商業(yè)地產(chǎn)前期策劃及案例分析研究背景2010年到2012年是房地產(chǎn)極則不平靜的兩年獵，樓市進(jìn)入大累落大起的深度詢調(diào)整期。在勤這一大起大落園的階段，商業(yè)拒地產(chǎn)受到前所醫(yī)未有的關(guān)注，怎內(nèi)資、外資、太開發(fā)商、運(yùn)營殺商齊頭并進(jìn)，燭掀起了一波商浪業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的道高潮。而對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)汁極其靈敏的大蘇型開發(fā)企業(yè),早在前幾啄年就把持萬有型商業(yè)喘物業(yè)經(jīng)營令做為企業(yè)烏長期發(fā)展涂戰(zhàn)略的重匆要部分。舅如保利基、中海、SOHU中國、富地外、合生創(chuàng)展領(lǐng)、世貿(mào)等。住宅市場(chǎng)的研究貢經(jīng)過多年的研究宣以后，理論相對(duì)燥較為成熟了，但腐是商業(yè)地產(chǎn)由于光在我國起步較晚別，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的蛋研究還剛剛開始余，商業(yè)地產(chǎn)完善順的發(fā)展概念也許款是在近期才有的戀。商業(yè)地產(chǎn)卵是完全區(qū)透別于住宅含市場(chǎng)的新仰興行業(yè)。簡(jiǎn)如果還單盼純的停留縱在住宅市筒場(chǎng)的經(jīng)營墊理念中而甜從事操作聞商業(yè)地產(chǎn)晃，風(fēng)險(xiǎn)稻不言而育倒。所以有必要對(duì)商謎業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式享進(jìn)行一次全方位右的認(rèn)識(shí)。希望本吹報(bào)告能起到拋磚者引玉的作用！貳、商業(yè)猴地產(chǎn)的發(fā)假展叁、商業(yè)地產(chǎn)前弄期策劃肆、商業(yè)地產(chǎn)案換例分析核心內(nèi)容目錄壹、商業(yè)禿地產(chǎn)理論壹禍商業(yè)地產(chǎn)故理論貳取商業(yè)地產(chǎn)名的發(fā)展叁面商業(yè)線地產(chǎn)前期延策劃肆艷商業(yè)急地產(chǎn)案例曉分析一、商業(yè)地膜產(chǎn)涵義二、商業(yè)地里產(chǎn)分類三、商業(yè)殊地產(chǎn)與住宅地笛產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地憲產(chǎn)的價(jià)值五、商業(yè)兼租售模式廣義而言，眼商業(yè)地產(chǎn)是優(yōu)指各種非生潑產(chǎn)性、非居智住性物業(yè)，鬼包括寫字樓屈、公寓、會(huì)撇議中心以及誘商業(yè)服務(wù)業(yè)肝經(jīng)營場(chǎng)所等廣義概念狹義的講技，商業(yè)地梳產(chǎn)專指用蔬于商業(yè)服向務(wù)業(yè)經(jīng)營鞏用途的物朋業(yè)形式，提包括零售子、餐飲、罩娛樂、健衣身服務(wù)、察休閑設(shè)施爹等，其開灘發(fā)模式、鉆融資模式跟、經(jīng)營模尋式以及功冤能用途都換有別于住駕宅、公寓鴉、寫字樓線等房地產(chǎn)怎形式狹義概念注：商業(yè)地恐產(chǎn)與“地產(chǎn)”的關(guān)系不如與“商業(yè)”來得緊密，其高更多屬性是在“商業(yè)”上。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與住宅比盞較商業(yè)是指以邀買賣方式使怪商品流通的京經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，金房地產(chǎn)是房籠產(chǎn)和地產(chǎn)的蒸總稱，指土字地及土地之疏上永久性的傍建筑物、構(gòu)榆筑物、附著翻物和由此所折衍生的權(quán)利給和義務(wù)關(guān)系貼的總和。租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論隨著社會(huì)的發(fā)歪展和科學(xué)技術(shù)巡壽的進(jìn)步，商業(yè)洗建筑呈現(xiàn)出以德下三個(gè)方面的兔趨勢(shì)：規(guī)模的刮大型化、功能練的多元化和技櫻術(shù)的復(fù)雜化。移商業(yè)建筑不但仍是購物場(chǎng)所，量而且可能結(jié)合格休閑、娛樂和叔餐飲等功能。波商業(yè)地產(chǎn)的分剩類方式很多。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)些值分類方法種類按商業(yè)形態(tài)1.百貨商場(chǎng)2.超級(jí)市場(chǎng)3.大型綜合超市4.便利店5.專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）6.專賣店7.購物中心8.倉儲(chǔ)商店按照規(guī)模和服務(wù)等級(jí)1.城市級(jí)商業(yè)中心2.區(qū)域型商業(yè)中心3.社區(qū)商業(yè)。按照空間形式1.住宅或?qū)懽謽侨狗坎课坏牡咨淌?.廣場(chǎng)型或中庭型3.商業(yè)步行街式。按照功能復(fù)合程度1.交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目2.文化商業(yè)設(shè)施3.旅游休閑商業(yè)設(shè)施按開發(fā)方式1.商業(yè)街商鋪2.市場(chǎng)類商鋪3.社區(qū)商鋪4.百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪5.商務(wù)樓、寫字樓商鋪6.交通設(shè)施商鋪按經(jīng)營模式只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)地產(chǎn)概蜓念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值興力達(dá)廣場(chǎng)天河城廣場(chǎng)商業(yè)分類——大型商業(yè)綜急合體（購物肚中心）租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)分類----開放式商業(yè)街集區(qū)商業(yè)街作菠為一種較芽為傳統(tǒng)的神商業(yè)模式燈，最大的款特點(diǎn)是分浙散經(jīng)營，團(tuán)租戶可得揮性較強(qiáng)、掩便于銷售宵，回報(bào)快董，但同時(shí)妙也面臨著雖管理難度春大的缺點(diǎn)噴，平衡集助團(tuán)戰(zhàn)略、窗當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)脹情況及商鑼業(yè)街特點(diǎn)糖，也是可最考慮的商啞業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)芽概念商業(yè)地產(chǎn)分禁類與住宅比距較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)分類----專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)版的優(yōu)勢(shì)在斥于其價(jià)格仰和資源優(yōu)栽勢(shì)，依托鐵當(dāng)?shù)刂е鶕?jù)產(chǎn)業(yè)所關(guān)召聯(lián)的產(chǎn)品督，建立專沾業(yè)市場(chǎng)也投是項(xiàng)目較鄭為可行的遇商業(yè)模式搜。商業(yè)地產(chǎn)概翼念商業(yè)地產(chǎn)分即類與住宅比掃較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論泛商業(yè)類型（飾旅游、休閑、怪運(yùn)動(dòng)等）旅游資源厲較為豐富紫，泛商業(yè)唐類型所包什括旅游、千休閑、運(yùn)格動(dòng)等商業(yè)抄概念對(duì)于剩某項(xiàng)目來敵說也是可報(bào)考慮的商終業(yè)模式第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論泛商業(yè)類型（眉旅游、休閑、涉運(yùn)動(dòng)等）旅游資源較棵為豐富，泛襖商業(yè)類型所菠包括旅游、柄休閑、運(yùn)動(dòng)括等商業(yè)概念鼓對(duì)于某項(xiàng)目儀來說也是可伐考慮的商業(yè)地模式第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比燃較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)險(xiǎn)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論隨著項(xiàng)目寫字樓女，會(huì)展等商業(yè)業(yè)感態(tài)投入運(yùn)營，項(xiàng)鉛目將吸引眾多的田商務(wù)人士，而不壩再僅僅是專業(yè)市皂場(chǎng)的業(yè)主，進(jìn)而級(jí)必然將產(chǎn)生對(duì)中援高檔商務(wù)酒店需末求?目前整個(gè)商圈粥范圍內(nèi)尚未出棚現(xiàn)中高檔酒店戀的供應(yīng)，為項(xiàng)勿目開發(fā)酒店提犯供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)?因項(xiàng)目所在寬區(qū)域尚屬于杯升級(jí)改造過吸程中，對(duì)高過檔五星級(jí)酒濟(jì)店的承受能刃力有限，而脫三星級(jí)酒店鳥較難與區(qū)域巾內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒鐮店拉開檔次榴，初步判斷記四星級(jí)商務(wù)宰酒店應(yīng)該是飽合適的選擇鍛方向商業(yè)分類----酒店第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)求值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論從行業(yè)研究韻結(jié)果來看，榴目前業(yè)內(nèi)對(duì)比甲級(jí)寫字樓肆市場(chǎng)非?？绰『茫J(rèn)為市發(fā)場(chǎng)在未來幾頑年將迅速發(fā)鼻展，空置率幕下降，租金鴉和售價(jià)大幅蘭攀升?目前寫字樓的顫分布主要坐落擱于CBD區(qū)域，而本況區(qū)則沒有甲胡級(jí)寫字樓的淘供應(yīng)?雖然存在一幕定的市場(chǎng)機(jī)壩會(huì)，但由于蔥項(xiàng)目所在區(qū)駝?dòng)驗(yàn)樯藤Q(mào)區(qū)摩而不是對(duì)寫墾字樓有著大我量需求的商透務(wù)辦公區(qū)，曬目前區(qū)域內(nèi)在有寫字樓需權(quán)求商家多為吃專業(yè)市場(chǎng)的己業(yè)主，該類薪商家對(duì)寫字儉樓檔次、規(guī)編模的需求及舅租金承受能玩力相對(duì)較低蛾，因此對(duì)項(xiàng)直目寫字樓的覺規(guī)模判斷尚弟需經(jīng)過謹(jǐn)慎冶市場(chǎng)研究商業(yè)分類----寫字樓第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分店類與住宅比役較商業(yè)地產(chǎn)端價(jià)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論商業(yè)分類----商業(yè)辦公樓商住寫字百樓的出現(xiàn)惜完全是現(xiàn)職代社會(huì)高似速快捷的零產(chǎn)物，集略辦公與住射宿為一體縮慧，“家”鵲辦公成為約現(xiàn)實(shí)，是鉤許多中小糧型公司的澡“權(quán)宜之蹤蝶計(jì)”，但括一般都很南現(xiàn)代化，姿很符合年詳輕人快節(jié)捏奏、追求去時(shí)尚的消雹費(fèi)習(xí)慣，瓜以SOHU·沸城為代表的奧商住辦公樓在仆成都一亮相就北吸引了眾多投慰資者的眼球。商業(yè)分類----交通設(shè)施漏商鋪交通設(shè)施商鋪指爸位于諸如地鐵站拍、火車站、飛機(jī)改場(chǎng)等交通設(shè)施里哲面及周圍的商鋪派，以及道路兩側(cè)紙各類中小型商鋪拉。第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概示念商業(yè)地產(chǎn)分波類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)王價(jià)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論/住宅：住宅的功能翅要求較為單碗一，主要就變是滿足人們鼠的居住功能吃，住宅提供帖給客戶的是蟻一種他們需答要的“生活方式”/商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能宴是作為商品流銀通的基礎(chǔ)設(shè)施柴，承擔(dān)商品的蛙流通展示功能當(dāng)，對(duì)人而言就虜是滿足人們的購物需求稼。同時(shí)商業(yè)桑地產(chǎn)還可以居承載餐飲功允能、娛樂功泰能、休閑功農(nóng)能、商務(wù)功晚能等其他功盲能功能/住宅：住宅選擇地段費(fèi)的彈性空間更擔(dān)大，不論城市語中心，還是城著市郊區(qū)，抑或冬荒郊野嶺，均碑可開發(fā)。/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)灘對(duì)地段的盾要求更高揀。李嘉誠翅先生關(guān)于抱決定商業(yè)芬地產(chǎn)投資某最重要的筋考量因素恥的論斷，臉那就是“地段，地段，還紡是地段”商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很蝴高，要步求具備較慨強(qiáng)的輻射按力地段商業(yè)地產(chǎn)與住宅艱地產(chǎn)的區(qū)別/住宅：客戶分為兩類，念一種是投資型客搏戶，一種是自用專型客戶。投資性僚客戶乃是依靠買破后出租及房產(chǎn)升值獲利。/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的?？蛻舻谝徊糠掷碚撈虡I(yè)地產(chǎn)概切念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅地產(chǎn)的在區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論/住宅：住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動(dòng)開發(fā)、滾動(dòng)銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款。/商業(yè)地產(chǎn)：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支持。資金要求/住宅：

住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。物業(yè)要求/住宅：

住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷售，買賣兩清。

/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營銷重點(diǎn),商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。銷售模式第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住厲宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅地駕產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論/住宅：住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，

/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。

專業(yè)性/住宅：而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。

/商業(yè)地產(chǎn)：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。

投資回報(bào)形式小結(jié)商業(yè)地產(chǎn)僅比住宅更夸加復(fù)雜，勾專業(yè)性要安求更高，鉗并且，并衣且對(duì)企業(yè)丹的資金要皆求、運(yùn)營具能力要求愿更高。真乖正要實(shí)現(xiàn)呈房地產(chǎn)開位發(fā)商到房裹地產(chǎn)運(yùn)營嬌商轉(zhuǎn)變，喊挑戰(zhàn)頗大椅。第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)令與住宅地漫產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概蓄念商業(yè)地產(chǎn)分霸類與住宅地某產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)蔑價(jià)值租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論五方主體（生物鏈）受益來源（價(jià)值鏈）影響因素（價(jià)值支撐）備注投資者物業(yè)投資回報(bào)商業(yè)增值能力/物業(yè)升值能力（增值力）大小業(yè)主開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)利潤物業(yè)質(zhì)素/營銷推廣/售價(jià)水平（產(chǎn)品力/銷售力）營運(yùn)商租金差價(jià)及管理費(fèi)等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平（招商運(yùn)營力）管理公司大商家經(jīng)營者商品差價(jià)人流/環(huán)境/商品/服務(wù)/價(jià)格水平（經(jīng)營力）小商戶終端消費(fèi)者商品價(jià)值/消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)觀念/消費(fèi)行為/購買水平（消費(fèi)力）第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住客宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概杠念商業(yè)地產(chǎn)分堆類與住宅比糊較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)充值----商業(yè)地產(chǎn)的勾價(jià)值鏈租售模式現(xiàn)階段國內(nèi)迷商業(yè)地產(chǎn)開本發(fā)運(yùn)作的主看流模式：開發(fā)商就是乒投資者甚至雜商業(yè)運(yùn)營方，一個(gè)主體雙晃重甚至三重角箱色，且物業(yè)大浪多是分割產(chǎn)權(quán)毫銷售（全部或取局部），在此孫模式下，開發(fā)初商也是投資商衰，排在運(yùn)營鏈主的最前面，而拜小業(yè)主也是投煙資者，排在開常發(fā)商之后。但監(jiān)未來商業(yè)地哭產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作更默多會(huì)依托基金激的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)厲證券化，有獨(dú)躲立的投資主體貼。第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論與住宅地時(shí)產(chǎn)相比商沸業(yè)地產(chǎn)的舒經(jīng)營復(fù)雜考性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要邁求更高，特在國家加緊大商業(yè)地蛋產(chǎn)的額度炊時(shí)，現(xiàn)在題像恒隆、籍華潤、保麻利、瑞安曠、御景等涼等，都還罩在加大物演業(yè)持有，記加大租金孤回報(bào)。為治什么？d----舉例：四大天饅王的榜樣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)內(nèi)住宅開發(fā)商的三閥重利結(jié)論住宅地產(chǎn)是區(qū)域揉性的階段性產(chǎn)業(yè)護(hù)，商業(yè)地產(chǎn)是金侄融、地產(chǎn)、商業(yè)支三結(jié)合最理想的坊產(chǎn)品。第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)患與住宅地隆產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概宗念商業(yè)地產(chǎn)兩分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)抗值商業(yè)地產(chǎn)解價(jià)值----開發(fā)商的利益商業(yè)物業(yè)是越鐵經(jīng)營越增值的凱，持有經(jīng)營實(shí)焦現(xiàn)商業(yè)贏利和辭相鄰物業(yè)升值壹提升開發(fā)餐企業(yè)知名勞度,增加股票在崇資本市場(chǎng)上松的吸引力貳以物業(yè)增值煎和現(xiàn)金流吸黑引銀行,增加授信額度叁實(shí)現(xiàn)可持認(rèn)續(xù)發(fā)展租售模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)農(nóng)與住宅地寶產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概索念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)繼值租售模式/特點(diǎn)描述：只售不租的模盤式即是開發(fā)商戰(zhàn)只銷售、出讓鋤產(chǎn)權(quán)，銷售完冠成之后基本上凱就不再進(jìn)行干針預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行蓬日常的統(tǒng)一維護(hù)耳管理，這是舊有憂商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普逢遍采用的經(jīng)營方崖式。/優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期歉套現(xiàn)，減輕資金瞎壓力，并且無需裂承擔(dān)后期經(jīng)營的億壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投旋資者也具備完全鼓的經(jīng)營自主權(quán)。/劣勢(shì)分析：由于產(chǎn)更權(quán)被分割攀出售后，罷經(jīng)營權(quán)迅請(qǐng)速分散，文經(jīng)營權(quán)迅栗速分散，幼開發(fā)商無謎法進(jìn)行統(tǒng)炊一的招商購和統(tǒng)一的經(jīng)營囑管理，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)濱態(tài)組合混亂懲，呈現(xiàn)一種苗無序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營庸不善等后果，商毅鋪的價(jià)值也大大縮水。因此對(duì)，該模式下客濕戶對(duì)未來的商兇業(yè)的價(jià)值預(yù)期裕容易產(chǎn)生悲觀觀情緒，不利于旅銷售的順利進(jìn)秤展，最終可能導(dǎo)致整體槽商業(yè)地產(chǎn)拾開發(fā)的失踩敗。/匹配項(xiàng)目：只售不俊租的商業(yè)劍地產(chǎn)開發(fā)革模式，一般局限于商業(yè)綱的大宗銷售或少主量的社區(qū)街鋪，對(duì)于大賣場(chǎng)懶散鋪銷售和大型職商業(yè)街銷售，慶采取只售不租你往往引起經(jīng)營狡管理失控。/典型案例：深圳大東門商業(yè)區(qū)由撤于地理位股置的優(yōu)越晚性，采取霧只售不租昨的開發(fā)模臭式，取得汪了令人驚籃艷的成功脫，成為深圳商業(yè)倆人流最為旺盛宣的商業(yè)中心之甘一；但此時(shí)同殘時(shí)，仍有很多商商場(chǎng)也是難以營立足，其中有中相當(dāng)一部分原因，就是箱只售不租唱的營銷模著式種下的招禍根。由布于大東門捷商圈更是繩缺乏統(tǒng)一本的規(guī)劃和民引導(dǎo)，近痛年來，內(nèi)核部環(huán)境惡化，核心地旅位和商業(yè)功戰(zhàn)能正在嚴(yán)重忍退化。模式一：只售不由租第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住駛宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概關(guān)念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式/特點(diǎn)描述：這種模式由開發(fā)商自己進(jìn)窮行市場(chǎng)培育，營造商業(yè)氛圍爹，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)哥險(xiǎn)，通過持續(xù)有蝦效的經(jīng)營管理提升商業(yè)愚價(jià)值。在具體的磁操作方式上，租領(lǐng)賃模式又可分為菠整體出租、分層蠢或分片出租、零寫散出租等形式。/優(yōu)勢(shì)分析：如果經(jīng)營得交好的話，有利甜于打造項(xiàng)目的噸品牌價(jià)值，提儉升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)自力，使整個(gè)物挖業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個(gè)傲品牌，開發(fā)獵商由此享受講物業(yè)升值所妖帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收妄益。/劣勢(shì)分析：只租不魔售的開發(fā)玻模式對(duì)于豬發(fā)展商的味資金實(shí)力夸要求非常跡高，資金壓力副較大，同異時(shí)面臨經(jīng)趁營風(fēng)險(xiǎn)；缺乏商業(yè)經(jīng)營能洪力的發(fā)展商采取慈只租不售模式，蝦往往會(huì)遇到兩難弦的境況：如果將倆物業(yè)大宗租賃給輛大商家，雖然經(jīng)營收益調(diào)穩(wěn)定，經(jīng)營蜓風(fēng)險(xiǎn)降低，折但是隨著商拼戰(zhàn)的升級(jí)，伍大商家所支蛾付的租金回迷報(bào)較低；如架果采取散租津模式，雖然能提高預(yù)期句的租金收益，但狗由于自身經(jīng)營能閱力弱，往往導(dǎo)致欲商場(chǎng)經(jīng)營失敗。/匹配項(xiàng)目：目前的巾商業(yè)地產(chǎn)若只租不售看的模式更駛多地體現(xiàn)似在購物中心的開發(fā)上，在購禾物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律據(jù)之后，越來犁越多的開發(fā)縣商不得不面田臨購物中心墳運(yùn)營的現(xiàn)實(shí)柄。/典型案例：深圳中信城市侵廣場(chǎng)是深圳市第一家彼大型城市中心MALL，地處深南中唇信商圈，占地5萬平方米，建筑面積15萬平方米墊，由購物遠(yuǎn)中心、中涉信大廈和懂星光廣場(chǎng)爛三部分組贏成。深圳隆中信城市截廣場(chǎng)國際輔品牌云集呢，2006年一舉摘得聞中國購物中欠心領(lǐng)域最高礦獎(jiǎng)項(xiàng)——“最佳購物穴中心運(yùn)營童獎(jiǎng)”和“2007年度最佳購便物中心運(yùn)營但團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)”模式二：只租遮不售第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)半與住宅地?fù)袭a(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)撥概念商業(yè)地產(chǎn)分涌類與住宅比陶較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)壞值租售模式/特點(diǎn)描述：一些商腎業(yè)地產(chǎn)開雪發(fā)商對(duì)旗僻下的商業(yè)斤物業(yè)不售護(hù)不租，采取自主娘經(jīng)營模式，介入百勿貨、超市臣、家居等零售行業(yè)。/優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商自主帥經(jīng)營，既是所攻有者，同時(shí)也涉是經(jīng)營者，在渴商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)歌具有一定的優(yōu)椒勢(shì)；另一個(gè)動(dòng)因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)橡開發(fā)商看中了蛾零售超市百貨幟的流動(dòng)資金。/劣勢(shì)分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與絞商業(yè)經(jīng)營隔行差如隔山，導(dǎo)致很痕多商業(yè)地非產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)在嘗試商弓業(yè)運(yùn)營中吧嗆水，一些商業(yè)地飄產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營查零售商業(yè)時(shí)，一黎般都是從現(xiàn)有的末百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)何人湊成班子，還偽不知百貨這趟水的深淺就宵草草上陣，結(jié)坡果經(jīng)營失敗者魂十之八九。/匹配項(xiàng)目：多出現(xiàn)于大型百貨中窮心的商業(yè)項(xiàng)目。/典型案例：茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團(tuán)在全朗國范圍內(nèi)通過拍龍賣土地、收購物憶業(yè)、收購股權(quán)等歸多種方式進(jìn)行積同極拓展，由茂業(yè)國隊(duì)際控股有限公龜司經(jīng)營管理，歡經(jīng)過十余年的黎長足發(fā)展，目語前在全國華南糕、西南、華北南、華東區(qū)域共擁有19家門店。茂業(yè)國抱際實(shí)現(xiàn)百貨與地襲產(chǎn)的無鏠對(duì)接，吩走出了茂業(yè)特色厘的商業(yè)模式，取加得巨大成功。年獅銷售額70多億元，稅收貢五獻(xiàn)3億余元，擁有員性工數(shù)萬人。模式三：不售不牢租第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與扇住宅地產(chǎn)的棗區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分斯類與住宅比咽較商業(yè)地產(chǎn)鋼價(jià)值租售模式/特點(diǎn)描述：租售結(jié)合的?？褪剑褪亲庖徊糠趾⑹垡徊糠?，開發(fā)商悟往往將物蜜業(yè)的一部信分租給主解力店，再尋銷售一小部分商鋪金。/優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商都喘掌握大部分騾的產(chǎn)權(quán)，出禿售的只是小槐部分，往往汽將高樓層整武體出租給品好牌商家，以恩品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營裹的主體，發(fā)揮他匆們的品牌效應(yīng)，孤將低樓層作為大碌商家的輔營區(qū)分僅割后出售，即“主力店＋輔營區(qū)”的模式，主力店扒品牌商家的進(jìn)駐登能提升輔營區(qū)的莫銷售價(jià)值；該模式還粥可以有效成開發(fā)商平岡衡資金壓常力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的矛盾杰，這種模式具備盼較高的靈活性和邀可控性。/經(jīng)營要點(diǎn)：要點(diǎn)一，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)俯零售的主力店、次主力顛店，盡管較他們的租君金一般都唱很低，但肥這些大品牌的進(jìn)駐，將規(guī)聚集人氣，帶白旺該商場(chǎng)，總味的來說還是得呈大于失；要點(diǎn)負(fù)二，通過主力店提升斤輔營區(qū)的銷售價(jià)墻值，同時(shí)必須找國到輔營區(qū)的筒準(zhǔn)確定位，壁真正利用主倒力店的人流果。/典型案例：上海大拇指廣旱場(chǎng)租售并舉的運(yùn)虛營模式，2萬平方米由主男力店家樂福長說期租賃，剩余4萬平方米商鋪采取銷非售策略，塔將所有權(quán)否出售給投惑資者，但臥收回其經(jīng)逆營權(quán)，由秩證大商旅減管理公司嚼進(jìn)行統(tǒng)一吊管理，實(shí)逃行所有權(quán)嶺、經(jīng)營權(quán)、貪管理權(quán)三爽權(quán)分離，拌既通過銷劑售回籠資每金，又通牙過統(tǒng)一經(jīng)苗營管理保沿證商業(yè)形源象檔次和全業(yè)態(tài)的完斜整性。家樂福、星巴將克、肯德基等始入駐，使該商嗎業(yè)地產(chǎn)取得巨景大成功。模式四：租葉售結(jié)合第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住跨宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)再概念商業(yè)地產(chǎn)愚分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式/特點(diǎn)描述：房地產(chǎn)會(huì)商在開發(fā)艇商業(yè)地產(chǎn)星之前，就先與知名商業(yè)吸企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略再聯(lián)盟，在明確了主力輝店的情況下，再對(duì)商圈進(jìn)字行準(zhǔn)確的分求析、合理的功市場(chǎng)定位和延業(yè)態(tài)組合。/優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商可以借根助商業(yè)巨頭的品鼓牌效應(yīng)提升自身麗的形象，加快中援小店的招商進(jìn)度地，從而可以大大弱化招商的粥風(fēng)險(xiǎn)，加蜘快商鋪的甲銷售速度，減少各種其資源的浪費(fèi)區(qū)。/劣勢(shì)分析：該模式執(zhí)行鍬國外先進(jìn)的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開酒發(fā)理念，沒有明顯的劣勢(shì)，但問題遇是，主力店的商業(yè)零售研巨頭們對(duì)于開發(fā)漿商實(shí)力及項(xiàng)目地遠(yuǎn)段的選擇非?？亮?，對(duì)于眾多糾中小開發(fā)企在業(yè)而言，此菜模式的可發(fā)揮空間吳有限。/典型案例：深國投與大連萬淚達(dá)采用定單式估的商業(yè)地產(chǎn)占開發(fā)模式，運(yùn)與沃爾瑪?shù)鹊趪H國內(nèi)商朗業(yè)零售巨頭貪建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)肺系，構(gòu)建雷了一條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展訂模式，依據(jù)章合作商的需駛求進(jìn)行取地忍、規(guī)劃、定位，與合崗作商共同頃形成強(qiáng)大落的品牌互賽動(dòng)效應(yīng)。點(diǎn)以深國投矛為例，截倡至2008年底，公份司總資產(chǎn)竹為63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)驗(yàn)域的“深國投”品牌。模式五：繁與商家聯(lián)密營第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住棗宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)航分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)鐵價(jià)值租售模式/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)退的所有者（委夏托人）將資產(chǎn)添交由受托人（抹并完成資產(chǎn)所織有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）偉經(jīng)營管理，而委欣托人作為受濕益人享有租賄金的信托安爛排。而對(duì)聚于新開發(fā)恢的商業(yè)地蜂產(chǎn)項(xiàng)目，嫌可以采用消為資產(chǎn)證躍券化定制商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)主流模療式，以未來察股東利益的斯最大化為目月標(biāo)，以商家泥的需求為條憐件，以消費(fèi)均者的需求特零點(diǎn)和喜好為設(shè)計(jì)原葵點(diǎn)，以資本市獸場(chǎng)上市為目的鞏，進(jìn)行專業(yè)的鹿、系統(tǒng)的開發(fā)撐。/優(yōu)勢(shì)分析：經(jīng)驗(yàn)表品明，兩年抓期左右的曠銀行貸款互根本無法附支撐有長翁期經(jīng)營需懇要的商業(yè)匆地產(chǎn)開發(fā)頁，而傳統(tǒng)候的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式賊不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不插足”的矛盾，通過證驕券化工具的使用抖，可以大大加速資金的眼流轉(zhuǎn)速度，連有效的平衡嚇一次性買斷屬收益、物業(yè)稈升值收益，住改善企業(yè)資旺本結(jié)構(gòu)。事實(shí)上腫，國外發(fā)薯展較好的購物中抗心，無一例深外都是通過誦房地產(chǎn)信托碌基金作為資遭金支持的。犧對(duì)于開發(fā)商占而言，風(fēng)險(xiǎn)鹽方面的考慮綁也決定了證券化模式義的優(yōu)勢(shì)，證券伯化一方面是而緩解了現(xiàn)配金流的危年機(jī)，另一慕方面又可礦以將風(fēng)險(xiǎn)徐融入資本泰市場(chǎng)。/操作方法：以房地產(chǎn)信睡托基金為工具馬，開發(fā)商將所莫持商業(yè)證券化漠并在資本市場(chǎng)干公開發(fā)售部分吧（例如70%）基金單位囑募集資金著，同時(shí)保扔留部分收悟益（例如30%）以享受分紅和青物業(yè)升值之利。串一般性情況下，豈打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由延原開發(fā)商茅的關(guān)聯(lián)公仔司運(yùn)營管喇理。房地舌產(chǎn)商通過REIT園s回籠資金辣投入新項(xiàng)壺目的開發(fā)有，項(xiàng)目成找熟后又可播以賣給自已的REITs。模式六：證券刪化模式第一部分商業(yè)地產(chǎn)理論貳肺商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)喘展壹商付業(yè)地產(chǎn)理論叁商服業(yè)地產(chǎn)前期策劃肆韻商業(yè)地產(chǎn)案例木分析一、我國商業(yè)地免產(chǎn)起步晚發(fā)展快二、我國商業(yè)斧地產(chǎn)發(fā)展的三漢個(gè)階段三、商業(yè)地產(chǎn)問池題眾多四、商業(yè)地產(chǎn)透短期調(diào)整長期繭看好商業(yè)地產(chǎn)炭的發(fā)展概寶況：起步晚、眾發(fā)展快、孝問題多、蓄前景廣商業(yè)地產(chǎn)與住宅堂地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)階段問題眾多短期調(diào)整堅(jiān)長期看好發(fā)展概況同歐美發(fā)達(dá)富國家相比，壇從開發(fā)商行透為與市場(chǎng)經(jīng)巡壽營模式來看贈(zèng)，目前中國丈商業(yè)地產(chǎn)市頓場(chǎng)的發(fā)展整歉體上仍處于擁起步階段我維國的商業(yè)地愁產(chǎn)起步較晚暴，發(fā)展相對(duì)瘡滯后?！?0世紀(jì)80年代以前，睜中國沒有商維業(yè)房地產(chǎn)，淺商業(yè)形態(tài)為杏各種類型的譜供銷社、百塌貨大樓，而現(xiàn)且其產(chǎn)權(quán)屬筆于國家或集潮體，經(jīng)營與移場(chǎng)所的投入宴沒有嚴(yán)格的梯經(jīng)濟(jì)關(guān)系。★20世紀(jì)80年代中后期開始防在北京、上海等敗大中城市出現(xiàn)的“購物中心”，嚴(yán)格來講屬于債較成規(guī)模的百貨傅店，目前已擴(kuò)展憐到各大中小城市船。★20世紀(jì)90年代初期、中期壘，這些“購物中心”有些在百貨店的累基礎(chǔ)上，將餐飲座、娛樂等設(shè)施小擔(dān)規(guī)模引入，成為柔名副其實(shí)的購物松中心；起步晚一是商業(yè)地山產(chǎn)投資額增授速上看。特占別是２００繁３年以來，耐近６年來，私中國商業(yè)地控產(chǎn)開發(fā)總量額一直保持著棵年２６％的畜增速，發(fā)展賣速度之快、剩規(guī)模之大，米確可堪稱全夫球矚目。2008年全國商業(yè)地鹽產(chǎn)開發(fā)投資額3947護(hù).55億元。二是商業(yè)地殃產(chǎn)的形態(tài)變邁化上看。發(fā)展快第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同發(fā)達(dá)國家連鎖商店的階段比較，有可成為商業(yè)地旁產(chǎn)決策時(shí)的重悔要參考起步階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)與住宅顯地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)階段問題眾多短期調(diào)整長默期看好發(fā)展概況第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同發(fā)達(dá)國家百貨商店的階段比裳較，可成負(fù)為商業(yè)地描產(chǎn)決策時(shí)搜的重要參加考創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商業(yè)地產(chǎn)與住宅素地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)階段問題眾多短期調(diào)整長期看柴好發(fā)展概況第二部分市場(chǎng)篇第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同發(fā)達(dá)國家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，撿可成為商業(yè)地盈產(chǎn)決策時(shí)的重選要參考創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年商業(yè)地產(chǎn)與住宅寬地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)階段問題眾多短期調(diào)整獅長期看好發(fā)展概況第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展國家和地區(qū)人均GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下25%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會(huì)、地?cái)偂⒓Q(mào)市場(chǎng)1100~2000美金25%~45%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；主要業(yè)態(tài)為百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)2000~4400美金45%~70%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上70%以上商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)；主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等每一種商業(yè)變蔽革的出現(xiàn)都是妹以一定的城市迎形態(tài)變化為前跟提國家和地區(qū)GDP水平城市化比謊重商業(yè)業(yè)態(tài)狀她況。觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅傘地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)階段問題眾多短期調(diào)整長兵期看好發(fā)展概況第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2001-2粒0032004汁-200柄72008-？經(jīng)營管理階段廣告營銷階段招商營銷階段第一階段第二階段第三階段以純銷售為主跡，能賣掉就萬喊事大吉，主導(dǎo)照營銷的是廣告煤宣傳以及現(xiàn)場(chǎng)鳴銷售人員的技要巧。其銷售模衫式主要有兩種們：一是只管賣圈不管租，二是洞包租十年銷售可。以長期投泡資的思路幼進(jìn)行操作抗投資者與讀經(jīng)營者嘗真試分離，香開發(fā)商開俘始重視招正商工作，巴但普遍缺亭少成熟的雨招商運(yùn)營習(xí)團(tuán)隊(duì)。在之定位、招尖商、銷售殲、經(jīng)營管霸理四個(gè)方值面追求概區(qū)念化、表商面化，資壘金鏈條沒君有解決，養(yǎng)基本依靠低自有資金答和私募。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開沫始導(dǎo)入“定位—招商—銷售—經(jīng)營管理”全方位市場(chǎng)經(jīng)營尺理念。目前越來號(hào)越多的商業(yè)地產(chǎn)要開發(fā)商、策劃代悅理商，已經(jīng)開始痰充分重視和涉足悠經(jīng)營管理領(lǐng)域。涉不斷創(chuàng)新商業(yè)地攀產(chǎn)開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅眉地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展尋階段問題眾多短期調(diào)整長期惕看好發(fā)展概況第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展定位失誤很多開發(fā)商拔基本不做任刃何專業(yè)的市著場(chǎng)調(diào)查就盲罰目的拍腦門縣決策上馬商買業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目泳，動(dòng)不動(dòng)就葛是幾十萬平米的遭超大項(xiàng)目撇商業(yè)地產(chǎn)杰的開發(fā)，期如果不根港據(jù)市場(chǎng)的許需求和地傅段的特性摸、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)艘勢(shì)等因素眨，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定刻位，勢(shì)必使后期這難以正常的經(jīng)營次。非專業(yè)操作商業(yè)地產(chǎn)需芽求投資者、遲經(jīng)營者、物秧業(yè)經(jīng)營者三或者相結(jié)合，之商業(yè)地產(chǎn)開模發(fā)商，大部頑分由住宅開訪發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對(duì)燭商業(yè)規(guī)律不了喬解，普遍存在貨漠視專業(yè)人才舒，進(jìn)行非專業(yè)良化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)聰營商場(chǎng)所設(shè)計(jì)賤的業(yè)態(tài)組合不寫合理或不托切實(shí)際虛，采用非升專業(yè)操作話給商業(yè)地?zé)o產(chǎn)帶來了閉巨大的投謎資風(fēng)險(xiǎn)。12產(chǎn)權(quán)分割出售商業(yè)地產(chǎn)成房誠功的必要條撞件是統(tǒng)一招依商和經(jīng)營，膀前幾年流行倡的產(chǎn)權(quán)式商餡鋪模式在實(shí)第踐中幾乎是全鳥軍覆沒，娃鮮有成功懼案例。因錢為在產(chǎn)權(quán)前分割出售熱后，很難貸再統(tǒng)一所口有投資人酒的意愿去統(tǒng)一忙管理；即抓使可以用勇售后返租遇的方式來間統(tǒng)一招商法和經(jīng)營，言但必然會(huì)況涉及一般征不低于8％的投資回報(bào)率問題。3商業(yè)地產(chǎn)與淹住宅地產(chǎn)的朽區(qū)別三個(gè)發(fā)展按階段我國商業(yè)后地產(chǎn)問題捏眾多發(fā)展概況短期調(diào)整狀長期看好第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展人才短板由于人才的短板飛，目前大多數(shù)商傘業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都錦注重用百貨業(yè)的遍管理人員擔(dān)任重祝用職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，順容易導(dǎo)致商錯(cuò)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目索失敗。盲目拷貝模式我國商業(yè)祝地產(chǎn)開發(fā)售過程盲目竿照搬照抄腿國際概念變，殊不知農(nóng)區(qū)域的不門同、地段烤的不同、阿消費(fèi)者習(xí)漂慣和偏好的不同猛、人口密度范的不同、經(jīng)沫濟(jì)收入的不垂同、經(jīng)濟(jì)增陸長數(shù)據(jù)的不淡同，都會(huì)對(duì)作項(xiàng)目的造成膊影響。我國開發(fā)商雖朋不斷國外考垮察，但貪大索求洋，按圖挽索驥，結(jié)果柏往往是“形似神不似”。45資金鏈斷裂地產(chǎn)開發(fā)過偉度依賴銀行拔貸款，自有枯資本的比例乎偏低，而商名業(yè)地產(chǎn)回款踩速度更慢，姓投資回報(bào)期悔較長，很容易發(fā)生場(chǎng)資金鏈斷裂。6區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過逃度當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)貞爭(zhēng)過度，已經(jīng)導(dǎo)理致超市等商業(yè)倒桌閉事件頻繁出現(xiàn)殼；因不適應(yīng)市場(chǎng)累競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在騾全國各地并不顯臭見；布點(diǎn)過于密孕集的另一個(gè)不良由后果就是造成同應(yīng)業(yè)之間的惡性競(jìng)龜爭(zhēng)。7商業(yè)地產(chǎn)與住宅題地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段我國商業(yè)錦地產(chǎn)問題階眾多起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看退好第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展倒置的開策發(fā)順序我國住宅開裂發(fā)商背景的川企業(yè)在商業(yè)鋤地產(chǎn)開發(fā)中侵表現(xiàn)為：開站發(fā)程序上沿親用“拿地——規(guī)劃、設(shè)計(jì)——施工——貸款——銷售——營業(yè)”的住宅開發(fā)模式碰，由于沒有有效結(jié)地同商業(yè)對(duì)接，純?cè)斐缮虡I(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。8開業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目施工項(xiàng)目招商項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃土地獲取融資項(xiàng)目選擇國際成熟商業(yè)你地產(chǎn)開發(fā)的基桐本流程獲取土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工項(xiàng)目貸款項(xiàng)目銷售/招商開業(yè)經(jīng)營目前中國商傍業(yè)地產(chǎn)開發(fā)紫的基本流程商業(yè)地產(chǎn)與住宅蠟地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展曬階段我國商業(yè)蜻地產(chǎn)問題駝眾多起步晚發(fā)紫展快短期調(diào)整長期看飯好第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與住宅瞞地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展階筐段我國商業(yè)盯地產(chǎn)問題自眾多起步晚發(fā)展溉快短期調(diào)整長期看灘好銷售、招商、融糧資三難仍然是困襪擾商業(yè)地產(chǎn)整體本水平提高和持續(xù)如健康發(fā)展的的瓶按頸?！?011年住宅市場(chǎng)與窩商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)挪同時(shí)出現(xiàn)明顯刻的調(diào)整，但是侮從租金調(diào)整幅牽度來看，寫字蘭樓租賃市場(chǎng)表頌現(xiàn)略好于住宅遵租賃市場(chǎng)?！鰢鴥?nèi)一博些大城市膏的商業(yè)多騎中心的格此局開始初溫步形成，悔商圈由概曬念開始變意為現(xiàn)實(shí)，睡但并沒有懷出現(xiàn)銷售雙與開業(yè)運(yùn)托營興旺的隆期待局面莖。■城市副就中心和區(qū)波域商業(yè)中盟心的發(fā)展惡速度有放競(jìng)緩的趨勢(shì)鉛。■國內(nèi)二、三夾線城市的商業(yè)貸地產(chǎn)在2011年也有所改亞善?！鋈狈?chuàng)新的醫(yī)商業(yè)概念和差皮異化的業(yè)態(tài)、幫整體資金實(shí)力暢不強(qiáng)和中長期還資金品種幾乎逃空白、系統(tǒng)和加長期運(yùn)營能力夸偏弱、專業(yè)細(xì)重分化和跨界人置才的匱乏和流改動(dòng)性加快，包挖括以銷售商鋪乓為主的模式依火然占主導(dǎo)地位圓，仍然是2008年中國商之業(yè)地產(chǎn)發(fā)圾展的問題授。■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)椒的競(jìng)爭(zhēng)更多的從傘開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)辛爭(zhēng)2008年短期調(diào)整表現(xiàn)第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展消費(fèi)水平提升城市化發(fā)展123商業(yè)地產(chǎn)釋與住宅地常產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問飛題眾多起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期巧看好受到經(jīng)濟(jì)持港續(xù)高速發(fā)展淹、城市化進(jìn)訴程加快等因素驅(qū)動(dòng)，中國二三碰線城市規(guī)模和城駛市建設(shè)普遍面臨御升級(jí)的需求，商胸業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入推放量擴(kuò)展階段發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)格答局變化的主壟要驅(qū)動(dòng)因素砍為：人口規(guī)溪模的增長、墾住宅房地產(chǎn)屢開發(fā)、交頸通系統(tǒng)建設(shè)納和政策規(guī)劃歲導(dǎo)向人口規(guī)模的增繼長是城市商業(yè)母格局變化的內(nèi)鍵在驅(qū)動(dòng)因素1住房開發(fā)的規(guī)模巨、分布和價(jià)格是沿導(dǎo)致商業(yè)格局變炎化的主要因素2交通系統(tǒng)的建照立和完善為城始市變遷提供支膛持3政府政策、規(guī)鍵劃是城市發(fā)展臘的一個(gè)指導(dǎo)方哀向4商業(yè)地產(chǎn)珍與住宅地瓶產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段我國商業(yè)掌地產(chǎn)問題夠眾多起步晚發(fā)紅展快短期調(diào)整長竭期看好第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展區(qū)域人口法規(guī)模增長其、人口遷崇移和消費(fèi)吃需求變化粘是商業(yè)格夾局形成的臣內(nèi)在驅(qū)動(dòng)碰因素消費(fèi)需求讓變化?隨著居民收蛋入水平的不送斷提高，消顏費(fèi)結(jié)構(gòu)也吃發(fā)生了較大類變化，人們井對(duì)購物場(chǎng)所錄的環(huán)境、遙服務(wù)及便利段性提出了更幻玉高的要求磚，客觀上催沾生了大型購?fù)滴镏行牡某霎a(chǎn)現(xiàn)?大型超市釣、購物中缺心的出現(xiàn)論，影響著每周邊商堡圈的發(fā)展居民購買力不斷遇提高?區(qū)域人均可支配泡收入水平?居民富裕伸程度和購盟買力的提療高，對(duì)商骨業(yè)格局臨的變化有愧促進(jìn)作用人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住肚宅地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段我國商業(yè)地番產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快短期調(diào)整爺長期看好人口規(guī)模增長?區(qū)域戶籍丟人口增長寶率；外來棋暫住人口浩增長率?人口規(guī)模的膨詳脹對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)載格局提出了巨伴大的挑戰(zhàn)，目另前的商業(yè)狀況爐已不能適應(yīng)需防求人口遷移從人口遷移情況扔看，遷入人口的押增加，導(dǎo)致該城杠市或區(qū)域成為人埋口導(dǎo)入型的城市顫或區(qū)域。第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中國城市化進(jìn)支程和城市群聯(lián)她動(dòng)發(fā)展步伐的禍加快是商業(yè)地檢產(chǎn)總量發(fā)展的沸另一個(gè)契機(jī)商業(yè)地產(chǎn)與住宅唯地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展階巡壽段我國商業(yè)地賴產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)張展快短期調(diào)整長期看剩好www.cg3企5.cn房市金碟第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與住寧宅地產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段我國商業(yè)威地產(chǎn)問題秀眾多起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看堡好類型明細(xì)項(xiàng)目零售商業(yè)地產(chǎn)購物中心、百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、各類專業(yè)市場(chǎng)……主題式商業(yè)地產(chǎn)奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè)兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體融購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型商業(yè)建筑體復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動(dòng)，將購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會(huì)展中心、藝術(shù)中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展中國城市商業(yè)地情產(chǎn)開發(fā)將由過去閑的單一模式向多許種功能為一體的仔現(xiàn)代綜合開發(fā)模院式轉(zhuǎn)變展望一未來展望www.c此g35.c朗n房市金碟第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開發(fā)主體：集團(tuán)冤化開發(fā),連鎖經(jīng)營將成肺主流展望二并購整合推動(dòng)柜行業(yè)內(nèi)上市公配司外延擴(kuò)張，瓣優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為諷并購主要對(duì)象展望三一線城市涼的商業(yè)地跳產(chǎn)部正由杜開發(fā)時(shí)代退轉(zhuǎn)向運(yùn)營謊時(shí)代展望四二三線城市卵商業(yè)地產(chǎn)將標(biāo)迎來井噴期跟。具有顯著唇的人口導(dǎo)入鞋型特點(diǎn)的城凱市區(qū)域是商功業(yè)地產(chǎn)發(fā)展值得期或待的區(qū)域，潛在斥著較大商機(jī)展望五由資產(chǎn)銷售型逐哈步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)喜營型，獲取穩(wěn)定預(yù)的現(xiàn)金流展望六體驗(yàn)式消費(fèi)的辭商業(yè)模式將受暫到更多關(guān)注展望七商業(yè)地產(chǎn)薯與住宅地份產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展騾階段我國商業(yè)地細(xì)產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快短期調(diào)整轉(zhuǎn)長期看好未來展望www.c關(guān)g35.c音n房市金碟第二部分商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展叁商評(píng)業(yè)地產(chǎn)前期策劃壹商聯(lián)業(yè)地產(chǎn)理論貳譯商業(yè)地產(chǎn)螺的發(fā)展肆商隆業(yè)地產(chǎn)案例分析一、可行性研究二、項(xiàng)目研姜究三、項(xiàng)目定位四、市場(chǎng)推廣策劃？前期策劃？前期策劃的總徒體流程第一階段第二階段第三階段第四階段第一階段可行南性研之究可行性研究是指填在投資決策前，羅對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行聽全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)辭分析、論證的過鼠程。是項(xiàng)目投資里決策的依據(jù)席。是籌集建設(shè)資金冒的依據(jù)是開發(fā)商袋與有關(guān)各食部門簽訂淹協(xié)議、合側(cè)同的依據(jù)是編制下煎階段規(guī)劃譯設(shè)計(jì)的依大據(jù)市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、恩費(fèi)用預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)貼、區(qū)域市故場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、晌需求預(yù)測(cè)、誕價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入常、土地成爭(zhēng)本、建安續(xù)成本、市壁政配套費(fèi)寶、管理費(fèi)青、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成癥本利潤率、銷所售利潤率動(dòng)態(tài)指標(biāo)匙：凈現(xiàn)值耍、內(nèi)涵報(bào)嘆酬率、投駝資周期盈虧分析備的關(guān)鍵是戶找到盈虧藥平衡點(diǎn)，寬即項(xiàng)目達(dá)撲到盈虧平晴衡狀態(tài)利高潤為零的破點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的卡指標(biāo)是敏感系數(shù)丹敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變談化百分比／草參數(shù)值變動(dòng)寒的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱牌概率分析，利爹用概率值來研蔑究不同因素的濟(jì)概率分布，從伯而對(duì)方案的經(jīng)臂濟(jì)效果指標(biāo)做漸出某種概率描忍述，對(duì)方案的利風(fēng)險(xiǎn)情況做出熟比較準(zhǔn)確的判抱斷可行性分析的研導(dǎo)究內(nèi)容第二階段項(xiàng)目賴研檢究項(xiàng)目研究箏？市場(chǎng)研究？宏觀環(huán)境弓分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境思分析項(xiàng)目價(jià)值資分析市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品項(xiàng)目研究塔的目的：地塊潛在客戶分析1、宏觀環(huán)境研紅究宏觀政策搞及經(jīng)濟(jì)形陵勢(shì)（通脹、利悼率、匯率等仿）重大事件及瞎其影響（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)、拍上海2010年世博會(huì)）城市經(jīng)濟(jì)誕狀況（GDP、人均收奴入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固鐘定資產(chǎn)投資、拆滔遷計(jì)劃等）人口及其變化狀幻玉況（總量、新增紋家庭數(shù)、外來槍常駐人口比例習(xí)等）房地產(chǎn)市場(chǎng)蛾環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二刑、三級(jí)市川場(chǎng)）板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐蒙富度、外忍來開發(fā)商余的進(jìn)入程源度）結(jié)論：房地產(chǎn)未肥來發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、項(xiàng)目價(jià)值技分析產(chǎn)業(yè)分布（第待三產(chǎn)業(yè)、旅游爆經(jīng)濟(jì)、高新技遷術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流吵等）街區(qū)價(jià)值（土地故級(jí)別，區(qū)域功能祝定位、人文歷史火價(jià)值等）（1）區(qū)位價(jià)值分揮析自然（山景擱、海景、湖窗景等）、人址文景觀交通資源（缸公交、高速益路、機(jī)場(chǎng)、屈火車站、港紛口等）配套資源脹（購物、蕉教育、醫(yī)耀療、文化殊、娛樂等犁）（2）項(xiàng)目資膛源分析3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手改及成功案例線研究（1）同區(qū)位、同臘類型、同價(jià)位競(jìng)燙爭(zhēng)項(xiàng)目分析通過對(duì)在只地段、產(chǎn)貍品、價(jià)格平等方面構(gòu)鉛成直接競(jìng)訴爭(zhēng)或者潛墨在競(jìng)爭(zhēng)的份項(xiàng)目進(jìn)行輩分析，尋誼求突破創(chuàng)槐新和差異捉化。同區(qū)位：肯包含同偉一地段或沈同等地段具兩個(gè)方面的。同類型：指奪在產(chǎn)品上具碌有相同屬性環(huán)。同價(jià)格：陜包含同單饅價(jià)和同總葬價(jià)兩個(gè)方屢面。研究內(nèi)容：同嶄質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總瞧量產(chǎn)品特點(diǎn)消費(fèi)者群體研究方法：踩盤側(cè)、市場(chǎng)調(diào)研、小滾組討論、問卷（2）經(jīng)典案例分返析通過對(duì)同一個(gè)幣城市經(jīng)典案例左的分析，總結(jié)滿其成功和不足抖為我所用。研究內(nèi)容：裂產(chǎn)品特色（產(chǎn)品理念、臨建筑風(fēng)格、產(chǎn)僚品組合、商業(yè)限特點(diǎn)等）推廣手法（廣告訴求、媒掩體運(yùn)用、推廣節(jié)咱奏等）銷售策略其他成功晉因素研究方法：現(xiàn)場(chǎng)詢考察+小組座談（3）成功案例分析通過對(duì)對(duì)群國內(nèi)外同服類型項(xiàng)目蹄成功案例放的分析，由總結(jié)其成愈功和不足么為我所用脆。研究內(nèi)容：開發(fā)猾策略產(chǎn)品特色推廣手法銷售策略其他成功哈因素研究方法：案例者分析4、潛在客蟲戶群（消控費(fèi)群體）夜研究——以項(xiàng)目為勾出發(fā)點(diǎn)的浮定向研究（1）確定研究對(duì)象項(xiàng)目周邊客群新生客群投資客群特有客群歷史客群（2）確定研究內(nèi)蒙容客戶基本特拜征置業(yè)能力需求特點(diǎn)置業(yè)原因需求特點(diǎn)收入水平、置殃業(yè)計(jì)劃等家庭結(jié)構(gòu)穴、文化背露景、職業(yè)腐、區(qū)屬工作地點(diǎn)、現(xiàn)委有居住狀況等5、得出調(diào)都研結(jié)論未來的市場(chǎng)狀況1、2-3年片區(qū)內(nèi)周供應(yīng)量預(yù)杠測(cè)2、價(jià)格走勢(shì)恭預(yù)測(cè)3、需求趨勢(shì)環(huán)預(yù)測(cè)4、客戶消費(fèi)趨糾勢(shì)預(yù)測(cè)可能的消費(fèi)群體1、消費(fèi)群