園舟上學(xué)代定偏代購按車船燈票（四錄）經(jīng)年營業(yè)餅務(wù)為業(yè)樓主及燙其他辜客戶昆提供只的經(jīng)膀營性允服務(wù)能，如濁：室辯內(nèi)裝盞潢；燈家電體維修躬；咨詢符；代贊租代票售；開小竭商場翅及其另他經(jīng)燙營實裳體。開展越的目尸的：謀求拾企業(yè)多良好熊的經(jīng)讀濟(jì)效蛛益第三竹節(jié)豪物夏業(yè)管駐理的榨興起芽與發(fā)儉展一．池物業(yè)衡管理至的起爹源物業(yè)特管理結(jié)作為蛾一種后不動備產(chǎn)管瞞理的旬模式厘起源擋于19世紀(jì)60年代掌的英云國。真正鋪現(xiàn)代趨意義即上的職物業(yè)餅管理撿起源翻形成頌于19世紀(jì)臺末20世紀(jì)染初的漠美國泥。19鉤08年，習(xí)由芝疾加哥趴摩天駁大樓涉的所代有者舞喬嘗治A·霍爾其特發(fā)紅起成涂立了喬世界政上第密一個仇物業(yè)宇管理炭組織——芝加潤哥建趕筑物拜管理腥人員街組織證（Ch述ic拼ag惰o辦Bu炸il竟di腳ng設(shè)Ma墓na窗ge愿rsOg妻an丘iz安at太io稿n，CM莖BO）隨后剝，成箏立全鎮(zhèn)美第杯一個社業(yè)主醬組織——頭“建筑外物業(yè)捉主組誘織”善（Bu它il妻di項ngOw耐er裂sOr潔ga還ni得za斬ti兇on，BO餅O）。最后省又成矩立了繁“建洪筑物船業(yè)主蔥與管曾理人蠶員協(xié)紅會”蜘（Bu叮il滑di液ngOw燥er打san躺d委M莫an濤ag喊er芽s窯A惰ss仇oc塑ia移ti四on，BO阻MA）經(jīng)過甚上百蘋倍年鍛的發(fā)凳展，第物業(yè)趙管理燙的內(nèi)勻容也政從傳勵統(tǒng)意烤義上己的樓溪宇維廉修、亮養(yǎng)護(hù)姻、清襯潔、獲保安鎮(zhèn)延伸豪至：工程柳咨詢聞監(jiān)理物業(yè)洞功能爺布局語與劃督分物業(yè)父市場榆行情撲調(diào)研鳴預(yù)測目標(biāo)陵客戶鋼群認(rèn)識定物業(yè)熄保險愚、物牲業(yè)租去售推匹廣代姿理通訊咱及旅濱行安趙排智能聾系統(tǒng)腔化服望務(wù)專門定性社熟會保周障服應(yīng)務(wù)等相方面劈燕。第四唇節(jié)物業(yè)光管理肆市場檔的培珍育一．物業(yè)頌管理市場嗎的概料念（一朱）市下場客滿體物業(yè)稀管理煤勞務(wù)俊服務(wù)包括僑：一般戴性服滲務(wù)特約貞服務(wù)經(jīng)營溝性服產(chǎn)務(wù)（二賴）市潮場主蘆體需求夜主體：業(yè)獻(xiàn)主、叫使用舌人供給饑主體：物決業(yè)管嫁理服絹務(wù)經(jīng)裙?fàn)I人協(xié)調(diào)蜂主體：政老府和鈴行業(yè)躍組織（三半）市讀場環(huán)習(xí)境①專業(yè)姨法規(guī)成政策②相關(guān)筐的專拔門性艘法律③管理構(gòu)契約投或合曉同④基本銷的社快會經(jīng)勸濟(jì)制皇度⑤人們口對物酷業(yè)管殘理的翠認(rèn)識譜認(rèn)可籮程度態(tài)度應(yīng)、行曬業(yè)風(fēng)獄氣等二．水物業(yè)察管理秒市場年的形梢成（一腳）對者物業(yè)震管理載服務(wù)伸需求結(jié)的日脹益增嗚加*政府盈從社御會管號理、偵社會求效益套角度*開發(fā)陵企業(yè)利從經(jīng)白濟(jì)效草益、正企業(yè)索長期萍生存你發(fā)展軌角度*業(yè)主追從投鞏資保開值、艙增值痕角度*使用匙者